元金均等と元利金等

> 逆に返済に余裕がない人はフラットよりも変動の金利に飛びつくんじゃないかな。？

もちろんこれもありますが、余裕のある人（１０年て未満で返済できるぐらいの人）は、変動にしています
そもそも３５年もかける気がないので。金利上昇に対応できるぐらいの人は、最初から金利が高い固定は選択しません。

> 繰り上げしない者もいるし、繰り上げ前提でロ－ンを組むのは、危険と言われるボナ－ス併用と同じことですね。

元金は、元利に対して強制的に繰り上げしているのと同じですよ。つまり元金がボーナス併用と同じなのです。
元利の場合は、自分で繰り上げするかどうかを選択できるのですよ。
これは、過去スレでも何度も語られていますよ。

元利は繰り上げしなけりゃ損するんだね。

フラットと変動の話はスレ違いだし、荒れる元なので、その話がしたい人は移動を。
（話したい気持ちは分かるけれども）

>>649
>逆に返済に余裕がない人はフラットよりも変動の金利に飛びつくんじゃないかな。？
明らかに事実誤認がある点は指摘しておくけど、破綻率が圧倒的に高いのはフラット。
（機構のHPに資料もある）

理由は簡単で、
・頭金が少なくても借りられるから、返済がギリギリだから
・金利が高くて残債が減りにくいから
・しかもデフレで給与、賞与が減少傾向だから（リスクはリストラ、倒産だけじゃない）

というわけで、固定vs変動の話がしたい方はどうぞ移動を。きっと歓迎されるでしょう。

>642さん

>元利と元金に差はほとんど無いと理解しているのに何故あえて元金均等+繰上げを選んだのでしょうか？

私はフラット35で元金均等を選びました。
初心者向けのローン特集などを見ると、元金均等の方が総返済額が減るとか、同じ金額を返済するのにかかる年数に差が出るとか、余裕があるなら元金均等がお得とか書いてあったので、その気になっただけです。

もともと繰り上げ返済をどんどんしようと思っているので、35年も借りるつもりはありません。そうなると元金均等でも元利金等でもあまり差はないようです。
皆さんのご意見を聞いて、はっきりそう思うようになりました。ありがとうございます。
また、正直言ってどちらでもいいのです。今から変更して元利金等にしようかと思っているくらいです。
あとは健康に気をつけて頑張って繰り上げ返済するのみ。

元利で借りることを選んだ人が月々の返済額を元金と同じにする意味はあるのでしょうか？
私は元利でローンを組んでいますが、細々した繰り上げはせずに貯金しておくつもりです。
いざというときに月々の返済額が(元金と元利の差額分だけ)減ったところでどうにもならないと思うからです。
もちろん元金の人には総返済額では敵いませんが、元利の強みってそういうものだと思っています。

ポイントは、元金＝元利ということだと思う。
それさえ理解できていれば、より選択肢が多い（＝柔軟な対応が可能な）元利を選ぶのが普通。

繰り上げ返済する時に、期間短縮ではなく返済額軽減を選ぶのと同じ。

35年で3万円の話はあったけど、基本的にはただそれだけの話ではないの？

> 元利で借りることを選んだ人が月々の返済額を元金と同じにする意味はあるのでしょうか？

すくなくとも変動なら１０年は意味がないですよ。
あくまでそうした場合、元金と元利の総支払額が同じになるという前提を理解したうえで、個々の事情により繰り上げをすればよいと思いますよ。私の場合は、元金よりも多い繰り上げしていますけどね（住宅ローンよりも早く返したい気持ちのほうが大きかっただけですけど）

> 元利で借りることを選んだ人が月々の返済額を元金と同じにする意味はあるのでしょうか？

元利均等と元金均等を同じ条件で比較するのに返済額をあわせているだけ。毎月の負担を同じにしなければどちらが特か分からないでしょ？

で、現実的かどうかは別として同じにした場合、元利均等のほうが3万円ほど総返済額が多くなるという結論。

で、現実的な話すると、元利で借りて元金の初回返済額と同じ額を毎月返済すれば元金均等よりも返済額は少なくなる。
というか、変動の場合、元利と元金の初回返済額の差は1万円なので、元金均等で一切繰り上げしない人より元利均等で年間12万繰り上げする人のほうが総返済額は少なくなる。

そしてこの1万円はやめる事も増やす事も借主の自由。

>初心者向けのローン特集などを見ると、元金均等の方が総返済額が減るとか、同じ金額を返済するのにかかる年数に差が出るとか、余裕があるなら元金均等がお得

期間短縮がお得と指導するFPも沢山いますからね。しっかり知識を持っていないと勘違いしたまま間違った選択をしてしまいます。

>初心者向けのローン特集などを見ると、元金均等の方が総返済額が減るとか、同じ金額を返済するのにかかる年数に差が出るとか、余裕があるなら元金均等がお得

これが全く間違いだとは思いません。
<if> 繰上返済をしないならば元金均等の方が総返済額が減る⇒正
<if> 繰上返済は一回きりならば期間短縮がお得⇒正
ですよね。

このスレでは条件を細かくつけ過ぎているので、その前提があれば上記は間違いと言えますが、
一般的には正しいと言えるでしょう。


まあ、そんなことよりも折角立てた繰上返済計画を実現するために、
何をしていけばいいかを考えた方が余程建設的だと思いますけど。

>元利均等のほうが3万円ほど総返済額が多くなるという結論。

ローン初心者向けのガイドブックだと、
3000万円を3％の固定金利・30年（ボーナス返済なし）で借りた場合。
元金均等：総返済額4350万円
元利均等：総返済額4553万円
203万円の差がでると書いてあります。
固定とはいえ３％という高金利や30年という長期間が、かなりの誇張を招いているようにも思いますが、
試算によっては３万円という結論にはならないのでは？？

さらに、
3000万円を3％の固定金利・10年（ボーナス返済なし）で借りた場合。
元金均等：総返済額3476万円
元利均等：総返済額3450万円
26万円の差がでると書いてあります。

あくまで本の試算ですから、責任は負いかねます。

マンション買うと、だんだん修繕積立金も値上がりするし、
10年後は子供の大学進学などでお金がかかる。
初期の返済からきちんと自分に負荷をかけて早めに元金を返したい。
だから私はフラット35Sの固定金利で元金均等にします。
変動にしてもいいけど金利が上がるのが不安なので、保険代わりで固定金利です。

変動金利の場合は、
金利上昇時に、元利均等だと支払額が急上昇しないような仕組みがありますが、
元金均等だとそのまま利子上昇につながるらしいので注意が必要みたいですね。

661さんの言うことは現実的で理にかなっていますね。

>>662

過去スレを読んで下さい。元利均等で借りた場合、月々の返済額が少なくすみますので手元に資金が残ります。このお金はどこに行ってしまうのでしょうか？

>>661

>このスレでは条件を細かくつけ過ぎているの

細かい？条件は「月々の負担を同じにする」たったこれだけですよ？
逆になんで元金均等にそこまでこだわるのかがよく分かりません。自動繰り上げ返済、繰り上げ手数料無料の銀行から借りる場合の元金均等のメリットって何ですか？

＞<if> 繰上返済をしないならば元金均等の方が総返済額が減る⇒正
＞<if> 繰上返済は一回きりならば期間短縮がお得⇒正

これは正しいようで間違いです。ようするに初心者には最後まできちんと説明していないだけです。
そうすると、>>662のように200万も得なんだと大きな勘違いをしてしまうわけです。実際はたった3万なのに。

もし何も考えず、言われるがままに元金を選択した人がいたとしても、その人は払っていけるのです。それでもまだ余裕があるのです。何か問題でも？

>>665さんの反論はちょっと苦しいかな。

月々の返済を元金均等にそろえることが果たして一般的でしょうか。

＞自動繰り上げ返済、繰り上げ手数料無料の銀行から借りる場合の

また条件を追加してるし、

＞初心者には最後まできちんと説明していないだけ

条件をつけないで最期まで説明して下さい。

>月々の返済を元金均等にそろえることが果たして一般的でしょうか。

誰も実際にやれとは言ってない。比較するためだけに必要な事。

で、実際は

＞自動繰り上げ返済、繰り上げ手数料無料の銀行から借りる場合の

↑になるので元利均等のほうがお得になる。

＞初心者には最後まできちんと説明していないだけ

実際200万も得なんだーって元金均等で借りちゃった人は騙されてるようなもんでしょ？期間短縮しちゃった人も。

> 月々の返済を元金均等にそろえることが果たして一般的でしょうか。

元金がお得かどうかの話だからでしょ。同一の人支払うのだから月々の支払いのMAXは同じですしね
そして月々の支払いが同じなら、保証料を除く総支払額は同じである。
これを理解された上で、元金にされているならいいんじゃないの？

大衆向けの本でそこまで細かく論じる必要があるかどうかという話です。
条件を設定したうえで、突き詰めていくと
元利均等＋繰上返済では元金均等と同等で且つリスク対策も取れるということに異論はありません。

>>671
大衆向けの本だからこそ、きちんと書いてあげないとおかしいでしょ。

別に細かい計算はいらないけど、「支払いを同じになるようにすればたいして差は出ない」って追加するだけだし。

期間短縮と支払軽減も同じで、「支払額を同じになるようにすればたいして差は出ない」って追加するだけ。

それなのに、大衆向けの本には「ほーらこんなに、軽減に比べて期間短縮の方が得ですよー！」とか元金均等と元利均等についてもすごい差が出るかのようにだけ書いてあり、それがあたかもすごい情報（知ってて当たり前の基本みたいにって意味です）かのように書いてあるのが多いのは問題でしょう。

元利と元金の違いを紹介したいのに、わざわざ差が小さくなるような書き方はしないよね。
小さな文字で「支払いを同じになるようにすればたいして差は出ない」って書くのはいいけど、
そうしたら元利⇒元金に変わってしまうので比較にならない。

元利というのは借入期間を決めて、元本に掛かるその間の利息を含めた総額を月額にすると理解しています。
５年後に繰り上げをした場合、５年間支払った中に含まれる繰り上げ分の利息は、どのように再計算されるのでしょうか？
支払い済額を含めて繰り上げ時点で、計算してもらえる親切な銀行業界ならいいのですが。

また、元利の返済が、最初は利息分が多く元金が減りにくい仕組み（と聞きます）であれば、元金にかかる利息が多くなってしまいます。これが元利の利息を安くできる要因ではありませんか？
どこの金融機関でも元金の方が利息が高いですよね。
同じ利息なら圧倒的に元金が有利だと思いますよ。

>元利と元金の違いを紹介したいのに、わざわざ差が小さくなるような書き方はしないよね。

何故？？

元利均等・元金均等の対決。勉強になりました。
でも、結局個人個人によって条件は変わるし、繰り上げ返済する・しないでも変わってしまう。
議論はどこまでも平行線ですね。

下記のシミュレーターを使って自分で確認したら、もう納得なのではないでしょうか？
私はこれでよくわかりました。（ただし計算は自己責任でどうぞ。）

住宅保障機構株式会社のローンシミュレーター・トップページ
http://www.hownes.com/loan/sim/index.html

繰り上げ返済したら総支払額がどうなるかの試算
http://www.hownes.com/loan/sim/repayment_advance.asp

元金均等　対　元利均等の試算ができます。

http://www.hownes.com/loan/sim/repayment_compare.asp

やはり、アキレスと亀だったか。

>>644さん
＞どとらも繰り上げた分はすべて元金に充当されるのですか？
＞元利の場合、繰り上げまでに支払った利息額についても再計算して返還分を充当してもらえるのでしょうか？

元金均等・元利均等に関係なく、返済額のうちの利息額は、常に
　その時点の残債×金利（年利）÷12　です。
将来の利息を先に払うことはありません。
ですから、繰上返済をしても、それまでに支払った利息に変化はありません。


>>674さん
＞元利というのは借入期間を決めて、元本に掛かるその間の利息を含めた総額を月額にすると理解しています。

そういう誤解をなさっている方が案外多いようですが、違うんです。
上にも書きましたが、返済額のうちの利息額は、常に
　その時点の残債×金利（年利）÷12　です。
その利息額と、元本返済額を合わせた金額が常に一定になるように計算したのが、元利均等返済です。

元利均等では、毎月の返済額は一定ですが、内訳の利息額は徐々に減っていき、元本返済額は徐々に増えていきます。


＞５年後に繰り上げをした場合、５年間支払った中に含まれる繰り上げ分の利息は、どのように再計算されるのでしょうか？

ですから、５年間に支払った利息は、全てその時点その時点の残債に対してのものです。
５年間支払った中には、繰上返済によって減る利息は含まれていません。
繰上返済で利息が減るのは、繰上返済以降に支払う利息です。
それはもちろん繰上返済によって減った残債に応じて再計算されます。

＞支払い済額を含めて繰り上げ時点で、計算してもらえる親切な銀行業界ならいいのですが。

返済額のうちの利息額は、常に
　その時点の残債×金利（年利）÷12　です。
それを超えて利息を徴収することはありませんし、それより少ないこともありません。
元本均等・元利均等に関係なく同じことです。
親切とか不親切とかそういうことではなく、公平なだけです。


では、元本均等と元利均等の違いは何かというと、返済額のうちの元本分の金額が違います。
ですので、
・残債が同じなら、元本均等でも元利均等でも次回返済時の利息は同じ。
・繰上返済をしなければ、元本均等の方が元本を多く返済する＝残債の減りが速い＝先々支払う利息が少ない。
・元利均等でも、繰上返済をして、元金均等と残債を同じにすれば、元本均等でも元利均等でも次回返済時の利息は同じ。

元金均等も元利金等も同じと理論上の話をされているようですが・・・
実際の返済から考えると元金均等の方が総支払額が少なくなる事が多いように思います。

毎月元金均等と同じようにするために繰上げ返済をする事は事実上ほぼ不可能では。
そもそも、それをするなら元金均等を選べばいいわけで・・・

私は年末にローン実行の予定で色々考えているのですが、元金均等を選ぶ予定です。

元利金等も同じだとの事ですが試算として

10年固定で30年ローン　借入額1000万円とします。
利率を1.4％とします。
ローン控除が終わる10年後に残債を一括で繰上げ返済するとします。
それまでは毎月決められた額だけ返済し、繰上げ返済は一切しない計画です。
この場合は、元金均等の方が元利金等に比べて総返済額が4万円少ないです。
また、最初に必要な保証料についても5万円ほど少なく済みます。
よって、元金均等を選択するつもりです。

実際の返済を考えた場合ベターだと思うのですが。
理論上、毎月差額分を繰上げ返済すれば同じ・・・

>それまでに支払った利息に変化はありません。
ということは、繰り上げまでに支払った利息は過払いとなりませんか？

>>680

>毎月元金均等と同じようにするために繰上げ返済をする事は事実上ほぼ不可能では。

別にぴったりやる必要無いと何度も言ってるでしょ？あくまで元利元金の比較の例です。

ぴったり同じにすれば差が無い。なら元利はそれ以上の繰り上げをすれば元金より返済額を少なくさせられる。

元金均等で返済出来るのならば初回の返済額に無理が無いはずなのでわざわざ毎月返済額を減らす必要も意味も無いはず。
なら通して初回の元金均等で支払った月額を返済していく事は自動繰り上げの仕組みやインターネットを使えば簡単な事。
そしてそのほうが元金均等で何もしないより得になるし、いつでもやめる事も出来る。

それに保証料は繰り上げる事によって戻って来ます。

>>681さん
＞＞それまでに支払った利息に変化はありません。
＞ということは、繰り上げまでに支払った利息は過払いとなりませんか？

過払いはありません。
住宅ローンにおいて、将来の利息を先払いすることは一切ありません。
その月に支払う利息は全て、その月の残債に対して、その月に発生した利息です。
（例外として、金利の急激な上昇時の未払い利息がありますが、これは後払いです。）

元利均等返済の仕組みを誤解なさっているようです。
「元金返済額＋利息額」が一定なのであって、
その内訳の「元金返済額」と「利息額」の割合は、残債が減るのに応じて「利息額」が減っていき、「元金返済額」はその分増えていきます。
利息の総額を均等に配分しているわけではありません。

借入少ないと低金利だから元金にしても初期の返済額がそんなに上がらないけどね。
あえて元利にする必要もないと思うが・・・
それでも元利にするべきなの？

それぞれに余裕をもたした月々の返済額があって、元金でその額にしている人と元利でその額にしている人がいるんだから意見が一致するわけがない。

>>684

むしろそんなに変わらないなら何もメリットの無い元金均等をあえて選ぶ理由も無いでしょ？
どちらも対して変わらないならどちらかというと多少有利になる元利均等を選ぶのが普通の人の考え。

>それぞれに余裕をもたした月々の返済額があって、元金でその額にしている人と元利でその額にしている人がいるんだから意見が一致するわけがない。

なんでこの変な結論になるのか？元利均等は毎月の繰り上げが前提だってずっと言ってるのに。元金均等派は元利が低い返済額でなければ返せない事にどうしてもしたいらしい。

684さんはどっちでも大して変わらないから、
これ以上685さんとは関わりたくないと思っているんだね。

＞むしろそんなに変わらないなら何もメリットの無い元金均等をあえて選ぶ理由も無いでしょ？

おそらく684さんは、何もメリットの無い元利均等をあえて選ぶ理由も無いでしょ？
って思ってるよ。

＞679,683
なるほど、よく分かりました。
残債と利率が同じなら、元金も元利も払う利息は同じということですか。
元利は、元金が残債となる期間が長いので旨みがあるから利息が低く、元金は、一定額の元金が必ず減るので利息を稼ぎにくいから利息を高くしているんですね。
どちらも同じ元金であれば、金融機関が同じ利息収入を得られる利率を設定するということになります。

元利と元金の比較は、利息総額で比較することになります。
同じシミュレ－ションでは元金の方が利息総額が少なくなりますが、銀行は元金の利息を高く設定するので、どちらが得かその利率で比較する以外にありません。

将来的に利息が上がれば、元利は何時まで経っても元金が返せない借金の血の池地獄に浸かり、元金は返済月額が高騰する炎熱地獄となり、笑うは金融機関のみとなるでしょうね。

元利の方が苦しそうですね。

> 実際の返済から考えると元金均等の方が総支払額が少なくなる事が多いように思います。
> 毎月元金均等と同じようにするために繰上げ返済をする事は事実上ほぼ不可能では。
> そもそも、それをするなら元金均等を選べばいいわけで・・・

実質は、元利の人のほうが、総支払額は少なくなるみたいですよ。
繰り上げ返済をする場合、元利/元金の差額を行うのではなく、その月の余剰金をするので、実際は元金以上に繰り上げ返済するのが一般的です。

そもそも元金を選ぶくらいなら、元利で期間を短くすればいいわけです。返済に余裕があり、繰り上げしないならそのほうが総支払額は少なくなりますよ。

>>686
元利にメリットが無いの?
それはただの認識不足でしょw

将来の収入が100％確保されてる人なんてほぼいないでしょ

将来の収入減に元金均等より対応できるのが元利均等
3万円得できるのが元金均等でしょ

それと毎月繰上げできない人は元金元利にかかわらず損しているだけの話

>>689

繰上返済は元利均等だけの特権ではないので、
お金が余ったなら元金均等でも繰上げればいいだけの話。

ただ、後半の意見はごもっともで、
支払い総額を抑えつつ初期の返済も元金均等より余裕があることでしょう。

でも、元利均等派の言う「期間のメリットを放棄」する行為に等しいことは付け加えておきます。

>>その月の余剰金をするので、実際は元金以上に繰り上げ返済するのが一般的です。

元金を選択したって同じだって、同一人物なんだから
繰上含めた月々に返済できる額は変わらないでしょ。
で、結局、保証料分だけは少なくなる。

余裕があるなら元金でもいいでしょ。
百歩譲って全員が元利が良いとはならないでしょ。

> 元金を選択したって同じだって、同一人物なんだから
> 繰上含めた月々に返済できる額は変わらないでしょ。

はい
そうです。繰り上げをして同一金額を返したら同じです。つまり繰り上げをするならどっちでも一緒ということです。
でも元金派の人は、繰り上げが面倒という意見が多いので。こう記載させていただいております。

> で、結局、保証料分だけは少なくなる。
> 余裕があるなら元金でもいいでしょ。
> 百歩譲って全員が元利が良いとはならないでしょ。

余裕があるが、保証料が気になるなら、何度もいいますが、元利で期間を短くされたほうがお得です。
元利の初期返済額と同等で元利の支払額を設定すれば、期間が短くなりますよ。
むしろ元金を選択する理由がよくわからない。

リスクヘッジをするなら元利になり、リスクヘッジが必要ないなら元利で期間を短くする。この２択でいいと思いますけどね。

> 元利の初期返済額と同等で元利の支払額を設定すれば、期間が短くなりますよ。

すいません。記載ミスです

元金の初期返済額と同等で元利の支払額を設定すれば、期間が短くなりますよ。

>>694
そこまでバカじゃないからわかってますよ。
借金は早く返すほど保証料も利息も払わなくてすむことを理解してない人っているの？

最安値の選択をする必要ないでしょ。
期間を短くして「期間のメリットを放棄」するより、その中間をねらって元金選択でもいいじゃん。
なぜ、元利にこだわるかな。

自分がいる元利の長期地獄に有利性を認めて安心したいからだろう。
繰り上げはどっちも同じことだよ。

元利均等しか選べない金融機関はあっても
元金均等しか選べない金融機関は存在しない。

理由は、元利均等で貸した方が利息を多くとれるから。

元利均等で借りて、元金均等に差をつけられないように
毎月分こまめに繰上弁済してる人なんて実際は皆無だよ。

697
その通りなのだが、定性的な論拠では納得できないようです。
繰り上げることで有利になるという論はまさに”アキレスと亀”の世界だ。
期間のメリットは、借金の長期化（利息が上がれば血の池地獄）と同じだね。

> 元利均等で借りて、元金均等に差をつけられないように
> 毎月分こまめに繰上弁済してる人なんて実際は皆無だよ。

今は住宅ローン控除があるため、変動で１％未満の人は繰り上げする意味がないからですよ。
繰り上げをしなくても元金と元利は、１０年未満なら同じになるためです。
つまり１０年未満なら、元金のメリットは、保証料の差ぐらいですね

保証料の差も、元利でういたお金を１０年間運用していれば、少なくとも２，３万にはなるでしょうから。
１０年目でほとんどローンが終わる人は、実質的なメリットが元金にはないのです。

>>保証料の差も、元利でういたお金を１０年間運用していれば、少なくとも２，３万にはなるでしょうから。

もはやローン関係ないね。
なんだろう。これじゃあ価値観？世界観？が違いすぎて永遠に交わる事はないよ。
まあ、あなたがそれで正しいと思うならそれでいいよ。

退散～

>>697
＞毎月分こまめに繰上弁済してる人なんて実際は皆無だよ。

そんなことはないですよ（笑）
「三井住友信託」の「自動返済」は、普通預金に入れておけば設定次第で毎月自動的に繰上返済してくれるし、その金額も調整できます。
自動返済は旧住信のサービスでしたが、合併で旧中央三井でも利用できるようになったことから、利用者の多いサービスだということが伺えます。
「みずほ」や「三井住友」は、毎月の返済額を、計算上の返済額以上に設定することができます。
その他の銀行でも、今どきネットで簡単に繰上返済できる銀行は結構あります。
私も毎月繰上返済をしています。手続きはネットで、手数料は無料です。

もちろん繰上返済が面倒だという人もいるでしょうけど。

結局元金均等と元利均等の違いは面倒くさいか面倒くさいくないか？だけ？

元利均等で豆に繰り上げ出来る人（自動繰り上げが有れば関係無いけど）は元利均等が得。

元金派は必死に主張してるけど、明確に元金均等固有の有利性がひとつも無いじゃん。

「どうせ元利均等は繰り上げ出来ないから」とか、「銀行が勧めるから」とか、

なんか、自分が選んじゃった元金均等を否定されたくないのは分かるけど、そんなに意固地になる必要が有るの？人生損してると思う。

元利均等と元金均等はシミュレーションした結果保証料の3万円しか差が無いのは揺るぎない事実なんだから。

拘るね。
何を持って３万円なの？
利息は？元本は？期間は？

> >>保証料の差も、元利でういたお金を１０年間運用していれば、少なくとも２，３万にはなるでしょうから。
> もはやローン関係ないね。

そうかなぁぁ？
元金の明確な優位性は、保証料のみであることは、今までのスレで明確になっている。
しかし、その優位性すらなくなったら、元金のメリットは基本０になるということだと思いますけど。

まず１０年間は控除があるため、変動１％未満の場合、元金、元利の差は全くでない。
むしろ金利が１％未満の場合、元利のほうが、控除分が多くなり、得する。
その上で、元利のほうが貯蓄が多くたまり、１０年後にその分をまとめて繰り上げすれば、１０年後の時点ので状況は全く同じになる。控除分の差で、保証料分の差もほぼなくなる。

つまり、元利の場合、１０年後に繰り上げするかどうかの選択肢が残るというメリットだけある。元金にはメリットがない。

元利派はリスクヘッジが出来ることがメリットと言い、元金のメリットは保証料が安いことだけと言う。

元金派は返済額でメリットがあるといい、元利のメリットは返済額が一定であることという。


スレ主は支払額においてどちらが優位かと問うているが、
リスクヘッジできる元利が優位という結論は如何なものか。

＞むしろ金利が１％未満の場合、元利のほうが、控除分が多くなり、得する。

それはつまり、繰上げ弁済しなければ
元利均等の方が元本返済額が少ないから得だと言いたいわけ？

今までは、元利均等でも元金均等と同じペースで繰上げ弁済すれば
最終的には利息の支払額は変わらないって言ってなかった？

前提事実をころころと変えて、本当に節操がないな・・・。

>>702
銀行がわざわざ利益の減る元金均等を勧めるわけないだろ。
あんたこそ、銀行の言いなりで元利均等を選んでしまい、
後から必死に自分の選択を正当化ようとしているだけじゃないの？

> 今までは、元利均等でも元金均等と同じペースで繰上げ弁済すれば
> 最終的には利息の支払額は変わらないって言ってなかった？
> 前提事実をころころと変えて、本当に節操がないな・・・。

変えていませんよ
元利と元金は、同じ支払いなら、総支払額は同じです。

ただし、その計算は住宅ローン控除（返ってくるお金）は含まれていません。
あくまで支払額での比較ですから。
そこまで比較すれば、元利のほうがお得なケースがあると事実の説明をしているだけです。
事実すらうけとめれなくなっているのですか？

明確な計算式が過去スレで有って、差額は2万～3万円って答えが出てるわけでしょ？

結局元金さんが必死に主張するのは「どうせ繰り上げなんて出きっこない」とか、「銀行が勧めるわけない」みたいなよく分からない優位性だけじゃん。

優位性を主張するならば元利均等と元金均等のシミュレーションを上げて「こうなるといくら得ですよ」みたにな事やればいいのに。

結局あなたたちの主張だと元利均等より元金均等のほうが有利である明確な答えがひとつもない。

>>217のレスを貼っておくのでまずこの内容に対して反論してみて下さい。

変動35年3000万借入の場合、元金均等だと460万の利息。元利均等だと480万の利息。
初回の月々の返済額の差たった1万円。どうでもいいレベルだが、差額繰上を
前提として比較してみると（現実的ではないという話は別として）

元金均等
元本71000円＋利息22000円＝93000円
5年後
元金71000円＋利息19100円＝90100円

元利均等＋差額返済
元金71000円（元々の元金61000円＋繰上返済10000円）＋利息22000円＝93000円
5年後
元金71000円（元々の元金64000円＋繰上返済7000円）＋利息19100円＝90100円

金利が今のままとしたら全く同じ。（あくまで元金均等と元利均等を比較しているのだから金利上昇リスクは別）
これはエクセルでも使って計算すれば誰でもわかる事。どちらが有利かとか考えるとほぼ一緒（差額繰上しないと
しても大して変わらないと思う）だけど、あえて言わせてもらうと、やはり差額繰上はいつでもやめられるのだから
長いローン人生、リストラや会社倒産などで無職になった場合、再就職先が見つかる間は数千円でも節約したいなんて
場面もあるかもしれないので断然元利均等が有利。さらに初回で1万しか差が出ないならば月々プラス1万の自動繰上
でも行ったほうが利息面でもリスク面でも元利均等のが有利になる。

>>709

何もしなければ元金均等が得。
シミュレーションの結果からも明らか。

>>711

それって35年で借りるより20年で借りたほうが得と言ってるのと同じだよ。
何もしなければ元金均等のほうが得って事は誰もが承知してる。元利均等は繰り上げする事で（元金均等と同じ負担かそれ以上にする事で）元金均等より得になり得るしりスクにも対応出来る。

たぶん、↓なんだろうけど。

>>315

ようするに>>244がファイナルアンサーでしょ

元金均等で借りるくらいなら、「元金均等で借りたつもり」と考えて元利均等で借りておいて、返済額が元金均等と同じになるように繰上返済していけば良い。

※無論、1円単位で一致させる必要もないし、律義に毎月毎月繰上返済する必要もない。だいたい合ってれば良い。
※ただし繰上返済手数料が無料という前提条件はある。

こうすれば、何事もなければ元金均等と同じように返済が終わるし、もし何か予想もしない事態が起きてお金が必要になったら、繰上返済をやめて手元に現金を残すこともできる。

要するに元金均等には何らメリットはない。既に元金均等で借りてしまった人が、過去の自分の判断を正当化するために必死でねんちゃくしている姿は哀れなものだ。

>元利均等と元金均等のシミュレーションを上げて「こうなるといくら得ですよ」みたにな事やればいいのに。

そういうことなら、

>676
のシミュレーションを使ったらすぐわかります。
固定金利なら元利金等より元金均等の方が総返済額は少なくなるようです。特に677のページで、元金均等と元利金等の部分だけ変えて直接比較させたら良いでしょう。

ただし元利金等でも毎月繰り上げ返済したら、総返済額が元金均と同じように減るというのもまた事実のようです。
でもそれを言うなら元金均等でさらに毎月繰り上げ返済したらもっともっと総返済額が減る。ということになる。
いろいろ条件つけるからイタチごっこになる。シンプルにシミュレーションで比較して見ましょう。

もちろん私は手放しで元金均等を勧めるものではありませんが、元金均等に何もメリットがないというのは言い過ぎだと思います。
余裕があるなら元金均等を選択してさらに繰り上げ返済するのが総返済額的には一番メリットがある。ただし返済は一番きつくなるからそれをリスクと考える人もいるでしょう。要は人それぞれってことでいのでは？。

> でもそれを言うなら元金均等でさらに毎月繰り上げ返済したらもっともっと総返済額が減る。ということになる。

何度も言われていますが、返済額が同じなら総支払額は同じです。
元金で繰り上げするなら、それとトータルが同額になるように元利で繰り上げしたら、総支払額は同じです。
元金だからといって、月の支払いが多くなることはありませんよ

> いろいろ条件つけるからイタチごっこになる。シンプルにシミュレーションで比較して見ましょう。

だから、元金、元利ということが意味がなく、月々の支払いが多いほうが、総支払額が少なくなる。これが結論ですよ。

> 余裕があるなら元金均等を選択してさらに繰り上げ返済するのが総返済額的には一番メリットがある

何度も言いますが、繰り上げをするなら、元金と元利の差は、保証料の差だけですよ。
過去スレをちゃんと読んでね。元金で繰り上げするぐらい余裕があるなら、元利で期間を短くしたほうが保証料も安くなりあますよ。

みなさん、普通ローン組む時に月々いくら負担出来るか？で考えるでしょ？

ならば視点を変えて、自分の所得、学費や貯蓄など考えて月々住宅ローンの負担は12万までの家庭がいざ家を買う際、どんな検討をするか？

あくまで、「月々の負担が12万」を起点に考えた場合、いろいろなケースが有りますが、

1.元金均等でシミュレーションしたら初回が丁度12万だったので元金均等にした
2.元利均等でシミュレーションしたら月々10万だったので銀行の自動繰り上げ返済を利用して10万+2万で返済する事にした
3.住宅ローン減税を満額受け取りたいので元利均等で10年間は繰り上げせず、10年後に2万☓12ヶ月☓10年で240万を一括繰り上げする事にした

大まかにこの3つの選択肢が有ると思いますが、この3つは「月々の負担は12万まで」の条件を満たしていますのであとは違い、メリットデメリット、損か特かを比較するだけだと思いますが違いますか？

ちなみにこの場合、元金均等のメリットは何でしょうか？私には何も思い当たらないのですが？

715さん

なぜ元利で１２万が存在しないのですか？？？期間を同じで想定した場合でしょうか？
一般的には、それが一番最初に考慮されると思いますけど。

総支払額で一番得するのはこのケースです。これを起点にリスクヘッジを考えていくのだと思います。

その３つのケースなら、間違いなく３でしょうね。１，２を選択するのは繰り上げ返済がめんどうと思う人か、持っていると使ってしまう人だと思いますよ。

3.の場合で、２０００万円、２０年、元利利息0.8％、元金1.5％で計算するとどうなりますか？

２６５０万　年利息0.8％、２０年で単純な計算をしてみた。
元利は年払い１４４０万（１２万×12）とした。
元金有利かと思ったが、意外にも総返済額の差は僅か５７００円だった。
ネットのシミュレ－ションでは元金有利の計算事例が多い。

不思議ことに実際は、元金の貸付利息が元利の２倍ぐらいになっている。
これでは元金が圧倒的に不利となる。

元利は本当に残債のみに利息が掛かる計算なのだろうか？

＞元利の場合、繰り上げまでに支払った利息額についても再計算して返還分を充当してもらえるのでしょうか？

元金均等・元利均等に関係なく、返済額のうちの利息額は、常に
　その時点の残債×金利（年利）÷12　です。
将来の利息を先に払うことはありません。
ですから、繰上返済をしても、それまでに支払った利息に変化はありません。



ここが間違いですね。

将来の利息を払うことがなければ、元金と全く同じことで、その年の払いは利息分を除けばすべて元本となりますから、元本が最初からどんどん減る計算となります。
元金と元利の違いは、支払いが１２万円定額と、元本/ｎ/12の差額のみとなります。
この場合、金融機関が利息に差をつける理屈は何処にもありません。
実態は違っていますよね。

>719
この計算式は元本均等計算ですよ。

元利さんが勘違いしていたようですね。

>>716

>なぜ元利で１２万が存在しないのですか？？？期間を同じで想定した場合でしょうか？

では、リクエストに答えて。この方が買おうとしている物件の価格が3000万と仮定します。

1.元金均等でシミュレーションしたら初回が丁度12万だったので元金均等にした
2.元利均等でシミュレーションしたら月々10万だったので銀行の自動繰り上げ返済を利用して10万+2万で返済する事にした
3.住宅ローン減税を満額受け取りたいので元利均等で10年間は繰り上げせず、10年後に2万☓12ヶ月☓10年で240万を一括繰り上げする事にした
4.元利均等で月12万にしたら返済期間が35年では無く、25年に短縮した。
5.元利均等で月12万にしたら3500万まで借りられるのでもっと良い家を買う事にした。


4番は1番、2番と結果的に総返済額も完済時期も同じになるのであえて期間を短縮する理由が有りませんね。元金均等に意味が無いのと同じ理由で期間を短くする理由が有りません。5番は借入額が違ってしまうので比較になりませんが、あえて言うならばより多く借りられるという事でしょうか。しかし、金利上昇リスクや所得減少リスクに弱くなるのであまりオススメ出来ません。

さて、再びお伺いしますが、上記の状況で元金均等を選択するメリットは何でしょうか？私には何も思い当たらないのですが？

>>718
>>719

ちなみに過去スレの>>407元利均等VS元金均等の正確なシミュレーションを出してる人がいます。差はたったの994円のようです。

>361と似た条件で中央三井から借りようと思っているので計算してみました。
361では計算に入っていなかった返戻保証料の概算値を銀行の担当者に聞いて
計算に組み入れたのが大きな違いです。

借入条件は次の通りです。
- 借入 1810万円
- 金利 0.775%
- 返済期間 35年
- ボーナス払い無し
- 保証料一括払 元利均等\373,059、元金均等\296,225
- ローン返済開始は1月
- 一部繰上返済はせずに、10年後(121ヶ月目)に一括繰上返済する
- 金利は変わらないものとする

元利均等(返済額 \-49,218)
住宅ローン控除合計 \1,555,541
支払利息合計 \-1,225,218
保証料 \-373,059
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \153,156
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \68,920

元金均等(初月返済額 \-54,757)
住宅ローン控除合計 \1,525,571
支払利息合計 \-1,200,687
保証料 \-296,225
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \82,754
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \69,914

意外なことに差額はわずか\994です。
初期費用は若干かさみますが総支払額がこれぐらいの差であれば元利でも良いと思うのですが、
どうでしょう？

> 4番は1番、2番と結果的に総返済額も完済時期も同じになるのであえて期間を短縮する理由が有りませんね。
> 元金均等に意味が無いのと同じ理由で期間を短くする理由が有りません

たぶんあなたやっぱり勘違いされていると思いますよ

１番と２番なら、２番のほうが総支払額は少ないです。なぜなら１番は最初は１２万だが、だんだん月の支払いは減っていきます。２番はずっと１２万支払うということです。
２番と４番は、総支払額は同じですが、保証料が安くなります。

>>725

分かってますよ。
すいません、記述ミスです。

☓4番は1番、2番と結果的に総返済額も完済時期も同じになるのであえて期間を短縮
○4番は2番、3番と結果的に総返済額も完済時期も同じになるのであえて期間を短縮

でも実際は3番は減税分を多く受け取れるので総返済額と完済時期が一緒でもそのお金をさらに繰り上げに回せばもっと有利になりますね。

>２番と４番は、総支払額は同じですが、保証料が安くなります。

でも2番は保証料が返って来ますのでその差はおそらく微々たるもの。

フラット35はどちらでもいいでしゅよ。

http://www.flat35.com/loan/atoz/1_4.html

元金の方がだいぶ安いみたいです。

>>728

結局元利元金の情報って根本的な事が抜けてるんだよね。

元金にすれば元利に比べて月々の返済が高いから得なのは当たり前。でも元利は月々の返済が低い分手元に自由に使える資金が残る事になる。この資金を解説してる所が無い。

この資金は繰り上げに回せば元金と同等になる。貯蓄すれば将来の不確定リスクの資金になる。

そのへんを理解してどっちを選ぶか考えればいい。元金にして強制的に月々の返済を高めにして段々減って行く支払いでニンマリするのも悪くない。

元利+繰上げで可能性としては低いかもしれないけど将来の所得減少に備えるのも悪くない。


>>724

あなたは元利が有利な事をわかってて投稿してますよね？意図は何ですか？単に荒らしたいだけ？自分が元金選んじゃったから現実を認めたくない？

>>719,>>720,>>721
元本均等も元利均等も利息の計算式は同じですよ。

>>719
元本と元利で金利が違う金融機関があるのですか？
差し支えなければ、どこの銀行でどの程度違うのでしょう？

じゃぁ、あの計算式で元利均等の月額出してみてよ

・返済月額＝借入金額×年利/12×（１＋年利/12）^（借入年数×12）÷（（１＋年利/12）^（借入年数×12）－１）
・支払利息＝返済前残債×年利/12
・返済元本＝返済月額－支払利息
・返済後残債＝返済前残債－返済元本


検証はエクセルを使った計算でよいかな？

・返済月額：PMT(年利/12,返済月数,-借入額）・・・Ａ

・ｎ回返済額のうち元本：PPMT(年利/12,n,返済月数,-借入額）・・・Ｂｎ
・ｎ回返済額のうち利息：IPMT(年利/12,n,返済月数,-借入額）・・・Ｃｎ
または
・ｎ回返済額のうち利息：ｎ回返済前の残債×年利/12・・・Ｄｎ

このとき、以下の関係が成り立ちます。

Ｃｎ＝Ｄｎ
Ａ＝Ｂｎ＋Ｃｎ＝Ｂｎ＋Ｄｎ
Ｂｎ＝Ａ－Ｄｎ


例えば、
・借入年数：35年
・借入金額：3000万円
・借入金利：1.00％
とすると、

・返済月額＝PMT(0.01/12,35*12,-30000000)＝84686円・・・Ａ

初回返済は
・初回元本＝PPMT(0.01/12,1,35*12,-30000000)＝59686円・・・Ｂ１
・初回利息＝IPMT(0.01/12,1,35*12,-30000000)＝25000円・・・Ｃ１
または
・初回利息＝30000000*0.01/12＝25000円・・・Ｄ１

Ｃ１＝Ｄ１
Ａ＝Ｂ１＋Ｃ１＝Ｂ１＋Ｄ１
Ｂ１＝Ａ－Ｄ１

残債は、3000万円－Ｂ１＝29,940,314円

２回目の返済は、
・２回元本＝PPMT(0.01/12,2,35*12,-30000000)＝59735円・・・Ｂ２
・２回利息＝IPMT(0.01/12,2,35*12,-30000000)＝24950円・・・Ｃ２
または
・２回利息＝29940314*0.01/12＝24950円・・・Ｄ２

Ｃ２＝Ｄ２
Ａ＝Ｂ２＋Ｃ２＝Ｂ２＋Ｄ２（１円の誤差が出ていますが端数処理の関係です。）
Ｂ２＝Ａ－Ｄ２

残債は、29,940,314－Ｂ２＝29,880,579円

以下、これを繰り返せば最後まで検証できます。



アドオン方式と元利均等返済方式は違いますよ。念のため。

計算式、変えちゃってるじゃん。
深夜にご苦労様でしたね。

だいぶ前のことだが、三井で元利1％、元金3～4％ぐらいだった。

一部の人間しか使わない関数pmtをチャンと式にしないと、説明にならないよ。

>>733
変えてないですよ。>>719で引用してるのは>>679ですが、それは利息の話ですよね。
利息については、
＞・支払利息＝返済前残債×年利/12
一番上から２つめの「・」です。

>>735
pmt関数は検証に使っただけです。>>731でのリクエストは返済月額でしたね。式にしていますよ。
＞・返済月額＝借入金額×年利/12×（１＋年利/12）^（借入年数×12）÷（（１＋年利/12）^（借入年数×12）－１）
一番上の行です。


もう一度書いておきますが、
元金均等でも、元利均等でも、残債が同じなら利息は同じです。
・利息＝残債×年利÷12

ですから、初回の返済額のうち利息は同額で、違うのは元本だけです。
返済額は元本均等の方が大きいですが、これは元本の返済額の違いです。
（元本の返済額は元本均等の方が多い＝残債は元本均等の方が少ない）

繰上返済をしなかった場合、２回目返済前の残債は元本均等の方が少ないので、利息も元本均等の方が少なくなります。
しかし、繰上返済（＝元本の任意返済）をして返済額を同じにすれば、２回目返済前の残債は元本均等でも元利均等でも同じなので、２回目の利息も同じです。

これは基本中の基本なので、それがわかっていないと議論にならないです。


>>734
＞三井で元利1％、元金3～4％ぐらいだった。
そんなことってあるんですね・・・元金は優遇無しということでしょうか？
その状態なら元金で借りるメリットは全くないですね。

>>728
公庫の計算例ではだいぶ違うね。

現在の公庫５年固定の元金均等が1.48％
銀行さんは、この掲示板では元利0.85％

その計算ではだれも公庫から借りない。
計算方法が違うと思います。

だって、元金で貸したって金融機関には何もメリットがないから。そりゃ元利を勧めるよ。

元金は借りる側も何もメリット無いけどな

貧乏な人には元利が一番ですね。

頭数悪い人には元金がお似合い

元利を選ぶ人は算数も苦手みたいですね。

>>743
一生懸命書き込んでるけど、要約すれば、
元利均等は何一つ元金均等より得なことはないってことだね。

>>744
いや、元利均等の方が、その月に「返済しなければならない」額が小さいことがメリットです。

逆におたずねしますが、繰上返済も考慮した場合の元金均等のメリットって何ですか？

>>745
ローン保証料を節約できる。これは明確な経済的メリット。
そして、どう間違っても元利均等よりも多くの利息を支払う心配がない。これも経済的メリット。

あとは、ここの人達みたいに、毎月毎月「元金均等よりも多く弁済しなきゃ損しちゃう！」なんて
余計な心配をする必要がないってことかな。

＞いや、元利均等の方が、その月に「返済しなければならない」額が小さいことがメリットです。

ふーん、元本返済額が小さいせいで利息を余計に支払うことがメリットなんだ。
さすが元利均等を選択する人はひと味違うねｗ

>>745

繰上返済をしなくても元利＋繰上と同等以上(保証金のことね)が得られることでしょうか。
返済に余裕があったり将来リスクが少ない人（公務員など）には向いているのではないでしょうか。
また、今月の返済がが一番苦しい、言いかえれば来月は今月よりも返済が楽なわけですから、心理的メリットは大きいでしょうね。

＞743
フラットの方が財形融資より利息高くない？

0.865％変動と１．４８％１０年固定が、この掲示板の住信さんの元利均等の利息
公庫（誰でも知っているけど今は承継団体ね）の1.45％５年固定の元金均等の利息

固定と変動は抜きにして、この利率で計算すると、どうなるの？
自ら固定と変動など別の論は駄目よ。

>>746
>>747

だからずーーと前から元金均等は2万円お得って言ってる。それ以上でもそれ以下でもない。

2万円得したい人は元金。以上、終わり。

>返済に余裕があったり将来リスクが少ない人
>今月の返済がが一番苦しい、言いかえれば来月は今月よりも返済が楽

なんという矛盾

将来のリスクが少ないなんて言い切れる人はほとんどいないでしょう？実家が資産家でもない限り。JALやエルピーダ、東電でリストラに有ったエリート社員もまさか自分がこんな目に合うとは思って無かったでしょうから。それを2万円得する為にあえて元金均等？

変動+繰上は当初5年間は返済額は変わりませんが、5年後には元金が減っている為、見直す際、金額を下げられます。翌月の返済が下がるなんてちっちゃな心理的負担軽減よりも5年間というスパンで考えてほうがいいとは思いませんか？しかも5年後は返済額をさらに上げる事も下げる事も出来ます。5年後は5年後の所得や支出を元に返済額を選択出来るのです。