年収に対して無謀なローン　その３

看護師は就職は容易いですが、
続けることが大変な職場・・

とくに、年を経て、経験が少ないと、かなり職場選びをがんばらないとです。
ま、だめなら、すぐ次の職場にほぼ無限大に移れると思いますが・・。
夜勤やれば、けっこうな収入が見込めるけど日勤だけだと・・

私もそれ、ずっと気になっていました。「妻：子供が××歳になったら正社員で働く予定」とか頻繁に書いてありますが、そんなに簡単に正社員になれるもんでしょうか。
見通し甘くないですか？それとも世間は私が思っているより甘い？

２２１です。

その通りです。実際、上の２人が小さい頃にも院内託児で働いたことがあるし、上２人が小学校入学後
一番下のが生まれる前にも働いていましたが、色々な理由で長くは続けられませんでした。
どちらのときにも午前中４〜５時間だけで
週４〜５日勤務だったので月給７〜８万でした。今後パート収入がいくらになるかわからないですが
その全額とやりくりで私立中高一貫校に上の２人だけでもと思うのですが甘いとは思います。

私立も学費はそれぞれですが、やはり3年間で200万以上は軽くかかると思います。それに、私立中学に入れるためには塾にも行かす必要がありますよね。地域にもよるのでしょうが、遅くても5年生からは塾に入れるのが普通だと思います。塾ももちろんピンきりですけど、月４、5万くらいは見たほうがいいのでは。上の二人のお子さんは年が近いので、塾代、学費がダブルになる期間が長いことを考えると、結構大変のような気がします。。。私立は給食もないですし、お弁当作りも大変。学食があってもお金は公立よりかかります。それに中学受験って、小学校ほど親は関係ないですけど、やっぱり、かなり親のケアって必要のように思います。住宅購入とお二人とも私立中高一貫は、奥様に負担がかかりすぎるような気がします。あの、体験からふと気になって、正直に書いたんですけど、気を悪くしたならごめんなさい。。。。

２２７さんへ

２２１です。参考になります。ありがとうございます。今住んでいるのは地方都市で首都圏のような
私立中学の競争はないです。なので、受験のために塾へ通う予定はありません。自宅学習＋αで
考えています。学費は給食費を含んでいて（確か予定してる中学は給食費があったのです）月５万〜６万
と聞いています。（授業料は２万５千円ほどですが他の費用が高い）それにプラス２万くらい余裕を
みておけばいいようですが、確かに年間最低でも７０万必要で、年子なので２人が重なる５年間は年間１４０万〜１８０万（高校分）が必要になります。全部で１０００万必要ってことになりますね・・・。

ちゃんと考えられていらっしゃるんですよね。差し出がましいことを言ってしまってすみません。
ご主人のご年収も上がっていくことでしょうし、きっと住宅を購入されても大丈夫ですよ^^。　頑張ってくださいね。いい職場が見つかるといいですね^^

>>229

厭味ババア

221です。
229さんへ
ありがとうございます。技術職の主人の年収がどこまで上がるはなんとも言えないです。
住宅を３５００万〜３３００万の物件にしてローンを
２５００〜２３００万にするということも考え中です。どちらにしてもあくまで購入検討中なのですが
教育にかけるお金も惜しみたくないところなので、じっくり考えて夫とよく話し合ったうえで
決めます。そして、ガンバリマス！

＞230さん
229さん正直に書いてくれてるだけで、厭味っぽくないですよ。

231さん
ガンバッテクダサイ！

夫　３４歳　年収８５０万
妻　３４歳　専業主婦
子　二人　５歳２歳

物件５７００万　頭金１１００万　借入予定４６００万

全期間固定で考えてます。。
無謀でしょうか？

夫：34歳　年収650万（3年後には750万ぐらいに上がる可能性あり）
妻：32歳　専業主婦
子：9ヶ月（2、3年のうちにもう1人希望）

物件4700万円　頭金＋諸経費1000万円　借入予定3850万円

私は厳しいと思うのですが、
夫はどうにかなるでしょう、もし厳しくなったらお前が働けば大丈夫！（私は特に資格などなし）
と考えているようですがどう思いますか？

ちなみに、ローン実行が来年の10月頃になるので
金利が上がる事も心配しています。
やっぱり無謀ですよね？

>>225
私も甘いと思いますよ。
なんの資格やスキルもコネもない女性を中途で正社員で雇う企業は皆無に近いです。
今はすべて派遣ですよ。新卒でさえ正社員になれずに派遣で甘んじているのが現状です。
特に一般事務とかだと、正社員になることは不可能といっていいです。

>>234　さん
フラット35（金利2.75%）とした場合
月返済額　14万3千円　（ボーナス返済無し）
返済比率（650万前提）　26.4%
返済比率（750万前提）　22.4%
余裕とも言えないですが、
無謀というほどでもないと思います。
60までに返済を終えるなら25年前提で
月返済額　17万8千円　（ボーナス返済無し）
返済比率（650万前提）　32.8%
返済比率（750万前提）　28.4%
これだと無謀までではないですが、けっこうカツカツかもです。
「苦しいけど頑張ればなんとかなる」くらいの感じでしょうか。

固定金利2.75%で30年（58歳返済完了）として、
月返済額　10万2千円　（ボーナス返済無し）
返済比率（年収420万前提）　28.9%
数字上は確かにカツカツですが、
28歳で620万までお貯めになったペースあれば、
これまでの生活レベルを特に下げないで返済可能と思われます。
奥様のパート収入が6万円/月あれば
世帯返済比率　24.7%
で、目安値（400万/年〜/25%）とされている数値より楽になります。

233と234は、どう考えても無謀じゃない？
年収と物件価格の乖離が酷い。
ウチも結構酷いと思ってましたが、上には上が居るんですね。

233も
234も
237も
みなさん見事にカツカツですね〜。
さすが無謀スレ。

みんな旦那はＢ型ですか？

小梨　年収1400万　25年フラットのみ
ローン5500万
どーですかね

うーん、234さんについては返済比率を軸にして考えれば、
無謀とまではいえないんじゃないでしょうか。

目安として、フラット35の返済比率基準は下記の通りです。
年収　　　返済比率基準（フラット35）
〜300万円　25%
〜400万円　30%
〜700万円 35%
700万円〜 40%

ただ、上記は「本当にカツカツにやって返せるギリギリの数値」です。
現実にはここから10%程度の余裕が欲しいところです。
234さんの場合年収650万円ですので、余裕10%の目安値で25%、
フラット35年での返済比率が26.4%ですので若干越えますが、
無謀というほどの数値ではありません。
旦那様の年収が期待どおり750万円になるか、
奥様がパートなどで8万/月程度の収入を得れば
世帯返済比率　22.4%（35年）　28.4%（25年）
で、数値上は可能な域にあると言えます。
ただ、234さんの場合、気になるのは貯蓄額です。
34歳で1000万ということは、24歳起点としても
これまでの平均貯蓄額が100万円/年です。
これからの返済額が
年171万円（35年前提）ないしは
年214万円（25年前提）あたりの感じ
になりますので、生活レベルの見直しは必須となります。
もしご家族の消費性向が強く見直しができなさそうであれば、
心配されている通り厳しいかもしれません。
「頑張れば」という条件付で、無謀とまでは言えないと思います。

>>241さん
固定金利2.75%　25年で
月返済額　25万4千円
返済比率　21.7%
なので、数値上は余裕です。
むしろ25年は長すぎるかもしれません。
この条件だと25年での金利支払い総額が2112万円にもなります。
20年返済なら　返済比率　25.6%　金利支払総額　1657万円
15年返済なら　返済比率　32.0%　金利支払総額　1219万円
と、可能な返済比率圏内でもぐっとお徳になりますので、
まめな繰上げ返済をお奨めします。

>>233さん
59歳で返し終わる25年、固定金利2.75%としても
月返済額　21万3千円
返済比率　30%
ですので、数値上は無謀ではありません。
ただ、気になるのはやはり貯蓄額です。
34歳で　1100万ということは、
24歳起点で　110万円/年。
年収と照らし合わせると、現在の消費レベルはかなり高いように思えます。
これまで払っていた家賃との差額が不明なので何ともいえませんが、
これからの年返済額が255万円程度となることを考えると、
生活レベルの見直しは必要かもしれません。

固定と変動の割合で悩んでいます。
アドバイスいただけるとうれしいです。

夫　31歳　税込年収　750
妻　32歳　税込年収　450（4月から職場復帰）
子供　1歳

物件　4,200万　　頭金　600万
諸経費は別途支払い手当て済み

アドバイスをお願いします。
私　３９歳　税込み年収　１２００万円
妻　３５歳　主婦
子供　４歳と１歳

物件　４９５０万（全て込み）　頭金　８００万
フラット３５か長期固定を考えています。
注文住宅なので、仕様を変更して物件価格を下げることを検討しています。

夫　30歳　年収1250万円（平成18年度）
妻　26歳　主婦
子供　なし（来年には一人欲しいです。）

物件　6780万円
頭金　780万円　ローン6000万円
購入物件限定の変則型フラット35で、当初10年約2.7％
11年目以降は3.3％に上がります。
きついですかね？？

>>245さん
3200万円借り入れ
固定金利2.75%　28年（59歳完済）として、
月返済額　15万4千円
返済比率　24.6%　（旦那様年収のみ）
世帯返済比率　14.2%　（奥様年収合算）
数値的にはかなり余裕をもって返済できます。
ですので、あとは金利支払い総額をどう抑えるかの問題ですね。
固定と変動どの比率がいいかについては、ある意味ギャンブル的な
要素があるので、何ともいえません。
ただ、どういう形をとるにせよ、返済期間を縮めることが
金利支払額圧縮の王道になります。
ちなみに　2.75%　前提の場合、金利支払い総額は下記の通りです。
28年　1567万円　（世帯返済比率　14.2%）
20年　1085万円　（世帯返済比率　18.0%）　
15年　 798万円　（世帯返済比率　22.6%）
ありふれた提案になりますが、旦那様の年収前提でローン計画を組んだ上で、
奥様の年収でまめな繰上げ返済をしていくのがよろしいかと思われます。

相談ならここ↓でやったら？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30043/

ご意見お待ちしています。

夫　３７歳　安定上場企業　税込年収　１，０００万円
妻　３６歳　パート　１００万円
子供　３歳（数年以内にもう１人予定）　２人大学進学予定

物件　６，３００万円
頭金　１，３００万円
借入　５，０００万円　２５年変動１．２％

大手ＨＭの建売で気に入ってしまい，契約寸前です。
前進可でしょうか撤退すべきでしょうか？
資金面で不安があり，踏みきれませんが，
今週末に決断しなければならない状況です。

＞２４８さん
ありがとうございます！
日本人らしく半々にしましょうかね。

ずっとスレを眺めていて、相談中心かなと思ったので
勘違いだったらすいません。

>>246さん
4150万円借り入れ
固定金利2.75%　20年（59歳完済）として
月返済額　22万5千円
返済比率　21.6%
ですので、数値上はやや余裕があります。
ただ、気になるのは頭金が800万円と
年収・年齢に照らした場合やや少ないところです。
24歳起点として年貯蓄額の平均が53万円。
今後の年支払額が270万円＋諸経費になりますのでやや心配です。
現在の家賃との差額を鑑みて生活レベルを落とさなくてすむか、
家計の整理をしてみることをお奨めします。

>>249さん
私も相談スレッドだと思って偉そうに回答しちゃってました。
どうやらスレ違いのようですので消えます。
お騒がせしました。

>>233さん、234さん、241さん、245さん、
　私の使っていた固定金利2.75%はやや前の数値でした。
　住宅金融公庫のHPで確認したところ、
　今は一番安いところで2.79%のようですので
　返済比率が私の回答より概ね0.1%〜程度上がります。
　それでも、回答の趣旨は変わりません。
　課題もありますが、決して無謀ではありませんので、
　前向きに捉えてどうか頑張ってください！

＞234です。
＞253さん
ありがとうございました。大変参考になりました。
そうですね、金利が2.75％ならがんばればなんとかなりそうですが、
ローン実行予定の来年の10月の金利を考えるとちょっと厳しいかもしれません。。。
もう一度よく検討してみます。

ちなみに夫の血液型はＯ型です。

夫４４歳、年収６５０〜７５０
妻　専業主婦
子　小学生２人

頭金１５００万
諸経費別
ローン２２００万
援助なし

子どもの教育費　月額７万と多額
社宅退去で購入決意

アドバイスお願いします。

>>255
カツカツ？
その年収で2200万ぽっち楽勝でしょ。
これで無理なら専業主婦の奥様に原因があると思いますよ。

主人年収約560万　妻無職の主婦(妊娠中）

物件4150　自己資金600万　実際ローン額3900万円　変動金利で約12万円の返済

無理がありますでしょうか？？とても欲しい物件です。この機会に逃してしまうともうめぐり合えないかも・・・TT)是非アドバイス下さい。

>>この機会に逃してしまうともうめぐり合えないかも・・・
気のせいです。
物件何年ぐらい探されたのでしょうか？１年？２年？
たとえば２０年探して『この機会に逃してしまうともうめぐり合えないかも・・・』って言うのはわかりますが。
確実にこれからも同じような条件の気に入る物件は出会えます。
無謀な購入はおやめください。

>>この機会に逃してしまうともうめぐり合えないかも・・・
妊娠中との事ですが、二度と逢えないのは「物件」ではなく「御子様」です。
変動金利なので、御子様の小さなうちにバリバリ繰上げすれば行けなくも無いが。
しかし、「我慢」が必要な場合も有ります。
変動金利は1年で0.5%上昇しました。このまま続くとは考えられませんが、政治的に
最終的には後1.0〜2.0%位は目論んでいる様にも思います。
その辺をカバーできれば問題ないと思います。

＞257さん
＞主人年収約560万　妻無職の主婦(妊娠中）
＞物件4150　自己資金600万
　奥様が年収100万のパートするくらいでいけるんじゃない？
(購入は自己責任で)

＞257さん

変動金利の本当の恐ろしさをわかってますか？

http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20010821N/

未払い利息の発生。ただでさえ無謀域なのに、多分払っていけなくなると思います。

もう少しお勉強したほうがよろしいと思います。

>>257
3,900万円、金利1.625%、35年でシミュレーションすると総返済額は5,116万円になります。
年収560万が変わらないとして年令が分かりませんが、定年まで30年として1億6,800万で
1/3がローン返済で消えていくことになります。お子様が生まれれば1人の養育・教育費に
2,000万、税金、生活費、貯蓄とトータルで考えて大丈夫かどうか判断して下さい。

又、他の方も指摘されていますが変動金利は利率が低いですが、今後上昇するリスクがあり
ます。平均的に1%利率が上がるとローンの総返済額は6,300万で1,200万の負担増になります
から、ますます厳しいと思われます。

今後、収入が増える、奥様が働かれるなどで、年100万程度繰上げ返済が期待できるなら大丈夫
だと思いますが、そうで無いならローンを3,000万までに押えられた方が安全です。

うちも主人年収５３０万、妻妊娠中、４３００万の一戸建て購入。
ローンはフラットと１０年固定（どちらも３５年ローン）で、合計２６００万。
月々９万。手元に残す貯金３００万ほど。
それでも、これから子供にどのくらいかかるか見えないし、ちょっと不安。
２５７さん、この物件を逃したらめぐり合えないかもというお気持ちは分かりますが、ファイナンシャルプランナーさんなどにご相談して、考え直したほうがいいかと思いますが・・・。

夫　37歳　年収580万　妻　パートで年収200万　子供計画中
自己資金700万で　3800万円のローンで新築マンション購入を考えています。
無謀でしょうか？
明後日には買うか買わないかの回答期限がせまっています。
夫は非常にほしがっている物件で私はローンが心配で買わない方がいいのではと思いはじめています。
どなたかアドバイスをお願いします！

>>263
上から目線だが、フラットと１０年固定ではあまり意味ないだろう

>>264
無謀ですね。

お子様無し、収入合算で780万、ご主人が37歳にしては自己資金が少ないと感じます。
奥様の収入は貯蓄と繰上げ返済にまわし、3,000万までのローンでしょうね。

夫３１歳　年収３６０万　妻２８歳　年収３６０万
物件２３００万　頭金３００万
２０００万を３５年の３年固定 金利1.1％
固定終了後全期間　1.2％優遇

妻が１年半程で退職予定です。
夫の年収はこの先ほとんど上がる見込みは有りません。

どうでしょうか？

31歳から収入がほとんど上がる見込みのない仕事を続ける意味がわからない・・・

>>267
ご主人の定年が60才として、総収入が約1億、ローンが金利3%として総額が約3,200万になります。

奥様の収入が無くなると厳しいですが、頑張れば大丈夫では無いでしょうか。

>>268

人それぞれなんだから、批判しても仕方が無いと思う。

人はパンのみにて生きるにあらず。

>>266
回答ありがとうございます。
その自己資金のほとんどは親からです。
プラス私の貯金。
夫の貯金は０です。情けない・・・

>>270
そうだな、おれも日本人はパンより米だと思うよ

>>271
旦那さんのお金は、結婚式や新婚旅行にでも使ったの？
もともと０なら、ちょっと黄色信号かな・・・

>>273

年収580万で貯蓄０、黄色信号では無く赤信号でしょう。

どういう生活をしているのかは分かりませんが、37才だと1,000万は貯金が欲しいですね。

>>272
いやぁ、このレスくると思っていた。

ハワイアンならタロ芋かも。

>>275
お約束だからな

>>273
結婚式と新婚旅行（一部）も親のお金です。
それでいて年収の７倍するマンションを気に入らないとか言います。

仮審査をお願いしていたところから、『戸籍の付表を用意してください』とありました。
“戸籍の付表”ってなんですか？？
それをもとめられるということは、どういうことなのでしょうか・・・
誰かお教えいただけないでしょうか？

>>277
君の旦那は俺と同類だな
俺も３０歳で年収600万、貯金０だったわ・・・
まぁ、人間的にはケチケチ貯金してる奴より魅力的だとは思うけどね
今は、しっかり嫁にお金の管理任せて、年間200万は貯金している
嫁曰く『何で貯金がないかわからない』だって。。。

そんな俺から一言37歳で貯金無しはもっと重症だわｗ

>>277
かなり資産家のお坊ちゃんなんでしょうか？

それならマンションの頭金も親に出してもらえば良いのでは。

２６５もその更に上から目線ですね。
２６３は相談してないのに大きなお世話♪

>>281
アンカーって知ってます？

>>278
戸籍に対して住所地を記載しているものです。

住所を証明する住民票の替わりに使われます。

>>279
そのセリフ夫に聞かせたいです・・・

ところで事前審査はパスしました。
ここで無謀と言われた借り入れ額で。
デベで出してくれたa href="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%91%8B/" target=_blank class="keyword">窓煬v画の概算↓
３５年固定（金利3.16％）と残りの半分は３５年返済の2年固定金利1,75％で計算してあります。
夫３７歳はものすごく買いたがっているから多分鵜呑みにして
これならやっていけるとかいいそうです。
貯金０のとおりの経済観念なしだから。
まだ契約はしてないので今なら思い止まることができるけど
素人の私が言っても聞く耳もたないだろう。
誰かわかりやすくガツンと言ってほしい・・・

>>283
ありがとうございます。

なぜそんなものが必要なのかとても心配になりました。
特に借り入れもなく、借入額も年収的にも問題ないので仮審査は問題ないと思っていたので…

住所が最近何回か変わってるとか、何かしら住所の証明（履歴）が必要なんでしょう

>>284

「これならやっていける」という根拠が聞きたいですね。

少なくとも35年のローンを組むわけですから72才までローンを支払い続ける必要がある
わけです。サラリーマンなら定年は60才、定年延長があっても65才までですから、72才
までのローン返済に備えておく必要があるでしょう。
そのために繰上げ返済などで期間を短縮して定年前にローンを完済するか、定年後の年金
(あまりあてにできないかも知れません)で払える額まで返済額を減額する必要があります。

そのためには、今、貯金ができていない生活を変えないと破綻してしまいます。
ローンが払えなくなれば、マンションを売れば良いという考えもありますが、売る時期
(築年数)により売却価格がローン残債を下回る、すなわち家を手放してもローンが残ると
いうことも起こりえます。

又、現在はお子様がおられない様ですが、子供の養育や教育にはお金がかかります。
そういった備えのためにも貯金が必要なわけですから、お子様をいつ頃、何人予定してい
るのか、その成長に応じたライフプランで無理が無いのかを考えた上で、マンションの購入
を決められたら良いと思います。

とにかくご主人には考えを改めてもらって貯金ができる生活スタイルが必要でしょう。

＞申込予定さん
＞素人の私が言っても聞く耳もたないだろう。
＞誰かわかりやすくガツンと言ってほしい・・・
　ここで誰かに批判してもらっても、旦那さんに
とっては素人の意見といって受け入れないでしょう。
　一方、銀行側の人間は貸したがっているわけだから
否定的な意見を言ってはもらえないでしょう。
　プロのファイナンシャルプランナーに相談するのが
いいと思いますよ。もっとも、銀行提携のファイナン
シャルプランナーやハウスメーカー提携のファイナン
シャルプランナーは、無料で診断してくれますが、彼
らの収入源は銀行やハウスメーカーなわけで、やはり
公平な立場ではなく、ローン組め組め派な人間です。
　ネットで探し、平等な立場にいそうな方に有料で資
金計画を相談したほうがいいですよ。

>>287
>>288
ご意見ありがとうございます！
プロ（なるべく公平な立場の）に相談してみます。

>>289
マンションはローン返済額額以外に固定資産税＋管理・共益費がかかります。
ローン以外に、だいたい年３０万です。
その合計と、現在の賃貸、どちらが安いですか？
よく家賃並みのローンと言いますが、売る側はローンvs家賃で言ってきます。
289さんのパースは、購入価格に対して頭金が少なめなので、
おそらく家賃並みにはならないと思いますし、
大幅に住宅費が増える事になるのではないでしょうか？

ぜひ数値にして、旦那様に見せてみてください。

買うにしても、買わないにしても、
世帯収入が800万近くありながら貯蓄が全く出来てないという点を、
将来お子さんが出来て旦那様の収入だけで生活する事になった時にどう解消していくのか、
旦那様と話し合ういい機会なのではないですか？

旦那さんのご実家が資産家で不労所得が望めるとか相続で一括返済できるとか
であれば、まったく気にしなくていいのでは？

246です。亀レスで申し訳ありません。
御忠告ありがとうございました。勤務医のため収入が一定しておらず、今の水準になったのはこの3-4年です。研修医時代と結婚後の大学病院の医員時代は悲惨でした。
75歳までこの年収は続かないことに気がつきました。
頭金を100万増やし、住宅の仕様を変更しフラット35(SBI)からの借り入れを3700万円以下に押さえ25年で返却する事にしました。
金利2.9%、12-12.7万円/月、ボーナス月30万ｘ二回、これを25年行なえばそこまで家計に無理せずに可能でした。
金融機関から借り入れできる金額と家計に大きな影響を与えずに返済できる金額は異なるという事をローンに関する本にて読んで知識として持っていましたが、いざ自分が返済するとなると夢ばかり大きくなり忘れかけていました。

ご意見お願いします

夫30歳年収400万（会社員：家族経営会社なので60歳以降も働けます）
妻33歳年収120万（6月派遣社員にて勤務決定済み）
子1歳半（もう1人ほしいです）

物件価格　2460万（10月入居開始）
手持資金　900万（独身時代の貯金）
頭金　400万
借入　2060万→フラット（2.94%）500万＋3年固定(1.45%:全期間1.1%優遇有り)1560万
月ローン（諸費用込）→9.5万（←現在より1万負担増）
諸費用　200万
手元残金　300万

現在賃貸に住んでおり、決して贅沢はしていないつもりですが、仕事柄出て行くお金も多く月収支はトントンか若干マイナス、ボーナスで穴埋めといったところで、年間収支でみても20万ためれれば御の字という状況です。

今回のマンション購入に際して、妻が就職する予定で、そのお金を上乗せすれば当面は比較的余裕のある返済計画が立てれそうだとは思うのですが・・・。

自分が不安を感じ、皆さんにご意見いただきたいのは、以下の２点です

・もう1人子供ができた時（妻が離職:1年半程？）のリスク
・金利変動リスク（短期固定金利のウエイトが大きい）
・将来的には繰上返済も可能か

ちなみに当初はフラット３５のみで検討していたのですが、銀行関連の知人に相談したところ、短期固定の全期間優遇（1.1％）の優位性（すぐにフラットの金利を超えることは考えにくい）を教えられ、上記ミックスプランとしました。あと、夫の年収についてですが、いわば自営のようなものなので、夫が代表になれば多少（100万位）は上がるとは思いますが、あくまで予測の範囲ですので、現在の年収で考えています。

どうぞよろしくお願いいたします。

普通会社経営してれば、税金対策で会社名義のマンション買ったりするけど？
給料400万あるなら利益出てるでしょ？
あと500万ぽっち分けるのはあんま意味ないと思う。
借り入れ2000万なんだしまとめた方がいいと思うよ。

>294
293です
夫の会社は今はそんなに利益が上がっないようで、残念ながら普通の会社経営者のようにマンションを会社名義で買うようなことはできないようです
あと、ミックスの件ですが、フラットと長期固定の差額は500万で約4000円/月です。おっしゃるようにちっぽけな金額かもしれませんが、なんせ今がカツカツで、尚且つ教育費等将来への備えを考えると少しでも節減したくて・・・。もともとが安定志向なんで全借入を短期固定にする度胸もありません。
ミックスによる手数料のデメリットは把握しています。そのほかにミックスにすることの弊害はありますでしょうか？
収入に余裕がある人にとってはちっぽけなことなんでしょうが。細かくてすいません。

ご意見お願いします

夫53歳　年収1,100万（会社員、60歳定年なのであと7年で退職）
妻50歳　専業主婦
子3人（2人は社会人、1人は大学院入学であと2年は学費と仕送りが必要）
母(同居、年金生活)

物件価格　5,100万(戸建て)
手持資金　1,800万
頭金　1,100万
借入　4,000万→2年固定で17年ローン(1.65%:固定期間終了後1.0%優遇有り)

最後の子供が卒業すれば年間180万の教育費(仕送り含む)の負担がなくなるので
2年後に金利が上昇してもローン返済は問題ないです。

現在の住居は子供が継続して住む予定で、結婚して家を出ていけば売却して
ローン返済(1,000万ほど)にあてることができます。
ローン期間が70歳までなので、退職までに繰上げ返済する計画にはしています。

ローンを組むので、老後に備える貯金ができないのが悩みどころです。
年金支給が65歳からなので、60〜65歳は働く予定ですが。

なにが聞きたいの？
ご自身でしっかり計画しているようなので問題ないのでは？

１件目のローンを完済され、子供３人を立派に成人させた296様に助言できることはありません(泣)

>>297
この年齢で4,000万のローンを組むことが無謀かと思い書き込みました。

単純計算で3,000万(現在の住居を売却充当)ローンを7年返済と考えると
年間返済額が454万で、返済比率が41%と厳しいです。
子供にお金がかからなくなっても生活にゆとりを持てないですね。

同じ様に50歳を超えて多額のローンをされている方も多いのでしょうか？

もう少し家のグレードを落とす
今の家をリフォームする
お子様と２世帯住宅

無謀と思えるなら、もう少し選択肢を広げてみては？

>>296
全く問題ないでしょう。まず、持ち家を賃貸に出してそれをローン充当に当てる。
地方都市なら今後も値下がり懸念もあり今すぐ売却。
それを頭金に収益不動産を買い、数万でいいからローン返済と家賃の差額を
得る。完全退職時に値上がりしていれば売却。退職金を充当して年金代わりの
収入を得る。

>>300
アドバイス有難うございます。
選択肢はいろいろ検討しました。

今の家をリフォームして住むのは第一に考えましたが、建物が古い(築30年)ので
構造も含めて手を入れる必要があります。

次の選択は建替えですが、土地が狭いので希望する間取りにすると3階建てとなり
老齢の母と、これから自分も老いていく身ですからやめました。

子供との2世帯は、まだ母が健在なので3世代になりますから子供の相手のことや
リレーローンにはしたく無かったのでこれも選択肢とはなりませんでした。

無謀にしたくなければ家のグレードを落とすことでしょうね。

>>301
心強いアドバイス有難うございます。

持ち家を賃貸に出すにはリフォームしないと無理ですので、暫くは子供が
住んで売却と考えていました。
地方都市では無いので、賃貸という選択肢も一度考えてみます。

>>302さん
貴兄と同じ歳で3000万（自宅残債）7800万（賃貸不動産複数の残債）という人もいます。
都内に勤める普通のサラリーマンです。
70歳までは生活費を稼げる程度は働いて、16年間で賃貸不動産のローン残債は
店子が払ってくれて４０００万くらいになっているだろうから最も高額なものを売却し
それで残債を払って老後の年金補填にする計画。
消費者物価のインフレでなく、資産インフレ（株高、不動産高）の方向に世の中が
むかっていくと思います。消費者物価のインフレも原油価格が上がればありうるわけで
いずれにしろ、不動産を買うためのローンは多めに借りて正解だと思われます。

ご自宅が古いなら、家付きで売却して「居住用資産の買換え特例」で売却益の
課税を避けるべきです。今後持ちながら貸しながら売ると土地が値上がりが想定
されて長期保有でも譲渡益に2割課税されます。

サラリーマンである間に、賃貸不動産を複数買っておくことです。

>>303
世の中にはそんなバカな人もいるんですね〜

>>304
お前に言っていないよ。年収1200万以上、退職金３０００万以上の人限定の話だ。
ちなみに純資産（時価評価−残債）で7000万はあるわけで、キャッシュフローも
健全。
年金や老後の心配と関係ない輩が横から口を出す話ではない。

>>305
それぽっち？（＾−＾）にっこり

まだ買って間もないからね。７０歳過ぎて年金プラスアルファになればいいのだと思うよ。

だいたい、２００１年から昨年にかけて買ったものばかり。ここ２年で評価はぐんと上がったし
６年で残債は結構減ったし。株を買ってたら１．５倍にはなっていただろうけど
レバレッジが聞かないというか信用取引はやらない人だから。＞３０６
もっと資産を増やす有効な手があったら教えてやってくださいな。

どこの365さんですか？
早く巣に戻ってください（＾−＾）にっこり

>>303
3000万（自宅残債）7800万（賃貸不動産複数の残債）と言うことで1億800万のローン残ですか?
70才までの20年間に6800万(1億800万−4000万)の返済をするとして、年間450万の返済となり
ますね。賃貸不動産の老朽化による修繕積立金の負担増や、空き家のリスク、60才で定年と
なった時の収入減に対する対策はどうされているのでしょうか?

＞年間450万の返済となりますね。
４件それぞれ金利が違います。すべて７９歳までのローンです。
自宅のローンは、優遇金利で返済は１３万弱です。

＞賃貸不動産の老朽化による修繕積立金の負担増や、
２００１年の新築２件２００７年新築１件
いずれも１ＬＤＫ以下なので負担増はあっても１００万以内
１０年以上先でしょう。老後の年金補充対策＋生命保険代わり
なので新築物件を買っています。

＞空き家のリスク、
借りれ金返済、管理費など３室全部が年間４ヶ月空室になると
支出は170万程度ですが手持ちの金融資産でカバーできます。
最悪、自宅担保の短期借り入れでしのぐことも可能でしょう。

＞60才で定年となった時の収入減に対する対策は
賃貸不動産のキャッシュフロー＝税引き後利益−元金返済＋減価償却費
は健全なので、給与の増減とは無関係です。
家賃収入が年間６１５万想定しています。
賃貸物件の経費（返済＋管理・修繕・固定資産税）は年間５１１万
時間が経てばたつほど残債は減ります。

自宅ローンは退職金の一部で繰り上げ返済する予定です。
Ａ２０００万Ｂ３４００万Ｃ４２００万の物件ですが、Ｃが底値で買えたので、Ｃの時価が
１０年以上は維持できそうな見通しです。１５年先には売却して２６００万程度手元に
残れば、それでＡＢを返済して月額２０万程度の収入を得る予定です。

>>311
このスレタイにピッタリですね（＾−＾）にっこり

不動産投資の基礎知識、経験、日本語の理解力のない人には何を話しても無駄。
年収とローンの関係をみるのは住宅ローンだけで、賃貸はまた別の尺度でしょう。
年収に対して無謀なローンなら、銀行が融資しないでしょう。
住宅ローン自体は少しも無謀ではない。賃貸物件がすべて１年空室になっても

５１１万のロスだが、空室になったら最悪時価で物件売却できるわけで
どこを指して「無謀」なのかよくわからんですけどね。

じゃあなんでここにいるの？（＾−＾）にっこり
無謀だからですよね？

>>年収に対して無謀なローンなら、銀行が融資しないでしょう
銀行は担保あるから融資してくれますｗ

てか無謀じゃないと言い張るのなら、そろそろ他いってくれるかな

わからない子だね。・・ったく。
私は>>296
に対して>>301
と答え
>>303で補足したら
>>310の問いがあったから
それに答えているだけだよ。

だから、そろそろスレ違いだから他所に行けって話
この流れから、新規の相談者は一人もいなくなってしまってますよ〜
本当に相談したい２０代〜３０代の方は、オバサンの話にうんざりしてるんです〜

>>311
ご丁寧に教えて頂き有難うございます。
このスレッドの話題から離れてきていますので、質問はこれ以上は控えさせて頂きます。

不動産運用も勉強して老後の資金に備えたいと思います。

>>316
オレいつからオバサンになったの？

ここは、銀行のローンセンターの分室みたいですね。金融系の人が仕切っているのかな。

リーマンのオッサンが暇つぶししたいなら、自分で相談室みたいなスレ建てればいいのにな

諸事情により無謀なローン組もうとしています（笑）
３９歳　独身になったばかり　年収700万　貯金なし（元嫁に全額もっていかれました）
子供なし　今後の結婚予定当面無し
現在の家賃が18万／月（３ＬＤＫ）
一人でこんな広い家に住むのはバカらしく、家賃ももったいないのでいっそのこと買ってしまおうかと

借り入れ：4000万
変動1.425％（５年固定）期間35年で全額

どうも独身だと審査厳しくなるらしく、固定だと審査通過しないかもと営業に言われました。

こんなＢ型ですがこのスレに居ついてもいいですか？

322さん。
そりゃ、きびしいっすよ。
年齢的に返済年数が限られているし、
一人だと、それなりに贅沢して金使うし。
新入社員みたいな生活してれば別だけどね。
現実的にいまの18万円／月の返済で、長期の3％、20年、
で考えて3000万強が妥当なとこだね。
長期の意味もあんまりないから、10年固定くらいで3500万くらいかな。
少なくとも変動でものを考えるのは楽観的だよ。
楽しく生活したほうがいいよ。