三井住友の全期間固定特別金利ローン情報 Part2

>>101
3600万、30年、10年固定店頭金利3.65%。11年目から4%、21年目から4.1%と仮定。

Ａ　当初10年1.5%優遇、残り期間0.4%優遇
支払い総額：53547913円　10年経過後残元本：26466848円
返済月額　１〜10年：135779円　11〜20年：154860円　21〜30年：155593円

Ｂ　通期1.2%優遇
支払い総額：52059225円　10年経過後残元本：26790004円
返済月額　１〜10年：141309円　11〜20年：145908円　21〜30年：146610円

ＡとＢの支払い総額の差は1488688円。
Ａの10年目で約150万を期間短縮型で繰上げ返済しても、
総額は52128045円、Ｂより68820円多い。
Ａの10年目で約160万を期間短縮型で繰上げ返済すると、
総額は52047417円でほぼＢなみ。
しかし、もしもＢで上と同程度の繰上げ返済ができるならば、
当然その方が支払い総額は減る。
Ａは、10年の固定期間内で完済する見込みがあるような場合、
メリットが大きいのでは。
残り期間の0.4%優遇は、10年で返しきれない場合の保険で。
どうでしょうね。

当初10年1.5%優遇の場合は、11年目移行は残期間が少なくなっていれば、
短期や変動になるのでしょうか？
もしくは10年後ローンの見直しで、借り換えとか？

期間明けは変動になりますね。
借り換えも可能ですが、余計な手数料が発生しますよ。

10年固定の人結構いますが10年後不安ではないのですか？自分は全期間固定とミックスにするつもり

>>105
そういうあなたは１００パーセント全期間固定にしなくて不安はないのですか？
（と誰しもが思いますよ）

>>105
金利がどう動くと読むか？によります。それによっては、全期間固定で高い金利を払うことになる。
また、借り入れ期間が15年くらいだと、10年固定は妥当な選択。

＞102さん
丁寧なシミュレーションありがとうございます。
やっぱり、返済年数が20年以上になると思われるので、
（繰上による期間短縮をしても10年短縮が限度かなぁ、
　と思っています。）
当初優遇よりも、通期優遇を利用しようと思います。

＞105さん
私は、もっと無謀にも、10年固定と変動を組もうかとも
思っています。
全期固定は、安心だけど、通期優遇が1.2％ある場合、
変動が、4.5%になって、初めて同レベルということですよね。
そこまでは、まだしばらくかかると思うので、
その間に低金利の恩恵を享受して、元本を減らしたいと思って
いるんですが。

これって、危ない考え方なんでしょうか？

確かに108さんが言われる場合はその通りですが借り入れ期間が35年の場合１月の金利は魅力的です。だから安心の全期間固定と10年固定にしました。繰り上げがたくさん出来る場合は２年固定でいいのでは？

＞トマトさん
ミックスを勧めた銀行員さんはそう言ってましたね。
「まだ変動金利が低い間に恩恵を享受して、固定の安定感も得る」と。
しかし、変動金利が不安で固定に変えたいという動機での借り換えなのでとことん変動したくないという気分があったので「変動とのミックス」は却下しました。
どっちにころんでも安心のようでいて、どっちに転んでも悔しいような気もするし。

毎月の返済を家賃だと思うと、全期間固定でもお得な感じ。特に1月の金利は。
全期間固定を基準に考えると、全期間固定と10年固定のミックスはもっとお得な感じ。
変動を基準に考えると、他の方法ではお得な感じがしない。
変動なら、金利が何ポイント増えたら月返済額が10000円増えるか、
金利が0.25ポイント増えたら月返済額がいくら増えるかとか、
計算しておいたほうがいいかも。
安くなる分にはいいとして、高くなると払えなくなる可能性もあるので。

＞112
低金利時代は、長期固定がセオリー、ということですね。
でも、低金利の恩恵をもっと欲しがるリスキーさ。
そうやって、計算しておけば、身の振り方を考えられる、
ということでしょうね。

さて、1月の金利、ご存知の方いらっしゃいませんか？

１月実行の方向けスレッドに、既に出ていましたよ。

114さん、１月実行の方向けスレってどこですか？

もうＳＭＢＣのサイトで公表されてますよ。

三井住友、10年が少し下がりましたね。
でも、短期が上がっている・・・。

それに対して、住友信託は、ほぼ全面的に
下がっているのをみると、住信に心が動いてきます。

あー、どうしよう。

三井で１．５％優遇なんて人いるんですか？私は１．２％です。三井不動産の物件ですが

優遇を0.2上積みしてもらったてきいたことあるけど。1.2が普通だから1.4？年収多いんだろうね。

単に店頭で、最初1.0を提示されて、最後に1.2にしてもらった
ってだけだったりして…w

すいません。三井住友で800万 期間20年で借りるんですが保証料11万ぐらいかかるんですが戻ってくるのでしょうか？ネットで繰り上げ返済すると戻らないのでしょうか？分かる方ご教授願います。

ネットで繰り上げ返済に関わらず保証料には保証会社の手数料が１０５００円引かれます。さらに銀行からの振込手数料もかかるので保証料の返還はあまり期待しない方が良いかも知れません。
大きな繰り上げでないとあまり戻ってきません。
今回借り換えで１３００万を１５年で返済分を全額繰り上げしてやっと９万円戻ってくると確認しました。１００万、２００万の繰り上げでは１万とか３万というレベルだったような。
そのかわり保証会社の手数料の１０５００円に満たなくても足りない分を取られることはないので、保証料の返還よりも少しずつでも繰り上げして利息をカットしていく方がよっぽど有効です。

例えばひと月のローン返済額の振り分けを見ると最初の頃は利息１：元金２ぐらいになってました。
月９万の返済として元金分の６万を繰り上げすると３万の利息がカットされるわけです。
これはかなりアバウトな数字なので期間や借りた金額によっても変わってくるのですが。
さらにだんだん返済額の中に占める利息の割合が減っていくので繰り上げ返済は早期が有効です。
保証料を気にするより、こまめで早い目の繰り上げ返済がお得であると思われます。

こちらは繰り上げ返済の保証料の返還分の計算をどうやってするのですか？というスレッドです。
参考になりましたらどうぞ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30615/

123さん有り難うございます。そうですか保証料は期待しないで繰り上げ考えるしかなさそうですね…

以前繰り上げ返済の金利はどの部分からカットされるのか？
という話が出ましたよね。
やはり、前からです。
１度目の引き落としが終わったのでシミュレーションしてたところ、
２月目の元本を入れることで一月分カットされます。
利息ももらった返済表に明記されているため、一月でも繰り上げ返済できるのは気持ちのいいものですね。

前の銀行から１３００万１５年分の保証料の返還が昨日ありました。
１０万円弱でした。
どうせ帰ってこない保証料ならこの分も繰り上げ返済に充てようと思います。
約２ヶ月分の利息がカットできます。（ちなみに５万円弱浮きます）

2月の金利が上がったそうですね。
具体的に何年が何%になったのかが載ってる場所をご存知の方いますか？

>>126
http://www.smbc.co.jp/kojin/kinri/loan.html
微増ってところですかね。。
3月はどうなるのだろう？？

＞１２７
ありがとうございます。
日付が変わったらＨＰの方も更新されていましたね。
１１月→１２月大きくダウン
１２月→１月０．０５％ダウン。
１月は上がると予測して、慌てて１２月中に借り換えを済ませて失敗したかと思いました。
今回は１月→２月０、１％アップですね。
やはり上昇傾向にあるのは間違いないようです。

以前、三井住友の公式サイトで、過去の全期間固定金利の金利表があったのですが
なくなったのでしょうか？

>>129
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kakokinri.html
これのことですか？

三井住友銀行で借入の方、
何が決め手できめられましたか？

三井住友と住友信託で悩んでいます。
両方とも繰上返済手数料無料で使い勝手よさそうです。
三井住友のいいところといえば私が理解している範囲ではミックスの組みやすさではないでしょうか。抵当権も一本ですし、繰上返済もどちらを返すか、軽減型か短縮型かその都度選べる（短縮型は最低元本分の金額になるようですが）。ミックスを考えている人には魅力的だと思います。
といいつつ、私は住友信託の超長期の金利と悩んでますが

超長期と変動で考えてるので三井住友に決めました。

同じように悩んでいます。
長期金利の安さから住友信託に決めかけていたのですが、繰り上げ返済の自由度の高さから三井住友に傾きかけています。
うちは月々の支払いを少なくしてボーナス払いを多めにしたいので住友信託の繰り上げ返済だと先にボーナス払いに充当されてしまうのがいまひとつ。。。
その点、三井住友は軽減か短縮かボーナス払い充当か選べるらしいのでミックスにして両方にボーナス払いを乗せてもその時の金利に合わせて好きなように返済出来るのでかなり使い勝手がいいのではと思っています。
変動金利→固定金利の変更もインターネットなら手数料かからないって言ってたし、手数料（ミックスにした時の事務手数料とかも含めて）は明らかに三井住友の方がお得な気がします。
それから元金均等にするつもりですが、三井住友は保証料が元利均等と元金均等では違って、元金均等の方が安かったです。
繰り上げ返済した時の保証料返還例も一応金額明示していて、良心的だと思うし。
長期金利の安さは魅力的ですが、総合的に判断して三井住友かなー。

＞134
ミックスにした時の事務手数料、住信と比べて安いんですか？
具体的にどれくらいかかるかご存知なら、教えてください。

住信は事務手数料が1.5倍、登記手数料は数万高くなるって言われました。
SMBCは事務手数料、登記手数料ともに１本分でいいそうです。
初回の固定金利選択の手数料はどっちが安かったか忘れました、すみません。。。

＞131
元金均等返済ができること。
ネットでの繰上返済が無料なこと。
さらにその際、期間短縮と返済額軽減を選択できること。

三井住友でミックスを組む場合、
20年全期固定　＋　変動、もしくは短期固定30年
という借入期間が違う組み合わせもアリですか？

つまり、最後の10年は一方のローンが終わっている状態に
なるはずです。
（できれば、30年借入の方も、繰上で期間短縮したいと思って
　はいますが。）

こういうローンの組み方をされた方、いらっしゃいませんか？

それは出来るかもしれませんが、抵当権が２本になるので、余計な費用がかかると思いますよ。

借入期間が同じミックスと
借入期間が異なるミックスでは、
抵当権設定にちがいがあるということでしょうか？

三井住友は借り入れ期間が同じなら、ローンを２本に分けても抵当権の設定は１本で済みます。
でも、借り入れ期間が異なるとそれぞれに抵当権を設定することになると聞いて、期間を揃えました。
自分で繰り上げの時に調整すれば良いだけですから。

昨年の話なので、変更になっていたらすみません。
確実なことは、銀行にお問い合わせくださいね。

＞139
ありがとうございます。
そうですね。銀行に問居合わせたらいいことなんですが…。

全期固定の20年の金利を確保したいものの、
ミックスする変動の方の借入期間を20年に合わせると、
支払いがきつくなって無理なんです。
ううーん。難しい。

私は　借入4000万円　長期固定1500万円・変動2500万円にする予定。
金利の高い固定から繰上げ返済　変動が固定を超えていくようなら変動を繰り上げ返済していく方法
をとるつもりです。　なんかアドバイスありますか〜
どんな返済方法が良いだろう。

久しぶりにあがりましたね。
3月の金利、どうなるのでしょう。。。今日、きいたらまだですって。どのぐらい上がるのかなー。

うちは144さんとは逆に4500万円〜5000万円を長期：変動＝2：1のミックスで分けようと思ってます。
3月実行なのに、まだ借り入れ金額検討中です。金利が出たら最終的に決めます。
繰り上げ返済は同じような考えですが、多分借り入れの少ない変動から返してしまいそうな気が。

変動を2：1のミックスで借入予定です
人に話を聞くと　「変動は少ない方が良いのでは」という意見が多く
また銀行に相談すると　「そんなに変動金利は急にあがりませんよ　今の固定金利を変動金利が上回るまで
時間はかかります」とのこと
みなさん　こんごの変動金利どうなってくると思いますか？
半年後　再度0.25上がってると思いますか？

超長期20〜35年3.16％　マイナス0.03
固定10年　3.85　プラス0.1％
だそうです。

三井住友銀行の本審査ってどの位で返事が来ましたか？
ウチはデベに１５日に提出していますが、まだ、返事がありません。
３月実行なので、少しあせってきました。

うちはデベに提出してから１週間くらいでした。

１４９さんが審査に出したのだ何時頃ですか？
私は２月に入ってからです。
審査が混みあってるから遅いなんて事はあるのでしょうか？

うちは1月に出して、3週間くらいかかりました。
遅くてあせりましたが、無事実行されましたよ。