山手線の駅力を語るスレ Part5

＞＞68722
日の出のシンフォニー、竹芝のヴァンテアンは大型レストラン船。天王洲のレディクリスタルは船が小型でよく貸し切りとかで使われています。

品川>>>月島>竹芝>豊洲>お台場>>>港南

だろうな。一般論では。

地上駅の場合は、駅舎の「出入口」を起着点だから港南四丁目のマンションから品川駅は1.0km。新宿駅から都庁、池袋駅からサンシャイン、渋谷駅からNHKとほぼ同じ距離。決して近くはないけど、品川駅の物件ではないと言うのは確実に無理。

品川＝港南>>月島>竹芝>豊洲>お台場

だろうな。一般論では。

>>68722 匿名さん

マンションの顔であるエントランスの上をモノレールが走るマンション。

いや

品川＝港南>>お台場>月島>竹芝>豊洲

だろうな。一般論では。

豊洲はそのうち有明にも負けるだろ

汚染問題から汚染地のイメージが定着した

誰もそんなとこに住みたくない

>>68736
いや

品川＝港南>>お台場>月島>竹芝


都心3区じゃないので比較対象外 豊洲

品川>>>月島>竹芝>豊洲>お台場>>>港南
の序列には 根拠がございます。
以下を参照して頂けると幸いです。


浜松町駅から東京タワーまで、徒歩15分
麻布十番駅から増上寺まで、徒歩19分
増上寺からコンラッドまで、徒歩18分
虎ノ門ヒルズからイタリア街まで、徒歩15分
GINZA SIXからイタリア街まで、徒歩15分
帝国ホテルからイタリア街まで、徒歩19分

東京駅から八丁堀駅まで、徒歩17分
東京駅から神田駅まで、徒歩17分
東京駅からミッドタウン日比谷まで、徒歩17分
東京駅から銀座4丁目交差点まで、徒歩17分

ーーーーーーー超えられない壁ーーーーーーー

マルエツ港南４店から品川駅まで、徒歩15分
マルエツ港南４店から芝浦中央公園まで、徒歩22分

マルエツ港南４店から中央食肉市場まで、徒歩10分
マルエツ港南４店から火力発電所まで、徒歩13分
マルエツ港南４店から東京入国管理局まで、徒歩15分
マルエツ港南４店から港清掃工場まで、徒歩11分

>>68736

こうでしょ

品川>お台場＝竹芝>月島>豊洲>>>>港南4

>>68428 匿名さん

芝浦ケープ(7700)=勝どきTTT(7700)>=豊洲PCT(7560)>>>港南ＷＣＴ(6020)>東雲WCT(5600)

昔の自慢話はいらない。今の実力が大事。港南のライバルは東雲

>>68739 匿名さん

たしかにこれを見ると、品川と港南をイコールで結ぶのは 暴挙 ですね。

あとは東京駅や港区中心部からの位置関係で序列をつけた感じですか。

非常に納得感がありますね。

確かに品川駅に嫌悪施設満載の港南4丁目をいれると品川の価値が下がりそう。

ターミナル駅まで徒歩（バス・車）圏で10分以上かかるマンションについては
そのターミナルまで徒歩（バス・車）以外の方法で移動した場合に何分かかるかについても明示すべき。

最寄り駅まで徒歩（バス・車）で10分以上を前提にするのは、そもそもが誤っている。

>港南ＷＣＴ(6020)

ずいぶん安いけど暴落でもしたの？
初期分譲時の価格まで戻したということ？

>>68729 匿名さん
山手線新駅の連絡通路の出口は「駅舎の出入口」に該当しますか？

>>68714 匿名さん
つまり、芝浦アイランドのケープタワーも品川駅物件という主張ですか？
確かに現在の価格は比較物件内でトップなので、その可能性はあります。

>>68747 匿名さん
どうぞ品川駅をご利用下さい

駅まで何分？駅の基準は改札でしょう

駅ビルや駅舎、連絡通路は大小様々ですから

山手線のスレッドですから山手線利用の改札だと分かりやすいと思います。

品川駅、出入口増やしてほしいです。

横須賀線利用後、港南口で待ち合わせしましたが・・・
遠かった・・・Uターンしたみたいでなんか損した気分でした。

>>68749 匿名さん
そこまで言うなら山手線ホームまでの時間がいいんじゃね？
改札からホームまで離れている駅もあるし。

なんか凄いですね。駅遠港南マンションの人が一日中チェックしていますね。盆休みなんでしょうか？心配で気になるんでしょうね。

>>68749 匿名さん
一般論であれば不動産表記のルールとなるので妥当な主張とは言えません。

このスレでは改札までの距離で計測しようというのであれば、素晴らし提案だと思います。
どうぞ山手線沿線の主要物件の距離を計測して公開してください。
ただし、そこまで厳密にするなら、以下の考慮も必要かと思います。
・改札から山手線ホームまでの距離(>>68751の指摘済み)
・信号待ち、階段、坂の考慮
・マンションエントランス(複数棟の場合は棟別の考慮が必要)からマンション敷地出口までの距離

それで、いちいちやってられないという結論になり、どこかで諦めも必要であり、その公式の妥協ルールが不動産表記ルールとなります。

>>68748 匿名さん
晴れてこのスレでは、芝浦アイランドケープタワーは、芝浦ふ頭や田町駅も使える品川駅物件と認定されました。
ケープタワーの方々、思う存分、品川駅を語ってください。

品川駅山手線ホームまでの時間ならgoogle先生が教えてくれるので
最も公平かと思われます。

港南4は自称品川物件ですね。多くは天王洲アイルのイメージだけど

例えば
WCTから品川駅山手線ホームまで
徒歩 16分
バス 12分
電車 33分

でした。

ケープだと

徒歩 26分
電車 17分

でした。

山手線基準で考えると歩く労力の分ケープの方がよいですね。

>>68749 匿名さん

不動産業界の基準は駅出口。

>>68727 匿名さん

東京駅1.5km圏のマンション知りたい。

品川駅、品川新駅周辺の今後の発展は山手線沿線でも最右翼だと思います。
将来に向けた資産価値の維持を考えるのであれば、高輪が良いのですが
高輪は古くからの住宅街なので築40年は当たり前。築40年でも良いのですが、
古いマンションの天井高の低さはやはりいかんともしがたい。
なのでやはり港南のタワーマンションを検討することになります。
個人的にはコスモポリス品川あたりが狙い目だと思います。

港南4丁目の高浜運河沿い遊歩道を歩いていると都営アパートが並んでいます。前に建物が立つ心配が全くない運河沿いだし、おしゃれな天王洲アイルのエリアはすぐそこなので、静かで落ち着いた非常に良い場所なんですが、都営アパートってほんとにいい場所に建ってますよね。あそこが再開発されてマンションが建てば坪450万でも売れるでしょうけど。

ん。
そんな価値ないですよ。

リニアを毎日使うとか職場が港南というのでなければ川崎や武蔵小杉とかのほうが人口も多く駅前は整っていますし手頃で住みやすいと思います。あえてマルエツしかないような港南とかに住む理由がありません。ホントに花火くらいなのではないでしょうか。

武蔵小杉はダメ
電車乗るまでに20分位並ぶ

>>68761

港南のタワマンは5、6年前まで値上がりしてきて、いまはそのまま高止まりしてるから、まだ再開発は追い込まれてはいないけれど、最近また値上がりが始まったね。品川タワーフェイスや天王洲のパークホームズ品川レジも上がり始めた。いまから中古買うならあの辺は狙い目。

長い間泉岳寺周辺に住んでいますが、コスモポリス品川って何ですか。

>>68764 匿名さん

品川は品川駅の中に食料品店はいっぱいあるのでそんなに不便はないでしょう。武蔵小杉は他の方が言われている通り朝のラッシュで駅の前に行列ができる位なのでちょっと大変かなというふうに思います。周辺の人口の急増を吸収できるだけの液の大きさであればよかったのですが。

あ。また聞いたことのないマンション名が…

>>68758 匿名さんケープから品川駅の話だと思うが、電車17分は田町から電車で品川駅ってことだよね？平均待ち時間も考慮済みかな？
電車17分がバス12分よりいいって結論がよく分からない。
あと、ケープから品川駅のバスは無いの？

>>68767 匿名さん

品川の東口にあるタワーマンションです。泉岳寺でお勧めの中古マンションありますか？ご近所さんから2つ、3つ挙げていただけると助かります。

コスポリだったら品川駅まで徒歩10分だし物件名に品川がはいっているので品川物件で問題ないでしょうね。港南４丁目よりいいんじゃないでしょうか。

>>68766 匿名さん

港南周辺は大規模物件の開発できる土地はないので稀少な立地です。
（海洋大学の移転は考えられないですし）

港南タワマンの最近の中古成約価格は分譲時の130%～140%位で推移しています。

>>68764 匿名さん
川崎や武蔵小杉も一見電車の利便性は高く、数分差のように見えるが、満員電車を考えると、山手線でも比較的安い港南や芝浦の方が断然いいですよ。
あと飲んだ後のタクシー帰宅とかでも倍くらい値段変わるんじゃないかな。
自営業ならいいが、最近の会社は厳しく、タク券とかバラまかないし、経費の不正申請もリスク高いからね。

>>68771 匿名さん

宗教ファンならパークコート高輪一択。

>>68770 匿名さん
もちろん電車の待ち時間も考慮済みですよ。

品川駅が最終目的地ではないと言うことをお忘れなく。

>>68773 匿名さん
港南は老朽化した市営住宅の建て替えに期待ですよね。昭和40年代築のものが多いから耐震問題もあるし街のイメージもある。

>>68777 匿名さん

すでにいくつかの都営アパートはタワー団地に立て替えられていますが、東京都の土地が民間に払い下げられたケースはとんどありません。建て替えするにしてもまた都営になる可能性は極めて高いでしょう。

>>68772

新駅再開発での便利さと品川駅距離を優先するならコスポリがお勧め。電車通勤しない
とか浜松町方面優先ならワールドシティ。価格的に少しワールドシティのほうが高いのは
内部の共用設備の充実とか公園隣接とか部屋によって眺望が良いとか駅距離とは別の要素。
港南で選ぶならなにを優先するかでしょう。

>>68764

品川駅や田町駅は東京駅まで10分以内だね。武蔵小杉とか新しい一体開発されたエリアはおしゃれなイメージで人気だけど、イメージで作られた価格という側面がある。イメージ先行だと豊洲みたいに問題噴出でイメージダウンするとどうなるか分からない。
一方で、芝浦や港南はイメージは決して良くないけど、山手線沿線という価値は変わらない。都心に出来るだけ近く、いまではなく今後の発展が期待出来るエリアで、まだ価格には織り込まれていない安いエリアを選ぶと何かと安心できるかもしれない。なにを選ぶかはあなた次第。

>>68762 匿名さん

このへんだよね。ターミナル品川駅からほど近いとは思えないゆっくりした時間が流れてる感じ。
こういう雰囲気や空気感が好きな人が港南が好きなのでしょ。

品川駅から電車を使いたいならWCTは対象外。
電車を使わない人ならお好きにどうぞ。

山手線・品川駅・ターミナルを強調すればするほどWCTは選択対象外になる。
なんという矛盾でしょう。

>>68781

電線が無いとそれだけでも街が違って見える。
埋め立て地優先じゃなく、あちこちで早く電線を埋めて電柱を取っぱらって欲しい。

>>68781 匿名さん
>ゆっくりした時間が流れてる感じ

えー、そんな感じしませんけど。

>>68781 匿名さん

そんなゆっくりしていると品川駅に間に合わないのでは？

>>68782 匿名さん

山手線の品川駅から港南側で徒歩2 〜3分にたくさんのマンションがあるならそうでしょうね。
しかしVタワーを除く港南のほとんどのマンションは徒歩10分〜なので大きな差がないです。
そもそも駅距離を優先するなら品川にこだわらず5分以内を選ぶでしょうから品川駅前に商業ゾーンが陣取る港南タワマンは選べません。
どうしても駅へのアクセスも優先したいなら、むしろ徒歩10分よりも徒歩13分ですが専用シャトルバスがあるマンションの方が有利かもしれませんね。

>>68781 匿名さん

はとバスビルもだいぶ立ち上がってきた感じだね。

>>68786 匿名さん
徒歩10分と徒歩15分だと全然違いますよね。

品川駅から電車に乗ってどこかに行くのであれば、品川駅遠バス便マンションを選ぶ理由はなくなります。

駅遠ではマンションに住む意味無い。

坪単価を見れば、全ての決着がつきますよ。

>>68788

あのマンションの住民で品川駅を日常的に使っている人も一定数いるだろうけど、
そもそもワールドシティは電車通勤しない人種が多いんじゃないか？

2100戸に対して1350台という異常に多い駐車場設置率。それもほとんど埋まって
いるらしい。

最近は駐車場を3割くらいしか設置しなくても埋まらないケースも多い。
電車通勤しない人、自営で仕事場にも車を置ける人なんか世のなかにはゴマンと
いるからね。自営なら仕事場の駐車場は借りても経費にして落とせるし。

>>68791 匿名さん
郊外型のマンションですね。
電車を使わない生活なら別にいいと思います。

山手線・品川駅・ターミナルを強調すればするほどWCTは選択対象外になる。
なんという矛盾でしょう。

スーモで、港区・駅徒歩7分以内で検索しても
なぜかしつこくWCTが引っかかってくると思ったら
これ、天王洲アイルでマッチングしてんのなWW

>>68790

たしかに。
　

>>68790

坪単価見りゃ買うマンションが決まるなら簡単だわ。

ポイントは個別マンションではなく○印をつけた数字で表される地域性ですな。
どこに買うか買う場所でこれだけはっきりと差が出る。分譲価格が高ければ
良い場所とは限らないことが分かる典型的なケース。

　

コスポリ、上がってきたね！２年前まで坪270万-280万くらいをうろうろしてたのに。

>>68794 匿名さん
一番賢かったのは
パークシティ豊洲を買った人達ですな。

そしてババを掴まされたのはスミフのマンション買った人達ですな。
その地域の割高マンション買わされてます。

>>68794 匿名さん
平均で坪300切るって、新築が無いとは言え、港南のここ数年の停滞っぷりは目を見張りますね。
芝浦との差は広がる一方か、2027年に向けて追いついてくるのか？
少なくとも暫定開業の2020年時点では新駅の恩恵は港南マンションより芝浦マンションにありそうなので、差が縮まるとは思えませんね。

まだ東雲と戦っているの？
比較するなら分譲時期と地理が近い芝浦の方がいいんじゃない。

>>68796 匿名さん
築10年くらいになると、オーナーも替わってる部屋も多く、分譲価格からの騰落率ってどうでもいいよね。
分譲時買った人は先見の明があったかラッキーかは知らないが、市況や再開発の公表で値上がって良かったね。
大切なのは、今の価格と今後の価格予想であり、それを推測するためのここ2～3年の価格推移です。

あと、なんでスレに全く関係の無い豊洲と東雲と比較してるの？

>>68801 匿名さん
豊洲と東雲なら勝てそうだからです。。

序列に芝浦も加えてみました。

品川>>>月島>芝浦>勝どき>竹芝>お台場>晴海
>港南

割と真面目なランキングです。

>>68796 匿名さん

場所より時期でしょ。

こんな感じですね。芝浦は全体的に田町駅にやや近い分、高めの価格になってきて
いるようです。港南は徒歩10分を超える物件が中心なので、その分安いですね。
港南で10分を超えて比較的高いのはワールドシティとコスポリです。
港南は駅距離とマンション価格が比例しないのが特徴ですね。地域、駅距離より
マンションそのものを指名買いする傾向が強いのかもしれません。
　

　

WCTは浜松町までモノレール、渋谷新宿池袋にはりんかい線で超便利。意外と品川とは無縁の人も多いから品川物件かどうかでネガするアホは相手にしない。

>>68803 匿名さん

品川とかその辺の争いから脱出出来ない限り
横浜や大阪、名古屋に負けるどころか
もっと地方都市にも勝てないままだよね。

駅遠が許容できるなら今なら普通はパークタワー晴海を選びます
駅遠が許容できるなら今後は普通は選手村マンションを選びます

港南駅遠さん達は気づいてないでしょうが、これらは同じカテゴリーのライバル物件です。

築20年になった港南を想像できるでしょうか。
これから益々湾岸大規模が増えていく時代です。
持ちましょう、先見の明を。

まあでも、最近の新築マンションの高騰とそれが中古転売に出された新古価格の高騰で
相場感が見えなくなってますから、
それにくらべると芝浦、港南の中古マンションは築年数も経過して相場観も安定して
価格子こなれてきているので安心感と割安感があって新築を諦めた層が積極的に物色
しているようですね。

>>68806 匿名さん
WCTを品川物件扱いするアホに言ってやれ。

>>68808

港南の20年後とは言わないまでも10年後は品川駅がリニア始発駅となってますね。
さらに、新駅や品川駅で大きな再開発が立て続けに行なわれ、それが完成して
います。そうすると芝浦、港南にはまた違った価値が出てくる可能性があります。

湾岸大規模は増えますが、アイランドシティやワールドシティみたいに2000戸級の
超大規模はできないでしょう。むしろ月島、晴海、豊洲みたいにどんどん新築が
供給されると、購入検討者は中古ではなく新築に目が行くので、中古は新築に比較
して値下げせざるを得ないと思います。また、中古として売り出される数も相当な
数にのぼり、中古同士の戦いも激烈になると思います。

その点、芝浦や港南はもう新築の供給がないですし、品川駅、品川新駅、田町駅
周辺は再開発が進んできますので、当分は中古は高止まりしたままと予想します。

>>68811 匿名さん

全く正論。その通りだと思う。

>>68810 匿名さん

要するに、駅から遠いのに周辺のほかのマンションと価格が同じか、むしろ高いくらいなのが癪に触る感じなのかな？

湾岸新築が増えるので敢えて古いマンションしかない港南や芝浦を選ぶ理由が減っていくということですね。

3Aでさえ20年もすりゃ大分値下がりするのに
なんでそれよりはるかに価値のない港湾隣接地域だけが値下がりしない理論になるんだよ。w笑w

>>68813 匿名さん
はて、WCTを品川物件扱いするとは貴方ネガですか？

品川は何年後に豊洲に追いつけそう？

>>68814

湾岸選ぶ人って湾岸ならどこでも良いの？湾岸なら港区でも中央区でも江東区でも良い感じ？
自分は江東区だけは死んでも嫌。同じ値段なら、なお嫌。
駅から少しくらい遠くても山手線駅のほうがいいし、だいいち汚染問題で有名になった
江東区の豊洲なんてかっこ悪くて人に言えない。

豊洲は永遠に芝浦、港南を上回ることはないでしょう。江東区と港区ではイメージが違いますし、
山手線を使えるエリアは別格です。隅田川の西側と東側が逆転することはまず無い。
芝浦、港南の中古タワーは分譲が安かった上に築年数が経過していますから安く見えますが、
もし芝浦アイランドシティやワールドシティが新築なら最低のパンダ部屋で坪３５０～スタート
でしょう。

もし山手線外側に住むなら、ららぽーと、ビバホーム、イオン規模のものが無いと無理です。
（子供が小さいことが限定です）
大きな規模のお店が無ければ、埋め立て地はどちらも興味ありません。

>>68819

港南で例えると港南２丁目の住民は港南４丁目を馬鹿にしてて、
その序列がひっくり返る事はないというのと同じですね。

橋向こうが手前にかなう訳がないって事ですね。

豊洲や勝どきから見たら港南みたいな臭いところってなるよ。きつと。

これからは、都心の中古マンションを買う主力は、お年寄りたちに。
余命を考えると、新築にする必要は無いし。

そうなると選ばれるのは、どれだけ駅に近いか。

>>68823
そうなると>>68821の通りですね

>>68821 匿名さん

港南二丁目に住民いるの？

>>68823 匿名さん

高齢者だから、マンション内にクリニックや薬局があって、マンション内にスーパーがあって買い物が楽で、駅までバスで送ってもらえて、横に公園がある眺めがいいマンションが選ばれる気がする。

>>68826 匿名さん

高齢者は、毎朝時間に追われて痛勤するわけじゃないからね。

>>68826

まさに、その通りですね。コンパクトシティみたいな感じ。

>>68828
コンパクトシティの捉え方が間違ってますよ

>>68821 匿名さん

2丁目でもVタワーくらいじゃない？
タワーフェイスや品川レジデンス見てると築浅でも大差ない感じ。
２丁目はどちらかというと獣臭が気になりすぎて選べない。

>68826
>68827
そうなると
選手村に全ての湾岸需要を喰われるやろね

くわばらくわばら だわな

>>68831

選手村って駅までシャトルバスあるの？マンション内にスーパーやクリニックあるの？
だとしたら興味あるわあ！

最寄り駅にすべてを求めてる人って理想を追いすぎ。何でもある街だと、騒音や酔っぱらいや風俗やチンピラや、自分のいらないネガティブなものまでセットになってるし、そもそも一つの駅だけで完結できる街なんてないよ。例えば新宿が全てにおいて横浜やみなとみらいに勝てるわけではない。

そこで他の街へのアクセスの良さが重要になってくる。アクセスが良ければ電車1本で短時間で家族が欲しいものを幅広く得ることができ、いらないものを排除できる。それを考えれば、豊洲なんて品川の比較対象にすらならんでしょ。

>>68830

Ｖタワーは事務所目的とかホテル代わりの利用目的が多いですね。
芸能人とか有名スポーツ選手とかマスコミ関係が、翌日の移動に備えて使う感じ。
マンションの仕様自体はあまり高くないです。

>>68833

そのとおりだと思います。交通面では普段に勤務先に加えて仕事でもレジャーでも目的地に快適に短時間で着けるかどうか、面倒な乗換えが少ないか。そのうえで住環境としては一定レベルを保っているか。

おっしゃるように、交通便利でも騒音や酔っぱらいや風俗やチンピラや、自分のいらないネガティブなものまでマンションの周りにセットになってついてくるのは嫌ですね。

でも、両方を満足する駅と地域って言うのはなかなか無い。そういう意味では品川は希少です。特に高輪側は古くからの高級住宅地なのですでに坪700万とかになってます。港南側は埋立地なので比較的安い。これが人気の秘密でしょうね。

なのでいま、コスモポリスなどいくつかの港南のマンションと芝浦のマンションを検討しています。品川周辺の再開発もすごいことになるようですし、これから値上がりする可能性があるので、買うならいまのうちかなと思っています。

高輪も2年後には毎日ジャンボジェット機の爆音に晒されることになるよ

このローレルタワーの表だったら駅から10分以内なので安い港南4とかは対象外ですよね。

>>68805 匿名さん
参考になるけど、芝浦代表物件の一角のグローバルフロントタワーを入れないのは恣意的だね。
他と比べて築2～3年なので高いのは当然だが、坪300後半はあるでしょ。
あと、こちらは三田側なので抜くのは当然だが、カテリーナも実質的には芝浦の競合物件として比較され、こちらも坪300後半は余裕でありますね。
というか、よく見たら港南の代表物件のVタワーも入ってないですね。

>>68826 匿名さん
確かにおっしゃるように築20年の頃には高齢者団地なっている可能性ありますよね。どの物件かはいいませんが。大規模なほど心配なのは事実です

>>68834 匿名さん

仕様も低いのにWCTより遥かに高いんでしょ。
不動産ってやっぱり立地だと思う。

>>68840 匿名さん
働く世帯ほど駅距離にはこだわるので、駅遠物件は高齢化し易いかもしれませんね。
マンション内にスーパー、クリニック、介護用プール、部屋から花火、横には生命を感じる子どもと犬が走り回る公園、駅までは送迎バス(都バスかちぃバスなら高齢者は無料？)と老人の理想郷かもしれませんね。
ただし、管理組合が老人にジャックされると、将来を考えない資金運用、駐車場の空き、高齢者向けイベントばかりの開催など、働く世帯が敬遠し、老化が一気に進むリスクもあるので注意が必要です。

>>68840 匿名さん
団地の中にスーパー、病院、集会所があって
バスの停留所があるの？

昭和の郊外団地でしょうか？

そう考えると選手村マンションって、湾岸にとって本当に脅威ですよね

＞芝浦代表物件の一角のグローバルフロントタワーを入れないのは恣意的だね。
＞他と比べて築2～3年なので高いのは当然だが、坪300後半はあるでしょ。


むしろ、築浅物件を入れるほうが恣意的だと思う。

＞管理組合が老人にジャックされると、将来を考えない資金運用、駐車場の空き、高齢者向けイベントばかりの開催など、働く世帯が敬遠し、老化が一気に進むリスクもあるので注意が必要です。


なんとかネガしようと考えすぎ。

>>68844

脅威になるのは月島、晴海とそれより都心から離れた豊洲ですね。有明あたりはもしオリンピックで本当に便利で豊かな街になれば逆転の可能性がわずかだけあります。ただし地下鉄が通ることが最低条件です。

>>68842 匿名さん

高齢者が駅近を好むと言ったり、高齢者こそ設備が整ったマンションでしょ？と言われると高齢者だらけは問題と言ったり、湾岸で１・２を争う有名人気マンションになんとか悪口を言おうとアレコレ考えるのも大変ですなあ。。。笑

湾岸のナンバーワンは間違いなく月島のキャピタルゲートプレイス。これは揺るがない。
時点で湊のパークシティかグローバルフロントタワーって感じ

WCTは勝ち目のないとこばっかだよ、悪いけど

キャピタルゲートも仕様は大したことないんだけどね。
駅直結の強みですね。不動産は立地ですね。

りんかい線はその内JRに買収されますので
そうすればWCTはJRりんかい線の天王洲アイル駅が最寄り駅になりますね♪
一発逆転狙えますよ～。

ま、天王洲アイル駅でも徒歩10分かかるんですけどね。

JRになるとなんかいいことあるんだっけ？運賃は安くなるだろうけど、それ気にするレベルの人が住んでるんだっけ？

>>68851 匿名さん
WCTの人もそうなれば自身を持って天王洲アイル物件と言えますね。品川駅がどーのこーのとか関係なくなります

WCTの最寄りはモノレールの天王洲アイル駅である。

>>68849 匿名さん

キャピタルは駅直だから当たり前だし、湾岸というには湾から遠すぎ。湊は湾岸ではない。グローバルフロントタワーは年代が浅すぎ。築13年経って初めて比較可能。

WCTは一般的には品川駅物件ですね。
モノレールやゆりかもめは鉄道路線に
加えるか微妙。

>>68856 匿名さん
一般的に最寄駅までバスってどういう事でしょう？

>>68855 匿名さん
駅直結も築浅も現時点でのその物件の強みだから、素直に受け入れなよ。
10年後は築13年と築23年になるんだし。

湊は、湾岸ですよ。
中央区は湾岸の線引きが難しいですが、概ね昭和通りのラインが、湾岸と内陸の境目になります。

また一つ格上の湾岸マンションが出てきましたね、WCTさん。

１．WCTが品川駅物件でなければ、わざわざ品川駅物件ではないと書き込む必要もなし。
　　芝浦アイランドは品川駅物件ではないとわざわざ書き込むバカはいない。それを
　　書き込んでいるということは逆説的に品川駅物件であると認めていることになる。

２．WCTが駅から遠い物件だということは事実だが、これも逆説的に駅遠と書き込む
　　ことは遠いけどその駅の物件であると認めていることになる。その駅の物件で
　　なければ、遠いもくそも無いだろう。徒歩13分なら十分にその駅の物件と表記
　　して不動産公正競争規約上も問題は無い。

つまり、品川駅物件ではないという書き込みも駅遠という書き込みも、結局は品川駅
物件であると宣伝してしまっていることになる。

＞湊は、湾岸ですよ。

初耳だな。

山手線外側じゃ結局ライバルは山手線外側なんだな、ってのが良く分かるねえ。

こりゃ百年経っても所詮山手線外側だって言われるよな。

>>68860 匿名さん
こういう事ですね。

１．WCTが品川駅物件であれば、わざわざ品川駅物件であると書き込む必要もなし。
　　芝浦アイランドは品川駅物件であるとわざわざ書き込むバカはいない。それを
　　書き込んでいるということは逆説的に品川駅遠物件であると認めていることになる。

>>68859 匿名さん

湾岸にはレインボーブリッジや東京タワーが見え、 景色がきれいなイメージがありますが、中央湊は実質湾岸でもデベが湾岸といって推せるほどの湾岸の長所も無いマンションです。周囲の風景も殺風景でとても港南には対抗できません。勝てるのは最近のマンション価格の高騰のご多聞にもれず高騰した分譲価格だけ。それにしても、中央湊だとか月島だとか自分の住んでいるわけでもない持ち出してなにをそんなに必死になっているのか？評価の低いマンションならそんなに必死になる必要も無いでしょう。自分の行いは逆にWCTの評価が高い証拠だと気付いたほうが良いですね。

やはり品川駅物件で間違いない。品川駅港南側のランドマークですから当たり前ですがね。
　

１．WCTが品川駅物件であれば、わざわざ品川駅物件であると書き込む必要もなし。
　　芝浦アイランドは品川駅物件であるとわざわざ書き込むバカはいない。それを
　　書き込んでいるということは逆説的に品川駅物件でないと認めていることになる。

汎用性高いな〜。

品川エリアのランドマークと紹介されていますね。
　

品川エリアって品川区のことですよ。

Ｖタワーとワールドシティタワーズが地域代表物件だそうです。
　

どう見ても、「品川区」の品川ではなく「品川駅」の品川ですなあ
ネガさん完敗。

　

ペタペタ君の登場ですね。

野村不動産も品川駅と書いてますね。当たり前ですが。

　

港南エリアとは呼ばない？呼ばれない？呼びたくない？

これでは品川駅物件ではないと言うのは無理。ネガさんは諦めましょう。
　

初心者マークの人面白いね。別に遠くの品川駅なんてどうでもいいと思うけど。

またアク禁になるよ。

WCTが品川駅物件であれば、わざわざ品川駅物件であると書き込む必要もなし。
芝浦アイランドは品川駅物件であるとわざわざ書き込むバカはいない。
それを書き込んでいるということは逆説的に品川駅物件でないと認めていることになる。

ネガするつもりもポジするつもりも無いですが、、、最近の雑誌の記事です

　

>>68876

俺アク禁になったこと一度も無いけど。削除依頼してアク禁にしたことは
あるから気をつけてね。

はい、この話は終了。ワールドシティタワーズは品川駅徒歩13分のマンションです。
駅から少し遠いのでシャトルバスが運行しています。それ以上でもそれ以下でも無い。

とりあえずWCTの人には遠くの品川駅を調子に乗ってご機嫌に語るのは極めて不快ですと言いたい

＞高輪も2年後には毎日ジャンボジェット機の爆音に晒されることになるよ


高輪も場所によるでしょう。ただ、夕方の数時間なのでほとんど影響はないと思われます。

無理して購入した方はムキになるのも仕方ないですよね。品川かどうかなんてどうでもいいことですよ。

>>68879 匿名さん

初心者マークついてるよ！
重複投稿ばっかりするからでしょ!!

＞とりあえずWCTの人には遠くの品川駅を調子に乗ってご機嫌に語るのは
　極めて不快ですと言いたい


↑つまり品川駅の空前絶後の発展が妬ましくてしょうがないと？それをWCTの評価が
　上がるかもしれないのは腸が煮えくり返ると？それ以外、どういう気持ちか解釈の
　しようがないんだけど。

　WCTと品川駅が関係ないのであれば放置プレーでよいのでは？別にWCTの人は品川駅
　を語っているだけで「だからWCT万歳！」的な書き込みはしてないと思うけど。
　WCTの人がWCTの話に言及するのはネガが悪口書いたときだけ。

>>68880 匿名さん

駅遠物件はムリ。

＞品川駅を調子に乗ってご機嫌に語るのは極めて不快ですと言いたい

＞品川かどうかなんてどうでもいいことですよ


品川の発展を外野から指くわえて眺めるだけというのはいろいろ複雑ですなー

お台場も１０年後は天王洲アイル。

>>68880 匿名さん
信号待ちを加味したグーグル先生は港南口まで徒歩16分と申しております。そこから山手線ホームまで6分。部屋の玄関から山手線乗るまで実に30分という現実。

品川駅の発展から取り残される港南４丁目。
WCT住民に品川駅を語る資格はないのだよ。

WCTは品川駅の外野ってピッタリの表現だな。ありがとう

>俺アク禁になったこと一度も無いけど

爺さん、アク禁なったことあるじゃん

＞とりあえずWCTの人には遠くの品川駅を調子に乗ってご機嫌に語るのは
＞極めて不快ですと言いたい


品川駅、新駅の再開発の話題でスレがにぎわう→品川が発展すると自分が気に入らないｗｃｔの評価が上がるかもしれない



心理としてはそれしか考えられんね。ｗｃｔと品川駅が関係ないと何十回も
意味のない書き込みをするのもそう考えるとつじつまが合う。
つまり品川駅を代表する物件のひとつであると心の中では考えていることに
他ならない。
でもそれはこんな掲示板で鬱憤晴らしても屁のツッパリにもならないから、
嫌ならここを見に来なければ良いだけだと思う。
俺の知る限り、ｗｃｔポジネガの戦いはもう10年近くやってる。いまさら新参が
なにを言っても無理だし中古市場で人気があるのは事実。
ちなみに俺はｗｃｔ住民ではないが10年以上前にｗｃｔは最後まで買うか悩んだ
物件ではある。後悔はしていないが、良いマンションだよｗｃｔは。

>>68893 匿名さん
未練がましい奴

>>68428 匿名さん

芝浦ケープ(7700)=勝どきTTT(7700)>=豊洲PCT(7560)>>>港南ＷＣＴ(6020)>東雲WCT(5600)

港南のライバルは東雲かな。

>>68893 匿名さん
WCTを買うか悩んでベイクレを買ったパターン。

べつにどこの人がどの駅を語ろうが自由なんじゃねーの？
品川駅すごいだろ、だからWCTすごいだろって論調で何十回も投稿してれば
WCTに限らずウザイ。だが、別に「WCTの者ですが」なんて前置きしてないだろ。
品川駅の話題しか出てないのに、自分からWCTにちょっかいかけるから
ペタペタになるんだよ。ネガもちっとは学習しろ。

>>68895

これを貼って欲しいみたいだけど何で？？意味ないじゃん。

　

>>68897 匿名さん

「WCTの者ですが」
↑
コテハンに使ったらw

爺さんは誰も何も書き込みしなくても

発作が起きるからペタペタやるよ

「WCTの者ですが」
↑
コテハンに使ったらw




おもろい

もう既に発作

>>68895

その数字、どっからもって来たのか知らないけど、WCTとWコンは分譲価格も
現在の中古価格も坪単価は1.5倍くらい違う。Wコンは60平米台で2000万円台の部屋も
あったくらいの超激安。そんなデータがどっかにあるなら全部デタラメだわ。

今日は、名言、名文、名フレーズがたくさんでましたね。

「WCTの者ですが」
↑
コテハンに使ったらw

これを本日のオススメとさせて頂きます

＞とりあえずWCTの人には遠くの品川駅を調子に乗ってご機嫌に語るのは極めて不快ですと言いたい


（意訳）品川駅が発展してWCTの評価が上がるのは嫌だああああ

>>68895 匿名さん

豊洲と港南の間にかなり差があるんだね。

＞とりあえずWCTの人には遠くの品川駅を調子に乗ってご機嫌に語るのは極めて不快ですと言いたい


本日一の名言（迷言？）笑

港南は豊洲のヒモ

>>68907

そうだね。この差は逆転することはないだろう。

　

＞＞68909

天国と地獄

　

初心者マークが「WCTの者ですが」に変換されるようになりました。

>>68907 匿名さん

港南でもvタワーは品川駅徒歩圏なので高いよ。

豊洲がちょっかいかけるからネガされる。笑

>>68911 匿名さん
豊洲の画像も集めているんだ。
暇人だね。

>>68910

豊洲と港南の間にかなり差があるんだね。

>俺アク禁になったこと一度も無いけど。削除依頼してアク禁にしたことはあるから気をつけてね。

>爺さん、アク禁なったことあるじゃん

>>68915

こんなとこに張り付いてるあんたも暇だろ？
俺も暇だが戦いを見るのは面白い。

>>68913 匿名さん

品川物件と天王洲物件の差。

＞とりあえずWCTの人には遠くの品川駅を調子に乗ってご機嫌に語るのは極めて不快ですと言いたい

ようするに、これが妬ましくて鬱憤のはけ口にWCTネガして返り討ちに
あっているわけだね。

>>68920

13万平方メートルの商業施設、山手線直結でこれが出来ちゃうと、品川に
唯一勝てるポイントだった伝家の宝刀、豊洲自慢のららぽーとが霞んじゃうもんな。
だから、WCTは関係ないWCTは関係ないとうわ言を繰り返すわけか。
そう考えるとなにを必死になっているのか全部つながる。なるほどね。

>>68918 匿名さん
暇というか趣味ですよ～。

「WCTの者ですが」さんには10年以上かけて収集した画像がありますからね。

スレの流れを素早く読んで数々の画像から最適なものをチョイスする能力は流石だと思います。

>>68920 匿名さん

今やってる、豊洲駅前の再開発?
高層階のホテルや低層階の商業施設楽しみですよね。

新駅再開発エリアって芝浦方面には出口が出来るんでしょうか？いまのところ
新お化けトンネル以外、アクセス路がないんですけど。

>>68922

10年もやってると、もう暇つぶしの遊び、趣味の世界だよな。
ネガのパターンも分かってるから、こう来たらこう返すみたいな
のもパターン化されてるだろう
一生懸命ネガしてるヤツ、永遠に負けを認めないchatbotと
喧嘩してるようなもんだな

>>68924 匿名さん

>新お化けトンネル以外、アクセス路がないんですけど。

何を期待されているかは分かりませんが
新お化けトンネル以外の話ありましたっけ？

そのうち、札の辻から1街区に降りられるようにはなると思います。

最初は中古売主かと思ってたが10年やってるってことは
売る気がないと言うのはマジのようだな
よーやるわ

>>68926

そうですか。やはり西側にはつながっても三田ナショナルコート方面には
直接出られるようにはなりそうもないですね。ありがとうございました。

>>68925 匿名さん
基本ケースはパターン化されてますけど、「WCTの者ですが」さんは負けず嫌いですからね～。
負けそうになると、突然ペタペタ攻撃をしてスレを流すという必殺技をかけてきますから。

昨日?一昨日？の深夜2時頃にもスレ流してましたね。

>>68928 匿名さん
高浜公園までは出られるようになるのでは。
そこから新お化けトンネルで。

今も出ようと思えば出られましたっけ？
駐車場が邪魔してます？

新駅は湾岸方向には背を向けるように作られていますから当然かと。

リニア駅から徒歩１３分で専用桟橋からクルージング！この暮らしには勝てません

近所のタワマン住民より

>>68932

あの桟橋って、実際に利用者いるの？係船は出来ない感じだから、どっかから乗ってきて
乗降したらすぐに出なきゃいけないんでしょ？実際にはチャーター船じゃないと自分の船を
横付けするのは無理ですね。
マンションコンシェルジュでチャーターできるのかな？

久しぶりだな専用桟橋の書き込み。

>>68932 匿名さん
ローレルタワー？てもリニアは用事ないしクルーズなんてしないでしょ。正直にどうぞ。

>>68929

それも含めてbot みたいだ。

「WCTは品川駅の外野」は面白い発言でした。的を得たすばらしいものですので、今後、頻繁に使わせていただきます

専用桟橋よう食いつくな

ヨットハーバー付きタワマンまだかな？

まだ早いか。

ローレルタワーって専用の桟橋があるのか。知らなかったな。直で海に面してたっけ？

マンション 桟橋付き

で検索したら分かったわ。桟橋付きなのか。なんでもアリだな。

>>68940 匿名さん
昔はねクルーザーの写真をペタペタしてたんですよ。

× 的を得る
◯的を射る

現在価格が気になったからSUUMOに掲載されてる芝浦・港南地区(三井の定義)の主要物件(7物件以上掲載)の平均坪単価を計算してみた。
あくまで売り出し価格なので、実際に成約するのは1割引きくらいの価格帯だろうね。

・[472万円/13物件]グローバルフロントタワー
・[444万円/07物件]品川Vタワー
・[436万円/11物件]カテリーナ三田
・[388万円/08物件]芝浦アイランドグローヴタワー
・[358万円/10物件]コスモポリス品川
・[354万円/21物件]ワールドシティタワーズ
・[349万円/11物件]芝浦アイランドケープタワー
・[318万円/14物件]ベイクレストタワー

ベイクレがすごくお買い得のように思えるが、管理組合で問題を抱えてるんだっけ。

>>68943 匿名さん
GFTってお高いのね。
コスポリがWCTの上になっているのは立地かなぁ。
グローヴ買った人はおめでとう。

>>68943 匿名さん

芝浦も港南も高くなったなぁ。しかし、グローバルフロントタワーはちょい高すぎというか、その価格での築浅転売は厳しそう。

>>68944 匿名さん

そのときどきの出てる物件で数万円くらいは変わるからWCTとコスポリは差とは言えないだろうね。コスポリ、WCT、ケープが同じくらい。グローブが少し抜けてる感じ。
みんな築10年以上経つのにこの価格は立派だわ。

昔は
V、WCT、グローヴ、コスポリ、ケープの順だったような。
WCTだけ落ちてるのね。

>>68942
>× 的を得る
>◯的を射る

【逆転】「的を得る」：「誤用説は俗説」と決着

ご理解下さい

>>68946 匿名さん
お買い得と言われたケープと割高と言われたWCTが同じくらいになったんだ。
当時の検討板を読み返したら面白そう。

ちなみに、浜松町(5物件以上)も足すとトップ2になります。

・[550万円/19物件]ツインパークス
・[479万円/06物件]クレストプライムタワー芝

たまたまかもしれないけど、Vタワーを除き、WCTまで北(都心側)から順番になっています。
プレミアム部屋など、突出して高い物件もあるから、上位1～2割は抜いて平均したほうがいいかもしれないですね。

>>68947

いや、WCTも3年くらい前より高くなってる。むしろ出遅れてたケープやコスポリが追いついてきたという感じ。やはり新駅効果が出始めたかもしれないね。

>>68951 匿名さん
コスポリはまだしもケープは新駅まで遠いのにね。

>>68952 匿名さん
ケープは新駅というより、芝浦の上昇に乗ってる感じじゃないかな。
msb田町が完成間近というのもあるけど、GFTの転売やローレルタワー浜松町の強気の価格設定で、カテリーナ、グローヴ、CMT[371万円/04物件]あたりも値上がってるからね。

2010年ごろの中古物件の平均売出坪価格が手元の古い雑誌に載ってたから参考まで。
芝浦港南全体に１０％以上上がってるけど、68943氏の調べとの比較では
コスモポリスの値上がりが目を引きますね。


キャピタルマークタワー　305万円
コスモポリス品川　　　　276万円
タワーズ台場　　　　　　329万円
品川ベイワード　　　　　274万円
フェイバリッチタワー　　281万円
ベイクレストタワー　　　270万円
ワールドシティタワーズ　306万円
芝浦アイランドグローブ　310万円
芝浦アイランドケープ　　302万円
ブランファーレ　　　　　275万円
Ｖタワー　　　　　　　　393万円
タワーフェイス　　　　　282万円

>>68953 匿名さん
CMTもお高くなったもので。
まさかCMTよりWCTの方がお買い得になるとはね。

>>68954 匿名さん
2010年時点で芝浦>港南なんだ。

CMTとケープが2010年時点でコスポリより上だとは知らなんだ。

みーんな分譲は200万円台前半だったのにね。Vタワーだって坪300万くらいの部屋は当たり前にたくさんあった。ツインパークスで坪380万から400万くらいだっけ。それ考えると最近の新築価格は別世界。港区湾岸人気はすごいもんだね。

>>68956

コスポリは安い港南のなかでも、特に分譲激安だったんだよ。坪200万切ってる部屋もたくさんあった。最初からキャピタルマークやケープより安かったからある意味、2010年時点では順当。最近になってぐんぐん伸びてきた感じ。

>>68958 匿名さん
あれ、分譲時そうだっけ？
どうしても港南のマンションは、WCT再販売時の価格が記憶に刷り込まれていて、芝浦より高いイメージしかないもので。

教えてくれてどうもありがとう。

コスポリは近隣住民以外に知名度が低い。
直基礎で制震でしかも品川駅徒歩10分なのに、シティタワー品川より知られていない。

>>68959

コスモポリス品川の分譲価格、新築時価格というやつね。載ってる中古価格は参考になりませんが。分譲は中層20階で坪210万くらい。低層だと坪200万切って坪180万くらいだった。102平米で6500万とか、ある意味笑える。
でも、この時代はどのマンションも100平米クラスが豊富にあったのも特徴。良い時代でした。

ケープタワーも安かったねー。似たようなもんかさらに安いくらいか。

芝浦アイランドグローブ。第一次湾岸戦争のなかでは高級物件で高いなーと言われた。それでこれくらい。坪240-250くらいかな。

そしてワールドシティ。グローブと同じくらいかな。

高齢者が都心の駅近の中古マンションを選ぶ理由は、
電車にすぐ乗れる、もしくは人が来やすい、そういう環境だと
高齢者同士で楽に集えるから、というのもあるが、
なにより、駅周辺の便利な店や施設を気軽に利用できる環境に魅力があるから。

つまり、老人ホームのように隠居生活したいわけじゃないから、
バス便の駅から隔絶されたような住居は選ばない。

あと、専用シャトルバスがあるマンションで注意すべきは、
都バスも同時に利用できるようなマンションの場合。
住民の高齢化に伴なってシルバーパスで都バスを利用してしまうため、
専用シャトルバスの運営が破綻してしまう。

シルバーパスが無料になるのは都バスだけではない。
都営地下鉄も無料になる。
なので高齢者は浜松町の大門駅のように都営地下鉄駅の近くに住むのがお得。

>>68806 匿名さん
それ聞いた時は目から鱗でした。
天王洲なんて、ほぼ聞いたことがない駅に、私の最寄り駅からも走ってる未だかつて乗ったことがないりんかい線でWCTの最寄り駅まですぐとは。

お台場は１０年後、天王洲。

微妙な不便さが似てるね・・

不動産価格は港南、芝浦とも駅からの時間順に落ち着いたということね。で、芝浦の方が高いと。

WCTが港区湾岸NO1の時代はとうの昔に終わってたのか。
WCT住民のその根拠のない自信はどこからくるのだろう?

>>68970 匿名さん

元々no1なんて時期ないでしょ。

>>68971 匿名さん

>元々no1なんて時期ないでしょ。

Vタワーを見ぬふりして自称No.1の時代があった。

コスモポリスは、品川駅徒歩10分と新駅に比較的近いことを考えると、中古売り出し価格平均なら坪400くらいあっても不思議じゃないけどね。
坪350くらいでWCTやケープと同程度に留まっている理由は以下の2点と考えます。

①WCTとの相対的な評価で価格が決まる
港南を検討する以上、売り出し数も多いWCTも比較対象とならざるを得ない。WCTはこのスレでお馴染みの眺望、花火、平面駐車場、安い管理費、モノレールが近い、プール、桟橋、クロワッサン、エアコン付きシャトルバス、公園直結など、品川駅徒歩13分を打ち消す魅力もあり、検討時に「+徒歩3分くらいなら」と妥協する人も出てくる。そのため、WCTに対して極端な高値では成約し難しく、WCTの価格に収斂される。

②品川駅と田町駅の住居としての評価に差が少ない
路線数や街力で言ったら「品川駅〉田町駅」なのは間違いない。ただし、新幹線、東海道線、横須賀線等の中～長距離路線を頻繁に使う人は少なく、使う時は一駅電車かタクシーに乗ればいいと考える人も多いだろう。そういう人にとって、品川駅も田町駅も普段使いの利便性にそこまで差は無く、結果的に品川駅まで徒歩10～13分が主流の港南より、田町駅まで徒歩8～10分が主流の芝浦の方が高くなっている。

それは人気物件ランキングの話だろ。
https://www.nomu.com/mansion/catalog-rank/smp/

>>68973

北に行けば高くなってるってのは都心に近いかどうかということより、結果的に駅力として品川＞田町≧浜松町なので、逆にマンション立地の駅距離としては田町≧浜松町＞品川になることが大きいな。駅力の大きい駅は駅前周辺は商業利用、賃貸が多くなる。保有して事業運用したほうが収益性が高い。

>>68973
港南のタワマン人口は5000世帯12000人、うち2100世帯6000人がWCT。約半分を占める圧倒的シェアだからWCTの相場がメルクマールなのはその通りだろうな。港南の駅徒歩7-8分に新築タワマンが出来たら坪500くらいになるだろうが、港南はもう土地が無い。新しくプライスリーダーになるNo.1物件が出てこないというのはあるだろう。だが、新駅登場でパワーバランスが変わってきた。コスポリの価格は数年でWCTを抜くかもしれない。

徒歩5分以内が理想。

>>68974 匿名さん

常に空室がある不人気ランキングでは。

>>68978

それはないだろ。空室があまりないマンションも上位にあるし。空室があっても興味なければ誰も見ない。空室が無くても興味あれば物件紹介サイトは見る。

>>68979 匿名さん

広尾ガーデンヒルズなんかは、ほとんど売りに出ないからね。

WCTは品川駅の外野です

>>68973

>WCTはこのスレでお馴染みの眺望、花火、平面駐車場、安い管理費、モノレールが近い、プール、桟橋、クロワッサン、エアコン付きシャトルバス、公園直結など、品川駅徒歩13分を打ち消す魅力

そんなものが無ければ、となりのブランファーレと同じ評価のはず。人気にも坪350万にもなりようがない。
あんなマンションが新築で激安価格で出てきたら面白いんだが、あの安い立地だから成せる技。もう二度と出てこないだろうな。

トーキョータワーズにしてもパークシティ豊洲にしても、豪華共用設備てんこ盛りは資産価値維持に一定のメリットがある証拠かもしれん。
プールは維持費がかかるとかいう話もあるが、トータルではプラスかもしれんね。

こういう公園が近くにあると資産価値高いと思うけどね。利便性抜群と公園隣接はラグジュアリーホテルの立地です。

>>68976 匿名さん

>コスポリの価格は数年でWCTを抜くかもしれない

現在すでに追い抜いていますけど。。

浜離宮キレイだなぁ…(*´∇｀*)

>>68979 匿名さん
中古物件が多くなる要因を整理してみた。

〔売れずに在庫が溜まる〕
・不人気物件
・売り出し価格と成約価格に差が大きい(需給の価格認識のズレ)

〔需要(買い手)が減る〕
・エリア自体の魅力が下がり検討者の総数が減る
・近隣に人気の競合物件が出来て需要を取られる
・価格相場が上がりすぎて、主要ターゲットの所得では買えなくなる

〔供給(売り物件)が増える〕
・近隣に新築物件が出来て転居者が多くなる
・物件の価格が上昇傾向で、その値段なら売りたいと思う人が増える
・何かしら環境が悪くなり、売りたい人が増える
・未入居転売目的の新築購入者が多い

>>68987
>中古物件が多くなる要因を整理してみた。

信じてない人ばかりだけど都心のタワマンは10年で住民延べ１回転だぞ。これが基本だぞ。

皆10年で１回転が本当かどうか考える時に、頭の中が田舎のファミマンに変換されてないか？

金持ちでも永住しない
金持ちでも永住できない
転居を伴う転勤


貧乏人だけが引っ越しするんじゃないぞ。
金持ちだから引っ越ししたりするんだぞ。

[No.68988と本レスは､スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

>>68984
ツインパークス最高ですな

>>68989 匿名さん
「延べ１回転」って日本語おかしい気がするが、10年で1部屋あたり平均1回の入れ替えがあるとすれば、1年で10%、1ヶ月で0.8%の入れ替えがあることになる。
1,000戸のマンションなら月8戸、週2戸もコンスタントに入れ替えがあるのかな？
賃借人の入れ替わりも含めるなら物件によってはあるだろうが、区分所有権の移転だけならそこまでないだろ。

それで、一定の自然転出を折り込んだ上で、需給バランスが崩れるタイミングの話をしてるんだが、理解出来てる？

>>68985 匿名さん

実際に新駅の影響ってのは間違いなくあるだろうね。新駅のできるインパクトってのは不動産にとって
なによりも大きい。駅の距離が常に気にされるのもその証拠。

それって賃貸で出入りする人を含めての話なら納得感はある。10年で1回転はそうなんだろうね。
でも、出て行く人がいれば入ってくる人もいないとゴースト化するから、安い高いじゃなくて
需要がある立地のマンションかどうかが大事なんだろ。

一世風靡したさすがのツインパークスもパークコートさんに需要を持っていかれたよね。
まぁでもあちらの販売第1期に合わせて大量に売りが出た分は全部売れちゃったし、築15年？にして坪550は高い評価を受けてると言えるけどね。
どっかの駅遠と違って。

>>68992

1000戸のマンションだと売買か賃貸入れ替わりかを入れても週2戸。1戸ごとに出てく人、入ってくる人がいて2回引越し作業があるとすると毎週末ごとに4件の引越し搬入、搬出。エレベーターが占拠されてしまう。うちのマンションも1000戸近くあって結構、売買が活発なほうで、ちょくちょく引越し作業は見るけどそんなに多い感じはないなあ。

>>68995
もともと、分譲価格自体が2倍も違うマンションを同列に比較するなよ。アホらしい。

>>68993 匿名さん

コスポリは品川駅北口の影響もあると思う

>>68992

延べ1回転ってのは同じ部屋のオーナーが4回替わったら。1件ではなく4件とカウントするってことだろうから、それは分かる。だけど多すぎる感じはする。実際築10年のマンションで分譲購入組みってどれくらい残ってるんだろう。誰かデータ知ってる？

>>68996 匿名さん

まずは試しに現時点での売買件数が戸数の何％位か調べてみて下さい。
正確な数字でなくてもサイト上で分かる範囲で大丈夫です。

自然転入による中古売り出しの物件数は、当然総戸数に比例する。
しかし、総戸数が多いこと自体は買い手が増える直接的な要因にはならない。
検討者はまず立地や設備でマンションを絞り、次に部屋を決めるからだ。
もちろん戸数が多いことで、露出が増えたり、豪華な共用施設を維持出来たりと間接的に需要を集める効果はあるだろうが、1,000戸が2,000戸になっても需要が倍になることはない。
新築時は宣伝頻度を増やしたり、何期かに分けて長期販売することでカバーするが、個人売買の中古ではそれも難しく、結局、特徴のある部屋以外は買い手市場の価格勝負に陥ってしまう。

これがターミナルで再開発満載の品川駅徒歩圏にも関わらず、WCTの売り出し価格の平均が坪350万で、実際の成約が坪320程度に停滞している理由であり、その他の港南物件もそれに連動して芝浦の相場の伸びに置いて行かれている理由です。

>>69000

1000戸で売り出しは常時8-10戸くらい？

>>69002
平均してというよりまず最初の数年で多く出たりするよね。
最初からそのつもりの人達が多いから。
あとは年末、年度末、夏休みに多いとか生活サイクルによる波はあるよね。

>>68975

ビジネス需要の大きいターミナル駅は駅周辺はビジネス街になるからね。ツインパークスみたいなのは稀。
駅力の小さい駅だと駅5-6分とか駅直にタワマン建つこともある。大崎や目黒が代表例。資産価値は高い、
けど駅直と引き換えに失うものもある。どちらが好みかはその人次第。

豊洲勤務、豊洲在住って羨ましい。

世の中は都心へ都心へと人が向かっている。
都心3区は資産価値も安泰。
しかし、本当の真都心にはあまりマンションの
選択肢がない。
住環境もファミリーで住むには厳しくなる。
何より高すぎる。

郊外へ向かえば暮らしやすく環境も良い。
マンションも買いやすい。
ただ、将来に向けた資産価値は厳しい。
ちょうど良いギリのバランスはどのあたりか？
それが芝浦、港南あたりなんだろう。

なんのこっちゃ

>>69001 匿名さん

>>69001

それは分かるけど、品川のマンションはもう新規供給が無くてタワマン戸数は全部で5000戸。5000戸で品川駅徒歩圏でも過剰だとすると、勝どきや晴海地区はすでに供給が10000戸を超えていて更にタワマンが作られていてオリンピック選手村も放出される。そういうエリアの将来への見解は？芝浦もまだ供給が続いているね。芝浦タワマンの将来は？

☓>品川のマンションはもう新規供給が無くて

○港南のマンションはもう新規供給が無くて

湾岸タワマンの供給過剰はずっと言われてるね。
港南はあらかた供給が終わったけど、芝浦にはまだ再開発できそうな古いビルが残ってる。
晴海、勝どき、豊洲、有明、遠くなるに連れてまだまだ空き地がある。
そういう場所にタワマンが建つ。どっと押し寄せて買う。
それって将来、売りに出る。買う人とは一定数しかいない。
69001氏の言うとおりだとすると都心から離れれば離れるほど新規供給は多いのに
都心から離れれば離れるほど中古でも良いやと思って買う人は少なくなるだろう。
どうなる？湾岸の将来。

>>69009

高輪にはもう低層小規模マンションしか建たないから品川＝港南で間違いない。

>>69011 匿名さん

港区には高さ規制条例が出来たからね。元麻布ヒルズはいまの条例では建築不可能。
高輪も高層が建てられるのは第一京浜沿いだけ。高輪の閑静なエリアは高層は建てられない。

>高輪にはもう低層小規模マンションしか建たないから品川＝港南で間違いない。
>高輪にはもう低層小規模マンションしか建たないから品川＝港南で間違いない。
>高輪にはもう低層小規模マンションしか建たないから品川＝港南で間違いない。

港南4丁目は供給過多だから周辺と比べて価格が上がらないだけでしょ。

高輪や港南は飛行機ルートの下となり、
浜松町みたいに飛行機騒音関係なしの港区へ押し寄せて買う時代が来るイイネ！(^-^)

飛行機より第一京浜や高速の方がうるさいよ

>>69016 匿名さん
高速に飛行機がプラスされるんです。(>_<)

昨日出てたこれ見ると、どのマンションも売り出し価格として過去最高値圏
ですね。築15年前後でも分譲価格を大幅に上回っているのはお見事。

・[444万円/07物件]品川Vタワー
・[436万円/11物件]カテリーナ三田
・[388万円/08物件]芝浦アイランドグローヴタワー
・[358万円/10物件]コスモポリス品川
・[354万円/21物件]ワールドシティタワーズ
・[349万円/11物件]芝浦アイランドケープタワー
・[318万円/14物件]ベイクレストタワー

高輪は別として、港南にせよ芝浦にせよタワーマンション買う人は騒音なんて織り込み済み。都心は窓を開ければ暗騒音が常に鳴り響いてる。

過去の話はどうでも良い。
将来、今以上に上がるのか。それとも下がるのか。
それが大事。

>>69005 匿名さん

食住近接で理想的ですね。
昼御飯とかヨーロッパ先進諸国のように自宅に帰って家族と昼食ですね。

>>69019 匿名さん
飛行機の騒音は織り込んでねーよ。

>>69021 匿名さん

豊洲勤務ってIHI勤め？特段、羨ましくない。タワマン価格が分譲を割ってる豊洲在住も羨ましくない。
恵比寿〜浜松町在住で、品川〜大丸有勤務は羨ましい。

>>69022

織り込んでるよ

その証拠に新航路問題での反対運動なんて芝浦、港南ではほとんど起きてないね。
騒いでるのは高輪、白金と低い位置を飛ぶ大井町、大森。
タワマンか戸建てかの違いと飛行高度が400mか300mかの違い。

想定騒音は地上のものだよね?
タワマンの高さを考慮してんのかしら。

>>69023 匿名さん

そうかなあ。IHI以外にもＮＴＴデータ、ユニシス、第一生命、日本ＩＢＭ、三菱ＵＦＪ等々たくさん企業あるよ。
食住近接で徒歩通勤、最高だと思うけどね。駅前再開発で新しい企業がまたどんどん入ってくるでしょ。
勤務先、飲食店、スーパー、病院、商業施設、エンタメ施設、全部徒歩5分圏内って、豊洲くらいしか実現できないんじゃないかなあ。で、タワマンも安いんでしょ！

豊洲なら窓も開けられるでしょ。

品川辺りは新航路の問題もあるんだね。

豊洲は住みやすそうだよね

>>69025 匿名さん
タワマンで高度400mって、実質は300mの場所の騒音を想定すればよいの？

>>69027 匿名さん

職住近接は単身者はまだいいけど、実際には上品な話だけでは済ましにくい色んな事があるから過度な憧れを抱かない方がいいと思うけどね。

>>69008 匿名さん
港南の新規供給はありませんが、現港南民以外は、港区湾岸という括りで芝浦・港南はセットで検討している人が多いため、港南に新規供給が無いから中古価格が上がるという流れにはなっていないと考えます。
また、港南周辺部としての天王洲アイル(東品川)や品川シーサイドに新築がありますが、もう少しチャレンジ価格で売って、そこそこの販売実績を残してくれると、相対的に港南の中古の価値が上がったのですが、残念ながら競争でそういう流れにはなりませんでした。
芝浦の中古価格が最近上がっているのは、間違いなく周辺部の海岸のローレルタワーの存在があるでしょう。
勝ちどきや晴海は厳しいでしょうね。
都心に近いのでそこそこ人気は続くでしょうが、山手線沿線や港区アドレスに勝る何かがある訳ではないので、港区湾岸との差は広がる一方でしょう。

>>69032 匿名さん

家族とランチって言いと思うけどなあ。
欧州先進国みたいに。
一応、３年ほど駐在していた経験からのお話です。

>>69033 匿名さん

月島とか勝どきTTTとか高いけどね。晴海は港南と同じで陸の孤島だからいまいち。
港区アドレスでも埋立地湾岸では意味無いでしょ。地方の方は騙せるかもしれないけど。

職住近接、適度な距離はオフィス出てから家のドア開けるまで30分くらい。
5:30退社で6:00に家。ちょっと一服したら、夕飯は家族と食べる。
これくらいの距離。家の窓から会社見えるのは縛られてるみたいで嫌。

＞芝浦の中古価格が最近上がっているのは、間違いなく周辺部の海岸のローレルタワーの存在があるでしょう


ローレルタワーって価格発表になったのいつ？そんなに即、反映されるわけ
ないだろ。しかもあのしょぼい規模じゃ影響力はない。

>>69036 匿名さん

近いほど良いに決まってる。
30分なんて遠すぎ。
できれば2、3分が良い。
忘れ物も取りに帰れるし。

>>69034 匿名さん

勿論良い面はあるよ。
でも長い人生良いときだけじゃないからね。
自営業ならいざ知らず、リーマンの場合はある程度会社とか同僚が屯してる場所と距離を空けておく方が楽だと思うけどな。
自分が上役でも下っ端でもね。

>>69038 匿名さん
会社まで車で１０分以内の場所がいいね。もちろん、駅近はマストです。

ローレルタワー、首都高と倉庫街に挟まれた場所で立地はどうしようもない。ユリカモメ直結だけが救い。あとは眺望。海側に建物が建たなければ。しかし、可能性はある。モノレールから見ると南東側で整地作業中。

>>69039 匿名さん

良い面はあっても悪い面ないでしょ。

>>69038 匿名さん

上司とカラオケいったら息子も店にいたりしてね。

窓から会社が見える。。。
息子とカラオケ行ったら隣の部屋は同僚。。。
休みの日に休日出勤の上司とバッタリ。。。
○○さん、隣に住んでるんでしょ？いーなー（だったらもっと早く来いよ）。。。

他にも色々ありそう。

ローレルタワーってそもそも芝浦じゃないし。

ローレルタワーと競合するのはWCTの中高では？

退社後に家族で歩いてたら、前から同じ職場の軍団が・・・なんていじられまくりで最悪。

同じ会社だとだいたい年収レベルも分かる。マンションの価格も分かる。無理したんだなーってチョンバレ。

無理して買ったマンション値下がりしてるのも恥ずかしい。なんで豊洲？あのくらいじゃ港区買えいんだろうなとか思われそう。

>>69044 匿名さん

ん～。ストレス溜まってる？
そんな他愛も無いことのために30分通勤なんてあり得ないよ。

職住近接型はいいけど豊洲は無いわ。

>>69046

両方の現地マンション周囲、あと芝浦アイランドとかぐるっと回ってみな？判断は任せるがまったく異質。ローレルタワーのライバルはGFT中古だろうな。

港南、芝浦、海岸エリアでは新築のローレルタワーが注目の的ですね。

>>69049 匿名さん

食住近接否定する方がいて驚きですよね

食住近接といえばWCTは丸亀製麺が徒歩5分で利用できます。
学校が近いのはいいけど職住接近し過ぎるのは嫌です。

>>69053 匿名さん

“食住近接”ワロタ。
WCT住民の食住近接はラウンジでクロワッサンだろ。笑

>>69053

食住近接もこんくらい適度に離れてるといいかもね。会社の人間は逆方向の駅に向かうし。