住友信託銀行について語りましょう（その４）

住信で1.6優遇はうらやましいですね。
ここは他行への振り込み手数料も無料だったような

借り換えを検討中のものです。
当初優遇10年固定と変動で迷っています。
ソニーで10年固定とも考えていましたが、住信の変動にもひかれています。
変動でこまめに繰上げした場合に気になることがあるので、お教えいただければありがたいです。
住信のサイトによると以下のような記載があります。

-----------------------------------------------------------
# ※1 保証料を「一括前払い方式」でお支払いのご契約は、保証会社への保証料返戻事務取扱手数料も無料となります。
# ※2 保証料を「一括前払い方式」でお支払いのご契約は、繰上返済に伴って返戻される保証料から、保証料返戻事務取扱手数料5,250円（消費税および地方消費税含む/返戻保証料が5,250円以下の場合は、返戻保証料金額を上限とする金額）を差引かせていただきます。
----------------------------------------------------------

私にはちょっとわかりにくいのですが、※１が適用されるのは具体的にどのような場合でしょうか?

上記の※２によると、 保証料を「一括前払い方式」にすると、繰り上げ返済した時に戻ってくる保証料から5250円引かれるということですよね?
戻ってくる保証料が 5250円に満たない場合は、相殺されてほぼ返って来ないと思っていればいいのでしょうか?

よろしくお願いします。m(__)m

ネットをつかった自由返済や、自動返済の場合は、手数料無料なので、実質無料になるのでは？

No.264の件ですが、解決しました。
※２は電話で繰上げした場合だったのですね。
書き込みしてしまって、すみませんでした。

確かにあの書き方だと誤解しやすいよね

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３月までは？トップクラスの超長期の固定がだんだん上がってきて
ここのスレも住人が減ってますね。

今実行する人たちは変動でいってるのかな。。。

HP見てもよくわからないけど
今30年固定でかりると金利って
3.8%？それとも2.9%？

当初期間引き下げ重視型とかって
当初期間がどれだけあるのかｻﾊﾟｰﾘわからん。

借り換えで、本審査中です。
今のところ変動なら、大手の中ではここと中央三井が一番低いのではないでしょうか。
住友信託は繰り上げも自動返済、自由返済と選べて、ネットで手数料無料というシステムは素晴らしいと思い、ここに決めるつもりです。
担当者の対応もすごく丁寧で好感が持てました。

借り換えですし、元々提携デペのマンションではないので、優遇は勤務先提携で△0.1プラスで、結局-1.5% 優遇になりました。
もう少しなんとかならないかといろいろ粘ってみましたが、MAXとのことであきらめました(^_^;)

>>270
中央三井なら借り換えは-1.5%ですから、粘れば-1.6%がいけそうですね。

中央三井は仮審査に時間がかかって、今日になってようやく連絡がありましたが、もうほぼ住信に決めてしまいました。
中央三井は何万円もするカードを作らないと繰り上げ手数料が無料にならないのがネックですね。
それに勤務先提携もあるかどうかわからないので(たぶんなさそう)、うちの場合は-1.6 にはいかないような気がします。

今月実行だと、ローンの返済も今月から？

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>>273
いいえ、来月からです。

>>273さん
約定日(27日頃)前の実行なら、来月からです。

月末実行なら、再来月になります。

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住友信託銀行は約定日は固定ですか？

月末実行なら、初回の利息は約2倍になりますね。

その通りです。
月末実行の場合、初回返済額(翌々月)は約2ヶ月分の金利となります。

ちょっと損した気分になります。

できれば25日くらいの実行がいいと思います。

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自動返済の上手な使い方教えて下さい。

固定金利での想定返済額を口座に入金して、変動で契約する。
差額分が自動で繰り上げ返済できる。

ちなみに自動返済=返済額軽減、自由返済=期間短縮なので、個人的には
自動返済>>>>>>>>>>>自由返済
だな。
というより、ここの自動返済のシステムは、返済額軽減型の繰り上げ返済のメリットを活かしやすい。

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>278
どうちがう？

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>>279

自分は今月、旧住宅金融公庫からこちらの変動に借り換えました。
月々の支払額が下がったのですが家計上は下がったことにしないで、
その分毎月の自動返済にあてる予定でいます。

自動返済ならではの利点は、一度申し込んでおけば、
今月は繰り上げ返済しようとかいちいち思わなくても
金額さえ決めておけば、勝手に繰り上げ返済していってくれるという点だと思います。
きつくなった月は当初の返済額だけ口座においておけばいいですし。

自動返済は期間短縮ではなく返済額変更方式です。
そのため繰上げ金額を含んだうえで毎月の支払額を同じにした場合、
毎月少しずつ返済額が減り、繰上げ分が増えていくことになるので
結果的に期間も少し短くなります。シミュレーションするとわかります。
http://loan.mikage.to/loan/

1点、面倒だなと思っているのは10～12月の返済です。
住宅ローン控除のための残高証明書が10～12月は見込みの予定
（自動返済は想定しない金額）で送られてくるということです。
そのため10～12月に自動返済、自由返済してしまうと証明書と残高が異なってしまいます。
自分は会社員なので残高証明書で年末調整となるのですが
そこに差額があると、一応虚偽ってことになってしまうので、
再度年末の時点の残高証明書をもらって確定申告をしなければなりません。
自分の場合、控除額数百円の差で確定申告するのも面倒なので
10～12月は当初の返済額のみだけでいくかもしれません。
http://www.sumitomotrust.co.jp/news/081208.html

自由返済、自動返済はかなり便利そうですね！
ここより優遇金利が0.1大きい銀行と迷い中ですが、
0.1くらいの差なら繰上げ返済のしやすさで住信かなって思ってます。

>>284
繰り上げ返済もとても便利ですが、他行への振込手数料が0なのも便利ですよ～。

振り込み手数料無料にするには通帳なしにしないとダメです。通帳なしは記録なくて不安です。

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無通帳のユア パートナー総合口座の場合は、ダイレクトによる
他行振込手数料は５回/月まで無料ですが、

有通帳でもローン残高が２０００万以上であればアドバンテージ
サービスのゴールドステージが適用され、ダイレクトによる他行
振込手数料は２０回/月まで無料になります。

ユア パートナー総合口座でも、毎月入出金明細書が送付されてくるので、
通帳がなくても心配ありません。（投資信託が条件だったかも？）
また、ダイレクトでもダウンロードできるからあまり気になりません。
逆に有通帳の場合、通帳記入のために支店ＡＴＭに行かないといけないけど、
支店数が少ないので、なかなか通帳記入できませんよ。
（しかも、通帳記入は平日9～18時のみ）

投信なくても、明細書は送られてきますよ。（住宅ローンだけでウチに来てます）
その明細書を挟むﾌｧｲﾙも確か契約時に貰らいました。

　自由返済で、返済金軽減で繰り上げできれば完璧なんですけどねー

ここは、携帯用サイトは出来ないんですかね？
メインバンクとしてはいまいち使いにくいです。

>>283

私も全く同じで、先月旧公庫から住友信託に借り換えしました。
今月から、住信への返済が始まります。

これまでより返済額が減りますが、これまでの金額＋繰り上げ返済用に少しずつ貯めていた分も一緒に入金して、自動返済していく予定です。

減税のある内は、10月～12月の間は確かにちと面倒ですよね。

会社が給与を複数口座へ分けて振込みしてくれるのですが、10月～12月の間は自動返済されないように余分な額はすぐに引き出しておく予定です。
その分は１月になったらまとめて入金して、自動返済にまわるようにします。

お互い、頑張って返済していきましょう。

アドバンテージサービスのステージってどこに表示されます？
資料にはログイン直後の画面に表示されるってあるのですが、見当たりません…

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教えてください
こちらの銀行は
物件を共有名義にした場合
担保提供者ではなく
連帯保証人になるのですか？

妻は現在専業主婦でマンションの頭金１割を負担するだけです

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住宅ローン控除などの理由で、10月～12月の間だけ自動返済したくない場合は、
返済日までに、MMFを買っておくか、手数料無料で他行へ振り込みしておけば大丈夫ですよ。

自動返済は1万円からなので、ローン返済後の残高が1万円以下
（残高設定している場合は残高＋1万円以下）
になるように、MMF買い付けか振込みをしておけば、その月は自動返済されません。

俺も携帯サイトは欲しいと思った。
PCだけだとやりにくい。フレッシュなHDD用意して
ウィルスやら何やらにも気をつけないといけないしな。

今住信は特に変動金利で組む人達にとっては圧倒的に人気がありますね。
自動返済の便利さや、自由返済による繰上返済が１万円から手数料無料でできるってのはいいですよね。
他に住信より優遇金利が0.1%良い銀行もあるのですが、便利さに惹かれて悩み中です・・・

ここで変動に借換えてから半年たちました。
自動返済で毎月の支払額が数百円づつだけど、
少なくなっていくのが意外とうれしかったりします。

５年後の支払額見直時に２万くらい減らしておくのが目標です。

>>291さん
ログオンしたTOPページのお客様情報に表示されてますよ～。

281さんをはじめ、ご存知の方にお聞きしたいのですが、
住宅ローン控除のための残高証明書が10月～12月は見込額が記載されて送られてきて、
この期間に繰上返済することで残高証明書に記載の残高と実際の残高に差異が生じる場合に、
再度残高証明書をもらった上で、年末調整でなく確定申告をしなければならないので面倒と書かれていて、
自動返済にしていると確かに少し面倒だなと思ったのですが、
変動金利で組んでいる場合で、10月に金利が変わってしまうと、繰上返済をしなくても同様に面倒な手続きが発生してしまうのでしょうか？

今ここと、ここより優遇金利が0.1%高い他行のどちらにしようか迷ってます…
自動返済の便利さや繰上返済が１万円から可能という点に惹かれていますが、0.1%の差がありますす。
他行の方は自動返済はなく、繰上返済は３０万円からなので、半年ごとに繰上とかになると思うのです。
年間の合計繰上返済額は同じでも、半年ごとの繰上返済より、毎月繰上返済していった方がいいのでしょうか？
0.1%差があるのでなかなか決め切れません…

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↑
281さんではなく、283さんの誤りでした。
失礼しました。

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誤解している人が多いですが、
10月（4月）は金利が決まる月です。
そして、その金利が適用されるのは1月（7月）からです。
なのでご心配のような事態は発生しません。

繰り上げ返済については、年間で同じ金額を繰り上げるなら、一括よりも毎月の方が良いと聞きました。
金利差が有る場合はどうなんでしょうね。
借入金額や金利によっても変わって来ると思うので、銀行でシミュレーションしてもらうのが、
一番だと思います。

>>298
どのくらい借りるかわからないけど、金利差は5000万借りても年間5万円だよ。
毎月自動返済の方がお得と思いますが、他の人は違う意見もあるでしょうね。

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298です。

>>300さん
初歩的な誤解をしておりました。
お教えいただき、ありがとうございます。

>>301さん、302さん
借入額は3200万円です。
302さんのおっしゃるとおり、当初の支払い額の差は月にして1500円程度、年間でも18000円程度しかありません。
20年とかで考えれば36万円とか変わってきたりもするのですが。
ただ、毎月繰上返済していくのと、半年に一回繰上返済していくのでは、元金・利息額の減りも違うと思いますので、
この差はもう少し小さくなると思っていはいるのですが、認識あってますでしょうか？

再び298です。

上記で悩み中のため色々調べていましたが、繰上返済の際の保証料返戻について住信ともう一方の銀行で差があることが分かりました。
もう一方の銀行と伏せておく必要もないと思いますので書きますが、住信とりそなで比較検討しています。

住信の場合は自由返済をインターネットで行うと、保証料払戻の際の事務手数料が無料ということで、最初に一括で払った保証料が全額戻ってくるということでしょうか。
一方りそなの場合、事務手数料が毎回10,500円かかるということなので、仮に半年に1回繰上返済をすると、10年で20回することになりますから、事務手数料を20万円払うことになると考えています。
そうすると、10年で20万円の差がつくわけですので、これを考慮すれば、りそなの方が0.1%優遇金利が高いとはいえ、早いうちにたくさん繰上返済したい人にとっては住信の方が便利なだけでなくお得、という結論になるような気がしています。

ちなみに、自動返済の時の保証料返戻事務手数料ってどうなるのでしょうか？こちらも無料でしょうか？

すみません、追記です。
一部繰上返済であっても保証料返戻はありますよね？
どこかで一部繰上返済の場合は保証料返戻がない保証会社もあるので確認が必要、と書いてあった気がしましたので。。。

>>298
りそなはインターネットで繰り上げすれば、手数料は無料です。
しかし、1回100万以上で50万刻みでないと返済出来なかったと思います。
毎月ちょっとずつでも減らしたい方には向かないと思います。

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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今ホームページ見てみましたが、りそなはインターネット経由だと繰上手数料は無料、30万円以上から1万円単位で実行できるのではないでしょうか。
期間短縮型か返済額軽減型かは自由に選べるようです。
ですが、たしかに保証料返戻事務手数料は10500円取られるみたいですね。
住信はこの保証料返戻事務手数料が（インターネット経由の自由返済だと）無料というのはかなりすごいですね。
おそらく一括で0.2%とかの保証料を最初に払っているのですから、それがほとんどそっくりそのまま戻ってくるのと、
細かく繰上返済してたら毎回保証料返戻事務手数料を1万円とか取られるけど、その代わり金利は0.1%低いっていうのを比較すると、
計算してないのでざっくりとした感覚でしかないですが、ほとんど変わらないんじゃないですか？

間違っていたら訂正お願いします！

まず、「繰り上げ返済は1万円からできる」場合と、
「繰り上げ返済は30万円以上でないとできない」場合とで金利負担の差を比較すると、
場合にもよりますが、ざっくりと計算すると前者は後者に比べて数百円程度安くなるだけです。

自動返済の場合の保証料返戻事務手数料は、正確なところは聞いてみないとわかりませんが、
無料とは書いてないので、取られるんじゃないでしょうか。
自動返済をこまめに活用していく予定なら保証料上乗せ方式にしておくのがお勧めですね。

>場合にもよりますが、ざっくりと計算すると前者は後者に比べて数百円程度安くなるだけです。

わずかだけど前者（住信）の方が有利ということですか？
また、何が数百円程度安くなるのでしょうか？

>自動返済の場合の保証料返戻事務手数料は、正確なところは聞いてみないとわかりませんが、
>無料とは書いてないので、取られるんじゃないでしょうか。

たしかに、ホームページ見てみたけど何も書いてないね。
手数料がかかるならその旨を書かないといけない気がするんだけど。

>また、何が数百円程度安くなるのでしょうか？

「金利負担の差を比較すると」と書いてあるでしょうが。

>「金利負担の差を比較すると」と書いてあるでしょうが。
全期間？年間？

>自動返済の場合の保証料返戻事務手数料は、正確なところは聞いてみないとわかりませんが、
>無料とは書いてないので、取られるんじゃないでしょうか。

パンフレットの方には自由返済、自動返済ともに無料と書いてありました。
保証料返戻事務手数料は無料みたいですが、振込手数料も無料なのでしょうか？
毎月自動返済していると、毎月少しずつ保証料が振り込まれるといったかんじなのでしょうか？

優遇金利が0.1%違ったら迷わず良い方を選ぶべきだと思ってたけど、意外とそうでもないんだね。
たしかに、住信は繰上返済のしやすさで言ったらすごく魅力あると思うんだけど、それって単に便利ってだけじゃなくて、返済額の面でも有利になるのか！
っていうか保証料の払戻し手数料が一切無料ってすごいね！

保証料って繰り上げ返済すると戻ってくるんですね。
そんなことも知らなかった・・・
繰り上げ返済するとその翌月とかに口座にいくらか振り込まれるんですか？

283です。
自動返済は来月からの予定なのでその件については具体的なお答えができませんが、
自動返済と0.1%の金利差については、283にも書きましたが
http://loan.mikage.to/loan/
でシミュレーションできると思いますよ。

住信の金利で2回目以降を自動返済する設定（初回はできません）
他行の金利で半年後から半年ごとに自動返済で上乗せする金額×6を繰り上げ返済する設定

両方でやってみて総支払額などを見比べてみてはどうですか。
自動返済は返済額軽減式ですので、比較対象を期間短縮方式にすると
総支払額という面では自動返済のほうが不利になるかとは思います。
毎月自由返済（期間短縮方式）の手続きをするってことならば、その設定でもできるはずです。

手数料と保証料の戻りについては、自分で加味するしかないですが、
どこかのスレで保証料の戻りの計算というのはとても複雑なもので
銀行に聞いても教えてくれるものでもないというのを読んだことがあります。
このスレの前のほうの書き込みで、借り入れ直後に10,000円自由返済したら150円ほど戻ってきた
という書き込みがありましたね（借り入れ金額や期間は不明です）。
りそなでは保証料返戻事務手数料が10,500円という書き込みがありましたので
よっぽどまとまった金額を返済しないと、手数料と相殺になってしまうかと。
それに比べれば、住信はちょびっとでも戻ってくる、とは言えますね。

283さん

ご教示いただきまして、ありがとうございます。
結局、0.1%の優遇金利の差はあまり大きな差にはならなさそうといいますか、ほぼ変わらない結果になりそうですね。

変動以外の基準金利を見るとわずかながら住信の方が良いこともありますし、深く考えなければ優遇金利の大きいりそなで決まりなのでしょうけど、色々悩んでしまいます…

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>308
割って入って恐縮なんだけど、何が数百円安くなるのか自分もよく分からないんだけど。
両方を返済額軽減型のみで繰上返済した時の、年間支払い額のことを言っています？

10月～12月の自動返済を回避する方法として、住信SBIネット銀行やゆうちょ銀行の自動振込が有効であることは
よく理解できましたが、事情があって私は給与振込口座にそれらの銀行を指定することができません。
10月～12月だけ自動返済を回避する面倒さもありますし、いっそのこと自動返済はしないで全て自由返済にしようかとも考えていますが、変動金利で組むので将来金利が大きく上昇した時のことを考えると、返済額軽減型の繰上返済もしておきたい気もしています。
自由返済が１万円から手数料無料で返済額軽減型と期間短縮型の選択が可能だったら最強だったのになぁ…

確定申告ってそんなに面倒なもの？

再び298です。

住信にするか、りそなにするか、そろそろ結論を出す必要がある中でまだ迷っています。

全般
・ローン元金は約3,000万円
・35年
・毎月15万円をローン返済にあてる（通常支払いとの差分は繰上返済）
・ボーナスを25万円×年2回繰上返済する

住信
×全期間1.6%優遇（変動金利で当初0.875%）
○1万円から毎月自動的に繰上返済可能（自動返済・繰上返済手数料無料・返済額軽減型）
○1万円から自由に繰上返済可能（自由返済・手数料無料・期間短縮型）
○保証料返戻事務手数料無料（10,000円の繰上返済で150円が戻ってくる前提で、年間約18,000円戻る）
×10月～12月は自動返済を回避する手段をとる必要がある

りそな
○全期間1.7%優遇（変動金利で当初0.775%、年間約18,000有利）
×30万円から繰上返済可能（手数料無料）
○期間短縮型と返済額軽減型から選択可能
○10～12月は繰上返済の手続きをしなければOK
×保証料返戻事務手数料は1回の繰上返済につき10,500円（年に2回以上繰上返済すると全く戻らない）

その他
・銀行としての信頼性やその他の評価は？

上記のようにまとめておりまして、結局0.1%の優遇金利差は保証料返戻事務手数料が10,500円かかることで消えてしまっています。
あとは、1万円から繰上返済できるか、30万円以上でないとできないかの違いと、
返済額軽減型しか選べないか、期間短縮型と両方から自由に選べるかの違い、
銀行としての信頼性などの違い、あたりかなぁと思ってます。

繰上返済が毎月か半年に1回かの違いは、当然前者の方が有利であると思いますが、
返済額軽減型しか選べないこと、10月～12月（1年の4分の1）は自動返済がされないようにしておかなければならないことなどを加味すると、
そのあたりの自由度が高い後者も捨てがたい気がしています…

結局、どちらを選んでも大きくは変わらない、ということは分かっているのですが、
あと数日考える猶予があるので、最後まで悩み続けて答えを出したいと考えています。
よろしければアドバイスというか相談に乗っていただければ嬉しいです。

>>321さん
　自分は、昨年11月から住友信託銀行を選んでいます。

　個人的には、それだけの繰上げ返済が出来れば住友信託銀行を選択するかと思います。
0.1％差が毎月繰り上げ返済できる分の利息軽減＆保証金返金での差で大きな違いがないように考える
からです。（自分なら保証金は利息0.2％を選択するかと思いますが…）
　また、「10月～12月（1年の4分の1）は自動返済がされないようにしておかなければならないこと」に
関しては、りそなでもネットでわざわざ繰り上げ返済するように作業が必要なのでどっちもどっちかと
思います。
　自分の場合は、住信SBIネット銀行とかで自動振替をしているので10~12月も停止するだけです。

　銀行の規模等は、りそなは今リテールに力を入れている銀行ですし住友信託銀行は７大銀行のウチの
一つで安定した経営で有名ですので銀行自体は気にしないでよいかと思います。

　※自分は、住友信託銀行を選んでいるのでそちらびいきになっているかと思いますが30万円から繰上は
　　使い勝手悪い気がしてしまいます…

自動返済は返済額軽減型なので、期間短縮型に比べると利息軽減効果は小さいですね。
金利上昇時に備えるということであれば適度な返済額軽減型の繰上返済も必要だと思いますが、
単純に利息軽減効果を追求したいなら、自動返済は行わず、自由返済のみにするという考え方もある気がします。
自由返済なら、1万円からと30万円からという違いはあれど、りそなの繰上返済とあまり変わらないのでは？と思いますが、書かれているような保証料返金の差があるなら、ほんとにどちらでも変わらない気がしますね。
しかし、全期間1.7%優遇はすごいですね！それは確かに悩みますよ。

30万円からの繰上だったらいい方では？
100万円からってところも多いわけだし。
それに、毎月6万円くらい支払い以外に貯められるわけだから、5か月で繰上できるんだし。
そこの利便性はあまり違わないと思うなー。

住信だと自動返済で9回＋自由返済で2回の繰上返済かな？りそなだと2～4回？
利息軽減効果もそれほど変わらないのでは？

だったら、金利が0.1低くて、期間短縮型と返済額軽減型が自由に選べるりそなの方が魅力的な気もするけどねぇ。
ただ、保証料の返金が多少気にはなるね。

>×10月～12月は自動返済を回避する手段をとる必要がある

確定申告するのが面倒じゃないければそのままでいいんじゃない？
確定申告ってそんなに面倒かな？

>単純に利息軽減効果を追求したいなら、自動返済は行わず、自由返済のみにするという考え方もある気がします。

自動返済で毎月同額を返済していくかたちで返済額軽減型を実施していく場合、期間短縮型と利息軽減効果や総支払額、支払い期間はほぼ変わらないのではないですか？
ここを見ると分かります。
http://loan.mikage.to/tips/prepayment_type.html

>>326
私は、それやってます。

「支払額＋繰上げ額」が一定になるように入れておけば、
基本的な返済額は減っていって、結果として支払い期間も減ります。

例えば、最初の時の支払いが10万だとして、残す金額を30万くらいにします。
（何かあったときに支払いが遅れないように3回分安全を見ます）

その上で、毎回50万銀行に入れておけば、自動で20万円の「支払い＋繰上げ」が行われます。
後は、支払額の減少を気にせずに払っていけば、期間短縮をしたのとほとんど変わらない結果に
なります。（毎月同じ金額を払っているのだから当たり前）

その上、基本的な支払い額が減っているので、何かあって厳しい時は繰上げをやめれば、基本的な
支払いも減っているので安全です。

MIXで組んでいる場合は、優先順位の高いローンの自動繰上げに上限を設定することで、両方の
ローンの繰上げのバランスを考えながら、同じことができます。

期間短縮型の方が利息軽減効果が高いと、どこを見てもほとんどそう書いてありますが、それは嘘？

>>328
よく書いてある説明は嘘ではありません。
ただ、説明の前提条件が>>326、>>327と違います。

期間短縮型は期間を短縮しても、月々支払わないといけない額は変わりませんよね。
支払額減少型は、月々支払わないといけない額が変わりますよね。

普通の説明は、支払額減少型を選んで繰り上げた場合、減った額に実際に支払う額をあわせる
という前提で説明しています。
繰上げは行うけど、同時に月々の支払いは減らすってことです。

つまり、毎月10万払っていて、繰上げで支払いが9万になったら、毎月9万払うって方法です。

これだと、期間短縮型と同じ額を繰り上げたとしても、月々の支払いが少なく、期間が長いわけ
ですから、支払額減少型の方が、支払額短縮が頼りも、支払い総額多くなります。

>>327に書いてある方法は、支払額減少型で繰り上げても、月々の実際の支払いを減らさない方法
です。
つまり、毎月10万で、繰上げで支払いが9万になっても、10万払うって方法です。
これだと、月々の支払額は変わっていませんので、支払額減少を選ぼうが、支払期間短縮を選ぼう
が、支払い期間はほとんど一緒になり、支払い総額もほとんど変わらなくなります。

また、9万になったのに10万はらっていますので、差額は繰り上げられていることになり、知らず
知らずのうちに支払わないといけない額が、8万、7万と減っていき、繰上げ額が増えていきます。

このようにしておくと、万が一の時に差額と払うのをやめれば、支払額を減らすことができますし、
問題がないなら、ずっと続けていけば、期間短縮と同じ効果が得られます。

保証料を最初に一括で払うことにしているのだけど、住信は毎回の繰上返済で保証料返金にかかる手数料が無料で、きちんと戻ってくるというのは本当でしょうか？
毎月自動返済、ボーナス月に自由返済をしようと思っているのですが、どのタイミングでどのくらい保証料の返金があるのでしょうか？
前にも書いてあった人と同じように、自分も金利がここより若干お得だけど保証料の返金にはかなり手数料がかかるからほとんど返ってこないところと比較検討しています。
賢者の皆さまのお知恵をお貸しください！

>>329さん

なるほど。よく理解できました。ありがとうございます。
住信の自動返済ではなく、例えば私が比較検討しているりそなの繰上返済で返済額軽減型を実施してしまうと、
その分毎月の支払額が減ってしまうので、利息軽減効果が期間短縮型を実施した時より低くなるということなのですね。
つまり、住信の自動返済ってすごく優れものですね！
なんだか、「住信 VS りそな」で色々悩んできましたが、だいぶ視界が開けてきました。
利息軽減効果と将来の金利上昇に対するリスクヘッジの両方を考えても、住信の方が保証料がきちんと戻ってくることを踏まえても、0.1%優遇金利の高いりそなより有利か同等である気がします。

ちなみに、ローン減税のある間は10月～12月は繰上返済しない方がよいということで、自動返済を回避した方がよいとのことですが、
確定申告ってそんなに面倒なものなのでしょうか？あるいはお金かかったりします？
多少面倒なくらいなら自動返済はそのまま放置しておいてもよいのかなと思ったりもしていますが、どうなんでしょうか？

毎月の支払額が減る分、繰上返済の額を大きくすればいいだけの話だから、別に自動返済じゃなくても同じようなことできると思うけど。
そういった計画的な繰上返済が可能な人は、自動返済に頼らなくても同じことできるはず。
俺だったらりそな選ぶな

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保証料は10000円の繰上返済で150円戻ってきたと前に書いてあったのだけど、まずこれが本当かどうか実際に知ってる人に教えて欲しいのと、この場合の返済期間も知りたい。返済期間で保証料は変わるはずなので。
あと、タイミングは繰上返済の翌月か翌々月くらい？

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>>331
確定申告はそれほど面倒でもないけど人による。
今はネットで申告できるし、申告書を作るのもネットから必要な数字を入れるだけで、勝手に計算してくれる。
ネットで書類を作って、プリントアウトして提出してもＯＫ。

ただ、自動繰上げは、口座に残しておきたい金額より余分に入れておけばしてくれるシステムなので、
返済が終わったら、口座の残金が残しておきたい金額より少なくなるようにすれば、自動繰上げはしない。

メインバンクだと調整が難しいかもしれないけど、ローンの支払いだけに使うなら、残金の調整は簡単なので、
確定申告よりも繰上げしない方が簡単だと思う。

保証料の返金分が、金利0.1%の差を覆すくらいあるかどうか、気になりますね。
一括の場合、大体0.2%くらいの保証料を最初に払ってるわけなので、その半分くらい返金されれば0.1%の金利差分くらいになる計算でしょうか。
そのくらいは戻ってきますか？

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年間同額を繰上返済するとして、毎月繰上返済するのと、半年に1回繰上返済するのとでは、
利息軽減効果はどのくらい違いますか？
当然前者の方が有利なのでしょうけど、どのくらい有利なのか知りたいです。

年間の支払額が一緒なら、毎月自動返済で返済額軽減型をやるのと、毎月自由返済で期間短縮型をやるのでは
利息軽減効果はどっちが高いんだろう？
やっぱり同じなのかな？

>333
保証料の戻しですが、３月に３０年で借り入れつい先日３万の自由返済で戻しが565円でした。ただしこれまでにもいくらか自由返済を行っているので、借り入れ期間は短縮されている事を考えると、１回目であればもう少し戻りがあったのではと思います。

住信SBIネット銀行の自動振込について質問です。
大変便利そうなので是非利用したいと思っているのですが、振込みが遅れてローンの引き落としができなくなるような可能性がないか心配しています。
２つあって、１つ目はうちの会社は給料日が25日、引き落としが26日なので25日に自動振込を設定したいと思っているのですが、自動振込は指定日の何時頃に実行されるのでしょうか。給料振込み前に自動振込が実行されてしまうと困りますので…
もう１つは自動振込の指定日が休日だった場合、その前後どちらに実行されるのでしょうか？

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>>339
ここは「住友信託銀行について語りましょう」です。
住信SBIネット銀行スレは別にありますよ。

すみません、自動返済をコントロールする便利なパターンとして住信SBIネット銀行の自動振込が何度も取り上げられているため、住信の住宅ローンで自動返済を使っていきたい自分としてはここで質問させていただいた次第です。

約定日を26日ではなく、別の日にしてもらうことは不可能なのかな？
そうすれば心配しているリスクは回避できそうだけど、無理？

>>338
自動振込みの指定日が休日の場合の取扱いを設定できます。前営業日または翌営業日に設定可能です。
振込み時間は、わかりません。

残高証明書の件ですが、とぼけてそのまま提出してもばれないような気が。。。。
バカ正直にすべきでしょうか？

>>342

今さらですが、、1~5、28～31日以外なら選べますよ。

ちなみに私は27日にしました。

１２月実行です。
審査が通り、住友信託銀行でローンを組むことにしました。
どの銀行か迷いましたが、繰上返済の手数料無料がいいと思い、決めました。

住友信託銀行に決めた方は何が決め手で、こちらにしましたか？

金利優遇全期間－１．６％が決め手でした。

インターネットなら無料ですよ。とにかく自動返済から金利水準（デベ提携優遇金利も）まで最強の銀行だと思います。

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こちらの審査は厳しいと聞いていますが、いかがですか？
金利も比較的安いのでは、と思いますが・・・

変動では最強です。
審査も厳しいので逆に安心です。

　あとは、2000万以上の住宅ローン残高があれば、アドバンテージサービスのゴールドステージ以上になるので、月20回まで、他行宛振込み手数料無料です。
　他に、住信ポイントクラブ経由でVISA ゴールドカードに年会費2625円で入れます。

買い替えを検討中です。
今のマンションを新築で購入した際に、デベ提携で全期間1.6%優遇で住信から融資を受けています。
非常に良い条件で借りることができているので、買い替えた後もこの条件で借りたいと考えているのですが、可能なのでしょうか。
買い替え先はまだ決まっていませんが中古マンションです。
仲介業者の提携次第なのでしょうか？
それとも、借り手の条件（勤務先、年収、その他の借り入れなど）が変わらなければ、金融機関との交渉で同じ条件で融資してもらうことが可能でしょうか。
よろしくお願いします。

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毎月自動返済したあと送付される保証料返金明細（手数料無料）をみると住信にしてよかったなぁと思います。わずかながら翌月の自動返済に回るので尚更です。保証料が元金返済になる快感（笑）。

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＞354さん
自動返済の時って、保証料戻ってくるんですか？
住信の人に、「自由返済の時と違って自動返済の時は保証料は戻らない」と聞いていたのですが…。
担当者の勘違い…？

》355さん
自動返済も戻りますよ。なので保証料返金明細が毎月送られてきます。

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＞354(356)さん
355です。ありがとうございます。

>自動返済も戻りますよ。
そうなんですか…(;_;)

結構な勢いで繰上返済をした場合、保証料の戻りが「無い」と仮定した場合は、
保証料上乗せにした方が、総返済額が少なく済むというシミュレーション結果だったのです。

自動返済をメインに繰上返済を行うことを予定しています。
自動返済では保証料の戻りが「無い」と聞いていたので、
保証料上乗せで契約してしまいました…。

どうしょうもない担当者ですね。
ミスを指摘し今からでも変更させましょう。

知人から住友信託がいい、と聞きました。検討に入れたいと思っているのですが、
①「保障料が全額戻ってくる」のでしょうか？HPには記載がないのですが。
②繰り上げ手数料は？契約によって変わるのでしょうか？
現在、変動型を検討しています。
お手数ですが教えてください。

住信検討中です。

「全期間１．５の優遇」と言われたのですが、これって交渉によって１．６になったりするのでしょうか？
本審査前にごねると結果に響きそうだし、本審査後に言っても覆ることはなさそうに思うし・・・

教えてください。

>360さん
1.6%優遇は、金融庁から指導が入ったとかで2009年9月末までに申込み（仮審査の申込み
でもok）した人で終了になるとデベロッパの担当者がいってました。今は1.5%優遇が最大
なのかもしれません。

＞361さん

それは中央三井のことでしょ。実質国有銀行なんで。
住信は体力ありますから。

10月仮審査でも-1.6でしたよ。