赤羽 or 武蔵小杉？他には？

ちょっと趣旨からずれるかもですが、私が住宅購入の際に得た知識を参考までに。

■購入or賃貸
個々の事情がある場合はさておき「住宅を買ってはいけない」等の賃貸派書籍があるのは、
単純に借りる人がいなくなると困る人がいるからです。
知人の宅建主任者数名は全員若くして資産価値の落ち難い駅近物件を購入しています。
「賃貸or購入」の質問をすると決まって「購入」と即答でした。

購入と賃貸では生涯のランニングコストはほぼ同額だとしても、
希望環境で住みたい場合、月々の支払いは「賃貸料＞ローン返済額」となるのが通常です。
(賃貸物件の貸主も債務がある場合が殆どですから当然ですね。)
さらに賃貸派は賃料を幾ら支払っても自分の住宅権利は何も残りません。

「購入すると引越しが難しい・・云々」は、
購入後であっても売却や人様に貸すといった選択肢もあります。
万が一購入した物件を数百万以上安く手放すことになったとしても、
生涯賃貸派の出費に比べればそれ程嘆くことはありません。
結局のところ、自分の所得の一部を毎月人様に易々と支払ってしまう賃貸派は、
有り余る収入がお有りの方は別ですが、
年を重ねる毎に窮屈さを自ら招いていくことになります。


■購入の際に重要なことは住宅ローンと投資
よく世間では、
・頭金を多く用意しローンの額はなるべく最少に。
・計画を立てやすい固定金利を混ぜることも一考。
・早期繰り上げ返済が有利。
等のアドバイスをよく見かけますが、どれも戯言に近いレベルであり、
そう思わせておいた方が国や銀行にとっては都合が良いと言えるものばかりです。

住宅は「住めば負債、貸せば投資」という言葉がありますが、
住む場所は誰しもが必要なのであえて住宅ローンに絞ってお話します。

私が実行している方法は、ざっと以下の通りです。

①頭金として用意した現金は極力温存し、購入資金の殆どを住宅ローンで賄う。
しかも住宅ローン額は審査が通る限界範囲の90％位までなら多過ぎることは無い。

②住宅ローンは現在(2012年7月）であれば、必ず全額変動金利を選択。
※保険料や保証料、手数料が高い住宅ローンは避け、変動金利がなるべく低い所を選ぶ。

③必ず最長35年ローンで借りる。（年間返済額を極力抑えて余裕を作り貯蓄や投資に充てる。）

④今までの生命保険料を見直し、ローンの団信保険でカバー可能分の保険料を抑える。

⑤温存した頭金＋月々の預金は、可能な限りインカムゲインの高い(5％以上)投資に当てる。

⑥繰り上げ返済は、宝くじが当たる等よほど特別なことが無い限り、しない。
です。

一般的に世間で言われているセオリーとだいぶ違うと違和感を感じるかもしれませんが、
①～⑥全ての項目において有利な理由があります。

①②については、現在空前の低金利。変動金利で1％を切っている状況です。
まさに借りた者勝ちということに気が付くと良いかと思われます。
銀行は返せない人には貸してくれません。
昔より審査は厳しく、貸してもらえるものは最大限に利用した方が得策なのです。
さらに現在は住宅ローン減税等の有利な国策のおまけ付きです。
もちろん必要以上の物件を無理して買えということではありませんが、
間違った先入観で借入額を萎縮するのもどうだろう、というお話です。

固定金利は現在最低ラインでも1.6％。20年以上の長期であれば2％以上でしょう。
つまり初年度から変動金利1％以下よりも1.6倍(1.6年分)以上も金利を高く支払うことになり、
長期返済の場合、変動との総額金利差額は恐ろしいことになります。
しかもローン残高が多いうち程、低金利の恩恵は大きいと言えます。

「変動の場合金利がいずれ上がることが不安」という声をよく聞きますが、
将来の不安を解消するために初年度から1.6倍以上(1.6～2年分以上)の固定金利を支払っていたら、
変動金利を選択する以上に、不安な状態を自ら招いたことになります。
10年で16年分、20年で40年分…これが固定金利です。


････勢い余って長文になってしまいました。
もし御興味がある方がいれば続きを記入しようかと思います。

これまでの記入を拝見して若干心配になったので、
購入の際にスレ主さんにとって少しでも有利な選択になることを願って。

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