山手線の駅力を語るスレ Part5

>港南4でも羽田線超えたら終わりだからな(^ ^)

間違いないね

タワマンなら港南、低層なら高輪、大崎は駅直結タワー以外は駅周辺の道路が複雑すぎてダメ。田町は三田の札の辻、カテリーナ三田、芝浦アイランドかキャピタルマークならOK。風俗街の五反田駅近は却下。

湾岸タワー住むのに中途半端な場所は意味なし。眺望が良いことは必須条件。港南ならワールドシティかブランファーレ、芝浦は賃貸のブルームタワーが良い。

>>87689

山手線の大きい駅の周辺は環境が良くないからね。
適当に離れて住んで駅力の恩恵を得て便利な生活ってのがベスト。

>>87693

湾岸すんで眺望がイマイチとかなんのために湾岸に住むのかわからないもんね。
自分はそういう部屋は選ばない。どうせ住むなら、レインボーブリッジがどーん、
お台場の街の明かりがどーん、みたいな部屋が良いですね。それか駅直結のどっちか。

恵比寿～浜松町の間なら恵比寿か品川の２択。以前は恵比寿が良いと思ってたが、最近の品川の目覚ましい計画を見ていると、やはり将来の中心は品川に移ると感じる。
しかし、高輪側も港南側もほとんど新築がないのでそういう意味で買える物件がない。

>>87694
>山手線の大きい駅の周辺は環境が良くないからね。

それな。
代表エリアがこれだわな。

ぴろーん

湾岸でもそうでなくても、南部屋はマスト。駅近もマスト。
他の方角は住居としての最低条件をクリアしてない。
で、次に眺望です。
眺望は飽きるけど、駅近は飽きないし。

>>87698
それほとんど意味がないってか、いま品川にそういうイメージを持ってる人は
ほとんどいなくなってきてるのは住みたい街ランキング見ても明らか。
火力発電所や清掃工場は全く関係ないし、下水処理場はシーズンテラスで
ドラマロケの名所。

>>87699

バルコニーやリビング窓の上に庇があるようなマンションだと南向きが
良いかもしれないけど、高層だと南は日当たり良すぎてダメ。夏が暑すぎて死ぬ。

>>87699

飽きるような眺望はそもそも良い眺望じゃない。飽きないような景色じゃないと。
とにかく抜け感が一番大事。目の前に建物があって、その向こうも建物しか見えない
景色はすぐに飽きる。湾岸に住むなら海が広く大きく見えることはマスト。

南は太陽高度高いので問題ありません。
しかも部屋すべてDWなんてタワマンあるの？
東は朝陽が最悪でカーテン閉めっぱなし。昼には暗い。
北部屋なんて語る価値もなし。
北部屋はタワマンの妥協の産物です。

＞飽きるような眺望はそもそも良い眺望じゃない。

人間は飽きる動物です。夜景だってたまに見るから感動するのであって、毎日じゃあ、感動も何もない。

>>87700
以前にシーズンテラスでの映画イベントに行って来たけど、あそこにいた人で１階部分が下水処理場だと知ってる人はほとんどいないでしょ。それくらい封じ込めてる。技術の進歩といえばそれまでだけどね。

＞火力発電所や清掃工場

空気悪そう。嫌悪施設の代表格でしょ。
あと、幹線道路とか高速、鉄道とかに面してるマンションも最悪。

>>87699 匿名さん

撃沈南君おかえり

>>87700
住みたい街ランキングなんて、基本的には業者の作り上げた宣伝用商材でしょ。。

>いま品川にそういうイメージを持ってる人はほとんどいなくなってきてるのは住みたい街ランキング見ても明らか。

残念ながら今でも内側の人が豊洲や港南等の湾岸に興味を持たないのは昔からの地歴が影響してる。
だから湾岸には地方から来た人が増えている。

>>87704
それは本当に良い眺めを知らないからだな。新宿御苑に面したマンション高層、東京湾に面したマンションの高層は素晴らしい。特に風景に動きや変化があることが大事。窓の外が海だと船が行ったりきたりする。東京タワーだとライトアップが変わる。ランドマークが大きく見える景色も重要な要素。

で、逆転されちゃうんでしょうね。

>>87700 匿名さん
そのお絵かきを擁護するつもりはないんだけど、｢品川｣のイメージじゃなくて｢港南｣のイメージで貼ってるんでしょ、この人は。
まぁ世間での港南のイメージって｢横浜の？大阪の？｣って感じで、食肉市場のイメージすらないですけどね。

>あそこにいた人で１階部分が下水処理場だと知ってる人はほとんどいないでしょ

内側の人は湾岸エリアを一纏めにして排除してるよね

>>87708

業者の宣伝なら新築マンションがない品川を急上昇させる意味がない。

内側の人って書き方が内側に住んでない人の言い方なんだよね。内側に住んでる人が内側と一くくりにすることは無いから。ちゃんと地名で語るよ。六本木とか赤坂とかね。

＞87710: 匿名さん

エッフェル塔がよく見えるアパルトマンに住んでたけど飽きたよ。
最上階のバルコニーでエッフェル塔のイルミネーション見ながらバーベキューもできた。
１ｈごとにキラキライルミネーションが点滅するんだよね～。でも、飽きた。
どんな美人でも浮気されるでしょ。
人って飽きる動物なのよ。
飽きないのは下等動物です。

>>87693 匿名さん
港南の眺望ナンバーワンはベイクレストタワーだろ。
芝浦の分譲なら芝浦アイランドケープタワーかグローバルフロントタワー。
どのマンションにも言えるが、もちろん部屋によるけどね。

>｢品川｣のイメージじゃなくて｢港南｣のイメージ

それを都合よく品川にしたり港南にしたりするのがerusa＠kuだわね

眺望に価値あるならVタワーよりWCTの方が高いんじゃないの？
でも、実際は全く逆ですよね。
眺望は飽きる。
駅近の魅力は永遠。

>>87692 匿名さん
港南住民さんかな？
随分と田町のタワマン事情に詳しいんだな。
憧れているのかい？
早く買い替えて、引っ越した方がいいんじゃないか？

>内側の人って書き方が内側に住んでない人の言い方なんだよね。内側に住んでる人が内側と一くくりにすることは無いから。

申し訳ないけど内側の者として内側って書いてますので悪しからずｗ

>>87721 匿名さん
｢～でも町名も最寄り駅も言えません。｣
だって内側と言っても、山手線内側なんて一言も言ってませんから。

内側は時代遅れ。10年後、逆転されてるね。地方の方に相手にされてないんでしょ？

タワーマンション高層は南と西は避けて東か北を選択したほうが良い。特にダイレクトウインドウが大きい物件はなおさら。これは半ば常識になりつつある。

>>87717 マンション掲示板さん

いやいやベイクレは正面に焼却場の煙突が見えるのと、コンクリート工場の汚い設備が丸見えだ。
ケープからもコンクリート工場が正面に見える。
とてもナンバー１とは呼べないよ。
実際に現地から見たこともない素人丸出しの意見だな。

タワーマンションは眺望の良い部屋を買ったほうがいいね。
中古になったときに分譲時の価格差以上の差が生まれるね。

>実際に現地から見たこともない素人丸出しの意見だな。

何を自慢してるのか分からないが、運河情報なんて素人でいいんだよ。

＞87724: 匿名さん

北側売るための営業トークに騙された方？
一次取得者に多いんだよね。
で、後悔してる。
タワマンでも良心的な物件は北にエレベータ持ってきたりして
北部屋作ってない。

>>87725

ベイクレストの北東角ならOK。南寄りだと煙突が視界に入る。
レインボーブリッジビューはベイクレストが１位、WCTが２位。
なお北側の芝浦方面からは逆光になるのでお勧めできない。

>87726: 口コミ知りたいさん

眺望より駅近、買う方が良いに決まってる。
VタワーとWCTの価格差からも明らか。

>>87728

都心南側の物件は北側に東京タワーやレインボーブリッジが綺麗に見える部屋が多いので北向き物件のほうが中古取引価格も高いんだよね。パークコート麻布十番やシティタワー麻布十番なんかが一番良い例。

＞87730: 匿名さん

それ言ったら可哀そう。ぐうの音も出ない。

>>87728
むしろ一次取得者に多い失敗が南向きの部屋を買ってしまうこと。低層ならアリだが高層の南向き、西向きは絶対に避けたほうが良い。マジに夏は暑くていられない。

タワマンの北部屋安いので買おうと思って見に行った。
同じ階の南部屋も念のため見せてもらったらあまりの明るさの違いにびっくり。
結局、予算少しオーバーしたけど、南部屋買いました。
百聞は一見に如かず。
青田買いは、とくに営業トークに騙されないように注意したほうが良い。

>>87725 匿名さん
その通り。

タワマンだから北でも良いなんて理屈まったくないんだよね。
少し考えればわかることなんだけどね。

同じマンションなら眺望が大事。駅近でもいろんな部屋がある。
湾岸で同じマンションなら海側を選ぶべし。内陸なら都心方向。これは鉄則。
眺望が良いと中古評価が３割くらい平気で違う。

２４ｈ×３６５日、お天道様見れない部屋なんかに住んだら病むよ。
夜の仕事や夜勤で昼寝る方にはニーズあるかもしれないけどね。

>>87731 口コミ知りたいさん

同意。
順光！
南君また撃沈^ - ^

>>87731 口コミ知りたいさん
北向きにレインボーブリッジが見える所ってどこ?
もはや都心とよべるエリアじゃない気がするけど。

>>87731

麻布十番も三田も東京タワーが見える方角は北ですから。
南向きよりも何が見えるかが大事ですね。

＞同じマンションなら眺望が大事。

当たり前。その前に駅近、南向きがマスト条件なんだけどね。

全室北部屋なんて売り文句があったら笑える(^^)

>>87733 匿名さん
エアコンつければ良いだけだけど。私は南向きにしか住んだことが無いけど、別に困らないけどね。逆に冬は温かいし。

＞２４ｈ×３６５日、お天道様見れない部屋なんかに住んだら病むよ。

同感ですね。住居じゃない。牢獄でもそんな酷いことしないでしょ。

>>87734 匿名さん

前にも同じこと書いたなね。
タワマンの高層北側で抜けのある眺望は最高だ。
暗かったの何処のタワマン？

>>87742

東京タワーの近くのタワーマンションでは南向きは東京タワーが見えない、北向きは芝公園と東京タワー眺望。これで同じ値段として南向き選ぶやつはバカ。もっとも、北向きのほうがはるかに値段が高いわけだけどね。
もっとも最悪なのは南向きでレインボーブリッジや東京タワーがとおーくにぽつんと見えるだけみたいなやつ。

オフィスが高層で北向きで全面ガラス張りだけど暗いねえ。
仕事だから良いけど、自分の住居となると無理かな。
ベランダで日向ぼっこもできないじゃん。
冬バルコニーに寒くて出られないでしょ。
南なら天気の良い日は日向ぼっこしながらコーヒ飲めるのに。

ここに詳しく書いてある

https://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20140910/271076/

>北向き物件のほうが中古取引価格も高いんだよね。パークコート麻布十番やシティタワー麻布十番なんかが一番良い例。

erusa＠kuじいさんの住むwctは違うみたいですね。

WCTの眺望がしょぼいからでしょうかね？
あるいはあくまで売り手トークで実際には北向き眺望が価格には反映にくいんですかね？

北向き住戸は値上がりする

都心のタワーマンションの場合には、北向き住戸が値上がりすることが多い。信じられないかもしれないので、まずは根拠を示そう。2006年から2010年の都区部におけるタワーマンションの北向き住戸の中古売り出し事例を対象に、新築時に比べて価格がどう変化したかを調査したが、第１位は中央区で騰落率はプラス20.8％という結果になった。つまり、中央区では北向き住戸は新築時に比べて2割も値上がりしているのだ。

では、なぜ北向きが中古になった時のパフォーマンスがよくなるのか。これはマンションの売り方が大きく関係している。マンションの場合、北向きの住戸は総じて人気がない。特に低層マンションはその傾向が顕著だ。低層の北向き住戸は、日当たりや視界が周りの建物に遮られて極端に劣ることが多いため、値段が安くても買い手が付きにくいのだ。

新築の分譲時は基本的に物件は建築中なので、青田買いと言って図面やモデルルームを見ながら物件購入を決める。最近は周辺物件との距離感は模型で、眺望のイメージは写真で見せてくれることもあるが、一般の方には実感はわきにくいだろう。このため、陽が当たらないことから「北向き」は敬遠される傾向が強く、結果として販売側も割安な価格設定にしがちなのだ。よって、新築で売り出す際の価格には、南向きと北向き住戸では南北価格差を付けるのが一般的である。当然、北向きの方が安く、他の条件が同じなら一般的に10％程度の差がある。

これに対し、中古を購入する際は実際の住戸を見て決める。タワーの様な大規模物件であれば、同じ物件の中で複数の売出住戸があるので、すべて内覧したとしよう。各住戸の条件で大きく違うのは窓から見えるビューになることが多い。特にタワーマンションの場合には、開口部の広さが他の物件とは異なる最大の特徴であり、その魅力から探している人も多い。設備の老朽化も同じ物件なら大差はないし、壁の汚れなどはクロスの張り替えなどで済んでしまう。面積や間取りは内覧前から図面で確認ができている。内覧が決め手となる中古の場合、お金をかけても変えられない条件、つまり眺望が最大の差別化要因になる。どんな買い物もそうだが、「見たら欲しくなる」ものである。その人間心理を中古価格は忠実に反映していると考えた方がいい。

そこで、40階以上のタワーマンションを対象に、住戸の向きと階層ごとに中古騰落率を調査してみた。結果は、北向きが22％、北西17％、北東も17％、これに対し南向きは3％だった。新築時の南北価格差がついている分、中古では価格逆転現象を起こしていることがわかる。つまり、北向きの住戸は、新築時は割安で中古になると割高になる傾向が強い。そうした特性を読み切れば、値上がりする物件も狙うことができる。

【結論】新築と中古の売り方の違いから、条件のいい新築の北向きに妙味がある

>>87749
>「北向きは儲かりますよね。３戸も持っています」。こう語るのは、あるリッチな弁護士。

まあ分かりやすく言うと騙しやすいって事かなｗ

＞87746: 通りがかりさん

私みたいに、どちらの方角も見るって、けっこう貴重な体験だと
思ったので投稿してます。
因みに北も南も低層階でも日を遮るような建物ないよ。
DWのワイドスパンタワマンなのに
北部屋の人は、昼から照明つけてるよ。かわいそうに。

うちは高層の北東の角に住んでいます。
北側は高い建物が何もないため、日中は下からの照り返しで大変
明るく、バルコニーとビルが少しある東側より明るいのに正直驚いてます。
（遠くのビルから日が反射して日照も少しありますよ。）
高層では向きよりもむしろ近所に建物が歩かないかの方が大事と知りました。
水槽も置いてますが、風通しも良いので湿っぽさもありません。
夜は素晴らしい夜景がはるか遠くまで見えます。
私は北側の部屋があってとても良かったです。

実家が北向き（北北西）です。前が公園なので日が当たった緑がとても綺麗に見えます。向かいのマンション（70ｍくらい離れてる）のガラスに光が反射して、葉っぱの緑が透き通って家の中に入ってくることも。
夏は快適、冬は寒いですが、それ程不自由は感じません。外国では北向きが好まれるみたいです。眺めが良くなるし、家具が焼けないからです。要は住む人の好みだと思いますよ。ちなみに私は南西角部屋に住んでますが、夏がサウナ状態です。

>>87736 匿名さん
南君、百聞は一見にしかずと言いながら写真貼っないと説得力ないよ、
自慢の南側貼ってよ( ^ω^ )

百聞は一見にしかず

子供部屋だけは北部屋やめてあげてね。

>>87750

ワールドシティは実際には東向きがダントツに高い。次いで北向き、南向き。一番安いのは西向き。あのマンションの海側の眺望が素晴らしいのは有名な話。査定サイトの機械的評価はあてにならない。

＞87750: 匿名さん

北なんて安くて当たり前。住居じゃない。

まあ、普通は北部屋は物置にする部屋だね。

>>87734　
>>87753

よく分かります。

昨今のライフスタイルの変化、北側の安さ、営業トーク、賃貸、永住しない
あるいはネットで北側で満足話を目にすることも出来るので
昔に比べて北側を気にせず選ぶ人が増えるのも理解できますが

まだまだ南側のメリットを痛感するのもよく理解できますよ。

>>87738 匿名さん

南君、タワマン素人丸出しだよ
北側眺望があるのにエレベーターで塞ぐデベロッパーはいない。
そのマンション名言ってみなよ

>百聞は一見にしかずと言いながら写真貼っないと説得力ないよ、

運河と違って十分理解できるので写真は不要です。

エレベータにしてるタワマンもあるし、タワーパーキングにしてるタワマンもあったね。

>北なんて安くて当たり前。住居じゃない。

ｷﾋﾞｼｰ

>>87723 匿名さん

内側も全否定するわけじゃないけど、道が狭くて建物が密集してて閉塞感しか感じないような地域も多い。
内側なら良いなんて時代錯誤も甚だしい。

パークコート麻布十番の場合の中古相場

南向き　625万円/坪
東向き　584万円/坪
西向き　578万円/坪
北向き　637万円/坪

北部屋ってタワマンにしかないじゃん。
なんで気付かないかなあ。
ちょっと考えればわかることなのに。
自分で考える癖つけたほうが良いと思う。

そういえばerus＠akuは傷だらけのカムリはもう売ったんだっけ？

タワマン南君は誰にも相手にされてないから
『俺は灼熱地獄でも南一択だぁ～』スレでも
立てて独りで好きなだけ会話してください(笑)

北側に東京タワーやレインボーブリッジがあるのに北側に部屋作らない馬鹿なデベロッパーはいないよ。ちょっと考えればわかることなのに南向き信仰に乗せられて自分で考えてないのはあなた。

>>87750 匿名さん

WCTの北向きはブランファーレとのお見合い、知らないの？オタクネガさんじゃないね。

駅近Vタワー＞＞＞＞＞＞眺望？WCT

>>87766

そうなんですよね。港区は坂道も多いし、道が狭いし電線はくもの巣だしって場所が多くてイマイチな場所が多すぎますね。

＞87750: 匿名さん

見事に南＞東＞西＞北なんだね。

>WCTの北向きはブランファーレとのお見合い

詳しく

>>87772

あそこはブランファーレとのお見合いじゃないですよ。ブランファーレとは７０ｍくらい離れてるし、海側の棟はレインボーブリッジに近いスーパーレインボーブリッジ眺望。

北側を選んで買ってる人はこんな所で吠えないよ。
北側しか変えなかった＊＊＊が吠えてるだけ。
物件毎に条件が違うし、選ぶ人の好みなんだから、向きなんて人の好き好きでいいじゃない。

ワールドシティの北向は高層だとレインボーブリッジと東京タワーが両方見える。

>>87778

北側しか買えなかったって、本当に港区のタワーマンションのこと知らないんですね。。。港区のタワーマンションの高層は分譲価格も中古価格も北向きが一番高い物件が多いですよ。理由は東京タワーや六本木ヒルズ方向だからです。

>>87751 口コミ知りたいさん

同意。

南君、この内容を頭の中に届けてね！
届かない場合は「鯖の水煮缶」食べると良いよ。

>>87775
>見事に南＞東＞西＞北なんだね。

そうですね。東と西は同額にはなってますが、北側が南と同じとか超えるとかはなさそうですね。

北側が高いという事でパークコート麻布十番の例を挙げてる人もいますし
世の中には北側の方が良いという物件もあるのでしょうが、WCTは違いそうですね。

勿論個別の事情は知りませんが、データ上はそうなってますね。

ワールドシティの方位別の相場はこんな感じ。
https://wangantower.com/wp-content/uploads/wct_souba3.png

高い順に東＞北＞南＞西

>>87780 口コミ知りたいさん
落ち着いて読んで貰えばわかりますが、別に北向きを否定している訳ではなく、選んで買ってる人が居るのはわかってますよ。

吠えているのはそこしか買えなかった人だろうと言ってるだけです。

話をまとめると

麻布のタワマン等で眺望の関係で北向きの方が高い物件がある。

麻布と同じつもりのＷＣＴではそうではなかった。

同じつもりになってたWCTは恥ずかしい。

そんなところですね。ま、いつも通りの展開ですかね。

>>87776 匿名さん

ん？
緑水公園挟んでブランファーレでしょ

>>87784 匿名さん

北向きに東京タワーが見える港区の話では無いわけね。江東区なんかはどっち見ても何にも見えないから南の方が高いんでしょう。それなら了解。

>>87775 匿名さん

鯖の水煮缶食べな

タワマンの妥協の産物北部屋。不動産会社も酷いよね。
まあ、夜のお仕事してる方には向いてるのかな。

>>87785 匿名さん

87783見て言ってる？WCTも北向きの部屋は高い。理由はレインボーブリッジが一番近くに見えるから。