山手線の駅力を語るスレ Part5

＞もう物件とは無関係の地価を無理やり当てはめたり


無関係かい？

>>49203 匿名さん

正解

敷地北面が一番高い路線価937000円。固定資産税路線価として公示地価ベースでは
0.7で割った134万円と算定できる。浜松町1-12-10の地価調査結果とぴったりだね。

※固定資産税路線価は、公示地価の7割を目途とする価格

>>49203 匿名さん

不安を払拭したいのでしょうね、その投稿。

あとはもう、祈りましょうよ。

良く判らないけど、浜離宮って竣工まで、こんなの続けるのですか(笑)

>>49207

どうなるかやってみてね。笑

>>49208

港南4丁目の某マンションなんて竣工後12年たってもまだやってる（笑）

>>49200 匿名さん

結局、恵比寿と目黒と品川が良いね。

＞不安を払拭したいのでしょうね、その投稿。


↑この人、真性だね（呆）

>>49209 匿名さん

やるのは私ではありませんよ。
もうこの期に及んでジタバタするのはやめませんか。
おって沙汰を待ちましょう。

>>49210 匿名さん
worldとかいう恥ずかしい名前のとこですね

港南は殿堂入りで趣味(ここが生き甲斐(笑))でやっているからノーカウントでいいよ

ちなみに、山手線駅を最寄とする住宅地での3年間地価上昇率の上位はこんな感じです。
さすがに、品川、田町が上位に来ますね。あと大崎、恵比寿も上がってきてます。

1 東京都 品川区北品川5-9-28  955,000 大崎 22.40%
2 東京都 港区芝浦2-3-27  1,250,000 田町 20.20%
3 東京都 港区港南3-7-23  958,000 品川 18.30%
4 東京都 目黒区三田2-1-5  1,140,000 恵比寿 17.00%
5 東京都 豊島区駒込4-10-16  661,000 駒込 16.60%
6 東京都 品川区大崎4-8-3  641,000 大崎 16.50%
7 東京都 渋谷区恵比寿3-21-2  1,130,000 恵比寿 15.80%
8 東京都 文京区本駒込5-22-2  810,000 駒込 15.70%
9 東京都 渋谷区南平台町19-18  1,530,000 渋谷 15.00%
10 東京都 北区田端2-11-13  560,000 田端 15.00%
11 東京都 豊島区目白4-1-22  765,000 目白 14.90%
12 東京都 港区高輪4-20-19  1,170,000 品川 14.70%
13 東京都 豊島区目白2-36-16  722,000 目白 14.40%
14 東京都 北区中里2-20-5  580,000 駒込 13.70%
15 東京都 豊島区高田3-32-7  700,000 高田馬場 13.30%
16 東京都 豊島区駒込7-14-15  443,000 駒込 13.00%
17 東京都 豊島区巣鴨1-35-6  655,000 巣鴨 12.90%
18 東京都 渋谷区神宮前5-34-3  1,260,000 渋谷 12.50%
19 東京都 渋谷区恵比寿南2-7-6  1,120,000 恵比寿 12.20%
20 東京都 荒川区西日暮里4-19-9  524,000 西日暮里 12.20%
21 東京都 豊島区東池袋2-12-9  602,000 大塚 12.10%
22 東京都 豊島区西巣鴨1-30-2  474,000 大塚 12.10%
23 東京都 豊島区西池袋3-7-5  565,000 池袋 11.90%
24 東京都 文京区本駒込6-8-22  1,100,000 巣鴨 11.70%
25 東京都 荒川区東尾久4-27-19  384,000 田端 11.60%

話題のウチノカチで築10年、75㎡の坪単価相場を調べてみたよ。

徒　歩 ５分〉10分〉15分
浜松町 331〉 306〉 280
田　町 308〉 315〉 321
品　川 392〉 353〉 314
大　崎 361〉 308〉 256
五反田 321〉 341〉 361
目　黒 387〉 341〉 295
恵比寿 420〉 405〉 390
渋　谷 424〉 441〉 458

築年数は予想直接で補正してるだけのようなので、フィルタへの影響は少なそうです。
駅近(5分)のトップ3は順当に渋谷、恵比寿、品川。
駅距離に反して値上がっているのは、渋谷、五反田、田町。渋谷と五反田は駅前の喧騒を離れた所にいい住宅地が有るから、田町は5～10分にタワマンが多いから、各駅15分でも値上がっているのはそれらに加え隣駅の影響でしょう。
大崎と五反田で駅距離による下落幅が大きいのは、山手線南端で距離の影響が出る範囲が広いから。
浜松町は徒歩5分ならこの中で中位ですが、10分以上だと最下位争いという結果です。

>>49213 匿名さん
結局は、最初は軽い気持ちだったのが、一線を越えるまで歯止めが効かなくなったというパターンですね。
気持ちはわかるので何とかしてあげたいですが、もう部外者ではどうしようもありませんね。

浜松町(笑)

>>49217

参考になります。こういう情報を整理して見るのってアホなやりとりよりはるかに
有意義ですよね。すべて、信用はできませんが、複数のソースを重ね合わせれば
一定の傾向は読み取れます。

>>49218

前もいたな。不動産会社にメールで投書してバカ扱いされたヤツ。返信が来ることを祈る！！

＞気持ちはわかるので何とかしてあげたいですが、もう部外者ではどうしようもありませんね。


どういう気持ちが分かるの？？爆笑

>>49221 匿名さん
そんなやついたの？
不動産会社も良い迷惑だよな～

>>49217に補足
気になったのでサンプルで1分単位で見てみましたが、駅距離と坪単価は単純に線形近似(一次近似)で金額を計算しているようですね。
渋谷、五反田、田町は駅距離が近くなるほど坪単価が安くなるという逆転現象が起きています。
徒歩10分くらいの金額でないと比較する意味は無さそうです。

>>49217

徒歩5分は実際には物件が無い駅もあるし、逆に15分は遠すぎ。ってことで徒歩10分で
並べるとこういうことだね。だいたい自分の感覚にあってる。妥当だと思います。

徒　歩 10分

渋　谷　441
恵比寿　405
品　川　353
五反田　341
目　黒　341
田　町　315
大　崎　308
浜松町　306

浜松町(笑)

浜松町のパークコートは完売しているから興味ないんですが、投資で買った人は高く売れそうで良かったですね。山手線エリアでここまで注目されている完売未入居物件って他にあります？

浜離宮は無駄に掲示板が荒れてるだけでしよ。しょーもない書き込みをいつまで続けるつもりなのかな～(笑)

不安で眠れなかったようですから、返事は少し待ってあげて下さい

>>49229

これの116位パークコート浜離宮至近の場所の地価が1種単価で港区最安値クラスであることに腹を立ててるの？笑

>>49227

全く注目されてないけど？未入居転売でも狙ってるのかな？

嵐の前の静けさ、かな

少なくてもここの掲示板では大注目ですよ。購入者がこの掲示板みたらビックリするでしょうね。検討者スレと違って削除がないですから。

購入者が書き込みしてるのに、何が購入者が見たらだよ。
こういう白々しいけど書きするから荒れるの判らないのですかね

購入者が見てない事を祈った方がいいですよ

昨日の事案

パークコート浜離宮の掲示板ではネガ的なコメントに対し購入者らしき人が相手してるみたいです。完売物件ですがそれなりに盛り上がっているようです。さすがにこちらの掲示板に購入者はこないと思いますけど。

港南の購入者はよくここで自慢のネタや写真を披露されていますよ(o^^o)

>>49237

12年も住んでからやるなら買い煽りではないだろう。清々しい。

>購入者が見てない事を祈った方がいいですよ

↑何を勘違いしてるんだか。検討板に同じこと書いてやろうか？笑

>少なくてもここの掲示板では大注目ですよ。

呆

そもそもパークコートの件は浜離宮公園だけでなく芝公園や日比谷公園も近いことが好かん人が嫌がらせするところから始まったと記憶しておりますが正直どうでもいいことですよね。自由にさせてあげれば。我々は小さいけど檜町公園を自由に使わせていただきます。

>>49241 匿名さん

PC浜松町は700mくらい離れたとこまで行かないと公園も緑もない立地ということですね。PC青山とは好対照。

港南エリアには広大な港南緑水公園があります。都会のオアシスですよ。

浜離宮からは良く見えるけど

＞パークコート浜離宮の掲示板ではネガ的なコメントに対し購入者らしき人が相手してるみたいです。完売物件ですがそれなりに盛り上がっているようです。さすがにこちらの掲示板に購入者はこないと思いますけど。

こういう白々しい嘘を書くから嫌われてるんだろ。

誰に？

そこら中の掲示板、物件で(笑）

>>49247 匿名さん

浜離宮と武蔵小山はそうだね。
同じ人種。

他の人が住む土地の価格が低い！
って調べて何が楽しいのでしょうか

僻地さん今日も朝から元気だね

浜松町より僕んちが高い！
ってことでしょうか？

>>49251 匿名さん
PC青山でしたか？

パークコート浜離宮でも自慢できる物件だけどね。山手線沿線では

土地の価格が安いってか現在の路線価は空欄状態ですからね
過去の価格を何度も貼り付けて何の意味があるのだろうか
開発されて何年経っても激安のままになってる僻地住民の無理ネガでしょう

皆様のマンション購入は投機目的でしょうか？
一般庶民の私は固定資産税が上がるので地価が上がるのは嬉しくないです
もちろん、遠い将来（家族構成の変化）の転居などで暴落してても困りますが
当面は上がってほしくないですね

路線価なんてどんな一等地でも道が細かったりすればいくらでも安い場所あるしね
それを知らないで安い安いと大騒ぎしてるのが微笑ましい
比べるならせめて互いに片道○車線とか同じ条件にしなきゃ意味無し

土地の価格なんて固定資産税の評価の対象だけで実際その価格で取引されるわけではありません。都心に空き地はなく広い土地を求めると数十倍の価格にもなります。

これで浜松町は救われました。次の話題に行きましょうか。

パークコート浜離宮の場合、土地が売買されなかったので
実勢価格や路線価にはまだまだ反映されないでしょう
完成後の翌年辺りになるのでしょうか
元々マンション等少ない地域です

浜松町はもともとマンション等が少なく住んでる人が少ない＝最寄品の買い物を含めて地域住民向け生活サービスが無い＝生活不便、ってのが致命的だわ。

浜松町で足りない地域住民サービスってなに？

>>49260
浜松町ではありませんが、
恥ずかしいか止めた方がいいよ。

パークコート浜離宮？？
公園に直結か道路1本隔ててるなら浜離宮でも良いが、徒歩7分も離れていると、影も形もない。パークコート浜松町にしなかったのは駅力がないからなのか？
駅力抜群の全国区リニア品川駅なら品川区以外の港区マンションまで名前につける人気ぶり、避けられる浜松町とあまりに対照的。

浜松町ではありませんが、　←笑

>>49262 匿名さん

日本語へんですよ

まぁいいじゃないですか、みなさん

ペタペタ君はもう自由にさせてあげましょうよ

あとしばらくすれば社会的に消える運命なのですから

マンションのネーミングは大切ですよね。パークシティ汐留ザタワーやパークタワー浜松町ならここまで人気でなかったかもしれません。

>>49260 匿名さん
むしろ土地が限られてるから貴重でマンションの価格が高くなるんだろうね

>>49264
港区ですけど、下手に言うとdisられますからね。

癒し

>>49269 匿名さん

あなた港区さん？

浜松町で足りないサービスっていうのが気になる

なんじゃこらぁ

>>49269 匿名さん

日本語へんですよ。

>>49263 匿名さん　

そりゃそうでしょ
新橋から浜松町あたりの山手線の線路西側沿いを歩けばどういうところか良くわかる。
昭和の時代から取り残されたバラックのような建物も残り、何とも言いがたい陰鬱な雰囲気。

>>49263 匿名さん
港南四丁目の某物件は不動産公正競争規約のせいで品川が使えずよくわからない名前になったのが可哀想ですね

>>49275 匿名さん

確かに今でも首都高脇とか高架下なんかはそんな感じですよね。
港区だと古川沿いがいまだにヤバい。

浜松町で足りないサービスは何？

ま、こんな場所の実際に浜松町に住んでないお花畑脳購入者のポジ書き込みより、住んだ人の口コミが有益。

駅の近くに大型スーパーがなく買い物が不便
首都高や第一京浜が近く騒音がうるさい
近所に幹線道路や首都高が縦横に走り空気が悪い
曜日に限らず車の通行量は多い
窓を開けると電車の音が気になり熱くてもクーラーで我慢
洗濯物が黒くなるので洗濯物を外に干せない
山手線の利用者が多く電車が混雑している
居酒屋が多く深夜まで盛り上がった人たちの叫び声
スーパーや薬局は小規模の店舗が多くて品揃えが悪い
ビジネス街なので飲食店は休日を休みにしている店が多い
スーパーが少なく、品揃えが悪く価格も高い
南口のまいばすけっとは23時に閉まる
100円ショップが身近にない
休日の食事は近くの街やネットスーパー、出前等を利用
スーパーなど生活用品を買う場所がなく不便
ネットスーパー利用は必須
やはり幹線道路である第一京浜沿い
奥まった部屋は比較的静かと言っても窓を開けると
近くを通る電車や車の音が聞こえる
芝公園があるが、マンション名に芝公園を冠するほど近くない
新橋駅の京急ストアがずいぶん以前に閉店
生鮮品、その中でもとくに魚の品揃えが少ない
浜離宮近くの水門（竹芝寄り）で大雨や台風のときに下水の放流
浜離宮界隈から浜松町の駅周辺までが汚水のにおい
スーパーがしょぼい。マルエツプチの品揃えが乏しい
夜は第一京浜をバイクが騒音を立てて通るためうるさい
仕方なくネットスーパー多用
デパ地下の食料品の袋を持ちタクシー帰宅する住人をよく見る
シーバンスの成城石井は生鮮の扱い無し
成城石井は土日だと7時半くらいには閉店してしまう
薬局も営業時間が短すぎ、遠くの遅くまでやっている薬局で買う
近くにローカルのスーパーがあるが何と日曜日は定休
近くにJRAがあるので耳エンピツオジサンが何十人も集まってたむろ
夜中でも車の音は聞こえてくるので慣れるまでなかなかねつけません
網戸の汚れも真っ黒なのでお掃除は大変
高速と同じ目線にベランダ真っ黒になってしまい洗濯物は干せない
公園などの緑は近くになく、子育て環境としては不適
大きな緑地としては芝公園まで行かなければならない
芝公園は大通りを超えていかなければならず実際の距離以上に心理的な距離
自然環境は一切なし、脇に高速走ってますので高速側はうるさい
ロート製薬の電光看板が光っていて、景色も悪い
路地で子供がサッカーしてるのを見ますが公園もなくかわいそう
子供が安心して走り回れる場所はほぼなく自転車を練習するのも難しい
交通量や信号が多く、幼い子供と歩くには心配が多い
ベランダに出ると騒音がひどい
ベランダに置いてあるものはすぐに黒くなってしまいます
深夜に酔っ払いが大声を出していたりしてうるさいときがある
細い路地を通って家に着くので人通りはない
子供を遊ばせる環境が近くにはほとんどありません

>>49276 匿名さん

それは単純にシティータワー品川と混同を避けるためと思われる。

>>49277 匿名さん
古川沿いは実際歩けばどういうところかよくわかりますよ。
日当たりの悪さや湿度のせいで陰鬱な雰囲気が漂っています。
東京ディープで紹介されるレベルで、港区では残された唯一のディープスポットです。

確かに住んでる人の意見は大切

それが雨が沢山降った時は下水処理しきれず、溢れてしまってコスモポリスとかシティタワーの
横の運河、新港南橋の下とかから物凄い量の生下水を排出してるんだよ。
だから雨が大量に降った次の日って周辺臭いだろ？
昔よりはだいぶマシになったけどな。

>>49279 匿名さん
これ全部コピペしたの？
異常な執念ですね

>>49279 匿名さん

というのが実際の住民の声ですね。

>>49266 匿名さん


初犯だし、示談で済むんじゃない？

>>49280 匿名さん
・慣例として用いられている地名、または歴史上の地名
・最寄り駅や最寄り停留所などの名称
・直線距離で300メートル以内に所在する公園、庭園、旧跡など施設の名称
・物件が面する街道、道路、坂などの名称

シティタワー品川うんぬんよりこれにそもそも当てはまる？

浜松町は凄い(棒)ってことにしておけば、良いんじゃない。飽きたので、話題を変えましょう

無理だよ
話題を変えてもペタペタ君の怒りが治るまでは

気持ちの悪いスレッドだなあ

>>49281 匿名さん
生粋の東京人なら避ける場所の1つですね。
首都高が並走していることからも、そこがどういう場所かわかります。

生粋の東京の人にどんな幻想を抱いてるのかわからないけど中央区生まれのおれは別に住みやすければ浜松町でも港南でもどこでもいい。
むしろそんなどうでもいいことにこだわる人に限って地方出身なイメージ。

品川名すら使えないのに品川物件なの？

駅遠の不便立地を写真ペタペタ貼ってはゴリ押し、更にはその他地域を批判する港南住みのアホ、最近見かけないなぁ

ずっとペタペタはってるじゃん

浜松町の評価を下げる必要はなんでしょうか？
他のマンションの営業？
わざわざ・・・

自分の住んでる物件より格上なのが気に入らないだけですよ

>>49296 匿名さん

浜松町の線路脇より格下とかあるのか？

港南駅遠の方なんですね

>>49297 匿名さん

写真転載して煽る非港南民 笑

>>49296

仮にパークコートブランドは認めるにしても、パークコート浜離宮の評価＝浜松町の評価ではないと。

生粋の東京人？
そんな方はこんなマンション掲示板は必要ないですよね

>>49295 匿名さん
住まいに適した場所かどうかで東京の各地をランキングしたら、浜松町はかなり下位だろう。
パークコート浜離宮のマンションとしての評価と、居住地としての浜松町の評価は同じではない。それをごちゃごちゃにするからネガに突っ込まれるんだよ。

上にある実際の住民のコピペを集約すると、浜松町は

買い物不便
子供の遊び場無し
緑が少ない
空気悪い
騒音あり
飲食店は土日休み


それを許容できる人には良い場所でしょ。