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マンコミュファンさん [更新日時] 2009-02-06 14:30:00

※注意!
・相手を納得させようとしても無駄です。
 都合が悪くなると誹謗中傷に走ります。高みの見物がよいでしょう。

・そういえば最近、金利変動リスク以外にも、家庭的な事情のリスクなども
 あるから変動は怖いのだ、と言ってる人もいますが、それは勘弁!
 変動を選ぶか固定を選ぶかで違ってくるのは支払利息だけです。

【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】

[スレ作成日時]2008-10-05 14:15:00

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変動金利は怖くない?!その5

  1. 144 匿名さん

    >141

    金利上昇におびえるって・・・
    その前にもっとおびえなきゃならない事がすぐ目の前に来てるだろうよ。
    皆違う意味で新聞テレビから目が離せないわけだが。

    平和ぼけですか?

  2. 145 匿名さん

    >>144
    常におびえると言うことではないと思うよ。
    金利が少しでも上昇し始めたら、って場合を想定しての話しだけど
    そうなったとしたらビクビクしちゃう人達ばかりでしょ。
    6%とかあり得ないとしてもさ、そこまで上がらなくても
    1%も上がれば、何もしないでいる度胸なんてないだろってことだよ。

    ただ、株も金利も為替も、あり得ないってことって、絶対はない世界だよ。
    そして、今、長期は下がっていると思うよ。
    それに、バルブでないと金利が上がらないの?
    信用がなくなれば今までの金利では誰もお金を貸してくれなくなったりしないの?
    近視眼的に今の自分しか見えていないのかもしれないけどさ。
    頑張ってね。

  3. 146 匿名さん

    実際ゼロ金利解除から0.5上がったけど誰もびくびくしてなかったし、
    どちらかというと景気が良く、戦後最長と浮かれてたわけだが。

    まずあなたは政策金利と長期金利の違いを理解しような。
    それと長期金利がどのように決まるのか理解しような。

    http://www5.cao.go.jp/j-j/sekai_chouryuu/sa03-02/sa03-01-horon.html

    もっとも財政破綻すると思うなら話は別だが。

  4. 147 匿名さん

    >>146
    人にそんな常識的な講釈垂れる以前に、自分を省みた方がいいのでは?
    仮の話しで恐縮だが、固定への見直しをするのは金利が上がり始めてからなのか・・・
    それで先読みしているつもりかも知れないが、それ絶対にダメなパターン。
    そして、金利が0から0.5に上がった時と0.5から1%に上がる時のインパクトは違う
    それからさ、たぶん146みたいな人は今回利上げがあると予想していたのかも知れないが
    日本は協調できなかっただろ。

  5. 148 匿名さん

    >146

    非常識な事書いて有ったから常識教えてやったまでだが?
    ちなみに私は固定への見直しとかの人とは別人。

    インパクトの違いって???とっても意味不明なんですが?
    このままサブプライムが表面化してなかったら今頃政策金利は1%くらいになってたと
    思うけどおそらく誰もびくびくしてないと思うよ。インパクト(笑)

    よっぽど図星つかれてアタマに血が上ったようだね。利下げが利上げになってるよ。

    私は協調利下げはもしかしたら有るのかもしれないとは思ってたけどたぶん無いだろうと
    思ってたよ。昼間の国会で白川は日本は日本の経済と物価で判断すると断言してたからね。

    ようするに金利は実体経済と物価次第と言うこと。(常識的すぎて笑っちゃうが)

  6. 149 匿名さん

    >147
    今回0.5%の利下げで足並み揃えたけど
    日本はそれやっちゃうと次の手なくなるでしょう?

    日銀&政府は日本経済はまだ、深刻なダメージ受けて無い
    との前提だから今回下げる訳が無い。
    日本経済の数字が実態として悪くなった時のために
    とっておいてるだけでしょう。

    今回利下げできない代わりに
    それ以外でできうる対応は全てするって事だし
    ローン金利の下げ基調は間違い無い。

  7. 150 匿名さん

    >145 >147

    >金利が少しでも上昇し始めたら、って場合を想定しての話しだけど
    >そうなったとしたらビクビクしちゃう人達ばかりでしょ。

    >そして、金利が0から0.5に上がった時と0.5から1%に上がる時のインパクトは違う

    言ってる事が・・・

  8. 151 匿名さん

    常識的に考えると
    0.5%→1.0%よりも
    0%  →0.5%の方が

    0を解除って意味でもインパクト大きいと思うんだけど。

  9. 152 匿名さん

    インパクト(笑)

  10. 153 匿名さん

    1.1→1.9のが、相当インパクト大きいみたい。
    わかる人はわかるよね。

  11. 154 匿名さん

    新生銀行(笑)

  12. 155 匿名さん

    言葉の表現や想定している条件はどうでもいいよ。
    変動さんは利下げをだいぶ期待していたのは事実だと思うよ
    それでも、利下げなかったのは結果だろ
    そういうのを後から理由つけて、あたりませなこと書かなくても分かっていることだから
    なんか、書いてもらってる内容が無駄

    でもさ、変動さんは本当に6%になるまで契約の見直しとかしないつもりなの?
    6%くらいになれば固定に鞍替えできるとでも考えているのは本当なの?
    それって正気なのかな?

    そして、今の経済の状況はあるとはしても
    金利がこのままずっと低金利のままだってホントに考えているのか・・・

    なんだか、それは戦略や戦術とか、勉強しているとかの類ではなくて夢想してるだけ
    なんじゃないのかい。

  13. 156 匿名さん

    6%の金利になってる日本が想像出来ない。

    実際にはどんな感じかな?
    地価は?物価は?賃金は?財政赤字は?GDPは?為替は?

    誰か説明プリーズ。最悪と最善の状況を

  14. 157 匿名さん

    想像できないって...
    君には日本のバラ色の未来ってのが想像できないみたいだね。
    なら、一生不景気でいなさい。

    今回の金融恐慌が行き着く所まで行けば、あとは景気回復に向かうだけ。
    給料が上がって、金利も正常化するっていうプラス思考ってできないものかね。

    欧米では、金融機関だけでなく、GMやGEなども含めて、金融業に手を出した企業は
    軒並み体力を落としてしまった。
    今こそ、日本企業が攻勢に出るチャンスじゃないか?

  15. 158 匿名さん

    普通に15年ちょろ前は、金利はとっても高かったわけで

    あの当時。ゼロ金利なんて想像もできなかった

    金利が上がったら固定に切り替え・・
    固定も連動して上がることを理解できないんでしょうね

    まぁ、変動にするなら。
    最後まで変動でいくつもりじゃないとね
    固定に切り替えられるという妄想は捨てて

  16. 159 匿名さん

    昔金利が高かった頃とは国債の残高が違うよね。
    今日本が財政破綻せずに上げられる金利ってどの程度が限界と考える?

  17. 160 匿名さん

    今は分が悪いけど、成長戦略を描けない人は、日本経済にとってお荷物だったりする。

  18. 161 匿名さん

    バラ色の未来を想像するから
    変動が怖いってどれだけ思考停止しちゃってるんだ?

    バラ色の未来ならば変動だって怖くない。
    固定よりも支払い総額が増える可能性があるだけ。

    変動が怖い将来は、不景気で地価も下がり続けるのに
    金利だけ上昇する時で、そんな世の中が想像できない
    だけだよ。

  19. 162 匿名さん

    >昔金利が高かった頃とは国債の残高が違うよね。

    だから危ないんじゃないか。
    日銀が制御しきれなくなるくらいの額に膨らんでいるから。
    しかも、外国人の保有比率が高くなっている。

    私は政策金利が3〜4%くらいの日本は普通に想像できるけど。
    できない人は、危なくない?

  20. 163 匿名さん

    >>161
    バラ色なら金利が上がっても怖くない。と言いたかったのだが...

    金利が上がらないという人は、日本の景気を悲観的に見ることしかできなくて、
    金利が上がる状況を想像できないみたいだから。

  21. 164 匿名さん

    >>162
    政策金利が3〜4%の想像は誰でもつくんじゃないかな?
    ただ政策金利が3〜4%ならば優遇1%あれば変動金利も
    3〜4%で長期固定と変わらないから怖くないでしょう?

    10年固定辺りとの比較で考えると難しいけれど
    政策金利3〜4%がどのくらい先になるかの
    予想で変動にするか10年固定にするかだと思うけれど
    こればっかりは今どちらが得かなんて誰にも分からないから
    個人の予想でどちら選んでも良いって感じじゃないのかな?

  22. 165 匿名さん

    >ただ政策金利が3〜4%ならば優遇1%あれば変動金利も
    >3〜4%で長期固定と変わらないから怖くないでしょう?
    ???

  23. 166 匿名さん

    分からない人がいるんですねぇ…

  24. 167 匿名さん

    仮定の計算をする場合金利は公定歩合の上昇分を単純上乗せでいいの?

  25. 168 匿名さん

    政策金利:0.5%→3〜4%ならば、変動金利:2.875% → 5.375〜6.375%。
    優遇1%あっても変動金利は、4.375〜5.375%と考えるのが普通では?

  26. 169 匿名さん

    >>167
    過去の公定歩合との関連見ると
    だいたいプラス1%前後だから
    まぁ、そのくらいの見方で良いんじゃないかな。

  27. 170 匿名さん

    >>168
    過去見てもそこまで高金利にはならないと思うけど?
    アメリカなんかでも公定歩合7%、変動8〜10%くらいだったでしょう。
    (日本の優遇幅みたいなもので顧客による金利差が激しいけど)

  28. 171 匿名さん

    1980年に公定歩合が8%超えて
    その時が変動金利も最高で8.5%
    1985年くらいから公定歩合4%台に入り
    後追いで変動の金利も4〜5%に下がってるね。

    1980年以降は上がる側からの3〜4%ってのが
    無いからはっきりとは言えないけれど
    ローン金利は基本後追いになるので
    公定歩合3〜4%当初は4〜5%くらい。
    何年も続けば5〜6%くらいになるのかな。

  29. 172 匿名さん

    4%を上限にシミュレーションしてみた。
    あまり先の未来を予想するのもなんなのでとりあえず10年以内に完済予定の自分を例に。

    借り入れ2090万、変動で借りる予定。
    全期間優遇-1.6%(ホントは20年だけど実質全期間)
    繰り上げ含めて年間約248万返済予定←年間これだけは確実に返すと決めた額。
    公定歩合が動かず金利据え置きの場合変動のままで行くと(利下げを前提としない理想)
    支払期間8年2ヶ月、支払総額2203万

    以下は金利が上昇した場合の仮定。

    <仮定条件>
    約3年後、2011年末までは今の金利が続く。
    2012年1月から公定歩合が半年に0.5%の割合で上昇し3年半後の2015年1月に4%になりその後横ばい。

    実行当初の金利は10月の金利とし、全期間優遇-1.6%で公定歩合の上昇分を単純に上乗せしていく。
    変動2.875%
    2年固定3.30%
    3年固定3.55%
    5年固定3.70%
    10年固定3.90%

    <行動設定>
    (1), 全期間変動 (←無策)
    (2), 変動1.275%→2012年7月に2.6%で5年固定→残り期間を変動4.775% (←変動からの撤退ラインを1.5%に設定)
    (3), 変動1.275%→2012年7月に3.1%で5年固定→残り期間を変動4.775% (←変動からの撤退ラインを2.0%に設定)
    (4), 変動1.275%→2013年1月に3.6%で5年固定→残り期間を変動4.775% (←変動からの撤退ラインを2.5%に設定)
    (5), 変動1.275%→2013年7月に3.95%で3年固定→残り期間を変動4.775% (←変動からの撤退ラインを3.0%に設定)
    (6), 変動1.275%で3年1ヶ月→5年固定2.1%(低金利最後のタイミング)→残り期間を変動4.775% (←変動から固定切り替えの理想形)
    (7), 3年固定1.95%→2014年12月に5年固定2.1%(低金利最後のタイミング)→残り期間を変動4.775% (←ほぼ全期間固定の理想形)
    (8), 当初から10年固定2.3% (←安全確実)

    <結果>
    (1), 完済まで8年5ヶ月、支払総額2272万
    (2), 完済まで8年5ヶ月、支払総額2253万
    (3), 完済まで8年6ヶ月、支払総額2263万
    (4), 完済まで8年5ヶ月、支払総額2270万
    (5), 完済まで8年6ヶ月、支払総額2274万
    (6), 完済まで8年3ヶ月、支払総額2233万 ←最も支払いが少ない
    (7), 完済まで8年5ヶ月、支払総額2277万
    (8), 完済まで8年7ヶ月、支払総額2306万 ←最も支払いが多い

    無策でも全然余裕の結果でした。
    実際に金利が上がり始めたら(3)や(4)あたりの対応が現実的なところかなと。
    (6)は理想形なのでこの通りには動けないでしょう。
    やってみた感想としてはどれでもあんま変わんないのでビクビクする必要が全くない。
    低金利継続と読んで変動で行くのがいいんじゃないかな〜と思った。

    が、実際こんなに上がるかね?
    個人的な考えとしてはこの混乱を乗り越えて好景気になり2012年に金利上昇が始まるってのはかなり早い。
    ここ5年好景気でも金利は大して上げられなかったし。
    上の仮定は普通の経済情勢下としてはやや厳しい金利上昇を想定していると思う。
    しかも上がりっぱなしで下がらないという仮定だし。
    それでも無策の変動一本槍とと大きくは変わらない結果が出ている。
    10年以内に完済予定の人は低金利が3年続いたら変動利率が優遇後2.5%までは変動のままでも特に問題ないかな。

    10年以内ならこんな結果となりました。
    もっと長い仮定でのシミュだれかやって。

  30. 173 匿名さん

    >>172
    シミュレーションおつかれさま。なかなか面白い。

    ただ、変動が全期間優遇1.275%とかなり低め(交渉やデベ提携が必要な条件)なのに対し、10年固定が2.3%と高め(ろうきんは一定条件満たせば1.8%)なのが、少し変動有利な設定かと。
    変動1.375%で10年固定1.8%なら、10年固定有利ですよね?

    まあ、3年後に政策金利が4%まで行って張り付くというのは変動不利に設定しているので、どっこいどっこいかな。(3%まで行ってすこし下がる、くらいが日本のポテンシャル?)

  31. 174 匿名さん

    >>173
    ろうきん10年固定1.8%と比べるなら当初の変動金利も限界まで優遇された1.275%でいいと思いますけどね。
    10年固定1.8%だと

    完済まで8年5ヶ月、支払い総額2254万

    という結果でした。
    このレベルと競うなら今の低金利が更にあと1年(4年)は続かないと10年固定1.8%が上回ってきますね。
    個人的にはそれくらい低金利は続くんじゃないかと思っていますが。
    むしろここから下がる可能性も結構ある。

  32. 175 匿名さん

    初心者ですがすいません。
    こんなによく分からない状況ならとりあえず変動と変動でミックス?にして、
    上昇してきたら片方固定にするというのはあまり意味がないでしょうか。
    最初の経費は印紙代くらいしか差はないと言われたのですが。ちなみに全期間1.5優遇です。

  33. 176 匿名さん

    >>172
    こんな計算、シミュレーションになるの?
    織り込んだパラメータが少なすぎて恣意性を排除できてないし
    まぁ、想定した条件でケーススタディした結果なんだろうけどさ、
    単なる予定の想像程度で、意味があるのか分からないなぁ。
    一生懸命、計算した結果、返済額の最低と最大で70万円も変わらないってことが
    計算できただけで、それも、想像か都合のいい妄想の域を出てないし。
    時間の無駄で、くだらない。

  34. 177 匿名さん

    意味ないなら無視すればいいじゃん。
    参考になる人だけ参考にすれば。
    何もやらないあんたよりゃマシ。

  35. 178 匿名さん

    うちの会社の社内向け住宅融資の規定を見返してみた。
    「金利の自己負担上限は5%とする。・・・・」
    5%は考えといた方がいいな。

  36. 179 匿名さん

    >177
    何もしないとは言ってないだろが。
    分かるかなぁ?考え方の問題なんだよ。
    その手の算数やっても意味がないってことなんだけど。
    恥ずかしげもなく、その算数をシミュレーションしたなんて考えていることも
    どうなのか不思議で
    結果、70万円くらいの違いなら誤差だろ
    こういうのはね、自己満足というレベルのもの。
    であれば、公正な判断を歪ませるので、やらない方がいい。
    それからね、177はやり方としては否定に非難で返す最低卑怯。

  37. 180 匿名さん

    >>179
    173さんもかいているけれど
    1つの前提でなく色々なパターンで計算しているので
    意味は凄くあるでしょう。

    シュミレーションのパターンが少ないって批判ならば分かるけれど
    10年で返すパターンであれば悪くないと思うけれど?

    70万も1番悪いパターンとの比較で誤差の範囲って意味不明だし。

    意味無いというならば、こう言った場合と
    具体的にはどんな数字で計算すべきか言えば良いんじゃない?

  38. 181 匿名さん

    シミュレーションご苦労様でした。
    自分なら70万の保険料でお気楽な時間を買いたいです。
    ま、人それぞれですね。

  39. 182 匿名さん

    176は頭が弱すぎて、シミュレーションという言葉に過大な期待を持ってるようですね。
    172のシミュレーション(ケーススタディでも算数でも何でもいいけど)に改善の余地があるとすれば、

    ・金利上昇時にイールドカーブが水平上昇でいいのかどうか考慮する(あんまり変わんないから今のままでいいと思うけど)
    ・借換えコストを考慮する(登記料や保証料)

    くらいでしょ。

    政策金利の推移が予測できないから意味ないとか言うんだろうけど、金利推移は一意に予測するんじゃなくて入力値として複数ケースを用意すべきもの。で各ケースでどの戦略が最適か見ればいい。

    176の考える「シミュレーション」や「公正な判断」が何なのか、頭をカチ割って見てみたい(笑)

  40. 183 匿名さん

    >>182

    将来のイールドカーブをどうやって想定できるのか?
    余り変わらないとする根拠が希薄、
    まぁそれはいいとしてもとしてもバラツキはどの程度予測したらいいのか?
    それから、借換えコストを考慮するなら借換のパターンを想定するのだろう?
    その組み合わせはどうしたらいいのでしょうね。

    これら、2つを、具体的に教えてください
    なんだか内容が素人くさいので釣りだと思えるのですが・・・無理にない範囲で
    頑張って答えてください。

  41. 184 匿名さん

    > No.180
    > 10年で返すパターンであれば悪くないと思うけれど?
    > 70万も1番悪いパターンとの比較で誤差の範囲って意味不明だし。

    10年程度でたがが70万円の差でしょ?
    想定した前提が正しい確証はないのと、金額的に高額ということはないんで
    これは誤差と認識していい判断していいのではないですかね。
    それとも、この計算結果の70万円の答えがこの先の人生でそれほど重要なんですかね?
    大した差がないことが分かったと結論づけるには一つの考え方かと思いますが
    時間無駄にはちがいないでしょう。****計算はご自分だけの世界でどうぞ

  42. 185 匿名さん

    >>180
    その基準となる金利差と借入額の前提がひとつって事、わかんないの??
    ほんと、自己満足の世界!!

  43. 186 匿名さん

    >>182
    >金利推移は一意に予測するんじゃなくて入力値として複数ケースを用意すべきもの。
    >で各ケースでどの戦略が最適か見ればいい。

    その計算の結果が10年で700万円の違いがあるなら計算する価値もありそうですね。
    しかし、計算の前提や係数にどれほどの幅を持たせたらいいのか判断できそうですか?
    また、入力値を複数ケース用意しても、その組み合わせは何通りありそうですか?
    そういったことが難しいので確率的に処理することもあるのかもしれません。
    であれば、シミュレーションになると思います。
    しかし、10年で70万円は最適な戦略を検討するまで必要な水準なのでしょうか?
    その程度で迷いがあるなら、家の購入は机上の計算に留め
    夢だけのことにしておいた方が良いのかも知れません。

  44. 187 匿名さん

    186さんに同感。
    さんざん出てきた「+50万円」っていうのもそうだね。

  45. 188 匿名さん

    なんだ、要するに「自分のギリギリ返済には参考にならねーぞ!」って叫んでるだけじゃん(笑)

    親切な人が計算してくれるかもしんないから、あなたの返済条件書いてみなよ。
    35年返済なら、お望み通り数百万の差が出るでしょう。

  46. 189 匿名さん

    数百万の差ですか。年収以下だ...
    1年早めにリタイヤして悠々自適の生活に入るか、
    定年まで勤めてから悠々自適の生活に入るか、
    その程度の差だな。

  47. 190 匿名さん

    だから「10年以内なら誤差程度の差しか出ないから変動金利は怖くない」でいいんじゃねーの?
    とりあえず変動でも、安心も安いから固定でもどっちでもいい。
    価値観次第。

    もっと長期で高額のローンじゃないとじゃないと数百万〜一千万の差は出ないんだろ。
    で、それを試算してみる奴はいないわけ?

  48. 191 匿名さん

    金利の動きが1パターンしたないシミュレーションをしてなんか意味あるの?

  49. 192 匿名さん

    1パターンしかないから色々なパターンで
    計算すれば意味大きいよね。

    5年後に4.475%で70万の違い。
    これが3.0%なら何百万も違うだろうし
    5.5%になれば逆に変動の方が返済額増えるし。

    現在の経済状況見ると5年後の4.475%ってのも
    かなり高めな設定だと思うから、これならば
    無策でも怖く無いって言えるんじゃない?

  50. 193 契約済みさん

    >>181
     だったらここを覗く時間がもったいないよ。

  51. by 管理担当
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未定

2LDK~2LDK+S(納戸)

45.12m2~74.98m2

総戸数 45戸

ジェイグラン船堀

東京都江戸川区船堀5丁目

6998万円・7248万円

3LDK

70.34m2・74.58m2

総戸数 58戸

オーベル練馬春日町ヒルズ

東京都練馬区春日町3-2016-1

8148万円~9448万円

3LDK・4LDK

70.07m2~80.07m2

総戸数 31戸

リーフィアレジデンス練馬中村橋

東京都練馬区中村南3-3-1

6858万円~9088万円

3LDK

58.46m2~75.04m2

総戸数 67戸

ジオ練馬富士見台

東京都練馬区富士見台1丁目

6090万円~9590万円

2LDK~3LDK

54.27m2~72.79m2

総戸数 36戸

バウス板橋大山

東京都板橋区中丸町30-1ほか

8980万円

4LDK

73.69m2

総戸数 70戸

リビオ亀有ステーションプレミア

東京都葛飾区亀有3丁目

4670万円~8390万円

1LDK~2LDK+S(納戸)

35.34m2~65.43m2

総戸数 42戸

イニシア東京尾久

東京都荒川区西尾久7-142-2

5500万円台・6300万円台(予定)

2LDK・3LDK

43.42m2~53.6m2

総戸数 49戸

オーベルアーバンツ秋葉原

東京都台東区浅草橋4丁目

1LDK~3LDK

34.63㎡~65.51㎡

未定/総戸数 87戸

バウス氷川台

東京都練馬区桜台3-9-7

7398万円~1億298万円

2LDK~3LDK

52.27m2~70.96m2

総戸数 93戸

リビオシティ文京小石川

東京都文京区小石川4丁目

未定※権利金含む

1LDK~4LDK

35.89m2~89.61m2

総戸数 522戸

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東京都練馬区大泉学園町2-2297-1他

5798万円~7298万円

3LDK

55.04m2~72.33m2

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東京都江戸川区東葛西6丁目

未定

1LDK~4LDK

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