赤羽 or 武蔵小杉？他には？

自分もスレ主さんと同じような条件で探しています。
あと絶対ではないけどあればいい条件として、ディスポーザーと眺望があります。

自分の場合まず駅の候補として、中野、赤羽、錦糸町、そして昔住んでいたので武蔵小杉もリストアップしてＭＲを見てきました。
その中ではまず中野駅が予算の都合で断念（自分は一馬力なのでスレ主さんよりも予算面での制約があります）
そして武蔵小杉も高値掴み（株でいえば天井）しそうな気がしたので却下しました。

残るは赤羽と錦糸町ですが、このうち赤羽は自分にとって魅力的な物件はありませんでした。
プラウドシティ赤羽が今も販売されていたら即決していたと思いますが。

そうなると錦糸町しか残っていないということでこのスレにも何回か挙げられているグランアルトを見てきました。
この物件の短所は南口の立地と、線路脇という所だと思いますが考えようによってはまあまあの物件ではないかと思うようになってきました。

南口の立地についてはDINKSの場合は問題ないと思います。南口を出て物件までの道のりに大人のお店が何件かありますが、道路の反対側をあるけば呼び込みに声をかけられることもないですし、どうしても気になるようであれば北口のアルカキット脇経由で帰ればいいだけのことです。その場合駅徒歩４分が５分に変わるだけでほとんど影響はありません。たしか物件までの道に信号機はなかったと思うので信号待ちがない分近く感じました。
あくまでも体験コーナーだけの判断ですが二重サッシなので電車の音もそれほど気にならないと思います。

将来子供ができて、育てていくうえでどうしても周辺環境が気になるようでしたら、小学校や中学校に上がる前の段階で買い替えを検討すればよいと思います（ただ錦糸町に行った時に驚いたのがベビーカーの家族連れが多かったことです。赤ちゃん本舗やベビーザらスがあるためかもしれませんが、子育ての面でも心配するほどではないかもしれません）

資産性の面で考えても駅徒歩５分以内の物件はそれほど価値は落ちないと考えます。
スカイツリー効果で土地相場の上昇や周辺環境の向上があるかもしれません（効果がなかったとしても少なくとも価値が下がることはないでしょう）

６６㎡強３LDKと少し狭いですがＭタイプの間取りだと、眺望がある程度期待できる中高層階でも４千万台後半と十分スレ主さんの予算範囲内です。

このスレでも書かれているように錦糸町は駅前が発展していて買い物が便利ですし、交通利便性は赤羽や武蔵小杉には引けをとりません。バス路線も発達しているのでむしろ良いかもしれません。
高速道路にもすぐ乗れますし、レンタカーも近くにあります。グランアルトでしたらカーシェアリングもあります。

スレ主さんの希望条件をかなり満たしていると思いますので、城東に抵抗がなければＭＲに足を運ばれてみてはいかがでしょうか。すべての条件を満たす物件はまず出ないと思いますので実際に見て妥協点を夫婦で検討されるのがよろしいかと思います。

ちなみに自分は、錦糸町の物件を買うか、プラウドシティ赤羽の中古が出るまで待つか、現在の賃貸に住み続けるかの３択で迷っております。
長文失礼いたしました。

錦糸町で子育てするなら北口しかあり得ないだろ。

それ言ったら川崎市で子育てして便利な事ってある？
自然にお金かけたりしないから、樹木や並木道の大木も切っていて街の風景が殺伐としていてびっくりした経験あり。

まるでグランアルトの宣伝、に読めてしまうのですが…

グランアルトはマンションのブランドとしてはどうなんでしょうね？初めて聞いたのですが。。

確かに宣伝にしかみえないなあ。

このスレではあくまでスレ主さんの希望条件に即した街選びってことで、具体的な物件名は挙げないほうがいいような。。。

グランアルトは大京が他のデベと共同事業するときに使うブランド名。グランアルト加賀なんかはなかなか良かったが、錦糸町は立地に疑問符が付きますね。

自分の売上にもならないのに、
わざわざここでコメントする営業マンはいないよ。

経営者ならわかるけどね。

ブランドとしてはやはり三井のパークシティ、パークタワー、三菱のパークハウス、野村のプラウドなんかが資産価値保てると思いますよ。

837さん
住友不動産の物件のスレは営業の書き込みが目立ちますよ

営業の給与システムは知らんけど、関心を持ちMRを訪れる客が増えて担当物件の売れ行きが良くなれば、その営業にとっても悪いことはないだろうね。

ただ、営業が書き込んでるなんて言ってる人はいないでしょ。

>839さん
スミフは多いの？

マンコミュってそんなに凄いんかい？

別のスレでは堂々と販売担当者が書き込んでましたよ。◯月までには完売したいって

ちなみに、グランアルト錦糸町は大京とスミフ。

住友不動産は営業マンの書き込み多いですよ。特に割高で売れてない物件。モデルルームにお客さんこないからせっせと書き込んでいるらしいです。

皆さん、今晩は。スレ主です。

まずはたくさんの書き込みありがとうございます。
特に >819 >830 さん、
同じ検討経験をシェアしていただいて、ありがとうございました。大変参考になりました。

この数週間にすごく悩み続け、仕事中にも集中できないほど、自分の性格は悩みがち、人に影響されやすく、こんな家選びは結構精力を消耗するんですね。気長く選ぼうと思っていたのですが、精神的に持てなくなりそうで、さっさと決めたいと思い位始めました。

今週末の見学レポートですが、すみません。。。ありませんでした。
代わりに気持ちの整理、本などを読んで、初心を思い出したり、家探しを見直したりしました。その感想をのちに書きますので、参考になれるかどうかは微妙ですが、
関心を寄せていただいた方、アドバイスいただいた方に少しお返しでもなれば嬉しく思います。

それでは今週のレポートですです。

日付：2012月7月8日
見学地：　なし、今までの感想のみ

今週末、マンション購入に関する本、二冊をざーと読みました。一冊は頭冷まし用に「サラリーマンは自宅を買うな」という本と、もう一冊は勇気付け用に「絶対失敗しないマンションの買い方」です。

前者「サラリーマンは自宅を買うな」は、以下の観点でサラリーマンはローンで自宅を買うより、溜まったお金で投資（自己投資、不動産投資に）すべきと述べました。
１．「自宅は自分のものだ」というのは、ローン返済完了までは嘘です。銀行のものです。
２．自宅のローン縛りで、仕事上での機動性が喪失し、自己投資の余裕がなくなる
３．「出生　→　学校　→　就職　→　結婚　→　出産　→　35年ローンでマイホーム購入」という流れは、社会が作り出したサラリーマンという標準人生であり、それにしたがって得するのは社会であり、自分とは限らない
４．賃貸は人生フェースに合わせて借りることができるので、たとえば子育て中は学区のファミリタイプを借りて、老後は郊外の小さい部屋を借りるなど、賃貸のほうが買うより人生全体的なコストが少ない。
５．ランニングコストと老朽化を考えると、自宅を持つメリットはあまりない
６．お金の余裕があれば、小額な投資用ワンルームを購入して、資金の種かねにすべき

などなど、完全に纏めできてなくて、すみません。
なお、以上はあくまでも本が紹介した内容で、私の観点ではありません。ツッコミはご勘弁を　(＾_＾)

これを読んだ感想は、自分が35年かけてぎりぎりに買えるマンションを絶対避けるべし！予算絶対に5000万円台に抑えたい！
これで、最初に将来子供のことを考えて、３LDKにしたい小杉の物件（6800万台）を却下しました。同じく、今検討中の都心物件３LDK6千万台はすべて却下。
また、今後の不安定要素を考えて、将来に貸すことも、売ることも便利なコンパクトタイプを購入しようと思いました。ファミリタイプを購入したいというニーズは、まだ自分の人生フェースに来ていませんから。

十分に頭を冷やした後に読んだのは「絶対失敗しないマンションの買い方」という本です。モデルルームの見学のコツや、意外と気づかない多し穴、注意すべきポイントなどを詳しく書いてありました。こういう種類の本は割りといっぱい出ていますので、細かい紹介はここで割愛しますが、一点だけ、自分が両手で賛成する観点がありました。ここでピックアップします。

－－－－原文ではなく、概要だけ引用、一部自分のコメントも加えています－－－－　
昔地価の上昇で都心物件は一般庶民が手が届かないほど高くなったため、都心離れな暮らしが一般的でした。が、今は都心の地価が年々下がり続けて、普通のサラリーマンも買える物件もどんどん出ています。昔都心に住めなかった人や、今の若い購買層が都心を積極的に検討するようになって、都心逆流という現象が起きています。
しかし、都心の土地が昔に比べて安くなったとはいえ、まとめて大きい土地の取得は殆どできない状況です。都心物件の一部は生活環境として整備されていないまま、小さい土地を取得して、中小規模のマンションを建って分譲することが多いです。（中央区日本橋エリアは特にそうです）。あるいは生活しやすさを追及して、居住環境も優れた都心物件を探すと、それも億ぐらいが相場になり、やはり買えません。

ここで注目すべきのは都心と少し離れて交通の利便性の高い近郊駅近エリアです。
・・・以下略

自分は何を求めているのかを掘り下げる
。。。略
共働き子供がない夫婦はマンションを購入するときに、まずは買い替え前提で購入するか、それとも将来子供を考えて一生の住処にするのかを考えましょう。買い替え前提なら60平米台の２LDK、子供を考えると70平米以上の３LDKを検討しましょう。
-----------------------

これを読んだとき、最初は自分なかなかいい線いってるなと少しうれしく思いました。そして、近郊物件より絶対都心がいいという観点を見直しました。

このスレに多くの方が都心が絶対いいと書いたので、自分もそう思っていましたが、都心へ見学しにいた時、「そこに住みたい～」となぜか思いませんでした。徒歩20分圏内に三越があって、皇居があっても、銀座があってなどなどと掲げる物件が多いですが、別に日常生活は行かないところばっかりです。その代わりにマンションから一歩出ると、さびしい中小型マンションがびっしりするだけ。

きっと自分と同じ考え方の人がいっぱいいると思いますので、「近郊物件　＜＜＜　都心物件」という定着観念はだんだん薄れてくるんじゃないかと思います。


そして初心をもう一度見直しました。いくつの質問を自分に問いかけました。
・そもそもなぜマンションを買おうと思いついたのか
・なぜ購入タイミングは今じゃ駄目なのか。賃貸継続じゃないと駄目な理由は何なのか
・将来10年、どのようなライフスタイルが理想なのか
・買い替え前提で買うのか、一発で一生の買い物をしたいのか
・マンションのために、何を犠牲できるのか、何を犠牲できないのか

以下は自分からの回答です

・そもそもなぜマンションを買おうと思いついたのか

オフィス移転を機に購入し、資産形成をかねて素敵な物件を持とうと思ったため。

・なぜ購入タイミングは今じゃ駄目なのか。賃貸継続じゃないと駄目な理由は何なのか

自分の希望だけを優先して部屋購入できるのは今だけです。子供ができたら子供を優先になる。
なぜ賃貸継続がいやな理由を考えましたが、別に今の賃貸物件に不満は一切ないですが、もっと深く問い詰めると、うっすらとある物件がほしいという潜在意識を気付きました。
次に引っ越す時にこれぐらいなグレードの物件に住みたいなあと思っていたが、「買うにはいろいろ比較して購入しないと」という思いで、あれ以上の部屋を探そうとしています。ほかの物件は待てば出るかもしれませんが、その物件だと確かに今買わないともうでないです。　＾＿＾

（広告の疑いを避けるために、物件名を言わないでおきます）

・将来10年、どのようなライフスタイルが理想なのか

DINKSなら、ホテル暮らしぐらいのライフスタイルが理想です。子供ができてからの生活はまったく想像がつかないですが、
月々の返済額に不安を感じるほど、マンションのために働かなきゃという悲惨なサラリーマンになりたくありません。車を手放して電車で都心生活を満喫することも想像つきません。

・買い替え前提で買うのか、一発で一生の買い物をしたいのか

買い替え前提です。一生の買い物だと考えると、いろいろ欲張りして今じゃ負担できないです。

・マンションのために、何を犠牲できるのか、何を犠牲できないのか

よく考えば、マンションのために犠牲しても構わないものは、今までの貯金ぐらいしかありません。サラリーマンになって7年間ためた1500万円を出して、残りは家賃並みの金額で理想な物件に住みたいと思っています。ライフスタイル、サラリーマンの流動性、自己投資の資金余裕は一切犠牲したくないです。むしろマンションを買うことにより、より理想の生活を得たいと思っています。

以上、夜も深くなってきました、今回の感想はこれで終わりにします。
来週は赤羽に最後の見学をして、できれば錦糸町も回って、そのほしい物件に対する気持ちが変わらなければ、これで決めたいと思います。

訂正：
・なぜ購入タイミングは今じゃ駄目なのか　→　・なぜ購入タイミングは今じゃないと駄目なのか

大変失礼しました。

スレ主さん、すごいです。マンション購入達人レベルに達していると思います。最期まで気を抜かず検討頑張ってくださいね。

１５００万あるならあと５００万ためてキャッシュで中古を買うと良いですね。赤羽駅徒歩１０分で見つかるんじゃないですか？

>850
そんな事、スレ主さんが調べてもわからないよ。
北区にはマンションが少ない。
２３区の中で100メートル級のビル・マンションが無いのは北区だけ。
人口増やすには再開発してマンション建てるしかない。

>850
４５万人から３３万人に減ったけど、現在の人口密度は２３区中第１０位。
あんな狭い面積でさらに人口密度増やしてどうする？

>846
最終的に決めるのはスレ主なので結論についてとやかく言うつもりは全然ないけど、
せめて「赤羽、武蔵小杉、他」、のどこにしたかくらいはちゃんと報告してね。

スレ立てた最低限の責任は全ういただくようお願いします。

スレ主様

私は個人的に武蔵小杉を強力Push!!します。
なぜならばマンションだけ単体評価で考えると立地、駅距離、坪単価、平米数、間取りなど基本要素が選択要素のメインとなるでしょう。
ところが武蔵小杉の再開発にともなう取り巻く環境に投じられているコストは膨大です。
あくまでも個人主観ですがマンションとは再開発が伴わない物件は損だとも思えます。
再開発があろうがなかろうが立地なりの坪単価でデベロッパーは販売してきます。
人によっては再開発折込済みの価格になっていると表現する人もいますが･････。

ところが現在住んでいる武蔵小杉駅前マンションの見渡す限り全部再開発中です。
この事象は資産性に対する影響は非常に大きな物です。
窓から見て全部が再開発を想像して下さい。

3年後くらいを目処に見える所のほぼ全部が綺麗に整います。
そこを想像するだけでもワクワクしますね。
そのワクワクも価格に含まれているとしたら非常に価値が高いと思います。

新築だけではなく武蔵小杉のタワーマンション中古物件も視野に入れて検討されると良いと思います。

・リエトコートタワーイースト 眺望犠牲にしていますが結構安い部屋があります。
・コスギタワー 売り出し価格よりかなり盛ったアタック価格で仲介売り出していますが売り急いでいる人もしばしば。
・パークシティ ミッドスカイタワー 武蔵小杉再開発においては最強の立地だと思えます。
・パークシティ ステーションタワー ミッドスカイタワーに継いで良い物件だと思えます。

仲介物件で実際の部屋に入れば生活を始めた時がもっとイメージできると思います。
大変だとは思いますが今一度、武蔵小杉にご来臨下さい。

できれば案内したいくらいの思いです。

捨てメアドを書いて頂ければ連絡先をメールします。

営業すごいね（笑）

神奈川県の需要が細ってきたから必死なんでしょ。
あのタワマンが最後まで売り切れるか？
戸数も多いし、要注目だね。

武蔵小杉は地盤が脆弱だよ。
そんな地域で高層マンションに住むと、地震のたびにユラユラ揺れた生活になるよ。
ここの人達はハザードマップ参考にしないの？

武蔵小杉は売り切れるよ。
立地をよく理解した方がいい。
アンチ武蔵小杉の輩は武蔵小杉を知らなさ過ぎる。

23区じゃないからスレ違い

武蔵小杉って全部の開発が完了したらどうなるんだろう・・・

第２の豊洲になっちゃう気がするんだけど

>>854
しかし再開発をしているのが川崎市だから、途中で頓挫するリスクがとても高い。
既に綱島街道の上丸子跨線橋の架け替え6年延期で、拡幅はアリオ完成には間に合わなさそうだし
隣駅である新川崎の開発遅延による悲惨さはマンコミ界では語るまでも無いぐらい有名。
シンカシティは2009年悲惨なマンションオブザイヤーとなり、今も伝説のマンションとして殿堂入りしている。

これが東京都の開発だったら、武蔵小杉は素晴らしい街になっていたかもしれないが
川崎市リスクをこれから購入しようとしてる人はもっと重要視した方がいいと思う。
重要な工事が何年遅れても平気でいるのは川崎市だけ。

豊洲は23区、武蔵小杉は川崎市、って事実は永久に変わらないし。

新参者じゃないと川崎アドレスはちょっと敬遠してしまう

>861
そんなに深く考えている人はいないよ。
とにかく目先だけで判断だろ。

８６１さんは妙に詳しいね。なぜだろう？？？？

スレ主さんが賃貸ではなくあえて購入する理由はやっぱり乏しいんだよなぁ。
むしろ買いたいというのが先走ってるかんじ・・・。

主が小杉を選択する可能性が低いことは過去レス読めばわかる話。

本命は最初から赤羽だろ？

赤羽に１７坪くらいの中古扱いの未入居物件があるよ。
と言っても昨年完成の新築マンションで、ＪＲ赤羽駅徒歩５分、東京メトロ赤羽岩淵駅徒歩３分。
投資で買って賃貸にしようかとも考えたけど、予算を増やしてして土地付きアパートを買おうと思って止めたけどね。
ちなみに私は販売会社の人間ではなくいくつかの賃貸物件持ってる大家さんだから、あらぬ詮索は無しでお願いね。

スレ主には住んで楽しい亀有がいいんじゃない？
自分は知らなかったけど友人が住んでて遊びに行ったら何でもあって羨ましくなった。
千代田線乗り入れとは言え複数路線じゃないからダメかな。

赤羽がムサコ並みに化けるとはどうしても思えない。渋谷ー横浜間と池袋ー大宮間の違いかな？

ちょっと趣旨からずれるかもですが、私が住宅購入の際に得た知識を参考までに。

■購入or賃貸
個々の事情がある場合はさておき「住宅を買ってはいけない」等の賃貸派書籍があるのは、
単純に借りる人がいなくなると困る人がいるからです。
知人の宅建主任者数名は全員若くして資産価値の落ち難い駅近物件を購入しています。
「賃貸or購入」の質問をすると決まって「購入」と即答でした。

購入と賃貸では生涯のランニングコストはほぼ同額だとしても、
希望環境で住みたい場合、月々の支払いは「賃貸料＞ローン返済額」となるのが通常です。
(賃貸物件の貸主も債務がある場合が殆どですから当然ですね。)
さらに賃貸派は賃料を幾ら支払っても自分の住宅権利は何も残りません。

「購入すると引越しが難しい・・云々」は、
購入後であっても売却や人様に貸すといった選択肢もあります。
万が一購入した物件を数百万以上安く手放すことになったとしても、
生涯賃貸派の出費に比べればそれ程嘆くことはありません。
結局のところ、自分の所得の一部を毎月人様に易々と支払ってしまう賃貸派は、
有り余る収入がお有りの方は別ですが、
年を重ねる毎に窮屈さを自ら招いていくことになります。


■購入の際に重要なことは住宅ローンと投資
よく世間では、
・頭金を多く用意しローンの額はなるべく最少に。
・計画を立てやすい固定金利を混ぜることも一考。
・早期繰り上げ返済が有利。
等のアドバイスをよく見かけますが、どれも戯言に近いレベルであり、
そう思わせておいた方が国や銀行にとっては都合が良いと言えるものばかりです。

住宅は「住めば負債、貸せば投資」という言葉がありますが、
住む場所は誰しもが必要なのであえて住宅ローンに絞ってお話します。

私が実行している方法は、ざっと以下の通りです。

①頭金として用意した現金は極力温存し、購入資金の殆どを住宅ローンで賄う。
しかも住宅ローン額は審査が通る限界範囲の90％位までなら多過ぎることは無い。

②住宅ローンは現在(2012年7月）であれば、必ず全額変動金利を選択。
※保険料や保証料、手数料が高い住宅ローンは避け、変動金利がなるべく低い所を選ぶ。

③必ず最長35年ローンで借りる。（年間返済額を極力抑えて余裕を作り貯蓄や投資に充てる。）

④今までの生命保険料を見直し、ローンの団信保険でカバー可能分の保険料を抑える。

⑤温存した頭金＋月々の預金は、可能な限りインカムゲインの高い(5％以上)投資に当てる。

⑥繰り上げ返済は、宝くじが当たる等よほど特別なことが無い限り、しない。
です。

一般的に世間で言われているセオリーとだいぶ違うと違和感を感じるかもしれませんが、
①～⑥全ての項目において有利な理由があります。

①②については、現在空前の低金利。変動金利で1％を切っている状況です。
まさに借りた者勝ちということに気が付くと良いかと思われます。
銀行は返せない人には貸してくれません。
昔より審査は厳しく、貸してもらえるものは最大限に利用した方が得策なのです。
さらに現在は住宅ローン減税等の有利な国策のおまけ付きです。
もちろん必要以上の物件を無理して買えということではありませんが、
間違った先入観で借入額を萎縮するのもどうだろう、というお話です。

固定金利は現在最低ラインでも1.6％。20年以上の長期であれば2％以上でしょう。
つまり初年度から変動金利1％以下よりも1.6倍(1.6年分)以上も金利を高く支払うことになり、
長期返済の場合、変動との総額金利差額は恐ろしいことになります。
しかもローン残高が多いうち程、低金利の恩恵は大きいと言えます。

「変動の場合金利がいずれ上がることが不安」という声をよく聞きますが、
将来の不安を解消するために初年度から1.6倍以上(1.6～2年分以上)の固定金利を支払っていたら、
変動金利を選択する以上に、不安な状態を自ら招いたことになります。
10年で16年分、20年で40年分…これが固定金利です。


････勢い余って長文になってしまいました。
もし御興味がある方がいれば続きを記入しようかと思います。

これまでの記入を拝見して若干心配になったので、
購入の際にスレ主さんにとって少しでも有利な選択になることを願って。

赤羽には赤羽ゴルフ倶楽部、新東京都民ゴルフ場、川向かいには川口パブリックゴルフ場、川口市浮間ゴルフ場があるよ。
ゴルフ練習場じゃなくてコースがある河川敷ゴルフ場ね。

>赤羽がムサコ並みに化けるとはどうしても思えない。

赤羽が武蔵小杉みたいになると誰が言ってる？
規制があるから高層マンションは無理だろうし、商業ビルが多くてそれをマンションとして建て替えるのも難しいだろう。
既存の古い建物を建て替えて街を活性化させる事は可能だろうが、武蔵小杉とは街のコンセプトが違うからね。

>869
亀有？亀戸の間違いじゃなくて？
イトーヨーカドーやアリオの他に何かあったっけ？

ところで、錦糸町に赤ちゃん本舗やトイザらスがあると誰か書いてたけど、ベビーザらスの間違いだよね。
トイザらスは隣の亀戸にあるから。

単純だけれど、川向こうより川のこちら側がいいね。

地震が起きると川沿いは液状化し、杭を打った橋を除いて
道路も線路も沈下して、途切れるから。

>871
>⑤温存した頭金＋月々の預金は、可能な限りインカムゲインの高い(5％以上)投資に当てる。

そんなものありません。リートだって元本保証はありませんし破綻例があります。高金利の外貨預金だって為替リスクがあります。

３５年ローンと言いますが、公務員だって酒に酔って喧嘩して相手を殴ったり、女性に抱きついたりして失職しますし、生命保険だって不払い問題があります。

不確定な時代ですから居住用不動産をひとつ所有することは必要だと思いますが、ローンはなるべく軽くするのが正解でしょう。１０年の固定金利で買える範囲の物件を買いましょう。

自分は871さんの考えに近いなあ。
マンション購入は生命保険に「も」なる。だから購入と同時に生命保険１つ解約しました。
ローンもなるべく多く借りましたね。
ただ、これは収入が長期にわたり安定して得られる自信があるかどうかによると思いますが。

871さんの低金利な変動でローン組むことに同意です。一つ教えてほしいのですが
「可能な限りイン カムゲインの高い(5％以上)投資に当てる。」
5%の投資ってあるのでしょうか？あるのであればすぐにはじめたい！

よく、富裕層なら証券会社等から
有利な投資を教えて貰えるかの様に書く人がいるけど、世の中そんなに甘くないし。
売りたい商品を営業は押し付けてくる。