阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-10-14 00:49:00
『家の売却に成功したら自社の物件（分譲地や建売やマンション）を買ってくれる客』
の仲介手数料分を優遇するって事でしょ？ 普通に営業のモチベーションに影響無いと思うが。
買い手の手数料は、買い手が利用した仲介業者に支払われるわけだし。
少なくとも何の脈略も無く苦し紛れの100万割引とか新価格とか苦し紛れの販売方法よりは
お互いのメリットがわかり易くまともでは。
土地はあと1000～1100区画ぐらいで、残りがマンションのようですね。
正直800～900区画ぐらいに減らして、その分ゆったりした敷地を
増やしたほうがロケーションや地形を考えるとウケルと思うが。
それは私も思います。あそこまで登るなら法地を含まない有効面積で平均70坪は無いと魅力が感じられません。阪急不動産が分譲再開してから区画割りしている町丁目は、幸和不動産が倒産する前に造成を手がけた町丁目と比べて軒並み小さくなってクォリティが落ちてしまっています。これから区画割りするエリアは、以前の有効面積60～120坪・平均70坪のクォリティに戻して欲しいです。
東3丁目は高圧線に近いのがちょっと難点だったけど、旗ざおや斜面を含まない
平坦な整形地で80～100坪の土地が結構あった。
あそこは90年代の造成で区画割りまですんでいたからかな。
新しく造成された西4丁目は、純粋な75坪以上で綺麗な整形地の土地は殆どなくなった。
もっと街中にある小野原西ですら80坪クラスがあったのに。
山を切り開いた彩都のUR分譲地も75坪以上けっこうある。
西4丁目の北側の街区は、もう造成が完了しているのに販売開始しませんね。
阪急オアシスがオープンしてから、それを売りに販売開始する予定なのかも。
逆転の発想で、平均80坪以上（15m×18mを基本）にしたほうが売れるね。
なぜなら今京阪神エリアで梅田まで公共交通機関45分以内
（徒歩、バス、乗り換え、待ち時間、電車などのコミコミ総合計時間）で出られる条件で、
平均80坪以上の大規模分譲地ってたったの一箇所も無いから（ブルーオーシャン）。
一方で同じ条件で60坪クラスの分譲地は腐るほどある上に、多くの既存大規模分譲地の
仲介土地もライバルになるので、競争が激しいし客の奪い合い（レッドオーシャン）。
平均60坪の分譲地と平均80坪の分譲地ってそんなに変わらないようで、
実は天と地ほど差があり、分譲地としてはまるで性質が異なる。
平均60坪の場合は、限られた画地のみが条件が良い土地となり、土地の格差が大きく
条件の良くない土地の割合が多い分譲地となるが、奥行きが18mの80坪になると
殆ど全ての土地で1階も日当たり万全の家を建てられるので、南向き以外の土地も
好条件の土地となり、全体で見ると土地の格差が少ない分譲地となり販売しやすい。
一般的に土地小さいほうが、坪単価は割高になります。
土地が小さくても造成費用（擁壁工事、上下水道や都市ガスの取付管）はそんなに変わりませんから。
例えば角地で100坪と60坪では擁壁（2辺）はせいぜい7～8m分しか違いません。
道路比率も区画数を増やしたほうが大きくなるので、土地が小さいほうが効率が落ちて割高になります。
つまり平均坪数を大きく設定した分譲地のほうが、坪単価で見ると割安で提供しやすいと言えます。
まぁ南ひな段造成の場所なら、北向き土地で６５～７０坪でも
冬至南中で日は1階にぎりぎり入りますよ。
まぁ南中なんてほんの一瞬で、実際はもっと低い位置にある事が殆どなので、
ある程度面積があっても日当たりが良いとまでは言えませんけどね。
眺望＆冬の日射取得を考えると・・・
南向きは60～70坪でじゅうぶん。北向きは100坪が望ましい。
わざわざ山登った立地で日当たりが悪かったり景色が見えないなんてイヤ
去年の後半に約75坪・坪単価40万弱で4～5区画売りに出てた
山手台西2丁目の土地って結局どうなったんですかね。
不動産のちらしや広告では本当の取引価格はわかりません。
分譲地購入の際は、言い値で買うのではなく実際の相場
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeServlet?ARC=2821410...
を参考にして価格交渉される事をおすすめします。
久しぶりに山手台を訪れましたが、西4丁目で色んなHMが分譲していて家も増えて結構賑わっていました。
前回来た時は未だ殆ど家が建っていなかったので、街並みの変化に少し驚かされましたね。
ただ、北側にはまだまだ広大な土地が残っているので、これからあれだけ分譲するのは大変だなぁと・・・
集合住宅予定地もあるようですが、このご時世にバス便で分譲マンションは厳しいように思います。
URに転売して新築の賃貸マンションにしたほうがいいような・・・
平地で駅徒歩圏でも、ちょっと遠い（10分以上）と苦戦してますもんね。
山本新池公園の池の横にマンション建設してますね。
長尾小学校の横のジオ（ジオグランデの南）計画はどうなってるのかな。
中止？ 延期？
最近の山手台は彩都に、話題性や力の入れようでも負けてる。
彩都に負けるな山手台。昔のこだわりとクォリティを取り戻せ。
http://kiyou.kobe-du.ac.jp/08/report/08-01.html
http://kiyou.kobe-du.ac.jp/08/report/08-02.html
http://kiyou.kobe-du.ac.jp/08/report/08-04.html
http://kiyou.kobe-du.ac.jp/08/report/08-10.html
http://www.ur-net.go.jp/nagomilife/takuchi/CM/maitamon/cm_maitamon.htm...
山手台の阪急不動産関係者は、ここのこだわりっぷりを少しは見習いなさい
現地見学必須！
山手台は年数を経るにつれてどんどん当初のこだわりがなくなって、
最近は何の変哲も無いごくフツーの分譲地化しつつありますからね。
妥協の産物というか、悪い意味で小さくまとまってしまった。
現実路線も仕方無いけど、意欲作・夢のある街も見たいですね。
>>659
まいたもんは、てらいけプロジェクトも始まるようですね。
ttp://www.maitamon.jp/workshop/images/report/20091214.pdf
一連のプロジェクトの半端無いこだわりは、最近の住宅街では間違いなく日本一だと思います。
今の時代に68区画に対して1600件（みついけプロジェクト）と驚異的な倍率の応募があったのも頷けます。
それにしても土地代が相対的に高い大都市近郊の場合、支払い額が同じでも（例えば年200万）、
分譲と定借では街並みはまるで別物になるって事ですね～。
土地が分譲（所有権）だと建物が激ショボになり、敷地もゆとりない街並みになってしまう･･･。
全区画（50～100区画）で眺望＆夜景を確保した夜景特区を希望！
坂道の勾配がきつい北部はそれしか売りが無いんだから是非やってほしい。
その為の職人的な区画割りがプロの技の見せ所。
ガーデンシティ舞多聞で超絶人気なのは、
プロジェクト関係（みついけ、てらいけ）に限っての話だよ。
プロジェクト以外の普通の分譲地は、別にさほど売れているわけでなく
まだまだ大量に売れ残っている。
まぁ舞多聞はバス便のニュータウンなのに徒歩圏に大型店舗があって
生活そのものは意外に便利なので、勤務先が大阪CBD地区ではなく
神戸CBD地区なら、悪くないと思いますが。
確かに最近の山手台は昨今のありきたりな普通のニュータウンと同じ街並みでつまらなくなってきていますね。
ここはひとつ全国のニュータウンのどこにも無い今までに無い街並みをつくってほしい。
例えばだけど、山本なんだから植木産業とコラボして、植木技術や造園技術を駆使した一般的な緑豊かとされるニュータウンとも比較にならないほど植木が多く緑に埋め尽くされた街区をつくるとか。
イメージ画像
http://blogimg.goo.ne.jp/user_image/26/cf/360e95709d177641c54c7d74e278...
http://blog.goo.ne.jp/rico914/e/cd2eb0c55784fec248cde4b388fefff1
宝塚も、つぶれかけのゴルフ場や１回潰れてる（破綻処理）ゴルフ場多いですよね。
だから宝塚でも、ガーデンシティまいたもんみたいに潰れかけのゴルフ場跡地を買い取って、土地を広々使った自然派住宅街あればいいのにね～。
用途地域が調整区域でも、ゴルフ場として利用されていた時期より環境をよくする計画なら、開発は市議会でも許可されるでしょ～。
山手台と直線距離で200m・600mしか離れてない大宝塚GCや
けやきヒルCCは何年か前に破綻を経てますね。
ゴルフ場とか霊園ってそこそこ大きいニュータウンなみの面積ありますね。
>>665
目先の事考えて、売りやすくする為に土地を小さくしたのがあかんかったね。
梅田18km圏では、大規模新規分譲地で全区画200㎡以上（法地含まない有効宅地面積）
平均70坪の基準を満たすのはここと潮芦屋だけだったのに、分譲再開後はあっさり
その拘りを捨てて逆に全体の価値を貶めた。
兵庫県企業庁はミニバブル＆崩壊を経ても、土地面積に対する拘りは維持している。
http://web.pref.hyogo.jp/contents/000139512.pdf
民間よりも行政のほうが、土地開発に関してはまともなのかも。
平均７０坪でやってたら、もっと売れ残ってると思う。
平均有効面積７０坪を維持したら、短期スパンで見たら販売ノルマこなすのは
難しくなるけど、街並みの格とクォリティは維持される。
長い目でみると、そっちのほうが資産価値が担保されるでしょうな。
> 街並みの格とクォリティは維持される。
売れなきゃ意味なし！
>>666-667
宝塚でゴルフ場と宅地開発と言えば、宝塚ゴルフ倶楽部の「450億円の＊＊の土地」が有名ですな。
http://www.shihoujournal.co.jp/plaza/091001/aera8.jpg
＞住宅が近くまで迫っている宝塚ゴルフ倶楽部。
＞左の奥のほうに「＊＊の土地」がある。
＞関西では手のつけられていない最後の高級地だという。
http://www.shihoujournal.co.jp/plaza/091001_2.html
＞この宝塚ゴルフ倶楽部所有の土地(法地、傾斜地)の隣接地を買収して
＞土地の境界を移動させようとしたのがエーコー産業です。
＞住宅地として人気のある地域の広大な土地ですから成功すれば巨額な利益が見込まれます。
＞このエーコー産業に資金を投下したのが兵銀ファクターであり日本新都市開発です。
＞日本新都市開発は千葉県本納に倒産した青木建設が資金を投下していた住宅開発地の受け皿予定企業でした。
＞本納の開発地の巨額な不良債権は後に青木建設ＯＢが横浜に設立した会社に低額で売られたと聞いています。
＞この話をしていたのが最近逮捕された岡田興産の森本氏と事務所を共同で銀座に持っていた
＞古い不動産業者さんです。
＞この兵庫の宝塚ゴルフ倶楽部隣接地に日本新都市開発が結果的に投下した金が450億円と聞いています。
＞宝塚ゴルフ倶楽部との訴訟が終わるとほどなく日本新都市開発も倒産しました。
劇場版涼宮ハルヒの消失には、西宮北高校周辺の景色が実写・CG・セルで沢山描かれて
いるけど、苦楽園二番町・三番町付近の町並みは本当に美しい。
駅から遠い急な傾斜地だけど、それと引き換えに得られるものも大きいな、と聖地めぐり
をしていて痛感する。
散々既出だけど、山手台にはデメリットを克服する魅力が無く、全国どこにでもある
ニュータウンになってしまってて、今後どうして行きたいのかも見えない。
山手台の北部のような山の斜面地を検討する人々が求めているのは、
眺望や日当たりや土地の広さや緑に囲まれた環境だと思います。
不便を承知で山の斜面に住むのに、隣の家とぎりぎりだったり、日当たりが
悪かったり、眺望が全く無い家は、魅力的では無いですよね。
だからまずは、眺望や日当たりを犠牲にする区画割りはやめて、多くの
区画で日当たりや眺望を望める設定にするのが魅力を高める第一歩だと思います。
>>674
言いたい事はわかるけど、ちょっと美化しすぎだよ。
三番町の大丸土地の所とか四番町の上部とか、道路もボコボコでガケ崩れ寸前で悲惨だよ。
四番町の東側は、開発がストップして砂地がむき出しの無残なハゲ山になっている。
苦楽園もバス停がわの五番町（新しいほうの成金趣味の擁壁の五番町は崖地だし微妙）
や一番町、二番町ならまだいいんだけど、三番町、四番町は本当に不便。
それなのに最近は大きい家が売却されると、必ずミニ開発されてる・・・。
六番町はニュータウンだし。
苦楽園の一部も含め50年以上経過している山の斜面地の住宅地が良い感じに見えるのは、庭などの木々が
大きく成長して山に馴染んでいるのと、コンクリートの擁壁が少ない（昭和40年代以前に
開発された分譲地は、不適格擁壁だけど石積みが多い）ってのが関係あるでしょうな。
それと、そもそも50年以上前は自家用車なんて殆どなかったから、不便な山の斜面は
今以上に僻地で、そういう立地で分譲するには、土地の広さが何よりも重視された。
50年以上前は、阪神間の駅徒歩10分圏でも坪単価が大卒初任給一か月分以下だったから、
バス便の山の斜面にいたっては今の別荘地なみに安く、大きい土地も供給しやすかった。
土地が広いから植えられた木の本数が今のニュータウンとは比較にならないほど多く
（風致地区だから最低30％以上の緑地を確保する必要があり、造成する場合も元から
ある木のみやみな伐採は禁止）、林のように成長して数十年を経て美しい街並みに繋がっていると。
結局、山の斜面地の分譲地が年月を経て美しい街並みになるかどうかは、区画割り団塊での
土地面積の大きさが一番重要って事ですな。
>>676
ハルヒの教室から4番町の端の方は見えませんので...という話は置いておいてですね、
>それなのに最近は大きい家が売却されると、必ずミニ開発されてる・・・。
地区計画とか立てておけばよかったのに後の祭りですね。っていうか、あの立地で
ミニ開発してそれを買う客もどうかと思う...
>結局、山の斜面地の分譲地が年月を経て美しい街並みになるかどうかは、区画割り団塊での
>土地面積の大きさが一番重要って事ですな。
そう、そうなんです。今の分譲地でこれを見越してやっている所は皆無に近いんじゃないかと
思います。苦楽園番町は土地面積が大きくて風致地区だったからこそ、年月を経た今でもあの
評価額になっているわけで。
それを考えると、散々既出ですが宝塚山手台で区画割を小さくしていっているというのは
大失敗ではないかと思うのです。
この掲示板って、街の人口の割に書き込み多いね。
きっと、ここの土地建物を高値で掴まされた住民が必死になって書き込んでいるんだと思うけど。
資産価値（街並みとクオリティ）を守るために頑張っている姿が哀れだ。
最初の頃の山手台（90年代半ば）は、坪90～100万で分譲された。
平均70坪なので、土地だけで平均6300万～7000万。100坪以上の土地も
結構あり、建物付きで1～2億の家もいっぱいあった。
当時高いお金払って買った層は、怒っているかどうかはわかりませんけど
山手台がだんだん拘りがなくなって、売りやすさ重視の路線に変更されて
やっつけ仕事化しつつある現状は、残念に思っていると思いますよ。
まぁ当時買った層は、一次取得者は案外少なく手持ちの不動産も結構高く
売り抜けた人が多いでしょうから、値下がり分ほどは大損してない人が
多いのかもしれませんけどね。
山手台は、阪神間ではおそらく大阪平野を見渡す事が出来る最後の大規模開発になると思いますが、
（小規模は今後もちょこちょこあるでしょうけど）やり方次第ではすばらしい街並みをつくることも可能な
最後の貴重なロケーションを、どんどん妥協だらけのありきたりな分譲地にして無駄に消費しているのは
もったいないし残念ですね。
阪急は南海を見習って、既存の旧阪急分譲地に対するサポートに本腰を入れるべきである。
http://sankei.jp.msn.com/economy/business/100107/biz1001072345038-n1.h...
それこそが沿線価値の向上に直結する問題。
ちなみにこの狭山ニュータウンってのは、近畿有数の高額納税者が多い町だぞ。
長者番付 近畿地方 総合番付
1位 豊中市東豊中町
2位 豊中市緑丘
3位 芦屋市山手町
4位 吹田市千里山西
5位 大阪市北区西天満
6位 神戸市東灘区御影山手
7位 芦屋市朝日ヶ丘町
8位 芦屋市六麓荘町
9位 神戸市東灘区向洋町中
10位 神戸市東灘区住吉山手
11位 尼崎市塚口町
12位 吹田市江坂町
13位 神戸市東灘区西岡本
14位 豊中市新千里南町
15位 大阪市阿倍野区北畠
16位 芦屋市岩園町
17位 芦屋市山芦屋町
18位 吹田市青山台
19位 箕面市箕面
20位 大阪狭山市大野台 ←狭山ニュータウン
21位 芦屋市三条町
22位 芦屋市東芦屋町
23位 尼崎市武庫之荘
24位 奈良市登美ヶ丘
25位 豊中市上野東
26位 西宮市甲子園口
27位 吹田市古江台
28位 豊中市新千里北町
29位 大阪市住吉区帝塚山中
30位 大阪市中央区北浜
庶民でも楽に購入できる価格、土地建物付きで３５００万以下にしてもらえるとありがたい。
さすがにそれは無理かと。
http://www.nankai.co.jp/company/csr/kankyou_report/pdf/kankyo2008_all....
南海電鉄 環境社会報告書 2008 5・19ページより
亘 ――現代の移動手段としては長くマイカーが主流になっていますが、ここへ来てより環境にやさしい公共交通機関を利用しようという流
れが出てきています。私どもが一番気にしているのは、お客さまを乗せずに走らせると環境によくないということ。一車両にたくさん乗っ
ていただくほど環境にいいし、事業面からも有り難い（笑）。
■ 安全に配慮した車両の導入
http://www.nankai.co.jp/company/csr/kankyou_report/pdf/kankyo2008_all....
南海電鉄 環境社会報告書 2008 5・19ページより
亘 ――現代の移動手段としては長くマイカーが主流になっていますが、ここへ来てより環境にやさしい公共交通機関を利用しようという流
れが出てきています。私どもが一番気にしているのは、お客さまを乗せずに走らせると環境によくないということ。一車両にたくさん乗っ
ていただくほど環境にいいし、事業面からも有り難い（笑）。
■ 安全に配慮した車両の導入
ﾋﾟｸﾄﾘｱﾙ臨増P21 にて
山部（南海・鉄道営業本部長）より「小林一三(阪急)さんが描いた私鉄のﾋﾞｼﾞﾈｽﾓﾃﾞﾙが限界に来ていると思います。
「他の鉄道と決して単純比較するなということであり、近年における大手民鉄のダイヤ改正は一見すると利便性が上
がっているようで、基本は運転本数削減によるコスト抑制が前提になっているから、不便になっている局面が少なく
ありません。それだけになると社内の士気は落ちますが、その連鎖に陥ってしまってるのが阪急とも言えます。多く
は語りませんが。」
山本の山手地域（山手台、山本台、平井山荘その他）、キチガイ売国議員を選ぶ愚民そのもの。
http://www.youtube.com/watch?v=ZEIrSO3i6Hs
http://www.youtube.com/watch?v=tDUJXki6dKo
http://www.youtube.com/watch?v=6-82wo7UNB4
http://www.youtube.com/watch?v=fyMgG9xIvL4
http://www.youtube.com/watch?v=Mk09AwAyEeo
２０１０年２月１０日阪急山本駅前
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9686793
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9684069
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9686793
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9684400
スタートは京都
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9670692
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9678279
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9678453
どうでもいいけど、家電100万プレゼントとかぜんぜんエコじゃないよねｗｗｗ
エコを謳うなら、植木100本プレゼントとか（庭とグリーンベルトに強制植樹！）、パナソニックの電動アシスト自転車プレゼントして車の利用機会減らす提案したほうがいいんじゃないの。最近も山手台の幹線道路で死亡事故あったらしいね。
人口がとんどん減り現役世代が減る時代に、都心から20kmの山の斜面の土地の価値が
上がる可能性なんてゼロ。
だから損しないのは無理だから、できるだけ買い手の損が少なく抑えられる方法が
今の時代には求められている。
そうすると、売り手は土地資産をもとに安定収益を得られる（売れない土地の塩漬けが防げる）、
買い手は同じ予算でより良い家が建てられる（土地の値下がりを気にせず大きい土地に住める）、
定期借地権がウィンウィンでベストという事になる。
規模が最低5ヘクタール以上（10ヘクタール級が望ましい、街並みが小さいと魅力が半減）で、
土地区画平均がじゅうぶんな庭と緑溢れる木々を確保できる100～200坪で、大阪平野の眺望が
得られる定期借地の街並みが設定されれば、この不便な立地でも申し込みが殺到するだろう。
>土地区画平均がじゅうぶんな庭と緑溢れる木々を確保できる100～200坪で、大阪平野の眺望が
>得られる定期借地の街並みが設定されれば、この不便な立地でも申し込みが殺到するだろう。
借地代はいくら？
５万以上なら意味ないよ。
