山手線の駅力を語るスレ Part5

結局、もう品川駅徒歩圏にマンション適地はほとんど無いので新築もレアになってきてる。築45年の品川駅徒歩圏リノベーション物件が品川シーサイドの新築より早く完売する始末。なので、大井町や立会川の品川駅徒歩はムリなマンションまで「再開発が進む品川駅」を売りにしてる。こういう状況で港南アドレスであろうが徒歩でいけるマンションの希少価値は高まりつつあるのが現実。

>>21021 匿名さん
徒歩１３分っっ。大崎のマンションの方が品川に早く着く。

>>21021 匿名さん
そんなに歩かなくて住む山手線内側に住めばいいのに。

＞山手線内側で最寄り駅まで徒歩13分以上かかるところってどこ？西麻布のあたり
しか思い当たらない。


麻布近辺は超ブランド立地に違いないが、ほぼ駅遠。さすがに最寄駅まで
13分はかからないが10分前後はデフォ。もう内陸にも駅近マンション立地は
無くなってきてる。


ジオグランデ元麻布
日比谷線「六本木」駅 徒歩9分
日比谷線「広尾」駅 徒歩11分
都営大江戸線「麻布十番」駅 徒歩11分
南北線「麻布十番」駅 徒歩11分
都営大江戸線「六本木」駅 徒歩12分


ザ・パークハウス 麻布外苑西通り
東京メトロ千代田線「乃木坂」駅（5番出口）より徒歩9分
東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅（A5番出口）より徒歩11分
東京メトロ日比谷線「六本木」駅（2番出口）より徒歩15分


ディアナガーデン西麻布
東京メトロ日比谷線「広尾」駅 徒歩9分


ザ・パークハウス グラン 麻布仙台坂
東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅徒歩9分
東京メトロ日比谷線「広尾」駅徒歩13分

品川駅徒歩圏にマンション建てる土地はほとんどないと、ここやサウスゲートスレでよく言われてますね。
でも都心周辺の駅近くに空き地なんてほとんどないですよね、品川駅に限らず。
マンションは古い建物の建て替えや駐車場の再開発が多いのだから、そう考えると品川駅徒歩圏にもいくらでも候補地はありますよ。

>>21022 匿名さん
確かに。これから何十年して品川がどんだけ発展したとしても、品川徒歩１３分のマンションの価格が、五反田駅近マンションの価格を越えることはないだろう。むしろ時代の流れは駅近だから、差は開くばかり。

新宿でも人気だったザ・パークハウス西新宿タワー６０も決して駅近とは言えないね。


都営大江戸線「西新宿五丁目」駅 徒歩8分
東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅 徒歩9分
ＪＲ山手線新宿駅　　　　　　　徒歩18分

高輪は最近も古い住宅をマンションに建て替えたり結構ありますね。
空き地や駐車場も結構ある。
古い建物も多い
第一京浜沿いはタワー建ちそう。

>>21027 匿名さん

あそこは台湾などの外人も買いに来た時代だったからね。住民スレに内覧会の外人も多いと書かれてる。

>>21027 匿名さん
とは言えWCTより遥かに資産価値高いだろ。

＞確かに。これから何十年して品川がどんだけ発展したとしても、品川徒歩１３分のマンションの価格が、五反田駅近マンションの価格を越えることはないだろう。むしろ時代の流れは駅近だから、差は開くばかり。


同じ築年数で比較したらどうかという要素を入れないと比較できないね。今日の昼間に書いてた人がいたけど、中古価格は新築時価格±その後現在までの相場の上がり下がり－経年による減価（1年あたり約1.7%）だという話は納得。

品川Ｖタワーはいま中古価格は坪450万くらいだけど、Ｖタワーが仮に2017年の新築だとしたら坪600、下手したら坪650で五反田駅近新築マンションより高いだろう。当たり前だが。ただし、築15年なのでその分25％くらい安くなってる。だけど分譲時が坪330なので、オーナーはまだまだ含み益。

駅13分の某マンションも築12年経過で坪310万平均ということからすると逆算して、310÷（１－0.017×12）で、今2017年にもし新築分譲なら分譲価格は坪390万というところだろう。でも、分譲時は坪230-240くらいなので同じくオーナーはまだまだ含み益。

そう考えると駅近駅遠とかよりも、いつ分譲されいつどんな相場で買ったのかのほうが大事。不動産相場のピーク時に買った坪700万が15年後に坪550万に、不動産相場の最悪時に買った坪300万が15年後に坪450万に。確かに価格は逆転してないがどっちが幸せかは別の話。

>>21031 匿名さん

妄想おつかれ。
坪390って、、、以下略

＞第一京浜沿いはタワー建ちそう。

残念ながら港区の「絶対高さ規制区域」なので高さ24m以上のタワーはもう建てられない。

>>21032

2016年10/1に条例が施行されたからね。もう、高輪に大規模タワーが供給されることは無いから、
ますます既存マンションの希少性が高まる。

https://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/20130610.html

>>21031

広尾ガーデンヒルズは、1986年新築時点の分譲価格は坪330万くらいだったからね。
いまは坪450－500万。築31年を考えて減価年1.7％として、今、仮に新築だった場合の
分譲価格をはじくと坪950－1000万。まあ、ちょっと高いかなと思うけど、大きく
ずれてるということは無いんじゃないかな？

>>21031 匿名さん
すごい理屈だね。1.7%って何だよ。アホ過ぎるし、デタラメにもほどがある。よく品ちゃんは納得できるな。
本来なら高額物件ほど減額率は低いよ。低額物件ほど減額率は高い。
この根拠も分からないんだろうな。

>>21036

中古マンションが新築だとしたらいくらで分譲されるだろうという視点を持つことは
大事なんじゃない？2017年にＶタワーが坪450で出ることは無いでしょ。


＞本来なら高額物件ほど減額率は低いよ。低額物件ほど減額率は高い。
＞よく品ちゃんは納得できるな。


減額率が高い低額物件がWCTのことを言ってるなら、減額率が高いということは経年
12年経過して減価で大幅に下がったうえで坪300万は立派ということになるよ。

つまりこういうこと？分譲時　＠240万　


→　通常なら12年経年劣化で＠坪190万に下がっているはず　


→　実際は12年経過しても＠坪310万くらいで取引


→　地域の相場は310÷190＝1.63倍にあがっている


＝　逆に考えると、もし今新築なら240万×1.63で＠390万だろう


非常に荒っぽい計算だけど、経過年数によるマイナス＋分譲時マンション
相場からの全体の騰落を見ないと分からないという話は納得。

昔のマンションの分譲時の価格を見ると、今のマンション価格はぞっとするね。

>>21037 匿名さん
新築ならいくらなのかの視点は良いんじゃないかな？でも感覚がね下手過ぎる。今築12年で坪300万なら、経年劣化による減額部分は40万くらい。あと新築プレミアムがどんだけ乗るかってとこだな。

痛々しいわ、駅遠マンションしか買えない層は

>>21040

新築プレミア除いて12年で不動産としての経年劣化分は12％くらいのものかな。つまり年1％くらい？だとすると、築12年坪310万なら推定の現在の新築価格は310÷0.88で坪352万ということになるね。それに新築プレミアって1割くらい？仮にそうだとすると352×1.1で坪387万が仮に今、デベロッパーから新築分譲された場合の推定分譲価格ということになるね。この計算が正しいかどうかは別として、こういう計算でそれぞれの中古マンションの価格を条件をそろえて見ないと、単純に中古価格だけ見て高いの安いのという議論はナンセンスだと思うね。

坪200代の安物マンションしか買えない住民の妄想と買い煽りがスゲーな

>>21042 匿名さん
新築プレミアムとは言ったけど、ないようなもんだよ。手数料3%分くらいはあんだろうけど。

品川の駅遠物件をネットで見てたんだが、東向きの眺望を売りにしてんのに足元の汚ない景色ががっつり映ってて笑った。品ちゃん、不動産屋に写真の撮り方教えてあげろよ。

資産価値？
食肉市場の方が駅近ドーン！　http://www.jmma.or.jp/img/tokyo_m.gif
H２３年度取扱頭数　牛生体８９,０６１頭、　豚生体１６５,３６１頭

＞21045
ショコラの撮り方なら教えてあげるよ

そんな画像より、品川・芝浦の暴風の様子でもレポしてよ。

高輪口は、風速１３ｍ
https://www.mapion.co.jp/weather/spot/L13205020000000000075/

http://www.jma.go.jp/jp/amedas/206.html?elementCode=1

>>21045


こんな感じ？

こんな感じも良いよね

駅遠ボンビーマンションの画像はるなバカ

>>21049 匿名さん
写真の撮り方教えてやれとは言ったが、修正の仕方を教えてやれとは言ってない。

あんな窓際に座ったら、足元の汚ないのが丸見えだよ。港南の眺望を見る時は、窓から離れて部屋を明るくして見ましょう。

>>21045 匿名さん
駄目だよ。品川が写真にも倉庫街が普通に写り込んだの撮ってたから。指摘されて倉庫街を切り取るくらいの技術しかない。

悔しそうなレスが続くな。内陸ではどこを切り取っても21049みたいな写真は無理だから致しかたない。

ボンビーフラッグシップマンション

>>21055 匿名さん
悔しかったら今すぐ買うけど。あなたより上の部屋。
今後も２割、３割上がるようなら、買っときゃ良かったと思うだろうけど、私の買う物件は２割、３割どころじゃなく、もっとキャピタルゲインがあるよー。

カス住民どもがマウンティング合戦で暴れてるな

>>21057 匿名さん

いまの高いマンション買うしかない人はかわいそう。

＞悔しかったら今すぐ買うけど。あなたより上の部屋。
＞今後も２割、３割上がるようなら、買っときゃ良かったと思うだろうけど、私の買う物件は２割、３割どころじゃなく、もっとキャピタルゲインがあるよー。

『私の買う物件は』って何だよｗ　
口だけなら何とでも言えるからな。　実際は暴落汚染巣高値掴みのくせしやがって。

ＷＣＴのゴミカスは内陸より湾岸が優れているような書き込みを続けてるけど、頭おかしいの？

>>21060 匿名さん
信じる信じないはあなた次第です。
去年買ったものは、今年倍の価格で売りました。
ちなみに、私は埋め立て地物件に手を出したことは未だかつてありません。

＞内陸より湾岸が優れているような書き込みを続けてるけど

また妄想かよ
どこに内陸より湾岸が優れている書き込みがあるんだ？　　頭おかしいのはお前だろ。
まあ、少なくともお前のゴミカスみたいな家よりも優れているのは事実だろうがな（笑）

>>21062
最寄りの山手線駅はどこよ？新築の転売ではなく、中古のリノベ再販かな？

おいおい、去年買って今年倍の価格で成約した物件なんて東京に存在するのか？
嘘でないならば、どの地域か言ってみろよｗ

>>21063

＞内陸より湾岸が優れているような書き込みを続けてるけど

誰もそんなこと言ってないよね。自分内心、湾岸もいいなぁと思ってることの表れ？

>>21065

事故物件買って、自分で数ヶ月住んでロンダリングした後に、説明せずに高値で売り抜けたとか？笑 一応、法的には問題ないんだよね。

住んでみたい街急上昇の品川駅は駅自体が湾岸埋め立て地。高い交通利便性は埋め立て地であることを補って余りあるのかもね。価値観は変わりつつある？

>>21050

また花火画像の転用か。

>>21069

転用じゃないよん♡