イトーピアエフィールさいたま新都心

横から失礼します。
南側の土地について私が以前営業の方から聞いた話では…
・現在の所有権は伊藤忠
・今後は条件付で売却する
・ここでいう条件とはいわゆる「地役権」ということ。
　10ｍ以下の建物で且つ公共性の高い店や施設（例えばスーパーや幼稚園・学校、病院など）であり、その権利は今後70年間有効
…という内容でした。
これを聞きとりあえずは安心しましたが…
でもみなさんが営業の方から聞く話がいろいろであるので、一体どれが本当の話なの？と疑問に思ってしまいました。

しかし、何も無理して（価格的に）まで、不安のあるマンションを買うことはないのでしょうか？
ビューバルのがどんなにのぞかれるかも不安があるのでわたしは、出来上がりをまってからにしようと思います。
すぐ南の土地のさらに南も空き地が広がっているので、仮に直ぐ隣に立たなくてもいずれはなんらかの建物が前面をふさぐ可能性は残ると思いますよ
間取りの工夫といっても、私にはそんなには響きませんでした、
というより間取りは後から変えられますが
周りの土地に建ったらどうしようもないですからね。

120さん
121さん
119です。そう、それです121さんのレスで思い出しました。
「地役権」そう言っていました。なんたらって権利が思い出せなくて。
70年の根拠って言うのが、何やらそういう権利をかぶせたとか
何とか…だから120さんのおっしゃるように「地主から借りてる」
のではないんですよ。それと、マンションの敷地の一部、でも
ないとの事です。あくまでマンションの敷地の外側の土地です。
ただ、今の時点で同じ伊藤忠さんが持っているって言うだけで。
モデルルームが建っている土地がそもそも伊藤忠さんのものなら
モデルルームを建てるのに誰からも「借りる」必要ない訳ですよね。
あとは、直接担当者に確認した方が早いと思いますよ。

122さん
そんなに人んちのバルコニーから中を覗きたい人がいますかね？

122さんへ

私も検討者です。真剣に考えております。
私が聞いた話では現在伊藤忠が持っているマンション前方の土地ですが、いずれどこかに売ることは売るようです。ただ、地役権を設定しており、其の地役権はイトーピアの住民に無償で譲渡するとのことです。つまり、地役権の設定をはずには、イトーピアの住民全ての同意が必要らしいです。
当然、全会一致でイトーピアの住民がこの地役権をはずすことに同意するというのはあり得ないし、その意味で70年間は10m以上の建物がたたないことを担保しているようです。
また、このほか、前方に日照に関係するような新たなマンションがたつことは考えずらいのはイトーピアの前の土地（イトーピアも含めて）市街化調整区域となっており、新たに戸建住宅を含むマンションなどは建設できない土地とのことです。イトーピアはなんかの特例でぎりぎり建設できたようですがその特例自体も廃止されているようです。さいたま市の市役所に行けば教えてくれるとのことです。
あと、前の土地自体がいわゆる「旗竿形状地」となっており、大きな建物自体が立てづらいことろもイトーピアにとっては有利かなあと思っております。
どの道、何かが立つのは変わらない思いますし、この先市街化調整区域が外されることはあるかもしれませんが建ったとしても10m以上の建物が70年以上先のことになるので多分ここで議論している人が私も含めて生きている間は問題ないと思いますよ（笑い。
ここにちょっとした複合診療所かフィットネスでも入ってくれればいいんですがねえ。

まあ、ここでとやかく無意味な詮索をするよりも直接、販売員に聞くのがいいんじゃないんですか？遠方の方なら電話でも教えてくれると思いますよ。

イトーピアの持っている土地は旗竿形状地ですが、八百屋さんとかを買収すれば結構ちゃんとした
土地になりますよね。
それから市街化調整区域には住居はたたない、というのも気になります。
１０ｍの住居ならいいかな、と思っていたのですが、それ以外なんですよね。
保育園とか、病院とかならまだいいけど、建って嫌なものでいえばカラオケとかガソリンスタンド
とかはどうなんでしょ。市街化調整区域ってなにが建てられて何がたてられないですかね。

横からすみません

【市街化調整区域】
市街化調整区域とは、都市計画区域の中で、市街化を抑制する意味を持った区域。山林地帯や農地などが中心で、人口及び産業の都市への急激な集中による無秩序、無計画な発展を防止しようとする役割を持つ。

市街化調整区域には、基本的に、住居も含め建物は許可なく建てられない。ただ、次のような場合は例外。農林漁業用のある一定の建築物。国、都道府県、指定都市が建てる建造物。都市計画事業の施工として行う建造物。都市区画整理の一環として行う場合。非常災害の応急措置として行う建築物。仮設建築物など。いずれにしてもかなり特殊な場合に限られる
http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w002013.htm

だそうです。


ガソリンスタンドやコンビニも立てられるようですが元々あったのならともかく、あまり変なものは建たなそうです。

さすがにガソリンスタンドはないと思うけど、コンビニか保育園とかが建てば価値が上がるでしょうね。
レンタルビデオ屋とかでもいいですね。新都心にはTUTAYAがあるらしいから無理ですかね？

ただ、その先も、空き地が続いていますよね。
明らかに高層マンションがたちそうな・・・
そのあたりはどうなんでしょうか？

空き地に高層マンションがたってもいい、くらい思ってないと、本当に高層マンションできたとき、へこみますよね。
逆に、高層マンションが建たなかったら、ラッキーって思えるし、物件自体も安くていいかいものできた、と思えると思います。

空き地には何ができるかわからないから、今の値段なんだ、と思わないと。
目の前が低層で確定してたら、3割くらい値段あがると思います。

127さんへ
その空き地もたぶん市街化調整区域内ですよ。

その市街化調整区域内の理由が鴻沼川の氾濫が懸念されるからですよね。
ただ、氾濫対策が終わると逆に南側の空き地に高層マンションを建て易くなるから
痛し痒しですね、

週末ＭＲいってきました
桜がとってもきれいでした。
川側の部屋は家で花見が出来て素敵だなあと思いました。
間取りも、ＭＲのものだと老後に旦那と二人で住みたくなる感じでとっても気に入りました。
ただ、うちは子供が３人いるのでもうちょっと広いところじゃないとだめかな・・・。
バラディで花見、いいなあ・・。と、思いつつ、ＯＰのグレードアップした洗面所と台所とってもいいなあ・・・。と思いつつ、帰ってきました。

見学してきました。仕様が、オプション品を除いても、このあたり一帯ではダントツによかったです。パラディ（ひろ〜いバルコニー）や、二重床や、自走式駐車場（ウチは機械式では入れにくいので）もよかったですし、ペアガラスまで。セキュリティもカードキーで他よりも進んでいることがよくわかりました。南側の空き地が心配でしたが、説明を聞いて安心しました（前レスで見てはいましたが、実際に聞いてみるとよく理解できました）。いいことばかりで、正直購入したい気持ちでいっぱいですが、何しろうちの予算では高嶺の花・・・。フォー○イトならぴったりなので、クリニックの問題があったけど、そちらが身の丈にあっているような。でも、買えるならやっぱりこっちがいいなぁ。

＞131さん
桜よかったですよねー!近所なので、たまに通りかかります。2期が終わったばかりで、全部完売しているそうですよ。我が家では４LDK希望なんですけど、４LDKは、1期でほとんど売れちゃって2期で完売らしいです。キャンセルは？って聞きましたけど、1件もないようで・・・。100㎡は1戸あるような話でしたが、8000万円はちょっとムリ。やっぱり、はやく決断しないと無くなっちゃうのかなぁ。本当は、2〜3戸はあると踏んでいるのですが、どうなんでしょうね？週末にでもまた行ってみようかと思っています。はやく素敵なマンションに住みたーい！

>133さん
４LDKまだ６部屋ぐらいありましたよ。
値段もタイプもまちまちですが・・・。
地盤、日当たり云々、ですが、値段どおりのものだなぁ。
が、素直な感想でした。うちは勿論予算オーバー・・・。
この値段ならバイパス渡って戸建て購入かな？なんて、戸建て買うにも予算オーバー・・・。
でも帰ってきてからもパンフレットにこにこしながら見ちゃうくらい素敵でした。

キララはどうですか。
バイパス渡ってマンションですが、
シャトルバス使うことを覚悟すれば、
広さ・予算的に買い得感がしますが。

シャトルバスは不便だと思います。
マンションで駅近じゃないのは考えてしまいます。
それを踏まえての価格では？

もともと地元なんです。バイパス渡った賃貸に住んでます。
イトーピア、毎日横を通るので、一度見てみたかったんです。八百屋さんもしょっちゅう行くので。
勿論、地盤悪いのも川があふれるからずっと工事していたのも知ってます。
マンション、駅近じゃないと・・・、ってさいたま市の新築マンションの掲示板には必ず反論出ますが、きっと地元の人ではない人が書き込むんでしょうね。もしくは他会社の営業さんかな？
キララくらいならぜんぜん駅まで苦じゃないですよ。
うちはもうちょこっと駅から離れてますし。
キララは地元の賃貸の人が沢山購入してるみたいですね。
駅から西側に出来る、旧与野市のMR全て行きました。
時期的に桜の花にうっとりしたのも有りますが、イトーピアが一番素敵でした。
ただ家族構成的に、子育て中はキララかな・・・。
バイパス渡って、１〜２千万安くなるなら、が正直なところです。
うちのちび怪獣たちにはイトーピアは勿体ない・・。
キララの場所にイトーピアのグレードの物が出来てたら、勿論値段は二つ足してその中間くらいで、が私の素直な希望でした。
この地区どう見ても過剰供給気味です。どのマンションもすぐには完売しないと見てます。
実際昨年中ごろ、どこのマンションも強気だったのに最近見ても売れ残ってるところ多数です。
まだまだ沢山マンションできるみたいなのでもう少し様子を見ながら考えてみます。

>137
地元の貴重な意見は大変参考になりました。

ここ買うんだったら戸建て買う・・・が正直な感想。

値段に見合う決め手が無い。

価格がね〜。
でも雨の日に駅から１０分傘もって歩くなら、２０分バス乗ってもいいと思うのは私だけ？
価値観の違いだとは思うが。

家族構成上、広い部屋が必要ですが、
１００㎡で８０００万円位しますね。
いくらルーフバルコニの最上階であろうと、
高すぎると思いましたが、これは普通でしょうか。

新都心も浦和や大宮と同じ価格帯になってきたってことでしょう。
浦和や大宮で駅からそれほど遠くなく、自走式100%で100m2であればこのくらいになっちゃうじゃないでしょうか。新都心もブランド化しきたのですかね。これからの町だから大宮や浦和のように雑然としておらず、いい町になるんじゃないですかね。

他県のものですが、新都心の雰囲気が気に入ってます。
浦和や大宮より新しい感じがして契約を考えているのですが、
やはり適当な価格なのかが気になります。

冷静に考えて高すぎだと思う。
駅前というわけでもなく、マルエツ前で。
ただ今はどこも値上がり傾向だからね。
そのうち下がる。

場所もギリギリ新都心って感じではないでしょうか。
新都心駅そばのマンションや戸建て街はたしかに雰囲気良いですよ。

144さん
「新都心駅そばのマンションや戸建て街」って具体的にはどの辺ですか？みてみたいです。

あと、「今はどこも値上がり傾向だからね。そのうち下がる。」ってのも確かにそうですが、大量生産品で無いので結局、良い立地から販売・購買されていきますよね。そこが気になるところです。数年後安くなるのかもしれないけど、其のときには良い立地がないってなことになると怖いですね。迷っています。

新都心ってどこまでが新都心なんだろうね。
新都心駅の周辺まで？
コクーンやＢＭＷやら迎賓館あたりや、ホテルブリランテや郵政庁？とか会社がある方？

イトーピアは与野？新都心？

北与野でしょ。新都心からはかなりあるような・・・。
まあキララが新都心っていうんだったらココも新都心だけどね。

バルコニーの形が面白いですね！
これが決め手になった方も多いと思います。
みなさんはどのような使い方を想定していますか？
煙草は禁止だと思いますが。

バルコニーはいいよね！

最近、ホームページが変わりましたね。高級志向になったんでしょうか？
まあ、価格も構造も設備も立地も高級だから何ではじめからそうしなかったんだろう？

今さらだけど、高級志向ならもっと違う場所が良かったな。
駅前か、もしくは以外なちょっと裏に入った閑静な場所とか・・・。
小学校のグランド・スーパー前よりはその方が高級そうだ。
でも桜は楽しみだけどね。
広いバルコニーも素敵。
珍しい作りですよね。

あの辺りに10年近く住んでます。
今も毎日通勤で現場前を通っています。
5年くらい前まではしょっちゅう川が決壊していた場所だったので、
興味本位で工事中の目隠しの隙間から基礎作り現場を覗いてみたら、、、
やっぱりか。。。
残念ですが、、
台風が来るたび膝まで浸かって道を渡った地元の人間ならあの辺りの土地をまともに評価する人はいないと思います。


イオン前でバイトがチラシを一生懸命配っていたのでどれだけ苦戦しているのかと思えば。
100㎡で8,000万近くもするんですか。
ひどい値付けしますねぇ。
仕入れ高値掴み最悪展開の見本みたいな。。。

バルコニーは面白い作りですが、
下手に真ん中にでると覗きに間違えられそうですね。
いいんだか悪いんだか。。。
あとはあれだけ広いとバルコニーの使用方法を
めぐって騒音トラブルにならないといいですが。

＞152さんへ

でも河川工事をして洪水の心配は少なくともなくなったのでは？
この前説明会に行ったときに、杭と基礎をしっかり打っているから問題は無いとのことですが。
考えてみればここよりも地盤が悪いと思われるベイエリアで高層マンションがどんどん建っているのですから。
あと、チラシを配るもの当たり前なのでは？
新都心のマンションをいくつか見ましたけどどこもチラシは配ってましたよ。逆に宣伝にお金をかけて無さすぎのような気もするぐらうなのですが。
その辺、どうなんでしょうか？

>154
今はもう水は出なくなりましたよ。
もちろん杭も深く打つでしょうから、まさか最悪の事態にはならないと思います。

言いたいのは単に、
「知らない消費者相手にボッタクリ過ぎなのでは？」
ということ。

数年前、マルエツの裏にマンションが建設されたときは皆で驚きました。
こんなところに建ててしまって本当に大丈夫なのかねぇ？と。
販売価格はとても安く、確か100㎡程度でも4,000万前後、
当時でも破格の価格だったと記憶しています。
それでも地元の人間は「やっぱり安いね・・」と避けた物件でした。

もちろん、設備等ウワモノを完璧に比較したわけではないし、時代背景も違います。
そんなものは比較の対象にならない、と言われたらそれまでですが、
たった数年で同じような立地に建った物件が２倍の価格になってしまうのは到底理解できない。
が、私の感想です。


まぁこの価格で全てを納得して購入される方がいらっしゃるのであればいいのです。
もちろん今以上に地下もマンションも高騰していく可能性だってありますし。

あんな所にマンションを建設するなんて信じられません。
地元の人間は、まず買いませんね。

本当に〜！？

北与野駅からあの距離でこの価格は正直高いです。
戸建、買えますよね。

ＭＲに行ってみました。個人的にはかなりの高級感でした。
当然ＭＲなので生活感がありませんが、見学後に外に出たときの周辺とのギャップが大きかったです(^_^;)

地元住民さんへ

「地元の人間は、まず買いませんね。」というのはやはり「水」が問題なのですか？
価格の問題は別として、そのほかに問題点はあるのでしょうか？
5年前までという話で水が問題というのは分かるのですが、工事によって問題は解決されたのであればその他の要素は何があるのでしょうか？
価格は高いということは分かるのですが、それは地価の値上がりと建設資材の値上がり＋αで高い根付けになっているとは思うのですが、「地元の人間は、まず買いませんね。」というのは単に昔の印象が残っているいるだけなのでしょうか？

たとえば近隣のS友の物件は近隣の方から見るとどうですか？
質問ばかりですみませんがアドバイスいただけますか？

パークシ○○に住んでる住民です。マンションを買ってからも近くにマンションが分譲されると、つい見てしまいます。　１６１さんのお話も『水』問題に関しては、以前より整備され解決しています。確かにそれ以上の水害があれば問題は起こるでしょう。でも、湾岸のマンションに地震が起こったらどうなるでしょう？と一緒です。自分がどう思われるかです。　マンションに住んで何年か経ちますけど、非常に快適に暮らせます。欲を言えば、駅近の三菱地所ミッドタワーやシティテラスさいたま新都心が確かに良いです。が少し離れたイトーピアでも充分立地的には良いと思います。今の物件の価格は以前より高値ですけど、どちらをみても上昇しているのではと思います。
　都心に通勤していますが、上野まで２３分、新宿、渋谷にいても埼京線で多少時間はかかりますが一本で帰れます。　宇都宮線、高崎線も３年後程度で東京駅まで開通しますし、首都高中央環状池袋〜新宿〜渋谷も開通しますのでアクセス度は今後さらに上昇します。高速は新都心西口まですぐです。　さいたまに一番ないと思うのは、エリアの物件価値ブランドです。横浜、千葉と東京までの距離はなんら変わらないのに都心に勤めていてさいたまを知らない人が多い、東北の玄関口、単なる通過点でしかありません。　今後小さいながらも毎年発展しているさいたま新都心に期待しています。
まだ、他の再開発地区より価格はこなれています。　住人になり一緒に再開発の発展に参加して下さい。　良いところですよ。

アドバイス参考になりました。
そうはいっても価格は高めですね。
このご時世ではしかたないのかもしれませんが。

162さんへ

161で質問させていただいた者です。アドバイスありがとうございました。なるほど、確かに納得です。私も新都心は北与野も含めて雰囲気が非常に気に入っております。
前向きに検討してみます。
確かに価格は高めですが、地価、資材とも上昇過程ですからね。数年後値下がりを待っている間に
物件そのもの（土地も含めて）が無くなってしまう可能性もありますしね。
新しい都市をこれから作っていくというのも楽しそうですね。

北与野の賃貸に3年ほど住んでいる者です。
新都心〜北与野エリアは確かに住み心地がよく、気に入っております。
特に私が重宝しているのは、深夜零時まで営業している書楽さんです。
他には、飲み屋さんなども隠れた名店が結構たくさんあります。

数年前の水害のことはよく知りませんが、私が住んでいる期間に関しては
これと言った欠点のないよい街です。

私自身、こちらの物件を検討中なので、色々と教えていただきたいです。
水害については今は大丈夫じゃないかと思っておりますが、地盤が
少し気になります。どなたか詳しい方いらっしゃいましたら、教えて
いただきたいです。

いやー、匿名の掲示板って面白いですね。
ある一定の割合でどの掲示板も煽りが入る。2chみたいで面白いです。
152、155、157の周辺住民さんは特におもしろい。

「洪水がある」、「地元の人は絶対買わない」、「ぼったくり」などとおっしゃっているけど、発言の目的はなんなのだろう？

そもそも「ぼったくり」で「絶対買わない」マンションの掲示板に入ってきて断定的＋否定的な発言を繰り返すわけですから。
・周辺住民の立場から購入検討者に買わないようにアドバイスをしたいだけなのか、
・それとも他の近隣のマンションの営業が妨害＋自社物件への誘導なを目的にしているのか。
・もしくは本当は購入したいのだけど、物件価格が自分にとって高いから否定的なメッセージを出して値下がりを目的にしているのか（笑い、
・ハタマタ、単にうらやましいだけなのか（藁。。。

このマンションも販売は第3期？かな、　2期までは完売しているようだが、購入者が出てきていないですよね。その方が賢いかもしれませんね。っという風に書くと今度は「購入者」を語る煽り役が出てくるもかもしれませんが。。。
当方も購入検討者で残り少ない部屋の中で検討中ですが、それ以上にこの掲示板の流れも興味津々です。　　
あとで掲示板投稿者のIPアドレスを公開したら面白いことになるかもしれませんね。
例えば大手の不動産からのIPアドが出てきたりして。。。（伊藤忠も含めて）

どの掲示板を見てもそうですが、こういった匿名の掲示板は有益情報半分＋騙し合い半分ですね。
一番需要なのは自分の目でみて（昼夜とも）、現地を歩き、雨の日、晴れの日を観察し、実際駅から歩いてみるとか、近所のスーパーに行くとかして初めて判断するべきだということがよく分かります。遠方の方とかは難しいかもしれませんけど、数千万の物件購入になるのだから面倒臭がっては駄目だということがよく分かりました。

購入したら同じ地域住民になると思うので前向きな地域情報やお役立ち情報などあったらお教え願いたいです。このGW中にもう一度足を運んで自分の目で見てみることにします。
ちなみに、先日大雨が降ったと思いますがやはり洪水は無かったですかね？（笑い
書楽情報ありがとうございました（＾−＾）!!

この掲示板の情報も一度整理してみようかな。ほとんど趣味になってきたような（笑い。
長文で失礼しました。

伊藤忠のマンションは結構いいと聞きますが・・・

でもやはりあそこであの値段は高すぎると思いますよ。
南側になにが建つかわからないのに・・・

152と155です。

私は166さんの言われるような競合デベの人間ではなく単に地元住民です^^
そしてココ北与野、新都心をとても気に入っていて永住してもいいなと思い、
周辺で物件を探している購入検討者でもあります。

なのでストレートに言えば、
「新都心周辺でマンションを探している購入検討者の方たちがこの物件に流れて減ってくれると嬉しい」という立場です。

そういう意味で、
「あまり極端な値付けをしてここ北与野、新都心の地価を荒らさないでほしい」
という思いからこの値付けに否定的な意見を書いています。
天下の住不ですらあの程度の値上げで止めていたのに、、、


2007年度に入ってから各デベは競合他社の出方を虎視眈々うかがっている状況です。
（もちろん値上げを狙っている）
ポッと出の伊藤忠が勘違いしたようなあの立地、あの価格で簡単に完売したら周辺他デベも一斉に値上げしてくることは火を見るより明らか。
それこそどこも買えなくなってしまいます。
しかしその値がここ北与野、新都心の妥当価格ということになるのかも知れませんが。


なんにしてもこの物件はやっぱり割高なんじゃないのかな。
予告広告の頃のこの板を読んでみたら感じてたことはみんないっしょ。

「周辺の物件より少し割安で出してくるだろう」

私もそう思っていたからこそこの否定っぷりなわけで^^