住友信託銀行について語りましょう（その４）

再び298です。

住信にするか、りそなにするか、そろそろ結論を出す必要がある中でまだ迷っています。

全般
・ローン元金は約3,000万円
・35年
・毎月15万円をローン返済にあてる（通常支払いとの差分は繰上返済）
・ボーナスを25万円×年2回繰上返済する

住信
×全期間1.6%優遇（変動金利で当初0.875%）
○1万円から毎月自動的に繰上返済可能（自動返済・繰上返済手数料無料・返済額軽減型）
○1万円から自由に繰上返済可能（自由返済・手数料無料・期間短縮型）
○保証料返戻事務手数料無料（10,000円の繰上返済で150円が戻ってくる前提で、年間約18,000円戻る）
×10月～12月は自動返済を回避する手段をとる必要がある

りそな
○全期間1.7%優遇（変動金利で当初0.775%、年間約18,000有利）
×30万円から繰上返済可能（手数料無料）
○期間短縮型と返済額軽減型から選択可能
○10～12月は繰上返済の手続きをしなければOK
×保証料返戻事務手数料は1回の繰上返済につき10,500円（年に2回以上繰上返済すると全く戻らない）

その他
・銀行としての信頼性やその他の評価は？

上記のようにまとめておりまして、結局0.1%の優遇金利差は保証料返戻事務手数料が10,500円かかることで消えてしまっています。
あとは、1万円から繰上返済できるか、30万円以上でないとできないかの違いと、
返済額軽減型しか選べないか、期間短縮型と両方から自由に選べるかの違い、
銀行としての信頼性などの違い、あたりかなぁと思ってます。

繰上返済が毎月か半年に1回かの違いは、当然前者の方が有利であると思いますが、
返済額軽減型しか選べないこと、10月～12月（1年の4分の1）は自動返済がされないようにしておかなければならないことなどを加味すると、
そのあたりの自由度が高い後者も捨てがたい気がしています…

結局、どちらを選んでも大きくは変わらない、ということは分かっているのですが、
あと数日考える猶予があるので、最後まで悩み続けて答えを出したいと考えています。
よろしければアドバイスというか相談に乗っていただければ嬉しいです。

>>321さん
　自分は、昨年11月から住友信託銀行を選んでいます。

　個人的には、それだけの繰上げ返済が出来れば住友信託銀行を選択するかと思います。
0.1％差が毎月繰り上げ返済できる分の利息軽減＆保証金返金での差で大きな違いがないように考える
からです。（自分なら保証金は利息0.2％を選択するかと思いますが…）
　また、「10月～12月（1年の4分の1）は自動返済がされないようにしておかなければならないこと」に
関しては、りそなでもネットでわざわざ繰り上げ返済するように作業が必要なのでどっちもどっちかと
思います。
　自分の場合は、住信SBIネット銀行とかで自動振替をしているので10~12月も停止するだけです。

　銀行の規模等は、りそなは今リテールに力を入れている銀行ですし住友信託銀行は７大銀行のウチの
一つで安定した経営で有名ですので銀行自体は気にしないでよいかと思います。

　※自分は、住友信託銀行を選んでいるのでそちらびいきになっているかと思いますが30万円から繰上は
　　使い勝手悪い気がしてしまいます…

自動返済は返済額軽減型なので、期間短縮型に比べると利息軽減効果は小さいですね。
金利上昇時に備えるということであれば適度な返済額軽減型の繰上返済も必要だと思いますが、
単純に利息軽減効果を追求したいなら、自動返済は行わず、自由返済のみにするという考え方もある気がします。
自由返済なら、1万円からと30万円からという違いはあれど、りそなの繰上返済とあまり変わらないのでは？と思いますが、書かれているような保証料返金の差があるなら、ほんとにどちらでも変わらない気がしますね。
しかし、全期間1.7%優遇はすごいですね！それは確かに悩みますよ。

30万円からの繰上だったらいい方では？
100万円からってところも多いわけだし。
それに、毎月6万円くらい支払い以外に貯められるわけだから、5か月で繰上できるんだし。
そこの利便性はあまり違わないと思うなー。

住信だと自動返済で9回＋自由返済で2回の繰上返済かな？りそなだと2～4回？
利息軽減効果もそれほど変わらないのでは？

だったら、金利が0.1低くて、期間短縮型と返済額軽減型が自由に選べるりそなの方が魅力的な気もするけどねぇ。
ただ、保証料の返金が多少気にはなるね。

>×10月～12月は自動返済を回避する手段をとる必要がある

確定申告するのが面倒じゃないければそのままでいいんじゃない？
確定申告ってそんなに面倒かな？

>単純に利息軽減効果を追求したいなら、自動返済は行わず、自由返済のみにするという考え方もある気がします。

自動返済で毎月同額を返済していくかたちで返済額軽減型を実施していく場合、期間短縮型と利息軽減効果や総支払額、支払い期間はほぼ変わらないのではないですか？
ここを見ると分かります。
http://loan.mikage.to/tips/prepayment_type.html

>>326
私は、それやってます。

「支払額＋繰上げ額」が一定になるように入れておけば、
基本的な返済額は減っていって、結果として支払い期間も減ります。

例えば、最初の時の支払いが10万だとして、残す金額を30万くらいにします。
（何かあったときに支払いが遅れないように3回分安全を見ます）

その上で、毎回50万銀行に入れておけば、自動で20万円の「支払い＋繰上げ」が行われます。
後は、支払額の減少を気にせずに払っていけば、期間短縮をしたのとほとんど変わらない結果に
なります。（毎月同じ金額を払っているのだから当たり前）

その上、基本的な支払い額が減っているので、何かあって厳しい時は繰上げをやめれば、基本的な
支払いも減っているので安全です。

MIXで組んでいる場合は、優先順位の高いローンの自動繰上げに上限を設定することで、両方の
ローンの繰上げのバランスを考えながら、同じことができます。

期間短縮型の方が利息軽減効果が高いと、どこを見てもほとんどそう書いてありますが、それは嘘？

>>328
よく書いてある説明は嘘ではありません。
ただ、説明の前提条件が>>326、>>327と違います。

期間短縮型は期間を短縮しても、月々支払わないといけない額は変わりませんよね。
支払額減少型は、月々支払わないといけない額が変わりますよね。

普通の説明は、支払額減少型を選んで繰り上げた場合、減った額に実際に支払う額をあわせる
という前提で説明しています。
繰上げは行うけど、同時に月々の支払いは減らすってことです。

つまり、毎月10万払っていて、繰上げで支払いが9万になったら、毎月9万払うって方法です。

これだと、期間短縮型と同じ額を繰り上げたとしても、月々の支払いが少なく、期間が長いわけ
ですから、支払額減少型の方が、支払額短縮が頼りも、支払い総額多くなります。

>>327に書いてある方法は、支払額減少型で繰り上げても、月々の実際の支払いを減らさない方法
です。
つまり、毎月10万で、繰上げで支払いが9万になっても、10万払うって方法です。
これだと、月々の支払額は変わっていませんので、支払額減少を選ぼうが、支払期間短縮を選ぼう
が、支払い期間はほとんど一緒になり、支払い総額もほとんど変わらなくなります。

また、9万になったのに10万はらっていますので、差額は繰り上げられていることになり、知らず
知らずのうちに支払わないといけない額が、8万、7万と減っていき、繰上げ額が増えていきます。

このようにしておくと、万が一の時に差額と払うのをやめれば、支払額を減らすことができますし、
問題がないなら、ずっと続けていけば、期間短縮と同じ効果が得られます。

保証料を最初に一括で払うことにしているのだけど、住信は毎回の繰上返済で保証料返金にかかる手数料が無料で、きちんと戻ってくるというのは本当でしょうか？
毎月自動返済、ボーナス月に自由返済をしようと思っているのですが、どのタイミングでどのくらい保証料の返金があるのでしょうか？
前にも書いてあった人と同じように、自分も金利がここより若干お得だけど保証料の返金にはかなり手数料がかかるからほとんど返ってこないところと比較検討しています。
賢者の皆さまのお知恵をお貸しください！

>>329さん

なるほど。よく理解できました。ありがとうございます。
住信の自動返済ではなく、例えば私が比較検討しているりそなの繰上返済で返済額軽減型を実施してしまうと、
その分毎月の支払額が減ってしまうので、利息軽減効果が期間短縮型を実施した時より低くなるということなのですね。
つまり、住信の自動返済ってすごく優れものですね！
なんだか、「住信 VS りそな」で色々悩んできましたが、だいぶ視界が開けてきました。
利息軽減効果と将来の金利上昇に対するリスクヘッジの両方を考えても、住信の方が保証料がきちんと戻ってくることを踏まえても、0.1%優遇金利の高いりそなより有利か同等である気がします。

ちなみに、ローン減税のある間は10月～12月は繰上返済しない方がよいということで、自動返済を回避した方がよいとのことですが、
確定申告ってそんなに面倒なものなのでしょうか？あるいはお金かかったりします？
多少面倒なくらいなら自動返済はそのまま放置しておいてもよいのかなと思ったりもしていますが、どうなんでしょうか？

毎月の支払額が減る分、繰上返済の額を大きくすればいいだけの話だから、別に自動返済じゃなくても同じようなことできると思うけど。
そういった計画的な繰上返済が可能な人は、自動返済に頼らなくても同じことできるはず。
俺だったらりそな選ぶな

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保証料は10000円の繰上返済で150円戻ってきたと前に書いてあったのだけど、まずこれが本当かどうか実際に知ってる人に教えて欲しいのと、この場合の返済期間も知りたい。返済期間で保証料は変わるはずなので。
あと、タイミングは繰上返済の翌月か翌々月くらい？

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>>331
確定申告はそれほど面倒でもないけど人による。
今はネットで申告できるし、申告書を作るのもネットから必要な数字を入れるだけで、勝手に計算してくれる。
ネットで書類を作って、プリントアウトして提出してもＯＫ。

ただ、自動繰上げは、口座に残しておきたい金額より余分に入れておけばしてくれるシステムなので、
返済が終わったら、口座の残金が残しておきたい金額より少なくなるようにすれば、自動繰上げはしない。

メインバンクだと調整が難しいかもしれないけど、ローンの支払いだけに使うなら、残金の調整は簡単なので、
確定申告よりも繰上げしない方が簡単だと思う。

保証料の返金分が、金利0.1%の差を覆すくらいあるかどうか、気になりますね。
一括の場合、大体0.2%くらいの保証料を最初に払ってるわけなので、その半分くらい返金されれば0.1%の金利差分くらいになる計算でしょうか。
そのくらいは戻ってきますか？

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年間同額を繰上返済するとして、毎月繰上返済するのと、半年に1回繰上返済するのとでは、
利息軽減効果はどのくらい違いますか？
当然前者の方が有利なのでしょうけど、どのくらい有利なのか知りたいです。

年間の支払額が一緒なら、毎月自動返済で返済額軽減型をやるのと、毎月自由返済で期間短縮型をやるのでは
利息軽減効果はどっちが高いんだろう？
やっぱり同じなのかな？

>333
保証料の戻しですが、３月に３０年で借り入れつい先日３万の自由返済で戻しが565円でした。ただしこれまでにもいくらか自由返済を行っているので、借り入れ期間は短縮されている事を考えると、１回目であればもう少し戻りがあったのではと思います。

住信SBIネット銀行の自動振込について質問です。
大変便利そうなので是非利用したいと思っているのですが、振込みが遅れてローンの引き落としができなくなるような可能性がないか心配しています。
２つあって、１つ目はうちの会社は給料日が25日、引き落としが26日なので25日に自動振込を設定したいと思っているのですが、自動振込は指定日の何時頃に実行されるのでしょうか。給料振込み前に自動振込が実行されてしまうと困りますので…
もう１つは自動振込の指定日が休日だった場合、その前後どちらに実行されるのでしょうか？

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>>339
ここは「住友信託銀行について語りましょう」です。
住信SBIネット銀行スレは別にありますよ。

すみません、自動返済をコントロールする便利なパターンとして住信SBIネット銀行の自動振込が何度も取り上げられているため、住信の住宅ローンで自動返済を使っていきたい自分としてはここで質問させていただいた次第です。

約定日を26日ではなく、別の日にしてもらうことは不可能なのかな？
そうすれば心配しているリスクは回避できそうだけど、無理？

>>338
自動振込みの指定日が休日の場合の取扱いを設定できます。前営業日または翌営業日に設定可能です。
振込み時間は、わかりません。

残高証明書の件ですが、とぼけてそのまま提出してもばれないような気が。。。。
バカ正直にすべきでしょうか？

>>342

今さらですが、、1~5、28～31日以外なら選べますよ。

ちなみに私は27日にしました。

１２月実行です。
審査が通り、住友信託銀行でローンを組むことにしました。
どの銀行か迷いましたが、繰上返済の手数料無料がいいと思い、決めました。

住友信託銀行に決めた方は何が決め手で、こちらにしましたか？

金利優遇全期間－１．６％が決め手でした。

インターネットなら無料ですよ。とにかく自動返済から金利水準（デベ提携優遇金利も）まで最強の銀行だと思います。

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こちらの審査は厳しいと聞いていますが、いかがですか？
金利も比較的安いのでは、と思いますが・・・

変動では最強です。
審査も厳しいので逆に安心です。

　あとは、2000万以上の住宅ローン残高があれば、アドバンテージサービスのゴールドステージ以上になるので、月20回まで、他行宛振込み手数料無料です。
　他に、住信ポイントクラブ経由でVISA ゴールドカードに年会費2625円で入れます。

買い替えを検討中です。
今のマンションを新築で購入した際に、デベ提携で全期間1.6%優遇で住信から融資を受けています。
非常に良い条件で借りることができているので、買い替えた後もこの条件で借りたいと考えているのですが、可能なのでしょうか。
買い替え先はまだ決まっていませんが中古マンションです。
仲介業者の提携次第なのでしょうか？
それとも、借り手の条件（勤務先、年収、その他の借り入れなど）が変わらなければ、金融機関との交渉で同じ条件で融資してもらうことが可能でしょうか。
よろしくお願いします。

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毎月自動返済したあと送付される保証料返金明細（手数料無料）をみると住信にしてよかったなぁと思います。わずかながら翌月の自動返済に回るので尚更です。保証料が元金返済になる快感（笑）。

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＞354さん
自動返済の時って、保証料戻ってくるんですか？
住信の人に、「自由返済の時と違って自動返済の時は保証料は戻らない」と聞いていたのですが…。
担当者の勘違い…？

》355さん
自動返済も戻りますよ。なので保証料返金明細が毎月送られてきます。

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＞354(356)さん
355です。ありがとうございます。

>自動返済も戻りますよ。
そうなんですか…(;_;)

結構な勢いで繰上返済をした場合、保証料の戻りが「無い」と仮定した場合は、
保証料上乗せにした方が、総返済額が少なく済むというシミュレーション結果だったのです。

自動返済をメインに繰上返済を行うことを予定しています。
自動返済では保証料の戻りが「無い」と聞いていたので、
保証料上乗せで契約してしまいました…。

どうしょうもない担当者ですね。
ミスを指摘し今からでも変更させましょう。

知人から住友信託がいい、と聞きました。検討に入れたいと思っているのですが、
①「保障料が全額戻ってくる」のでしょうか？HPには記載がないのですが。
②繰り上げ手数料は？契約によって変わるのでしょうか？
現在、変動型を検討しています。
お手数ですが教えてください。

住信検討中です。

「全期間１．５の優遇」と言われたのですが、これって交渉によって１．６になったりするのでしょうか？
本審査前にごねると結果に響きそうだし、本審査後に言っても覆ることはなさそうに思うし・・・

教えてください。

>360さん
1.6%優遇は、金融庁から指導が入ったとかで2009年9月末までに申込み（仮審査の申込み
でもok）した人で終了になるとデベロッパの担当者がいってました。今は1.5%優遇が最大
なのかもしれません。

＞361さん

それは中央三井のことでしょ。実質国有銀行なんで。
住信は体力ありますから。

10月仮審査でも-1.6でしたよ。

このスレを読み、住信独自の返済システムと、デベ提携1.6％優遇に興味を持ちました。
私は、愛知県（名古屋市）を中心にマンションを探していますが、このエリアで住信で1.6％優遇の方はいますか？
中部地区ではあまり住信の店舗がありませんし、この前行ったデベは提携はしていないようでしたし…

某都銀から変動金利で借り換えを検討中です。既に東京三菱と住友信託とは本審査でＯＫをいただいています。できれば住友で契約したいのですが、優遇利率が住友は－１．５で東京は－１．６と０．１の差があります
　住友に聞いたところ職場優遇の０．１のみで－１．６はできないといわれました。金額は2000万円で年収は850万円、上場企業なので返済も問題ないと思います。在住地は兵庫県明石市ですが－1.6を獲得された方はどのような条件でしょうか教えてください

-1.6ですがデベ提携です。

やはり住友ではデベ提携だけがー１．６％のようですね。今まで相談した中では借り換えは東京三菱が－１．６％、りそなが－１．７％でした。利率だけみると住友はそれほど有利でないので悩んでしまいます。個人的には好きな銀行でしたが統合されるとどなるか不安ですし・・やっぱり東京三菱かな

関東圏以外で、マイナス1.6の人はいますか？

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大阪市内デベ提携で-1.6でした。中央三井信託も同条件でしたが使い勝手でこちらにしました。

では、中部地区で、デベ提携-1.6の方はいらっしゃいますか？

今30年固定ﾀﾞﾄ４％？
ちょっと前２．５％とかだったと思ったけど