なぜ人は理事を受けたがらないのか。

>281
バックマージンの定義知ってます？
お書きの方式は下請けから何等かの名目でお金が
管理会社に戻るなら、バックマージンそのものです。
ペナルティの対象になります。

どうやって見つけるんだと聞くかも知れませんが、
一件でも見つかれば管理組合に大金を払わねば
ならないので、普通はそんな危ない橋は渡りません。
逆に、消耗品購入までどこで買うか相談されるので、
理事長業務はたいへんですが。

>283
そんなことはないよ。バブル前の日本では値段交渉
なんかしなくても適正価格で売ってくれた。
定価の概念があったし、黙っていても値引き販売の
お店はその店の基準で売ってくれた。
人間の質が下がっている気がする。
ぼったくり管理会社にまともな人間はいない。

個人と企業の商売と
企業と企業の商売を勘違いしてないか？

ならば住民ボランティアで自主管理にすればいいやね。
食べ物も畑作稲作酪農をして自給自足にすればいいやね。

そもそもバックマージンが悪の枢軸みたいに決めつけていいのかどうか。
自動車だって自動車保険会社への取次バックマージン、
ハウスメーカーでも取次紹介手数料他。

そんなにバックマージンが嫌なら理事会が直接業者に発注すればいいだけ。

管理組合はマンション住民による素人集団です。
大多数は法人ですらない。
B2Bのノリでぼったくるのは、
単に倫理観の欠如以外の何物でもない。
もちろん、私の個人的見解ですけど。

それに1円でも安くしないとマズいみたいな強迫観念も
全体の総意かどうかも物件によると思うぞ。

バックマージンがあろうが高かろうが一括して管理してくれるなら
それでいいわと思っている人だっているかもしれないし。

リプレースして総会でお安くなりました！とドヤ顔されても
人によっちゃ大手の管理会社とかから無名のそれなったことで
不安感増す人だっているしね。

過去にぼられてた？ことを見抜けなかった行き場のない怒りを
過去の管理会社を叩くことで解消しようとしても、精査して発注してた
一義的な責任は理事会や組合にあるわけで、責任転嫁っぽい感じは
否めないな。

>286 >287
管理会社を使う方が楽ができるし、
役員の不正も行いにくいという判断で、
管理会社に委託してます。

管理組合としてはバックマージンなんか
ない方がいいに決まってます。
その条件を飲む管理会社を自分で見つけた
のだから他の管理会社関係者からとやかく
言われる筋合いはありません。

一括受託の管理会社は管理組合の代理人として
の責務を担わせて、利益相反行為は処罰する
ように法改正すべきだと思ってます。

>289
管理会社リプレースは臨時総会で反対ゼロの
特別決議で決まってます。
第一、より大手の管理会社にリプレースされ
ました。管理業務の仕様も強化しました。

一円でも安くなんてこれっぽちも考えてません。
うちはタワマンなのでそんな考えでは支持は
得られません。ぼったくりを止めさせただけです。

特殊事情としては、うちの元の管理会社が
悪すぎたというのはあるかもしれません。
総会でこいつらの悪行を公開する議案を
特別決議で通してあります。

>>291
>管理会社リプレースは臨時総会で反対ゼロの特別決議で決まってます。
そんな管理規約ありえないけど管理会社に都合がいいんだね。

>292
普通議決の間違いです。
特別議決でも十二分に通る賛成票を集めて、
反対票はゼロで、棄権がほんのわずかでした。

私は委託契約を更新せずに、新管理会社での
新規契約の承認を通常総会に掛ければ、手間が減ると
思っていました。しかし、新管理会社が変更決議を
望んだので、臨時総会を開催しました。

タワマン住民でもぼったくりの悪徳管理会社を
許容する人間なんかいません。
ただ、変更する少し手間を住民全員が惜しむので、
こいう連中はのさばっていられるのです。

>>私は委託契約を更新せずに、新管理会社での
>>新規契約の承認を通常総会に掛ければ、手間が減ると
>>思っていました。

私もそうだと思いますよ。

>>293
間違いでしたってボケにもほどがあるよ

人のあげ足ばかりとるなって。
まぁ、自分の持ち物だけど興味ない人が大半で、興味ある人は
少数だと言うのは事実、ただお金が絡むと良し悪しに関係なく
こんな人いたっけ？って位口だしてくるやつがいるのも事実。

理事を受けたがらないのは、理事が何をするのかの説明がないからです。
うちのマンションでは、今期から新任理事が音頭をとって旧体質継続目論む留任理事連中を抑えこんで、改革を進めていますが、来期の理事立候補募集のチラシに「来期の重点実施事項」が記載されました。
これなら、来期何を重点的にやるのかが分かります。
それと同時に留任制も撤廃しました。その結果、立候補か抽選だけになり、不透明な留任が出来なくなりました。

>>297
来期の重点実施項目って誰が決めたの？
それは拘束力持つの？

>>298
それは鋭い質問でその通りだな。
そもそも何を重点的にするかは新理事が決めることだしな。

>>296
>ただお金が絡むと良し悪しに関係なく
>こんな人いたっけ？って位口だしてくるやつがいるのも事実。

確かにそんなやつおるな。
とにかく一円でも費用が掛かることには何でも反対する人は
多いし、自分に関係ないことは全て反対するしな。

反対するだけならいいけど大きな声で何度も何度も反対尋問するから、
メンタル弱い理事長ならそれで意気消沈。

小さいマンションであれば輪番制は人材的にも無理だと思うので、
立候補制や推薦制でもいいとおもうね。
来期の重点実施事項というのは、長期修繕計画の工事が中心じゃないの。
これは総会で次期事業計画として承認をもらえばいいでしょうね。
それから、その他のことについては、マンションの管理は理事長とかによって
変わるものじゃないんだよね、又変わってもいけないだろうし。
マンションの管理は、継続することが大切なんですよ。
只、経費の伴わない、正しいゴミ処理の啓発活動とか、共用廊下に物を置かない運動とか、
ベランダの整理とか、ペットの飼育に対する義務違反者に対する啓蒙活動とかは
その時の理事会で自由に取り組めばいいと思うけどね。

もちろん、議案によっては反対意見もありますが、
まともな議案であれば圧倒的多数の賛成で
議決されます。議場で少々議論になっても
大勢に影響ありません。

うちは議決権行使書をつけてるのですが、
委任状よりもずっと議決権行使書の方が
提出数が多いです。

要は、役員の中の誰かが、自分の資産を
大事にするために行動する気になれば、
一気に展開は変わります。

経費的にみても、予算枠でみれば管理費は毎年かわらないでしょう。
殆どが固定経費なんですよ。
だから、マンションの管理は継続性が大切なんです。
マンションの管理はお金を使うだけじゃないからね。
規約改正とかも必要だね。
それから、住民に対する広報活動として、マンション新聞とかの発行も定期的に
やるとかね。

>302
総会は理事会案に対して賛成するか反対するかだけですよ。
その議案に対して議論する場ではありません。
総会で修正したら、議決権行使書や委任状を提出している者の
対応はどうするんですか。
もう一回議案の修正をして、再度議決権行使書や委任状を取りますか？

>>299
いや違う。来年やることは既に前から決まってる。
長期修繕計画に記載されている大規模修繕工事とか管理委託契約の締結検討とか、その他契約関係。
とくに支出の大きいものが該当する。

先期に組合員から管理組合に対して訴訟がおこされた場合などは、来期の重点実施項目になります。
万一敗訴するものなら理事長は切腹もんです。敗訴によって多額の損害賠償金を組合費から払わなければならないから。

そうだね、総会での次期計画等は、今までの理事が提案するんだよね。
新理事は、そこで承認されたことを引き継いでやらなければならない。

>306
総会で承認されたものを提訴された場合、もし敗訴したら
誰が誰に損害賠償金を支払うの？
理事長は管理者だけど、訴訟で敗訴しても理事長が支払うことはないよ。

管理組合が組合員に対して金員を支払うことになるね。
誤った総会決議によって精神的苦痛を受けたことに対する慰謝料だ。

>309
組合員に対して支払うというけど、その管理費はその組合員も
支払っているんだよね。
具体的にはどういう事例の時支払うの？
ありえないことをいってもねえ。

>304
他の話題に挟まれて見にくいですが、
一応お答えしておきます。

総会を審議のために、開いているのだから、
議論を行うのは当たり前です。
ただし、議決権行使書等を事前に集めている
のですから、議案の修正なんかもちろん認めません。
修正要求もありましたが、却下しました。

ただ、賛否拮抗していたり、すれば議論の
過程で、議決結果が変わるかもしれないし、
非常に有益な発言や意見が出て、議長が
議決をとるのが時期尚早と判断して
議案を撤回するのは構わないと思ってます。
この場合でも、議決権行使書の賛成が可決数を
上回っていたら、成立させざるを得ないと考えています。

また、賛否両方の意見を議事録に残して
おくのも重要だと考えています。もちろん、
反対票数や棄権票数も記録します。

例えば、総会決議ではないが、良くあるのが傷害事故だ。
シンドラーの事故に代表される、エレベータの開口部天井とカゴ床にはさまれる事故だ。
平成21年9月28日以前に竣工しているマンションのエレベータは、戸開保護装置設置義務がない。
この保護装置がないと、シンドラーの事故のようになる。
この場合、既にエレベータは「既存不適格」として特定行政庁に定期点検報告されている。
このことを知って管理組合が戸開保護装置を設置しなかったのは、管理組合業務に重大な過失があり、不法行為だとして損害賠償を請求の訴訟が必ず起こされるはず。
それ以外にも外壁落下による傷害事故などは、管理組合業務の無過失責任を問われて損害賠償請求の訴訟を起こされるだろう。

組合員が管理組合を訴えるのは自由だけど、訴える組合員には相当な覚悟がいるよ。
管理組合を訴えるということは全組合員を訴えることになる。なぜなら管理組合は全組合員を構成員とする社団だから。
そうなると、被告は全組合員になるから、執行部としては全組合員に対して訴状を開示しなければならない。
その内容は「原告、被告、請求内容、損害賠償請求額」だ。原告の名前と部屋番号が全組合員に対して開示される。

>312
既存不適格の意味は分かっていますか？
法的には、現状は問題ないが次期交換する時には、不適格なものは
みとめないというだけのことですよ。
この問題で提訴しても敗訴するのが明々だね。
外壁落下による傷害事故については、日常の管理については管理会社の
責任ということになるよ。
理事が全ての点検とかをやらなければならないということはないからね。
消防点検についても、マンションについては防火管理者の責任は問われないからね。

>311
要するに理事会案は最優先するということだよね。
意見は聞くけど、最終的には多数決で決議するということでしょう。
議事録云々は当たり前のこと。

>>313
そうすると100%勝訴とか100%敗訴はあり得ないと言う事ですか？
つまり管理組合を訴えると言う事は自分を訴える成分も含まれるのでしょうか？

管理組合を訴えることって何がありますか？
312がいっていたのは、314でダメってことが分かったし。

理事長が不正してたとか、極端に仕事をせずに業務に支障が出たとか
ぐらいじゃないか？

そもそもの前提としては理事会は規約に基づいて業務を進め、
総会決議で決まったことは粛々と処理するのが仕事かと。

外壁がどうのとかエレベーターがどうのってのは決議されてt無視してる
ならあれだが、そもそも住民自身も気づいてなかったことを誰かに
責任を取らせようと責任転嫁してるだけでしょ。
理事会に掛け合ってすらないのに何を寝言言ってるのかって感じだ。

善管注意義務だろ。

にっちもさっちもいかなくなって訴訟なら分かるけど最近は何ら交渉する事なく他人の力を借りてねじ伏せるのが風潮なのかねえ。

理事会を下請け業者と勘違いしてあれをしろ、これをしろ、と
ひたすら文句言うだけのボケた人が多いということでしょう。

それで自分の思い通りにならないことや気に入らない理事は
損害賠償とかで訴えればいいと思ってるんでしょ。

何たって下請け業者みたいな扱いで見てるんだから。

そりゃ、集合住宅だし頭おかしい奴もおるわな。

訴訟するような事なんてないんでしょ？
だったらもういいじゃない。
極端すぎるわ。

＞法的には、現状は問題ないが次期交換する時には、不適格なものはみとめないというだけのことですよ。

既存不適格はエレベータの法違反ではない。慰謝料をとるためには管理組合の不法行為責任に持っていくもの。


＞日常の管理については管理会社の責任ということになるよ。

管理組合業務の委託先が管理会社。管理会社の落ち度は管理組合の監督責任。
この場合は、一般に管理組合と管理会社の双方を共同被告人として提訴する。

よくあるのが共用部で怪我した場合だ。
廊下やエントランスの共用部分が雨で濡れていて組合員が滑って転んで怪我をした。
治療費は管理組合に請求すれば共用部分の施設賠償保険で支払うことはできる。
しかし、それで納得しない組合員なら怪我したことによる精神的苦痛に対する慰謝料請求に動くだろう。
ところが慰謝料は保険対象外。
そうなると組合員は管理組合を相手取り損害賠償請求の民事訴訟を起こすことになる。
このときによく使う手は「管理組合業務の過失による不法行為責任（民法第709条）」だ。
理由は「雨に濡れると滑りやすいことを知っていながら改善することなしに長年放置していたのは管理組合の業務上過失である」だ。
裁判での勝敗は別にして、この理由で十分提訴はできる。
実際うちのマンションで共用部分での別の障害事故があり、この論法で組合員が管理組合を提訴し、つい先日訴状が届いた。
来期の理事長は重責だ。勝訴しなければならなくなった。たぶん誰も理事長を引き受けないだろう。

＞にっちもさっちもいかなくなって訴訟なら分かるけど最近は何ら交渉する事なく他人の力を借りてねじ伏せるのが風潮なのかねえ。

今回の件は、まさにそれに当たる。話し合いなど何もせず、最初から組合員は弁護士を立てて戦闘モードで管理組合に圧力をかけてきた。
その挙句の果てが提訴だ。当然、管理組合と管理会社の双方を訴えてきている。

そんな裁判で組合員側が勝訴した例があるの？
スリップしないように何とかしろとその組合員が
働きかけしていたなら、訴える権利はありそうだけど、
そうじゃなかったら、単なる言いがかりじゃないの。

たぶん、言いがかりだと思う。
訴状が全組合員に開示され、身元が割れて、おまけに敗訴していづらくなって出て行くと思う。
管理会社だって原告の宅前は入念に清掃しないと「汚ねー！」と言っていつ何時訴えられるかもしれないね。
訴訟の練習してるのかもしれない。

判決
原告は住民という立場から濡れて滑りやすいことは
従来から十分知りえる立場にあり、また知っていたと
推定される。その上でその旨を管理者に通告し改善
を嘆願するわけでもなく放置している状況であった。

今回偶然的にダイナミックに横転することにより
相当の負傷をしたことの怒りの矛先を他者へ向ける
ことでなんとかしたいという思いは社会通念上
理解を得るものではなく、また原告が雨天時に本人
がなすべき一切の対策を講じてないことを勘案
すれば、一層のとんちん感は否めない。

よって原告の本請求を棄却する。

そんなことで普通は訴訟など起こさないだろう。
あえて訴訟を起こしたのは長年の恨みがあるのでは？
役員達か管理会社に対する私怨だろう。

いや違う。はじめから訴訟モードでの被害者だ。
最初に役員が接触したときに開口一番「訴えてやる！」だった。
最初に弁護士を立てた時に第三者のアドバイスを受けてるようだ。
その第三者はどうも組合員以外のようだ。

弁護士に相談すれば、勝てる見込みが全然なくても
提訴をいってくるよ。
そうしないとお金にならないから。
弁護士は勝っても負けても関係なし、どちらにしても
報酬は戴ける。
めでたしめでたし。

不法行為責任は被害者（原告）側に立証責任がある。
訴訟起こしたということは、管理組合の不法行為を立証する物証を持っているのだろう。
そうでなければ訴訟起こしても>>328が言うとおり裁判官により請求が棄却される。

弁護士は少額訴訟は絶対やらないよ。
少額訴訟ではお金に全然ならないからね。
あれは誰でもできるから。単なる手続きだから。
滞納金については、最低支払い督促でないと弁護士はうごかない。
少額訴訟でやりたいといっても、支払い督促を勧めてくるね。