山手線の駅力を語るスレ Part5

浜離宮キレイだなぁ…(*´∇｀*)

>>68979 匿名さん
中古物件が多くなる要因を整理してみた。

〔売れずに在庫が溜まる〕
・不人気物件
・売り出し価格と成約価格に差が大きい(需給の価格認識のズレ)

〔需要(買い手)が減る〕
・エリア自体の魅力が下がり検討者の総数が減る
・近隣に人気の競合物件が出来て需要を取られる
・価格相場が上がりすぎて、主要ターゲットの所得では買えなくなる

〔供給(売り物件)が増える〕
・近隣に新築物件が出来て転居者が多くなる
・物件の価格が上昇傾向で、その値段なら売りたいと思う人が増える
・何かしら環境が悪くなり、売りたい人が増える
・未入居転売目的の新築購入者が多い

>>68987
>中古物件が多くなる要因を整理してみた。

信じてない人ばかりだけど都心のタワマンは10年で住民延べ１回転だぞ。これが基本だぞ。

皆10年で１回転が本当かどうか考える時に、頭の中が田舎のファミマンに変換されてないか？

金持ちでも永住しない
金持ちでも永住できない
転居を伴う転勤


貧乏人だけが引っ越しするんじゃないぞ。
金持ちだから引っ越ししたりするんだぞ。

[No.68988と本レスは､スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

>>68984
ツインパークス最高ですな

>>68989 匿名さん
「延べ１回転」って日本語おかしい気がするが、10年で1部屋あたり平均1回の入れ替えがあるとすれば、1年で10%、1ヶ月で0.8%の入れ替えがあることになる。
1,000戸のマンションなら月8戸、週2戸もコンスタントに入れ替えがあるのかな？
賃借人の入れ替わりも含めるなら物件によってはあるだろうが、区分所有権の移転だけならそこまでないだろ。

それで、一定の自然転出を折り込んだ上で、需給バランスが崩れるタイミングの話をしてるんだが、理解出来てる？

>>68985 匿名さん

実際に新駅の影響ってのは間違いなくあるだろうね。新駅のできるインパクトってのは不動産にとって
なによりも大きい。駅の距離が常に気にされるのもその証拠。

それって賃貸で出入りする人を含めての話なら納得感はある。10年で1回転はそうなんだろうね。
でも、出て行く人がいれば入ってくる人もいないとゴースト化するから、安い高いじゃなくて
需要がある立地のマンションかどうかが大事なんだろ。

一世風靡したさすがのツインパークスもパークコートさんに需要を持っていかれたよね。
まぁでもあちらの販売第1期に合わせて大量に売りが出た分は全部売れちゃったし、築15年？にして坪550は高い評価を受けてると言えるけどね。
どっかの駅遠と違って。

>>68992

1000戸のマンションだと売買か賃貸入れ替わりかを入れても週2戸。1戸ごとに出てく人、入ってくる人がいて2回引越し作業があるとすると毎週末ごとに4件の引越し搬入、搬出。エレベーターが占拠されてしまう。うちのマンションも1000戸近くあって結構、売買が活発なほうで、ちょくちょく引越し作業は見るけどそんなに多い感じはないなあ。

>>68995
もともと、分譲価格自体が2倍も違うマンションを同列に比較するなよ。アホらしい。

>>68993 匿名さん

コスポリは品川駅北口の影響もあると思う

>>68992

延べ1回転ってのは同じ部屋のオーナーが4回替わったら。1件ではなく4件とカウントするってことだろうから、それは分かる。だけど多すぎる感じはする。実際築10年のマンションで分譲購入組みってどれくらい残ってるんだろう。誰かデータ知ってる？

>>68996 匿名さん

まずは試しに現時点での売買件数が戸数の何％位か調べてみて下さい。
正確な数字でなくてもサイト上で分かる範囲で大丈夫です。

自然転入による中古売り出しの物件数は、当然総戸数に比例する。
しかし、総戸数が多いこと自体は買い手が増える直接的な要因にはならない。
検討者はまず立地や設備でマンションを絞り、次に部屋を決めるからだ。
もちろん戸数が多いことで、露出が増えたり、豪華な共用施設を維持出来たりと間接的に需要を集める効果はあるだろうが、1,000戸が2,000戸になっても需要が倍になることはない。
新築時は宣伝頻度を増やしたり、何期かに分けて長期販売することでカバーするが、個人売買の中古ではそれも難しく、結局、特徴のある部屋以外は買い手市場の価格勝負に陥ってしまう。

これがターミナルで再開発満載の品川駅徒歩圏にも関わらず、WCTの売り出し価格の平均が坪350万で、実際の成約が坪320程度に停滞している理由であり、その他の港南物件もそれに連動して芝浦の相場の伸びに置いて行かれている理由です。

>>69000

1000戸で売り出しは常時8-10戸くらい？

>>69002
平均してというよりまず最初の数年で多く出たりするよね。
最初からそのつもりの人達が多いから。
あとは年末、年度末、夏休みに多いとか生活サイクルによる波はあるよね。

>>68975

ビジネス需要の大きいターミナル駅は駅周辺はビジネス街になるからね。ツインパークスみたいなのは稀。
駅力の小さい駅だと駅5-6分とか駅直にタワマン建つこともある。大崎や目黒が代表例。資産価値は高い、
けど駅直と引き換えに失うものもある。どちらが好みかはその人次第。

豊洲勤務、豊洲在住って羨ましい。

世の中は都心へ都心へと人が向かっている。
都心3区は資産価値も安泰。
しかし、本当の真都心にはあまりマンションの
選択肢がない。
住環境もファミリーで住むには厳しくなる。
何より高すぎる。

郊外へ向かえば暮らしやすく環境も良い。
マンションも買いやすい。
ただ、将来に向けた資産価値は厳しい。
ちょうど良いギリのバランスはどのあたりか？
それが芝浦、港南あたりなんだろう。

なんのこっちゃ

>>69001 匿名さん

>>69001

それは分かるけど、品川のマンションはもう新規供給が無くてタワマン戸数は全部で5000戸。5000戸で品川駅徒歩圏でも過剰だとすると、勝どきや晴海地区はすでに供給が10000戸を超えていて更にタワマンが作られていてオリンピック選手村も放出される。そういうエリアの将来への見解は？芝浦もまだ供給が続いているね。芝浦タワマンの将来は？

☓>品川のマンションはもう新規供給が無くて

○港南のマンションはもう新規供給が無くて

湾岸タワマンの供給過剰はずっと言われてるね。
港南はあらかた供給が終わったけど、芝浦にはまだ再開発できそうな古いビルが残ってる。
晴海、勝どき、豊洲、有明、遠くなるに連れてまだまだ空き地がある。
そういう場所にタワマンが建つ。どっと押し寄せて買う。
それって将来、売りに出る。買う人とは一定数しかいない。
69001氏の言うとおりだとすると都心から離れれば離れるほど新規供給は多いのに
都心から離れれば離れるほど中古でも良いやと思って買う人は少なくなるだろう。
どうなる？湾岸の将来。

>>69009

高輪にはもう低層小規模マンションしか建たないから品川＝港南で間違いない。

>>69011 匿名さん

港区には高さ規制条例が出来たからね。元麻布ヒルズはいまの条例では建築不可能。
高輪も高層が建てられるのは第一京浜沿いだけ。高輪の閑静なエリアは高層は建てられない。

>高輪にはもう低層小規模マンションしか建たないから品川＝港南で間違いない。
>高輪にはもう低層小規模マンションしか建たないから品川＝港南で間違いない。
>高輪にはもう低層小規模マンションしか建たないから品川＝港南で間違いない。

港南4丁目は供給過多だから周辺と比べて価格が上がらないだけでしょ。

高輪や港南は飛行機ルートの下となり、
浜松町みたいに飛行機騒音関係なしの港区へ押し寄せて買う時代が来るイイネ！(^-^)

飛行機より第一京浜や高速の方がうるさいよ

>>69016 匿名さん
高速に飛行機がプラスされるんです。(>_<)

昨日出てたこれ見ると、どのマンションも売り出し価格として過去最高値圏
ですね。築15年前後でも分譲価格を大幅に上回っているのはお見事。

・[444万円/07物件]品川Vタワー
・[436万円/11物件]カテリーナ三田
・[388万円/08物件]芝浦アイランドグローヴタワー
・[358万円/10物件]コスモポリス品川
・[354万円/21物件]ワールドシティタワーズ
・[349万円/11物件]芝浦アイランドケープタワー
・[318万円/14物件]ベイクレストタワー

高輪は別として、港南にせよ芝浦にせよタワーマンション買う人は騒音なんて織り込み済み。都心は窓を開ければ暗騒音が常に鳴り響いてる。

過去の話はどうでも良い。
将来、今以上に上がるのか。それとも下がるのか。
それが大事。

>>69005 匿名さん

食住近接で理想的ですね。
昼御飯とかヨーロッパ先進諸国のように自宅に帰って家族と昼食ですね。

>>69019 匿名さん
飛行機の騒音は織り込んでねーよ。

>>69021 匿名さん

豊洲勤務ってIHI勤め？特段、羨ましくない。タワマン価格が分譲を割ってる豊洲在住も羨ましくない。
恵比寿〜浜松町在住で、品川〜大丸有勤務は羨ましい。

>>69022

織り込んでるよ

その証拠に新航路問題での反対運動なんて芝浦、港南ではほとんど起きてないね。
騒いでるのは高輪、白金と低い位置を飛ぶ大井町、大森。
タワマンか戸建てかの違いと飛行高度が400mか300mかの違い。

想定騒音は地上のものだよね?
タワマンの高さを考慮してんのかしら。

>>69023 匿名さん

そうかなあ。IHI以外にもＮＴＴデータ、ユニシス、第一生命、日本ＩＢＭ、三菱ＵＦＪ等々たくさん企業あるよ。
食住近接で徒歩通勤、最高だと思うけどね。駅前再開発で新しい企業がまたどんどん入ってくるでしょ。
勤務先、飲食店、スーパー、病院、商業施設、エンタメ施設、全部徒歩5分圏内って、豊洲くらいしか実現できないんじゃないかなあ。で、タワマンも安いんでしょ！

豊洲なら窓も開けられるでしょ。

品川辺りは新航路の問題もあるんだね。

豊洲は住みやすそうだよね

>>69025 匿名さん
タワマンで高度400mって、実質は300mの場所の騒音を想定すればよいの？

>>69027 匿名さん

職住近接は単身者はまだいいけど、実際には上品な話だけでは済ましにくい色んな事があるから過度な憧れを抱かない方がいいと思うけどね。

>>69008 匿名さん
港南の新規供給はありませんが、現港南民以外は、港区湾岸という括りで芝浦・港南はセットで検討している人が多いため、港南に新規供給が無いから中古価格が上がるという流れにはなっていないと考えます。
また、港南周辺部としての天王洲アイル(東品川)や品川シーサイドに新築がありますが、もう少しチャレンジ価格で売って、そこそこの販売実績を残してくれると、相対的に港南の中古の価値が上がったのですが、残念ながら競争でそういう流れにはなりませんでした。
芝浦の中古価格が最近上がっているのは、間違いなく周辺部の海岸のローレルタワーの存在があるでしょう。
勝ちどきや晴海は厳しいでしょうね。
都心に近いのでそこそこ人気は続くでしょうが、山手線沿線や港区アドレスに勝る何かがある訳ではないので、港区湾岸との差は広がる一方でしょう。

>>69032 匿名さん

家族とランチって言いと思うけどなあ。
欧州先進国みたいに。
一応、３年ほど駐在していた経験からのお話です。

>>69033 匿名さん

月島とか勝どきTTTとか高いけどね。晴海は港南と同じで陸の孤島だからいまいち。
港区アドレスでも埋立地湾岸では意味無いでしょ。地方の方は騙せるかもしれないけど。

職住近接、適度な距離はオフィス出てから家のドア開けるまで30分くらい。
5:30退社で6:00に家。ちょっと一服したら、夕飯は家族と食べる。
これくらいの距離。家の窓から会社見えるのは縛られてるみたいで嫌。

＞芝浦の中古価格が最近上がっているのは、間違いなく周辺部の海岸のローレルタワーの存在があるでしょう


ローレルタワーって価格発表になったのいつ？そんなに即、反映されるわけ
ないだろ。しかもあのしょぼい規模じゃ影響力はない。

>>69036 匿名さん

近いほど良いに決まってる。
30分なんて遠すぎ。
できれば2、3分が良い。
忘れ物も取りに帰れるし。

>>69034 匿名さん

勿論良い面はあるよ。
でも長い人生良いときだけじゃないからね。
自営業ならいざ知らず、リーマンの場合はある程度会社とか同僚が屯してる場所と距離を空けておく方が楽だと思うけどな。
自分が上役でも下っ端でもね。

>>69038 匿名さん
会社まで車で１０分以内の場所がいいね。もちろん、駅近はマストです。

ローレルタワー、首都高と倉庫街に挟まれた場所で立地はどうしようもない。ユリカモメ直結だけが救い。あとは眺望。海側に建物が建たなければ。しかし、可能性はある。モノレールから見ると南東側で整地作業中。

>>69039 匿名さん

良い面はあっても悪い面ないでしょ。

>>69038 匿名さん

上司とカラオケいったら息子も店にいたりしてね。

窓から会社が見える。。。
息子とカラオケ行ったら隣の部屋は同僚。。。
休みの日に休日出勤の上司とバッタリ。。。
○○さん、隣に住んでるんでしょ？いーなー（だったらもっと早く来いよ）。。。

他にも色々ありそう。

ローレルタワーってそもそも芝浦じゃないし。

ローレルタワーと競合するのはWCTの中高では？

退社後に家族で歩いてたら、前から同じ職場の軍団が・・・なんていじられまくりで最悪。

同じ会社だとだいたい年収レベルも分かる。マンションの価格も分かる。無理したんだなーってチョンバレ。

無理して買ったマンション値下がりしてるのも恥ずかしい。なんで豊洲？あのくらいじゃ港区買えいんだろうなとか思われそう。

>>69044 匿名さん

ん～。ストレス溜まってる？
そんな他愛も無いことのために30分通勤なんてあり得ないよ。

職住近接型はいいけど豊洲は無いわ。

>>69046

両方の現地マンション周囲、あと芝浦アイランドとかぐるっと回ってみな？判断は任せるがまったく異質。ローレルタワーのライバルはGFT中古だろうな。

港南、芝浦、海岸エリアでは新築のローレルタワーが注目の的ですね。

>>69049 匿名さん

食住近接否定する方がいて驚きですよね

食住近接といえばWCTは丸亀製麺が徒歩5分で利用できます。
学校が近いのはいいけど職住接近し過ぎるのは嫌です。

>>69053 匿名さん

“食住近接”ワロタ。
WCT住民の食住近接はラウンジでクロワッサンだろ。笑

>>69053

食住近接もこんくらい適度に離れてるといいかもね。会社の人間は逆方向の駅に向かうし。

バカみたいな高値で売り出してるGFTさん
いいかげん恥ずかしいので掲載取り下げてほしい
芝浦民として迷惑です

>>69050 匿名さん
さすがにGFTもあそこまでひどくない。

豊洲に好き嫌いがあるのは理解できるけど、例えばIHI勤務で３丁目のシンボルに住んでたら、通勤徒歩2、３分ですよ。
こういう通勤が日本で当たり前になれば良いと思うけどね。日本人って通勤地獄に慣れてしまって本当の食住近接がどんなものか想像できなくなってしまってないですかね。ランチは家族と！

>>69054 匿名さん
マンションのラウンジでクロワッサン食べながら、ネット掲示板にポジ投稿するのがお仕事ですか…
WCTさんの食住近接、もとい職住近接には参りました。

>>69056 匿名さん
初心者マークさんは懲りずに今度は芝浦住民に成りすましですか。
残念ながら、現在売り出し中の13物件の平均坪単価が472万円なのは事実です。
最終的にいくらで成約するのか、成約しないのかは知りませんが、少なくとも第4四半期も第1四半期もGFTで10件以上の成約があったことは、芝浦住民なら三井の湾岸レポートでご存じですよね？

山手線外側中古買うんなら、GFTが良さそう。
ただ、マンション横通った時、ベランダのスモーク色が薄くて外干しが丸見えでがっかり。
数軒ならいいんだけど、かなりの家で干されていたから団地みたいで残念です。

あら。
GFTさんもこのスレの住人なのね。

>>69060 匿名さん

そんなレポート必死に見てここで力説する人は、住人くらいでしょうね。。。

>>69044

そう色々あるよ。俺が独身の時に住んでた時もいい面もあったけど
良くない面もあったよ。

>>69042
>良い面はあっても悪い面ないでしょ。

こういう後ろめたい事のない立派な先輩ならいいけど実際はね。

変な話、コンビニで立ち読みしてても見られるし
自分の晩飯食いに出掛けてたも誰かがいたりすると思うと店も変えたし、
スーパーで割引商品あさってママチャリ乗ってるのを見られたり
嫁が美人で綺麗な身なりしてりゃいいけど、そうじゃなきゃ面倒だし
数字が出来てないのに私服でうろちょろしてると受け取られたり
部下に説教して帰ったのに普段着姿で見られたら締まりがないし

とか人間いろいろね。実際はもっとゲスい事もあったけど。

>>69054

爺さん、その色褪せた写真撮り直してこいよ。
なんか貧乏くさいぞ。もっと良いものあるだろうよ。

爺さん、でもあれだな

クロワッサンに憧れたり
ＴＹハーバー的なものや外人に弱かったり
新宿、渋谷が苦手で大丸有に異常な執着心があったり

やっぱり爺さんはそういう世代なんだなって感じるよ

>>69047 匿名さん
上司とかいないから、その感覚が分からない。

>>69058 匿名さん

徒歩通勤が理想ですね。最低でも自転車通勤!

>日本人って通勤地獄に慣れてしまって本当の食住近接がどんなものか想像できなくなってしまってないですかね。ランチは家族と！



嫁「勝手に言ってろ」

>徒歩通勤が理想ですね。最低でも自転車通勤!

徒歩通勤＆自転車通勤のワイ「せやろか？」

>日本人って通勤地獄に慣れてしまって本当の食住近接がどんなものか想像できなくなってしまってないですかね。ランチは家族と！


嫁＆娘＆息子「マジ勘弁」

>>69071 匿名さん

病んでませんか？

>>69065

ゴメン。俺、爺さんじゃない。食住近接が面白かったからネットから写真拾っておちゃらけてみただけ。笑

>>69072 匿名さん

仕事でストレスが溜まってるんでしょう。
盆休みも働いているのかもね。

人口減都心回帰なので、最低でも都心勤務地まで自転車通勤できるようなエリアにマンション購入しないとね。

花火の写真とか自室からではなくラウンジなど共用施設からの写真だということにビックリしました。確かに自室からの写真とは一言も書かれていないだけ正直ですね

巨大ターミナル・新宿駅のライバルとして急浮上した品川駅
8/15(水) 16:00配信

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180815-00000016-pseven-bus_a...

品川駅は高輪口を出ると、京急の大型複合施設「SHINAGAWA GOOS」が目に飛び込んでくる。江戸時代まで、同地には薩摩藩の下屋敷があった。明治維新で不要になった下屋敷は、明治期に皇室用地となる。また、明治の元老・西郷従道や横浜正金銀行頭取に就任した原六郎、三井物産を興した益田孝、三菱財閥の3代目総帥・岩崎久弥などが邸宅を構えた。品川駅高輪口は、まさに明治を代表する高級住宅街だった。

そうした輝かしい歴史があり、東海道本線の開業から一貫して交通の要衝地とされてきた品川駅だが、なかなか品川エリアには光が当たらなかった。2003年、不遇をかこっていた品川駅に飛躍する機会がもたらされた。東海道新幹線のダイヤが飽和状態に陥り、それを緩和すべく品川に新幹線新駅がつくられたのだ。新幹線新駅が品川駅につくられたことをきっかけに、品川駅は大きく発展した。さらにリニア中央新幹線の東京駅側の起点が品川付近に決まり、品川駅の拠点化に拍車がかかった。

　2020年には、山手線の田町駅－品川駅間に暫定開業する品川新駅によって、駅界隈はさらなる発展が見込まれる。リニアは談合問題で建設工事に遅れが生じているが、今、東京都内では品川駅がもっとも熱い駅であることは間違いない。

10年前から品川ポジは一貫して「今はたいしたことないけどいまに見てろ」的な
書き込みが多かったけどいよいよ品川ポジの春がすぐそこにやってきた感じだね。

>>69077 匿名さん
品川駅も頑張ってほしいです。外野のWCTから応援しています

>>69037 匿名さん
確か3月くらいに概算価格が出て、5月に正式価格が出たんじゃなかったかな。
概算の後に海側で大和ハウスが倉庫を建てる計画が出て、正式では少し調整された金額となった。
港区湾岸ではここ数年で一番戸数の多い物件だし、中古価格への影響は有るよ。

>>69077
>青春18の始発待ちで夜を明かそうと思ったら、新宿どころか中野よりショボかった。
>日中はそれなりの賑わいがあるが、深夜はからっきしだ。

>>69077
品川駅はいうほど新宿駅には迫ってないw
都内でいうと利用者数は東京駅と池袋駅に負けてるしついでに神奈川の横浜駅にも負けてるw

>>69063 匿名さん
はい、私は芝浦住民ですが、芝浦民に成りすました初心者マークさんはどこの住民ですか？

>>69077
「駅だけでみれば新宿と品川を比較できるけど、駅周辺をみると新宿と品川は全く違う性格を持つ駅
商業施設では新宿が圧倒的で、今後も品川が追いつくことはないと思う」

>>69078
街びらきは2024年。
いくつ寝るとやってくるのぉｗ
まだ2018年だよぉ
それまだ未だ何もない駅
中途半端に新駅だけ開業なんてしなけりゃいいのに。インパクト薄まっちゃうね