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山手線の駅力を語るスレ Part5
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21031 匿名さん
＞確かに。これから何十年して品川がどんだけ発展したとしても、品川徒歩１３分のマンションの価格が、五反田駅近マンションの価格を越えることはないだろう。むしろ時代の流れは駅近だから、差は開くばかり。
同じ築年数で比較したらどうかという要素を入れないと比較できないね。今日の昼間に書いてた人がいたけど、中古価格は新築時価格±その後現在までの相場の上がり下がり－経年による減価（1年あたり約1.7%）だという話は納得。
品川Ｖタワーはいま中古価格は坪450万くらいだけど、Ｖタワーが仮に2017年の新築だとしたら坪600、下手したら坪650で五反田駅近新築マンションより高いだろう。当たり前だが。ただし、築15年なのでその分25％くらい安くなってる。だけど分譲時が坪330なので、オーナーはまだまだ含み益。
駅13分の某マンションも築12年経過で坪310万平均ということからすると逆算して、310÷（１－0.017×12）で、今2017年にもし新築分譲なら分譲価格は坪390万というところだろう。でも、分譲時は坪230-240くらいなので同じくオーナーはまだまだ含み益。
そう考えると駅近駅遠とかよりも、いつ分譲されいつどんな相場で買ったのかのほうが大事。不動産相場のピーク時に買った坪700万が15年後に坪550万に、不動産相場の最悪時に買った坪300万が15年後に坪450万に。確かに価格は逆転してないがどっちが幸せかは別の話。
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