千都の杜（鶴川 小田急線） ２

「せんずのもり」と読むのですか？

千都を検討しているものです。
千都の地盤は大丈夫ですか？
先日の関東を襲った中規模地震。
いざ地震を体験すると、盛り土、田畑跡、池・沼跡、川近隣・・・
等の地盤が気になります。
仮に地盤が悪くてもそれなりに改良はされているとは思いますが、
やはり従来から地盤が良好な土地が良いのは言うまでも無いと思います。
この辺川も多いようですが大丈夫そうですか？

公示価格・路線価の算出に関しては、確かに一つの目安にはなるな。
ただ、市場で取引される不動産は需要と供給に影響されるので
一概には言えない。
ただし、それも含めて公示価格・路線価は決められているのも事実。

確かにあの地区で千都は特別の感はあるので、多少路線価・公示価格に
＋αして計算しても許せる範囲だが、あくまでも＋α。

元は里山だし、川の堆積もない丘陵地帯だから地盤的にはかなり良い方なのでは？

ちなみに、鶴川ってそういう立地は初期の公団の開発で占められちゃって、
団地ともう完全に定住しちゃった宅地街になってるから戸建てに関しては
動きが全然なくて、たまに出るかと思うと異常に高くて、その分、川沿いと
か崖地とかの比較的よくみかけるような立地は異常に安いから相場が分か
りにくいんだよね。

公示価格や路線価も、良い立地のものはほとんど動きが無いから結局周囲の安い物件
に引きずられることになるからあまりあてにならないし。
まぁ、その分、良いところに住んでいる人は固定資産税が安いから良いんだろうけど。

ただ、千都周辺は個別評価なので、固定資産税はきっちり取られると思う。

>05
定住しちゃった宅地の異常に高いってどの位なのですか？

>03
住人ですが先日の地震では全く問題ありませんでしたよ。
むしろあんまり強い揺れは感じなかったです。
詳しいことは知りませんが、千都の杜全体が、里山だった頃の地形を生かした無理の無い造成を
施してあるので、地盤はとても強固だと伺っています。
もちろん震度７とか８になればどうなるかはわかりませんけど。

千都のお住まいの方は、新宿通勤の一流企業役員ぐらいの方が多いのでしょうか？
そういう方にしか買えない高級物件のようですが。。。

内装は高級とは思えないが。
もっと建物に金をかけて欲しいな。

＞08
一流企業役員・・・もっと良い所に住むんじゃない？
普通のサラリーマンが多いかと。

>>09
前期？前々期？のMHで1軒かなりがんばってたのがあったよね。
あれ欲しかったな。8000万超えだったかな。買えないっつーの(笑)。

良くわかりませんが、
私は上場企業の一般社員、出世そこそこの入社９年ですが、９００万ぐらいの
年収はありますよ。職種はSE、情報通信システム系です。良く新聞にも載りますし、TV
CMとかもあります。ちなみに安定企業です。
年齢にもよるのでわかりませんが、部長クラス（４０台前半）でも
１５００ぐらいはもらっているかと思います。

ちなみに、ここ以外の物件で銀行に仮審査出しましたが、ある銀行は
35年ローン1億までOK出ましたよ。その他銀行でも低い所で6000〜6500ぐらい。
勤務先によるローンの貸し出し基準？はおそらく最上位です。
返せる金額＆ゆとりが欲しいから1億とか借りませんが。

要は
　・資金の調達が可能（勤務先、年収で審査が通るか、頭金が貯金できているか）
　・思い切って買うか買わないか（何処まで無理をするか）
だけだと思いますよ。

従って千都でも、一流企業の役員が、ゆとりを持って暮らすために「家にかける
金額」を減らすために購入している可能性もあるし、一般の人が節約しても
何でも「とにかく家」で購入している人もいるかと思います。
どちらが良いかは個人の価値観。
７０００万〜８０００万は一般の人が独力で（親の支援、遺産を無しで考えて）
手が届くギリギリのラインなのでこの価格帯は混在していると思いますよ。

私には未知の領域ですが、多分億超えてくると購入層が異なってくると思っています。

ネタ切れかな？

>14
いやいや、そうじゃないでしょう。
13さんの「会社」が立派なのは判ったけど、本人はそれをひけらかすだけで・・・
呆れて言葉が出てこないのじゃ・・・？

１３ではないが
取り方にもよるが。前向きに取れば
一流企業の役員でなくとも、そこそこ給料もらえる会社員だったら千都は
買える。家につぎ込む金は人それぞれの考え方があるので、金持ちも、普通の人も
購入できるし住んでいると解釈したのだが（私なりの勝手な希釈ですが）。
ネット上で自分の年収書いても、脳内とか言われるのわかっていてあえて書いているような。
自慢するような給料でも無いし、脳内なら１５００万とか書くだろうし。
経過時間見ても悪意は無い様なので次の話題行きましょう。

誰かネタ投入よろ。

千都は建物がいいと言う書き込みを良く見かけますが、
実際に千都クラスの建物を注文で建てたらいくらぐらいするもんなんですか？
野村というよりは（ちょっと高めなんで）、一般のハウスメーカーと言う観点で。

あと実際何処が良いのかコメントいただければと思います。

建物の観点から外れる＆既に出ているが、街全体の雰囲気がいい。
普通の小規模建売には無い街全体の雰囲気。
大規模分譲の中でも上位だと感じる。

千都の杜でもピンキリなんで一概にいくらぐらいかは言えないと思う。
野村の物件でも１億クラスと6000万クラスでは全く違うみたいだから。
今分譲中のものでは2500万前後じゃないかな？根拠の無い感覚だけど。

路線価発表されたね。
千都は総じて\115,000/平米
２００平米の区画だと、\115,000X200=\23,000,000が財産評価額。
実勢売買指標は、\23,000,000÷0.8=\28,750,000
もっとおまけして0.7で割っても、3300万円位が土地の適正価格と思うが。
やっぱりボリすぎ。

>>20
路線価が実態とかけ離れてるなんて普通じゃない？
鶴川とか、五月台とか栗平とかの物件で同じような計算すればどこもみな
そうとうかけ離れた数字になるよ。

つうか、まだまだ地主さんが多いからそう云う人達にとっては税金が安くて
こういう状態の方がうれしいんじゃないでしょうか。

２０さん以外の者だが、
路線価がかけ離れているから0.8で割っている。
２０さんはさらにおまけで0.7で割っている。
資産評価額が地主にとっては嬉しい限りだが、住宅を購入する側から見れば
土地も建物も適正価格で購入したい（割安に越した事は無いが難しい）。
そういう意味で少々お高い（割高）と言っているのでは？

ただし、「私は千都のコンセプト、環境に対してお金を払っているんだ」
と自負し自分で納得している人たちはそれはそれで良いですね。

ここを現在検討している人にとって、割安か、割高かの議論・情報は
非常に役に立つ。私情の入らない客観評価としてね。
割高でも購入する人は購入するだろうし、止める人は止める。

安い、高いの議論は私情・私見が入るのでこの評価は役立つ。

また、２１さんのいうように、それぞれの地域で路線価が出ているので
現在検討している他の分譲地と比べル事もできる。

少なからず路線価による、市場での取引参考価格の算出方法（あくまでも参考）
を知らない人が多いのでありがたいと思う。

２０さん
もしＨＰで公開されているようでしたら、その他の地域も確認したいので
ＵＲＬを教えていただけないでしょうか。

>>23
「路線価」で検索すればすぐ出てくる。

＞＞２４さん
サンクス

新百合もまだ下がってたみたいです。最低の5000円幅のようですが。
都内（23区）は上昇といいますが。。。底値で買い、売るときあがってるのが
理想ではありますが。

>>22
路線価は通常売買の0.8というのは掛け離れたとかなんとかいう以前に良く使われる
表現なんだが。

それを0.7にしたていどでもそれはまだ実態から掛け離れたとは言わないと思う。そんなに変わらないだろう。

>>26
路線価は３年遅れと良く言われるのでそろそろ実態的には底を打って上がり始めている
のでは？

実際鶴川あたりの土地って、坪いくらぐらいで取引されているんですか？
千都は建売分譲なのでその辺の実態がわかりません。
多少千都のプレミアはあるにしても、極端に単価が倍になることはないと思います。
せいぜい1割〜2割り増し程度でしょうか？
特に千都の場合、駅からそれほど離れていないので同じぐらいの距離が離れた土地で
あれば似たり寄ったりの坪単価になると思います。
わかる方情報提供お願いします。

住宅情報ナビなんかで見ると、
大蔵南東道路（鶴川徒歩１３分）で坪８０万円（路線価：１０．０万／１平米）倍率2.4倍
真光寺３北道路（鶴川バス８分？）で坪６４万（路線価：９．２万〜１０．０万／１平米）倍率1.9〜2.1倍
って感じで土地が売りに出てる。

そう考えれば千都で坪９２万（路線価１１．５万／１平米だから、８０×１１．５／１０．０＝９２）
として、５０坪で４６００万、上物２５００万計７１００万と考えればまぁ、大手不動産会社分譲なら
ありかなという気はする。

実勢の販売価格は売主の希望価格より安くなる。
ワシは古家付き土地4200万円→3750万円と値下げした物件を更に
値切って3200万円で買った。
路線価で計算したら、0.8で割った数字とトントン。
売主が高く売りたいのは分かるが、買主も賢く相場観を持つことが大事だよ。

前板で、周りの物件と比べ妥当とか路線価はうそ臭いニュアンスのコメントを
たくさん入れていた人がいましたね。
必ずしも100％言っていることがあっているかどうかは別にして、ちゃんと
客観的に評価できる人が降臨して来たようですね。

個人の価値観は一番大切だが、やはり不動産＝資産。
こういった客観評価で見ることも大切だと思います。

鶴川の南側って苗字が「○じ」って人ばっかり。
南側も栄えていいはずなのにこいつらのせいで栄えないの？
それとも川崎市が見捨ててる？

鶴川って乗降客数はかなり多くて、向ヶ丘遊園より多い。
次回の改正で向ヶ丘遊園にかわり、急行停車化する可能性は高いかも。
そもそも向ヶ丘遊園は登戸から近すぎでまさに向ヶ丘遊園のための
駅だったから各駅化もありでしょ？

鶴川は川崎じゃないよ。

鶴川駅の南側は川崎市

すまん、南側だったな。失礼した。
川崎の北部はいかんですよ、と宮前区民が言ってみる。

鶴川の南側を整備しても、享受するのは緑山の町田市民だからな。
麻生区としても気合入るわけがない。

で、
２０さんが言うように鶴川の地価は
＞２００平米の区画だと、\115,000X200=\23,000,000が財産評価額。
＞実勢売買指標は、\23,000,000÷0.8=\28,750,000
＞もっとおまけして0.7で割っても、3300万円位が土地の適正価格
で正しいのか
２９さんが言うように
＞千都で坪９２万（路線価１１．５万／１平米だから、８０×１１．５／１０．０＝９２）
どっちが正解なの？

正解なんてないんじゃない？
あくまでも路線価を基準に考えるなら、千都だけでなく人気のある住宅地は高い設定に
なっているケースが多い。
要は現場を見て納得できるかできないかであり、将来の資産価値まで考えればほとんどの
場所には住めないということだと思う。

この辺やっぱり高めみたいだね。
新百合ヶ丘周辺で調べてみると、

値段（万円）広さ（m2）単価（万円／m2)　住所　　　　　　　H17路線価(万円／m2) 倍率
4695.7　　　134.91 　　34.80　 麻生区千代ヶ丘7 　　14　　　　 　 2.49
2800　　　　75.1 37.28 麻生区王禅寺西4 17.5 　　　 2.13

平気で路線価の２倍とかつけてる。

３９さん
検討に役立つのでどんどん情報UPしていただけると助かりますです。

千都のような大規模開発分譲地は、デベが土地を仕入れた後で
道路や公園などの減歩があるので周辺の路線価よりは高くなら
ざるを得ないのでないでしょうか。購入者は公園や道路などを
含めた環境を購入しているので、分譲地より高い価格で買って
当たり前じゃないでしょうか。

まあ個人的には８０００万円出すなら新百合の万福寺の三井の
物件に惹かれますが、それは個人の好き好きの問題でしょう。
千都は広い空が魅力で、新百合の商業施設の集積が魅力と
魅力が違う。

千都の杜の裏にグラウンドがある。
最近町田近辺ではグラウンド跡地に巨大マンションを建てるのが流行っている。
よって、あそこも１４階建て３０メートルのマンションが建つのではないかと思う。
だれか情報があったら教えて下さい。

もし良かったら、それが建設された場合の想定される影響（私見でOK）を
教えていただけますか。
バス混みとか、日照問題とか・・・・
偉い人お願いします。

>>42
そもそも、用途地域が一種低層だからマンションは建たないのでは？

http://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_tokeizu/top.html

＞44
マンション建つよ。千都の中にも中層マンションあるよ。

>>45
悠々園のこと？マンションは無いけど・・・・？

>>45
集合住宅が立つとしても、用途地域の制限の範囲でしょう。
少なくともあのグラウンドは一種低層の地域だから、あそこに>>42氏の
懸念する14階30mのマンションが建つことは無いと思います。

>46
千都の入り口にＪＦＥが売主のマンションがあったよ。
でも去年で完売したと思うけど。。

>>48
はいはい、藤の木交差点のすぐ上のところね。
あそこは千都の杜ではないよ。
区分けでは「あさかげ公園」から上が千都の杜になっているはずだからね。
まあ隣接はしているから、どうにでも解釈できるけど。

なるほど鶴川は千都とそれ以外の土地が線引きされているのですね。
一歩足を踏み出すとまったく別の土地なのですね

>>50
どうしてそんなに悪意にとるのかな。
千都の区画は決まっていて、その中にマンションは立たない。これは決まりごと。
同じ能ヶ谷町で隣接しているのだから価値も変わらないと思う。
千都の杜にマンションがあると言うので厳密には違うと言いたかっただけ。

というか、路線価とか地価公示とかの意味が分かってない香具師が
家探しですか？　笑。

>52
相場とかけ離れていても買う人間がいる
だから不動産屋が食っていけるんですよ。
まあ相対取引だからね。
あとブランド料とかもあるし、そのブランドも
人生に数回の買い物ですから、意外と簡単に作れたりします

＞51
ちょっと棘がありましたね、ごめんなさい。
まあ、換地処分の終わっていない区画整理地は
権利が不明確だったり、協定があったりして
外とは違うことはよくありますしね。。

鶴川ってのが最大の弱点。
でも、高級そうで駅からも遠くないし、よさそうだけど、ちょっと
高いかなぁ、って言う物件。
ただ新百合の郵便局のウラ側もポツポツ建ち始めたけれど・・
家と家が密集していて・・それより千都の方が広そうな感じが良い。
あまり駅を利用しないなら、その奥の広袴町の当りが高級そうで良
い感じ・・
ライフスタイルに何を求めるか・・だな。
そういえば、玉川学園もＩＢＭのグランドが高層マンションになって
住民の反対運動が起こった。グランドって次に何が建つかわからない
ので要注意。。

>>54
もう千都の杜は換地処分は終わってますが。

>>55
グランドのあたりは一種低層地域です。
大体、容積率80%、建ぺい率40%で、高さ制限10mの地域で無理して作っても２階建てか
せいぜい３階建てのやたらと庭の広いマンションになります（笑
そんなもので利益を出せる価格設定といったら千都の杜の価格を超える超高級マンショ
ンになってしまいますからマンションを建てる業者はまず出てこないと思います。

>>53
たびたびかかれてますけど、相場という意味では千都の杜自身はそんなにかけ離れてはいないですよ。
鶴川、新百合ヶ丘あたりは普通に路線価の２倍で土地が売り出されてますし。

実際には多少値引きされるとはいえ、それでも２倍が１．２倍程度になるわけでもなく、がんばったところで
１．８倍位になる程度でしょう（それでも、100〜200万円引きだから体感的には結構引かれたように感じる）。

>>29では
住宅情報ナビなんかで見ると、
大蔵南東道路（鶴川徒歩１３分）で坪８０万円（路線価：１０．０万／１平米）倍率2.4倍
真光寺３北道路（鶴川バス８分？）で坪６４万（路線価：９．２万〜１０．０万／１平米）倍率1.9〜2.1倍
って感じで土地が売りに出てる。

>>39では、
値段（万円）広さ（m2）単価（万円／m2)　住所　　　　　　　H17路線価(万円／m2) 倍率
4695.7　　　134.91 　　34.80　 　　　　麻生区千代ヶ丘7 　　14　　　　 　 2.49
2800　　　　75.1 　　　37.28 　　　　　麻生区王禅寺西4 　　17.5 　　　 　2.13

↑このあたりの相場の土地だけでこんな値段で売れるはず無いよ。
新築建売住宅だってこれぐらいの相場。よく調べてみよう。

>>58
例えば、某有名なパワービルダーの新築。
真光寺１で土地158平米、建物92平米で3980万円
パワービルダーは建物は800万。
すると土地代は3180万。
3180/158=20.1万／平米
土地は坪当たり66.4万。
ちなみに真光寺１といえば>>29で坪64万という真光寺3より、もっと奥まったところ。

調べてみれば相場はやっぱりこんなもの。

今年春の千都の杜内、国有財産土地４４区画は、171平米〜346平米、
入札最低価格2400万円〜4160万円でした。実際に入札のあったのは、
１５物件のみ。因みに、171平米は3570万円、346平米は2830万円。
また、2400万円は204平米、4160万円は174平米。土地面積と価格は
全く比例しておらず、同じ千都の杜内でも、場所、向き、土台、周囲などに
よってばらばらです。因みに、悠々園交差点、公園緑地沿い角地は、
175平米3480万円で１件落札されており、現在、建物が建築中。
また、商船三井グランド側の高台５区画は、一般競売の時、2990万円
〜3540万円の土地が、不動産屋が落札したようで、3380万円〜4150万円
で現在売り出し中です。賢い人は、やはり一般競争入札で落札して安く入手
でき、業者から購入する人は、マージン１０数％と手数料を取られて高く
買うことになるようです。

>>60
年収の4倍くらいが適正価格っていいますから、
不動産に7000万、8000万なんて散財する人たちって2000万プレイヤーだらけなんだろうし、その辺してみれば
1000万やそこらの違いなんて手間賃くらいにしか思ってないでしょ。

逆に年収1000万前後で7000万、8000万なんて物件買おうとするような人たちは別の意味で金銭感覚麻痺してるからこれまた
1000万の違いなんてなんとも思わないだろうし。

第９期もそろそろ販売開始のようですが、購入希望者の方いらっしゃいますか？
情報交換しましょう！

＞＞６０さん
個人的な意見として、千都はかなり割高で、今後の資産価値として散財系の物件と考えますが、
年収の４倍に関して少々意見させてください。

年収の４倍に関してですが、年収によると考えます。人それぞれ贅沢度、余力が違いますので
一概に言えませんが、平均して年間６００万の生活費（食費、高熱費、娯楽費等　一式）
がかかるとしましょう（ややこしいので、ここでは税金は考えない）。
年収８００万の人は、２００万の余力
年収１０００万の人は、４００万の余力
年収２０００万の人は１４００万の余力　　・・・・
要は４倍の根拠が何もない。
一般的にと言っても年齢（主にローンの可能年数）、会社の格によっても
大きく異なる。年齢で言えば５０歳の人が貯金４０００万持っていて、あと４０００万借りたい
と言ってもそのときの年収とかで難しい場合があるし、３０歳の人が、貯金２０００万で年収は
それほど行かないまでも６０００万借りるのにOKのケースもある。また勤務先の格は大きい。
これも４倍の根拠が無い理由にもなる。

あと、千都に関しては２０００万プレーヤーはいないとは言わないが、推測の範囲では
「４０歳強、１２００万プレーヤー、購入に使った貯蓄３５００万」
ぐらい前後だと推定している（あくまでも推定ね）。まぁ大企業の課長レベルですね。
もちろん人により事情（親支援とか、貯蓄状態、年収）が異なるので参考まで。

あと、年収１０００万で、ここらの物件を購入するケースですが・・・・これも個人によって
全く状況は異なります。先にも書きましたが、ローンを組む年齢、若ければ今後の年収の
増加、勤務先企業の安定性（銀行から借りれる金額が違う）、会社補助（利子補給など）。
正直年収１０００万でも、条件が揃えば８０００万までならOKかと思われます。

いずれにしても、詳細の資産価値を見越して個人的に千都にのあの価格はちょっと手が出せない。

低調だった8期に比べると9期は興味を持つ人が多いようです。
毎週土日はかなりの人が見学に来ているように見受けられます。
家の作りは8期までと比べると上質のように思いますし、価格もあまり変わりません。
それでも決して割安ではないので、後は場所的な優位性と野村ブランドの安心感をどう評価するか。
結局は個人の価値観で決まるとしか言いようが無いですけど。

千都の杜 ( 第9期 ) の販売時期は当初7月下旬（予定）だったのが、次に8月上旬（予定）、さらに先週
から8月下旬（予定）に延びている。ＨＰに理由は書いていない。そう言えば、2期以降空き家が多かった
のに即日完売御礼を広告で掲げていたが、家具付きなどの在庫セールをする頃から、さすがに即日完売御礼
をうたわなくなった。やはり、値段が高いので、販売が思わしくないのか？。営業努力の時間が欲しいため
このままだと第9期の実際の受付は9月に入ってからになりそう。9期は、天井高が270cmと第一期当事の高級
仕様に少し戻っているようなので、>64　さんが書かれているように、8期までよりお買い得かもしれない。
そういえば第1期は、客寄せパンダだったので、天井高270cm、ヤマハのシステムキッチン、ＩＨクッキング、
ヤハマの食器棚、ヤマハのステレオ設備付きバスシステム・パウダールーム、セコムのセンターコントロール
機器標準装備など、グレードは一番良かった。それに比べると4期くらいからグレードは相当落ちていた。
9期は見学していないので、知らないけど9期のキッチンやバス・システムのメーカーはどこだろう？

>65
その他、標準装備として浄水器、食器乾燥機も付いていましたね。また、駐車場も電動シャッター付き。
玄関、廊下が大理石。バスルームも広かった。1期、２期の値段は南向きが7500万円〜1億円、北玄関が
6500万円〜7500万円くらいだったと記憶しています。

昨日第9期の数戸を見てきました。天井が高く全体的な高級感はまずまずと感じました。
ただし浄水器や食器乾燥機が標準装備になっている家は無かったですよ。
予算の関係か、引っ越す前から持っている人が多いからオプション扱いにしているのかは不明です。
あと一千万安ければ即決でもいいのだけど。

鶴川駅前の再開発ビルは、いつ頃完成するのか？どんなテナントが入るか？ご存知の方いらっしゃいますか？

モロ駅前の１Fはパチンコ。上の階は知らない。他はマンション。

土地代から考えて、家にかけられる金の余裕が違うんでしょうね。

６７さんも書いていますが、「あと１０００万安ければ」というところが
千都物件の本当の評価だと思われる。

妥当な価格、微妙に割高ぐらいだったら、立地とか問題物件以外は売れ残り
とかは普通出ない。ましてやあの雰囲気と建物で。買う人は買う。
逆に事実買う人は買ってるしね。
つまり、あの周辺土地代＋あの建物で割高と考える人が多いのだろう。

結局住宅も需給の関係で、総合的に割高なら売れ残るし、割安なら
即売れる。市場原理。

↑
そんないじめるなよ。
既に購入した住人がかわいそうだよ。
本人たちが納得して買っているんだからそっとしといてやれよ。

既にお住まいの方に伺います。
日常の買い物はどちらですか？付近にお店はないようですが、不便ではないですか？

>72さん
住人です。家から歩いてという範囲では鶴川１丁目交差点近くの生協、
また頑張って歩いて駅前のマルエツといったところでしょうか。
実際には小用は電動アシスト自転車で鶴川団地付近まで、まともな買出しなら
自動車で真光寺又はこどもの国のサンワまで行っています。
車なら両方とも10〜15分程度ですが、車に乗らない方には不便だと思います。
周りの方に聞いてもほぼ同様のようで、買い物は「自動車」が前提になると思います。

既にお住まいの方に伺います。
マイクーマの応募ただでできる箱おいてあるお店はありますか？
1000通くらいあるのでとても切手買えません。

>71さん
ありがとうございました。ところで、鶴川団地内でお薦めお店ってありますか？

>75さん
特にお薦めの店はありませんが、日用の必需品ならだいたい揃うと思います。
また、電動自転車があれば、鶴川駅・柿生駅周辺のお店に行くのも便利なので一考されては？

千都の買い物の便ですが・・・ぶっちゃけ一言で不便ですか？

欧米のように買物は車で週末まとめ買い。
環境重視の人間らしい生活してますので不便さは苦になりません。

７７です。
そうですか・・・。
今後の発展に期待と言う所ですね。
ちょっと懸念している所が、年を取ってからのことですね。
（足腰弱くなったり、車運転できなくなったり・・・・）

千都を売却して、利便性の高いマンションへ移り住むことを前提に
考えればそれはそれで悪くないですからね。

あとは、売却前提で購入した場合の資産価値ですね。

いずれにしても今後の発展に期待ですね。

売却前提なら別の場所を探したほうがいいんじゃないですか？
千都は静かな環境で住みたい人向きで、資産価値を気にしながら住むには向かないと思うよ。
人口も減少して、どこの土地も将来値上がりするとは言えない昨今。
資産を維持したいなら、多少狭かったりマンションになっても、もっと大都市で駅近の物件を探したほうが良策。

７７です。
＞千都は静かな環境で住みたい人向きで
今はまだ若い（３０前半）ので車、駅徒歩、坂は気にならない
のでこのような環境の物件が良いかな？と思っています。

＞資産価値を気にしながら住むには向かないと
移り住む事を前提に考えているわけではなく、もし自分にとって住み難くなった
場合、当然売却する話が出てくるわけで、その際将来の事を考えて資産価値まで
考慮すべだと思っているのですが。

＞資産を維持したいなら、多少狭かったりマンションになっても、もっと大都市で駅近の物件
これに関しては、「資産価値」だけの観点を考慮すればの話ですよね。であれば
正解ですが、何も「資産価値」だけで物件を検討しているわけではないですから。
逆に資産価値だけであれば正直今検討している物件で千都は一番に外しますよ。
正直割高と感じていますから。
割高で、将来の資産価値が見込めないと感じている千都を候補の一つにしている
のはそれ以外の魅力（雰囲気とか閑静さ等）を評価しているからです。

80です
棘のある言い方になっていました。ごめんなさい。
私も千都は魅力的な物件と思ってます。が、将来の資産価値だけを考えると？？？です。
売却前提と書いてあったので、数年住んだだけで代わる予定なら目減りが大きくなる可能性があると
言いたかったんです。
将来というのが老後とゆう意味なら、良い物件だと思いますので。

>>75さん
鶴川団地商店街だと、中に入っているスーパーは自然食品系がいっぱい。
ケーキ屋さん（というよりお菓子屋さん？）もおいしいお菓子がいっぱい。酒屋さんは珍しい日本酒がいっぱい。

生協もあるし、食費に糸目をつけないで自然食品系や手作り系の食材にお金をかける人にはいいお店
がいっぱい。

逆に言うと、あまり安売り店は無いですね。
お花屋さんもいわゆるフラワーショップというより園芸店に近いお店が多いような感じです。
あと、舶来の食材なんかは鶴川のお店では手に入りにくいですね。
洋服の買えるお店も少ない気がします。ユニクロはありますが。

健康意識の強い人で、ブランド物とかに興味の無い、普通の生活にかかるものにお金をかける人にとっては
住みやすい街です。いわゆるスローフード派にはお似合いですね。

逆に、ディスカウント店やスーパーの安売りが大好きで、普段の生活費を削ってでも最新のブランドバッグや
ブランドの服を着たい人にはあまりいい街ではないでしょう。

千都の杜といえば、
ＩＨクッキングヒーター、食器洗浄機、浄水器
ヤマハのジェットバス（イルミネーション・浴室暖房乾燥機付）
１，２階ともウォシュレット
などなどの最新設備機器を期待します。

せっかく９期の南雛壇の発売を待っていたけれど、あの貧相な設備では買う気が失せてしまいます。
ある程度の出費をしてもあの町に住みたいと思っていましたが、野村不動産の裏切りに失望しました。
今の生活レベルを下げてまで転居を考えることはできません。
もう住んでいる人は幸せ者ですね。特に１期の方々。

高級ではありませんが、輸入食品は多摩境のコストコに買出しに行きます。買ったこと無いですけど、お肉やスモークサーモンなども大量売りなので、冷凍庫ストックできます。季節の野菜は千都の杜内の無人販売所や鶴川郵便局裏のJAなんかで買ったりもします。ちょこちょこしたものや魚は会社帰りにマルエツです。ちょっとしたものは生協行ったりします。
引っ越し前はスーパーの近くに住んでたので千都は不便だなと思いました。今はここの生活スタイルになれて工夫してるので、特に不便ではないです。

あえて言うなら、せめて鶴川駅近辺か鶴川街道沿いにおいしいパン屋さんや禁煙席のあるCafeがあれば嬉しいんですけど・・無いですね。。

>>85さん
季節の野菜は千都の杜内の無人販売所....ってどのあたりでしょうか？

地場の野菜を食べ、スローライフな生き方・・
あの、吉田茂の懐刀、白洲次郎も愛した街だから
そんな鶴川もいいのです。

最近海外赴任から帰国し、小田急沿線の戸建て購入を考えています。
しかしながら、仕事上、数年後また海外勤務になる可能性大。
その場合、（単身赴任でなければ）購入した家は貸家に出すことになるのですが、
例えばここ（千都の杜）で貸家に出した場合、借手は簡単につくのでしょうか？
戸建ての借家事情に詳しい方、いらっしゃいませんか？

ここ近隣で賃貸に出すなら、急行の止まる新百合もしくは町田の方がベター。
もっと言えば駅徒歩１０分圏内の分譲マンションのほうがいいかもしれない。
同じ予算でマンションならもう少し都内よりで検討できると思いますがどうですか？
あまり的確なアドバイスではないですが参考までに。

あと、正直千都は割高なので単に他の鶴川物件と比べると購入金額に対して思ったより
高い賃料が取れない可能性もあると思われる。

>>88さん
私も>>89さんに同意します。
というか、賃貸に出す可能性が高いなら戸建は何所でも不利。それはたとえ新百合ヶ丘や町田で家を買った
としても同じようなもの。大体、市場が小さいから相場もあってないようなものだし。
どんなに立派な家でも登戸以遠で月20万円以上の値付けをしたらなかなか借り手は現れないと思います。

とりあえず調べてみると、鶴川でも、新百合ヶ丘でも駅徒歩15分〜20分位の100平米で15万弱。
とにかく、借りようという人の絶対数が少ないので千都の杜や新百合ヶ丘周辺のような割高な物件でも
面積や投資額に比例して家賃を取ることはできません。140平米の家に住んでも、おそらく18万程度で借り手
がつけば御の字でしょう。

やっぱり賃貸を考えるならある程度回転率もあり、ビジネスモデルも確立している都心マンション
にしたほうが良いでしょう。都心湾岸の3000万円台60平米のマンションでも平気で月20万とかで募集し
ても埋まりますし。

このように収益という点で見れば戸建は圧倒的に不利です。
結局のところ、戸建ってのは不動産そのものを買うというより、家族との思い出を刻み込む自分達だけ
のキャンバスを買うと言うことに余分にお金を払っているわけで、だからこそ環境とか街並みとか絵の中の
背景たる要素が恵まれることに高いお金を払うわけです。逆に、そのキャンバスの前を離れなければならな
い宿命の人にとってはあまりメリットが無いのではないかと。

どうしても一時的に借家にすることも想定したうえで、この地域で家を買いたいならまだ借り手の
つく15万位の家賃でもまぁ納得できる、4000万〜5000万そこそこの駅徒歩圏の、鶴川の中では中の
上、新百合ヶ丘なら丁度中位の家を買うというのがこの地域ではコストパフォーマンスが良いかと
思います。

セミ多すぎ

>86さん、
悠々園の近くに２つあります。営業時間(?)にはのぼりが立つので分かると思います。

鶴川に以前住んでいました。今の住宅を購入する際、改めて鶴川を検討しましたが結論ＮＧ！
歳をとって車も運転できなくなったらどうしよう！！というのが理由です。
本当に小田急は開発がうまくないですね。千都の杜、緑山、野村の分譲地、広袴、鶴川団地、みんな陸の孤島。
議論をされているとおり駅前を開発しても何ら利便性に乏しいと思います。
資産価値という意味では、千都の杜と同じお金を使うのであれば、新百合ヶ丘を狙うべきでしょう。
でも、どなたかがおっしゃられたとおり、スローライフということで割り切るのであれば、
鶴川はベストかもしれません。

「資産価値」を考えずに不動産を購入する事ほど
リスキーなことは無い。
余程お金が余ってて購入額のほとんどをキャッシュで
払えるぐらいならいいと思いますよ。

個人的には万一の時の流動性、資産価値、そして子供への
相続（安いものより、高いもの）を考えますね。
流動性の観点から言えば、新宿、渋谷等へ20分以内でいける
急行停車駅の駅前のマンションが良いと思います。
私的にマンションは要りませんが。

隠居してスローライフを味わうなら、中途半端かな。
私なら伊豆とか、箱根にもっと出やすい場所を選びますね。
一応千都は小田急沿いなのでその点ではまあまあと思いますが。

>>93
千都の杜、緑山、野村の分譲地、広袴、鶴川団地を「小田急」の開発の成果と見るのは小田急がかわいそう。

小田急のせいにするなら、薬師台、森の丘とかのあたりの反対側では？
千都の杜そばでは、今は小田急不動産が鶴川６丁目で分譲してるけど、そもそもこれは幼稚園の跡地でやってる
だけで、もとは公団の分譲地だからちょっと違うし。
もっとも、最近の鶴川一帯の開発ラッシュを見ると、あながち失敗とも言い切れないのかも知れないと
思い始めてますが。お店もだいぶ充実してきましたしね。ファミレスだけじゃなくて、おいしいレストランや
お蕎麦屋さん、ラーメン屋さん等思いのほか充実してます。コメダ珈琲店なんかも出来ましたし、これからに
期待です。

ちなみに、車が運転できなくなったら云々で心配されるのであれば新百合ヶ丘でも一部の駅前物件を除いて
状況はまったく変わらないと思いますが・・・。
当然駅前だと値段は千都の杜なんかよりも高いわけですし、同程度の価格帯で戸建となると、坂が多いのは
新百合ヶ丘も似たようなものか、道も今となっては狭いところが多いですし年をとってからの運転の厳しさは
それ以上かと。

一応、鶴川は古くは公団主体で開発されたせいか、小田急線の北側に限っていえば道は住宅街の中でも
余裕をとってあって広いところが多いですし、千都の杜はさらに道幅は余裕がありますし。

麻生区全体として道路の道幅が狭いところが多いですし、それこそ幹線道路のはずなのに町田市の住宅街の中
の道くらいの広さの道しかないのががっかりな場合も多いので、私の老後と、妻の今のドライブのリスクを考
えて私はパスしました。

ここら全体的に、デベロッパーと行政の開発があまり上手く行っていない地域
という感じでしょうか？
小田急云々というよりも。
確かに、千都内はともかく、周辺道路、新百合も駅から徒歩１０〜１５分圏内にも
ちょっと路地に入るとすれ違いに困るぐらいの道路が各所にありますよね・・・。

横浜もそうだが、この辺りに住むなら「多少の坂」はしゃーない部分だと思われる。
坂がきつい、緩いは人それぞれなんで。
千都の坂に関しては個人的には老後厳しいと感じた。

道の広さに関しては結構重要。なぜならなかなか改善の機会が無いから。
そこそこの幹線道路（交通量の多い道路）は歩道付きが望ましい。
少々奥まった道路でも速度落とさずに
すれ違いができる程度の道幅６．５Ｍぐらいかな？は欲しい所。

千都内は大丈夫だが、千都外の周辺とか、新百合、柿生もその点はちょっと厳しい。

幹線外れても道幅に余裕がある地域とはたとえばどこの街か？
北海道？
都心ならもっとごちゃごちゃだぜ。

なぜ極端に北海道とか都心？今千都の話でしょ？
千都ように周辺都心から離れたベッドタウンで、前にも出ているがゆったりした生活
を送ることを大きな目的としている街。
という観点で議論していると思っているのだが。
同じ価格帯の都心のマンション、狭小３Ｆ建てと千都の様なベットタウンに住むのとは、
購入層の価値観も異なり、同時に求められる環境も違うと思うのだが。

また、９８さんも「もっとごちゃごちゃ」とおっしゃっているように、
否定論の貴方も少なからず「ごちゃごちゃ」感をもっていらっしゃるようですね。
確かに都心に比べたらごちゃごちゃ感は少ないですよね。

鶴川は千都内部以外道が雑然としているということでよろしいか。

>>100
それは柿生、新百合ヶ丘とかの川崎側の話でしょう。鶴川周辺にはあまり当てはまらないかと。
町田市は比較的積極的に都市計画道路の整備を進めていると思います。
まず、開発の初期の団地及び分譲地の造成を公団が行ったことで、古い住宅街でも道路幅が広く、
整然と整備されており、それがその後の電鉄系や三井や野村といった大手による開発でも受け継
がれています。その結果、バスが通るような幹線道路はほぼ１００％並木付きの歩道がついており、
住宅街の中でも６ｍ道路が当たり前となっています。

問題は川崎市北部のインフラ整備が遅れていることにより、そうした地域とつながる道路の整備が
神奈川県側で滞っていることでしょう。

実際、世田谷道の拡幅や、広袴・栗平連絡道、真光寺・黒川連絡道、川崎市岡上地区など、町田市側までは
積極的に道路を整備しても川崎市側の北部軽視のインフラ整備でその先が駄目というケースは多々あります。

新百合ヶ丘・柿生周辺の古い住宅街などでもこの傾向は続いており、バス通りなのに町田市で言うところの
住宅街並みの広さしかないところもあり、それが交通を不便にしています。

そういう意味で、>>97さんの観点から行けば、私の選択肢から柿生・新百合ヶ丘・百合ヶ丘といった地域は
候補から外れました。

千都はそういう鶴川周辺地域のゆとりのある都市計画の流れを汲んだ街づくりをしていると思います。
ただ問題は川崎市側への地域圏の広がりが無いので、そういう意味では現在のところ鶴川の中でも場末感は
否めません。

新百合ヶ丘や五月台、栗平まで町田並みの規格で道路が整備されれば千都の杜側に鶴川の利便性のいい地域の
重心が移動するのでしょうけど、現在のところやはり重心は鶴川１，２丁目とか、大蔵とかの町田駅に近い側の
地域になっているのが現実です。