山手線の駅力を語るスレ Part5

>>88358 匿名さん

で、どこおすすめ？
さがすレベルじゃない　民？

タワマンに住んだこと無い南の　民？

>>88354 匿名さん
それで？
あなたはラグナタワーに住んでるのかい？

>>88364
>>88365

edr＠usakuは嫁も子供もいないので家族とか子供ネタはご遠慮願います。

>>88362 匿名さん
20階以下の東・西・北で坪400以上なんて、売り出し中の中古物件にあるんじゃないのか？
よくある物件売り出さす為の釣り広告じゃないの？

>日当たりの良い南向き、便利な駅近、眺望
マンション選びのマスト条件

20000平米公園直結、1km〜2km先まで眺望を邪魔する建物一切なし、小中学校至近、マンション内にスーパーあり、クリニック、薬局あり、洗車場あり、カーシェアあり、水辺のウッドデッキあり、三層吹き抜けロビーあり、ジム、プールあり、がマスト条件に抜けてます。

>>88370
それいうとerus＠akuが泣くから条件弛めて

>>88369 マンション掲示板さん

このページの下の方。こんなに希望者が掲載してあるのはワールドシティタワーズだけだね。
釣りかどうかはわからないが。

https://www.stepon.co.jp/premier/worldcity-tower/

珍しく最上階が賃貸に出てるね。賃料100万円は安い。
https://www.stepon.co.jp/chintai/detail/181JA093/

>小中学校至近、マンション内にスーパーあり

そういうところが地方出身の庶民らしくていいよな

＞マンション内にスーパーあり

マンションが安っぽくなるから、ないことがマスト条件だね。

＞プールあり

2000世帯で20ｍ×3レーンとか芋の子洗いになるようなプールならいらない。
で維持費年間3000万でしたっけ。

>>88376 匿名さん

芋の子洗いにならないでしょ。マンションのプールは。

＞88370: 匿名さん

どれも徒歩5分圏内にあるから、マンション内にはいらない。
そのマンションかなり立地悪いでしょ。

>>88370 匿名さん

静かな環境を求めるため駅徒歩10分以上の僻地、が抜けてますよ。

幹線道路、高速、鉄道に面してる立地が静か？

wctと品川駅との距離って、Wikipediaに14分って書いてあるんだけど、このスレだと13分って言ってる人もいますよね?どっちが正しいの?

三井の湾岸レポートによると、2018年度2Qは、港区湾岸は右肩上がりが続いた傾向ですね。
・芝浦・台場：@361→@369(28件→27件)、9,000万円超の成約9件
・品川・港南：@304→@314(40件→34件)、8,000万円超の成約9件

港南は事例ベースの記載しかありませんが、物件別で見るとこんな感じです。
・カテリーナ：@412→@448(4件→3件)
・GFT：@374→@408(8件→8件)
・グローヴ：@352→@369(3件→6件)
・ケープ：@335→@328(7件→3件)

・Vタワー：@404(1件の成約事例)
・パークホームズ品川：@336(1件の成約事例)
・コスモポリス：@316(1件の成約事例)
・WCT：@305(1件の成約事例)
・ベイクレ：@285(1件の成約事例)

両エリアともに堅調に値上がり傾向のようで、今期(3Q)も新駅名発表も控えて注目されるので、更なる上昇が見込まれます。
特に芝浦・お台場エリアは、カテリーナ・GFT・グローヴの価格上昇が顕著であり、その3物件がエリアの6割超を占めることが、品川・港南エリアより高い要因でしょう。

巻末は竹芝・日の出の再開発記事で、こちらもなかなか期待できそうです。

>>88382 マンション掲示板さん

俺もそのレポート見てるけど品川エリアって品川区も入ってるね。港南だけじゃなくて。

>>88383 匿名さん
レポート2ページ目に集計対象マンションが、裏面にエリアの地図が載ってますね。
｢品川・港南エリア｣には港南に加え、天王洲アイル、北品川、第一京浜くらいまでの高輪(集計対象無し)も含まれますね。
同じように｢芝浦・台場エリア｣にはお台場(TD)、芝離宮以南の海岸(ベイサイドステージ)、第一京浜くらいまでの三田(カテリーナ)も含まれます。
三井がエリア動向を見るために設定した区域と対象なので、個別マンションではなく、エリアの傾向を見るに役立つデータですね。

>>88382
同じ時期に販売されたのに、グローヴタワーとWCTの資産価値の格差が顕著ですね。分譲時平均坪単価は、値上げしながら10年近くかけて売ったWCTは坪20以上、グローヴより高かったのに今やグローヴのが圧倒的に価値が高いという現実。とにかく港南はvタワー以外は坪300しか価値がないと購入者は考えてるみたいね。正直、豊洲に逆転されてる。

来年はハルミフラッグにタコにされるでしょうね

>>88385

豊洲はスレ違いだが、中古は明らかに成約坪２００万円台中心の豊洲のほうが安いな。

>>88385 匿名さん
新駅と都心に近いグローヴがWCTより高いのは当たり前。比較対象がおかしい

昨日、じゅん散歩で豊洲やってたね。
大学が２つもあるのは知らなかった。

豊洲とパリはスレ違い

※天王洲アイルは、位置と個々の考え方次第ですが、三井の湾岸レポートでは｢品川・港南エリア｣に含まれるため、スレ対象とします。

>>88388 匿名さん
港区の芝浦・港南に同時期にできた大規模タワマンが比較対象じゃなきゃ、比較するものがないね。
駅距離を考えると、ケープタワーとの比較の方がいいですか？

さすが、唯一無二の存在のWCT！
唯一無二の存在のWCTのことだけ語りたければ、中古版のWCTスレか住民版のWCTスレでどうぞ。
｢最寄り駅｣の品川駅や｢普段使い｣の山手線新駅のことを語っても歓迎されるでしょう。

もう品川には高輪も港南も土地がないから新築ができないのは残念。出ても高いだろうけど。

高輪に出来てますよ。
港南に新築作るのは避けたいですよね。

最近の取引見る限りだと同じ駅歩13-14分組で同時期発売のWCTとケープタワーだと、ケープタワーの方が取引坪単価が少し高い。分譲住宅坪単価はケープの方が断然安かったので、資産価値という意味ではケープタワー買った方が圧倒的に得をしている。

この格差の理由は再開発が徒歩圏内にあるケープと、何もないWCT、都心により近いケープという差だと思う。
あと不動産表記だと同じような駅歩分数だけど、品川港南口は山手線ホームまで4-5分かかるのに対して、田町東口はホームまで30秒もかからない。実際の交通利便性はケープの方がかなり良いのが資産評価の差になっているのだろう。

ワールドシティの中古も40階建なのに、ネットに出てるのはほとんど低層階だし、貼られてる写真みたいな眺望が見えるような高層がでても坪400万とか築13年が信じられないくらい高くて検討できない。

>>88393 匿名さん
港南の都営アパートとか建て替えたらいくらでも新築出てきそうだけど需要ないのかな

港南は嫌悪施設の見本市だからなあ
安い値段だけではもう騙せないでっしゃらほい笑

>>88396 匿名さん
住んで満足度高い高層より低層が売りに出やすいことや、高い高層より安い低層の方が成約し易いのは、WCTに限らずタワマン共通の話ですね。
新しいだけで駅徒歩時間や立地条件がそこまで良くないGFTの条件が悪い部屋も含まれているであろう2Q成約平均が坪408万(8件)なことを考えると、築13年と言えどWCTの条件のいい部屋の売り出し価格が坪400万なのは普通であり、特段驚く話ではない。
それを信じられず、高くて検討できないなら、芝浦・港南はもうアナタの手の届くレベルでないということです。
周辺に再開発が継続的にあり、港区・山手線沿線という点で大量放出の選手村跡とも差別化できていることから、坪300万前半で条件のいい部屋が買える時代にはもう戻らないでしょう。
条件の悪い部屋にするか、シーサイド辺りに下るか、湾岸東にするかご検討くださいね。

>>88396 匿名さん

ネット見てても低層階しか出ないのは、条件が良い部屋はネットに出る前に登録者に紹介されて売れてしまうからですよ。早ければ出た瞬間に決まってしまいますから目にとまりません。
ネットに出てる高層が坪400万なのはチャレンジ価格だけが残るから。成約相場はそこから1割安い坪360-370万くらいだから、本気で検討するなら業者に登録しないとダメですね。

>>88397 マンコミュファンさん
三田駅直結もそうだけど、都心の都営アパートの土地はオフィスビルでも商業施設でもマンションでもいいから有効活用して欲しいよね。
いくらでもニーズのある都心で、東京都が賃貸事業するなんて、完全に民業(民間企業や個人不動産投資家)の圧迫だろ。
セーフネットとしての住宅供給なら、過疎化する郊外のニュータウンや相続者(資産でなく住居として)のいない空き家対策をマッチングして斡旋すれば良い。

駅近、南部屋は、住みやすさだけでなく資産価の観点からも、外してはいけない条件です。

>>88396
WCTのこの1年の成約みても坪400なんて1件もありませんよ。高層海側で340-350程度です。だから平均成約単価は300程度で落ち着いている。

芝浦はmsb田町が半分竣工したので上がりはじめている傾向が見られる。

品川新駅についても実際竣工してからじゃないと単価上昇は起こらないので2020以後でしょう。新駅から徒歩10分圏内であれば資産価値上昇の可能性があります。

WCTは新駅再開発には圏外で新駅需要には乗れないロケーションだが、その独自のスケールと共有施設の豊富さで今後も需要はあると思う。けど再開発が圏内にないので坪単価300維持というのが多分現実的な予想ラインかな。

資産価値なら方角より眺望を重視した方がよろしいですよ。
数回不動産売買をされた方なら知っていると思いますが、検討者さんの内覧時に一番効果的なのが、眺望です。
眺望が悪い住戸は、あっさり蹴られます。
無論それにプラスして南向きなら、なお良しですが。

ご参加まで。

>88399

GFTもWCTも、山手線は一切関係ありません。
徒歩10分以上も駅まで歩く人は、港区にはいません。

>>88405 匿名さん
それでは、GFT民は日の出駅を、WCT民は天王洲アイル駅かバスを、みんな利用しているということですね。
そして、港区の徒歩10分以上の住宅に住んでいる人は隠居か引きこもり生活か、車生活ということですね。
なんという珍説。

>>88403 匿名さん
そういえば、msb田町って今週オープンじゃなかったっけ？
オフィスは一足早くオープンしてたみたいだけど。
まぁ良くも悪くも田町っぽい店のラインナップだから、オープンだからと喜んで行く訳ではありませんが。
芝浦口が｢雑居ビル→工事中→キレイに整備｣されただけでも新しく見に来る人の印象は大きく変わりますよね。

>>88407 マンション掲示板さん

明日オープンだよ。確かにわざわざ行くところじゃないと思うけど、スーパー含め、地元民にとっては普段使いにはちょうどいい気もする。
個人的には、線路の反対側に行くのが億劫なので、あんまり行かない気がするけど。

東工大の田町キャンパス３２Ｆの開発は進んでるの？

ワールドシティタワーズのこの一年の成約価格は最低価格が257.4万円で最高価格が356万円だそうです
WCTの住人って平気で嘘つくよね

11年間くらいこのサイトで資産価値高く見せようと嘘ついてるらしいからw けど実勢価格は全然上がらず、現在でも平均坪300で、レンジは257から354w

さらには嫉妬している物件に散々ネガを続けるのもライフワーク。こんなところで嘘つきまくっても相場は変わらないよということに11年経っても気づかず、まだやっているよが彼ですよ。

>>88404 匿名さん

分かります。
同じ経験しました。
タワマン内見の人は眺望目当てが多いですよね。

>>88406 マンション掲示板さん

WCTの人がほとんど天王洲アイル駅ということはありえないでしょう。徒歩13分は遠いは遠いけど歩ける範囲ではあるし、マンションシャトルバスもあるわけだから。WCTに関するネガティブな書き込みはどうにも極端なものが多い感じですね。

>>88404 匿名さん

たしかに、いろいろ物件を見て回ると、印象に残るのら1に間取り、2に眺望のような気がする。タワーマンションは特に眺望が期待されるから中高層会なのにお見合いとかだと蹴られやすいだろう。

>>88410 匿名さん

どこが嘘？