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3700万円30年変動借入予定です。
元利金等払と元金均等払の場合、
元金均等の方が、利息は少なくなりますが、
当然、当面の支払額は大きくなりますよね。
この場合、支払額の差を貯めて繰上返済するのと
では、どちらが有利でしょうか?
[スレ作成日時]2006-10-31 20:24:00
3700万円30年変動借入予定です。
元利金等払と元金均等払の場合、
元金均等の方が、利息は少なくなりますが、
当然、当面の支払額は大きくなりますよね。
この場合、支払額の差を貯めて繰上返済するのと
では、どちらが有利でしょうか?
[スレ作成日時]2006-10-31 20:24:00
過去ログを読み返しながらシミュレーションをしている者です。
元利と元金の返済額の差はそんなに大きくないと思います。
例えば、借入額3000万、35年、0.775%だったら初月の返済額の差は9,227円にしかなりません。
(元利81,576円、元金90,803円)
ちなみに10年後(120回目)には差は3,738円にまで縮小します。
たったこれだけの差では収入減リスクに対応できるとは思えないのですが、
元利が収入減リスクに強いというのは無理があるのではないでしょうか?
> 例えば、借入額3000万、35年、0.775%だったら初月の返済額の差は9,227円にしかなりません。
> (元利81,576円、元金90,803円)
・元金の初期支払いが90803円、期間35年、総支払額34,078,259円
・元利で90,746円、期間31年、総支払額33,757,355円
差額32万円
元金を選ぶなら、元金の初期支払額にあわせて、元利で期間を短縮するほうが、繰上げしないなら一番得である。
この場合の元金のメリットを誰も回答してくれていないですよ。
> なんで繰り上げる元利と繰り上げない元金の比較になるのでしょうか?
> 期間が違えば結果総支払額は違ってくるのは当たり前でわ?
これをいったら、月々の支払いが違えば、結果総支払額は違ってくるのは当たり前でわ?
元金と元利の比較する意味がなくなる。
初期支払いをあわせるか、トータル期間を合わせるかの条件の違いです。
元金で初期支払いの金額に問題ないなら、それでずっと返済するのが一番得ですよと主張しただけですよ。
元金の人主張は、
・繰上げが面倒
・リスクヘッジは必要ない
・総支払額を少なくした(保証料こみ)
なので、元金を選択するよりは、元利で期間を短縮すればすべて解決ですよ
元金の人は、繰上が面倒って言っている人もいますけど、
元金で繰り上げるなら、元利で繰り上げても(保証料以外の)総返済額は一緒ですね。
違いは、【 約定返済額が元利の方が小さい 】
それが元利のメリット。
繰上を前提にした場合の、元金のメリットは何でしょう?
保証料だけ?
それとも何か私が見落としていることがあるのでしょうか?
↑追記
そもそも元金と元利でなぜ期間を同じにして比較している理由が分からない。
普通は返済額が条件になると思われる
したがって、元金の初期金額と、元利の金額を合わせて比較すれば、元利がお得。
これが結論だと思いますけど。
元金の人でこれをしない理由を教えてほしい。
今までの議論
現在の月々のローンに使用できるお金が10万だった場合
①元利8万 貯金2万(繰上げしない)
・総支払額は多くなるが、手元にお金を残したい人
②元利8万+繰上げ2万
・収入の変動に対応しやすく、総支払額は少なくなる
(⑤、⑥とは保障料の差のみ)
③元利8万+繰上げ(元金との差額)
・元金④と同じ総支払額(保証料のぞく)
・少し手元に残せる
④元金10万(初期支払い)
・③と同じ総支払額(少し手元に残せる)
・繰上げせずに将来的な負担を減らしたい人
⑤元金10万+繰上げ(支払いが減った分)
・②と同じ
⑥元利10万で期間短縮
・総支払額は保証料こみで一番少ない
「結論」
・繰上げするなら、ほとんど差がなく、元金も元利も保障料の差のみ
・繰上げしないなら⑥が一番お得
・手元に多く残したいなら①
・元金は中間的な位置づけ
元利均等を支持する人で、元金均等はたったの3万円しか得しないとか、900円だけしか得しないとか、いろいろ書いてくれるけど、なぜそのように金額を断言出来るのかわからない。
試算によってはもっと差が出たり出なかったりすると思いますが…。
>>682
遅くなりましたが・・・
ぴったりやる必要がない、毎月ネットを使えば簡単といいますが・・・
毎月毎月するのですか?そんな暇人な人は珍しいかと思いますが・・・
理論上できる=実際に皆が普通にする ではないですよ。
普通に仕事して生活している人が682さんの言ってるような生活するとは到底思えませんが・・・
>元金均等で返済出来るのならば初回の返済額に無理が無いはずなのでわざわざ毎月返済額を減らす必要も意味も無いはず。
ちなみに、私の例に対する回答なので再度例を以下に出します。
10年固定で30年ローン 借入額1000万円とします。
利率を1.4%とします。
ローン控除が終わる10年後に残債を一括で繰上げ返済するとします。
682さんは学生さんかあまり家計を気にしなくて良い人なのかな?
大体マイホームって20代後半~30代で持ちますよね。
そして、大体子どもが生まれる前か小学校入るまでが多い。
その世帯は
マイホーム購入時は教育費負担が少なく少し余裕があります。
子どもが中学生以降になる頃から教育費が急に増えだすかと思います。
つまり
最初の10年間程度は余裕があるのです。
なお、10年後以降から先は子どもの教育費で莫大なお金が必要になります。
その頃に毎月の支払が減るように設計する事はおかしくないと思います。
>それに保証料は繰り上げる事によって戻って来ます。
戻ってくる金額は微々たる物ですよ。
もしかして、保証料20万円を支払って繰上げ返済すれば全額返って来るとお考えですか?
それと少し戻ってきますが、元利金等でも元金均等でも戻ってきますので、元利金等で最初に余計に保証料を支払うと結局負担は多いです。
>毎月毎月するのですか?そんな暇人な人は珍しいかと思いますが・・
だから自動繰り上げが有るって言ってるのになんでそこはスルーするの?
元金と元利ってパッケージが違う中身の全く同じお菓子でどっちが美味しいか主張しあってるみたいな感じ。食べたら同じ味なのにパッケージの見た目だけでどっちが美味しいか主張しあってる。
元金さん、以下の条件でも元金がいいと言い張ります?
1.自動繰り上げの仕組みが有る。
2.繰り上げ手数料無料
3.保証料は手数料無料で返金
900円を否定するならば
>>407のシミュレーションのどこが間違えているかをまず指摘してみては?借入れが3000万でも1400円くらいですよ?
借入条件は次の通りです。
- 借入 1810万円
- 金利 0.775%
- 返済期間 35年
- ボーナス払い無し
- 保証料一括払 元利均等\373,059、元金均等\296,225
- ローン返済開始は1月
- 一部繰上返済はせずに、10年後(121ヶ月目)に一括繰上返済する
- 金利は変わらないものとする
元利均等(返済額 \-49,218)
住宅ローン控除合計 \1,555,541
支払利息合計 \-1,225,218
保証料 \-373,059
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \153,156
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \68,920
元金均等(初月返済額 \-54,757)
住宅ローン控除合計 \1,525,571
支払利息合計 \-1,200,687
保証料 \-296,225
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \82,754
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \69,914
意外なことに差額はわずか\994です。
初期費用は若干かさみますが総支払額がこれぐらいの差であれば元利でも良いと思うのですが、
どうでしょう?
そもそも元金均等はいつも初回費用をずっと支払い続ける設定っておかしくないかい?
どんどん減っていく計算(だから同じ収入なら可処分が増えていく)で考えなきゃ。
なぜ元利に有利な繰り上げ金額設定なのかも意味不明。
結論:フェアな比較ではない、誘導ありきの話でしかないから、読む価値なし。
>>814
10年後に一括返済するしないではなく、10年後の元金元利の差が900円なの。10年経過時点で900円。
10年経ったら見なおしたり買い換えたりするかもしれないじゃん。10年経過時点で900円の差ならば自由の利かない元金をあえて選ぶ理由って何?
ていうか、シミュレーションを否定して下さいよ。「元金はこんなにお得なんですよ!」って。元金元利変わらないならあえて元金選ぶ理由が無くなっちゃうでしょ?繰り上げが面倒くらいしか。
結論は損得ではなく繰り上げが面倒なら元金、面倒では無いなら元利、自動繰り上げが有るなら元金は絶対有りえないでいいの?
総括すると元金元利の違いは繰り上げが面倒かそうじゃないかの違いだけ?他に無いの?
過去の書き込みで有った生活が厳しくても強制的に繰り上げしてるのと同じって理由?
> 10年後に一括返済するような人は、元金にも元利にもメリットがあるとは思っていないよ。
> ただ消去法で元金にしてるだけ。
> 例え900円だとしても、あえて元利にする理由もない。
いや元利にしていますよ。
・繰り上げするかどうかを選択できる権利がある
・基本計算として月々の返済が同じなので、家計シュミレーションがしやすい
・元金がない銀行もあるため、銀行選択の幅が広い
これだけで900円以上の価値がある。
あえて元金にする理由がない。10年で900円ですよ??
むしろ元金にする理由が、繰り上げ返済と保証料の差以外にはないですよね。
繰り上げ返済が問題ないなら、保証料の差のみ、これは個人の価値観ですけどね。
>813
シミュレーションありがとうございます。
確かにこの試算の場合は元金均等でも元利金等でも、支払い総額はあまり変わらないですね。
ただし、初回返済額も5500円程しか変わらない。
この金額差も決して安くはないが、元利金等派の人が主張するような、「支払いが辛い時は繰り上げ返済しない自由」というのも月々5500円程度の自由でしかありません。
元金均等は後々少しずつ返済額は減っていくのでその5500円差もいづれは縮まる。
こういう試算では確かに総額900円程度の差しかないのも納得だが、元利金等と元金均等の差額分を繰り上げ返済に当てるとか当てないとか言っても、あまり意味がないのでは?。この借り入れの場合は元利金等でも、元利金等でもどっちでもいいと感じますがどうでしょうか?。
>>820
何度言っても分からない人だね。
差額を繰り上げって言うのはあくまで元金元利どちらが得かを比較する為。(月々の返済額を合わせれば総返済額も支払う利息も一緒)
元利+自動繰上げやる場合、たったの5000円しかやらないわけじゃない。
もっともたったの5000円でも自動繰上げを初回に設定しておけば煩わしさも無く、元金よりも得になる。5年後の見直しで残債が元金均等よりも大きく減っているから最初から元金均等で払っていた場合よりも月々の返済額を少なくする選択も可能。
ましてやこれを5000円ではなく、1万や2万にすれば元金均等よりはるかに短い期間と少い利息で済む。
元金だって繰上げすれば同じという意見がここで出るかもしれないが、元金+自動繰り上げを選ぶとしてそこであえて元金にする理由は平等な比較を行った場合の900円得なだけと、月々ほんの少しずつ返済額が減っていく無駄な安心感だけ。
だから、元利の繰り上げだと総支払利息額が減って、元金の繰り上げだと総支払利息額が減らない理由を教えてくれないかと聞いているのに…
それに、元利の場合の返済額中の利息と元金の割合ってどのプランでも一定なのかい?
そこを恣意的に設定してる疑いがある。
だから元利も元金も月々の返済額が同じなら支払う利息も総返済額も一緒だと何度も言ってるでしよ?
現実は元利プラス自動繰り上げのが月々の返済額が多くなるから元利のが得。
>813 の条件で、利率を2.5%にしました。
(保証料、手数料は計算方法分からないので同じ)
元利均等(返済額 \-64,707)
住宅ローン控除合計 \1,614,900
支払利息合計 \-4,088,385
保証料 \-373,059
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \153,156
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \-2,734,888
元金均等(初月返済額 \-80,804)
住宅ローン控除合計 \1,525,000
支払利息合計 \-3,883,958
保証料 \-296,225
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \82,754
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \-2,613,929
差額 \120,959
つまり元金の方が10年で12万安い。
長期固定とか、金利がここまで低くない時に借りた人、ローン控除が1%満額じゃない場合などは、
元金均等の方がお得かもしれない。
元利+繰上=元金になるのは、手数料や繰上返済最低額、ローン減税など
ここ数年でいろんな条件が整ってきたからだと思いますね。
繰上返済手数料が無料でも、戻し保証料には手数料が10000万かかってますね。
繰上返済を繰り返せば、支払利息やローン控除の差はなくなりますが、保証料が戻りません。
そうなると、「保証料の差額に掛かる利息」ではなく、「保証料の差額」が元利と元金の差になります。
保証料は少額繰り上げやネット繰り上げの場合、手数料無料で戻って来ます。
保証料自体、残りの元本に対して発生するので、繰り上げ返済を行えばその12万はいずれ返って来ます。
よって、その12万に対する利息が元金元利の差になるわけです。
スレちゃんと読めよ。
3000万借り入れの場合、元金均等と元利均等の保証料の差額は12万。
平等に比較した場合、頭金も同じで比較しなければならないので元利均等は借り入れを3012万にしなければならない。しかし、保証料の差額12万はいずれ戻って来るのでこの余分に借りた12万に対しての金利のみが元利均等の負担増となる。
「賢い繰り上げ返済」に使う原資っていったいどこから入ってくるの?
そんなに収入に流動性がある職業の人って、ローン自体認められにくいと思うけど
>843
> 三菱東京もインターネットは無料なんだから
ちがいます。
三菱東京はインターネットでも保証料の戻しには手数料かかります。
だから、保証料を戻してもらうには、かなり大きな金額で繰上返済する必要がある。
少なくとも、元金との差を積み立てた金額程度じゃ戻ってこないです。
それに、数年おきに繰上返済するのなら、借入利率とローン控除で実質ゼロ金利なら
元利も元金も変わらないけど、利率が高ければ、元利の方が支払利息が増える。
手数料や保証料を無視して、元利が元金との差額を毎月繰上返済すれば、理論上、総支払額は同じになる。
しかし、実際には無視できないでしょう。
もし保証料の差12万が戻らない(=元利の負担が大きい)とするなら、
その分は元金を選んだ方のメリットですよね。
これが期限の利益と比較して、価値があると見るかどうかは、借りる人しだいですが。
元利プラス繰り上げの人は自動繰り上げがデフォだからね。この時点で三菱は有り得ない。
人気なのは住信かな。
そもそもそう言う諸条件の違いからまず金融機関の検討から入るわけで。
特に三菱東京はちょっと前まで金利は高め、優遇は低めで検討する対象ですらなかった。
>>844
数年おきの繰り上げだとしても元利と元金の差は保証料の差額の金利だけなんだから12万のに対する金利。年間1000円くらい。
だとすると5年おきに繰り上げた場合、元利と元金の差は8000円くらい。しかも元金均等だって繰り上げするんでしょ?
仮に金利が上がったとしても元利と元金の差はあくまで12万に対しての金利だから大した影響は無いと思うけどね。
それに金利上昇の話を入れると変動VS固定と同じように不毛になるし、将来の不確定要素を考えたらキリがないので現時点での金利で比較するしか無いでしょう。
そもそもなんで三菱東京UFJに限った話になってるんだか?>>847にあるように、三菱東京はほんのちょっと前まで金利は高め、優遇は低め、各種手数料も高めの殿様商売してた。最近やっと他行並の優遇と手数料になって来た。
ちょっと前なら三菱で元金均等で借りるなら他行で1.7優遇取って元利均等にしたほうが遥かに良かったって事になる。
それに過去スレを見れば分かるように「元利均等+自動繰り上げ、手数料無料」の場合と何度も前置きしてるのにいきなり手数料の掛かる三菱出して来て元金が有利ですって言われてもね。
もはや銀行ごとの諸条件まで持ち出されると
元金と元利、単純な比較は不可能
せめて手数料の有る銀行とない銀行で元金元利を比べるのはやめてくれませんか?
>>851
ならそれでいいんじゃないですか。三菱東京UFJでしか借りる事の出来ない人は元金均等が有利。
>そうしないと、元利均等が不利になっちゃいますからね。
そうしないとも何も最初からそういう前提でしか話してませんよね?
元利+繰り上げ前提での借入れを検討するならばまずその条件で最も有利な金融機関を選ぶ。ただそれだけ。
自分の返済プランに最も適している金融機関を選ぶ、まずそこからでしょう。もっとも三菱しか選択肢が無い人(ってどんな人か知りませんが)は三菱で借りる前提で最も有効な借り方を考えるのでしょうが、普通は金融機関を選ぶ権利も金利タイプを選ぶ権利も元利か元金かを選ぶ権利も借主に選択権が有るのでその組み合わせで最も有効な組み合わせを借主が選択出来るはず。
結論として手数料無料なら元利均等が有利。一部の借入れ金融機関に制約の有る人は元金均等が有利な場合も有る。
>>857
それを言ったらそもそも元金均等を選べる金融機関自体が少いでしょ?
自動繰上げの出来る所は手数料取らないよ、普通。だって毎月1万プラス繰上げを自動で設定したとして手数料が発生してたらすごい事になるでしょ?
自動繰上げが無くてもネットからの少額繰上げも取らない所が多い。同じ理由で今月は余裕が出来たから1万繰上げとこうなんてときに手数料が3000円掛かったら繰り上げる意味無いし、戻って来る保証料より手数料のほうが高くなってしまう。
普通は繰上げする場合、一回の繰上額が高額になるので返ってくる保証料も高額になり、手数料が発生するのであって、ネットや自動繰上げで少額を繰り上げる場合、手数料無料にしないと返ってくる保証料より保証料の払い戻し手数料のほうが高くなってしまうので、なら戻って来る保証料を受け取らないほうが得になってしまう。
>858
> 返ってくる保証料より保証料の払い戻し手数料のほうが高くなってしまうので、なら戻って来る保証料を受け取らないほうが得になってしまう。
それが一般的だし、ちゃんとそう書いてあるんだけどねえ。↓りそなだとこんな感じ。
保証料の返戻について
お借入当初に、保証料を一括してお支払いされたお客さまが繰上返済を行う場合、
保証会社所定の計算方法により保証料を返戻いたします(以下「戻し保証料」)。
「戻し保証料」からは、保証会社が申し受ける手数料10,500円(消費税等込み)と
所定の振込手数料が差引かれます。従いまして、「戻し保証料」金額が保証会社手数料および
振込手数料の合計金額より少ない場合は、「戻し保証料」の返戻はございませんので、あらかじめご了承ください。
元利均等プラス繰り上げ派は銀行選ぶ時手数料無料と自動繰り上げの仕組みを重要視するけどね。
だから住信が人気有ったし、このスレのシミュレーションも住信が元になってたりする。
どちらかというと、手数料無料の所は最近は結構有るけど自動繰り上げはまだ少ないんじゃないかな?
特に変動は金利がほぼ横並びだから後は手数料とか利便性とか諸条件で選ぶ事になるし。
元金均等は始めから検討すらしてないから知らないけど。
元利均等の人って、金利低くて繰上返済手数料がかかる銀行と、金利高くて手数料無料の銀行だったら、金利高い方を選ぶんだ。
なるほど、これじゃ話がかみ合わない。
元金均等の人は金利が低くて元金均等の設定が無い銀行より金利が高くても元金均等のある銀行選ぶんだ。
なるほど、これじゃ話が噛み合わない。
> 収入減少リスクが気になる人は元利を選べばいい。
> 私は気にならないので例え数万円の差でもローン保証料が少ない元金を選ぶ。
本当に収入減のリスクを考えないなら。
元利で元金の初期支払額にあわせて期間を短くしたほうが、保障料も減りますよ。
つまり元金は一般的には中間的な位置づけですよ。メリットも少ないが、デメリットも少ない。
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