阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

失礼。

アンカー打ちで、こちらも間違えてしまいました。
正しくは　>>277ですね。

こんにちは。山手台の建売も検討し、見学会にも参加したものです。
スレ主さんのご希望物件が案内センター近くの比較的駅近の建売と考えてレスいたします。
あくまで私見ですが、私の見た利点と不利点をあげてみますね。

【利点】
・眺望が良い（高台・急斜面なので当然ですが）　神戸・六甲まで見渡せます。花火大会もｗ
・街並みが揃っていて美しい。
・国道・駅に比較的近く、交通の利便性。
・建物本体がかなりお洒落目に作ってある。

【不利点】
・土地の強度不安。
・団地内幹線道路が奥の山まで続いており、普段から交通量が非常に多い。
　また、販売センター近くでも横断歩道がなく危険。（カーブがある）
　週末には暴走族や走り屋がたむろする。
・国道までが混む。国道に出るとさらに渋滞。
・未だ生活に必要な施設の誘致が出来ていない。
　大型スーパー用地をセンター近くに確保してありますが、誘致の見通しなし。
　もし誘致できたら、周辺がかなり混雑します。
・そしてお値段強気すぎ。

他にも新興住宅街ならではの利点・不利点、多々あるとは思いますが、山手台に関しては以上です。

＞283さん
このエリアに関してはその理論はあながち当てはまらないと思います。
駅近平坦地は商業地も混在して、どちらかといえばごちゃごちゃした街並みです。
眺望や閑静さを売り物にした「高級住宅街」をイメージして造られています。
実際どうなるかは今後数十年たたないとわかりませんが…

２８４さんは検討されて、結局やめられたんでしょうか？　それとも保留でしょうか？
銀行、郵便局、スーパー、医院、薬局、店舗などの生活施設が全く無いのは、確かに
手痛いですよね。かといって団地のメインストリート沿いにつくれば、交通事情が
さらに悪くなる恐れが高いですから、どうしようもないですね。
町の構造上の欠陥でしょうか・・・

それと、たいていのエリアは駅近は雑居ビル等が多くごちゃごちゃしています。
でも土地は駅から遠いエリアより遥かに高いです。なぜなら土地の利用価値が高いからです。
駅から遠くなればなるほど整然とするのは、山の斜面の住宅街ならどこもそうですよ。
見た目が良いから高いのではなく、土地の利用価値が低いから、不便な分ゆとりをもたせて
化粧して安く広くにでもしないと売れないというのが実情です。

＞そしてお値段強気すぎ。

たぶん今年の秋以降に分譲される新街区以降は間違いなく安くなるでしょうから待ってみては？
去年とは全然状況が違います。
株価も数年前の水準に暴落しましたし、宅地の販売事情も厳しくなっていますから。

＞285さん
結局やめたんです。と言うか、2世帯に変更したのでそもそも建売は無理でしたね。

もし、お値段が2割くらい下がり、車を1台所有で、脚力に自信があり、子供が少なくとも小学生以上で、お年寄りと一緒ではなく、新興住宅地の環境が好きなら買ってもよかったと思っています。

＞今年の秋以降に分譲される新街区以降は間違いなく安くなる
第一期・第二期もまだ売れ残っていますね。
しょっちゅう来るDMの「残りわずか○邸！」が全然減らない…

入居者に遠慮してか値下げはされていませんが、100万円相当のインテリア付きだそうです。

山手台の建売と同じ価格帯で、甲陽園駅から1.5kmぐらい登って
土地100坪〜付きの眺望有り新築が買えるけどどっちがいいかな？
http://www.houseproud.jp/baibai/syousai/708dat.html
http://acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/1773dat.html
駅からの距離は山手台よりやや近いけど、バス無し坂はきつめ。
どちらも生活施設が徒歩圏になにも無く不便なのは全く同じ。

沿線が違うからなんとも
＞２８７

通勤圏や通学圏によっても違うんじゃ？

甲陽園の山（目神山）もたいがい不便です。
ただ、夙川に特急止まるようになったのと、甲陽線が10分間隔に
増発された事で接続もよくなり、駅からは梅田まで感覚的に
異常に近く（早く）なりました。
距離的には、山手台の方が大阪まで近いんですけどね。
宝塚線はカーブだらけで遠回りするので、平均速度が遅く
だらだら進むので梅田まで心理的にかなり遠く感じます。
静かで緑が多いのは断然甲陽園かな。
目神山は地区計画で敷地の最低面積が330㎡、建蔽率30%容積率80%に
規制されているから、必然的に庭を広くとらざるをえず、結果として
まとまった樹木が植えられて、緑が濃い景観になっている。
それと造成していない更地が多いから、もとの山林が多く残っている。
山手台は一度完全に大規模造成で山林を伐採して濃い緑を失わせたたので、
今後家を建てる段階で、出来るだけはやく濃い緑を蘇らせられるかどうかでしょうね。
千里ニュータウンでも木々が高く育ってくるまで30〜40年を要しました。
個人的に、山手台も山が迫る北部のほうは、敷地面積を最低でも100坪以上とか
出来るだけ広くとって、庭の植樹面積もかなり高めに規制して欲しいと思います。

甲陽園は昔ながらの高級住宅街でしょ？
区画も100坪単位になってるし、
山手台などと比べるのは失礼かと。

甲陽園の目神山は、実際は高級住宅地ではありませんよ。
大半は戦後に安く分譲された地域だし、地価も山の上なので安いです。
90年代後半〜2000年代半ばの間もずっと坪単価15〜30万ぐらい。
広い土地を安く買った人が殆ど。西宮の南部で一番地価が安いから
同じ値段で平地の数倍の広さの土地が買えるエリアとして
見栄っ張りに需要があっただけ。

それに対して山手台の90年代半ばから幸福銀行が破綻するまでに
分譲されたエリアは建売でも9000万円ぐらい、注文住宅の殆どは
1億円以上だったので（つまり昔安く買った人や、相続等で
取得した人が皆無）、既存の築10〜15年程度の大部分の住民に
ついては山手台のほうがずっと平均所得も平均住宅所得価格も高いです。

>>291

>それに対して山手台の90年代半ばから幸福銀行が破綻するまでに
>分譲されたエリアは建売でも9000万円ぐらい、注文住宅の殆どは
>1億円以上だったので（つまり昔安く買った人や、相続等で
>取得した人が皆無）、既存の築10〜15年程度の大部分の住民に
>ついては山手台のほうがずっと平均所得も平均住宅所得価格も高いです。

バブル成金がしょうもない別件を＊＊げた値段で買ったってだけの話。
そんなものが高級住宅街と言えるのか、甚だ疑問。
見栄っ張りで小金をもってるが、物の価値を正確に判断できない連中が
如何にも買いそうな場所ですね。
まあ、自己満足してれば、周りがとやかく言うことじゃないのですが。

高断熱高気密住宅の重鎮、鵜野日出男先生のブログ
http://unohideoblog.seesaa.net/
より
http://unohideoblog.up.seesaa.net/image/P1000124.JPG
日本にも少し離れた所から見てこんな景観になるような住宅街開発があったらいいのに。
これぐらい素晴らしければ、かなり不便な立地でも売れるだろうな・・・

>>294
彩都の新しい阪急の分譲区、ほりこみガレージが縦2台ではなく
間口の広い横（並列）2台仕様なのはちょっといいな。
車1台＋バイク（原付）＋電動自転車とか
車1台＋電動自転車2〜3台とか
便利。物置も置ける。

http://www.sekisuihouse.co.jp/bunjou/kansai/takarazukayamate/index.htm...
積水ハウスの山手台の専用ページが出来ていたようです。
感じ方は人それぞれでしょうが、積水ハウスの建物はやはり建売でも高価な設定のようですね。

バス便（徒歩だと２５分だけど坂なので実際は３０分コース）エリアなのに
延床４２坪ほどで７５００万はちょっと・・・

今の時勢に何にも無いバス便エリアでこの値段は、かなり厳しいと思います。
スムーズに売れていくかどうか見物ですね。

確かに（笑）　駅や市街地まで出ないと生活不可能な何にも無いバス便エリアとか坂道実質徒歩30分エリアでこみこみ8000万出すなら最低でも120坪以上はないとねー

山手台西でも路線価だと、駅南の中筋あたりと変わらないですね。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/osaka/hyogo/prices/html/60324f.h...

1平米10万ほどなので坪33万って所（あくまで路線価ですが）

路線価とか公示価格は、実勢と乖離している事も多くあんまり参考になりません。
一般的に、ニュータウンは不当に高くなりやすいです。
なぜならニュータウンは必ず区画が整っており、道路の幅員が広く、道路付けが良いので、
その土地土地の利便性やその他の要因など事情を良く知らない鑑定士が、良い条件の土地と
誤認しやすく、実際の価値以上に高く査定されやすいのです。
山手台は、バブル後でまだ地価が高い時期に高額販売されて行き詰まり破綻しましたが、
その後は北部は販売実績が無く、販売再開して2〜3年しか経っていませんが、再開後に
販売されたエリアは一応駅徒歩圏であり、昔販売されたエリアは、今では全く参考にならない
バブル経済の影響があった価格なので、山手台は査定しづらい土地だと思います。
あと、山手台の幹線道路はそこそこ広く交通量が多く、ダンプや大型車などの騒音も
マイナス要素になっていますが、土地が評価される場合は、幹線道路が広いという事は
プラス要素として解釈される可能性が高いです。

ただ、冷静に考えて山手台の北部が、超絶不便（本当になんにもない、スーパーも金融機関も
生活に不可欠な施設も何も無く徒歩で生活不可能）なのは明らかで、尚且つ駅までは必ず
マイカーの送り迎えかバスが必要なので、冷静に評価して駅から歩けて普段の生活もさほど
不自由しないエリアと、土地の価値が同等というのはありえないと思います。

阪急オアシス宝塚山手台店の２００９年度オープンが決定したそうです。
これは街にとってはかなり大きい朗報ですね。
今までは食材をまともに調達できる所が、街に一軒も無かったですから。

ただ住宅街に似つかわしくない交通量の多さや大型ダンプ等の通行が現状でも
問題となっているので、山手台の入居者が増えて阪急オアシスもオープンして
道路事情が大幅に悪化しないか気になる所です。

>阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

そんなとこです。


>生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。

気にするまでもなく、全く何もないところです。
たかが阪急オアシスが来るってだけで大騒ぎになる程度のところです。
文字通り、砂漠にオアシスですね。


>あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、
>浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。

周りの雰囲気はそんな感じかも知れませんね。
ただ、無理して住むほど価値のある場所ではないと思います。

オアシス楽しみですね。テナントとか専門店、飲食店も入るのかな。何階建てだろう。
まぁテナント無しでオアシスだけだったとしても、無いのと有るのとではえらい違いですね。
今までは日々山を降りないと生存不可能な僻地でしたが、オアシスが出来たら
一応山を降りないでも数日程度生存できる地になります。

阪急の建売も積水の建売も見ましたが…

阪急のは豪華っぽい内装の割に構造が疑問でしたね。間取りも。
なに、あの吹き抜けの上の橋みたいなフリースペース？
意味わからん

積水のはいかにも企画品って感じで、部屋数多いけど4.8畳とか
ありえん
営業は「駅近」を連呼してたけど、あの坂毎日歩きます？

しかもどちらも６０００万、７０００万。
だったら注文建築で８０００万払うわ

スレ主さん、ハイソ(上流階級)やセレブ(著名人)は新興住宅街には住みませんよ
もしそんな感じの人がいたら「ああ、なんちゃってさんだな」と見守ってください
恐れることはありません、勤め先の知名度が違うだけの一般人です

>>306

なるほど。

確かに、いかにも「なんちゃって」さんが好んで住みそうなところですね、ここは。

阪急のサイト見たらそこそこ売れているかのように勘違いするけど
だまされちゃいけませんよ。

実際は、去年の秋から分譲が始まった東3丁目の90弱ある区画のうち、建築条件無し土地、
建築条件付き土地、阪神建売、積水建売、積水建築条件付き土地あわせて30強しか売れてません。

月平均で換算すると3区画/月程度。

つまり相当販売は苦戦している状況で売れ残っている。

要因は、完全に強気で勘違いした値段設定。

月3区画しか売れないとすると、あと1000区画以上を分譲するのに30年以上かかるので
値下げしないと事業が立ち行かなくなるのは必至。

ゆえに今買い急ぐのは愚の骨頂。次期分譲地から、値段を下げざるを得ないのは明白なので
絶対に待ったほうがいい。

まだ周辺に家が無い荒野状態の土地にオアシスのオープンを決定したのも、焦りのあらわれ。
常識的に考えて、まだ北部が荒野の今の状態でスーパー経営がペイするとは思えないが、
山手台販売の責任者が、このままじゃ何も無くて売れるわけがないからスーパーの開業時期を
はやめてくれと親会社に直談判したのであろう。

>>308
３０年かかろうが、保有資産だから事業が立ち行かなくなることは無い。

先日山手台西の新しい街区の見学会に参加したのですが、
ここは今までの街区と比べるとカジュアルな感じですね。
リーズナブルは嬉しいですが、擁壁が全て打ちっぱなしなのは
ちょっと見栄え悪いかな・・・
区画も小さめなところが多かったように感じます。

見学会の際には、私達の他に老夫婦１組しか参加されてなかったのですが、
山手台の住民層はどんな感じなんでしょうか？
子育てをうたっていますが、若い子育て世代は多いですか？

＞３０年かかろうが、保有資産だから事業が立ち行かなくなることは無い。

住める状態の街区（完成宅地）は高い路線価がついて、各完成宅地にかなりの
固定資産税がかかるからそうでもない。
造成費用やインフラ整備の資金回収も、あまり長引くと事業として問題ありだしね。

結局さ、ここって中途半端なんだよね。
中流の上（と思っている）人達を対象にしたんだろうけど。

高めの建売で→高級ではない、そこそこ広く→広々ではない、環境がよく→何もない、街路が整備され→交通量が半端じゃない。

思い切って200坪以上の建築条件なし高級ゲーテッドにしちゃうか、不便だけれど楽しい我が家系にしちゃえばよかったのにね。

新規分譲地がカジュアルなのは、そうしないと既住民から総スカンくらうからだよ。
「うちは○○万だけど、あのエリアは○○万だから」とか。

＞309さん
？所有地に建売立てて売れなくて潰れる業者さんがありますが？

>>310
基本的には、小中学生や幼児がいる時点で入居された世帯が多いと思います。
分譲開始時期が90年代に入ってからなので、一般的なニュータウン
（昭和40〜50年代ごろに分譲）と比較して開発時期が20年ほど遅い事もあって
住民の高齢化現象はまだ見られません。

カジュアル？
ちょっと仰っている意味がわかりませんが、一般的に山の斜面地の擁壁を用いた
造成地は、盛土が安定してくるまで家を建てない方が良いとされていますね。
ですからつい先日造成工事していたほやほやの宅地をすぐに買って、急いで
建てるのはどうかと思います。買うにしてもじっくり数年ほど様子を見ながら
のほうがいんじゃないでしょうか。株価の下落から土地の実勢価格の低下には
タイムラグがありますし。

>313
カジュアルという言い方が適切かどうかはわかりませんが、

山手台東は１丁目から３丁目まで全て、擁壁に石を使っていますが、
今度販売される西３丁目は、全ての壁がコンクリートの打ちっぱなしになっています。

価格も安くなり、抽選になる区画もありそうですよ。

従来の山手台の擁壁は石積みではなくて、重力式コンクリート擁壁で
道路に面している部分に石肌の化粧型枠を使っているのだと思う。
あるいは後貼り。
山手台西二丁目は、間知石ブロック風の化粧型枠のエリアがあるね。

高圧線や水害・土砂災害のことって、
気にした方が良いんですかね・・・？

出張で新幹線や飛行機を使う事が多いのですが、
あの辺りからどうやって行くのが一番便利なのでしょうか。

新大阪へ
どこかでＪＲに乗り換える？
十三から西中島南方まで歩いて地下鉄？

伊丹空港へは、蛍池で乗換ですね。

新大阪連絡線というのが2015年ごろに出来るらしいので将来は十三で
乗り換えてそれに乗るのが有力でしょうね。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%98%AA%E6%80%A5%E6%96%B0%E5%A4%A7%E9%9...

出来るまでは梅田まで行ってJRか地下鉄に乗換かな。

普段、駅までバスではなく送り迎えしてもらえるなら、阪急山本ではなく新幹線利用の時は
JR中山寺かJR川西池田まで送ってもらって快速に乗り、尼崎で乗り換え。

川西池田から尼崎まで11分
尼崎から新大阪まで11分
乗換入れて合計23分〜26分

中山寺から尼崎まで14分
尼崎から新大阪まで11分
乗換入れて合計26分〜29分

>>317さん

どうやってでも行けますよ。
但し、「JRないし阪急の駅からならば」という条件付きですが・・・
駅に辿り着くまでが問題なんですよ、ここは。

坪20〜30万なら納得でしょうが、その倍の値段を投じてまで
こんな不便な所に住もうとは、正直思いません。

坪20万は流石にいいすぎでしょう。
箕面森町より安いのが適正というのはさすがに無い。
ただこれから不動産が下がっていく時期なので急いでは買わないほうが・・・
今不動産を買うのは落ちてくるナイフを素手で掴むようなもの。

>318さん
ご丁寧にありがとうございました

>319さん
駅から１０分以上歩くところより
バスで１０分以内の方が楽だと私は思いました。
新街区はバス停から近く、一番遠くても３分以内です。

あの辺りは、学校のレベルがかなり低いと聞きました。
なので私学率がとても高いとか・・・。
子供３人を私学に行かせるとなると躊躇します。

あの辺りというか、総合選抜制度の関係で公立の場合多くの生徒が通う事になる
県立宝塚東高等学校の学力レベル（進学実績）が低いので、私立に行かせたがる
親が多いというだけです。小学校、中学校の学力レベルは決して低くはなく高いです。

ただ、宝塚でも総合選抜が2010年から廃止される予定なので、今から10年後は
高校事情は今とは全く変わります。具体的には、ある程度の学力があれば
志望の公立高校に入学できる確立が高くなり、その頃になると高校のレベルが
ある程度序列化されており、市内で学力の高い生徒は高いレベルの高校に進学し
低い生徒は低いレベルの高校に進学という事になります。

http://www.okinawa66.com/hyogot/100/takara.html

ですのであまり今から悩む必要は無いでしょう。

現在JR中山寺北口一帯はバス乗り入れ環境も含め176の拡幅＆歩道整備している最中ですが、完成したら山手台⇔JR中山寺北口の路線バス（阪急バス）は是非運行してほしいですね。

通勤・通学・生活用の路線バスが阪急の一つの駅にしか乗り入れていないのとJRにも乗り入れていて選択可能なのとでは、住宅街の本質的な価値が全く違ってきます。

路線バスでJRも使えれば、職場や学校が神戸方面になった場合でも全く問題なく通勤通学できますし、普段は阪急でも北新地で飲んだ帰りや出張後に新大阪から帰宅する場合はJRにするとか使い分け出来ますから。

不便な点や交通量、高圧線、水害、土砂災害、と色々とマイナス点がある中、
宝塚市であることがひとつのメリットだといわれていますが、
宝塚市が何でそんなに良いんですか？
山本って、どうなんでしょう？

例えば、豊中でいうとどんな感じですか？
豊中市でも、同じ阪急沿線の庄内駅と豊中駅では、まるで雰囲気が違います。
豊中市でいう豊中駅が、宝塚市の宝塚駅だとすると、山本駅はもっと庶民的な雰囲気なんでしょうか？

>>323
ありがとうございました

小学校・中学校は近くにあるようですが、この辺りには幼稚園や保育所はないのでしょうか？

326です。
すみません、わかりました。
長尾幼稚園・・・ですね。
次期分譲の山手台西４丁目からは、歩いては無理ですね・・・

＞325さん
宝塚市といえば聞こえがいいじゃないですか！少なくとも私はそう理解しています。
駅前の雰囲気は、豊中とは比べようがありません。牧落か能勢電沿いか…そんな開け具合ｗです。
住宅街としてはたぶん桜塚あたりを目標にしているんじゃなかろうか、たぶん、きっと。

まあ見てみてください

山本の駅周辺は、日本有数の植木の産地なので緑が多く環境は悪くないです。
庶民的（＝人口密度が高く雑多な雰囲気）という感じでもないです。
しいていえば、阪急の本線の駅にしては駅周辺からかなり緑が多く、のどかで
ゆったり、のんびりした感じです。
たしか市の位置づけでは、山本地区は花と緑の町という事だったと思います。
宝塚駅周辺はもともと公共交通の乗換の拠点でもあり、観光地として栄えた町なので
全然雰囲気は違います。
下記リンク先で宝塚・山本地区の紹介がありますので参考になるかもしれません。

http://allabout.co.jp/house/townkansai/closeup/CU20060126A/
http://allabout.co.jp/house/townkansai/closeup/CU20060126A/index2.htm

>>山本の駅周辺は、日本有数の植木の産地なので緑が多く環境は悪くないです。

その認識、見解は間違ってますよ
造園業は農薬をたくさん使うので土壌汚染されている
あなたの言う環境は人工的に作った緑を指すの？