ヴェレーナ鳩ヶ谷

日本総合地所に関する参考記事です。「ここ最近のマンション相場の上昇は、土地の仕入れ価格の上昇だけでなく、建築コストも上昇してsいるためといわれるが、日本綜合地所の物件は、「建築費を含めた事業採算を考慮するため、土地仕入れ価格の上昇が事業コストに転嫁されることがない。そのため、販売価格の上昇分はそのまま利益の向上に寄与している」としているとおり、土地仕入れ価格が上昇した分は、その他のコストを下げているので、トータルの原価は上昇していないということを述べている。要は、本来は値上げする必要がないものを、世間のマンション相場の上昇に便乗した値上げをして、その値上げ分がそのまま日本綜合地所の利益になっているということである。マンションの建築コストを抑えるということは、マンションの基本性能そのものの品質に影響するといっても過言ではない。実際に、ここ数年の日綜のマンションは、以前はスタンダードとしていた二重床や床暖房もやめたり、スラブ厚もボイドスラブにしては薄めと、入居後にメンテナンス性や遮音性に影響するようなことを行ってきている。」 構造に関して十分調査されることを
お勧めします。戸塚の例もあります。

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それ以前、川口市民は鳩ヶ谷には住まないですよ。鳩ヶ谷差別は根深いです。私の学校では鳩ヶ谷市内から通ってる生徒は、イジメられてました。

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価格見てびっくりしました。
３１００万〜・・・
２００５年には駅前が２０００万前半で買えましたからね。

いまの時代でもせめて２４００万〜くらいにしないと。

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１２２またぐので実質、駅から15分てところですね。遠い。
エアバルコニー10畳魅力だけど、よく見たら一部なのね‥。
駅近で同じエアバルコニーを売りにしてるテラッツァ・ルーチェが隣駅だし苦戦しそうですね。

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日本綜合地所ってどうですか
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47681/res/762-777

日本綜合地所さん、六会コンクリート問題で災難が降りかかってます。

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随分と低価格で出してきましたね。
http://www.ns-jisho.co.jp/sp/hatogaya/index.html

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このマンション、一度会社更生法申請したマンションですか？
同じ会社が販売しているのですか？

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かつてのような「分譲販売」ではなく、「販売代理」として残っているようですね。
物件自体は他社が所有し、販売のみを担当しているのでしょう。
購入検討者には分かりにくいですね。

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売主変更につき新価格で再始動とホームページでは案内ありますね。
以前に比べて、１割〜２割くらいは安くなったんでしょうか。

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現地まだ確認してませんが、ライオンズとどちらがいいんでしょうか。

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ライオンズマンションの方がいいです。駅から倍以上かかると思いますよ。
駅から遠すぎです。

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倍というと、８分ですか。やはりあの交差点を通るのでしょうか？

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公式HPでさえ、駅まで徒歩１１分と書いてあるけど。

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駅からは15分ぐらいかかると思いますよ。又、歩道の整備がされていなく少々危ない気がします。ライオンズのマンションは戦争中の爆弾が埋まっていたところですよね！工事も再開している様ですが、もう安心なのでしょうか？
その敷地にはなくても隣とか道路にはないのでしょうか？心配です。

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ライオンズの方がかなり駅に近いですね。
この物件だと東武ストアも使えるんでしょうかね。

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たぶん、東武もサミットも同じくらいかな？
あと、川越えたコモディイイダも同じくらいだね。
どこも中途半端に遠い・・・・

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ライオンズはまた不発弾見つかって工事が止まってます。

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よくモデルルームの前を通りますが、売れてるんでしょうか？

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鳩ヶ谷で駅から遠いのは厳しいのではないでしょうか。

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でも、結構値段安くなってるんだよね。確か４ｍのベランダとか・・・
多少不利な面もあるけど、格安なら買う人もいるんじゃないかな？

欲しくないけどね・・・・

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今半分くらい売れているらしい・・・

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えっ！？そんなに？
販売再開したの年明けだったと記憶してるけど、そんなに好評なんでしょうか。

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半分も売れてるんだ…すごいですね。
それにしてはここの書き込み少ないですけど。

鳩ケ谷にはあのヨーロッパ調のデザインを好む方が多いんですかね？

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ライオンズで、不発弾問題が大きくなってるけど、
ヴェレーナは大丈夫なのかな？

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↑
ヴェレーナは建物が既に８階くらいまでできているので、気になるならモデルルームで確認してみたらどうでしょうか。
チラシやネットの情報ですが、来月から第１期２次の販売が始まるようです。
ライオンズは駅に近く、戸分の駐車場がついてないので、車が手放せないひとや車通勤のひとはこちらも一見の価値はあるかもしれません。
私もゴールデンウイークに見に行こうかと考えてます。

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ライオンズのスレで見たのですが、
ライオンズとヴェレーナの間にＮ村不動産がマンション建てるらしいですね。
駅もヴェレーナに比べれば近いし大手だし待っても良いのかななんて思ったのですが…

ご近所の方とかで詳しくご存知な方いらっしゃいませんか？

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気になるならＮ村不動産に直接問い合わせしてみるのはいかがですか？会報誌とかが届くように会員登録をしてみるのも手ですよ。
まずは自分で動いて、それでも興味があるなら書込みがマナーかなぁ〜と思います。

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ゴールデンウィーク中、ＭＲの駐車場にかなりクルマが止まってました。だいぶ売れてるのでしょうか。
行かれた方、どれくらい残ってるか教えてください。

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ＧＷにモデルルーム行きました。実際、かなりの勢いで売れてるようです。
価格が安いですしライオンズ検討者が流れてきたとかいってました。
残っているのは抽選住居。今月末に抽選会を行うとのこと。
希望者早めに動いた方がいいかもしれません。

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情報ありがとうございます。
やっぱり売れてるみたいですね。
価格はたしかに魅力的です。
鳩ヶ谷駅からの距離が悩ましい・・・なんて考えて
いるうちに先着物件なくなったんですね。

鳩パンさんは検討されましたか？

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私もＭＲに行きましたが、70㎡の上層階と75㎡の部屋が先着でまだ空いていましたが、3000万円前後だったと思います。70㎡の2階と4階の抽選住戸は先週の時点で5件以上ずつは申し込みが入っており、さらにまだ発売をしていない星印の住戸も一部抽選が漏れた人用に優先販売をするそうですので、2500万円台までを希望する方は、倍率が高くなっていると思います。
　しかし、ＭＲに来ている購入層は子供が2人～3人いて、親父は口髭をはやしたドカタっぽい奴で低所得な奴ばかりやガキがうるさい家族が多かった気がします。まあ、限度が2500万円程度だろうけど、私は周りの家庭がこんな家族ばかりだといやなので、購入はやめました。やはり安いマンションはそれなりですね。

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>>32　匿名さんへ

私はこのマンションを購入した『それなり』の人間です。

他にも購入した人はいるかと思いますが、このコメントを見て残念な気持ちになりました。

確かに正直な感想を書き込む分には問題ないんでしょうけど、このコメントの端々に感じられる、あなたの上から目線は何なんですか？

このコメントは『自分は所得が多いから購入はやめましたよ』と言っているのと同じことにあなたはお気づきですか？

そもそも何でも出るルームにいかれたんですか？

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>>33さん

＞このコメントは『自分は所得が多いから購入はやめましたよ』と言っているのと同じことにあなたはお気づきですか？

それが言いたくて>>32さんは発言したのでは？
金があるのにわざわざ住人の質が低いところには住みたくないってことでしょう。

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３２さんのおっしゃってることは、文面（言い方）は過激ですが、内容については同感な部分もあります。

私もこの週末MRを見に行き、ヴェレーナの後、ライオンズと連チャンで見ました。

もちろんマンション自体の質も大切ですが、どんな人が話しを聞きに来ているんだろ～ってことは重要な
判断基準です。

「え～こんな人と一緒に住むことになるかも・・・」と思うと二の足を踏んでしまうこともありますよね～

住人の「質」なんてことは私は言えませんが、住人の「カラー」はとっても大事だと思います。
同日に両方（ライオンズ）みましたが、両方とも私にはちょっと馴染めそうにないカラーでした。

ではなぜ鳩ケ谷のMRを見に行ったのかと言うと・・・
ＳＲ沿線にすることで、お値段に劇的なメリットがあれば検討の候補として加えてもいいのかな？と
期待していきましたが「確かに安い、でも思ったほど安くない」というのが結論です。


しかし、「ヴェ」も「ライオン」もすごい売れ行きですね～びっくりしました。
もし、この２つの物件にご興味ある方は急がれたほうがいいと思います。
ライオンさんは予想以上の売れ行きらしく、５月末で現地ギャラリーの人員を縮小するらしいです。
（もう販売終了的な雰囲気でした）

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一度ＭＲに行っただけで、全住人の「カラー」がわかるなんて凄い能力ですね。
たまたま、そんな感じに見える人が居ただけってわけじゃないんですよね？
その能力があれば絶対失敗しませんね。
自分だったら、購入した人もいるのに、わざわざこんな無神経な書込みをする
ようなカラーの住民がいるマンションも嫌です。

あと、高所得者の「ガキ」って本当にうるさくないんですかね。
No.32さんの「ガキ」が一番うるさかったりして。

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いいじゃないですか。

無神経な書き込みをされた方は、どちらの方も、幸い検討対象から外してくれた様ですし。

ご契約された人は、心無き無神経なカラーの方々と同居せずに済んで本当に良かったと思いますよ。

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購入者の皆さんは、いろいろ言われてムカつくこともあると思いますが。

一世一代の買い物でもありますし、みんな慎重になりますよね～
なので　否定的な意見＝心なき無神経な方々　とは私は思いませんし、
そのような意見も参考にされている方々も多いと思います。

すでにご購入を決めた方からすればそんな意見は気分が悪いと思いますので、
「購入者限定」スレを立てたらいいと思うのですがねぇ～

ＭＲに行った方の感じ方っていろいろあると思います。
否定的な意見に対していちいち反論しても仕方ないでしょ～

傍から見てるとこのやり取り、購入者さんに不利だと思います。人格攻撃はいけません。

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住人カラー・・・特に意識しないで見てました。

間取り、設備等は気に入ったので購入する方向で動いています。

ロビー脇に、花粉ホコリ対策システムが入っていますね！

近所の子供が面白がって遊びに来るかも？なんて営業さんが言ってましたｗｗ

近くにある辻小学校は、優良小学校に認定されているらしいです。

ゆとり教育でなく自分が育ったころのように　のびのび育てたい方　には向いていると思います！

今、川口在住なので早く合併してほしいなと思っていますが、いつになるのでしょう？？？

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契約しました。南７丁目付近ではありませんが鳩ヶ谷在住です。

鳩ヶ谷に愛着があるのでそう思うのかもしれませんが、個人的には、この辺りはいかがわしい店もないし、静かで住みやすいところだと思っています。

辻小学校近くていいですよね。市民プールも近いし、公園もあるし、少し行けば買い物するところもたくさんあるので、ちょっと地味ですが不便は感じないと思います。

花粉ホコリ対策システム＝エアシャワーのことですね。
クリーンルームなどに設置されているものなので、効果ありそうです。子供だけじゃなく、最初は大人も楽しいかも･･･部屋にも花粉除去フィルターが付いているので、花粉症の人にはうれしい設備です。

川口との合併話、今回はうまくまとまって欲しいです。

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意外と土方の収入はあなどれない…


と、父が電工の会社を経営していて、家業とは別業界で専門職の私は思う…。


ってか、どんな仕事をしていようが、下品な人は下品。

そんな事もわからないとは…。

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都心のゴミゴミしているタワーマンションの住民の方が生活にゆとりがないみたいですよ。
住宅費にギリギリでローン組んでいるので生活にゆとりがなくなるみたいです。
それに、物価も都心は高い。
江東区豊洲に住んでいる同僚などは、近所で買い物すると高い（ララポート豊洲）ので車で遠方まで買い出しに行く家族が多いそうです。そこまでして、都心に住むメリットがある人なら都心でも、と思いますが、子供のいる家族ではゴミゴミした都心は考えてしまいます。適当に田舎の方が良いと思うのですが。
そう考えれば、鳩ケ谷は、郊外だし、かといって、都心にも近いのでマンションを買うには良いと思います。

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うん。
住んでいいところと、遊びに適している場所って違うんだよね。

友人が鎌倉の一等地に住んでいるんだけれど、やっぱり夏場は生活しにくいって。
観光客で道路は慢性的な渋滞になるし、街中はゴミゴミするしね。
正月も同じような感じでしょう。

横浜の友達も言ってた。

誰もが憧れる場所＝住みやすい場所とはならないからね。

本人が「いいな。ここ」って思える場所で買うのが一番いいんだよね。

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この物件を検討していたのですが、どうしても気になる点がひとつだけありました。

駐車場が100％無料についてです。
屋外の機械式のもので、メンテナンス料は月々の管理費に含まれると記載されていました。

ただ、機械式駐車場を色々調べてみると、メンテナンス費が高額かつ15年ぐらいで全取り換えが必要になる可能性があるらしいというのを見つけました。

その場合、車一台分に対し約１００万円ぐらいかかるそうです。

この分が月々の管理費や修繕費に含まれていないと修繕費の値上げが避けられないようです。
あるケースでは入居後5年で修繕費が5,000円→20,000円ぐらいに跳ね上がったこともあるようです。

駐車場が有料であれば、その費用をあてて補修するのだと思いますが、100％無料で付くということは
将来その分を皆で負担することになりそうです。（自走式や平面ならそれほどかからないみたいです）

この辺りの説明を受けた方はいらっしゃいますか？

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価格的に割安だったから検討していますが、鳩ヶ谷市と川口市っていつ頃合併するんですか？

昔から騒がれていましたが延期され続けてますよね？

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今までは単に合併「構想」だったけど、昨年末に正式に任意合併協議会が設立されました。
この後、法定合併協議会を経て合併の流れ。
早ければ3年くらい後。

ttp://www.kh-gappei.com/

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>>45
マンション販売では常套手段ですよ。

住み始めて数年の費用は安くして、後でこのままじゃろくに管理、修繕できなくなるよ～って言って値上げのパターンかも。

＞メンテナンス料は月々の管理費に含まれると記載されていました。
ということは管理費の計画書を見せてもらえばいいのでは？
ネットで調べれば機械式（いろんなタイプがあるが）でどのくらい維持費＆更新費用がかかって車一台でいくらの収入がないと維持出来ないかわかりますよ。

あと、地下に潜るタイプの機械式駐車場は排水口が詰まったり、想定外のゲリラ豪雨で水没の危険があるので考えた方がいいですよ。


>>46-47
毎回、破談になってますよね。
鳩ヶ谷って財政が赤字なのに住民数に比べて立派すぎる市役所もってますよね。
川口はもう少しで政令指定都市になれるけど破綻寸前の鳩ヶ谷を抱えるか迷ってるように思えますが、
川口からしてみれば鳩ヶ谷と合併するメリットがないから今回も破談でしょう。
未だに発見される不発弾処理費用も市の税金ですし、まさに爆弾を抱えた市ですよ。

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>>４８

川口の方では、上から目線でよく調べもしないで、感覚的に鳩ヶ谷は赤字で財政破綻寸前と
言われる方々がよくいますが、実際には赤字ではないです。

市役所は立派かも知れませんが他に大した施設も無いですし、良いとは思いませんが一番お金の
掛かる里の区画整理も予算に合わせてあんなに時間をかけてやってますし。

実際に福祉関係は鳩ヶ谷の方が補助されているケースが多いです。自民党が強く公共工事にお金を
掛ける川口と共産党が多い鳩ヶ谷だからかもしれませんが。それと住民税は川口のほうが高いです。

また、川口市内ではかなり地域格差があり、最近やっと川口駅前の開発は一段落したみたいですが
川口駅前ばかりに開発で税金を使われ、新郷や赤井、安行等の他の地域の人達は不満があるみたいです。

現実的には地理上は明らかに不自然で、合併して総合的な判断で一体的に開発すべきでしょうが、
反対している共産党関係の議員の方々は、今まで市で受け取っていた交付金が合併により逆に
鳩ヶ谷に使われなくなるのなら意味が無いというのが理由1つです。
実際に合併したら力関係からいって、逆にもっと取り残されそうな気もしますし、いろいろ問題は
あると思いますけど。

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鳩ケ谷と川口は昔から仲が悪いです。
昔、合併して、分裂した歴史があることは、あまり、知られていませんが。
大昔は、鳩ケ谷に宿場があって川口に吸収される事に反対だったみたいです。
それと、鳩ケ谷は補助金が多いので川口市に比べて財政赤字は少ないです。
合併は最終的には破談するかも。
市同士だと合併は難しいようです。

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来るべき地方分権時代に備えて、ある程度大きい規模の自治体を目指すことは有意義だと思うんだけどね。
賛否はあるだろうけど、それゆえ市町村合併が推奨されているわけで。
合併相手の財政状況について目先の話が先行しているようですが、もう少し俯瞰でものを見たいですね。

↓というわけで、合併目標は来年の１０月だそうです。



市町村合併：川口・鳩ケ谷合併協会長試案「遅くとも来年１０月」／埼玉

第７回川口市・鳩ケ谷市任意合併協議会（横道清孝会長）が７日、鳩ケ谷市役所であり、「遅くとも１１年１０月までに合併」との会長試案が初めて示された。これまでの協議会で委員から「議論を進めるために合併に向けた日程を示してほしい」との要望を受け、横道会長が、いずれも１１年の３月、７月、１０月の３案を示した。

　これを受け、早期合併を推進する鳩ケ谷市の木下達則市長は「１０月の市長選は合併問題が最大焦点となる。法定協議会設置を早く決めてほしい」と要望。

　一方、早期合併に慎重論が多い川口市の岡村幸四郎市長は「６、７月に住民説明会を開き、アンケートなども踏まえ市民の意見を把握したい」と述べた。来年３月合併の場合、鳩ケ谷市長選の前に法定協議会設置の議会議決が必要となるが、日程的には困難な情勢で、来年７～１０月合併に向けた協議が進むものとみられる。

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現在の販売状況知っている方いませんか？

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この前までシートに覆われていたのに、今日通りかかったら突然姿を現していてテンション上がりました。
想像してたより目立つ色に見えました。いい色かどうかは評価が分かれそう。

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外壁の色いいと思います。

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オプション検討会の案内が届きました！
なんだかテンション上がりますね～楽しみです。

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わくわくしますね〜！！

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あと20戸をきったみたいですよ〜

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オプションって、今回送られてきたカタログで全部なんでしょうか？
ＭＲには他のオプションもあったから、そんなことないですよね。

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全部ではないです。
うちもガス台をガラス板へ変更したり食洗機とかフローリングの床暖房等やりたいオプションがあるのに
載っていなくて「あれー？」と思っていました。

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ゴールデンウイークに見学した時はまだ外観が見れなかったのですが、一部、外観が見えて来たらしいですね。
地元のお住まいの方、ご印象いかがでしょうか？

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一部というよりエントランス以外のシートが取り外され
ほとんど全貌が見えてますよ！！

色はホームページのような落ち着いた感じではなく
ちょっとオレンジがかった様な色です。
月日が経てば落ち着いた色に変わるのかな？

人により好き嫌いがありそな感じですね。

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＞61
情報ありがとうございます。週末に時間作って現地を見てみようと思います。

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購入済みの方にご質問させて頂きたい事があります。

2500万台とHPにありますが、実際その値段で購入した方はいますか？

値引き交渉ではいくら位下げて頂きましたか？

生涯の中で高額なお買い物に皆様も色々とご検討をしたと思いますが、私もどの物件を購入するべきか迷っています。

何件か物件を見て回りましたが、何処も100万位は値下げが可能のようです。

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＞６３
４～５月ごろ聞いたときには、値引きゼロでしたよ。もともと売主変更による新価格に
なった時点で、大幅な価格ダウンでしたから。これから販売する分はわかりませんが。

＞６０
昨日も見てきましたが、シートは完全になくなってて、機械式駐車場も設置されてました。
平面図で見るより機械式駐車場が建物の近くにある印象で、敷地が狭く感じました。
建物はいい感じですが、機械式駐車場ってオシャレじゃないって思ってしまいました。
でも真新しい建物は、ひときわ目立ってますし、実際にご覧になるとテンション上がり
ますよ。あの辺が自分の部屋だ～、いよいよだ～って軽い興奮をおぼえました。

エントランス前の噴水はまだなかったです。設置するスペースあったかな。

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何これ！！　駐車場と建物がくっついてるじゃない！！

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64番さん
貴重な情報ありがとうございます。
とても参考になりました。

値引きはないのかも知れませんね。
もともと安値ですから。

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南の道路側から見て絶句。
契約してるのですが、色がパンフレットと違う気がします・・・

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実際の建物とは意匠が異なることがあります、って書いてあるでしょ？でも悲しいでしょうね…

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機械式駐車場と建物、くっつきすぎですよね。実際動かすことを考えれば音もすごいでしょうし、建物低層階からみた景気って・・・？日差しも入らず一日中暗そうですよね。
そもそも更生法適用の会社ですよね、管理そのものはまともにやって入れるの？って感じですよね。

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景気→景色
やって入れる→やってられるorやっていられる

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間違いすぎ

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＞74
管理会社は日本ハウズイングという優良企業だから問題ないのではないでしょうか？
売主は翔和建物に変更になっており、経営破綻した日本綜合地所はいわゆり販売会社ですから、きちんと勉強してから発言されたほうがいいですよ。

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いわゆり→いわゆる

ここの書き込みは誤字が多いね。(-_-)/~~~ピシー!ピシー!　お仕置きよ！

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【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

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パンフと色がだいぶ違いますね。淡い色でさっぱりしていますが、高級感はなくなりました。
あと、道路からエントランスまでの距離もパンフと印象がだいぶ違いますね。
機械式駐車場もかなり密接していました。

南側道路はそこそこ通行量があり、音や振動が心配です。
駅までの道は結構寂しく、夜は女性の一人歩きはさせられません。
駅も人気がなく、今後どうなるのか心配です。
この線の利用客自体が少ないようですし・・・まあがんばっていきましょう。
基本的には割安で良いかと思います。

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昨日（正確には一昨日）たたら祭りの花火が上がってましたが、来年は南側バルコニーからバッチリ見えるんじゃないかなあっと…少し期待しています。

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見えますよ花火。
我が家は3階の戸建ですがスカイツリーも半分以上見えます。このマンションから見えるかな？

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花火は見えるそうですよ！！
何階以上から見えるかは聞きませんでしたが・・・

抽選含めラスト10戸をきったそうです。
ライオンズの勢いはすごかったですが
あと少しですね。

しかしパンフと印象違いすぎる・・・

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すげー値引きだ

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ここ見たけど、まわりに何にも無さ過ぎでやめた　

どの位、値下がりしたの？

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　やめたなら関係ないでしょ。
　
　次探したほうがいいよ。

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実物見に行った。最上階の角部屋を凄く気に入ったが、駅まで歩いてみた後買う気がなくなった。

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特に交渉もしてないのに、値引きしすぎじゃね？

叩き売り？

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投売り。

駅までの道はむごいですよね。
夜は歩けません。
駅も人気がなくむごいですが。。

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95さんは行きはどうやって行ったのかな？

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駅へは確かに距離あるけどね〜
買いました！！

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南鳩ヶ谷駅も若干遠いだけで使えるみたいですよ。

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だいぶ売れてきましたね。
交渉で値下げとか出来ましたか？

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