パークタワー東雲ってどうですか？その３

2.5メートルの波を作り出すプール・・・

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辰巳駅を出た時、目の高さに海があります。
浸水するとしたら駅側かな？

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どういうこと？海面より低いってこと？

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他はさておき、東京都の湾岸地域は地震だけでなく、身近にある火災、事故、犯罪に巻き込まれるなどのリスク考えると安心な地域だと思いますよ。
コミュニティーも下手な街よりあるし

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796
<この辺よりも、江東区内陸の０メートル地帯の方が標高が低い。
常識だから言うまでもないが。>

手で触って各地域の海面からの高さがわかる模型が、江東区の各図書館に置かれている。君はそれを見たことがないようだが、江東区ゼロメートル地帯は明らかに凹んで海面下になっているが、豊洲、東雲、有明辺りは海面の2メートル近く上になっている。
君が原始人でないなら、客観的な事実を基にして語ってくれたまえ。

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↑
悪い。796の言った意味を逆に捉えてしまった。

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Mapionの地図では、中心点の海抜を画面右上に表示してくれます。
今確かめてみましたので、ご参考まで。

【東雲エリア】

＜辰巳駅（1番出口側）＞　海抜0M
＜WコンフォートEAST＞　海抜0M
＜WコンフォートWEST＞　海抜1M
＜野村プラウド＞　海抜2M　（←そんなに違うかな？）
＜ビーコン＞　海抜1M
＜キャナルファースト＞　海抜1M
＜アップルタワー＞　海抜1M
＜パークタワー東雲＞　海抜1M

辰巳駅前は遠近感もあるので本当は海より高いと思いますが、辰巳水門が降りずに2.5Mの津波がきたらまずいん
だろうという実感はあります。
実際に機会があれば立ってみてください。
このエリアに住んでる身としては、何とかしてほしいです。

【その他ご参考（荒川以東付近）】

＜西葛西駅＞　　海抜-1M
＜船堀駅＞　海抜-1M

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マピオンじゃなくて国土地理院で試験公開してる地図の方がずっと正確だけどね。
高さで言うと東雲の中ではキャナルコートあたりが低いよ。

【試験公開】標高がわかるWeb地図
http://saigai.gsi.go.jp/2012demwork/checkheight/index.html

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国土地理院地図の結果をまとめます。ご参考まで。
ポイント場所によって0.1〜0.5くらいの誤差はでるようです。

【東雲エリア】

＜辰巳駅（1番出口側）＞　（海近い付近）海抜1.1〜1.9M　（駅に近い付近）2.9M
＜WコンフォートEAST＞　海抜0.4M
＜WコンフォートWEST＞　海抜0.3M
＜野村プラウド＞　海抜0.4〜1.4M　（結構ブレ幅あり）
＜ビーコン＞　海抜1.4M
＜キャナルファースト＞　海抜1.3M
＜アップルタワー＞　海抜1.8M
＜パークタワー東雲＞　海抜1.6〜1.8M

国土地理院の地図によると駅付近の方が高かったですね。
キャナルコート側の縁は大体1.4Mです。CODANの中はなぜか-3.0Mなど意味不明な数字が出ます。
五十歩百歩ですが、やはり東雲アドレス側も浸水リスクゼロではないんじゃないでしょうか。

【ご参考】

＜西葛西駅＞　海抜-0.9M
＜船堀駅＞　海抜-1.3M

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3.11で東京湾内の川崎防潮堤は壊れましたよ。復旧工事のニュースやってた。
津波２ｍって、波というより、２ｍ持ち上がった海の段差が激突してくるイメージ。

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重要事項説明との関係で言えば、「東日本大震災復興特別区域法」「津波防災地域づくりに関する法律」（平成23年12月14日）施行により、「津波災害警戒区域内か否か」の説明事項が追加されています。
ただ、江東区の発表では東京都全域に該当は無いそうです。これは今後さらなる精査の上、区域指定されていくということなんでしょうか？分かりません。
マンションの売り手が津波の説明をしないのは、このためかも知れませんね。中古で売るときには状況は変わっている可能性はあります。

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津波災害警戒区域について総務部 危機管理室 防災課 防災計画係　更新日：2012年08月13日09時42分

津波災害警戒区域について

平成２３年１２月１４日に施行された「津波防災地域づくりに関する法律」に係る「津波災害警戒区域」及び「津波災害特別警戒区域」について、江東区内に当該区域の指定はありません（平成２４年８月１日現在、東京都全域に指定はありません）。

今後、区内が指定される見込みについては、現段階では未定ですが、新たな情報が発表された際は、こちらのホームページ等でお知らせいたします。
 

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震度「６強」を、海を人が埋め立てた土の上で、家族が経験することになるかどうか。
購入の検討では、ローンを組めるかの試算とかじゃなく、試行力・予見力が試される。

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北関東や東北の地震でさえ、新宿辺りより江東の方が震度が大のことがある。
なぜ距離があるのに、余計揺れるのか？？　東京湾直下では、震度７が来てもおかしくない。
山手線近辺エリアにも６弱で１段階低い予測の場所もたくさんあるのにね。

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だんだん話が深刻になってますが、今東京に住みたいか、必要がある人なら、検討する
価値のある場所だと思います。この物件で心配なのは、共用施設が多いということです。
施設の維持管理について、住民による管理組合ができる頃、もめ事になることが多い
ようです。どうなんでしょうか。

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中央区の住環境について話しましょうスレの
No.262〜No.268によると
中央区の震度７ポイントは箱崎付近
港区の震度７ポイントは三田駅付近と溜池交差点付近
だそうです。
湾岸ではないですね。江東区は書かれていないから知らないけど。

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>815

まじめに検討しているがゆえに深刻に考えているですよ。
本来、住もうと思っている人・住んでいる人が、もっと地震・津波に真剣に向き合って議論すべき。
でも実際は目をそらす。
だから売主デベも真剣に向き合わず。
まさにマーケットを不適切に支えているね。

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仕事帰りにWコン～アップル～プラウド側の水面と地面の距離感を自分の目で見てきました。
国土地理院の海抜、ほぼ正確だと思います。大人の身長にやや足りないくらいの距離感でした。
万が一2.5Mの波があそこにヒットしたとするなら、残念ながら越えてしまうと思います。
堤防も必要だけど、目の前のとこも何とか高くしてくれないのかな。

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津波はここまで来ません。
地震は東京では買っちゃだめ、ずっと賃貸で。

以上結論です。

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防波堤を超えてきたとしても1m程度の津波
被害は出ないにこした事は無いけど、出ても直せるし
死なない事が分かっていれば充分かと

数百年に一度の震災でも被害ゼロが良いと言うのは過剰では？

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重要事項説明、津波災害警戒区域については、ちょっと前は「未指定」ということで対応していたようですね。
「不該当」でなく、保留。今後どっちに転んでも、文句は言えませんよ、と。それに買主は納得の上、判を押す。

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>819

3･11でも津波自体は到達してる。正確性を欠いている。

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>820

1Mではなく2.5M。
海火災と流される船を同時に伴いながら。

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この辺住みたい、でもちょっと怖い、なら、確かに「賃貸」が正解かもですね。分譲賃貸もいっぱいありますし。

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国土地理院の海抜チェック役立つ。ありがとう。
新宿は標高高いな～。皇居も高い。虎ノ門、神谷町あたりから高くなるんだね。平井は荒川西側だがすごい低い。

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>794

変圧器は発熱と低周波の振動があるから、周辺の部屋は避けたほうがいい。低周波は体調不良を起したりするけど、聞こえないから原因不明って厄介なことになりうる。普通は地下に設置するんだけど、ここは浸水リスクがあるから避けたんだろうね。でも、それが別の問題を引き起こす。

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貧乏人には100点の家は無いってことですよね。
低周波の情報ありがとうございます。
低周波で悩みながら津波浸水もされたらたまったもんじゃないので、隣接部屋は避けます。

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>804

確かに治安はそこそこ良い。大昔に死刑事件はあったが。
地震時の火災は木造住宅密集地が一番危険なのは周知の事実。
この辺は安全と思いたいが、石油コンビナートの火が海に運ばれてくるリスクあり。対策は個別企業まかせ。
気仙沼の映像見返してほしい。

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高台のウサギ小屋ですね。
せせこましく暮らして頂ければ。

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津波を想定すれば湾岸はありえないのでは。内陸の業者ですかね

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川崎からどれくらい距離あると思っているの。
レインボーブリッジくぐって、運河をすり抜けて、ここまでたどり着いたら、逆に奇跡だよ。

ドアホとしか言いようがない。

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貧乏人だからウサギ小屋。
俺はこの辺でもウサギ小屋になっちゃうけどね。
この辺では最下層だな。
年収1千万程度ではほんとどこも住めないな。

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都知事が震災後に記者会見で言った、大きな川を遡上する津波、もあるから、
内陸川沿いもありえない。

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>832

それでもハザードマップでは2.5m。
専門家以上の合理的・客観的論拠があるなら、ぜひ正確に津波が到達しない理由を説明して欲しい。

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タンクが虹橋を超えてやって来るのだね。
君がそう思うのならそれでいいじゃないか（笑）

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タンクではなく火がくる。船と一緒に。

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船が虹橋を超えてやって来るのだね。
君がそう思うのならそれでいいじゃないか（笑）

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次は東京湾全域炎上とか言い出しそうだな。

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結婚式当日、妻に永遠の愛を誓った。
その後幸いにして子も授かった。
勤務地に利便性の良い、この地に住まいを持った。
津波はこないと信じている。公的発表も2.5mだ。
だから俺は立てる。
直下型地震当日に。辰巳水門の上に。
愛する妻と子の手を引いて。
火も来ない。個別企業の対策はなされるはずだ。日本人は真面目だ。
だから俺は立てる。
南海トラフ当日に。海抜1.5mの海のふちに。
愛する妻と子の手を引いて。

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ポジは客観的論拠を要求されると逃げるから議論の入口に立てない。

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いいポエムじゃないか（笑）

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>839

船は毎日行き来している。
橋を越える越えないの問題ではない。
毎日部屋から見ている。

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ポジのポエムも期待したい。
構成はパクっても良い。

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ポジのみなさま、早く利害関係ない第三者も納得しうる合理的説明でネガを論破して見せてください！
お願いします！

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ひどい状況だね。ネガがブチ切れてしまったみたい。

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利害関係ない第三者って誰？
買う買わないと検討する時点で、買えば得か損かの利害は生まれるんだが。

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（再）ポジは客観的論拠を要求されると逃げるから議論の入口に立てない。

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電子計算機損壊等業務妨害罪

業務用コンピュータもしくは電磁的記録（データ）を損壊し，または業務用コンピュータに虚偽のデータもしくは不正な指令を与えるなどの方法により，コンピュータに使用目的通りの動作をさせずまたは使用目的に反する動作をさせて，他人の業務を妨害した場合，5年以下の懲役または100万円以下の罰金に処する刑罰（刑法234条の2）。

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ネガは客観的という言葉を用いて
自分の主観的議論を押し通そうとする。

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結局逃げるポジ・・・

電子計算機損壊等業務妨害罪 。

最近のコメントで該当するであろうものを挙げてみて下さい。

削除依頼しておきます。

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どっちかというと信用毀損および業務妨害罪（刑法233条）、威力業務妨害罪（刑法234条）じゃないの？
電子計算機損壊等業務妨害罪はどっちかというとウィルスとかじゃないの？
ポジ頼むよ・・・

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掲示板全体がこんな状況なのに削除依頼もなにも…
災害の最中にも論争相手捜して掲示板徘徊してるタイプだな。

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851は豊洲有明東雲スレからの単なるコピペじゃないのか？
何を相手しているの？

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掲示板はいつ収まるのでしょうね。

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どちらかというと、ネガというか津波心配派のほうが真面目に数字使ってコメントしてませんか？
荒れてる原因は津波安心派のややぶっきらぼうな対応にある気もします。
もうこんな議論はし尽くしているということでしょうか？

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なんか、直近の書き込みがわかって、いい感じだね。

自分のマンションをネガられた恨みなのかな。

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みんなリスクを知ってる割にはマジになってリスクフリーを謳う。

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リスクフリーの金融商品とかだと明らかに胡散臭い。

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なんか、東雲がより目立つね。

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>859

議論に行き詰まると頭ごなしに大声を出し、手を上げるタイプではないですよね？
せめて奥様とお子様には優しくしてあげてください。
議論の基本は冷静に聞き、話すことです。

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ジョーク投稿に諭してみても空しいだけですよ。

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東雲のリスクフリーを主張する人たちは胡散臭いってこと？？

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支持層まで70m。これだけ深いと支持層の上の層が少しずれただけで、杭が大きく傾くこともありうるんじゃない。

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リスク感度の違いだと思います。

ネガさんも単眼思考に過ぎるような気がしますね。原発問題と似た図式。

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図星だったから冷静さをアピールかな？
暴力と暴言は良くない。
家庭だけではなくここでもみなさん常に冷静な対応をお願いします！
そろそろ正常化しましょう！

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正常化って物件賛美だらけだった頃のこと？あっちのほうが異常でしょ。

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859 投稿者名　野村　って書いてるのに（笑）

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買う気はないネガさんがずっと頑張っているのに、
賛美だらけってことはないでしょう。

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脱原発主義者は単眼思考に過ぎるということですね。
この難しい問題にそこまで言い切れるのはむしろすごい。孫さんらを論破できるということですね。すごい。

コメント削除しなくて大丈夫ですか？

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ネガティブ要素は認識して検討してる訳だから、ネガが手を変え品を変え連投して乗っ取る方が異常でしょう。
投稿数増える方が好都合な人もいるのかもしれないけど。

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そういう極端な単純化が単眼思考の典型です。

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で、管理費、駐車料金の高額マンションは東雲で受け入れられる？

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>859

すみません。
勘違いしてました
野村さんだったんですね。
申し訳ないですm(_ _)m
ひどいことを言ってしまいました。

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ここはやはり高いですよ。プラウドの完売が早まりそうです。

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標高マップサンクスです。
ただ現地人からすると、微妙に違ってる感じはします。相対高50センチせいぜいの誤差ですが。

どのみち50歩100歩。ただ、2.5mの津波が、作動しない水門部分から流入する海水量で、実際にどの程度の浸水になるのかワカリマセンね。近辺2箇所の水門、各幅10mの入り口から、2.5mの高さの海水が秒速5mで進入するなら毎秒250㎥。浸水域がキャナルコート16ha、近辺含め25ha＝25万㎡とすると、1m浸水するのには1000秒。
周期を考えると、1000秒経てば引き波に変わりそうな気もします。あくまでシロウト計算で。

イオン近辺は他より低いので、海水が溜まったままになることは十分考えられますね。

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タノシメ シノノメ

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東雲は一度かなりの規模で液状化しましたからね。
津波も、湾の奥でせり上がることも東北の地震で経験。
１ｍ水没したら、タワマンの地下の機械室は再起不能になるし、メトロも復旧にどれだけかかるか。
日本最長レベルの地下杭も確かに心配。
東京湾北部地震の「東京湾北部」ってこの真下。それが４年以内に１５～３５％ですから。

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ネガするのは別にいいけど根拠となるソースを全部つけてみて。

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液状化したのはイオンの方。
津波がせり上がるのは都知事がいったように川沿い。
地下の機械室ネタは過去レスを読めば。
ここはメトロよりりんかい線の方が近い。
東京湾北部の震源場所は想定に過ぎない。この真下などとは誰にも言えない。

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イオンがあるのは東雲島でしょ？
運河と川、波の遡上についてどう違うのかな？
りんかい線も大崎～東雲の手前まで地下だけど、水没に対する違いは？
東京湾北部でしょ、ここ。南部？西部？

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一度、頭の中を整理してから書き込んでくれ

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ここが海抜１ｍって、知らなかった。豊洲よりずっと低い。
水門が閉まるの遅れたり、地震で稼働しなくなったら終わりじゃないですか。

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終わらないから心配なされなくてもいいよ。高台なくてもタワマン内にいれば命は安全。

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ここの海抜は >>810 にあるように
海抜1.6m〜1.8m
キャナルコート内は、アップル以外はここよりも低い。

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2.6mの津波が予想されているから、浸水するのは同じだと思うけど。

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水門閉めるの忘れたり駆動しなかったりの妄想
するより現実的なゲリラ豪雨では、
雨水は下に流れる。海抜の低い所へ。

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忘れたりじゃなくて遅れたり

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さをはないなあ。さん。

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昔冠水した時のように晴海通りのイオンあたりは冠水する可能性はあるかもしれないけど、ハザードマップでは心配なさそうだね。
集中豪雨で大変なのは内陸部でしょう。ここは運河に流れるから水はすぐに引きますよ。

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思うのですが、浸水はするものと考えれば良いのではないですか？
大きい地震が来たら、津波情報に注意する。
津波は地震直後には来ないから、地震時にどこにいるのであれ、津波がくる時に高い場所にいれば津浪によって命を落とすことはない。
東雲は、高層の建物がたくさんあるので、逆に津波で命を落とす危険は少ないと言えると思います。

津浪の高さが、高く見積もって３メートルとしても、マンションの２階までは届かない。
一階の被害は大きいでしょうね。電気系統もやられる。
でも、壊れた物は後から直せば良いだけだと思います。タワマンは居住者が多いため、優先的に修理に来てくれると聞きます。
エレベーターが動かない間は、不便になるのが一番のダメージではないでしょうか。

日ごろから、地震が来たらどう行動するかを家族で話し合っておくのが、命を落とさないために大切なことだと思います。

液状化もない方がよいですが、それで命を落とす可能性はほとんどないですから、壊れたら直す。で考えたら良いのでは。

液状化の心配がほとんどない高台の地域も良いですが、木造家屋が密集してる地域は火災と延焼が心配です。
また、避難経路に危険があったりしますね。
地震で命を落とす原因は、火災と家具の転倒がほとんどです。
家具の配置と固定に気をつけたいですね。

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津波なら命○資産価値×
直下型なら命×資産価値×

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901
直下型なら、×は首都圏みな同じ。
首都圏以外に住めば。

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水門を閉じるのが間に合わないとか電力消失とか壊れて動かないっていうのは、
現実的な問題として指摘されていますが。

辰巳橋が3.11で壊れたけれど、あれが地盤沈下によるものなら、
震度６＋に襲われた時、地盤が沈下して津波が襲って来たら、やはり終わりでは？

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内陸の直接基礎なら命○資産価値○

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内陸の直接基礎ほど命×資産価値×でしょ。

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＞液状化の心配がほとんどない高台の地域も良いですが、木造家屋が密集してる地域は火災と延焼が心配です。

あのね、タワマン検討してるんだから。木密がどうしたって？
特に再開発地域は環境アセスメント評価済み。

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＞900　様
浸水を我慢する、そんなマンションをなぜ求めるんですか？

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環境アセスって、大規模開発等による周辺に与える影響評価の事でしょ。

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東京都港湾局によると水門は、管理が辰巳の高潮対策センター。
停電の場合は非常用発電が作動、それがだめなら蓄電池が作動。
更にそれがだめなら人が閉鎖。
震度５弱以上の地震で自動閉鎖だって。現実的にかなり対策されている。

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五重の対策が施されたフクシマは人が住めなくなりました。

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想定外の福島を例に出すなら、
内陸物件だって
どんな地震対策をしても想定外で人が住めなくなる可能性があります。

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想定外かどうかではなくて、危険性が高いか低いかです。
湾岸は高い。内陸は低い。
原発は高い。自然エネは低い。

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価格のこと言ってる？？

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いろいろな資料見ても都内では湾岸の方が人的被害の点では内陸部に比べ安全性が高い。

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＞９０８
周辺への日照や風や公に開放する広場や色々だよ。
消防車が通れないような木密を引き合いに出すとは。

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>913
危険性が高い、低い、と言ってること自体が想定。
福島の内陸でも住めなくなった街があるのを見れば、
内陸は危険度が低いなどと想定して言うのは無意味です。

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日照、風とか地震に関係ないよ。何の話かな？

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９１０のように、他にも低地があるという議論は、ここを買うための説得になっていない。
新宿・豊島より西側の城西・城北の標高３０ｍエリアでいいわけだから。
最低でも、京浜東北線の西側ね。

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>918
日照、ビル風を減らすためには、容積率と建蔽率を考慮しつつ、広場や歩道を整備しないとならないんだよ。
そうすると、延焼の心配も全く無くなる。
わかったかな？

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>909
手動で閉めるというその人々が現地に着けないし。
3.11でどれだけ交通が麻痺したことか。
もう少し調べなさい。

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高台といっても、崖地、盛り土等で危険なところはたくさんあります。気付かずに暮らしている方も多いでしょう。
断層が動いたら、建物は崩壊する可能性だってある。
湾岸は自明のリスクは対応されている面で安心感はありますね。

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>921
もっとちゃんと文章を読みなさい。
万一の時に閉める人たちがいるのは辰巳。キャナルコートから対策センターが見えてるよ。
水門まで車や自転車さえも不要。歩いて間に合う。

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921
交通が麻痺するから消防車が回せない。内陸は危険でしょう。

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危険性が高いと思うならさっさと検討から外せばいいのにいつまでもダラダラと書き込んでるのは何故？

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どんなに危険性が高くても安ければ買う。
危険性から目をそらすのではなく認識した上で買ったほうがよい。

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そう言う意味ではもうネガさんの役目は十分に果たされましたね。
あとは自分で判断しますので、静かに見守っていて下さい。

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管理、修繕、駐車場コストの高さとさして魅力的で無かった価格の話はどこへやら

まさかこの津波一本槍は三井の営業じゃないだろうね

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3.11で辰巳橋が壊れたわけだから。震度５で。震度６強で、もう無理。
はじめから海抜の高いところがいい。せめて豊洲の４ｍ。

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というか、ビッグサイトのあたりも海抜が低いから、水門関係なく有明から波が来ますよ。

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まあ、そんなにご心配なされなくてもよいかと。
生命の危険に曝される事はありませんから。

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人力で、何か所の水門を同時に閉じればいいんでしょうか？
新木場方面、晴海方面、いろいろ運河ででつながってますが・・・

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これだけ安いパンダ部屋の価格表記で宣伝広告したわりに、蓋を開ければ坪単価２３０万って全然安くないね・・・　パンダ部屋の１階上がるだけで４００万アップってどんだけ～って感じがした　たいした金のかかりそうな共有施設ないのに、毎月のランニングコストもかなり高いし

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三菱晴海からすれば安いと思いますよ。スペックは同等じゃないかな。

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免震ってのが同じなだけで、こっちはドファミリータワマンみたいな感じがするが。
高級感とかを排除して子供がいるファミリー層に共有施設なども的を絞った感じ。
６０００万出せるファミリー層の需要は野村がだいぶ先に食っちゃたからどうなんだろうか。

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有明は6mあるよ。ゼロメートル地帯こそ対策が必要！

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中堅サラリーマン＆専業主婦の子育てファミリー層を対象としているんじゃないかな。納得いく価格帯だと思いますよ。

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タワーパキングの外側にあるダミーベランダの夜間の部屋のように見せるための照明代も管理費に含まれているのかな？　２７階まであり、あの幅だったら電気代もかなりかかりそうだな。

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（その1）
昨日、国土地理院MAPの海抜を列挙させて頂いた者です。
今日、気がついた点がいくつかあるので投稿させて頂きます。
長くなるかもしれないので、いくつかに分けて投稿します。

まず、あらためて以下の「津波高及び津波浸水の分布」の「2-53」ページをご覧下さい。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/assumption.part2-3-6...'津波%20東京都'

私は辰巳水門ばかりが気になっていましたが、このシミュレーションではむしろ西側、第一貨物東京やブランズ東雲側の海の方が高波であることが分かりました。

色分布で見ると、東雲運河側（西側）が最大2M、辰巳水門側（東側）が1.6Mということになっています。
そこで、昨日と同様に西側の海抜もチェックします。

（次に続く）

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（その2）

国土地理院の海抜は以下のようになります。

・第一貨物西側の海縁　海抜1.5～1.7M
・ブランズ東雲　海抜1.2M
・東雲交差点　海抜1.0M
・パークタワー東雲北西側　1.0M

西側から本物件にかけてゆるやかながら下り坂になっています。

（次に続く）

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（その3）
西側は高波2Mに対して海抜1.5M、東側は高波1.6Mに対して海抜1.4Mです。
また、西側から本物件までの距離は約380メートル、東側からの距離は280メートルです。

これらを総合的に考えますと、両側から浸水してくるリスクはゼロではないと言えるかと思います。
船が流されてくる、といったコメントもありましたが、これは本物件までは他にも大きな障害物もあるので可能性としては低いかもしれません。海火災については微妙なところでしょうか。ただ、西側の海に海火災がたどり着いた場合には溜り場になりそうな地形ですので、西側の方々は注意が必要かも知れません。

（次に続く）

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（その4）
ここであらためて前述したシミュレーションの計算根拠に触れておきますが、計算の前提として、地殻変動を含む液状化の影響はデータが無いため考慮がなされていません（一番最初のページをご覧下さい）。従いまして、液状化による地盤沈下が生じた場合には、結果は悪くなる可能性は残されています。

もう一点、次は朗報でもありますが、東京海上日動と東北大との共同開発で、津波浸水危険度を計測するシステムが8月末にリリースされています。
http://mainichi.jp/select/news/20120831k0000m040125000c.html
調査料金は25万円だそうです。売主デベさんにはせめてこれを依頼してもらって、リスク認識をある程度客観的に示して欲しいものですよね。たった25万円です、本件プロジェクトの総事業費を考えれば誤差の範囲の金額です。

ただ、この計測システムについて一点気になる点があったので次に投稿します。

（次に続く）

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（その4）
先ほどの続きで、このシステムでは以下のような評価体系となるそうです。

---
現段階で想定される最も高い津波高と津波の遡上（そじょう）距離を計測
浸水の危険性がある地点を「Ａ」と評価
さらに想定外の事態も考慮
計測した津波高の２倍の高さを「限界最大津波高」とし、
そのうえで浸水の危険性がある地点を「Ｂ」
限界最大津波高でも浸水する危険性が低い地域を「Ｃ」と評価
---

ここで目に着いたのが、「限界最大津波高」というものを採用していることです。
計算上で得られる最大津波高の2倍を「限界」と考えるというものです。
ここからは推測ですが、
やはり人間が行うシミュレーション、データとして取り入れられないものや変数の多さなどから、
「2倍のバッファは見ておこう」というものかと考えます。

これを勘案しますと（その1）でリンクした津波高の最大値についても、やはり専門家がお金をもらって評価するとしたら、2倍くらいのバッファは見たいと言うことになるのだと思います。
そうしますと、西側の「限界津波高」は4メートル、東側の「限界津波高」は3.2メートル、ということになります。

（次に続く）

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（その5）

私は5年弱この東雲に住んでおり、今後も住み続けたいと思っています。
だからこそ、この津波と地震問題に対しては真剣に自らチェックを繰り返しながら家族の命を守りたいと考えています。

今日までの私の中間的な結論としては、「人生のうちに一度、西側から4M、東側から3.2Mの津波のくる可能性がある」というものです。

ただ、これを売主デベに全てリスクヘッジしろいうのは、それも不可能かと思っています。
但し、しっかり説明はすべきです。このような計測システムがあるのであれば、それも最大限利用の上開示すべきです。
津波対策については、区なり、国なりに少しずつ要求していかなければならないものと考えています。

（次に続く）

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（その6）
最後に、真剣に考えている人には見て頂きたいYOUTUBEの映像をリンクします。
http://www.youtube.com/watch?v=anHEC2Cmh5Q

岩手県釜石市両石町の3･11の映像です。
「津波が水門を越えるとはどんな状況か」ということを非常にリアルに見ることができます。
もしかしたら亡くなった方もいらっしゃるかも知れないのでここでご冥福をあらためてお祈りしますが、
我々大人はこれを教訓にして家族と自分の命を守る義務があると考えます。
今後も真剣に考えていきたいと思います。

（今日は終わり）

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護岸の高さを無視してませんか？江東区のＨＰによりますと、「東京湾内湾のうち江東区内にかかる防潮堤の高さはT.P.＋4.47m〜T.P.＋6.87ｍとなっており、想定しているあらゆる津波の高さを上回っています。」よって、>940-946 さんのレスはリスクの前提から間違っています。西側から4M、東側から3.2Mの津波がきても護岸の高さを下回っているからご心配なさらずに。

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>947

ご自分の目で護岸の高さを確かめましたか？
東側西側、いずれも1メートルも無いように感じませんか。
東側は1.4メートルの海抜のところに立って、ヒザ上くらいしかありません。
実際に辰巳水門側の内側、東雲運河側の海面からの高さを正確に知っていらっしゃるのであれば、教えてください。
助かります。

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アップルから野村の東側のところが海面から4メートル以上もあるように思えないな～

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「津波高及び津波浸水の分布」の「2-52」ページでは、東雲地区は浸水予想地にはなっていません。水路に沿ってより内陸側に遡上するということでしょうが、これもコンピュータシミュレーションの結果です。勝どき、月島、江東区菊川、住吉の辺りは浸水予想されていますので、恣意的な情報操作はないと考えられます。

「限界最高」の想定ということでは、津波だけそれを行う理由もないでしょうから、震度でいえば8以上の想定が必要になるでしょう。一刻も早く関東平野から逃げ出すしかリスクヘッジの方法がないと思いますよ。

東京湾奥で想定されている津波の規模と全く異なる釜石の映像をリンクすることで、必要以上のリスク感覚をお持ちの方とお見受けしました。個人的にはご意見はかなり極端なものであると思いましたが、あとは検討者のご判断に委ねれば良いかと思います。

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江東区のHPに記載されている事が嘘だと思うのであれば、直接問い合わせてみてくださいな。

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そもそも防潮堤ってどこのことを指してるんだろ？海と陸の間のヤツ？
アップル～プラウドの東、海底からなら4メートルくらいあるのかもしれんが、海面から4メートルは絶対ない。

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限界最高が2倍ならば、34mの高知の津波は高さ68mで計算されるんですね。

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T.P.は平均海面です。
江東区が明確に公表しているのだから間違いありませんよ。

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例の計測システムでABCどれになるか分かればど素人どものくだらん議論は終わる。
デベさん、やってやれよ。たかだか25万だってよ。

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だれか実際に立ってみて4メートル以上あったと思うひといますか～？？？

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有明も、目視で確認したほうがいい場所。
ビッグサイトの西側にあるデッキは、たまに釣堀してる悪い人がいるが、
ほんの２ｍ糸を垂らせば海面だから。満潮時に低気圧がくると海面に手が届くし、高波で水びたし。

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おお954よ
平均海面は満潮との関係はどうなっておるのだ？
ぼけつをほってポジにダメージを与えるでないぞ
http://www.data.kishou.go.jp/db/tide/suisan/explanation.html

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ここはネガ＋真剣検討まじめくんと話していたほうが有益な情報が得られそうだ
真剣検討まじめくん、明日も投稿待ってるよ！

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ポジでこのマンションを検討してるものです！ネガの皆様のやり取り面白いですね。暇潰しになります。今後とも楽しませていただきます。

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×真剣検討まじめくん
○新手のネガ

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計測システムで評価してもどうせ大手デベの圧力でほんとの結果かどうかわかったもんじゃない。

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（再開その1）

新手のネガでも真剣検討まじめくんでもどっちでもいいですが、津波の話は今日は一旦やめておきます（まじめに検討している方には伝わっていると信じて）。
その後頂いたコメント（防潮堤など）については実際土日で自分でチェックして報告したいと思います。

さて、津波より「管理費」に興味の方も多いようですから、参考的な考えを示しておきます。
私には比較物件データが無いので、同じ計算根拠で他物件とどの程度差異があるか、ご存知の方に情報提供期待したいです。

---

修繕積立金とネット代を除いたいわゆるビルメンテナンス等費用について、本物件では以下のように考えられるかと思います。

本来ビルメン等費用については、業務内容・人工・作業時間など詳細業務の積み上げで金額が決まるかと思いますが、当然今は詳細が分からないのでざっくり見てみます。

延べ床面積・・・61,418.26㎡×0.3025＝18,579.02坪
年間総管理費・・・本物件の平均管理費23,300円×585戸×12ヶ月＝163,566,000円
坪単価当たりの年間管理費・・・8,804円

1年で1坪9千円くらいで委託する感じですね。
建物だけではなく敷地面積も考慮する必要あるかもしれませんが、一般的には建物述べ床で見るかと思います。
賃貸レジデンスの大体の相場が1坪5千円～6千円くらいのようです。
当然、このようなタワーマンションは高くなりますので、8.8千円が妥当かどうか。

結局業務内容とクオリティの議論もありますから一概にこれだけで判断できませんが、参考にはなるかと思います。

（次に続く？かどうか分かりません）

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管理費、プラウドとかビーコンとかブランズとかで同じ計算できる人いる？

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964さんは東雲に住んでる人だそうだから当然、
プラウドやビーコンなども計算済みでしょう。

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（再開その2）

ちなみに修繕積立金についてはよくわかりません。
述べ床面積が18,579.02坪ですから、建物の建築費を坪50~70万円と仮定しますと、93億円～130億円くらいの間でしょうか。これを何年維持すると考えるのか。

個人的には右肩上がりの経済が終焉したこのご時勢、修繕積立金は想定期間の修繕費用総額の純平均を毎年積み立てるべきではないかと思っています。このエリアは何が起きるか分からないので、予備費的なものも本来必要でしょう。

（次に続く？かどうか分かりません）

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不思議な計算。徴収する管理費のすべてを委託に使ってるわけじゃないし、委託管理するのは共有部分だから総床面積で考えても意味無いと思うけど。

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管理費、修繕積立金って予備費は想定して無いから計画外のことをやろうとすると、まずお金の問題になる。タワマンの乾式壁って、３・１１で結構あちこちで壊れたけど、自然災害は修繕計画で想定して無いから、費用を如何にしてまかなうかが問題になって補修が進まないケースもあった。

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共用部分の広さを計算するのが面倒だから簡易な方法として一般的に使われてんだよ。委託じゃなくても出る金は一緒だろ。

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乾式戸境壁、
はタワマン以外の新築マンションでも最近はよく使われています。

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ここは本当にポジの意見は参考にならん。真剣検討まじめくんとネガで話の精度をたかめよう。
ちゃんと議論できないならいちいち割り込まないで別の話題進めといてくれ！

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共用部の面積が正確に変わっていればそれを基準に比較もするし、分からなければ述べ床を使うこともある。だから別に述べ床使ったって不思議な計算じゃないんだよ。

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970が書いたことの繰り返し。

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話題になってないが、実はここって都バスが便利すぎないか？
深川車庫って系統多いよね。

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どこに勤務してるか次第ですが、辰巳駅まで歩いてもそんなに遠くないですよ（豪雨の日のぞく）。
新宿・渋谷・恵比寿なら東雲駅。
東京・大手町・丸の内・新橋勤務ならバスが楽かもですね。

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プラウドの契約者です。参考情報を記します。
防潮堤の高さですが、アップルからプラウドまでの東側にある護岸は防潮堤ではありません。
防潮堤は、辰巳水門から東西に延びている堤防です。
そのような堤防が江東区の湾岸エリアを囲んでいるのです。

ちなみに埋め立て地は新しいほど海抜が高くなっています。
ゲートブリッジ付近にできる都立海の森公園あたりは海抜30mくらいあるようです。
そのため下町エリアと違い意外に水没に強いのです。

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まぁ、これだけ地下鉄がはりめぐらされ連結化された今、東京のどこに住んでも交通はそこそこ良いんじゃない。
ここの交通の一番の魅力は銀座にすぐ出れること。＋山手線内の地下鉄アクセスが良いこと。
有楽町線すいてて特に帰りは100％座って帰れること。

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オマケで都バスも便利。

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978ありがとう
水門内側が4Mだなんて情報にだまされるとこだった
やっぱりそうだよね、あれで海面から4Mは無い
そうすると、例のMAPで水門内側が1.6Mだからそれを防げるかどうかだね
2倍換算されるときついけど
確かに若洲公園に向かうときもずっとのぼり坂だね
あっちのほうが海に突き出してるのにここより安全だなんて、変な気分だ

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東京湾、外郭堤防とかでググッてみよう。図解なんかも沢山出てくるから、それでお勉強。

ここはそいつのギリギリ内側。南側の遊歩道部分がその堤防。晴海通りもその部分が盛り上がっていて北側が坂になってる。
辰巳運河、東雲運河の護岸もその内側。だからタッパが低くて当然。

有明は外、レックスも外、JKKとかトミンタワーも外。トミンタワー辺りの1階は海抜4m以上にちゃんとかさ上げされてるよ。

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ググらなくても防潮堤は今部屋から見える。
水門閉まんないときは内側は1.6mくらいの波を受けるシミュレーション。
国土地理院ので陸地の海抜1.4m。
東京マリンの計測システムでは高波2倍計算だって。
それがここまでの話。

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978さんご指摘のように防潮堤は辰巳水門のところの外郭堤防の事ですね。
その内側にあるのは内部護岸。辰巳運河は外郭堤防と辰巳水門に守られており、内部護岸は天体潮位による潮の干満に対応するめだから、過度に高くなくてもいいのです。
まあ、水門というと、緊急時に閉まらないとかの話題で得意げに語る方が登場なされるけどね。

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知らない人はググったほうがいいですね。
陸地にある外郭堤防の位置関係は。

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「波を受ける」というと語弊があって、開放水門から運河に沿って遡っていく津波の側面で水をかぶるかもしれないという図式じゃないかな。だから浸水までには至らない。10m超とかだったら面で押し寄せる感じになるんだろうけど。

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ま、地形によって収斂したり、反射波と合成したりすれば、すぐ2倍になるね。
東京湾だと後者の可能性の方が高そうだ。湾内で何度も行き来するし。

江東区でも311の津波の影響はそれなりにあった。若洲なんか、護岸のコンクリート堤防に軒並み隙間ができてたし、ゲートブリッジから海釣り施設になってる防波堤を見下ろすと、今でもケーソン？の並びがガッタガタで、1歳児が積み木を並べたようになってる。

過剰な心配は無用でも、侮っちゃいけないねえ。

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訓練で閉まらなかったとかいう噂は本当か？

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地震で水門が閉まらない恐れがある。これはネガでもなんでもなく、震災対策上の大問題になってる。
今年の６月には、台風のとき電気系の問題で閉まらなかった水門があった。

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得意げに語る方が早速登場なさりましたね

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http://flood.firetree.net/?ll=35.64,139.77&z=4&m=4
↑
これで水色になるような地区に、ローン組んでまで住むか？という話。

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ポジ発言の根拠のなさ加減がひどすぎる。
そもそも防災とかは念には念を入れての精神でしょ。
考えうる最大限のリスクを想定するもんでしょ。

早く交通とかそっちの話題に専念して欲しい。
津波の話はこっちで勝手に進めるから。

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>990
それは三重県の水門の話。
東京都は電気に関係なく手動でも閉められる。

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>978さんの情報で、津波については相当結論に近づいたでしょう。

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真剣検討まじめくんが管理費の話題を出してくれたじゃないか。
そっちで盛り上がればいいじゃないか。

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なんか、話題が絶えない場所ですね。
隣に安い都営辰巳団地が2,590戸もリニューアルするし(しかもそっちのうほうがメトロに近い)

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辰巳水門が訓練で閉まらなかったという噂は本当か？がせか？

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閉まらなかった場合を想定、って話しか調べても出てこないけど？
考えうる最大限のリスクを想定する精神ですね。

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メールで見てるけど、水門は定期的に閉まっているよ。閉まらなかったという情報はないですね。

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