なぜ人は理事を受けたがらないのか。

住民から楽できる分、代償はある。

>現実的に第三者に管理者を代行させる事に抵抗感はないの？

需要があるから供給があるのよ。
代行ではなく委任関係です。

>>202
あんたのマンションは第三者管理なの？

もちろんそうでしょうよ。
じゃないと説得力ゼロじゃない。
あ、自分は管理会社に勤めてる、もしくはマン菅だからってオチか。

↑　オチとかいらない

管理会社と管理者は利益相反になる可能性が
あるので、管理会社関係者が管理者になれること
自体が法律の欠陥だと思います。

管理会社がバックマージン受け取ったりしても
刑事罰の対象にならないこと自体がおかしいと
思ってます。一括受託の管理会社は管理組合の
代理人としての責務を負うべきです。

>>206
法律の盲点を衝いた管理会社の悪質商法のようですね。
マンション管理に関する法律は、現状に遅れ整備されていませんね。
だから管理会社、マン管士は管理組合と委任契約を結べばその内容
は何であっても違法にならずに商売やりやすいですね。
外部の第三者は特に管理規約に資格を定めなければ、誰でもなれる
ということですね。

>207
官僚はそれほど馬鹿じゃありません。
業界が悪徳商法が可能な抜け穴を用意するように
説得した(広い意味で買収した)んだと思いますよ。
だって、第三者管理者が認められたのは最近です。

官僚は馬鹿ではなくて、自分たちの利益に
非常に狡猾なだけです。野田なんか完全な
操り人形です。

>>208
外部の第三者を起用する場合の管理組合の保護については何か規定があるので
しょうか。　
管理会社の場合は管理委託契約に準ずるということですか。

第三者管理委託契約を締結するよ。ただじゃない、金払うから。

契約は自由の原則だから内容は双方の話し合いで決めるとすると
素人集団の管理組合側に不利になることが目に見えている。
管理組合が不利益を受けない為に法律では保護する規定とかない
んでしょうか。

特別な保護規定は何もないはずです。
条文を読んだわけではありませんが、
住民権利保護を率先してやっている法律家は
管理会社が管理者になれることに関して、
かなり強硬に反対してました。

しかし、マスコミもろくに取り上げないので、
理事長のなり手がいないと困るという
大義名分の下、管理会社の代表者でも
管理者になれることになってしまいました。

この国の役人は腐ってます。

第三者管理者が認められたのは最近ですと仰ってましたが、結論だけを先に決めて
その条件や罰則などは定めてないのですね。
確立された法律がなければ、組合員は後で泣きをみそうですね。

そんな小難しい事ではなくて、役員にならないわけはめんどくさいから。
これでいいのでは？

理事はやらないけど第三管理者だったらやってもいいな

文句は言うけど理事にはなりたくない…
第三者に管理をお願いするしかないでしょ。
少なくとも輪番でも立候補でも理事や理事長のなり手がいれば第三者管理なぞ用はない無縁の事だし。

輪番制というルールを組合で決めたにもかかわらず、毎回ほぼ固定メンツが理事なマンション
って多いんだよ。
その固定の理事だってやりたくてやっている訳じゃない。
誰もならないから仕方なくっていう現状がある。
法律以前の問題だよね。
ごくごく一部だよ、関心のある人は。
後は口だけ出すけど動かない人。

>>217
おっしゃる通りだな。
総会でもワイドショーのコメンテーターみたいに議案に文句を
付けたり現理事を批判するのを楽しみにしてるだけの総会荒らし
みたいな人も多いな。(文句を言うだけ言って反対するけど対案は言わない)

結局採決では圧倒的賛成多数で可決するからいいんだけど、
そいつらにグチグチひたすら文句言われてる理事を見て
ますます一般の人の理事なり手がいなくなるという悪循環。
(自分らが言われるのを想像して)

それは理事に実力がないとそうなる。
理事会や総会で理事や組合員から糾弾されても、それを論破できるだけの知識と技術と理事としての仕事の実績があれば、逆に不平・不満分子を押さえ込むことができる。

対人折衝能力低い人の発想だとそうなるね。
実は総会荒らしを論破するのなんか簡単なんだよ。

目的は勝つことじゃなくて丸くおさめる技術。
そのためにあえてガス抜きのために言わせておく
こともある。

いずれにしてもそれらを見て理事にはなりたくない
って人は出るのは悩みの一つだが。

それは違う、組合員は理事会に絶対服従が必要。

実力とか知識とか言うのは簡単なんだけども。
年配の方が多いマンションは置いといてみんな食べてくために仕事してるんだわ。
理想はそうだろうけど現実は違うでしょ。
だから言うのは簡単、だれでもできるから。

メガマンションは別として、
100戸以下のマンションなら誰でも出来そうだが。

理事会で自己の持てる力を発揮してもれば？

>>217
>輪番制というルールを組合で決めたにもかかわらず、毎回ほぼ固定メンツが理事なマンション って多いんだよ。

それは違うよ
輪番制がルールだから、やりたくないけどやってるのが現実
やりたくない奴が立候補するわけないだろう

うちは輪番でなくねがらがらぽんの抽選。

217
やりたくないやつが立候補する分けないじゃない。
引き受け手がないから管理会社にお願いされて引き受けざる得ないわけ。
理事長なんかそういうマンション多いよ。

管理会社にお願いされたら引き受けるのはバカだよ
管理会社の言うことを聞かなければならないほど立場が弱いのか
規約通りに従うのが正解だよ
ガラガラポンと書いてある規約のあるマンションの組合員もレベル低いよ

＞管理会社にお願いされたら引き受けるのはバカだよ

×管理会社
○管理組合

だろう。

管理会社が理事をお願いするということは、管理会社が理事を選出してることになる。
管理組合はそこまで手を抜いているのか？

うちはこれまで管理員が住民に声をかけて次期の役員を決めていた。

管理組合宛の書類も一切役員には回されず、管理会社が勝手に処理していた。
総会や理事会の司会は当然のようにフロントマンがやっていて、
理事会が開催される３ヶ月に一回しかフロントマンは建物に来なかった。

この管理会社をリプレースしたら管理経費は３分の２になり、
点検報告の改修勧告をすべて無視していて、それどころかデベ（親会社）
の瑕疵を隠蔽する工作を一生懸命やっていたことが判明した。
駐車場の使用料金の請求忘れはもちろん、各種使用者リストや入居届け
が不備だらけ。当初はオーナーリストすら存在しないと言っていた。

現在、どのようにこの悪徳管理会社に責任を取らせるか検討中です。

バカばかりなんだな。

バカはお前だろう。

理事がバカだ。

役員募集のときに単に「来期の役員の立候補を受付ます」だけだと誰も立候補しないだろう。
来期具体的に何をやるのか書かないと。
毎期、通常の管理業務以外に重点実施事項が必ずあるはず。
それを書いて役員募集すれば手を上げる人が出てくるであろう。
例えば、次のように。
・大規模修繕工事の監理監督
・管理会社変更の検討
・管理費滞納組合員への法的措置実施
・不徳組合員に対する共用施設使用禁止措置の検討

具体的に書けば、現場監督経験者とか資格保有者とか弁護士とか司法書士とかが立候補するでしょうね。

具体的に書くと言われたことをやれば責任を果たしたことになる。
でも実際に立候補するのは管理会社変更の場合は反対派が執念の立候補をする。

執念で管理会社変更して管理費削減してくれる理事なら大歓迎だが。

>>237
それで立派な理事だと思う。
言われたこともやらず、理事会出ても１年間なにもしゃべらずただ息してるだけの理事よりは働いてる。

まぁ、結局マンションによるんじゃないかな？
立派な人や志が高い人ばかり住んでるマンションばかりじゃないと思うし。

237です。　管理会社を変更することに１人で反対する理事長は誰からも歓迎されないでしょう。

>>241
コンペにして公明正大に業者選定すればいい。

コンペにするのは大賛成です。私たちもコンペで新しい管理会社を選定しました。

ただし、現行の管理会社から妨害工作や嫌がらせを受けないために、
理事会の中だけで隠密裏にやった方がうまくいくと思います。
後で結果だけでなく経緯や選考基準を組合員に丁寧に説明すればいいです。
まあ、理事会の中に管理会社と通じている人間がいれば公開で選ぼうと、
理事会内で隠密裏に選考しようといっしょですけどね。

それから、管理委託費を異常に安くする代わりに、修繕費でぼったくるタイプの
管理会社を排除するために、コンペ時には簡易の長期修繕計画も作らせた方が
いいです。そういう連中の長期修繕の見積金額は他社よりも大幅に高いです。
うちの場合は1.5倍以上開きがありました。

ついでに、バックマージン禁止も管理会社に約束させれば大成功です。
そんな要求で管理会社と交渉できるのは管理会社選定時のみです。

理事長が最後まで反対して動かなければ、管理会社変更は不可能だと思います。
議決権の委任状が反対票になって承認されたケースは一度もないです。

そんな理事長は理事長解任の臨時総会開いて解任すればいいじゃない。
それができない程度の住民しか住んでいないのなら、自業自得。

>>244
ちょっと違うと思う。
管理会社選定は「管理委託契約の締結」だから総会決議事項。
だから組合員の決議になる。ただ理事会で業者選定し、それを総会議案にまわしたら理事会が業者決定することになる。
うちではそれを避けるために下記のようにした。
①理事会でコンペ３社を選出
②各社から見積書と見積提案書を提出させる
③理事会で総合評価方式（価格と技術）により３社比較表を作成
④３社比較表を全組合員に配布し質疑を受付てＱ＆Ａ集にして再度全組合員に配布
⑤各社１時間以内の時間でプレゼン・質疑応答を３社分住民説明会で実施
⑥全住民に１社選定記名入り投票を実施
⑦投票結果で１社を選出
⑧理事会で選出された１社を承認し、総会議案化
⑨総会前に選出された１社が管理委託契約締結のための重要事項説明を実施
⑩総会で管理委託契約議案の可決
その結果、現行の管理会社が続投になった。組合員は変更を望んでいなかった。

245
それができない程度の住民しか住んでないからみんな困ってるんだよ。
困ってはいるけど矢面には立ちたくないんだけどね。
ただ、子供が親を選べないのと一緒で居住者は選べないでしょ？

>246さん
総合評価方式は、元々土木とか建築の元請業者選定の手段として
行政が活用しているものだけど、その総合評価方式は、どれを採用
しているんですか。
評価項目にはいろいろなパターンがありますけど。
一般用とか簡易型とかありますが、どれを使用されたか教えてください。

総合評価方式といったのは、別に行政の雛形を使ってるわけでありません。
従来ありがちな価格だけで決めない、管理業務に対する業者の付加価値は何か？それが組合員にとってメリットがあるか？をアピールしてもらうことになります。
価格はかなり開きが出る場合がありますが、付加価値の提案は各社各様です。むしろどんぐりの背比べ的な業務内容の質に対して、管理会社はこの付加価値で勝負かけてくるみたいです。

>243さん
長期修繕計画の工事価格は元々余裕をもつために多めに組むのが普通です。
建物は、築年数の経過とともに、経年劣化も進み、計画以外の修繕も出てきます。
余裕をもって計画されていなければ、積立金の不足が生じてしまいますから。
それに、その計画に添ってそれを計画した業者に工事を委託する訳ではないんですから。
長期修繕計画を作成する場合は、必ず内訳も必要です。
内訳明細のない長期修繕計画なら、建物をみなくてもどこでも作成してくれますよ。
管理会社のフロントでも、パソコンで簡単に作れますからね。ただ数字を打ち込むだけですから。

管理会社の出してきた長期修繕計画用の工事費は概算でしかもMAXだから、管理組合で8～9掛けして管理組合予算として計算してる。
管理会社の数字を鵜呑みにしたら、修繕積立金がかなり不足してしまう。
管理会社はその不足分を充足するために「修繕積立金値上げ」をセットにして出してくる。
そう簡単に管理会社には騙されない。

長期修繕計画で出てきた数字は、管理会社だろうが設計事務所だろうが
殆どかわらないでしょう。
先ほども書き込んでいるように、計画以外の修理とかもかなり出てくるんですよ。
それも見越して修繕積立金はみていた方がいいですよ。
管理会社云々は関係ないですよ。
長期修繕計画に載っている工事は管理会社に依頼するんですか？

ここで語ってることはみんな理想だよ
理事会では寝ている理事しかいないのが現実
誰も何も考えてないから何も変わらない
立候補した理事長１人でやらせいいとおけばいいと思っている
ここはそういうスレだから

理事長一人ということは管理者一人だ。
規約改正して理事ゼロ・監事ゼロにしたらいい。

基本的に働かず理事会で黙秘権使う理事は無用の長物。
また業務監査せず理事会とグルになる監事も同じ。
だいたい、監事は管理規約読んでない。

理事会で寝てる理事を解任しようなんて意欲もないよ
何もかかわらない、知らぬ存ぜぬ
任期が終わるのを待つのみ
管理規約の変更しなければどうにも変わらないけど

余計なことをしてエネルギーを使うだけ損だよ
家族と過ごす時間が大切だから理事会に出たくない
みんなそう思ってるよ
立候補する人は子供がいないとか、寂しい人が多いね

>>256
第一回理事会の時に、全員に辞表くばったらいい。
名前書いて判押すだけのやつを。

承認されたばかりなのに辞任して役員いなくなったら、次の役員選任の議案を出す理事会
も無くて通常総会も開けないけど。

それは管理規約だからそうなる。
区分所有方に則って管理者が開催できる。

ここに書いてあるほど、酷い状態のマンションが多いと
管理会社は楽でおいしい商売だね。

ただ、住民を騙して金儲けするような商売やっていたら、
儲かってもあまり嬉しくはないと思うんだけど、
バブル世代以降の連中はそんなことは思わないのかな。

ともかく、管理会社にぼったくられ続けていると、古くなって修繕費が
たくさん掛かるようになると、管理費と修繕費で毎月4万も5万も
もっていかれるようになるよ。
これではマンションを「購入した」意味がないと思うんだが。

>>256
それが普通だよね。
ここで勇ましい事を言っている人達のエネルギーはすごいと思う。ただ、言葉だけ勇ましくて他人を煽るだけの人もいるみたいですね。そういう人は法的な観点に言及するけど実践的な経験談がないようにお見受けしました。

スレ主ですが、勇ましい極論をぶちかます人ほど
実際の現場ではうつ向いて何もしない出来ない人が
多いですね。

実際に何もしない出来ないから話は極論になっている
とも言えますしね。

そんなことはない。俺は言行一致の理事長だ。
何も言わないから何もしない。言行一致だろう。

立派な理事長様ですね。尊敬します。

>>260
>管理会社にぼったくられ続けていると、古くなって修繕費がたくさん掛かるようになると、

いったいどっちだよ
どうせぼったくられてるから管理費削減中なんだろう

>265
日本語解読能力が低いね。

どっちもだよ。
管理会社に無駄に大金払い続けても、びた一文だって修繕に回して
くれないので完全な無駄金。
その管理会社がデベとぐるになって作った修繕積立計画に従うと、
5年ぐらい毎に、どんどん修繕積立金の月額が上がってしまう。
修繕積立金が月額2.5万とか3万円とかになってから、慌てても後のまつり。
ということだよ。管理経費というか管理会社の見直しは早いほどよい。

なお、うちは管理会社のリプレースも経費見直しも済んだよ。
元管理会社があまりに酷かったので、損害賠償請求を検討している。
ハンドルネームは以前のものをそのまま使っているだけ。

>266
長期修繕計画での工事費については、どこに依頼してもそんなに変わらないよ。
それに、あなたのは管理会社に長期修繕計画を依頼し、工事も全て管理会社に
依頼することが前提になっているんだけど、おかしいんじゃないの。
工事をするときには、公募で元請会社を選び、それから工事業者を決めるよね。
管理会社系列の工事業者だけでは話しにもならないよ。

長期修繕計画も住民層やマンショングレードでも考え方変わりそうだな。

とにかく安さを求めてって感じのマンションなら値段の叩き合いだろうし、
ちょっとした良いマンションならまずはクオリティや施工主の信頼感を
重視するかもだし。

パーキングに軽四や安いミニバンが主流なマンションなら安さ優先で、
高級車が主流ならクオリティや信頼感重視なのかな。

そもそも安いのが良いかどうかは別だしね。

>>268
そうそう。結局はそのマンションの住民の総意だから、他人が口角泡を飛ばしても意味ないわな。

でもね、マンションのグレードとは関係なく、工事費については
相見積をしっかりとらなければならないしね。
元請業者選定基準は、価格だけではないからね。

>>266
>うちは管理会社のリプレースも経費見直しも済んだよ。

だったらなんで名前が管理費削減中なんだよ

管理会社のリプレイスだけが、経費削減ではないよ。

>>272
管理費削減中さんに聞いてるんだけど！！
よく読め
>経費見直しも済んだよ。

ﾊﾝﾈなんかなんとでも付けられるわな。
何キレてんだか。

ハンドルネームの意味がわからないのかな。
やっかいな人ですね。
管理費削減のための情報収集の一環で、
マンコミュを使っていたので、
こういう名前を使っていたのです。
今も同じ名前を名乗っているだけだよ。

コンペはもちろん価格だけでなんか決めていないよ。
それに、CATVの有償契約を無償化したり、
バックマージンまみれのネット提供会社を
変更したりと、管理会社のリプレース以外にも
いろいろやったよ。

デベが指定した管理会社のリプレースが圧倒的に
削減効果が大きかったけどね。

そりゃデベ系は管理人ひとりに月５０万円ですから。

>>275
リプレースして安くなった管理会社はどこですか？
満足度はどうですか？

んなわきゃない。

>277
教えてあげたいけど、うちの新管理会社には迷惑だろうから、コンペやって自分で
探してね。元の悪徳管理会社の方は近いうちにその悪行とともに公表する予定です。

うちは、非常にめずらしい（たぶん日本で唯一の）管理委託契約を結んでいます。
管理会社に下請け業者からのバックマージンが見つかったら、ペナルティとして
大金を管理組合が管理会社から受け取れることになってます。
儲けを一円も取るなという意味ではなく、管理組合が承認しているマージン
率（10%）以上のハンドリングフィーやキックバックを勝手にとるなという話になってます。
この条項のおかげで、管理会社の外注原価を管理組合がすべて把握しています。

この方式で、ぼったく管理会社を日本から全部駆逐しようよと、その管理会社の
支店長や役員に常日頃言ってますが、ライバルのぼったくり会社は駆逐したい
そうですが、すべての管理組合とうちと同様の契約を結ぶことはできないそうです:-)

あと、管理委託契約は１社ですが、日常清掃や点検類を地元のビル管理会社と
管理組合直契約で業務委託契約を結んでます。少なくとも、何か新しい案件が
あれば、いつでも二社の管理会社から見積が取れる状態になってます。
元の悪徳管理会社と闘ってきた経緯があるので、信用できる専門業者の
リストも管理組合にはストックされてます。

>>279
なんで迷惑になるのか分からない。
つまり『よく出来た話』という事か。

マージン率って言っても原価を高く設定してマージンを少なく
見せれば素人理事は納得するってパターンだな。

そもそも原価ってなんだ？ってとこから考えたら新管理会社に
上手く手の平の上で転がされてるなって感じがするね。
別に悪いことじゃないけど。

このビル管理会社をいれるシステム
凄くいいよ。
独立系の管理会社を使っても良いよ。
専門用語ですと、
委任業務は、現状の管理会社
委託業務の一部をビル管理会社、独立系管理会社

委任業務：管理運営業務等
委託業務：清掃、点検業務等

>>279
>>280
迷惑なのは、
どこの企業もぼったくれるところからは、
ぼったくる。
これ、社会の常識だよ。
価格交渉もしないで、提示価格で買ってくれるのに
わざわざ、安くする必要はない。

>281
バックマージンの定義知ってます？
お書きの方式は下請けから何等かの名目でお金が
管理会社に戻るなら、バックマージンそのものです。
ペナルティの対象になります。

どうやって見つけるんだと聞くかも知れませんが、
一件でも見つかれば管理組合に大金を払わねば
ならないので、普通はそんな危ない橋は渡りません。
逆に、消耗品購入までどこで買うか相談されるので、
理事長業務はたいへんですが。

>283
そんなことはないよ。バブル前の日本では値段交渉
なんかしなくても適正価格で売ってくれた。
定価の概念があったし、黙っていても値引き販売の
お店はその店の基準で売ってくれた。
人間の質が下がっている気がする。
ぼったくり管理会社にまともな人間はいない。

個人と企業の商売と
企業と企業の商売を勘違いしてないか？

ならば住民ボランティアで自主管理にすればいいやね。
食べ物も畑作稲作酪農をして自給自足にすればいいやね。

そもそもバックマージンが悪の枢軸みたいに決めつけていいのかどうか。
自動車だって自動車保険会社への取次バックマージン、
ハウスメーカーでも取次紹介手数料他。

そんなにバックマージンが嫌なら理事会が直接業者に発注すればいいだけ。

管理組合はマンション住民による素人集団です。
大多数は法人ですらない。
B2Bのノリでぼったくるのは、
単に倫理観の欠如以外の何物でもない。
もちろん、私の個人的見解ですけど。

それに1円でも安くしないとマズいみたいな強迫観念も
全体の総意かどうかも物件によると思うぞ。

バックマージンがあろうが高かろうが一括して管理してくれるなら
それでいいわと思っている人だっているかもしれないし。

リプレースして総会でお安くなりました！とドヤ顔されても
人によっちゃ大手の管理会社とかから無名のそれなったことで
不安感増す人だっているしね。

過去にぼられてた？ことを見抜けなかった行き場のない怒りを
過去の管理会社を叩くことで解消しようとしても、精査して発注してた
一義的な責任は理事会や組合にあるわけで、責任転嫁っぽい感じは
否めないな。

>286 >287
管理会社を使う方が楽ができるし、
役員の不正も行いにくいという判断で、
管理会社に委託してます。

管理組合としてはバックマージンなんか
ない方がいいに決まってます。
その条件を飲む管理会社を自分で見つけた
のだから他の管理会社関係者からとやかく
言われる筋合いはありません。

一括受託の管理会社は管理組合の代理人として
の責務を担わせて、利益相反行為は処罰する
ように法改正すべきだと思ってます。

>289
管理会社リプレースは臨時総会で反対ゼロの
特別決議で決まってます。
第一、より大手の管理会社にリプレースされ
ました。管理業務の仕様も強化しました。

一円でも安くなんてこれっぽちも考えてません。
うちはタワマンなのでそんな考えでは支持は
得られません。ぼったくりを止めさせただけです。

特殊事情としては、うちの元の管理会社が
悪すぎたというのはあるかもしれません。
総会でこいつらの悪行を公開する議案を
特別決議で通してあります。

>>291
>管理会社リプレースは臨時総会で反対ゼロの特別決議で決まってます。
そんな管理規約ありえないけど管理会社に都合がいいんだね。

>292
普通議決の間違いです。
特別議決でも十二分に通る賛成票を集めて、
反対票はゼロで、棄権がほんのわずかでした。

私は委託契約を更新せずに、新管理会社での
新規契約の承認を通常総会に掛ければ、手間が減ると
思っていました。しかし、新管理会社が変更決議を
望んだので、臨時総会を開催しました。

タワマン住民でもぼったくりの悪徳管理会社を
許容する人間なんかいません。
ただ、変更する少し手間を住民全員が惜しむので、
こいう連中はのさばっていられるのです。

>>私は委託契約を更新せずに、新管理会社での
>>新規契約の承認を通常総会に掛ければ、手間が減ると
>>思っていました。

私もそうだと思いますよ。

>>293
間違いでしたってボケにもほどがあるよ

人のあげ足ばかりとるなって。
まぁ、自分の持ち物だけど興味ない人が大半で、興味ある人は
少数だと言うのは事実、ただお金が絡むと良し悪しに関係なく
こんな人いたっけ？って位口だしてくるやつがいるのも事実。

理事を受けたがらないのは、理事が何をするのかの説明がないからです。
うちのマンションでは、今期から新任理事が音頭をとって旧体質継続目論む留任理事連中を抑えこんで、改革を進めていますが、来期の理事立候補募集のチラシに「来期の重点実施事項」が記載されました。
これなら、来期何を重点的にやるのかが分かります。
それと同時に留任制も撤廃しました。その結果、立候補か抽選だけになり、不透明な留任が出来なくなりました。

>>297
来期の重点実施項目って誰が決めたの？
それは拘束力持つの？

>>298
それは鋭い質問でその通りだな。
そもそも何を重点的にするかは新理事が決めることだしな。

>>296
>ただお金が絡むと良し悪しに関係なく
>こんな人いたっけ？って位口だしてくるやつがいるのも事実。

確かにそんなやつおるな。
とにかく一円でも費用が掛かることには何でも反対する人は
多いし、自分に関係ないことは全て反対するしな。

反対するだけならいいけど大きな声で何度も何度も反対尋問するから、
メンタル弱い理事長ならそれで意気消沈。

小さいマンションであれば輪番制は人材的にも無理だと思うので、
立候補制や推薦制でもいいとおもうね。
来期の重点実施事項というのは、長期修繕計画の工事が中心じゃないの。
これは総会で次期事業計画として承認をもらえばいいでしょうね。
それから、その他のことについては、マンションの管理は理事長とかによって
変わるものじゃないんだよね、又変わってもいけないだろうし。
マンションの管理は、継続することが大切なんですよ。
只、経費の伴わない、正しいゴミ処理の啓発活動とか、共用廊下に物を置かない運動とか、
ベランダの整理とか、ペットの飼育に対する義務違反者に対する啓蒙活動とかは
その時の理事会で自由に取り組めばいいと思うけどね。

もちろん、議案によっては反対意見もありますが、
まともな議案であれば圧倒的多数の賛成で
議決されます。議場で少々議論になっても
大勢に影響ありません。

うちは議決権行使書をつけてるのですが、
委任状よりもずっと議決権行使書の方が
提出数が多いです。

要は、役員の中の誰かが、自分の資産を
大事にするために行動する気になれば、
一気に展開は変わります。

経費的にみても、予算枠でみれば管理費は毎年かわらないでしょう。
殆どが固定経費なんですよ。
だから、マンションの管理は継続性が大切なんです。
マンションの管理はお金を使うだけじゃないからね。
規約改正とかも必要だね。
それから、住民に対する広報活動として、マンション新聞とかの発行も定期的に
やるとかね。

>302
総会は理事会案に対して賛成するか反対するかだけですよ。
その議案に対して議論する場ではありません。
総会で修正したら、議決権行使書や委任状を提出している者の
対応はどうするんですか。
もう一回議案の修正をして、再度議決権行使書や委任状を取りますか？

>>299
いや違う。来年やることは既に前から決まってる。
長期修繕計画に記載されている大規模修繕工事とか管理委託契約の締結検討とか、その他契約関係。
とくに支出の大きいものが該当する。

先期に組合員から管理組合に対して訴訟がおこされた場合などは、来期の重点実施項目になります。
万一敗訴するものなら理事長は切腹もんです。敗訴によって多額の損害賠償金を組合費から払わなければならないから。

そうだね、総会での次期計画等は、今までの理事が提案するんだよね。
新理事は、そこで承認されたことを引き継いでやらなければならない。

>306
総会で承認されたものを提訴された場合、もし敗訴したら
誰が誰に損害賠償金を支払うの？
理事長は管理者だけど、訴訟で敗訴しても理事長が支払うことはないよ。

管理組合が組合員に対して金員を支払うことになるね。
誤った総会決議によって精神的苦痛を受けたことに対する慰謝料だ。

>309
組合員に対して支払うというけど、その管理費はその組合員も
支払っているんだよね。
具体的にはどういう事例の時支払うの？
ありえないことをいってもねえ。

>304
他の話題に挟まれて見にくいですが、
一応お答えしておきます。

総会を審議のために、開いているのだから、
議論を行うのは当たり前です。
ただし、議決権行使書等を事前に集めている
のですから、議案の修正なんかもちろん認めません。
修正要求もありましたが、却下しました。

ただ、賛否拮抗していたり、すれば議論の
過程で、議決結果が変わるかもしれないし、
非常に有益な発言や意見が出て、議長が
議決をとるのが時期尚早と判断して
議案を撤回するのは構わないと思ってます。
この場合でも、議決権行使書の賛成が可決数を
上回っていたら、成立させざるを得ないと考えています。

また、賛否両方の意見を議事録に残して
おくのも重要だと考えています。もちろん、
反対票数や棄権票数も記録します。

例えば、総会決議ではないが、良くあるのが傷害事故だ。
シンドラーの事故に代表される、エレベータの開口部天井とカゴ床にはさまれる事故だ。
平成21年9月28日以前に竣工しているマンションのエレベータは、戸開保護装置設置義務がない。
この保護装置がないと、シンドラーの事故のようになる。
この場合、既にエレベータは「既存不適格」として特定行政庁に定期点検報告されている。
このことを知って管理組合が戸開保護装置を設置しなかったのは、管理組合業務に重大な過失があり、不法行為だとして損害賠償を請求の訴訟が必ず起こされるはず。
それ以外にも外壁落下による傷害事故などは、管理組合業務の無過失責任を問われて損害賠償請求の訴訟を起こされるだろう。

組合員が管理組合を訴えるのは自由だけど、訴える組合員には相当な覚悟がいるよ。
管理組合を訴えるということは全組合員を訴えることになる。なぜなら管理組合は全組合員を構成員とする社団だから。
そうなると、被告は全組合員になるから、執行部としては全組合員に対して訴状を開示しなければならない。
その内容は「原告、被告、請求内容、損害賠償請求額」だ。原告の名前と部屋番号が全組合員に対して開示される。

>312
既存不適格の意味は分かっていますか？
法的には、現状は問題ないが次期交換する時には、不適格なものは
みとめないというだけのことですよ。
この問題で提訴しても敗訴するのが明々だね。
外壁落下による傷害事故については、日常の管理については管理会社の
責任ということになるよ。
理事が全ての点検とかをやらなければならないということはないからね。
消防点検についても、マンションについては防火管理者の責任は問われないからね。

>311
要するに理事会案は最優先するということだよね。
意見は聞くけど、最終的には多数決で決議するということでしょう。
議事録云々は当たり前のこと。

>>313
そうすると100%勝訴とか100%敗訴はあり得ないと言う事ですか？
つまり管理組合を訴えると言う事は自分を訴える成分も含まれるのでしょうか？

管理組合を訴えることって何がありますか？
312がいっていたのは、314でダメってことが分かったし。

理事長が不正してたとか、極端に仕事をせずに業務に支障が出たとか
ぐらいじゃないか？

そもそもの前提としては理事会は規約に基づいて業務を進め、
総会決議で決まったことは粛々と処理するのが仕事かと。

外壁がどうのとかエレベーターがどうのってのは決議されてt無視してる
ならあれだが、そもそも住民自身も気づいてなかったことを誰かに
責任を取らせようと責任転嫁してるだけでしょ。
理事会に掛け合ってすらないのに何を寝言言ってるのかって感じだ。

善管注意義務だろ。

にっちもさっちもいかなくなって訴訟なら分かるけど最近は何ら交渉する事なく他人の力を借りてねじ伏せるのが風潮なのかねえ。

理事会を下請け業者と勘違いしてあれをしろ、これをしろ、と
ひたすら文句言うだけのボケた人が多いということでしょう。

それで自分の思い通りにならないことや気に入らない理事は
損害賠償とかで訴えればいいと思ってるんでしょ。

何たって下請け業者みたいな扱いで見てるんだから。

そりゃ、集合住宅だし頭おかしい奴もおるわな。

訴訟するような事なんてないんでしょ？
だったらもういいじゃない。
極端すぎるわ。

＞法的には、現状は問題ないが次期交換する時には、不適格なものはみとめないというだけのことですよ。

既存不適格はエレベータの法違反ではない。慰謝料をとるためには管理組合の不法行為責任に持っていくもの。


＞日常の管理については管理会社の責任ということになるよ。

管理組合業務の委託先が管理会社。管理会社の落ち度は管理組合の監督責任。
この場合は、一般に管理組合と管理会社の双方を共同被告人として提訴する。

よくあるのが共用部で怪我した場合だ。
廊下やエントランスの共用部分が雨で濡れていて組合員が滑って転んで怪我をした。
治療費は管理組合に請求すれば共用部分の施設賠償保険で支払うことはできる。
しかし、それで納得しない組合員なら怪我したことによる精神的苦痛に対する慰謝料請求に動くだろう。
ところが慰謝料は保険対象外。
そうなると組合員は管理組合を相手取り損害賠償請求の民事訴訟を起こすことになる。
このときによく使う手は「管理組合業務の過失による不法行為責任（民法第709条）」だ。
理由は「雨に濡れると滑りやすいことを知っていながら改善することなしに長年放置していたのは管理組合の業務上過失である」だ。
裁判での勝敗は別にして、この理由で十分提訴はできる。
実際うちのマンションで共用部分での別の障害事故があり、この論法で組合員が管理組合を提訴し、つい先日訴状が届いた。
来期の理事長は重責だ。勝訴しなければならなくなった。たぶん誰も理事長を引き受けないだろう。

＞にっちもさっちもいかなくなって訴訟なら分かるけど最近は何ら交渉する事なく他人の力を借りてねじ伏せるのが風潮なのかねえ。

今回の件は、まさにそれに当たる。話し合いなど何もせず、最初から組合員は弁護士を立てて戦闘モードで管理組合に圧力をかけてきた。
その挙句の果てが提訴だ。当然、管理組合と管理会社の双方を訴えてきている。

そんな裁判で組合員側が勝訴した例があるの？
スリップしないように何とかしろとその組合員が
働きかけしていたなら、訴える権利はありそうだけど、
そうじゃなかったら、単なる言いがかりじゃないの。

たぶん、言いがかりだと思う。
訴状が全組合員に開示され、身元が割れて、おまけに敗訴していづらくなって出て行くと思う。
管理会社だって原告の宅前は入念に清掃しないと「汚ねー！」と言っていつ何時訴えられるかもしれないね。
訴訟の練習してるのかもしれない。

判決
原告は住民という立場から濡れて滑りやすいことは
従来から十分知りえる立場にあり、また知っていたと
推定される。その上でその旨を管理者に通告し改善
を嘆願するわけでもなく放置している状況であった。

今回偶然的にダイナミックに横転することにより
相当の負傷をしたことの怒りの矛先を他者へ向ける
ことでなんとかしたいという思いは社会通念上
理解を得るものではなく、また原告が雨天時に本人
がなすべき一切の対策を講じてないことを勘案
すれば、一層のとんちん感は否めない。

よって原告の本請求を棄却する。

そんなことで普通は訴訟など起こさないだろう。
あえて訴訟を起こしたのは長年の恨みがあるのでは？
役員達か管理会社に対する私怨だろう。

いや違う。はじめから訴訟モードでの被害者だ。
最初に役員が接触したときに開口一番「訴えてやる！」だった。
最初に弁護士を立てた時に第三者のアドバイスを受けてるようだ。
その第三者はどうも組合員以外のようだ。

弁護士に相談すれば、勝てる見込みが全然なくても
提訴をいってくるよ。
そうしないとお金にならないから。
弁護士は勝っても負けても関係なし、どちらにしても
報酬は戴ける。
めでたしめでたし。

不法行為責任は被害者（原告）側に立証責任がある。
訴訟起こしたということは、管理組合の不法行為を立証する物証を持っているのだろう。
そうでなければ訴訟起こしても>>328が言うとおり裁判官により請求が棄却される。

弁護士は少額訴訟は絶対やらないよ。
少額訴訟ではお金に全然ならないからね。
あれは誰でもできるから。単なる手続きだから。
滞納金については、最低支払い督促でないと弁護士はうごかない。
少額訴訟でやりたいといっても、支払い督促を勧めてくるね。

現実から遊離した屁理屈、御託を並べる万カンし。

まだ訴訟に至る以前に相手側弁護士と話し合いをしたが、驚くことに弁護士は何も情報を持っていなかった。
それ以前に、相手が弁護士を立てたということで、理事達の中にはトラブル回避のために示談に応じて早期に収束を図ったほうがいい、との意見が多かったが、この意見は強行に押さえ込んで、あくまでも管理組合に業務上の過失はない、言いがかりに対しては断固突っ張ねる、という方向性に意思統一した。
そうでないと、組合員から選任されて管理組合業務の執行を委任された我々役員達の業務の品質・信用・信頼を組合員に問われることになる。
これに対して理事達はかなり不満だったようで、色々横槍を入れてきたが全て論理的に論破して有無を言わさなかった。
ただ困ったことに肝心の理事長がぐらついて示談に応じようとしたので、これを強行にねじ伏せて阻止した。
弁護士に対しては、管理組合としては無過失を主張し、相手の謝罪要求と慰謝料支払いを拒否して突っぱねた。
相手は最初から慰謝料の支払いを要求し、弁護士立てて脅して示談に持ち込む作戦だった。
その後、しばらく何の音沙汰もなかったが、今回突然訴状が届いた次第。
ところで原告は自分が管理組合の一員（組合員）だということを認識しているのか？
訴状には被告人をはっきり「****}管理組合」「****管理会社」と書いてきている。
管理会社に関しては、本件は管理組合の責任であり管理組合の支持命令で業務を行ってる管理会社には一切の責任はない、と言ってあるが、被告の管理会社が独自に動くことに関しては、管理組合は一切感知しない、管理組合は無過失を押し通す、と念を押している。
もちろん勝訴する自信はある。原告よ、裁判所で会おうぜ！

逆に損害賠償していいレベル。

その必要はないと思うけどね。訴訟はどうも別の目的があるように感じる。

逆に理事会側が原告に損害賠償請求していいレベルって意味で言いました。

管理組合内で訴訟沙汰が起こった場合、多くの人は訴訟未体験だから慌てふためき混乱する。
今回の場合、理事の中に実社会での数件の訴訟沙汰の実務経験者が一人いたからよかった。
やはり実務経験は管理組合業務に行かせる好例だろう。
最終的には弁護士に依頼するが、それまでの方向性の決定は素人じゃ無理。
素人だと無用なトラブルを回避するために例え自分達が悪くなくても示談に走ってしまう。
管理組合は企業のように対外的信用とか名誉とかは考えなくていい。あくまでも構成員の組合員に対する信用と信頼だけ。
管理組合の使命は、自己の財産資産の管理だから。

今回は被害者の相手に対して謝罪の言葉は一切かけてない。
管理組合が悪いわけでもないのに謝罪する必要はないから。
ただし怪我したことに対してはお見舞いは言った。
これが被害者を怒らせた一員でもあることは確か。
初期の段階から「過失がない限りお見舞いはしても謝罪はしてはならない!」と全役員に命令した。
今回は裁判所が管理組合に過失があったか否かを判決の形で証明してくれる。
普通なら最初から管理組合は謝罪してしまうだろう。そうなると金額の多寡は別にして示談に応じなければならなくなる。
これは絶対に避けるべきだ。全組合員の公金であるの組合費からの無用な支出になる。

モンスター住民が住んでるマンションの理事会は
おたくの裁判の行方を注視してるぞ。

続報を引き続き宜しく。

裁判は、原告が正しいか被告が正しいかを裁定するのではなく、原告の訴えが正しいかを裁定するだけです。
だから被告は原告が正しくないことを反証するだけです。被告は自分達が正しいことを証明する必要はありません。
特に不法行為を請求理由にした場合は、原告側に被告の不法行為の立証責任が発生しますので、原告は相当な数の証拠をそろえないと勝てません。
だから>>328のような裁判官の請求棄却裁定があるのです。

特殊な例を出してのレスが続いているけど
そんなことはどうでもいいんだよね。
無茶苦茶な裁判もあるだろうけど、そんなのにいちいち
反応していてもどうなるものではないし。

本件は廊下で滑ってころんで怪我をしたのではない。この場合は管理組合の経常的業務（日常清掃）における問題になる。
これだと日ごろの清掃業務に過失があったと被害者は難癖付けて不法行為を追求してくる。
本件は、経常的業務ではなく一過性の特殊な管理組合業務として役員2名と管理会社2名で共用部分でのある種の作業中に、その場所から離れた見えない

位置にある共用部分にいた組合員に、作業の余波が及んだとの原告の主張である。
被告管理組合の作業場所から原告のいた場所が見えないのと同時に、原告のいた場所から被告の作業場所は当然見えない。
これを管理組合の作業が不法行為と言うなら、原告はそれを物証で立証しなければならないことになる。
ほとんど不可能と考えるが。原告は突然の出来事のため当然のことながら物証を取るための用意など全くしてない。
また目撃者がいたとしても、目撃者自身も組合員だから被告になっている。被告が原告の証人になるのか？
管理組合を訴えるような原告に対して目撃者は余計な係わりあいを持ちたくないだろう。それに原告に加担する味方とレッテルを貼られてしまう。

いいのではないか？
管理組合を相手取って訴訟起こす場合の参考になる。
管理組合は常に訴訟リスクを負ってるわけだし、組合員も訴訟をおこすとリスクを負う。
とくに損害賠償を請求する場合は不法行為責任が多いが、その場合の立証義務は訴えた組合員側にあるから、よほどの確実な証拠がないと裁判しても難しいと言うことだろう。

現に管理組合に訴状が来たのだから反応せざるを得ないと思う。
無視して裁判に出ないと原告の請求が確定し、管理組合は敗訴する。
敗訴すれば、管理組合は損害賠償しなければならなくなる。
そうなると管理組合理事長の業務不誠実（管理規約）により組合費を無用に毀損したとして、これまた組合員から不法行為として理事長に対して損害賠償請求訴訟を起こされる。
この場合は先の敗訴判決が物証となるので、理事長の敗訴は確実で、理事長が自腹で損害賠償する（毀損組合費分の穴埋め）ことになる。

＞組合員も訴訟をおこすとリスクを負う。

どういうことですか？

>>347
管理組合が被告人になったのだから訴状は全組合員に開示される。
開示されると原告が特定される。何号室の誰かが分る。
そうなると住民は原告を避けるようになる。何かあると訴えられるかもしれないから。
ましてや原告が敗訴したら、マンション内の恥さらしになる。
もはや住んでられないだろう。→退去

借金督促の簡裁による支払い命令書があるけど、あれ来たからといってほっとくと支払命令が確定してしまう。判決と同じ効力がある。
だから普通は「異議あり」と一言書いて簡裁に提出する。
そうすれば支払い命令は確定せず、債権者は新規に訴訟を起こさなければならなくなる。
普通はこの時点で債権者と債務者の正式な話し合いが行われ、こじれた場合に初めて債権者は提訴することになる。

管理組合が訴訟かかえてると誰も理事なんかにならないと思う。

そうだね、万一管理組合が敗訴して損害賠償金を組合費から支払った暁には、総会で全役員は土下座して組合員に謝らないといけないね。

やだやだ、訴訟抱えてる理事会なんて頼まれても理事断るよ。かかわりたくないね。
だいたい前の理事会の不始末だろ？その尻拭いはご免被る。

訴訟好きな人にはいいと思うよ。

輪番や抽選の理事を断ることができないという規定などどこにもない。
だから依頼されても断ってもよい。

一番いいのは、一旦は引き受ける。
そして第一回理事会から欠席をはじめ、期中全ての理事会を欠席する。
理由を問われたら「人事異動で仕事の内容が変わり、理事会の日が出勤日になった。」と答える。

居住する組合員でないと理事は無理だろう。
住んでない賃貸オーナー組合員はマンションを常時見ていないから。

それは言える。マンションに常時住んでマンションを見ていない組合員に管理組合業務は出来ない。
住んでない賃貸オーナー組合員は金儲けが目的だから理事抽選から除外したらいい。

自分のマンションに愛着を持ってる人が理事をやるべきです。
賃貸オーナーなんて金儲けの道具にマンションを利用してるだけです。
何れは売却して初期投資を回収するつもりなんでしょう。

でも現実にいるからな。
誰もなりてがいなかったり高齢すぎるマンションって多いよ。

だから今国交省でマンションの「第三者管理」を議論してるのでは？

こんな気狂いアンケートをよこして回答を強要する輩とは関わりを持ちたくない・・・
http://okwave.jp/qa/q7337359.html

随分と意識が高そうな(笑)副理事長だな。

＞361

こんな管理組合のいるマンションて可哀想・
タイトルはなんじゃ、こりゃ。へへへ

「１．管理費と修繕積立金は高い方が良い」とあるが、副理事長なのに区別がついてないのか？
単に管理費・積立金を払いたくないクズが理事会牛耳りたいだけじゃないのか。
社民党や民主党レベルの頭だな。

管理費は安いにこしたことがないというけどね。積立金は、必要修繕積立金が計算できるから
高いとか安いとかいうんではなく、足りるか足りないかということだよ。

判断能力のない人、推しに弱い人他人の金は自分の金と思っている人
辞退して下さい。
m(__)m

管理費は毎年支払先が決まっているから、削減するとしたら、
値引きか経費の節約しかない。
修繕積立金は、積立金でみんなのお金。

修繕積立金はいくらあってもいいからね。
あまるということはありえないよ。

長期修繕計画のないマンションてあるよね。
それがなければ、どうやって１戸当たり月の積立金の額を算出するのかな。

>>291
凄いですね～ウチは理事会と管理会社が癒着して、不正な会計もあって組合員と衝突してますよ

管理会社変えたい派とそのまま派で今月の理事会も荒れそうです

理事会の仕事は役員報酬があっても自分の時間を使いたくない人が多いです
心労のわりに得るものが少ないのも原因だと

理事長と管理会社の癒着はいけませんね。

うちも役員報酬はあるけど、一般の理事は、月1回の理事会に
出てくるだけだよ。

役員報酬知らうなら、役員の勤務査定は必要だ。
査定の悪い役員は報酬減らすべきだろう。
それから罰則も必要だ。要するに罰金だ。
「遅れず休まず働かず」の役員に報酬など払う必要はない。
われわれの組合費からの支出だ。

理事会無断欠席は5000円の罰金の規定がある。

>>372
理事会役員全員で隠すから話が進まなくて、領収書も無いなら無いで構わないのに
あると言い張るから可笑しなことに今後のために話し合いしてるのに…

罰金？？そんなことしたらココの理事会は怒りで収集つかなくなりそうだ
理事会が決めたんですか、それとも組合員

罰金は総会決議。理事会運営細則の制定。

殆どの理事は月1回の理事会に出てくるだけだよ。

その通り。「遅れず休まず働かず」で１年の任期全うして卒業するもの。

御意

今期から理事会参加で1回3000円
の方向で総会の決議事項になりそうですが、これは高いですかね
1回あたり約2時間（年4回開催）

仕事ができない人は理事にならないこと。

パパにマンション買ってもらて、お手当もらってる私も理事しなくて良いですよね。
暇なお爺ちゃんたちでなかよくやってくださいな。

寄生虫は無関係。

↑
パパに買ってもらっても貴女の名義なら立派に区分所有者ですね。
でも管理組合の理事はあなたの言うとおりに、暇なお爺さんたちに任せたらよろしいよ。
良いですね～　マンションのプレゼントですか、きっと爺さんたちはローン支払い中ですよ。

区分所有者には能力に限界がある人もいる好例です。

お金儲けの能力は安サラリーマンより優れていそうですよ。
マンション買えば誰もが区分所有者、これが現実。

お金で能力は買えません。

お金儲けの能力は特にお金では買えませんよ、凡人には難しい。
住宅の管理組合理事など誰でも出来ますし、問題有りません。

輪番制で無能な人間がやるくらいなら、ずっと理事長やりたいんだけど。

そんな投稿する方はさらに無能なんでしょうね。

>>393
本当に有能な方だったら、どうするの？身辺調査して、きちんとされている方であれば、理事長を続けさせていいと思う。

匿名掲示板で何おっしゃってますの。
有能な方がクダラナイ投稿はしませんよ、子どもでも解る事。

他人のマンションで関係有りませんけど、理事でも何でもお好きにしたら良いのに。
理事長やりたいなんて書く必要も無いね。無能な証拠。
優秀なら住民が理事長就任お願いしますよ、どうせ嫌われ者だろね。

組合長やりたい。

理事をやりたくないのは、勉強しないと職務が遂行できないから。

面倒なだけ、誰でも出来る事だからお爺さん達にやって貰ってるよ。
暇老人には役割与えるとハリキッテ組合活動してるよ。ありがたいねぇ。

建物から設備さらに会計と幅広い知識が必要。日々勉強だ。