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元金均等と元利金等
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601 匿名さん
なぜか定期的に盛り上がるね、ここ。
多分、「オレはあえて元金均等を選んだ賢い人なんだぜ！」って思い込んでてこのスレ覗いたら元金均等がボロクソに書かれてて事実を認めたく無い人が必死になるってパターンを定期的に繰り返してるんだろーけど。 -
605 匿名さん
元利均等でギリギリローンを組んだ人が必死に言い訳してるようにしか見えない。
どんなに頑張っても元金均等より支払額が少なくなることはないのに。
とか言うと、いつもの三万円の話が出てくるんだろうけどw -
607 匿名さん
>>606
何度も何度も繰り返しの話をするけど、
元利均等で借りて元金均等と同じペースで繰り上げ弁済をした場合、
確かにローンの元本及び利息の支払額は同じになる。
ただし、その場合でもローン保証料の支払金額だけは（返還額を考慮しても）
例えば35年3000万円の借り入れで元金均等の方が3万円ほど安くなる。
例え3万円でもわざわざドブに捨てる理由はないでしょ。
何らかの理由で支払いが難しい場合のバッファって言われても、
普通は約定弁済だけでなく繰上げ弁済の予定まで考えてローンを組んでいるでしょ？
予定どおりに繰上げ弁済できないという話ならわかるけど、
何らかの理由で約定弁済ができないってどういう状況よ？破産寸前ってこと？
ギリギリでローンを組むからそんなつまらないことで悩むことになるんだよ。
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608 匿名さん
弁済計画に余裕のある人がローンを組むなら、
迷うことなく元金均等を選択してガンガン繰上げ弁済すればいい。
少なくとも元利均等を選択するメリットは何もない。
余裕のない人や、将来の収入が不安な人は、
元利均等を選択して元金均等のペースに合わせて繰り上げ弁済すればいい。 -
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612 匿名さん
>>607,>>608,>>610
同じ人だよね。分かり易い・・・
元金均等が有利だって言い張るから、話がこじれる。
だんだん主張するメリットが弱くなってきているけど。
>>610
その必要があるかどうかは、主観で決めればよいと思う。
万人に当てはまる絶対的な正解など無いのだから。
それを言い始めると、
なら「35年じゃなくて34年で借りたときに、その差額が払えないという事態を考える必要があるのか？」
というような話になってキリがない。
ただ、強いて言うなら、
34年よりは35年の方がリスクを減らせるように、元金均等よりは元利均等の方がリスクを減らせる。
わずかな差に、意味があると考えるか、意味はないと考えるかは、主観です。 -
613 申込予定さん
> 弁済計画に余裕のある人がローンを組むなら、
> 迷うことなく元金均等を選択してガンガン繰上げ弁済すればいい。
> 少なくとも元利均等を選択するメリットは何もない。
こういう人は、元利で期間を短くするのが一般的ですよ。元金を選ぶメリットがないのです。
また、前スレにもありますが、現在金利が１％未満のため、１０年未満は住宅ローン控除があるため、元利のほうが得になります。 -
614 匿名さん
変動金利で元利均等の場合は、金利が上昇してもすぐには返済額は変わらない。
このため、既経過未払利息が発生して、次の返済額見直しの時の返済額の増加
が大きくなるな。
この辺の計算と管理がちゃんとできないなら、変動金利かつ元利均等には注意
しといた方がいいよ。
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615 申込予定さん
６１４さん。
それは元金も同じですよ。
特に毎月の返済額を同じにしていたら、全く同じです。
その辺の管理と計算ができないなら元金は辞めたほうがいいよ。
元金のほうが返済額が自動で変わるから計算しづらいから。 -
616 匿名さん
>>610
実際にバッファーを使う使わないの話ではなく、元利均等を選べばほとんど無料でこの権利を得られるわけです。
ちなみに今は低金利ですが、元金均等で例えば金利が1%上昇すると3000万借りたとすると初期の返済額が約3万円UPします。2%上昇で6万円。
元利均等は金利上昇時のリスクヘッジにもなってるわけです。
さらに月々の返済額は5年間固定ですのでライフプランや繰り上げ計画も立てやすいですね。減税分をどうするかとか、せっかくの低金利なので慌てて返す必要も無いわけですから、例えば車の購入やリフォームなどまとまった資金が必要な場合、一般のローンだと金利が高めなので低く借入れている住宅ローンの繰り上げを一時ストップしてそちらに当てるなんて事も出来るわけです。しかし、元金均等は単に強制的に繰り上げてるようなものであり、やめる事が出来ませんので自由に動かせるお金が元利均等より少なくなります。
何度も出てますが35年で3万円得したいのならば元金均等を選べばいいだけです。元利均等と元金均等を同じ借入額、同じ返済額で比較すると月々の返済額の違いは71円元利均等のほうが高くなりますので、71円得したい人が元金均等を選べばいいだけです。
>>607
あなたは当初繰り上げ額をあわせる事を必死に主張していましたが反論出来なくなるとスルーですか。
そして無理やり元利均等＝ギリギリなどという誘導をして本質をそらそうとしているようですが、問題はギリギリかどうかではなく、元利均等と元金均等を同じ条件で比較した場合の違いは何か？です。そして違いは月々の返済額の差が71円元利均等のほうが高いという事だけです。
>ギリギリでローンを組むからそんなつまらないことで悩むことになるんだよ。
そもそもあなたがこのスレを覗いて尚且つ書き込んでいるのはその「つまらないこと」が気になって仕方が無かったからですよね？ -
619 匿名さん
元利金等のメリットがたくさん強調されていて、元利金等を勧めるご意見が多いですね。
私はちょうどフラット35で元金均等を選択しようと思っているところなので気になります。
皆さんがおっしゃるように元金均等が元利金等に劣るとして、元金均等のデメリットやリスクってどんなことがあるのでしょう。
初期の返済額が増えること、そのため支払い能力に応じて借り入れ限度額が少なくなること、毎月の返済額が変動してわかりづらいこと、
これ以外に何かありますか？
繰り上げ返済も併用するつもりですが、毎月確実に元金が返済されるのは魅力的です。 -
621 購入経験者さん
>616
元利均等が金利上昇時に強いってマジか！？
月額支払いを固定だなんて、金利上昇時に元本支払いが減って、利払い増加ってことでしょ。毎月支払っているのに全然減ってなかったなんて悲喜劇はよく聞く話だよね。そりゃ、支払額が一定なのは家計の繰り回しにはいいけど、そんなの本当のリスクヘッジじゃなくて、先延ばしだよ。だからギリギリで借りたとかいわれちゃうんじゃないの？
金利上昇に対する最大防御は借入金を小さくしておくことに勝るものはないよ。金利ストレス耐性を何％に設定してるか知らんけど、変動金利選択したなら、たかだか１～３％の上昇でぐらついたらダメでしょ。
＞619
フラットは最低内入れ額が決まってるけど、期間短縮後に原契約の期間に戻すことができるし、全期間固定というのは
ある意味、金利リスクをから解放されているので、いいよね。変動を勧める人も多いけど、払いきってみないとどっちが良かったかなんて誰にもわからない。過去の住宅ローン金利を考えても、変動固定にかかわらず今は劇的に安いよ。自身で決断したら突き進むのみ。
元利均等利用者が多くて、元本均等利用者は少ない。ということに反論はないと思うけど、だから、元本均等利用者がダメということじゃない。元本均等利用者の方が、返済能力に余力がある人が多い（これには異論があるだろうけど）から、ちまちま3万円得するとか考えてないんじゃないの？ -
622 匿名さん
>>619
繰り上げを前提にすると>>589にあるように、
元金均等で月12万の支払いだった場合、内訳が元本部分が８万、利息が４万だとします。
元利均等で月10万の支払いだった場合、内訳が元本部分が６万、利息が４万だとします。
元金均等は３万繰り上げて月１５万払うと、内訳が元本部分が１１万、利息が４万になります。
元利均等は５万繰り上げて月１５万払うと、内訳が元本部分が１１万、利息が４万になります。
当たり前のことですが、、返済額を同じ（負担を同じ）にすれば減る元本も支払う利息もまったく一緒になります。
↑の繰り上げ3万円と5万円の部分が唯一自分で決められる部分なのですが、元金均等は決められる範囲が狭い事がデメリットですね。毎月確実に元金を減らすのならば↑の例の15万の返済を毎月行ったほうがより確実です。さらに>>618が薦めているように減税期間の10年が過ぎてから実行し、月々の5万円は10年後に取っておきます。10年後にまとめて600万の繰り上げることにより減税を満額もらえるわけです。 -
625 申込予定さん
>>619さん
私もフラットの元金均等を考えています。
今の金利ですと1年目と6年目の返済額も大きな問題ではありません。
教育費などがどれだけ増えるか読めないリスクに対して、
繰上返済では返済額軽減型で対応していきたいと考えています。
元利均等を選び、繰上返済で元金均等と同額を返済していたと仮定して、
いざという時に返済額を減らせるのが元利均等で、
返済額が決まっていて減らせないリスクを伴うのが元金均等です。
毎月の返済額が減っていき解りづらいのがデメリットですか？
私は減っていくのを見てニンマリするタイプなので(笑)
あと「毎月確実に元金が返済される」とありますが、
結局のところ、いつ・いくら返済したかが重要で、
返済額の元金/利息の内訳を考えることにあまり意味はありません。
早いうちにたくさん返しておけば、その後にかかるはずだった利息が無くなるので
元金均等で初期に頑張れば後々楽になるということです。
（ただし元利均等でも繰上で元金均等と同額返済していけば、減り方は一緒です。）
総返済額だけ見れば、フラットで35年固定金利を選ぶ時点で負けと言われるかもしれません。
恐らく変動が今の固定を上回ることは無いでしょうが、
金利の変動に対するリスク対策が不要ですので、心の安定剤を処方してもらったと思えばいいのではないでしょうか。
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627 匿名
どうしても勝ち負けで語りたいんだろうな
ローン債務者にとっては机上の総支払額だけでどうこう言う前に
人生において起こり得る様々なリスクに対応がとりやすい返済方法も重要
軽減と短縮なんていい例だよな -
630 匿名さん
>>624
>そのある人ってのが誰かは知らないけど
文脈を理解して下さい。普通、元利均等か元金均等かを検討する場合、同一条件での比較になります。あなたも当然借入れの時に検討した結果元金均等にしたのでしょ？あなたが元利均等を選んだとたんに所得が下がってギリギリになるのですか？だから「元利均等のほうがギリギリな借入れ」かどうかは論点が違うという事です。
おそらくあなたは過去の書き込みから察するに当初元金均等は元利均等に比べてかなり有利だと「勘違い」されていた。しかし、いろいろな指摘が入るうちに得なのはたった3万円しかない事意外反論出来なくなってしまった。普通の人の常識ならば3万円の差ならばわざわざリスクを取って元金均等にするメリットは低いと考え、元利均等を選ぶのですが、引くに引けなくなったあなたは論点をずらしてごまかそうとした。
そもそもあなたが元金均等を選ぶ際、たった3万円の差でも選んだのか疑問ですが、おそらくあなたは当然と主張されるでしょうが、でも実際あなたは元金均等か元利均等かを判断する際、間違った知識で判断していた事に変わりはないです。 -
631 匿名さん
>毎月の返済額が減っていき解りづらいのがデメリットですか？
>私は減っていくのを見てニンマリするタイプなので(笑)
個人的にはこの部分が元金均等の一番のメリットのような気がします。借金が減っていく過程を実感出来るわけですから。
しかし、繰り上げを考えた場合、何年後にどのくらい残債が減って月々の返済額がいくらになるかが解りづらいです。
例えば、元利均等で月々10万の借入れをしたとします。初期は余裕が有るので月々の返済額を15万に設定したとします。
すると、5年後に減った元本から計算して月々の返済額が8万に減るなど事前に理解出来ます。5年後も同じペースで15万返済すればさらに元本の減り方が加速しますが、例えば丁度教育にお金の掛かる時期とぶつかる時期は13万（元本8万繰り上げ5万）に減らす事で、繰り上げペースを変えずに月々の返済額を下げる事も可能です。
これが元金均等ですと、イメージは勝手に繰り上げ返済分が減っていくのと同じですので月5万の繰り上げでは上記方法よりも支払う利息が多くなってしまうので定期的に繰り上げ額を見なおさなければなりません。
これがデメリットかどうかは判断が別れる所ですが、元利均等+繰上げのほうがシンプルで完済までのプランを立てやすいと思います。 -
632 匿名さん
所詮どちらを選んだとしても、プランは絵に描いた餅でしかない。
その時々のベストな返済ないし預金をするだけでしょ。
最初に決めた返済方法なんて関係ない。毎月どれだけ多くの金を返すかだけ。
どっちが有利かなんて争う意味ありますかね？ -
634 匿名さん
619です。
622さん
わかりやすい計算ありがとうございます。
ローンは今回初めてでイメージがわきませんが、毎月毎月簡単に上乗せで返済出来るのなら、元利金等でも元利金等でも結果は変わらないということですね。
それでは、
A案：元利金等で契約し、元金均等との差額・余剰分をまとめて10年後（ローン減税終了後）に繰り上げ返済する。
(毎年年末のローン残高に応じてローン減税の適用を最大限うける。)
B案：元金均等で、元金を多く返す分繰り上げ返済しない。
(毎年のローン残高が元利金等より少ないのでその分ローン減税が減るかもしれない。しかし、元金の減りが早いので金利の支払いは少し少なくなる。)
AとBもやっぱり同じなのでしょうか？。
私は計算面倒なので、C案。元金均等で、さらに繰り上げ返済を毎年行うつもり。
ローン減税のメリットは減りそうですが、早く返してしまいたい。 -
635 匿名さん
>>632
あなたは借入れの際、元金均等と元利均等の2つのタイプが有るのに比較検討しなかったのでしょうか？銀行に対して返済プランなんて絵に書いた餅だからどっちでもいいと答えたのでしょうか？
>>639
あなたも分かってませんね。別に元金均等のほうが早く返せるわけでは有りませんよ。
元利均等だろうが元金均等だろうが月々の返済額が多いほうが完済時期も早いのです。
C案の元金均等にしてさらに繰り上げする金額と同じになるように元利均等でも繰り上げすれば結果は同じ。
ですから、「早く返してしまいたいから元金均等にしました」という理論は成立しません。
A案B案ですが、例えば10年以内に一度だけ100万円繰り上げすると繰り上げた分の1%の減税の還付が減ります。よって、繰り上げした年は還付が1万円少なくなります。しかし、繰り上げをしないとその100万円に利息が乗るわけですから、100万円に対しての利息、0.875の変動だった場合、8750円の利息を取られるので10年後に一括繰り上げした場合差額の1250円得になります。当然額と時期、回数で大きく変わって来ます。 -
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636 匿名さん
>あなたも分かってませんね。別に元金均等のほうが早く返せるわけでは有りませんよ。
わかっていますとも。
私はまだ変更はできるけど、一応元金均等で申し込んでしまったんです。
だからA案・B案の選択では、A案は選択できず、B案になってしまうんですよ。
A案・B案どちらが有利かはケースバイケースでしょうけど、
>月々の返済額が多いほうが完済時期も早いのです。
ということで、元金均等ですが、さらに繰り上げ返済を行うつもりなのです、 -
637 匿名さん
>>619=634
変動金利ありきの意見が多数を占めているのですが、
あなたはフラットを検討中ということなので、１％以上の金利になるはずです。
ローン減税は年末残債の１％なので、繰上返済できるのやらないということは、減税の恩恵を受ける代わりにそれ以上の金利を払うことになりますよ。
C案が(リスク承知で)実行可能なら、これをお勧めします。
次善の策として元利均等で毎年繰上ですね。
635さんの言うとおり、元金均等だから早く返し終わるわけではありません。
早く元金が減って、後半の返済ペースが落ちるためです。
早く返し終わりたければ、繰上返済時に期間短縮を選ぶか、
初めから返済期間を短く設定することです。
もし20年で返済できるのなら金利も安くなりますよ。
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638 匿名さん
wikiでは同じ利息では同じ支払い総額にはならない。
元金の方が有利となっている。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%85%83%E5%88%A9%E5%9D%87%E7%AD%89%E8%B...
もし、同じ支払額なら、２つの支払い方法のシグマ式を変形すれば一致するはずです。
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639 匿名さん
619です。
フラット35で元金均等を選びました。まだ実行前ですから元利金等にも変えられるのですが、今のところ元利金等でさらに繰り上げ返済を考えています。
625さん
>金利の変動に対するリスク対策が不要ですので、心の安定剤を処方してもらったと思えばいいのではないでしょうか。
おっしゃる通りで、フラット35を選択したのは安心のためです。
637さん
フラットの固定金利は高いから、ローン減税を当てにするのではなく、出来るならどんどん繰り上げ返済した方がいいのですね。わかりました。あとは期間短縮という仕組みがあるのですね。アドバイスありがとうございます。 -
645 匿名さん
>>644
過去スレ見つけてきた
https://www.e-mansion.co.jp/bbs//thread/58493/res/465
変動35年3000万借入の場合、元金均等だと460万の利息。元利均等だと480万の利息。
初回の月々の返済額の差たった1万円。どうでもいいレベルだが、差額繰上を
前提として比較してみると（現実的ではないという話は別として）
元金均等
元本71000円＋利息22000円＝93000円
5年後
元金71000円＋利息19100円＝90100円
元利均等＋差額返済
元金71000円（元々の元金61000円＋繰上返済10000円）＋利息22000円＝93000円
5年後
元金71000円（元々の元金64000円＋繰上返済7000円）＋利息19100円＝90100円
金利が今のままとしたら全く同じ。（あくまで元金均等と元利均等を比較しているのだから金利上昇リスクは別）
これはエクセルでも使って計算すれば誰でもわかる事。どちらが有利かとか考えるとほぼ一緒（差額繰上しないと
しても大して変わらないと思う）だけど、あえて言わせてもらうと、やはり差額繰上はいつでもやめられるのだから
長いローン人生、リストラや会社倒産などで無職になった場合、再就職先が見つかる間は数千円でも節約したいなんて
場面もあるかもしれないので断然元利均等が有利。さらに初回で1万しか差が出ないならば月々プラス1万の自動繰上
でも行ったほうが利息面でもリスク面でも元利均等のが有利になる。 -
646 匿名さん
イコールになると思ってることが絵に描いた餅だと理解できない限り、永遠にループ。
実現できないことではないが、より確実に残高減らしたいから元金選択するって考えも間違いではないでしょ。
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648 申込予定さん
> イコールになると思ってることが絵に描いた餅だと理解できない限り、永遠にループ。
> 実現できないことではないが、より確実に残高減らしたいから元金選択するって考えも間違いではないでしょ
本当に過去スレ読んでる？
元利＋繰り上げができないなら、そもそも元金だと破綻しているということですよ。
> 倒産やリストラに遭ったら、
> 元金均等だけでなくて元利均等も払えなくなるだろ。
本当にわかってる？元利の場合は、元利＋差額繰り上げになるので、元利の場合は、繰り上げを止めるという選択しがあるわけです。つまり破綻するなら元金の場合のほうが早いってこと。
フラットで元金を選択する人がよくわからない。
フラットの利点は、長期の返済額の固定である。つまりどちらかというと返済に余裕のない人で長期借りること前提の人が選択するので、フラットで元金を選択できるということは、返済にかなりの余裕があるということであり、別にフラットを選択する利用があまりないと思うけど。 -
649 匿名さん
フラットで元金を選択できる人⇒返済にかなりの余裕がある人⇒フラットを選択する理由がない という論理展開が理解できません。
全期間固定同士で比較すれば民間ローンに比べて金利が低いのは魅力だと思うけど。
逆に返済に余裕がない人はフラットよりも変動の金利に飛びつくんじゃないかな。？ -
651 申込予定さん
> 逆に返済に余裕がない人はフラットよりも変動の金利に飛びつくんじゃないかな。？
もちろんこれもありますが、余裕のある人（１０年て未満で返済できるぐらいの人）は、変動にしています
そもそも３５年もかける気がないので。金利上昇に対応できるぐらいの人は、最初から金利が高い固定は選択しません。
> 繰り上げしない者もいるし、繰り上げ前提でロ－ンを組むのは、危険と言われるボナ－ス併用と同じことですね。
元金は、元利に対して強制的に繰り上げしているのと同じですよ。つまり元金がボーナス併用と同じなのです。
元利の場合は、自分で繰り上げするかどうかを選択できるのですよ。
これは、過去スレでも何度も語られていますよ。 -
654 匿名さん
フラットと変動の話はスレ違いだし、荒れる元なので、その話がしたい人は移動を。
（話したい気持ちは分かるけれども）
>>649
>逆に返済に余裕がない人はフラットよりも変動の金利に飛びつくんじゃないかな。？
明らかに事実誤認がある点は指摘しておくけど、破綻率が圧倒的に高いのはフラット。
（機構のHPに資料もある）
理由は簡単で、
・頭金が少なくても借りられるから、返済がギリギリだから
・金利が高くて残債が減りにくいから
・しかもデフレで給与、賞与が減少傾向だから（リスクはリストラ、倒産だけじゃない）
というわけで、固定vs変動の話がしたい方はどうぞ移動を。きっと歓迎されるでしょう。 -
655 匿名さん
>642さん
>元利と元金に差はほとんど無いと理解しているのに何故あえて元金均等+繰上げを選んだのでしょうか？
私はフラット35で元金均等を選びました。
初心者向けのローン特集などを見ると、元金均等の方が総返済額が減るとか、同じ金額を返済するのにかかる年数に差が出るとか、余裕があるなら元金均等がお得とか書いてあったので、その気になっただけです。
もともと繰り上げ返済をどんどんしようと思っているので、35年も借りるつもりはありません。そうなると元金均等でも元利金等でもあまり差はないようです。
皆さんのご意見を聞いて、はっきりそう思うようになりました。ありがとうございます。
また、正直言ってどちらでもいいのです。今から変更して元利金等にしようかと思っているくらいです。
あとは健康に気をつけて頑張って繰り上げ返済するのみ。 -
656 匿名さん
元利で借りることを選んだ人が月々の返済額を元金と同じにする意味はあるのでしょうか？
私は元利でローンを組んでいますが、細々した繰り上げはせずに貯金しておくつもりです。
いざというときに月々の返済額が(元金と元利の差額分だけ)減ったところでどうにもならないと思うからです。
もちろん元金の人には総返済額では敵いませんが、元利の強みってそういうものだと思っています。
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657 匿名さん
ポイントは、元金＝元利ということだと思う。
それさえ理解できていれば、より選択肢が多い（＝柔軟な対応が可能な）元利を選ぶのが普通。
繰り上げ返済する時に、期間短縮ではなく返済額軽減を選ぶのと同じ。
35年で3万円の話はあったけど、基本的にはただそれだけの話ではないの？ -
658 申込予定さん
> 元利で借りることを選んだ人が月々の返済額を元金と同じにする意味はあるのでしょうか？
すくなくとも変動なら１０年は意味がないですよ。
あくまでそうした場合、元金と元利の総支払額が同じになるという前提を理解したうえで、個々の事情により繰り上げをすればよいと思いますよ。私の場合は、元金よりも多い繰り上げしていますけどね（住宅ローンよりも早く返したい気持ちのほうが大きかっただけですけど） -
659 匿名さん
> 元利で借りることを選んだ人が月々の返済額を元金と同じにする意味はあるのでしょうか？
元利均等と元金均等を同じ条件で比較するのに返済額をあわせているだけ。毎月の負担を同じにしなければどちらが特か分からないでしょ？
で、現実的かどうかは別として同じにした場合、元利均等のほうが3万円ほど総返済額が多くなるという結論。
で、現実的な話すると、元利で借りて元金の初回返済額と同じ額を毎月返済すれば元金均等よりも返済額は少なくなる。
というか、変動の場合、元利と元金の初回返済額の差は1万円なので、元金均等で一切繰り上げしない人より元利均等で年間12万繰り上げする人のほうが総返済額は少なくなる。
そしてこの1万円はやめる事も増やす事も借主の自由。 -
660 匿名さん
>初心者向けのローン特集などを見ると、元金均等の方が総返済額が減るとか、同じ金額を返済するのにかかる年数に差が出るとか、余裕があるなら元金均等がお得
期間短縮がお得と指導するFPも沢山いますからね。しっかり知識を持っていないと勘違いしたまま間違った選択をしてしまいます。 -
661 匿名さん
>初心者向けのローン特集などを見ると、元金均等の方が総返済額が減るとか、同じ金額を返済するのにかかる年数に差が出るとか、余裕があるなら元金均等がお得
これが全く間違いだとは思いません。
<if> 繰上返済をしないならば元金均等の方が総返済額が減る⇒正
<if> 繰上返済は一回きりならば期間短縮がお得⇒正
ですよね。
このスレでは条件を細かくつけ過ぎているので、その前提があれば上記は間違いと言えますが、
一般的には正しいと言えるでしょう。
まあ、そんなことよりも折角立てた繰上返済計画を実現するために、
何をしていけばいいかを考えた方が余程建設的だと思いますけど。 -
662 匿名さん
>元利均等のほうが3万円ほど総返済額が多くなるという結論。
ローン初心者向けのガイドブックだと、
3000万円を3％の固定金利・30年（ボーナス返済なし）で借りた場合。
元金均等：総返済額4350万円
元利均等：総返済額4553万円
203万円の差がでると書いてあります。
固定とはいえ３％という高金利や30年という長期間が、かなりの誇張を招いているようにも思いますが、
試算によっては３万円という結論にはならないのでは？？
さらに、
3000万円を3％の固定金利・10年（ボーナス返済なし）で借りた場合。
元金均等：総返済額3476万円
元利均等：総返済額3450万円
26万円の差がでると書いてあります。
あくまで本の試算ですから、責任は負いかねます。
マンション買うと、だんだん修繕積立金も値上がりするし、
10年後は子供の大学進学などでお金がかかる。
初期の返済からきちんと自分に負荷をかけて早めに元金を返したい。
だから私はフラット35Sの固定金利で元金均等にします。
変動にしてもいいけど金利が上がるのが不安なので、保険代わりで固定金利です。
変動金利の場合は、
金利上昇時に、元利均等だと支払額が急上昇しないような仕組みがありますが、
元金均等だとそのまま利子上昇につながるらしいので注意が必要みたいですね。
-
665 匿名さん
>>661
>このスレでは条件を細かくつけ過ぎているの
細かい？条件は「月々の負担を同じにする」たったこれだけですよ？
逆になんで元金均等にそこまでこだわるのかがよく分かりません。自動繰り上げ返済、繰り上げ手数料無料の銀行から借りる場合の元金均等のメリットって何ですか？
＞<if> 繰上返済をしないならば元金均等の方が総返済額が減る⇒正
＞<if> 繰上返済は一回きりならば期間短縮がお得⇒正
これは正しいようで間違いです。ようするに初心者には最後まできちんと説明していないだけです。
そうすると、>>662のように200万も得なんだと大きな勘違いをしてしまうわけです。実際はたった3万なのに。 -
668 匿名さん
>月々の返済を元金均等にそろえることが果たして一般的でしょうか。
誰も実際にやれとは言ってない。比較するためだけに必要な事。
で、実際は
＞自動繰り上げ返済、繰り上げ手数料無料の銀行から借りる場合の
↑になるので元利均等のほうがお得になる。
＞初心者には最後まできちんと説明していないだけ
実際200万も得なんだーって元金均等で借りちゃった人は騙されてるようなもんでしょ？期間短縮しちゃった人も。 -
670 契約済みさん
> 月々の返済を元金均等にそろえることが果たして一般的でしょうか。
元金がお得かどうかの話だからでしょ。同一の人支払うのだから月々の支払いのMAXは同じですしね
そして月々の支払いが同じなら、保証料を除く総支払額は同じである。
これを理解された上で、元金にされているならいいんじゃないの？
-
671 匿名さん
大衆向けの本でそこまで細かく論じる必要があるかどうかという話です。
条件を設定したうえで、突き詰めていくと
元利均等＋繰上返済では元金均等と同等で且つリスク対策も取れるということに異論はありません。 -
673 買いたいけど買えない人
元利と元金の違いを紹介したいのに、わざわざ差が小さくなるような書き方はしないよね。
小さな文字で「支払いを同じになるようにすればたいして差は出ない」って書くのはいいけど、
そうしたら元利⇒元金に変わってしまうので比較にならない。 -
674 匿名さん
元利というのは借入期間を決めて、元本に掛かるその間の利息を含めた総額を月額にすると理解しています。
５年後に繰り上げをした場合、５年間支払った中に含まれる繰り上げ分の利息は、どのように再計算されるのでしょうか？
支払い済額を含めて繰り上げ時点で、計算してもらえる親切な銀行業界ならいいのですが。
また、元利の返済が、最初は利息分が多く元金が減りにくい仕組み（と聞きます）であれば、元金にかかる利息が多くなってしまいます。これが元利の利息を安くできる要因ではありませんか？
どこの金融機関でも元金の方が利息が高いですよね。
同じ利息なら圧倒的に元金が有利だと思いますよ。
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676 匿名さん
元利均等・元金均等の対決。勉強になりました。
でも、結局個人個人によって条件は変わるし、繰り上げ返済する・しないでも変わってしまう。
議論はどこまでも平行線ですね。
下記のシミュレーターを使って自分で確認したら、もう納得なのではないでしょうか？
私はこれでよくわかりました。（ただし計算は自己責任でどうぞ。）
住宅保障機構株式会社のローンシミュレーター・トップページ
http://www.hownes.com/loan/sim/index.html
繰り上げ返済したら総支払額がどうなるかの試算
http://www.hownes.com/loan/sim/repayment_advance.asp -
679 匿名さん
>>644さん
＞どとらも繰り上げた分はすべて元金に充当されるのですか？
＞元利の場合、繰り上げまでに支払った利息額についても再計算して返還分を充当してもらえるのでしょうか？
元金均等・元利均等に関係なく、返済額のうちの利息額は、常に
その時点の残債×金利（年利）÷12 です。
将来の利息を先に払うことはありません。
ですから、繰上返済をしても、それまでに支払った利息に変化はありません。
>>674さん
＞元利というのは借入期間を決めて、元本に掛かるその間の利息を含めた総額を月額にすると理解しています。
そういう誤解をなさっている方が案外多いようですが、違うんです。
上にも書きましたが、返済額のうちの利息額は、常に
その時点の残債×金利（年利）÷12 です。
その利息額と、元本返済額を合わせた金額が常に一定になるように計算したのが、元利均等返済です。
元利均等では、毎月の返済額は一定ですが、内訳の利息額は徐々に減っていき、元本返済額は徐々に増えていきます。
＞５年後に繰り上げをした場合、５年間支払った中に含まれる繰り上げ分の利息は、どのように再計算されるのでしょうか？
ですから、５年間に支払った利息は、全てその時点その時点の残債に対してのものです。
５年間支払った中には、繰上返済によって減る利息は含まれていません。
繰上返済で利息が減るのは、繰上返済以降に支払う利息です。
それはもちろん繰上返済によって減った残債に応じて再計算されます。
＞支払い済額を含めて繰り上げ時点で、計算してもらえる親切な銀行業界ならいいのですが。
返済額のうちの利息額は、常に
その時点の残債×金利（年利）÷12 です。
それを超えて利息を徴収することはありませんし、それより少ないこともありません。
元本均等・元利均等に関係なく同じことです。
親切とか不親切とかそういうことではなく、公平なだけです。
では、元本均等と元利均等の違いは何かというと、返済額のうちの元本分の金額が違います。
ですので、
・残債が同じなら、元本均等でも元利均等でも次回返済時の利息は同じ。
・繰上返済をしなければ、元本均等の方が元本を多く返済する＝残債の減りが速い＝先々支払う利息が少ない。
・元利均等でも、繰上返済をして、元金均等と残債を同じにすれば、元本均等でも元利均等でも次回返済時の利息は同じ。 -
680 匿名さん
元金均等も元利金等も同じと理論上の話をされているようですが・・・
実際の返済から考えると元金均等の方が総支払額が少なくなる事が多いように思います。
毎月元金均等と同じようにするために繰上げ返済をする事は事実上ほぼ不可能では。
そもそも、それをするなら元金均等を選べばいいわけで・・・
私は年末にローン実行の予定で色々考えているのですが、元金均等を選ぶ予定です。
元利金等も同じだとの事ですが試算として
10年固定で30年ローン 借入額1000万円とします。
利率を1.4％とします。
ローン控除が終わる10年後に残債を一括で繰上げ返済するとします。
それまでは毎月決められた額だけ返済し、繰上げ返済は一切しない計画です。
この場合は、元金均等の方が元利金等に比べて総返済額が4万円少ないです。
また、最初に必要な保証料についても5万円ほど少なく済みます。
よって、元金均等を選択するつもりです。
実際の返済を考えた場合ベターだと思うのですが。
理論上、毎月差額分を繰上げ返済すれば同じ・・・
-
682 匿名さん
>>680
>毎月元金均等と同じようにするために繰上げ返済をする事は事実上ほぼ不可能では。
別にぴったりやる必要無いと何度も言ってるでしょ？あくまで元利元金の比較の例です。
ぴったり同じにすれば差が無い。なら元利はそれ以上の繰り上げをすれば元金より返済額を少なくさせられる。
元金均等で返済出来るのならば初回の返済額に無理が無いはずなのでわざわざ毎月返済額を減らす必要も意味も無いはず。
なら通して初回の元金均等で支払った月額を返済していく事は自動繰り上げの仕組みやインターネットを使えば簡単な事。
そしてそのほうが元金均等で何もしないより得になるし、いつでもやめる事も出来る。
それに保証料は繰り上げる事によって戻って来ます。 -
683 匿名さん
>>681さん
＞＞それまでに支払った利息に変化はありません。
＞ということは、繰り上げまでに支払った利息は過払いとなりませんか？
過払いはありません。
住宅ローンにおいて、将来の利息を先払いすることは一切ありません。
その月に支払う利息は全て、その月の残債に対して、その月に発生した利息です。
（例外として、金利の急激な上昇時の未払い利息がありますが、これは後払いです。）
元利均等返済の仕組みを誤解なさっているようです。
「元金返済額＋利息額」が一定なのであって、
その内訳の「元金返済額」と「利息額」の割合は、残債が減るのに応じて「利息額」が減っていき、「元金返済額」はその分増えていきます。
利息の総額を均等に配分しているわけではありません。 -
684 匿名さん
借入少ないと低金利だから元金にしても初期の返済額がそんなに上がらないけどね。
あえて元利にする必要もないと思うが・・・
それでも元利にするべきなの？
それぞれに余裕をもたした月々の返済額があって、元金でその額にしている人と元利でその額にしている人がいるんだから意見が一致するわけがない。
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686 匿名さん
684さんはどっちでも大して変わらないから、
これ以上685さんとは関わりたくないと思っているんだね。
＞むしろそんなに変わらないなら何もメリットの無い元金均等をあえて選ぶ理由も無いでしょ？
おそらく684さんは、何もメリットの無い元利均等をあえて選ぶ理由も無いでしょ？
って思ってるよ。 -
687 匿名さん
＞679,683
なるほど、よく分かりました。
残債と利率が同じなら、元金も元利も払う利息は同じということですか。
元利は、元金が残債となる期間が長いので旨みがあるから利息が低く、元金は、一定額の元金が必ず減るので利息を稼ぎにくいから利息を高くしているんですね。
どちらも同じ元金であれば、金融機関が同じ利息収入を得られる利率を設定するということになります。
元利と元金の比較は、利息総額で比較することになります。
同じシミュレ－ションでは元金の方が利息総額が少なくなりますが、銀行は元金の利息を高く設定するので、どちらが得かその利率で比較する以外にありません。
将来的に利息が上がれば、元利は何時まで経っても元金が返せない借金の血の池地獄に浸かり、元金は返済月額が高騰する炎熱地獄となり、笑うは金融機関のみとなるでしょうね。
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689 契約済みさん
> 実際の返済から考えると元金均等の方が総支払額が少なくなる事が多いように思います。
> 毎月元金均等と同じようにするために繰上げ返済をする事は事実上ほぼ不可能では。
> そもそも、それをするなら元金均等を選べばいいわけで・・・
実質は、元利の人のほうが、総支払額は少なくなるみたいですよ。
繰り上げ返済をする場合、元利/元金の差額を行うのではなく、その月の余剰金をするので、実際は元金以上に繰り上げ返済するのが一般的です。
そもそも元金を選ぶくらいなら、元利で期間を短くすればいいわけです。返済に余裕があり、繰り上げしないならそのほうが総支払額は少なくなりますよ。
-
692 匿名さん
>>その月の余剰金をするので、実際は元金以上に繰り上げ返済するのが一般的です。
元金を選択したって同じだって、同一人物なんだから
繰上含めた月々に返済できる額は変わらないでしょ。
で、結局、保証料分だけは少なくなる。
余裕があるなら元金でもいいでしょ。
百歩譲って全員が元利が良いとはならないでしょ。 -
693 契約済みさん
> 元金を選択したって同じだって、同一人物なんだから
> 繰上含めた月々に返済できる額は変わらないでしょ。
はい
そうです。繰り上げをして同一金額を返したら同じです。つまり繰り上げをするならどっちでも一緒ということです。
でも元金派の人は、繰り上げが面倒という意見が多いので。こう記載させていただいております。
> で、結局、保証料分だけは少なくなる。
> 余裕があるなら元金でもいいでしょ。
> 百歩譲って全員が元利が良いとはならないでしょ。
余裕があるが、保証料が気になるなら、何度もいいますが、元利で期間を短くされたほうがお得です。
元利の初期返済額と同等で元利の支払額を設定すれば、期間が短くなりますよ。
むしろ元金を選択する理由がよくわからない。
リスクヘッジをするなら元利になり、リスクヘッジが必要ないなら元利で期間を短くする。この２択でいいと思いますけどね。 -
694 契約済みさん
> 元利の初期返済額と同等で元利の支払額を設定すれば、期間が短くなりますよ。
すいません。記載ミスです
元金の初期返済額と同等で元利の支払額を設定すれば、期間が短くなりますよ。 -
697 匿名さん
元利均等しか選べない金融機関はあっても
元金均等しか選べない金融機関は存在しない。
理由は、元利均等で貸した方が利息を多くとれるから。
元利均等で借りて、元金均等に差をつけられないように
毎月分こまめに繰上弁済してる人なんて実際は皆無だよ。 -
698 匿名さん
697
その通りなのだが、定性的な論拠では納得できないようです。
繰り上げることで有利になるという論はまさに”アキレスと亀”の世界だ。
期間のメリットは、借金の長期化（利息が上がれば血の池地獄）と同じだね。 -
699 契約済みさん
> 元利均等で借りて、元金均等に差をつけられないように
> 毎月分こまめに繰上弁済してる人なんて実際は皆無だよ。
今は住宅ローン控除があるため、変動で１％未満の人は繰り上げする意味がないからですよ。
繰り上げをしなくても元金と元利は、１０年未満なら同じになるためです。
つまり１０年未満なら、元金のメリットは、保証料の差ぐらいですね
保証料の差も、元利でういたお金を１０年間運用していれば、少なくとも２，３万にはなるでしょうから。
１０年目でほとんどローンが終わる人は、実質的なメリットが元金にはないのです。
-
700 匿名さん
>>保証料の差も、元利でういたお金を１０年間運用していれば、少なくとも２，３万にはなるでしょうから。
もはやローン関係ないね。
なんだろう。これじゃあ価値観？世界観？が違いすぎて永遠に交わる事はないよ。
まあ、あなたがそれで正しいと思うならそれでいいよ。
退散～ -
701 匿名さん
>>697
＞毎月分こまめに繰上弁済してる人なんて実際は皆無だよ。
そんなことはないですよ（笑）
「三井住友信託」の「自動返済」は、普通預金に入れておけば設定次第で毎月自動的に繰上返済してくれるし、その金額も調整できます。
自動返済は旧住信のサービスでしたが、合併で旧中央三井でも利用できるようになったことから、利用者の多いサービスだということが伺えます。
「みずほ」や「三井住友」は、毎月の返済額を、計算上の返済額以上に設定することができます。
その他の銀行でも、今どきネットで簡単に繰上返済できる銀行は結構あります。
私も毎月繰上返済をしています。手続きはネットで、手数料は無料です。
もちろん繰上返済が面倒だという人もいるでしょうけど。 -
702 匿名さん
結局元金均等と元利均等の違いは面倒くさいか面倒くさいくないか？だけ？
元利均等で豆に繰り上げ出来る人（自動繰り上げが有れば関係無いけど）は元利均等が得。
元金派は必死に主張してるけど、明確に元金均等固有の有利性がひとつも無いじゃん。
「どうせ元利均等は繰り上げ出来ないから」とか、「銀行が勧めるから」とか、
なんか、自分が選んじゃった元金均等を否定されたくないのは分かるけど、そんなに意固地になる必要が有るの？人生損してると思う。
元利均等と元金均等はシミュレーションした結果保証料の3万円しか差が無いのは揺るぎない事実なんだから。 -
704 サラリーマンさん
> >>保証料の差も、元利でういたお金を１０年間運用していれば、少なくとも２，３万にはなるでしょうから。
> もはやローン関係ないね。
そうかなぁぁ？
元金の明確な優位性は、保証料のみであることは、今までのスレで明確になっている。
しかし、その優位性すらなくなったら、元金のメリットは基本０になるということだと思いますけど。
まず１０年間は控除があるため、変動１％未満の場合、元金、元利の差は全くでない。
むしろ金利が１％未満の場合、元利のほうが、控除分が多くなり、得する。
その上で、元利のほうが貯蓄が多くたまり、１０年後にその分をまとめて繰り上げすれば、１０年後の時点ので状況は全く同じになる。控除分の差で、保証料分の差もほぼなくなる。
つまり、元利の場合、１０年後に繰り上げするかどうかの選択肢が残るというメリットだけある。元金にはメリットがない。 -
705 匿名さん
元利派はリスクヘッジが出来ることがメリットと言い、元金のメリットは保証料が安いことだけと言う。
元金派は返済額でメリットがあるといい、元利のメリットは返済額が一定であることという。
スレ主は支払額においてどちらが優位かと問うているが、
リスクヘッジできる元利が優位という結論は如何なものか。
-
706 匿名さん
＞むしろ金利が１％未満の場合、元利のほうが、控除分が多くなり、得する。
それはつまり、繰上げ弁済しなければ
元利均等の方が元本返済額が少ないから得だと言いたいわけ？
今までは、元利均等でも元金均等と同じペースで繰上げ弁済すれば
最終的には利息の支払額は変わらないって言ってなかった？
前提事実をころころと変えて、本当に節操がないな・・・。 -
708 サラリーマンさん
> 今までは、元利均等でも元金均等と同じペースで繰上げ弁済すれば
> 最終的には利息の支払額は変わらないって言ってなかった？
> 前提事実をころころと変えて、本当に節操がないな・・・。
変えていませんよ
元利と元金は、同じ支払いなら、総支払額は同じです。
ただし、その計算は住宅ローン控除（返ってくるお金）は含まれていません。
あくまで支払額での比較ですから。
そこまで比較すれば、元利のほうがお得なケースがあると事実の説明をしているだけです。
事実すらうけとめれなくなっているのですか？
-
709 匿名さん
明確な計算式が過去スレで有って、差額は2万～3万円って答えが出てるわけでしょ？
結局元金さんが必死に主張するのは「どうせ繰り上げなんて出きっこない」とか、「銀行が勧めるわけない」みたいなよく分からない優位性だけじゃん。
優位性を主張するならば元利均等と元金均等のシミュレーションを上げて「こうなるといくら得ですよ」みたにな事やればいいのに。
結局あなたたちの主張だと元利均等より元金均等のほうが有利である明確な答えがひとつもない。 -
710 匿名さん
>>217のレスを貼っておくのでまずこの内容に対して反論してみて下さい。
変動35年3000万借入の場合、元金均等だと460万の利息。元利均等だと480万の利息。
初回の月々の返済額の差たった1万円。どうでもいいレベルだが、差額繰上を
前提として比較してみると（現実的ではないという話は別として）
元金均等
元本71000円＋利息22000円＝93000円
5年後
元金71000円＋利息19100円＝90100円
元利均等＋差額返済
元金71000円（元々の元金61000円＋繰上返済10000円）＋利息22000円＝93000円
5年後
元金71000円（元々の元金64000円＋繰上返済7000円）＋利息19100円＝90100円
金利が今のままとしたら全く同じ。（あくまで元金均等と元利均等を比較しているのだから金利上昇リスクは別）
これはエクセルでも使って計算すれば誰でもわかる事。どちらが有利かとか考えるとほぼ一緒（差額繰上しないと
しても大して変わらないと思う）だけど、あえて言わせてもらうと、やはり差額繰上はいつでもやめられるのだから
長いローン人生、リストラや会社倒産などで無職になった場合、再就職先が見つかる間は数千円でも節約したいなんて
場面もあるかもしれないので断然元利均等が有利。さらに初回で1万しか差が出ないならば月々プラス1万の自動繰上
でも行ったほうが利息面でもリスク面でも元利均等のが有利になる。 -
712 匿名さん
>>711
それって35年で借りるより20年で借りたほうが得と言ってるのと同じだよ。
何もしなければ元金均等のほうが得って事は誰もが承知してる。元利均等は繰り上げする事で（元金均等と同じ負担かそれ以上にする事で）元金均等より得になり得るしりスクにも対応出来る。
たぶん、↓なんだろうけど。
>>315
ようするに>>244がファイナルアンサーでしょ
元金均等で借りるくらいなら、「元金均等で借りたつもり」と考えて元利均等で借りておいて、返済額が元金均等と同じになるように繰上返済していけば良い。
※無論、1円単位で一致させる必要もないし、律義に毎月毎月繰上返済する必要もない。だいたい合ってれば良い。
※ただし繰上返済手数料が無料という前提条件はある。
こうすれば、何事もなければ元金均等と同じように返済が終わるし、もし何か予想もしない事態が起きてお金が必要になったら、繰上返済をやめて手元に現金を残すこともできる。
要するに元金均等には何らメリットはない。既に元金均等で借りてしまった人が、過去の自分の判断を正当化するために必死でねんちゃくしている姿は哀れなものだ。 -
713 匿名さん
>元利均等と元金均等のシミュレーションを上げて「こうなるといくら得ですよ」みたにな事やればいいのに。
そういうことなら、
>676
のシミュレーションを使ったらすぐわかります。
固定金利なら元利金等より元金均等の方が総返済額は少なくなるようです。特に677のページで、元金均等と元利金等の部分だけ変えて直接比較させたら良いでしょう。
ただし元利金等でも毎月繰り上げ返済したら、総返済額が元金均と同じように減るというのもまた事実のようです。
でもそれを言うなら元金均等でさらに毎月繰り上げ返済したらもっともっと総返済額が減る。ということになる。
いろいろ条件つけるからイタチごっこになる。シンプルにシミュレーションで比較して見ましょう。
もちろん私は手放しで元金均等を勧めるものではありませんが、元金均等に何もメリットがないというのは言い過ぎだと思います。
余裕があるなら元金均等を選択してさらに繰り上げ返済するのが総返済額的には一番メリットがある。ただし返済は一番きつくなるからそれをリスクと考える人もいるでしょう。要は人それぞれってことでいのでは？。 -
714 契約済みさん
> でもそれを言うなら元金均等でさらに毎月繰り上げ返済したらもっともっと総返済額が減る。ということになる。
何度も言われていますが、返済額が同じなら総支払額は同じです。
元金で繰り上げするなら、それとトータルが同額になるように元利で繰り上げしたら、総支払額は同じです。
元金だからといって、月の支払いが多くなることはありませんよ
> いろいろ条件つけるからイタチごっこになる。シンプルにシミュレーションで比較して見ましょう。
だから、元金、元利ということが意味がなく、月々の支払いが多いほうが、総支払額が少なくなる。これが結論ですよ。
> 余裕があるなら元金均等を選択してさらに繰り上げ返済するのが総返済額的には一番メリットがある
何度も言いますが、繰り上げをするなら、元金と元利の差は、保証料の差だけですよ。
過去スレをちゃんと読んでね。元金で繰り上げするぐらい余裕があるなら、元利で期間を短くしたほうが保証料も安くなりあますよ。 -
715 匿名さん
みなさん、普通ローン組む時に月々いくら負担出来るか？で考えるでしょ？
ならば視点を変えて、自分の所得、学費や貯蓄など考えて月々住宅ローンの負担は12万までの家庭がいざ家を買う際、どんな検討をするか？
あくまで、「月々の負担が12万」を起点に考えた場合、いろいろなケースが有りますが、
1.元金均等でシミュレーションしたら初回が丁度12万だったので元金均等にした
2.元利均等でシミュレーションしたら月々10万だったので銀行の自動繰り上げ返済を利用して10万+2万で返済する事にした
3.住宅ローン減税を満額受け取りたいので元利均等で10年間は繰り上げせず、10年後に2万☓12ヶ月☓10年で240万を一括繰り上げする事にした
大まかにこの3つの選択肢が有ると思いますが、この3つは「月々の負担は12万まで」の条件を満たしていますのであとは違い、メリットデメリット、損か特かを比較するだけだと思いますが違いますか？
ちなみにこの場合、元金均等のメリットは何でしょうか？私には何も思い当たらないのですが？ -
716 契約済みさん
715さん
なぜ元利で１２万が存在しないのですか？？？期間を同じで想定した場合でしょうか？
一般的には、それが一番最初に考慮されると思いますけど。
総支払額で一番得するのはこのケースです。これを起点にリスクヘッジを考えていくのだと思います。
その３つのケースなら、間違いなく３でしょうね。１，２を選択するのは繰り上げ返済がめんどうと思う人か、持っていると使ってしまう人だと思いますよ。 -
718 匿名さん
２６５０万 年利息0.8％、２０年で単純な計算をしてみた。
元利は年払い１４４０万（１２万×12）とした。
元金有利かと思ったが、意外にも総返済額の差は僅か５７００円だった。
ネットのシミュレ－ションでは元金有利の計算事例が多い。
不思議ことに実際は、元金の貸付利息が元利の２倍ぐらいになっている。
これでは元金が圧倒的に不利となる。
元利は本当に残債のみに利息が掛かる計算なのだろうか？
-
719 匿名さん
＞元利の場合、繰り上げまでに支払った利息額についても再計算して返還分を充当してもらえるのでしょうか？
元金均等・元利均等に関係なく、返済額のうちの利息額は、常に
その時点の残債×金利（年利）÷12 です。
将来の利息を先に払うことはありません。
ですから、繰上返済をしても、それまでに支払った利息に変化はありません。
ここが間違いですね。
将来の利息を払うことがなければ、元金と全く同じことで、その年の払いは利息分を除けばすべて元本となりますから、元本が最初からどんどん減る計算となります。
元金と元利の違いは、支払いが１２万円定額と、元本/ｎ/12の差額のみとなります。
この場合、金融機関が利息に差をつける理屈は何処にもありません。
実態は違っていますよね。
-
722 匿名さん
>>716
>なぜ元利で１２万が存在しないのですか？？？期間を同じで想定した場合でしょうか？
では、リクエストに答えて。この方が買おうとしている物件の価格が3000万と仮定します。
1.元金均等でシミュレーションしたら初回が丁度12万だったので元金均等にした
2.元利均等でシミュレーションしたら月々10万だったので銀行の自動繰り上げ返済を利用して10万+2万で返済する事にした
3.住宅ローン減税を満額受け取りたいので元利均等で10年間は繰り上げせず、10年後に2万☓12ヶ月☓10年で240万を一括繰り上げする事にした
4.元利均等で月12万にしたら返済期間が35年では無く、25年に短縮した。
5.元利均等で月12万にしたら3500万まで借りられるのでもっと良い家を買う事にした。
4番は1番、2番と結果的に総返済額も完済時期も同じになるのであえて期間を短縮する理由が有りませんね。元金均等に意味が無いのと同じ理由で期間を短くする理由が有りません。5番は借入額が違ってしまうので比較になりませんが、あえて言うならばより多く借りられるという事でしょうか。しかし、金利上昇リスクや所得減少リスクに弱くなるのであまりオススメ出来ません。
さて、再びお伺いしますが、上記の状況で元金均等を選択するメリットは何でしょうか？私には何も思い当たらないのですが？ -
723 匿名さん
>>718
>>719
ちなみに過去スレの>>407元利均等VS元金均等の正確なシミュレーションを出してる人がいます。差はたったの994円のようです。
>361と似た条件で中央三井から借りようと思っているので計算してみました。
361では計算に入っていなかった返戻保証料の概算値を銀行の担当者に聞いて
計算に組み入れたのが大きな違いです。
借入条件は次の通りです。
- 借入 1810万円
- 金利 0.775%
- 返済期間 35年
- ボーナス払い無し
- 保証料一括払 元利均等\373,059、元金均等\296,225
- ローン返済開始は1月
- 一部繰上返済はせずに、10年後(121ヶ月目)に一括繰上返済する
- 金利は変わらないものとする
元利均等(返済額 \-49,218)
住宅ローン控除合計 \1,555,541
支払利息合計 \-1,225,218
保証料 \-373,059
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \153,156
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \68,920
元金均等(初月返済額 \-54,757)
住宅ローン控除合計 \1,525,571
支払利息合計 \-1,200,687
保証料 \-296,225
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \82,754
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \69,914
意外なことに差額はわずか\994です。
初期費用は若干かさみますが総支払額がこれぐらいの差であれば元利でも良いと思うのですが、
どうでしょう？ -
725 契約済みさん
> 4番は1番、2番と結果的に総返済額も完済時期も同じになるのであえて期間を短縮する理由が有りませんね。
> 元金均等に意味が無いのと同じ理由で期間を短くする理由が有りません
たぶんあなたやっぱり勘違いされていると思いますよ
１番と２番なら、２番のほうが総支払額は少ないです。なぜなら１番は最初は１２万だが、だんだん月の支払いは減っていきます。２番はずっと１２万支払うということです。
２番と４番は、総支払額は同じですが、保証料が安くなります。
-
729 匿名さん
>>728
結局元利元金の情報って根本的な事が抜けてるんだよね。
元金にすれば元利に比べて月々の返済が高いから得なのは当たり前。でも元利は月々の返済が低い分手元に自由に使える資金が残る事になる。この資金を解説してる所が無い。
この資金は繰り上げに回せば元金と同等になる。貯蓄すれば将来の不確定リスクの資金になる。
そのへんを理解してどっちを選ぶか考えればいい。元金にして強制的に月々の返済を高めにして段々減って行く支払いでニンマリするのも悪くない。
元利+繰上げで可能性としては低いかもしれないけど将来の所得減少に備えるのも悪くない。
>>724
あなたは元利が有利な事をわかってて投稿してますよね？意図は何ですか？単に荒らしたいだけ？自分が元金選んじゃったから現実を認めたくない？ -
732 匿名さん
・返済月額＝借入金額×年利/12×（１＋年利/12）^（借入年数×12）÷（（１＋年利/12）^（借入年数×12）－１）
・支払利息＝返済前残債×年利/12
・返済元本＝返済月額－支払利息
・返済後残債＝返済前残債－返済元本
検証はエクセルを使った計算でよいかな？
・返済月額：PMT(年利/12,返済月数,-借入額）・・・Ａ
・ｎ回返済額のうち元本：PPMT(年利/12,n,返済月数,-借入額）・・・Ｂｎ
・ｎ回返済額のうち利息：IPMT(年利/12,n,返済月数,-借入額）・・・Ｃｎ
または
・ｎ回返済額のうち利息：ｎ回返済前の残債×年利/12・・・Ｄｎ
このとき、以下の関係が成り立ちます。
Ｃｎ＝Ｄｎ
Ａ＝Ｂｎ＋Ｃｎ＝Ｂｎ＋Ｄｎ
Ｂｎ＝Ａ－Ｄｎ
例えば、
・借入年数：35年
・借入金額：3000万円
・借入金利：1.00％
とすると、
・返済月額＝PMT(0.01/12,35*12,-30000000)＝84686円・・・Ａ
初回返済は
・初回元本＝PPMT(0.01/12,1,35*12,-30000000)＝59686円・・・Ｂ１
・初回利息＝IPMT(0.01/12,1,35*12,-30000000)＝25000円・・・Ｃ１
または
・初回利息＝30000000*0.01/12＝25000円・・・Ｄ１
Ｃ１＝Ｄ１
Ａ＝Ｂ１＋Ｃ１＝Ｂ１＋Ｄ１
Ｂ１＝Ａ－Ｄ１
残債は、3000万円－Ｂ１＝29,940,314円
２回目の返済は、
・２回元本＝PPMT(0.01/12,2,35*12,-30000000)＝59735円・・・Ｂ２
・２回利息＝IPMT(0.01/12,2,35*12,-30000000)＝24950円・・・Ｃ２
または
・２回利息＝29940314*0.01/12＝24950円・・・Ｄ２
Ｃ２＝Ｄ２
Ａ＝Ｂ２＋Ｃ２＝Ｂ２＋Ｄ２（１円の誤差が出ていますが端数処理の関係です。）
Ｂ２＝Ａ－Ｄ２
残債は、29,940,314－Ｂ２＝29,880,579円
以下、これを繰り返せば最後まで検証できます。
アドオン方式と元利均等返済方式は違いますよ。念のため。 -
736 匿名さん
>>733
変えてないですよ。>>719で引用してるのは>>679ですが、それは利息の話ですよね。
利息については、
＞・支払利息＝返済前残債×年利/12
一番上から２つめの「・」です。
>>735
pmt関数は検証に使っただけです。>>731でのリクエストは返済月額でしたね。式にしていますよ。
＞・返済月額＝借入金額×年利/12×（１＋年利/12）^（借入年数×12）÷（（１＋年利/12）^（借入年数×12）－１）
一番上の行です。
もう一度書いておきますが、
元金均等でも、元利均等でも、残債が同じなら利息は同じです。
・利息＝残債×年利÷12
ですから、初回の返済額のうち利息は同額で、違うのは元本だけです。
返済額は元本均等の方が大きいですが、これは元本の返済額の違いです。
（元本の返済額は元本均等の方が多い＝残債は元本均等の方が少ない）
繰上返済をしなかった場合、２回目返済前の残債は元本均等の方が少ないので、利息も元本均等の方が少なくなります。
しかし、繰上返済（＝元本の任意返済）をして返済額を同じにすれば、２回目返済前の残債は元本均等でも元利均等でも同じなので、２回目の利息も同じです。
これは基本中の基本なので、それがわかっていないと議論にならないです。
>>734
＞三井で元利1％、元金3～4％ぐらいだった。
そんなことってあるんですね・・・元金は優遇無しということでしょうか？
その状態なら元金で借りるメリットは全くないですね。 -
743 匿名さん
元金均等を選んだ人の中には、自分で計算しないで「元金均等が得だ」ってすり込まれている人もいるみたいですね。
全員が全員、計算する必要は無いと思いますが、理解もしないで>>740や>>742は、もう話にならないですね。
（話にならないという意味では>>741も同罪ですが）
・残債が同じで金利が同じなら、元金均等でも元利均等でも利息は同じ。
・繰上返済しなかったときに、元金均等返済の方が総利息が小さくなるのは、元金均等返済の方が元金の返済ペースが速いから（２回目以降は残債が少ない分だけ利息が少なくなる）。利息の計算方法が違うわけではない。
・繰上返済をすることで、双方の残債を同じにすることは出来る。残債が同じなら利息は同じ。
これが理解できないのでは、話がかみ合うわけがないです。
>>737さん
公庫じゃなくて、住宅金融支援機構の財形住宅融資のことでしょうか？
http://www.jhf.go.jp/files/100117659.pdf
元利均等でも、元金均等でも、５年固定で1.48％ですね。
皆さんが0.85％とかと言っているのは、銀行の変動金利です。
変動か固定かの議論は、元金か元利かの議論とは別ですね。
財形と同じ５年固定で比較するなら、銀行の５年固定でしょうけど、今は銀行で変動金利で借りる方が一番多いようです。
機構の融資なら、フラット35がほとんどで、財形住宅融資を利用される方はあまりいらっしゃらないと思います。 -
750 匿名さん
>返済に余裕があったり将来リスクが少ない人
>今月の返済がが一番苦しい、言いかえれば来月は今月よりも返済が楽
なんという矛盾
将来のリスクが少ないなんて言い切れる人はほとんどいないでしょう？実家が資産家でもない限り。JALやエルピーダ、東電でリストラに有ったエリート社員もまさか自分がこんな目に合うとは思って無かったでしょうから。それを2万円得する為にあえて元金均等？
変動+繰上は当初5年間は返済額は変わりませんが、5年後には元金が減っている為、見直す際、金額を下げられます。翌月の返済が下がるなんてちっちゃな心理的負担軽減よりも5年間というスパンで考えてほうがいいとは思いませんか？しかも5年後は返済額をさらに上げる事も下げる事も出来ます。5年後は5年後の所得や支出を元に返済額を選択出来るのです。 -
753 契約済みさん
> ローン保証料を節約できる。これは明確な経済的メリット。
> そして、どう間違っても元利均等よりも多くの利息を支払う心配がない。これも経済的メリット。
もともと元金の初期額に対して余裕があるなら、元金の初期支払いと同額にして、元利で期間を減らしたほうが、経済的にはお得ですよ。これをしない理由は何ですか？
> あとは、ここの人達みたいに、毎月毎月「元金均等よりも多く弁済しなきゃ損しちゃう！」なんて
> 余計な心配をする必要がないってことかな。
住宅ローン控除のため、金利１％未満なら、１０年間は、繰上げしなくても元金と変わらないですよ。 -
754 匿名さん
元金均等は、毎月弁済額が減っていくからローン期間の大体中間で元利均等と毎月の弁済額の多寡が逆転する。
もし、元利均等で毎月元金均等以上の弁済額になるまで繰上げ弁済を続けるとしても
この逆転するポイント以降は、元金均等と元利均等の弁済額がイコールになるのでは？ -
755 匿名さん
＞もともと元金の初期額に対して余裕があるなら、元金の初期支払いと同額にして、
＞元利で期間を減らしたほうが、経済的にはお得ですよ。
どこが得なんだよｗ
だから元利均等を選ぶ奴は算数が弱いとか馬鹿にされるんだよ。 -
757 匿名さん
754さんの言うとおり、返済期間の折返点以降は返済額が逆転しますね。
となると、リスクに対する有利不利が逆転するということかな。
見通しが立ちやすく再就職のしやすい前半と、見通しが立ちにくいし再就職も難しい後半で
リスク対策はどちらに重きを置くべきですか？ -
759 匿名さん
誰か↓の問に答えて、元金さん
>>715
みなさん、普通ローン組む時に月々いくら負担出来るか？で考えるでしょ？
ならば視点を変えて、自分の所得、学費や貯蓄など考えて月々住宅ローンの負担は12万までの家庭がいざ家を買う際、どんな検討をするか？
あくまで、「月々の負担が12万」を起点に考えた場合、いろいろなケースが有りますが、
1.元金均等でシミュレーションしたら初回が丁度12万だったので元金均等にした
2.元利均等でシミュレーションしたら月々10万だったので銀行の自動繰り上げ返済を利用して10万+2万で返済する事にした
3.住宅ローン減税を満額受け取りたいので元利均等で10年間は繰り上げせず、10年後に2万☓12ヶ月☓10年で240万を一括繰り上げする事にした
大まかにこの3つの選択肢が有ると思いますが、この3つは「月々の負担は12万まで」の条件を満たしていますのであとは違い、メリットデメリット、損か特かを比較するだけだと思いますが違いますか？
ちなみにこの場合、元金均等のメリットは何でしょうか？私には何も思い当たらないのですが？ -
761 契約済みさん
> 繰り上げ弁済の場合、期間短縮の方が返済額軽減よりも得だといいたいわけ？
> それって、元金均等の方が元利均等より得だという話と同じロジックなんだけど。
保証料も得と言いたかっただけですよ。
元金の人は、繰り上げを否定しているので、繰り上げしないくらいなら、元金の初期設定と同等の元利の返済額にすれば、総支払額が減るって言っただけですよ。
繰り上げをするなら元利も元金も一緒。１０年未満では住宅ローン控除があるため繰り上げをしなくても元金と元利は同じ。それなら手元に資金が残る元利がお得ですよ。
そして資金を残す必要もないぐらい余裕なら、元利で期間を短くしたら、保証料が得になると言いかっただけですよ。
-
762 匿名さん
>元金の人は、繰り上げを否定
そんなことはありません。
元利で繰り上げ返済すれば、元金均等と同等の効果があることは分かる。
しかし元金均等にしてさらに繰り上げ返済する人だっているのでは？
こう書くと必ず、なぜあえて元金均等で繰り上げ返済するのかメリットがわからない、
というお返事が帰ってくるのだけど…。
元金均等で繰り上げ返済して何か問題ありますでしょうか？。
もし元金均等で繰り上げ返済するのが辛くて、繰り上げ返済をやめたとしても、
元金均等ならその後も強制的に元金返済が進むので、わかりやすくてよいと思う。
もし元利金等で支払いが辛くて繰り上げ返済をやめたら、元金均等に比べて利息の支払いは結局多くなってしまうでしょうから。
-
763 契約済みさん
> 元利で繰り上げ返済すれば、元金均等と同等の効果があることは分かる。
> しかし元金均等にしてさらに繰り上げ返済する人だっているのでは？
だからそういう人は元利でもそれ以上に繰り上げする人ですよ
同一人物なら月の返済のMAXは同じですよ。
そのため、繰り上げするなら元金も元利も同じなので、元金に保証料以外のメリットはない。
元利なら、手元に資金が残るメリットがある。どちらを選ぶかです。
> 元金均等ならその後も強制的に元金返済が進むので、わかりやすくてよいと思う。
だから、これがデメリットなのですよ。何らかの事情で払えなくなっても強制的に繰り上げしてるのと同等になる。
> もし元利金等で支払いが辛くて繰り上げ返済をやめたら、
> 元金均等に比べて利息の支払いは結局多くなってしまうでしょうから。
だから少なくとも１０年は繰り上げしなくても一緒で、１０年後から考えればいいが、１０年たったら原資もかなり減っているので、繰り上げしなくてもほとんど差がない。 -
766 匿名さん
>しかし元金均等にしてさらに繰り上げ返済する人だっているのでは？
>>759にあるように元利で借りても元金で借りても月々に負担出来る金額は変わらないでしょ？
月15万の返済が限度の人が元金で借りて12万だったら繰り上げ出来るのは3万。元利で借りて10万だったら繰り上げ出来るのは5万。
それとも元金で借りると元利の時より月々の負担を大きく出来るとでも？
>こう書くと必ず、なぜあえて元金均等で繰り上げ返済するのかメリットがわからない
そんなこと誰も言ってませんよ？元利だろうと元金だろうと元金プラス繰り上げだろうと月々の負担を同じにすれば返済額は一緒。あえて元金を選ぶ必要は有りません。
それと、>>723にあるように、減税と保証料も含めた10年後の元金と元利の差はたったの900円です。
>元金均等ならその後も強制的に元金返済が進むので、わかりやすくてよいと思う
結局これだけですね。元金均等は繰り上げを強制でやってるだけ。
>もし元利金等で支払いが辛くて繰り上げ返済をやめたら、元金均等に比べて利息の支払いは結局多くなってしまうでしょうから。
ならば元金均等のメリットは10年で900円得な事と、支払いがきつくなった時に返済額を下げられないから自分の生活を犠牲にしても返済を続けなければならず、結果繰り上げをいつでもやめられる元利より得になる可能性が有ると？
話しが咬み合わないわけです。「支払いがきつくなった時に返済額を下げられないから自分の生活を犠牲にしても返済を続けなければならず」この部分は元利派はデメリットとしか思って無いですから。
だったら元金均等ではなく、期間を短くしてやればさらに効果的では？ -
768 契約済みさん
> 何処でも元金の方が利率が高くなっています。
> これはどうしてでしょうね。
借りるときに元金のほうが利率が高い理由ですか？
破綻リスクがたかいため、貸す側が早く利子を回収したいだけだと思いますけど。
-
773 契約済みさん
> 元利均等の繰り上げ額の方が元金均等のそれより増えるのですが…
> なんでそういう都合悪い点はスルーするのかな？
まぁうそではないですけど、誤解を招きますね
元金で１０万円
元利で８万円＋繰上げ２万円
これで、総支払額はおなじですが、繰上げ返済額だけみれば、元利のほうが上ですね
でも月々の返済額は同じですけどね。 -
775 匿名さん
短縮と軽減でもいえる事ですが
月々の繰上げを計算してまで、期限の利益がほしいとは思わない。
そういうのはよほど暇な人か、そういうのが趣味の世界ですよね。
まぁ 自分は元利＆繰り上げ返済１回もしたことない(１０年で１活返済予定)なんですけどね。 -
781 契約済みさん
> いや、元利均等にしておいて元金均等を気にしながら毎月ちまちまと繰上げ弁済するのが面倒だから。
いやだから、住宅ローン控除で１０年間は、繰上げしなくても元金と元利は同じなんですって。
その分、元利のほうが手元に資金が残る。
そして１０年後繰り上げするかどうかを選択できる権利を持てるのが元利。強制的に繰り上げされるのが元金です。
これだけでも９００円の価値はあると思いますけどね。
また、例えば、元利を選ぶなら、初期支払いが少ないため、頭金を元金の場合よりも大目に設定できる人もいると思う。
-
788 契約済みさん
>> 現実は元金均等より遥かに返済ペースが早いです。
> またそういう根拠のないことをさらっと言う・・・。
> 元利派には嘘つきが多いのか？
うそではないでしょ。
少なくとも自動返済の場合は、自分で再設定しない限り、返済額は減らない。一方元金の場合は返済額は、減っていくのだから、初期設定をおなじにしていたら、元利で自動繰上げのほうが返済ペースが早い。
> みんなが住宅ローン控除の枠内でローンを借りていると思ったら大間違い。
> 年収の多い人はもっと借りてるよ。
年収の多い人ほど、元金選択しないんだけどね。
・保証料をケチらない。
・総支払額減少よりも手元資金を残そうとする。 -
789 契約済みさん
> 一方、元利均等には何の得もないのであった・・・
うーーん
元金を選ぶぐらいなら、元金の初期支払いと同じ額で元利で期間を短くする。これで繰上げしなくても保証料も総支払額も少なくなる。これがメリットじゃないの？
そうしないで元金を選ぶメリットって何かあるの？？
-
798 匿名さん
過去ログを読み返しながらシミュレーションをしている者です。
元利と元金の返済額の差はそんなに大きくないと思います。
例えば、借入額3000万、35年、0.775%だったら初月の返済額の差は9,227円にしかなりません。
(元利81,576円、元金90,803円)
ちなみに10年後(120回目)には差は3,738円にまで縮小します。
たったこれだけの差では収入減リスクに対応できるとは思えないのですが、
元利が収入減リスクに強いというのは無理があるのではないでしょうか？
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