ライオンズ浦和セントマークス

ＨＰには７０㎡タイプの部屋が乗っていませんね・・・売れたんですかね？

早く完成し入居が待ち遠しいです。貰った図面やパンフレットを見ながら入居後の生活を思い描いています。
　立地については、浦和駅にも南浦和駅にも10分程度ということで気に入っています。もっと近い方が便利という人もいるけれど、元々２駅の距離がそんなに離れてはいないのでどちらの駅にも歩いて行けるのは嬉しいし、程よい距離ではないかと思っています。
　何と言っても建物の価値は、構造と設計だと思います。その点、設計・施工については埼玉県内の大京マンションで沢山の実績を上げているIAO竹田設計、施工についてはかのエルザタワーを手掛けた埼玉建興ということで、まずは信頼しています。敷地の形が良いので各部屋の配置もきれいに整っていると思います。そして、地盤強度がＮ値５０となるよう多数の杭打ちを施工したり、コンクリート柱の帯筋を完全に溶接して横揺れ対策を行うなど、地震への対策も良く行われていると思います。
　各部屋の設備は床暖房や食洗器がついているのは今では当たり前かもしれませんが、開口部は厚さ５mm＋中空層６mm＋５mmでしかも遮熱のための特殊金属膜を施したペアガラスが施工されていたり、玄関照明に人感センサーが設置されていたりと細かなところも住む人の身になって考えられていると思います。

最初にここのMR行ったときは、「値段は高いけどそれなりのものを作ったつもり、価格分の価値を理解してくれ」みたいなことを言われて、なるほどと感心したものですが、それから１週間もしない間に「300万前後安くしました」だって。信頼おけない営業ですよね。やはり大京だと思いました。

浦和近辺でこれから比較スタートしようと思っていますが、この物件のお値段はどのぐらいですか？皆さん高いっていうけど２３０万円／坪ぐらいのイメージでしょうか？

この業界は売れ残った場合に1000万円くらいの値引きや有料オプションを無料にするということも通常に行われていると聞いていたので今回の値引きにはそれほど驚いていませんが、やはり気分の良いものではありませんよね。売れなければ値下げをするというのは、善意の購入者を裏切る行為だと思います。販売戦略もあって最初は価格を高めに設定するということがあるのかも知れませんが、当初からしっかりした販売計画を作成して途中で価格を変更するということがないよう望みます。
　また付け加えると、この業界では特定の顧客を対象とした割引が行われていますが、そうしたこともやめて欲しいと願っています。私の職場にも大手不動産会社を始めとする多数の新築物件の紹介と割引価格で購入できる旨の広告が定期的に入ってきますが、そういう特典は仮に対象者になることができたとしても何かすっきりしないものが残ります。マンションの購入価格は庶民からすれば非常に高く、購入を決めるに当たっては清水の舞台から飛び降りるような決断をしているのですから、販売する側も透明で誠実な対応をして欲しいと望みます。
　当該物件の坪単価については、角部屋等の特殊な物を除けば２２０万円〜２６０万円程度ではないでしょうか。販売の原価構成は土地代が４０％、建物建設費が４５％、販売費等が１５％程度とのことですが、この物件は高層でないため単価がどうしても高くなってしまうということがあるのかも知れません。

ここ最高に気に入ったんですよねーーー。学区、環境、資産価値、駅。
でも高い！真剣に迷っています。申し込み状況どんな感じでしょうか？
もう少しまったら下がるかな？

30ですが、レスなしですね。
人気ないのですか？真剣に考えてるんですけどね。
もうすぐ下がりそうですか？情報求む！！

やっぱ下がりませんか？いまどれくらい決まってるんだろう？
高いけど、欲しいんだよなー

徐々に、決まってきているみたいです。
価格値下げは築後１年半以上あとでしょう。
金利動向、税優遇政策、浦和地価上昇、建築資材コストアップ諸々を考えると浦和近辺に新築マンションをお探しの方は、少々高いけど買い物件だと思います。この後、浦和徒歩圏内の新築はすべて、このライオンズ以上の価格になると、野村不動産の方からも聞きましたよ。

え、少なくとも竣工したら値引きされるんじゃないですか？いろいろ見て回っていた時は、そういうお誘いがありました。ライオンズのも他社の物件も。この物件は高級なので特別、というのなら別ですが。1年以上たつと、中古になってしまうと聞きますし。もちろん、希望の部屋が残るかわかりませんので、値引きまで待つのがよいかどうかはわかりませんが。

ちらし見ましたが、100㎡で1億円って、ビックリしました。このあたりでも戸建が買えそうな値段ですよね。

一億の部屋はちょっと、高いですね（笑）
でも４，０００万円台、５，０００万円台が中心だから資産価値考えても
買いだと思うのですが・・・。この値引きの時期を想定し、駆け引きするのは難しいですね。欲しい部屋と値引きの時期が上手く合えばいいんですけど、０８年中でないと優遇税制もなくなります。これから浦和近辺ででるマンション相場が上昇傾向にしかないので、この価格のままで来年には割安感がでるかもしれない。このあたりは予測不可能なんで、なんとも言えないけど、ここ以上に高くなると、他社の営業マンも言うくらいだから、買える人は買っといた方がいいように思います。私？今買い換え検討中で、候補にいれてます。１１月までには決めたいです。

値引きは無いと思います。
でも、一億は高いですよね（笑）

いやいや、普通に値引き交渉してますよ。まだ建設中なのに余裕がないんでしょうか？野村もそうだったな〜　三菱は全くなかったけど、そのへんがトップブランドと２流ブランドの差なんですかね。

４０００万〜５０００万円台が中心とのことで、この立地なら興味あり。ＭＲ行ってみます。浦和駅東口の再開発が始まったばかりなので
地価、利便性考えても魅力はあると思うます

>思うます
なんかちょっとかわいい。

三菱の値引きはありましたよ。
うちが都内〜さいたまで見た物件の中で値引き（値下げ含む）が一切なかったのは三井と住友だけでした。
（野村は値引きこそなかったけど、最初の予定価格より実際の販売価格を下げてきていた物件がありましたので）

>40さん

色々物件みられているようですが、この物件価格はどう思われますか？
８０平米５０００万円台を狙っているのですが、浦和という地区と
マンションのグレードから高いけど、買いかとも思うのですが、どんなもんでしょうか。個人的な意見で結構なんで教えてください

>>41さん
あくまで個人的な見解ですが…
浦和駅10分の80平米で5000万円台は高くはないと思います。
おっしゃるようにマンションそのもののグレードも悪くはありません。（特別すばらしいというほどでもありませんが）
ちょうど南浦和との中間で、東口の再開発から外れた場所のわりにごちゃごちゃした印象もなく住環境としても悪くありません。
ただ、駅までの距離を考えると10分以上ということでちょっと考えさせられるところはありますね。
（買い替え等を検討される際に、中古物件だとだいたい駅10分で検索をかけますので、ひっかかりにくくなってしまうのです。必然的に購入希望者が減り、価格が落ちてしまうという難点があります。浦和駅10分「以内」で検索をかけてくれればぎりぎり引っかかるので大丈夫かと思いますが。）

総合的に見て個人的には買ってもいい物件だと思いますよ。

東岸町は住宅地として良好な環境とは思いますが、同じ浦和区でも常盤エリアや岸町エリアに比べると知名度が格段に落ちます。
その上駅徒歩１０分など利便性も劣後感があることから、「付加価値が低い割には価格が高い」という評価になってしまいます（浦和駅１１分でも常盤、岸町、本太の方がいいです）。

結論としては地元の方が好んで住まわれるにはいいと思いますが、他地域居住者が優先して検討する気になれる物件ではないでしょう。
この価格なら、人気のある新都心や常盤の物件に目が向くと思います。
大京のマーケティングは明らかに市場ニーズとミスマッチしています。

新都心や常盤はもっと割高だと思います。
たとえば某住友物件、80平米以上の部屋は2階でも6000万超えです。
常盤はそもそも物件数が足りません。
今販売中の新築物件では…常盤とは名ばかりで駅徒歩12分とかしかないですよね。
今後浦和の東口にツインタワーのマンションが建つとのことなので、そっちを待ったほうがいいのかもしれませんね。
価格が高すぎて手が届かなければ、コスタの中古かプラウドの中古でも狙ったほうが結果的に安上がりです。

↑
すみません、
某住友物件とはいわずと知れた新都心駅前の有名物件です。

南浦和からは１０分なんですね。

>44さん

京浜東北線人気エリアの浦和界隈およびさいたま新都心の徒歩圏内でいろいろ検討した結果、ライオンズが最有力候補になっています。検討経緯を書きますので、ご意見いただけますか？

>たとえば某住友物件、80平米以上の部屋は2階でも６０００万超えです。
やっぱりシティは高いですよね。７０㎡台中心だから、４人家族では居住空間にゆとりが少ないのがネック。周辺のパークスクエア、イトーピアでも検討しましたが、埼京線中心になるので京浜東北線利用の私としては断念の方向になりつつあります・・・。

>常盤はそもそも物件数が足りません。
確かに現状では供給がやや少ないですね。常盤エリアも広いけど、通勤・買物利便性優先なら浦和駅、就学環境等を優先するなら北浦和駅って考え方ですね。
８０㎡超は浦和駅だとミオカス、レリアだけど、鉄道騒音がうるさいから即敬遠。サイズダウンしてセコム。意表をついて北浦和駅のパンテオン、クレアシティがなかなかいい。

余談ですが、ライオンズを検討する中で南浦和徒歩圏のイニシアが視野に入ってきました。川口アドレスですが、実利を考えたらハイパフォーマンスでなかなか面白い物件だと感じました。でも周囲に活気がないし、子供のことを考えると躊躇してしまいました。

結局のところ、現状では京浜東北線利用と子息の就学環境を考慮して、浦和＝ライオンズ、セコム、北浦和＝パンテオン、クレアに絞ってＭＲに通っています。
この中でもライオンズの閑静な住環境とファシリティの良さそれにパルコ徒歩圏のメリットはダントツで光ります。一方で利便性と就学環境を考えると常盤所在の３物件もなかなかの魅力ですが、駅３分で大型公園隣接のパンテオンが非常に魅力的です。

角住戸希望でもう少し安ければ文句無くライオンズに決定なんですけど、中住戸に妥協するかどうかで今非常に悩んでおり、日々夫婦で議論を戦わせる日々を送っています・・・。

個人的な意見を申しますと、イニシア南浦和はやはり川口市なのがネックです。
それとイニシアは以前のリクコスなので、イメージアップしたとはいえチープ感が否めません。（すみません、あくまで主観です）
北浦和ではクレアよりは間取りに工夫のあるパンテオンですね。（コレも主観ですが）パンテオンは売主に若干の不安が…
セコムの物件は悪くないのですが４人家族にはそれこそコンパクトすぎませんか？
以上のことから考えると総合的にはこちらかなと。。。

すごいですね。＞４７さん。

私はそこまで詳しくないけど、色々中長期的に考えて、セントマークスに決めそうです（多分）。子供の教育環境は大きいですあちからね。立地と
教育環境はなにものにも変えがたいと思います。住居を決めるポイントは
人によって違うとおもいます。私も夫婦二人なら迷わず都心へ行きますが、子供のことを考えると、教育環境は大きいです。たとえ私立へ行くにしても。私立へ行くお金を公立にすることで子供３人だから、全然変わり
ますから。色々な基準がありますから、なんともいえないけど、私たち
家族にとっては、ここがいいのかなーって状態です。もし、買ったら
宜しくお願いします（笑）

>立地と教育環境はなにものにも変えがたいと思います。住居を決めるポイントは人によって違うとおもいます。私も夫婦二人なら迷わず都心へ行きますが、子供のことを考えると、教育環境は大きいです。
同感です。
武蔵浦和にもプラウドタワーをはじめいろいろな物件ができていますし、今後の発展が期待できる街ではありますが、残念ながら文教地区という意味合いでは浦和・北浦和・南浦和からはがっくりと劣ります。
浦和・北浦和・南浦和で現在販売中の新築物件の中では、デベの信用度、住環境、建物のクオリティのいずれにおいてもこちらが群を抜いていると思われます。
かくいう自分はすでに別物件を購入済みなので、あまり無責任なことはいえないのですが。

>デベの信用度、住環境、建物のクオリティのいずれにおいてもこちらが群を抜いていると思われます

おいおい、住環境、建物のクオリティは知らないが、デベの信用度を評価してるってどうかしてないか？
大京が産業再生機構に支援申し入れをしたのが２００４年９月２８日だから、たかだか３年前。銀行に債権放棄させて何とか凌いだだけで、大量供給リスクが高いことは周知の事実。
財閥系のブランドデベなら分かるが、供給量が多い＝信用度か高いという短絡的思考をしているアホが未だに存在するんだね。
ご自身認識のごとく全く無責任な発言ですね。

>51
その通りだと思います。
不動産デベロッパー事業は資金回転がストップすると債務が膨らむ事業構造です。２００４年の大京の経営破綻は大量仕入れ、大量供給のモデルが高リスクであることを世に認識させた。
即ち、地価上昇に伴う物件価格の上昇、金利上昇⇒消費者の買い控え⇒大量在庫の発生⇒有利子負債の拡大という負のスパイラルが待っています。
高値で売り出したものの思うに任せず、結局はリスク回避のために売れ残り物件を賃貸用に一括売却したりするデベもありますが、これではブランド力の低下に繋がる。

売れないことが資金回転を滞らせる根源なんで、「大量に供給」することよりも「早期に完売」するモデルを作ることが大切。したがって、規模の大小よりも消費者ニーズに適合した物件をリーズナブルな価格で提供し、早期完売型モデルを確立しているデベが私の考える「優秀な会社」です。
いざというときに信用補完してもらえるのが財閥系の強みですが、まあ、大雑把に言うと財閥系以外のデベはどこも似たり寄ったりってことになるんじゃないでしょうか？大京が決して「群を抜いて良い」とはいえないと思います。

あとデベロッパー事業だけに特化している会社もどうかなと思う。リスク分散を考えた事業ポートフォリオを構築することも経営安定化を図るひとつの目安です。
マジに信頼性を確認しようと思えば財務諸表分析をされることをオススメします。

>武蔵浦和にもプラウドタワーをはじめいろいろな物件ができていますし、今後の発展が期待できる街ではありますが、残念ながら文教地区という意味合いでは浦和・北浦和・南浦和からはがっくりと劣ります。

武蔵浦和の中ではプラウドは別格でしょう。通学校もプラウドは沼影小ではなく別所小です。
プラウド買う人の教育レベルも高そうだし、がっくりと劣るというほど差があるとは思えませんが。

いやいや周辺環境が悪すぎます。
武蔵浦和駅界隈におけるタワマンの乱立ぶりは目を覆うばかり。隣接予定の６１階建イニシアタワーの圧迫感はかなりのものでしょう。
こんなに工場ばかりの利用価値の無い土地だから、無秩序に高層住宅化して採算を取ろうというデベが無茶苦茶している結果ですよ。
行政の無責任スタンスは大いに疑問だが、それだけ武蔵浦和が軽視されている証左でしょう。
タワーなら浦和のコスタタワーぐらいのゆとりある眺望がほしい。

また、タワー特有の問題点も多々あります。
内廊下の問題点＝風通しが悪くなる（タワーは特に窓が一方向になり勝ち）。廊下に、湿度、においがこもる（タワーの内廊下に窓なんかない）。
エレベーターの設置台数が少なく、待ち時間が長い。値段の幅が多く、金銭感覚、生活環境の違いがあり、管理組合がまとまらない（勝手な事をする人が出てくる）。戸数が多い為賃貸に出たり出入りが多くなる。
高層階にいると建物から出るのが面倒になり、引きこもりになる。等々・・

プラウドタワーはプラウド教＊＊が都内通勤の利便性だけで買う物件でしょう。
沼影小？別所小？そんな学校あったんですね。どっちもどっちじゃないの？

こんな環境は勘弁して欲しいものです。

>沼影小？別所小？そんな学校あったんですね。どっちもどっちじゃないの？

ずいぶんひどい言い方ですね。
そういう言い方をすれば、都心在住の人からみれば、浦和も武蔵浦和もどっちもどっちです。

この物件を検討している人は、新都心のシティテラス、武蔵浦和のプラウドタワー、大宮のファーストプレイスタワーなどと比較しているのではないかと思います（価格帯が同じようなので）。
これらのなかで利便性や周辺環境、立地といった観点から決定されるものと思われます。
教育の問題ですが、これらの物件を購入しようという親はだいたい、子供に私立に行かせることを希望すると思います。塾通いが毎日になってくると、公立の学校なんてどうでもいいんじゃないでしょうかね。要は常磐小とか別に関係ないってことです。

さいたま市には進学実績の優れた有名私立はほとんどありません（栄東ぐらいか？）。私立行かせるなら都内まで通学定期買ってせっせと通うんですよね。
ぜひともお子様の安全には十分注意してあげて下さい。
せっかく有名公立校があるのにもったいないですね。まあ開成ぐらいにいってくれれば万万歳ですけどね〜。

いやいや、武蔵浦和とは雲泥の差ですよ。
（ましてや川口なんて比べることすらできません。）
武蔵浦和ってそもそも住宅地というよりメインは工業地じゃないですか。
それを由緒ある浦和と比べるなんて…
周辺住民としてはありえないと思いますね。
有名私立？
それはあるに越したことはないでしょうが、公立でいいところがあるならそっちの方が素直にうれしいと思いますけどね。
あと開成とはいわないまでも、浦高か一女のどちらかに入学できれば、その先もまぁそこそこはいけるでしょう。（東大一直線とはいいませんが）

>>54
プラウド武蔵浦和は高級仕様の内廊下ではない。
ドーナツ型だが、一応外廊下の部類に入る。（野村はなんでケチったんだろう？？やはり武蔵浦和だからだろうか）
したがって内廊下の欠点は当てはまらない。
（欠点があっても自分は内廊下がうらやましいが。）
大宮ファーストプレイスは間違いなく高級仕様の内廊下。

まあ武蔵浦和の話はいいでしょう。浦和の物件を検討している人は、武蔵浦和は眼中に無いはずですから。
でもライオンズも経営破綻イメージが未だに残っているので、マンションブランドとしては二流に成り下がっていることも事実。
もうすこし謙虚な姿勢で価格設定すべきでしょう。

そういうことでやっぱ高いのでしょうか。
でも教育環境、２駅利用可、浦和東口の再開発等々考えると
いい物件なんですよね。これからの浦和物件が更に高いとなると
もう他にないかもしれないし、考えところです。

最終的にはデベの大京をどう考えるかでしょう。
立地・環境・建物のクオリティは及第点なわけですから。
今日、２１時台の京浜東北線車内で桜陰の生徒を見かけましたが（乗車したのは都内です）、やはりというか浦和駅で降車してゆきました。
公立云々に限らずとも浦和駅周辺が文教地区であることは事実ですよ。

>>47さんと同じように、子供の教育環境を考え4物件で考えました。
　ただ、夫はパンテオンの売主を聞いた事が無いというのと、パンフレットを請求したものの、CDケースに入った資料だけで、インターネットと変わりない情報しかえ得られず（間取り図は1つ増えていましたが非常に見ずらかった）、売り出し1週間前だったのですが、モデルルームに行けば、大体の価格を教えてくれますか？と尋ねたら教えられません。だったので
→知られていない会社（ミオカスの山田建設は自社資料も入っていた）なのに自社の資料もないし、
不親切→夫の中では買うべきでないになりました。私的には4つの中では駅にも学校にも一番近かったので此処がいいな〜とおもっていたのですが。。。
　今は地方にいるので、マンションだったらインターネットで情報を得て買えると思い、どんな感じかな？と言う事でこちらにある大和ハウスのモデルルームに行った所、
　やっぱりマンションは造りですから、良いところは、大和の他なら、三菱地所、大京でしょうか。と、言われました。
　それで、浦和には大京しかなかったので、セントマークスが買いたかったのですが、我が家の経済では1階しか買えなさそう（マンションで1階に住みたく無いと言う夫なので）
→あきらめ、他物件に決めてしまいました。お金があったら耐震強度2でしたし、買いたかったです。

>>62さん

47です。お互い価値観が似通っているみたいですね。
我が家は引き続きライオンズ第一候補で検討中です。
ただ、９０㎡４ＬＤＫの南西角住戸だと７６００万円もしますので、
完全に予算オーバー。ここなら８０㎡の中住戸５９００万円ってとこ
ろがギリギリのラインなんです。ただ、中住戸だと暗くて閉鎖的な感
じがする気がします。
一方でパンテオンのパークビュー角住戸が価格帯が同じなんです。

ライオンズの静かな住環境と仕様はカッコいいし、パルコに自転車で
いけるのもいいです（買い物と図書館を利用したい）。
ただ、パンテオンの駅３分と公園を向いた開放的な間取りの角住戸も
捨てがたいという感じです。
学区も岸中と常盤中は県下でトップクラスの学校と聞いていますので、
子供のことは安心できます（子供はまだ小学生ですが、学校は中学校
のレベルを意識して選択しています）。
今のところ営業さんの対応もどちらも丁寧でいいので純粋に住み心地
で選びたいんですが、本当に迷っています。
デベの信用については正直良く分からないし、戸建注文住宅なんかは
地場工務店を使う場合もあるので気にしていません。
現在資金的な手当ても平行しているので、１１月ぐらいには目処を付
けたいと思っています。

62さんは他の物件にされたみたいですが、山田建設にしたのですか？
差し支えなければどちらの物件にされたか教えていただけませんか？
決められた理由なども教えていだけると非常に参考になりますので、
よろしくお願いします。

武蔵浦和が無秩序な開発じゃないですよ。
再開発予定の街区が複数あり、街区ごと開発を始めているので、
現在は、虫食い状態なので一見無秩序に見えるだけです。
リンクは再開発はさいたま市の再開発計画です。
ちなみに街区ごとに、
歩行者専用デッキ（ペデストリアンデッキ）でつながる予定です。
http://www.city.saitama.jp/cgi-bin/odb-get.exe?WIT_template=AC020046&a...

今後、この辺で大規模なマンション供給が可能なのは、
浦和駅西口の再開発事業と武蔵浦和ぐらいしかないんじゃないかな。

浦和も東口の次は西口ですか。
個人的には西口の再開発が気になります。
デベって結局どこになったんでしょうか？

武蔵浦和の話はもう結構ですよ。

>>63番さん
　我が家が決めたのはセコムの物件です。
　ただ成り行き上で決まった感じで全然参考にならないですよ。
　実家が埼玉のあるため近場で探し始めたところ、常磐町の社宅に住む友人から常盤小、常盤中が良いと聞き、常盤学区で探しました。
　先に書いたようにセントマークスは（常盤学区ではありませんが）高くて買えず、パンテオンは除外、
そこでクレアシティが第一候補になり契約しようと思ったのですが、セレモニーの事で止め、結果セコムになりました。小学校は仲町小ですが悪く無いそうですし、常盤中には自転車通学になるので、重い荷物の時は楽かな？駅としては浦和の方がこれから発展するでしょう。
　と、建物その物でないところで、決めてしまいました。

　少し前までは、高砂小→岸中、今は常盤小→常盤中に流れが変わっていますが、主人の会社のお偉いさんのなかには（東大出が多いせいか）、君も高砂小（岸中）なの？！みたいな話題で盛り上がる事もあるとか。
根拠はありませんが岸中の方が県下1と言うイメージがあります。
　建物の構造、浦和駅の利便性からすれば、良い塾がたくさんある南浦和にも近いセントマークスが良いと思います。
でも値段の高さだけで無く、東口（競馬場が近い）というのがネックの一つでもありました。今は女性も増え競馬人口も変わっている事と思いますが、夫が学生時代最寄り駅に競馬場があり怖い思いをしたそうで、ちょっとトラウマになっているみたいです。

　デベロッパーはさておき、パンテオンは公園沿いですし、駅近、学校も近く、無駄の無い間取りも良いと思います。
　クレアシティもちょっと遠くなりますが、野村系列ですし、全戸角部屋ですものね。
　友人も常盤小いいよ！おいで〜と、仲町小に決まった後も誘ってくれていますが、こればかりは。。。
勉強だけで無く、情操教育にも力を入れてくれてあり、高名なピアニストを招いてリサイタルを催して下さったりするそうです。
でも、良い事ばかりでなく、学級崩壊？ぽいクラスもあったそうで、そうすると、その問題を起こした子ども達がそのまま常盤中に上がると言う事でもあり（幸いわが子の学年では無かったのですが）、良いとは言っても公立なので色々な子供さんが集まるという事ですね。
おいで〜と誘ってくれるお友達も有名私立中学へ行く予定ですが落ちたら常盤中に通わせるからと、私立人気は浦和でも健在なようです。
　本末転倒と言うか、マンション買って余裕が全く無くなってしまったので、我が子には常盤中から頑張って近くの公立高に行ってもらいたいです。
　　
　的を射ないことを長々書き込んでしまって申し訳有りません。
本当にお家選びって難しいですよね。
家族の皆さんが喜んで住めるお家に決まるよう祈っております。

確かに岸中学校は県下ＮＯ.１だと思います。校舎にも「気品の岸　美の学園」とのフレーズが掲げられており、とても公立とは思えないモラルの高さを感じるものがあります。
結局は学校の良し悪しは地域に教育熱心な親が多いかどうかの違いですから、そういう点では常盤中も同じ様な環境でしょう。
本太中、大原中を含めて「浦和四天王」と呼ばれていた時代もあり、浦和区内の公立中は切磋琢磨して全国的にもハイレベルな公立優位の教育環境となっています。
親として子供の教育環境を第一に考えることはある意味当然のことで、自然と人気エリアになる訳でこの部分が分譲価格にも反映しているのでしょう。
ある意味で他地域で私立に行かせることを考えれば、安い買い物かも知れません。

まあ学区なんてあまり関係ないですよ。
結局は本人、つまり親の頭の問題だと思います。
うちは夫婦とも田舎で小中高と公立ですが、
二人とも京大卒ですから。
あまりシビアに考える必要はないと思います。

この地域に住んでる人は別にシビアにはなっていません。
与えられた環境の中で子供が勉学だけではなくスポーツなんかものびのびやってますよ。そういう風土があるということです。
京大卒も自分の力だけではなく、恵まれた環境が与えられていたことに感謝すべきでしょう。

京大卒だったら、山手線の内側に住めば〜

>>66さん

>>63です。
ご丁寧にありがとうございます。
グローリオさんだったんですね。私も現地に行って確認しました。
バランス感があってコストパフォーマンスは高いと思います。ライ
オンズと駅距離はほぼ同じはずですが、西口の方がお店がたくさん
あって利便いいし、歩く時間も短く感じました。常盤公園も近いし。
仲町小−常盤中もいいと思います。

さて、我が家ですが、教育環境を巡って検討が紛糾してきました。
いづれの物件も教育環境は岸中、常盤中の学区で安心していたので
すが、岸中と常盤中では様子が違うみたいです。

ライオンズのある東岸町は大谷場小の通学区ですが、この大谷場小
の大半の子（大谷場１、２丁目と南浦和１、２丁目在住者）は大谷
場中に進学し、東岸町在住者だけ例外的に岸中進学となるんです。
岸中学区は高砂小、文蔵小、南浦和小、大谷場小で構成されていま
すが、どうやら高砂小を除けば小学校と中学校の関係にかなりねじ
れがあるんです。
これに対して、浦和区内の常盤小、常盤北小、仲町小の通学区の子
供はほぼ例外なく常盤中に進学できる様です。

教育環境は中学校で選ぶ主義でしたが、小学校とのねじれは想定外
で、大谷場小でいいものか夫婦の意見も分かれてしまいました。
これは東岸町に住む場合の固有問題ですが、我が家の子供もまだ小
学校低学年なので将来に向けた友達関係を考えるとどうしたものか。

ライオンズの中住戸と角住戸云々よりも、子供の教育環境の話で持
ち切りでいまや物件選びというよりは、「大谷場小と常盤小のどっ
ちがいいんだろう？」って小学校選びに変質しつつあります（苦笑）。

こんな状況ですので、また４物件を中心に横並び比較することにな
りそう。
現状では住み心地、利便性、教育環境、価格バランスの整ったパン
テオンに傾いてきている感じはしますが、うーん、ワカラナイ。
グローリオさんは広さのことでやや優先順位か低いのですが、もし
かしたらご一緒さんになるかも。住み心地とかどうですか？

おっしゃる様に本当にお家選びって難しい・・・。

<<63さん
　申し訳け有りませんがまだ住んではおりませんので、住み心地は判りかねますが、たまたま夫が昨日マンションへ出向いており、雨模様でも日中明るく照明も必用無かったですし、風の通りも良かったと申してました。
　子供の為には、常盤小ー常盤中学区（英語教育も中学と連動しているようですし）が理想だったかも知れません。（岸中の事は情報収集してい無いので判りません)
　又、中学からこちらに越して来ても良かったのですが、友達作りを考えると小学校からの方が良いと考え前倒しにしたので、常盤小で無くても仲良しさんが出来れば善しとしました。
<<69さんがおっしゃるように、地域の方は与えられた環境の中で勉学スポーツとのびのびと育っていらっしゃるとの事ですので、どちらの学区になっても、大丈夫なのではないでしょうか？
　何もかも１番という物件は無いだけに、悩んじゃいますが、お身体壊さないようにして下いね。

とうとう、浦和セントマークス契約しました！
うちの場合、最大公約数でここに決めました。
正直いって高いと思います、、、
でも決めたので、あとは前を向いて進むのみです（笑）
どなたかもおっしゃってましたが、１００％の物件ってないですね。
最大公約数で決め所をどこにするかだと思います。
ただ、高い買い物なので慎重にならざるをえないですけどね。

他に契約済みの方いらっしゃいませんか？
情報交換いたしたく。

73さん
ご決断されたんですね！
正直うらやましいです。
優柔不断な我が家はまだ検討中です。。。

>>75さん

73です。

ここだけがマンションじゃないので、自分でコレだと思うところに決めて下さい！我が家にとってはここが最大公約数で一番でした。もし、ご近所になれれば、その時はよろしく！

この物件契約された方いらっしゃいません〜？

いるけど・・

>78さん

今後ともよろしくお願いします。
現在、住宅ローンの研究中です。
しかし、奥が深いですね。とりあえず自分なりのシュミレーションをして、10/21のローン相談会へ行ってきます。

その後どうなんだろう？

ほぼ決まりのようですよ。

あまり売れていない様で、最近営業からしつこく電話攻撃が来ます。「建設地見学会に来ませんか？」って、あせっている感じでした。
駅から遠い割に高いから敬遠されているんでしょう。高級振っているけど何だかコンセプトがイマイチの物件ですね。

確かに決して安い買い物じゃないですね（笑）
私は気に入って買ったので満足ですよ。
先日、現地から浦和パルコまで歩きましたが、普通に歩いて
１０分かかりませんでしたよ。浦和も南浦和も両駅使えて便利だと
思います。いずれにしても、気に入った方が４５件、集まってくれれば
いいんですけどね。

近所には野村プラウドがあって、あとは一戸建てが多いですね。
ファミリーに集まってほしいです、学校も近いですよ。

浦和パルコがオープンしました(笑）。
個人的には、パルコ自体よりもシネコン、紀伊国屋、タワーレコード
そして、図書館が楽しみですね。本好きにとっては嬉しい限りです。

浦和パルコはいいですね。
この前現地から歩いてみると、10分かからなかったです。
私も最上階の巨大図書館が楽しみです。東口の益々の発展をお祈りします。

南浦和に近いのもいいかもしれませんね。
浦和、武蔵浦和に近く、学習塾、環境ともいいと思う。
競馬場もほとんど市民の巨大公園で使われていて、サッカー,野球
なんでもござれ。緑いっぱいなのも魅力的です。
こうやって考えると、他スレみてもそうですが、家庭個々の価値観が
あって、一様にはいえないですね。我が家にはここが一番でした。

浦和から徒歩１１分を謳うのもいいけど、南浦和から徒歩１０分ってのも
結構な魅力だと思う。武蔵浦和の埼京線も使えるから、東京方面、渋谷・新宿方面、どちらへでも便利。おまけに住環境は浦和よりも南浦和の方が
いいと個人的に感じてるから。都内と比較しても総合点高いと感じてますよ。浦和、南浦和、武蔵浦和は距離的にも近いから感覚的には用途に応じて３駅使い分ける感覚です。建物のグレードは問題ないし、でも決して安くない。プラウドが隣接っても面白いね。

タワーマンションのリスクが出てきたが、低層で足腰強そうなこのマンション安全なのか？

ここ契約してよかったかも。早く住みたい。

プラウド東岸町はキャンセル住戸があったんですね。
先週末、駅前で配布していたプラウド武蔵浦和パンフの中に一緒に入ってました。
パンフをみると２戸載ってました。

みたいですね。
あそこも良かったのですが、キャンセル住戸の間取りが家にあいませんでした。セントマークスより、６００万円ほど安いですからお買い得かも
しれませんね。

ここは「住宅性能評価証」ありますね。
フラット３５Ｓの対象物件だった。

かなり建ってきましたね。青いシートを早くはがして欲しいです

高砂に三菱地所、岸町に三井不動産レジのマンションができるようです。
どちらも徒歩８・９分と言ったところ。まだお知らせ看板しか出てないので、詳細不明ですが待つ価値あるかもですね。

>>95

価格、広さ、立地どうなんでしょう。
ライオンズももう一棟建てるらしいですが、セントマークスより
高くなるか、狭く？なるらしいです。その二棟も価格と物件概要が
知りたいですね。この浦和の地価上昇下、割安感は期待できないと
思いますが、どうでしょうね。

>>95さん
規模はどれくらいなんでしょう？
１００世帯以上ありますでしょうか？

>>97
戸数は確か両物件とも７０戸前後でした。
ただ、立地、事業主レベルともここより数段上と思いますので、あとは価格とのバランスだけですね。

その物件って商業地域で隣接する建物とくっついた感じじゃなかったでしょうか。価格が気になりますね。

窓開けて、隣のビルがすぐそこってのはちょとですね。
セントマークスは前が公道とや一戸建てが多いから大丈夫ですよ。

>>95さん

その後、高砂と岸町のマンション情報はないですか？

いよいよ販売最終ステージにはいったみたいだね。
早く入居したいよー

岸町界隈は浦和駅の再開発に伴って閑静な戸建街からマンション乱立地域に急変貌しつつあります。
都市計画道路の整備と併せてマンションの用地取得がすすんでおり、住環境は悪化の一途です。
特に最近の物件は１０階建以上の物件が多く、町が暗くなっていっています。三井不動産の物件も１５階建のものが予定されているようですが、南側には９階建マンションが建っているような状況です。
浦和駅界隈で日照確保された良好な住環境を得ようと思えば高層タワーマンションか駅遠物件しかないですね。

東岸町はこの点では安心できますね。

>>103

そうですか。
岸町も浦和寄りよりも南浦和よりのほうが良いと感じてました。
この物件の周辺は野村プラウドと一戸建てで雰囲気は好きです。
最近のタワーマンション問題もあり、7階建ての低層マンションで
よかったと思っています。

うちは武蔵浦和のプラウドタワーと比較していましたが、こちらを契約しました。
プラウドタワーは駅に近いのは便利と思ったのですが、
①我が家の場合埼京線は通勤に使わないので結局は乗換えが必要になること
②乗換えが必要にもかかわらず、駅に近いと住環境としては微妙になること
③タワーならではのいろいろな施設は魅力だが、不特定多数の人がうろつくところに住むことに若干の抵抗があったこと
を理由に却下しました。
こちらは駅こそ10分かかりますが、通勤に使用する京浜東北線が最寄ですし、買い物便利で東口も美しくなった浦和駅・始発も出ている南浦和駅が最寄なのが決定打になりました。

…なんか営業っぽい文面になってしまったかな。
今はインテリアのことで頭がいっぱいです。
あと住宅ローンも…このまま金消契約まで下がるといいんですけど。
皆さんはもういろいろと決められたのでしょうか？

>>95さん

岸町の三井の場所は、駐車場のとこですか？、それとも住友社宅の跡？？
実は興味が一番あるのが、”三菱地所の高砂”ですが、どこに出来るのですか？看板が出ているとの事ですが・・・。
すいません。場所がわかりませんので教えてください。

あとはローンですね。
いつまでに決められますか？

>>１０６さん

高砂の太陽生命ビルの隣です。

高砂３丁目か・・・ちょっと駅から離れますね。
学区も高砂小・岸中じゃないし。

岸町の三井はどのあたりなんでしょうか？

三井、三菱どちらの物件も駅から離れている上に住環境としては難あり物件です。
価格的にもかなり割高になるはずだから、絶対にセントマークスの方がいいと思う!

浦和駅再開発の影響で、西口一帯は来年以降中規模マンションの供給ラッシュが予定されております（年月は予定工期）。だいたい駅徒歩１０分前後の物件ばかりですね。

①三井不レジ　岸町7-89-2　12階建33戸　19年 4月〜20年 8月
②三井不レジ　岸町7-96-1　14階建52戸　19年12月〜21年10月
③新日本建設　岸町7-85-1　12階建49戸　20年 6月〜21年10月
④大京　　　　岸町7-131 　 9階建24戸　19年 9月〜20年11月
⑤三菱地所　　高砂3-21-1　14階建73戸　20年 1月〜21年 9月
⑥ダイナセル　仲町2-141-6　9階建32戸　20年 1月〜21年 2月

岸町７丁目界隈の①〜③と⑤はかなり隣接しており、それぞれが日照を奪い合う形です（このあたりは南に向かって上り傾斜の地形なので余計に日当りが悪く感じられます）。
現地に行けば分かりますが、同様の建設候補地があと３〜４はあり、デベの買いあさりの惨状に目を覆わんばかりです。
同時に［市道岸町−常盤線」の地上げも進んでいるので、およそ良好な住環境とは言い難い状況です。

ほんの５年前くらいなら戸建中心の閑静な住宅街だったのに・・・。

浦和駅西口に住むのはちょっと考えものの時代になってきました。

セントマークスの周りは戸建てと野村プラウドがあるくらいですね。
この前観にいったらかなり外観が完成しており、入居が楽しみです。

しかし、>>111さん詳しいですね・・・
私は個人的に浦和東口と南浦和方面好きだったのでよかったと思います。

今>>111みて気付いたんですが、

１２階建てで３３戸や１４階建てで５２戸ってかなり長細いマンションのようですが・・、大京さんの９階建て２４戸ってのもかなり小規模ですね。タワマンよりはいいかもしれませんが・・

岸町を含めた浦和駅西口界隈は用途地域として「商業地域」に該当しています。
したがって、マンション開発についても日影規制の無い形で無秩序に進められるのです。
デベロッパーにしてみれば浦和再開発による需要増に対応した形で、かつ、高度利用可能な商業地域は経済合理性から考えて「願ったり叶ったり」のおいしい地域なわけです。

法規制さえクリアしていれば問題は無い訳ですので、既存住民への配慮は適当にやっておけばいいわけですからね。
マンション開発が進めば戸建住民は悲鳴をあげて一気に逃げ始めるので用地取得もますますやり易くなってくるので、コスト面で優れたエンピツ型マンションが雨後の筍の如く建設されていくわけです。
結果、加速度的にマンション林立地域へと変貌していくことでしょう。
このあたり一帯は住宅事情としてどう考えても良い方向に向かっているとは考えられません。

商業地域でも学校や公園に隣接していれば良好な住環境が得られる場合がありますが、これはかなりレアケースです（ｅｘ．常盤公園あたり）。

良好な住環境を求めるなら、南浦和か北浦和方面に逃げるしかなさそうです。

セントマークスは住環境が優れているって評価が多いけど、全然そう思えません。

・ＪＲ線至近にあり、電車が高架ガード通過する際に大きな騒音が発生。
・コンビニ前は便利な反面、騒音、プライバシー侵害が気になる。
・浦和パルコができたおかげで前の東通りの車の交通量が増えており、
　騒音、排気が気になる。
・小松原学園の生徒が登下校時にうるさい。
・駅から遠くて不便（実際には浦和から１２〜１３分かかった）。

駅から遠いと「閑静」な住環境を想像するけど、ＪＲの騒音は相当気になるレベルです（ガードの音ってかなりのものですね）。
「この住環境でこの値段？」って感じ。価格比でちょっと不釣合いに思ってしまいます。

利便性が高くて、価格も安いレリアの方がいいかな。

私は浦和から徒歩１０分かからなかったですが・・・、南浦和駅もそうでした。環境はいいと思いますが、個々人の価値観ですね。

なんか、セントマークスの評価を落とす悪意を感じます（笑）

こちらとしては物件比較の中で感じたことを思いのままに書き込んだつもりです。
住環境の良さを売り物にしているようでしたので、この物件に期待していたんだけど鉄道騒音には正直がっかりしたのです。
ついでにレリアって書いたけども、同じような鉄道騒音のある物件で利便性を考えたコストパフォーマンスについて、個人的意見を述べたまでです。ちなみに駅徒歩１２〜１３分も実際に歩いてみた結果です（足が短いのかも知れませんが・・・）。
要するに駅から遠くて騒音のある物件に６０００万円レベルを払うメリットが感じられなかったということです。

「悪意」ってずいぶんな書き方ですが、あなたが購入されたことについて批判しているつもりはありませんので、悪しからず。
素敵なマンションライフを祈念しております。

そうですね。こちらも失礼しました。言いすぎでした。
お互い快適なマンションライフを送ることが大事です。
満足いく物件をえらんでください。

この物件で一番のマイナスポイントは自分が感じたところだと

・低階層は目の前のマンションの圧迫感が強く採光がいまいち
（中から実際に外側を見た感想です。）
・線路が直接見える位置にあり、窓を開けている状態だと音が響く
・値段が高すぎる
・周辺に何も無い（車必須）
・駅まで若干遠い。

といったところでしょうか。

逆に良かった面は
・設備内装
・２駅利用可
くらいでした。正直言いまして、値段がつりあわないと思います。

ただ、レリアは地権者マンションですし、バルコニーの目の前が駐車場で高層マンションが立つ可能性が非常に高く、現地時点ではコストパフォーマンスは高くてもリスクも高い物件だと思います。レリアは賃貸向けのような気がしますが・・・

物件に１００％のものはないでしょうね。
私がセントマークスに決めた理由を一応記しておきます。
①お隣のプラウドと比較し価格的には高いけど、地価相場の上昇を加味
　すると、ふっかけた価格とは感じなかったこと。でも安くはない・・
　（これから出る浦和物件は更に上がるか、グレードをさげるよう）
②立地。通勤、通学全家族の生活圏において最高の立地であったこと。
③①と関連するが、ライオンズに対し中長期的な品質の安心感があった。
④駅から実際あるくと両駅とも１０分かからず（歩くの速いのか？？）、　ＯＫ。コンビニは目の前、日常品のスーパーも徒歩５分です。私は
　この環境で、車必須？とは感じませんが・・・

と、こんな感じでしょうか。あと、浦和競馬場（草競馬場なのでほとんど
市民に開放）が巨大公園として使えるので、体を動かしたり、子供と遊ぶいはいい環境だと思いました。

ただ、決して安くない物件なんで、悩むと思いますが、総合的にみて
我が家にとっては最良の物件でした。

浦和パルコの前で「プラウド浦和東岸町」のキャンセル住戸のチラシを配っていました。
騒音が少ないでプラウドの方が有利か？

http://www.p-urawa.com/madori.html