三井住友銀行

でも他の銀行との金利差がコンマ何％しかないなら、現実問題として・・・

わざわざ抵当権の再設定とかコスト負担も発生するから、借り換えのメリット出ないでしょ。

その辺のこと銀行側も分かっているから
そこまで損してでも借り替えしたいならどうぞってなってしまいそう。

とりあえず、担当者は引き止めの意味で、相談に乗りますって言ってても
本部判断では冷静な判断がされるはず。

つか、もともとその辺のことを織り込んで、新規より借り替えの方が金利高めの銀行多い。

わずかの金利差で、変に約定に文句を付けるのは、やめとくほうがいいと思う。
約定以外の扱いを求めるのは、ルール違反の面があるのだから
わずかの金利差で言うべきことではない。

さらに懸念されるのは、要求を出したのに受け入れてもらえないと
人間の心理として、変に気を悪くするパターンに陥りがちだ。
１％も優遇してもらっているなら、それで納得して大多数の人は普通に返済しているんだ。
そういう現実を見るべきだね。

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11年後な借換えを予定って凄いですね。怖くてそんな予定は真似できません。

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どこで質問すればいいのか分からないので、ここに書き込みします。
三井住友で10年固定組んで半年経ちますが、他の銀行に借り換えとかって可能なのでしょうか？
初歩的な質問ですみません。

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メリットある？

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変動の下げ、早くも発表しましたねー

私は固定なので無関係ですが

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2.675ですか？

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我が家も来年3月入居で三井住友も検討しております。
ただ自己資金20%あるので、変動でも固定でも保証金無しです。
今は、三菱UFJと中央三井と悩んでおります。

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>３．バランスパック
>　　取組金額の50％を超長期固定金利型でが条件で、超長期固定金利▲0.1％
>　　残り50％を変動金利または固定金利で通期▲1.5％優遇

この超長期の▲0.1％優遇というのは、デベ提携の場合でしょうか？

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>>57さん

11月17日からみたいですね。

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三井住友のホームページからバランスパックがなくなりましたよね。
バランスパック取扱い中止になったのでしょうか…（涙）

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ここどう

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昨日三井住友銀行で建物の方のローン契約完了しました．
（土地は既に先行でローン返済中）
新築一戸建て，11月28日実行，30日引渡しです．
お話にでている，
３．バランスパック
　　取組金額の50％を超長期固定金利型でが条件で、超長期固定金利▲0.1％
　　残り50％を変動金利または固定金利で通期▲1.5％優遇
ですが，我が家は私と妻の共有名義で，双方の勤務形態，年齢，年収等を考慮し，私は35年固定1本，妻は35年変動1本とし，この2本のローンを組み合わせると（ペアローン）バランスパックの金利が適応されるとの説明でした．パンフレットには50％/50％となっていますが，我が家は固定3：変動1の割合で何も言われませんでした．ちなみに我が家はデベ非提携ローンですが，上記優遇金利が適応されるとのことです．

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スレ違いの質問を御容赦願います

変動金利で勝負する場合（３行とも、全期間１．５％優遇あり）、
□ケース１：金利低下基調の終了を見極めて長期固定にシフトを想定
ＳＭＢＣ：１０年固定が最長？　→×
みずほ、三菱東京ＵＦＪ：１５年固定と２０年固定も選択可能　→△
（１０年以上の固定を考えない人には関係ないので、○ではなく△）
□ケース２：金利低下基調が長く続き、短期固定金利が変動金利を下回った場合を想定
ＳＭＢＣ：２年固定が最短固定金利　→×
みずほ：２年固定が最短固定金利（だが、ベース金利が他メガ比低い）　→△
三菱東京ＵＦＪ：１年固定が最短固定金利　→○

＊以上より、変動の場合、ＵＦＪがベストと思っているのですが、落し穴はないですか？
（ＵＦＪだけ、「ベース金利の先行引き下げ」を発表していないこと以外で！）
＊ＳＭＢＣのスレで、他所の銀行のことを尋ねて申し訳ないのですが、検討中の方の方が
　落し穴に気がつくと思ったものですから・・・・

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ここは、自己資金20%以上だと保証料無料なのですか？
どこかに書いてますか？

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金利優遇の0.2%で保証料内枠方式の0.2%増が相殺されるという意味か?

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それもうちのデベ提携の場合では、10年固定だけが相殺対象であって、変動の場合は
無関係です。変動でも相殺されるケースありますか？

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ＳＭＢＣでの最大金利優遇は以下の3つです。併用はできません。

1.従来からの通期優遇（変動金利型・固定金利型）最大▲1.4％
　更に物件価格対比、自己資金20％以上の場合は、▲1.5％
　一部新築マンションの提携ローンの場合は、自己資金20％以下でも▲1.5％適用あり。

2.当初優遇型（5年固定・10年固定のみ）
　当初固定期間▲1.65％　当初固定期間終了後は▲1.0％
　更に物件価格対比、自己資金20％以上の場合は、保障料無料

3.バランスパック（条件：ローン金額の50％以上を超長期固定金利型選択）
　50％超長期固定金利型：▲0.1％
　50％（変動・固定金利型）：▲1.5％　

以上です。保障料無料は、2の場合だけです。

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http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/sarani/index.html

これってデベ提携と併用できますかね？
全期間１％優遇と言う商品だけでしょうか？

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４月実行で２０年３０００万円でローンを組もうと思っています。

変動か保証料なしの１０年固定で迷っています。変動は中古なので１・４の優遇です。

６９さんありがとう。参考にさせてもらいます。

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デベ提携で、変動期間優遇▲１．５％を案内されているのですが、、、
頭金２０％を積んだ場合、▲１．５％＋保証料無料・・・なんて、サービスは無いと思うのですが、
交渉等により、「存在」するのでしょうか？

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期間短縮の繰上返済について教えてください。
（ボーナス払い金額+毎月の支払い金額）×６がないと繰上返済できないの？毎月10万ずつ繰上返済とかできないの？

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>73さん

ボーナス払いを入れている場合は、毎月支払い元金×６ヶ月＋ボーナス払い分元金　が最低金額となります。（元金です。）それ以上は、前述の倍数となります。
ボーナス払がない場合は、1ヶ月分が最低金額となります。

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>74

知らなかった・・・
ボーナス払い入れても元金1ヵ月からいけると思ってた・・・
がっくし（遠い目

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>73さん
>74さん
>75さん

ご参考までに。
私の場合ボーナス払いはないですが、その場合、一円以上から
繰り上げ返済できます。つまり最低金額は一円となります。

ただし、期間短縮をしようと思うならば、一か月分以上無いと
短縮にはならない、という説明をされましたが、おおむね
もっともです。（最後の端数分のときなどは、少なくても
短縮されますが（笑））

以前は上記とは違ったかもしれませんが現行ではそのように
なっています。ボーナス払いが入った場合は説明を受けてないので
わかりませんし、いずれにしても規則は時々変わるので、ご不明な
点は三井住友のフリーダイヤルに聞かれるとすっきりすると思い
ますよ。

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ここの銀行を選ぶ一番のメリットってなんですかね？
デベ提携で優遇金利もだいたい一緒なので
大手と言うところで怠慢なところがあるのではないかと勘ぐってしまいます。

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3月実行、ＳＭＢＣ検討中です。（ＭＵＦＧの話も聞きましたが・・・。）

私の場合、まず2700を変動で一本で行くつもりです。
ここのメリットは、返済手数料が無料であること
定額返済プランなるものがあること　と考えています。

シミュレーションしてみると、定額で少し多めに毎月入れるようにすると
借り入れ期間をかなり短縮できます。（当たり前ですが。）
どうせ繰り上げのことを考えているなら、毎月こまめに勝手にの額を設定しておくのもいいかなと考えています。もちろん、途中で止めて普通の変動に戻すこともできるようです。

ちなみに、年収や自己資金比率で押しましたが、
通期優遇１．５％以上はどこを穿っても、ケツの毛をむしってもでないと言っておりました。

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私は６社の銀行審査を通しましたが、唯一あっさり希望の優遇がとれた銀行でした。
また、繰上げ返済が無料なのが最大の魅力でした。
更には、他の銀行より、短プラの動きに対しての利下げがダントツに早かった！

他の銀行に比べて、身近に感じ、選びました！

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>更には、他の銀行より、短プラの動きに対しての利下げがダントツに早かった！

じつは私も三行審査が通ったうちで、現況下では三井住友に傾きつつあり
ますが、これって、金利上昇局面では、利上げが一番早いのもこの銀行
かなと思われて、そこが踏み切れないポイントです。

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＞＞８０
確かに！！
それも思いました！！
でも、例えば、三菱東京ＵＦＪの融資課の人間に話しを聞いてみたら、
下げようと思えば、今だって三井住友に合わせられるみたいですよ。
でも下げずに、据え置きですもんね。
その体質からいくと、なんとなく、上げる時は一番早いような・・・。
もしくは、上げる時はみんな一斉じゃないかなっ。
企業ってそんなもんかなっておもいます。

三菱でローン抱えてる人は、現に、今の期間、損してるわけだし。。。

だからもう私は、三井住友を信じたのであります（笑）

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>80　だんごさん

そうですね、最後は悩んでも予測不可能だから思い切り
ですね。詳細に過去の検証をすれば傾向は把握できたとしても
マネージャー以上の人が変わったりもすれば方針が変わるだろ
うし、まるで海外旅行のホテル選びのように泊まってみないと
わからない、みたいなところがあるし・・
私もだんごさんの思い切りにのろうと思います（笑）。

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三井住友同盟（笑）

がんばりましょう！！

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変動金利は　短プラ連動なので　上げる時は大手は横並びでしょ！
金利は年２回　４月と１０月に決まって
６月と１２月の支払いから変更になるはず

短プラが変ったのは　去年の１０月移行なので　本当は今年の４月から変るのが規定
他行もルールは一緒なので　上がる時期は一緒のはず

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＜考察１＞
４月と１０月に短プラ以降というルールについて、理解しました！！
でも、１１月と１月に、三井住友は利下げしているって事は、
４月の短プラ変動を待たずして、先に利率を動かした事になりますよね〜。
つまり、短プラが変わらなくても、一時的に利率を変えられるという事なんですね。

①政策金利が変わる⇒次の４月か１０月に短プラが変わると同時に変動金利も変わる
②政策金利が変わる⇒４月・１０月を待たずして変動金利が変わる⇒短プラが変わる

★②もありえるって事ですよね。
採点お願いします！！！


＜考察２＞
変動の適用金利が、全銀行とも、毎月４月と１０月だと決まっていたとすると・・・
あっ！ってことは、すでに住宅ローンを組んでいる人は、１０月時点の金利が３月分まで適用されるから、三井住友の先行利下げは全く得してない？って事？
もし、４月に、変動金利がまた全銀行揃ったとした場合・・・
３月から新規でローンを組む人にとって、見た目の低金利スタートは１ヶ月だけの得？
だったら、三井住友銀行、戦略すげぇ！
採点お願いします！！


＜考察３＞
三井住友銀行　１１月と１月合算で、変動金利2.875⇒2.475　-0.4％の下げに対して４月の予測

①三井住友銀行　次の４月の短プラ1.875⇒1.475　変動2.475⇒2.475　維持
②三井住友銀行　次の４月の短プラ1.875⇒1.675　変動2.475⇒2.675　＋0.2

政策金利が0.4下がってるから、普通は①と考えるけど、厳密に言えば②もありえるって事？
採点お願いします！！


＜質問１＞
短プラって、それぞれの銀行独自で決めていると思っていたんですが、
４月と１０月には一旦、みんな揃うもんなのかな〜。違ったケースは過去になかった？？
４月と１０月に一旦、全銀行の利率が揃うなら、変動金利による銀行差は無いって事になりそう。
・・・。

＜質問２＞
＞＞金利は年２回　４月と１０月に決まって６月と１２月の支払いから変更になるはず
これって事実ですか？これからローンを組む私としては、勉強になるので事実教えて下さい。

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だめかぁ。
誰も採点してくれなぃ。。。

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借り換えで、通期優遇1.4%以上は可能なのでしょうか？
現在通期優遇1.0%で回答されており、交渉可能なのでしょうか？

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>>85
変動の皆さんがいるスレで聞いてみて下さい。
余計なお世話かもしれませんが、質問が多過ぎて答えたくなくなるので一つ一つ聞いていった方がいいと思いますよ。

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新しい変動金利が適用されるのは　新規契約者だけ
今の契約者は　４月１日の金利が適用される
仮に　３月３１日までに　短プラが０．４％上がれば
金利は今のまま

金利の決定が４月１日で　適用されるのは６月からかな

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89＞
４月の金利決定後、６月から（２ヶ月後から）適用なんですね。
ありがとうございます！
85の考えが、間違ってはいないと納得しました！
助かりました！

とりあえず、繰上返済無料だから、三井住友でよかった！
来週、金商？　月末引き渡しです！
信じてみよう！

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参考
既存契約者は

http://www.smbc.co.jp/kojin/kinri/loan_kizon.html

金利変更時期

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/henkou/advice1.html

ホームページ見れば　大抵の事は書いてある
みつけにくいけど・・・・

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来月実行の者です。
当方ボーナス払いを契約しているのですが、その場合の繰上返済の金額は
No.74 by 匿名さんが書かれていたコレが当てはまりますよね？↓
>>「ボーナス払いを入れている場合は、毎月支払い元金×６ヶ月＋ボーナス払い分元金　が最低金
>>額となります。（元金です。）それ以上は、前述の倍数となります」

ということは、「毎月支払い元金×６ヶ月＋ボーナス払い分元金」以下の金額を繰上返済しようと
すると手数料がかかるということですか？
それとも、繰上返済自体を拒否されるのでしょうか？
三井住友のHPを見てもよく解らなかったので教えてくださいませ。

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インターネットバンキングなら手数料はかかりません。
6ヶ月＋ボーナスの繰上げは、支払い年数が減り
その他の場合は、35年のままで支払いが減るだけです。

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>>インターネットバンキングなら手数料はかかりません。
>>6ヶ月＋ボーナスの繰上げは、支払い年数が減り
>>その他の場合は、35年のままで支払いが減るだけです。
↑
「その他の場合は35年のままで支払いが減るだけ」というのは、
支払い金額の合計が減るだけで、35年というのは変わらないということですよね？

では例えば、毎月10数万円ずつ繰上返済して1年間の合計繰上返済金額が、
上記の「6ヶ月＋ボーナス」金額に達しても支払い年数は減らないんですか？？
初歩的な質問ですみません。

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９４さんの質問がその通りだったら！！

あえて年数は減らさない方が得策（金利上昇のリスク回避）かもしれませんね。
返せる時はいつでも繰り上げればいいんだしね。
私はボーナス０なので、半年以内に必ず繰り上げ返済する事にしよ〜。

でその通りなのかなぁ？

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繰り上げ返済をされるよりも、預金担保で借入利息を減らす方法知らないのですか。

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>繰り上げ返済をされるよりも、預金担保で借入利息を減らす方法

繰上げ返済と預金担保
全く別の話。

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しつっこくて申し訳ございません。
下記の質問にどなたかお答えいただきたく思います。。。

>>インターネットバンキングなら手数料はかかりません。
>>6ヶ月＋ボーナスの繰上げは、支払い年数が減り
>>その他の場合は、35年のままで支払いが減るだけです。
↑
「その他の場合は35年のままで支払いが減るだけ」というのは、
支払い金額の合計が減るだけで、35年というのは変わらないということですよね？

では例えば、毎月10数万円ずつ繰上返済して1年間の合計繰上返済金額が、
上記の「6ヶ月＋ボーナス」金額に達しても支払い年数は減らないんですか？？
初歩的な質問ですみません。

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＞９８
明日、三井住友銀行に行くのでついでに聞いてきますね。
もう聞いたかな？
電話一本でも簡単に教えてもらえますよ〜。

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９９です。
今日、三井住友銀行のローンプラザという所に行き、聞いてみました。
繰上げ返済は、ローン額・繰上げ額に関わらず、
期間短縮型と、返済額軽減型　を選べるとの事でした。

でも、間違いないですよね！と念を押すと・・・

「おそらく・・・確かそのはずだと思うんですが・・・。」
「詳しいところは支店で管轄しているので、確認しておきます。」
今、確認できないものですか？
「ん〜改めて連絡させて頂けると助かるんですが・・・」
「勉強不足ですいません・・・」
じゃぁ、私が直接支店に電話して聞いてみますよ。
「そうですか！すいません！ありがとうございます」
「勉強不足ですいませんでした。」

はぁ。支店に聞きづらかったのかな？
という事で、改めて確認する事となりました。

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