Ｍ．Ｍ．ＴＯＷＥＲＳ　ＦＯＲＥＳＩＳ （３０階）

>>880

横浜市のQ&Aページからみつけました。

Q 横浜市立大学　エクステンションセンターの場所はどこですか。

A　横浜市立大学エクステンションセンターの場所は、横浜市西区みなとみらい２−２−１＆nbsp;横浜ランドマークタワー１３階です。
　最寄り駅は、JR・市営地下鉄「桜木町駅」又はみなとみらい線「みなとみらい駅」です。
（Tel　045-224-5650）　　（Fax　045-224-5651）
Ｅメールアドレス　exten@yokohama-cu.ac.jp

<関連ホームページ>
横浜市立大学
http://www.yokohama-cu.ac.jp

横浜市大のホームページより

エクステンションセンターは、大学の教育研究機能を拡充し、地域社会のニーズに応える継続学習の拠点として、みなとみらい地区の横浜ランドマークタワー内に開設されたものです。
附属２病院は、時代のニーズに合わせた高度でかつ安全な医療サービスを提供し、患者・市民の満足度を高めるため地域医療の充実・向上に努めています。
そのほかにも、大学の施設開放、地域と連携した事業などを通して、地域貢献を図っています。

マンション管理コンサルティングの費用

戸数 3ヶ月契約料金(月額) 6ヶ月契約料金(月額) 12ヶ月契約料金(月額)
〜50戸 21,000円（税込） 19,950円（税込） 18,900円（税込）
51〜100戸 31,500円（税込） 29,925円（税込） 28,350円（税込）
101〜200戸 42,000円（税込） 39,900円（税込） 37,800円（税込）
201〜500戸 52,500円（税込） 49,875円（税込） 47,250円（税込）
501戸〜 73,500円（税込） 69,825円（税込） 66,150円（税込）

http://www.mankan-navi.com/consulting/

上記に対して、フォレシスのコンサルタント料は月額45万円。異常に高いのだけど。
これに釣られて、理事会の横暴を見て見ぬ振りしたのではと思います。
だって違法でしょ、理事会が二人の住民の理事への立候補を禁止するなんて。
それを見過ごすマンション管理士は、無能か、又は、金に釣られたかのどっちかしかないでしょう。

やっぱり、昨年8月から10月までの契約、月額25万の方が適正なコンサルタント料だったのだと思います。

是非とも空き地に横浜市立大と横浜国立大の大学院を！（って、しつこいっすか？）

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そもそも管理士さんにはどういう業務を委託してるのでしたっけ。。

月額顧問料だったら，うちの規模だと，大体相場66万くらいみたいですね。
マンション管理士 報酬で検索してみたら，
1戸当たり525円 または， 何戸までいくら，何戸以上一戸あたり325円加算
となっててどっちで計算しても66万くらいでした。

一戸当たり 325は打ち間違いで，525円でした。

何にしても、新しい理事長が管理委託費の削減に取り組まないようなら、癒着を疑われても仕方ないでしょうね。今時、業者の言い値でものを買うお人よしはいませんよ。

前にも書きましたが、私の同僚が、千代田区に買った新築マンションの理事になったのですが、この売主が三菱地所、管理委託先がその子会社でした。管理会社は、業者を使うときに相見積もりは取らない、理事会の要望を簡単に無視する（書面にしないと物事が進まず、言った言わないの問題が起こる）、そのくせ管理会社変更に向けた検討には当然ですが徹底して抵抗というか邪魔をする始末。その千代田区のマンションは所謂高級マンションで上場企業の役員さんたちが理事に名を連ねているそうで、決して良識のない人たちではありません。そういう人たちが、毎度毎度担当者の上司を呼びつけてカンカンに怒らないとならない事態だそうです。

三菱地所とその子会社はそういう社風の会社なのです。それが、ここフォレシスでもこれまでの経緯の中でも十分明らかになったと私は思っていたのですが、そうでもないようですね。日本人はやはり長いものには巻かれろ、というかお人よしなんでしょうかね。私は外資系の会社で何でも「契約」で、書面に落とすことには慣れていますし、それを履行しなかった場合には相応のペナルティーを科す（支払う金額の減額や契約解除）というのが当たり前という感覚なんですが。

なんで三菱地所藤和コミュニティーなんかに遠慮するんですかね。仮に何のチョンボがなかったとしても、一度契約を切ったらいいと思います（規約の変更が必要ですが）。その方が緊張感も生まれるし、普通の関係になれると思います。

マンション管理士の仕事は、ビルメンテじゃあるまいに。

戸数に正比例して費用が増加するとしたら、マンション管理士はおいしい商売すぎ。

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まったく。騙された可能性が高いですね。

884さん、ソースを示して頂けないですか？
インターネットのURLを教えてください。

886さん、情報有り難う御座います。その通りだと思います。

> そういう人たちが、毎度毎度担当者の上司を呼びつけてカンカンに怒らないとならない事態だそうです。

やめさせられた前理事長も、管理会社の担当者にカンカンに怒ったのでしょうね。
言うなれば、前理事長は管理会社の術中にはまってしまったのでしょうね。
そして、それを理事13人が管理会社の策を後押しした。

>>871

>新理事長は、横浜市大の要職にあるアカデミズムの長であるエクステンションセンター長です。
>34街区の疑惑などあろうはずがないです。

こういう、まるで絵に描いたように「権威に弱い」人って実在するんですかね。
「釣り」にしか思えないけど・・・もし本気で言ってってるんだったら救いようが無い。
権力者に「都合よく利用される」人間の典型ですね。

「横浜市の要職にある」人間だからこそ、こと３４街区の問題に関しては
その公平性についてメチャクチャ疑わしいんですが。

要職にある人ということは、そこら中にしがらみがあって、闘うことができない人です。
別に悪気があるわけではありませんが、「無難」な方に舵を切るでしょう。
結局のところ契約金額は言い値で、契約はすべて継続更新になるでしょう。
それでこのマンションがきちんと「経営」されていけば良いのですが、絶対破綻しますね。

役人あがりに「経営」は無理。とっとと理事長の首は替えた方がいい。

皆さん、外資系一流社員だか一流大学出かなんたが知りませんが、その時給とプライドの高い頭と労力をここの書き込みではなく、もっと解決に向けた行動に向けていただけると非常にありがたく…
聞いたり読んだりしたところでは、凡人には良い理事長にしか見えないので…

まあ管理会社はイマイチですね。愛想悪いしサービス悪いし。あそこに行きたくないですもん。

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理由なんて後付けで何でもいいから、三菱地所藤和コミュニティーへの管理委託を一度やめた方がいいと思う。不満があってもなくても、なれ合いを防ぐために定期的に管理会社なんてかえた方がいいくらいだと思う。

特に、今の言い値の契約は一度ご破算にするのが筋ですね。

理事会には入っていないフォレシス住人です。

>>873
私もまったく同じ意見を持ちました。
言葉を選んで、わかりやすく書いていただいて、ありがとうございます。

私はフォレシス関係の掲示板を物件選びの段階から見ておりました。
入居前から管理規約の改定を訴えていた人物がおりましたが、少々激しい態度のためか、他者の賛同は得られなかったかと記憶しております。この方以外にも激しい書き込みの方が数人おり、中には理事会活動に興味を持つ人もいて、入居後の運営に一抹の懸念を持っておりました。

昨日の総会に出ててみて、物件選びの段階からの懸念や、最近の理事会をめぐる騒動への疑問がほとんど解決したと思っております。

特定の人物を悪く言いたくないので、あいまいな表現になってしまい申し訳ありません。

>873さん、896さん

私も同感ですね。理事会はコンプライアンスという観点からも冷静に適切な判断をしたと思います。ここで書き込まれていたこととはずいぶんと違った問題点が報告され、その点では事実上の解任にもやむをえないと思います。どなたかが発言されていましたが「新任の理事さんに適切な教育をしてほしい。そうすれば今回のような誤りは防げたかもしれない」と言う意見は誠に正鵠を得ているとおもいました。（何の教育かは発言されていましたがここでは伏せます）　前理事長の熱意は分かるのですが３度目に同じようなことされたら個人的に非常に不都合な事態になったやもしれず、ここで理事会を離脱されたことはご本人的には不満は残されているでしょうがある意味よかったかもしれません。

じゃあ皆さん、「良い理事長さん」と仲良しの管理会社に
これからも割高な（法外な）管理費をお支払い続けください。

896さん

> 私はフォレシス関係の掲示板を物件選びの段階から見ておりました。
> 入居前から管理規約の改定を訴えていた人物がおりましたが、入居前から管理規約の改定を訴えていた人物がおりましたが、
> 少々激しい態度のためか、他者の賛同は得られなかったかと記憶しております。
> この方以外にも激しい書き込みの方が数人おり、

私もこの掲示板を入居前から見ていましたが、激しいという印象は持ちませんでした。確かに入居前当時から管理会社が既に管理規約上規定されていることを問題として見ている方がいましたが、アイミツができないなどの問題意識を持つ事は良い事と思っていました。

何を持って激しいと思われたかは不明ですが、もし、問題意識を持つ事自体が激しいとすれば認識を改めた方が良いでしょう。
それと、上記にもありますが、数人に方がその問題意識に賛同されており、それに対して若干名が反対するという形でしたので、他者の賛同を得られていないという事は無かったです。

前から思うのですが、この掲示板では事実をねじ曲げて、印象操作という工作活動まがいの事をする投稿者がいます。
そのような下劣なことは止めませんか？

897さん

> 理事会はコンプライアンスという観点からも冷静に適切な判断をしたと思います。

冷静？適切？
壇上の理事から、前理事長は問題はあったが住民を思っての行動をして、理事会が決定したことを管理会社が実施しないため強い叱責が行われたとの説明があったのですよ。
であるなら、前理事長を解任に近い辞任をさせて、その上、理事に立候補する権利も奪った理事会こそコンプライアンス上問題があったのではないですか？

> 前理事長の熱意は分かるのですが３度目に同じようなことされたら個人的に非常に不都合な事態になったやもしれず

総会では何度とかの説明はありませんでしたが・・・。あなたは理事のかたですか？

もう止めましょうよ。896さんや897さんの投稿のような印象操作の工作活動は。

コンプライアンスとは「法令遵守」のことです。

今回の解任劇が法律や規約に照らし合わせて、妥当かといわれたら疑問が残ります。総会の場で今回の解任のプロセスが法的観点から妥当か検証するよう要望をあげていた方もいましたが、理事会の報告がお茶に濁すものではないといいですね。

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総会は理事会の総決算であり出席するのは最低の義務です。
理事・監事合わせると定員は24人。
2人が辞任したので、残りは22人。
24日の総会の壇上には、管理会社やマンション管理士の2人もくるので、24人いるのが当然のはず。

ところがなんど数えても、壇上には、16人しかいませんでした。
つまり理事が8人も欠席していたということです。

総会の壇上にいたのは、管理会社や管理士を除けば、14人の理事・監事です。
辞めさせれた監事や理事を辞任勧告したのも14人でした。
奇妙に一致しています。

あわせて24人の理事会（監事を含む）のうち辞任2人含めて10人もの人が、出席していないということです。

これが理事会の物事の決められ方の事実です。

>>902

当日、理事の数が少ないなあと思って自席から数えただけなので、数に間違いがあるかもしれません。欠席した理事にはそれぞれ理由があると思うけど、事前に決まったスケジュールだし、年に1度のイベントだし休むのは、ちょっと変だし、裏があると勘ぐっただけです。
私には理事会の内部事情は知りようがないし、推察の域を達していません。出席人数も1,2人は数え間違えている可能性もあります。でもやっぱり、欠席者が多すぎるのは気になります。

>>903

印象操作といわれてもしかたないですね。素人の邪推であることは認めます。
理事が、総会に多数欠席者を出した事実については、今後レスを控えます。

理事なのに欠席するな！

理事は勤め先を明らかにしろ！

…でも、自分は欠席しても問題ない。理事じゃないから。一般住民だから。

理事に立候補するつもりもない。
自分の考えが偏っている可能性もあるから。

そりゃ、無報酬で
名前と顔と勤め先も晒さなきゃならないものに
立候補なんかしたくないわな。

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>>882さんが問題指摘されたマンション管理士報酬が年間540万円計上されている件について
私も疑問を大いに持ちましたので、妥当性のある金額であるかどうか今後自分なりに調査研究する
ことにします。金額が非常に大きいので、慎重に調べたいと思います。
ネット検索では不十分なので、マンション管理士協会などの公式な窓口で問い合わせをします。

>>889さんがご質問されたいた884さんのソースの件ですが、>>884さんの記述の通り『マンション管理士　報酬』で検索したところ、該当するページが発見されました。

http://www.infox-fujio.com/archives/cat_10011573.html

『基本報酬額表（税込）

★管理組合様顧問業務（月額）

単棟型　　100戸以下・・・52.500円〜

　　　　　100戸以上・・・戸数X525円

複合用途型、団地型　　　　単棟型X1.5　』

上記のような価格表がありましたが、100戸前後を想定した価格テーブルを、
私達のような1000戸を超えるマンションに適用するのは、経済感覚がない。

この事例は、最低価格として、52500円を設定し、（100戸をわった場合でもかかる費用）
100戸を超えた場合の超過料金として、1戸525円を設定しているが、
1000戸のマンションでは、52500＋525Ｘ（1200-100）＝630000（月額報酬）というような
乱暴な計算が適用されるわけがない。

この件は、問題が非常に大きいので、詳しく調べてから後ほどご報告します。

上記、>>907　訂正します

1200戸のマンションでは、52500＋525Ｘ（1000-100）＝630000（月額報酬）というような
乱暴な計算が適用されるわけがない。

>>906
理事のなり手が少ないのは、どこのマンションでも当たり前。だからどうした？
総会で、欠席者が多数なのは普通じゃないね。

>>907に補足です。
当マンションが依頼しているマンション管理士の報酬額表です。
住民のお金が支払われるのですから、公開します。

http://www5e.biglobe.ne.jp/~kawahara/080724housyu.pdf

ここでも、戸あたり単価は525円ですが、

※大規模物件の場合は戸あたり単価割引と時間積上げ方式の見積のいずれか安いほうを選択していただきます。とありますね。
52500＋525Ｘ（1200-100）＝630000（月額報酬）ということにはならないはずです。
その他のオプションメニューも管理会社を変更するような管理委託契約の見直し業務でも、
31.5万円からとなっていますし、管理規約見直しは10万円からとなっています。

規約などは、規模の大小にかかわらず一定のものです。
やはり、年間540万円はグレーです。調査を続けます。

あっちで、断固たたきつぶす！とかＮＯをつきつける！とか
さかんに言ってた女は静かなもんだったね。

このどうしようもない白けムード。

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当マンションの管理士も所属している神奈川県マンション管理士会に問い合わせしました。
http://www.kanagawa-mankan.org/

年間540万円の予算の妥当性については、契約内容をみないと判断できないといわれました。
長期修繕計画でも、建築の専門家を使って修繕内容を検討してもらうのと数百万という見積りもありえるということでした。

マンション管理士会の方によると、540万円の予算を承認を求めるなら、
マンション管理士への契約内容や540万円の内訳を総会議案書に付すべきであり、540万円の予算だけ
だされては不信をもたれてもしかたないでしょうし、理事長に、依頼業務内容や540万円の費用内訳を開示してもらうったらとアドバイスされました。

>>914
建てて一年や二年で建築の専門家を使って数百万円かけて修繕内容を検討してもらわなければならないのでしょうか。施工に欠陥でもあるのでしょうか？

>>914
施工に深刻な瑕疵がもしあれば、3ヶ月点検もすでにやっているし、管理組合に報告する義務がありますが、それがないのですから、そのような深刻な瑕疵はないものと判断できます。

建築の専門家を使ってというのは、マンション管理士会の方からの例え話の中でのことですので、
実際にどのような理由で数百万円もマンション管理士に支払わなければならないかは、契約書や
コストの内訳を見ないと判断できません。

総会でも、マンション管理士費用には関して、事前に質問があったと言っておきながら、
マンション管理士の報酬の内訳すら説明すらなかったのは残念ですし、
マンション管理士の費用の内訳も聞かないで、大多数の人が賛成したのも残念です。

理事会の質は、住民の質とよく言われますが、このマンションは高級マンションとはいえないみたいです。

907さん、行動力に敬服します。
お忙しいのに色々と調べて頂いて有り難う御座いました。
大変参考になりました。

>>916
そうなんです。このマンションを高級マンションと思っている住民がいるとすればそれは大いなる幻想です。ここはお金に余裕のある人だけが住んでいるわけではありません。予算をジャボジャボ使って30年後に莫大な修理積立金が不足するような事態は困ります。予算は少しのムダも惜しみ大事に大事に使わなければなりません。与えられた予算をムダな支出をして役所のように使い切る事は絶対に避けなければなりません。今年度の予算は総会で既に決定されました。今からとやかく云っても仕方のない事です。来期に向かって予算の執行を注意深く住民全員で見守る事が肝要です。少しでも来期以降に積み増しのできる様に・・・。

５４０万円もやりくりできるなら、なんぼかは吹き抜けの掃除に回して欲しいだや。管理士さんのおかげで浮いたのかぼられたのかはわからんが。

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吹き抜けの掃除は外壁掃除と同じに、
上からつりさがって出来るそうです。

マンション管理士の報酬も成果主義で値切れば
作業費用は捻出できましょう。

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>>911
不特定多数の人間が閲覧出来る掲示板で、これを公表する事がどういう事かあなたは承知でやっていると理解してよろしいですね？

↑
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マンション管理士のサイトでもともと公開されてますよ。
既公開情報だっちゅーの。

900さん　897ですが
２度の問題点行動は総会で報告されていますよ
問題点のひとつは企業などのコンプライアンスの教育でよく出てくるものでした。知っている人にはすぐにこれはまずいと思われたと思います。少なくとも管理職級クラスの方なら知らなかったから、ではすまない話ではありました。管理組合の内規や役員選出手順の話とはまるで次元が異なります。理由や熱意はどうあれ当日説明のあった行動（ここには書き込まれていません）はＮＧでしょう。ここではこれ以上の解説は差し控えますが897で書き込んだ質疑応答を思い出していただきご自身で調べていただければと思います。

それでも、区分所有者の一部が理事になることを制限するようなことは認められないと思います。こんな発想をする人こそ専制的かつ独断的で正直恐ろしいです。

色々な意見の人がいるのが管理組合で、その色々な意見を総会において多数決で方向付けし、理事会が執行するわけですよね。理事会の執行の仕方も色々なアプローチがあり得るので、そこでも決を採って進める。意見が異なるから理事にはさせない、というのは横暴だと思います。

市役所勤務のおばさんには理事長は無理。
新築引き渡し後、すみやかに管理委託費の見直しをする必要があるのに、それに一生懸命取り組んでいた前理事長を解任するようでは底が知れています。毎月払っている管理費が食い物にされているようでつらいです。

理事会の理事には上場企業の役員などが就いてくれるとありがたいのですが、このマンションにはそういう人はなかなかいないのでしょうか。

やはり民間企業を経営したことがあるような人じゃないとドラスティックな変化を起こすことは難しいような気がしました。

世間の好感度が高い一部上場の民間企業に在籍していて、役員と戦略の話もしますけど、その上で思うには『民間企業の役員が』優れているかは残念ながら別かと思います…

仕事の経験上、ゴールをみんなが一体となって共有し目指さない限り、ドラスティックな“改革”が地道な積み重ねの“改善”に勝る確率はとても低いですよ。

みんなそれぞれ思惑があり、必ず邪魔しあって、頑張る人から折れてしまうものなのです。

ドラスティックな改革の途中で計画が折れた場合、影響は半端じゃないですよ。

大切な事は、ヒーローの登場に頼るのではなく、まずは自分達が纏まることからです。

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新理事会の役員は承認されたわけだし、過去ばかり振り返らずとりあえず見守って、それでも前進が見られなかったら文句言えばいいんじゃないかな。