山手線の駅力を語るスレ Part5

北向き住戸は値上がりする

都心のタワーマンションの場合には、北向き住戸が値上がりすることが多い。信じられないかもしれないので、まずは根拠を示そう。2006年から2010年の都区部におけるタワーマンションの北向き住戸の中古売り出し事例を対象に、新築時に比べて価格がどう変化したかを調査したが、第１位は中央区で騰落率はプラス20.8％という結果になった。つまり、中央区では北向き住戸は新築時に比べて2割も値上がりしているのだ。

では、なぜ北向きが中古になった時のパフォーマンスがよくなるのか。これはマンションの売り方が大きく関係している。マンションの場合、北向きの住戸は総じて人気がない。特に低層マンションはその傾向が顕著だ。低層の北向き住戸は、日当たりや視界が周りの建物に遮られて極端に劣ることが多いため、値段が安くても買い手が付きにくいのだ。

新築の分譲時は基本的に物件は建築中なので、青田買いと言って図面やモデルルームを見ながら物件購入を決める。最近は周辺物件との距離感は模型で、眺望のイメージは写真で見せてくれることもあるが、一般の方には実感はわきにくいだろう。このため、陽が当たらないことから「北向き」は敬遠される傾向が強く、結果として販売側も割安な価格設定にしがちなのだ。よって、新築で売り出す際の価格には、南向きと北向き住戸では南北価格差を付けるのが一般的である。当然、北向きの方が安く、他の条件が同じなら一般的に10％程度の差がある。

これに対し、中古を購入する際は実際の住戸を見て決める。タワーの様な大規模物件であれば、同じ物件の中で複数の売出住戸があるので、すべて内覧したとしよう。各住戸の条件で大きく違うのは窓から見えるビューになることが多い。特にタワーマンションの場合には、開口部の広さが他の物件とは異なる最大の特徴であり、その魅力から探している人も多い。設備の老朽化も同じ物件なら大差はないし、壁の汚れなどはクロスの張り替えなどで済んでしまう。面積や間取りは内覧前から図面で確認ができている。内覧が決め手となる中古の場合、お金をかけても変えられない条件、つまり眺望が最大の差別化要因になる。どんな買い物もそうだが、「見たら欲しくなる」ものである。その人間心理を中古価格は忠実に反映していると考えた方がいい。

そこで、40階以上のタワーマンションを対象に、住戸の向きと階層ごとに中古騰落率を調査してみた。結果は、北向きが22％、北西17％、北東も17％、これに対し南向きは3％だった。新築時の南北価格差がついている分、中古では価格逆転現象を起こしていることがわかる。つまり、北向きの住戸は、新築時は割安で中古になると割高になる傾向が強い。そうした特性を読み切れば、値上がりする物件も狙うことができる。

【結論】新築と中古の売り方の違いから、条件のいい新築の北向きに妙味がある

>>87749
>「北向きは儲かりますよね。３戸も持っています」。こう語るのは、あるリッチな弁護士。

まあ分かりやすく言うと騙しやすいって事かなｗ

＞87746: 通りがかりさん

私みたいに、どちらの方角も見るって、けっこう貴重な体験だと
思ったので投稿してます。
因みに北も南も低層階でも日を遮るような建物ないよ。
DWのワイドスパンタワマンなのに
北部屋の人は、昼から照明つけてるよ。かわいそうに。

うちは高層の北東の角に住んでいます。
北側は高い建物が何もないため、日中は下からの照り返しで大変
明るく、バルコニーとビルが少しある東側より明るいのに正直驚いてます。
（遠くのビルから日が反射して日照も少しありますよ。）
高層では向きよりもむしろ近所に建物が歩かないかの方が大事と知りました。
水槽も置いてますが、風通しも良いので湿っぽさもありません。
夜は素晴らしい夜景がはるか遠くまで見えます。
私は北側の部屋があってとても良かったです。

実家が北向き（北北西）です。前が公園なので日が当たった緑がとても綺麗に見えます。向かいのマンション（70ｍくらい離れてる）のガラスに光が反射して、葉っぱの緑が透き通って家の中に入ってくることも。
夏は快適、冬は寒いですが、それ程不自由は感じません。外国では北向きが好まれるみたいです。眺めが良くなるし、家具が焼けないからです。要は住む人の好みだと思いますよ。ちなみに私は南西角部屋に住んでますが、夏がサウナ状態です。

>>87736 匿名さん
南君、百聞は一見にしかずと言いながら写真貼っないと説得力ないよ、
自慢の南側貼ってよ( ^ω^ )

百聞は一見にしかず

子供部屋だけは北部屋やめてあげてね。

>>87750

ワールドシティは実際には東向きがダントツに高い。次いで北向き、南向き。一番安いのは西向き。あのマンションの海側の眺望が素晴らしいのは有名な話。査定サイトの機械的評価はあてにならない。

＞87750: 匿名さん

北なんて安くて当たり前。住居じゃない。

まあ、普通は北部屋は物置にする部屋だね。

>>87734　
>>87753

よく分かります。

昨今のライフスタイルの変化、北側の安さ、営業トーク、賃貸、永住しない
あるいはネットで北側で満足話を目にすることも出来るので
昔に比べて北側を気にせず選ぶ人が増えるのも理解できますが

まだまだ南側のメリットを痛感するのもよく理解できますよ。

>>87738 匿名さん

南君、タワマン素人丸出しだよ
北側眺望があるのにエレベーターで塞ぐデベロッパーはいない。
そのマンション名言ってみなよ

>百聞は一見にしかずと言いながら写真貼っないと説得力ないよ、

運河と違って十分理解できるので写真は不要です。

エレベータにしてるタワマンもあるし、タワーパーキングにしてるタワマンもあったね。

>北なんて安くて当たり前。住居じゃない。

ｷﾋﾞｼｰ

>>87723 匿名さん

内側も全否定するわけじゃないけど、道が狭くて建物が密集してて閉塞感しか感じないような地域も多い。
内側なら良いなんて時代錯誤も甚だしい。

パークコート麻布十番の場合の中古相場

南向き　625万円/坪
東向き　584万円/坪
西向き　578万円/坪
北向き　637万円/坪

北部屋ってタワマンにしかないじゃん。
なんで気付かないかなあ。
ちょっと考えればわかることなのに。
自分で考える癖つけたほうが良いと思う。

そういえばerus＠akuは傷だらけのカムリはもう売ったんだっけ？

タワマン南君は誰にも相手にされてないから
『俺は灼熱地獄でも南一択だぁ～』スレでも
立てて独りで好きなだけ会話してください(笑)

北側に東京タワーやレインボーブリッジがあるのに北側に部屋作らない馬鹿なデベロッパーはいないよ。ちょっと考えればわかることなのに南向き信仰に乗せられて自分で考えてないのはあなた。

>>87750 匿名さん

WCTの北向きはブランファーレとのお見合い、知らないの？オタクネガさんじゃないね。

駅近Vタワー＞＞＞＞＞＞眺望？WCT

>>87766

そうなんですよね。港区は坂道も多いし、道が狭いし電線はくもの巣だしって場所が多くてイマイチな場所が多すぎますね。

＞87750: 匿名さん

見事に南＞東＞西＞北なんだね。

>WCTの北向きはブランファーレとのお見合い

詳しく

>>87772

あそこはブランファーレとのお見合いじゃないですよ。ブランファーレとは７０ｍくらい離れてるし、海側の棟はレインボーブリッジに近いスーパーレインボーブリッジ眺望。

北側を選んで買ってる人はこんな所で吠えないよ。
北側しか変えなかった＊＊＊が吠えてるだけ。
物件毎に条件が違うし、選ぶ人の好みなんだから、向きなんて人の好き好きでいいじゃない。

ワールドシティの北向は高層だとレインボーブリッジと東京タワーが両方見える。

>>87778

北側しか買えなかったって、本当に港区のタワーマンションのこと知らないんですね。。。港区のタワーマンションの高層は分譲価格も中古価格も北向きが一番高い物件が多いですよ。理由は東京タワーや六本木ヒルズ方向だからです。

>>87751 口コミ知りたいさん

同意。

南君、この内容を頭の中に届けてね！
届かない場合は「鯖の水煮缶」食べると良いよ。

>>87775
>見事に南＞東＞西＞北なんだね。

そうですね。東と西は同額にはなってますが、北側が南と同じとか超えるとかはなさそうですね。

北側が高いという事でパークコート麻布十番の例を挙げてる人もいますし
世の中には北側の方が良いという物件もあるのでしょうが、WCTは違いそうですね。

勿論個別の事情は知りませんが、データ上はそうなってますね。

ワールドシティの方位別の相場はこんな感じ。
https://wangantower.com/wp-content/uploads/wct_souba3.png

高い順に東＞北＞南＞西

>>87780 口コミ知りたいさん
落ち着いて読んで貰えばわかりますが、別に北向きを否定している訳ではなく、選んで買ってる人が居るのはわかってますよ。

吠えているのはそこしか買えなかった人だろうと言ってるだけです。

話をまとめると

麻布のタワマン等で眺望の関係で北向きの方が高い物件がある。

麻布と同じつもりのＷＣＴではそうではなかった。

同じつもりになってたWCTは恥ずかしい。

そんなところですね。ま、いつも通りの展開ですかね。

>>87776 匿名さん

ん？
緑水公園挟んでブランファーレでしょ

>>87784 匿名さん

北向きに東京タワーが見える港区の話では無いわけね。江東区なんかはどっち見ても何にも見えないから南の方が高いんでしょう。それなら了解。

>>87775 匿名さん

鯖の水煮缶食べな

タワマンの妥協の産物北部屋。不動産会社も酷いよね。
まあ、夜のお仕事してる方には向いてるのかな。

>>87785 匿名さん

87783見て言ってる？WCTも北向きの部屋は高い。理由はレインボーブリッジが一番近くに見えるから。

＞麻布のタワマン等で眺望の関係で北向きの方が高い物件がある。

それ、よっぽど南でも酷い部屋なんでしょうね。
お見合い部屋とかワイドスパンじゃないとか。

>>87777 口コミ知りたいさん

まあね、でもその部屋だと煙突がドカンと来るでしょ、WCT大好きだけど東じゃないとね。

>>87786

WCTのことなら現物見たほうがいい。レインボーブリッジが大きく見えるのが北向き、東向きの部屋。値段もそこだけ高い。

東もないなあ。太陽上ってきたらカーテンでしょ。昼には日があたらない。
で、駅遠物件なんでしょ。高くてもVタワー買うよ。

WCT北向きの眺望参考写真があった。

ここWCT買って後悔してる方のスレだね。

>>87789
そうですね。
まあ今はネットがあるのでマンションに限らず自分の都合の良い情報もすぐに集められるので
「本当は〇向きがいい！」「実は〇▽がコスパ最強」みたいなのに乗っかる人や洗脳される人がいるのは理解出来ますけどね。

赤の他人がどっち向きに住むかってのは好きにしてくれって話ですけどね。

＞87784: 匿名さん

おっしゃるとおりだね。写真ぺたぺた。よっぽど後悔してるんだと思う。

これが本当なら目的や予算に応じて好きなところを選択すればいい。

ネットからの拾いもの。

>>87784 匿名さん

いい逃れだな
眺望のいい北向きでそれを選んでいる
話の流れはあきらかだわ

>>87799 匿名さん

それ間違えてます。

同じレスに2回も噛みついて、図星なのかね。

まずは初心者マーク卒業だね。

ワールドシティタワー北向き 坪418万ですね。

https://www.stepon.co.jp/mansion/detail_181J3055/

東西南北の前に同一物件内で遮ってる例もあるみたい

>>87779 匿名さん
ワールドシティータワーズじゃないけどね、某タワマンは富士山と六本木ヒルズと東京タワーとレインボーブリッジとスカイツリーとお台場がリビングから全部見えるよ！北西角部屋。

>>87803 匿名さん

２回？

>>87805
そこにワールドシティ北向き写真ありますね。

>>87787 マンコミュファンさん

同意。

>>87789 匿名さん

鯖の水煮缶、味噌味もあるよ、

>>87809
煙突が残念ですがブランフアーレお見合いでは無いですね。地図で見ても明らかなんですが。

＞87806: 匿名さん

ツインとかトリプルとか安く仕上げるためには仕方ない。

WCT高層値上がりしてる？坪400万とか晴海の新築より高いし。WCTが値上がり傾向だと他の港南マンションにも波及しそう。

https://www.stepon.co.jp/mansion/detail_18113069/

何の煙突？

>>87795 匿名さん

素晴らしい！この景色が日常で世界のリニア品川駅から徒歩13分とは羨ましい。

まあ、30分前には部屋出ないと電車乗り遅れるけどね。

>>87800 匿名さん

素晴らしい！
水辺の暮らし、早い者勝ち！

結論としては眺望が大事というわけだね。

>煙突が残念ですが

これですか？

>>87814 匿名さん
チャレンジ価格だと思う。しかし、数年前はチャレンジ価格でもその値段は皆無だったから値上がり傾向にはあることは間違いないだろう。

この眺めだと坪400万も出す人はいるかもしれない。

>>87809 匿名さん

WCTの最も痛い煙突、それでも大好き！

これは煙突なしだからさらに東側に近いのかな？

>この眺めだと坪400万も出す人はいるかもしれない。

いろんな人がいますからね
・

>>87812 口コミ知りたいさん

ごめん、個人的にお見合いと思う。

いまの芝浦、港南マンションの相場。明らかに各マンション値上がりしてきてますね。

>>87827 匿名さん

やはり品川再開発期待がきてますね。

>>87820 匿名さん

そう、ブランファーレやベイクレストはとくにきつい、芝浦もかな？

2005年ごろのマンション、どこでもいいから買いたかった。

いまから港南のマンション買っても間に合う感じかもしれませんね。。。

>>87831 口コミ知りたいさん

港南買うならWCTの海側にしたらいい。なかなか出ないけどね。

どうなんでしょうか。世間知らずは多いからいけますかね。
サクッと転売しますか。

港南のマンションはじわじわと値上がりするだろうね。品川駅の再開発の規模は大きいからね。

田舎者に売りつけたらええんや

横槍失礼します。

>>87768 匿名さん
最高峰マンションと名高い、パークマンション三田綱町フォレストは、北向き部屋が一番高いです

理由は眺望です
ご参考まで

論より証拠、てやつか。。。
パークマンションの話を例に出されると、だれも論破できないです。
方角論争はこれにて決着。

おいおい品川駅と天王洲アイル最寄りの港南4を一緒にするなよ。

>>87837 匿名さん
眺望があれば北向きでも可ということでしょうか？通常は避けたい方角ですよね。現実的に北は安いですしね

>>87836 匿名さん
パークコート浜離宮ザタワーだとどの方角が1番高いでしょうか？
北、東京駅。南、品川駅。西、東京タワー。東、浜離宮。悩みますね。

>>87838

港南４丁目にはワールドシティ、ベイクレスト、ブランファーレ、シティタワー品川ほかのマンションがありますが、いずれのマンションも住民が最もよく利用する駅は品川駅ですよ。

>>87839 匿名さん

眺望価値は方角を凌ぐ、ということを、日本の最高峰マンションが自ら証明したかっこうになりましたね

>>87841 口コミ知りたいさん
行き先によるだろ

まともなタワマンじゃ洗濯物も干せないし、南に固執する意味はほとんどないね。個人の好みの世界。

>>87841
マンション前にバス停があると、今日みたいな雨で寒い朝は暖房入ってるバスで歩かずに駅まで行けるのは良い。

>>87845 マンション検討中さん

素朴な疑問なんだけど、バスを待ってる間に雨に濡れないの?
田舎じゃないんだから、ターミナル以外のバス停に屋根なんて無いよね?
あ、遠すぎてバス必須のバス便マンションだったら、マンションのエントランスまで来てくれるか。

>>87846 匿名さん

たしかマンションのバス停には屋根がある

上の方でWCT北向き眺望とされてる写真は、北向きの窓から東方面を覗き込んだ景色だよ
正面だったらお見合いのタワーマンション見えるし、眺望詐欺

>>87845

確かに雨の日に遠くの駅まで歩くなんて無理ですよね。バスがあってよかったですね。

>>87840 マンション検討中さん

そこもう完売してますよ。未入居の部屋がバカ高い値段で売りに出ています