阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について

いらっしゃいませ。

有意義な検討の場になるといいですが、多分、、、

ちなみに、本物の山手台住民の方は、もし自分の財布が痛まないなら、擁壁北部も南部と同じような擁壁仕上げにしてほしいですか？
街路樹の下も、南部と同じように植栽を植えてほしいですか？


私は擁壁仕上げをしてほしいですし、植栽もしてほしい。
さらに出来れば、公園にもう少し遊びやすい遊具も設置してほしいですね。

住民なりすましは、おやめくださいね。

http://farm8.static.flickr.com/7105/7141501663_373e6c4290_o.jpg

本当の検討者なら僅か十数年でこんなに醜くなるコンクリートむきだし擁壁（上段）をわざわざ希望するわけないですよね

誰だっていつまでも美しいまちに住みたいです

確かに擁壁に石を貼ってくれればそれに越したことは無いが、それは期待出来ない。
利幅を阪急が減らして擁壁に石を張るに必要な条件は
①売れない
②売れない理由は擁壁に石を張らないことが最大要因
③次回街区からは石張りに変更

このサイクルが一番効果的だが、実際は売れてるから
中々厳しいかな？

既に購入済みの街区は更に厳しいでしょう。

自分で張るしか無いね。唯一は阪急に業者を紹介してもらって希望者が一括注文してボリュームディスカウントさせるとか、そんな方法なら可能性あるかもね。

遊具は確かに欲しいね。でかいすべり台とかね。ただ既に宝塚市の管轄だろうから宝塚市に言うしかないかもね。

石をはらなくても、購入者はいますよね。

何たって、大阪通勤圏ですから。

あちらの板で、南部の坪単価は昔は100万で今は30万だと言われていますが、北部の中古が出たら、もっと坪単価は下がりますよね。

中古同士比べられた時に、打ちっぱなしでは景観が今イチで、どうしても不利だと思うのです。

でも、売れるのだから仕方ないですよね。

＞阪急に業者を紹介してもらって希望者が一括注文してボリュームディスカウントさせる
↑住民的にはやりたい人は何割位いるでしょう？
ローンがあったりすると、中々乗り気な方は少ないかもしれませんね。

まとめて安く仕上げられるなら、うちはやりたいですけど。南部のように統一された擁壁はきれいです。

公園は市に言うのですね。

4丁目の自治会が出来たら、公園の事なども話し合えたらいいですね。

大阪通勤圏がどうのこうのとか、購入者がいるとかいないとか、関係ありませんよ。

重要なのは、阪急（と幸和不動産＝幸福銀行）が当初に地元や市民に約束しお客さん
（現在の山手台住民）に対してもずっと謳ってきた
「まちなみの美しさや景観への配慮や緑の豊かさ（緑視率）において非凡なまちづくり」
をちゃんと責任を持って最後までやり遂げるかどうかが重要な所ですからね。

＞中古同士比べられた時に、打ちっぱなしでは景観が今イチで、どうしても不利だと思うのです。

不利どころではありませんよ。
だって宝塚市内のバス便ニュータウンでも、コンクリートむきだしの分譲地なんて殆どありませんからね。
中古になって、醜く汚れたコンクリート擁壁だらけになれば、誰も住みたいとは思わなくなります。

家が不足している時代ならいざ知らず、これからはどんどんファミリー向けの家が余りますから、
不動産市仲介場では、買い手が優位となり街を選ぶ時代が到来します。

そんな時にバス便ニュータウンなのにまちなみが汚い街は、需要が無く価値が暴落するのは
明らかですよね。

暴落するときは南も一緒にしてるよ。現に今既にしてるじゃないか。後になって北のせいにとかしない方が良い。潔くないよ。擁壁の問題を資産価値と絡めるのはまず無理がある。今擁壁があっても南の資産価値は決して褒められて高くないのだから。下落幅で言えばNT最大級。そもそも街自体の問題だよ。そうすると通勤の問題や学区の問題が影響するのは当然だろう。そこから逃げて擁壁擁壁、揚句隔離スレまで設けられても恥も外聞もなく擁壁「だけ」に拘る感性、センスがどうかしていると思わないか。

不動産市仲介場では、買い手が優位となり街を選ぶ時代が到来します。


既になってますよね。もし仲介の人間なら余計にわかるでしょう。
山手台が現に客に選ばれていますか？中古市場で取引が活発ですか？

山手台南部は宝塚市の中学校区ごとの調査でも、居住満足度がトップクラスに高いというデータが出ていました。
中古物件の供給じたいが、他の分譲地と比べるとまだ少なくあまり出ないですよね。
中山台や逆瀬台の同時期に建てられた中古物件よりは確実に高値で取引されていますので、今の所南部に関しては他の宝塚市内のバス便ニュータウンより相対的に優位な状況になっています。これはこだわりの景観面が大きいです。

>>6さん

その通りです。山手台北部がコンクリ打ちっぱなしになり、景観面のアドバンテージが無い街になれば今以上に家が余る時代に中古同士の比較になった際に、中山台以下になるのは明らかです。
中山台は以下の点で山手台北部（打ちっぱなしになった場合）より優れていますからね。

・公共施設、生活＆金融機関が充実している
・擁壁が間地石で落ち着いている　30年以上経過してもまちなみはさほど悪化していない
・今年からバス便がJR中山寺に乗り入れる
・阪急中山周辺（ダイエー周辺）やJR中山寺周辺は、山本駅周辺より充実しており買物便利

平日の朝7時30分発

JR中山寺～大阪　　　23分　乗り換え0回（無し）
JR中山寺～淀屋橋　　34分　乗り換え1回（梅田）
JR中山寺～本町　　　36分　乗り換え1回（梅田）
JR中山寺～新大阪　　35分　乗り換え1回（川西池田）

阪急山本～梅田　　　35分　乗り換え0回（無し）
阪急山本～淀屋橋　　47分　乗り換え1回（梅田）　
阪急山本～本町　　　49分　乗り換え1回（梅田）　
阪急山本～新大阪　　50分　乗り換え1回（梅田）


山手台北部は、景観や環境面で他のバス便分譲地より明確に秀でたまちでもつくらない限り、暴落は避けられません。

嘘ですね。相対的優位に中古取引等一切されてません。我田引水の虚偽はやめるように。

【ウイル不動産販売】が売買成約価格データも公表してます。他の仲介にも聞いてみればよい。

分譲価格が当時相対的に高かっただけで、下落幅で言えば文句なくトップレベルです。

売り出しが少ないとかの情報もいい加減極まりないですね。あなたこそインチキ情報ですね。

　大　体　Ｊ　Ｒ　中　山　寺　に　乗　り　入　れ　て　な　ど　い　な　い　で　し　ょ　う

　一か所だけ上の方にバス停が出来ただけで、それこそ南には一切関係ない

　不動産屋が物件概要でそんなこと書いたら不当景品表示法で罰せられます

　インチキ不動産屋以外は

山手台は、駅前に何にもない山本駅に坂を歩くか自転車で延々と降りるしか術がないＮＴです。

山本からは当然座れませんし各停で通勤時間もかかります。帰りは登りなのでもっと大変です。

だから市場でも不人気で取引が少ないのです。検討する側からすれば至極当然のことでしょう。

阪急宝塚線の各駅評価です。

宝塚：いわずとしれたターミナル、御殿山や川面の後背住宅地は評価が高い
清荒神：山本に劣らぬマイナー駅だが寺の知名度と宝塚駅まで実質歩ける距離で勝る、座れる
売布神社：学区が良い、駅近の南斜面は閑静で便利、山手はミニバスだけで不便、ほぼ座れる
中山：ＪＲとのダブルアクセス、商業繁華性が高い、座れることもある
山本：マイナー、駅前施設無し、座れないの三重苦
雲雀丘花屋敷：駅前何もないが古くからの高級住宅街、始発列車あり
川西能勢口：商業繁華性が極めて高い、ＪＲとのダブルアクセス、ターミナル駅

山本からバス便どころかバスもろくに来ないＮＴが市場で人気が出るわけがないでしょう。

山手台の南部は暴落していませんよ。
中山台や逆瀬台の時価の10%増しぐらいで分譲されましたが、現在の土地価値は20%増し（建物の残存価値から土地価値を評価）ぐらいです。宝塚市内の多くのバス便エリアは、同一駅の駅徒歩数分の土地に対して坪単価が45～50%程度になっていますが、山手台南部は55～60%ぐらいを保っています。
約2年前に2丁目の南向きの220㎡前後の更地がハウスメーカーの建築条件付でも坪50万ジャストで成約しましたしね。
宝塚の他のバス便ニュータウンでは、この値段では絶対に売れません。

あなた二年前の成約価格持ち出してきて一体何言ってるの？それでも仲介なの？
しかもハウスメーカー案件でしょう。古家付きなんかそんな値段で買う人居ないよ。

じゃあその後の成約価格レインズで拾ってきなよ

ちなみに逆瀬台や中山台は土地65坪程度の場合、築浅（10年未満）の中古でも3500万～4200万円程度でなければ売れませんが、山手台は同一条件で5000万円以上の成約事例が複数あります。

だから取引時点は？2年前とか眠たいこと言わずに。あんた客にそんな提案してんの？

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01010102000000-kekka4.pdf

山手台中学校区の居住満足度（定住意向）は市内でもトップだったんですね。
中古の売物件の件数が、他の分譲地よりも明らかに少ないのも満足されている方が多いからでしょうね。

ほら逃げた。卑怯者。

売れないから売りにも出さないのさ。購入時の価格との開きがダントツに大きいから当然だ。
そんなことみんなわかってるんだから誤魔化すなよ。誤魔化そうとするから否定されるのさ。

山本が不人気？　全くデタラメですね。

http://station.next-group.jp/ranking/WNT/551

山本が沿線で不人気ナンバーワンなら、山本の駅徒歩圏も悲惨な地価になっているはずだが、そんな事実は全く無い。
中山や売布と全く変わらない。駅周辺は綺麗で魅力が高く（新池公園や駅北側のロータリーなど）、環境が良く暮らしやすいという評価。そもそも山本周辺は、生活するには全く不便じゃないし。

中級住宅地なんだよ。それをさも高級住宅地然として、しかも上から目線で北や他の住宅地（けやき坂とか）を叩いたりするから叩かれて憂き目にあう。自業自得というか、君のせいで迷惑してる住人さんも多いことだろう。満足して静かに住んでる人の想いすら君の逆効果なはしゃぎようで台無しにしてしまっているのさ。少しは反省して筆を置いたら？

山本の徒歩圏は便利だよ。植木屋の地主ばかりだ。ＪＲ新駅の計画もあるようだしな。
その地主が売った裏山にバスもろくに来ないのに
何を勘違いしたか上から目線で大枚はたいたからって講釈垂れてるのが問題なのさ。
山本からバス便どころかバスもろくに来ないのが余計に問題なのさ。

いずれにしても宝塚線で一、二の不人気駅であることだけは間違いないがな。
それに山手台じゃなくて、【山本台】が地名的にも本来正しいのだろう。
自分が乗せられたんだよ阪急に。なのに今度は阪急叩きとはみっともない。

どうだ、擁壁の問題など屁でもないだろう。もっと他の議論なり問題点があるはずだ。

西二丁目周辺なりがもっと魅力ある町として資産価値を上げる事に精を出したらどうだ。

上から目線で下から北を叩いたり他のＮＴを叩いたり天に唾吐くような真似はせずに。

>20>23のすぐ後で>25は、ちょっと・・・

山手台西2丁目・東2丁目の住宅地の路線価（固定資産税）は93D～102D
標準宅地（山手台西2丁目12番9）　93000 用途地区区分　高級住宅

麓から見て同一立地にある中山台（五月台1～3丁目、桜台2丁目）の住宅地の路線価が79D～84D
標準宅地（中山五月台1丁目5番16）　84000 用途地区区分　普通住宅
標準宅地（中山桜台2丁目3番4）　85000 用途地区区分　高級住宅

国税庁のプロの評価がこれ。

山本駅が宝塚市内でダントツ不人気なら、賃料相場もダントツの最安になっているはずですが、全くそんな事はありませんね。

始発駅の宝塚を除いて、雲雀丘～清荒神間は賃料相場に明確な差異は見られません（同一グレードで同一条件で同一築年数なら、ほぼ同じ）。

山手台スレで山本が沿線一の不人気駅とかワーストとか事実に反する頓珍漢なでたらめを
しつこく書き続けているのは1人（山手台をディスる為だけにスレに寄生している）ですからねぇ。

皆とっくに気付いているし。

何かと話題の西4丁目購入者ですが、山手台を選んだ理由は
・梅田通勤1時間以内の阪神間
・閑静な住宅街、第一種低層住居専用地域
・建築条件無し
・子供が自然と触れ合って遊ぶ環境が整っている
・60坪程度で3000万未満
・通勤(将来的には通学も)時に安全
・幹線道路まで極端に狭い等、自動車の運転に困難な場所が無い
・徒歩10分以内にスーパー等がある
・地盤に不安が無い
で探した結果、60坪には満たないもののほぼ満点だったのが山手台西4丁目だっただけです。

確かに山本が特に不人気なんて事は一度も聞いた事が無いですね。
基本的には住みやすくて環境も良いという評価です。

>>31
西宮名塩（東山台）も全てあてはまるんじゃないですか？
しかも駅までバスやマイカー送迎不要（徒歩＋エレベーター）です。
そして徒歩圏の施設は、比較にならないほど充実しています。

>>28

路線価評価で㎡＠8000円や9000円の差で何故高級住宅地と中級住宅地に分かれる？
坪換算で3万以下の差、実勢ベースなら5万以下程度の差だぞ？
（余談だが中山五月台と中山桜台の差に至っては㎡＠1000円だ1000円。
　坪＠3千円。60坪で実勢で＠5000円の差としても総額30万差だぞ。）

坪5万の差で高級と中級だなんて思っているのがまさに君のアタマの中そのものだよ。
南は「高級山本台」、北は「中級山本台」とでもせいぜい言っているのが関の山だよ。
誰も高級住宅地などと思っていないよ。周りに訊いてみなさい。勘違いは止めなさい。

それといつまでも山本の駅近で比較せず、バス便はおろかバスもろくにないエリアの
賃貸データでも拾ってきてから物を言いなさい。君は心底卑怯なんだよ。
感覚で物を言ってる。それも恐らく判ってるのに都合よく屁理屈を言っているだけだ。
山本のどこに人気があるんだ。山本が悪い駅だなどと言ってない。人気が無いだけだ。
それに中山寺との間なら中山寺から当然乗るからな。雲雀丘花屋敷の始発狙いもいるし。
でも山本台の山の中腹からそんな面倒なこと時間もないし出来ないからな。

33
お前ア○だろ。
28は宝塚のバス便エリアで山手台南部の地価が、最低評価（暴落）になどなっていない
むしろ相対的な評価は高い（路線価高い）というデータを出しただけだろ。
用途地区区分の「高級住宅」うんぬんは、単にその標準宅地の立地面のちょっとした注釈で
不動産鑑定士の判断。路線価の本質ではない。単にその標準宅地や周辺に邸宅が多い程度の意味。

>32
阪神間と言うのは大阪～神戸の平野に面していると言う条件ですので、名塩や三田は選択肢外です。

>33
＞山本のどこに人気があるんだ。山本が悪い駅だなどと言ってない。人気が無いだけだ。

感覚的にも人気がないという印象はないし、>23さんの出した
http://station.next-group.jp/ranking/WNT/551
でも、阪急宝塚線の駅ではほぼ中間の10/19位だけど？

標準宅地の中山桜台2丁目3番4付近って、建築費平均数億の超豪邸ばかり立ち並んでる所だよね。

その土地の用途地区の区分が高級住宅になっているのは当たり前。

あれで普通住宅にしたら鑑定評価員（不動産鑑定士）は呆けてると判断されてクビ。お馬鹿な33。

『客観的事実』

①六甲山系、長尾山系の標高２００ｍ前後の場所でコンクリート剥き出しの大規模分譲地は山手台西４丁目（約３８０区画）だけ

②阪急の分譲地で、景観を無視したコンクリート剥き出しは山手台西4丁目がはじめて（過去の阪急分譲地は全て石などで景観に配慮）

③阪急は山手台開発で“すべては日本中がお手本とする美しいまちづくり”と今までの分譲地以上に景観に配慮すると謳ってきた

あのな、相続税路線価評価もやってたがな
あんな注釈など何の意味もないよｗ
そもそも3年に１回で前回踏襲
そのうち気付いたら普通住宅に変わってるさ
あんなもん根拠に高級住宅とかほざくなよ
実際に市場で人気も資産価値もないのに

クビになった評価員などいないしな
死なない限り変わらんよ
幹事が住んでたりするかもしれんしな

聞いたことない超マイナーサイトの口コミランキングなんて尼厨しか投稿してない。
宝塚市域の宝塚線の駅で清荒神と山本が一二を争うマイナー駅であることは明らか。

市民の資産（長尾のやまなみ）を破壊するからには、必ず市の資産になる美しい街を作るといって開発した。
単に住まう人の為だけの開発でなく、市民に寄与する開発であると約束して、山にブルドーザーを入れた。

その責任が問われるのは当たり前。

買う人がいるなら当初の経緯や長年掲げてきた理念を破って市民を裏切っても良いなどという理屈は存在しない。

どれだけ屁理屈や暴論で言い訳しても、大阪平野に面した六甲山系、長尾山系の山の上（海抜150m以上～）で、打ちっぱなしコンクリートの５００区画以上の住宅地など未だかつて存在しませんからね。
未だかつて存在しないというのは、それだけ『異常』だという事です。
今まではどこの業者も山の上で開発する場合は、それなりに景観配慮していたのです。
山手台開発は、開発禁止区域（保全対象の長尾山グリーンベルト）を開発する条件として、今までの山麓住宅街以上に景観に配慮した美しい街にして緑も回復させるといって、開発可能な区域に変更させた場所です。
今まではルールが無くても業者が自主規制していたので良かったのですが、ルールを破る反則業者が出てきた以上、行政による景観規制が必要でしょうね。

未だかつてない異常な宅地がこのたび存在し得たのは

それが山手台だからに他ならないのでしょう

他人の所為ではありません

街の実力です

ルールを破るって、ルールが無いのだろう？

ルールも作れない作れなかった町なんだろ？

それから、市民市民言わないでくれる？
誰も気にしてないよ擁壁の仕上げなんか。

景観を気にしてないのはお前だけ。
いや、お前もここを気にしないといけない立場だから必死に書き込んでるわけだな。

こんなとこ気にならんよ。冗談止めてくれ。スレが無駄に上がってるから書いただけだよ。

誰も擁壁の仕上げなんて気にしてないなら、ほぼ全ての市内の景観形成地域で

擁壁の景観を規制している事の説明がつかないよなｗ

アホすぎる

それから、尼厨、口のきき方に気を付けろよ

擁壁の景観をどう規制しているんだ？

具体的に書いてみろ？

まちづくりルールに何と書いてある？

絵が載ってるか？

適当な事ばっかり書くなよ

「山手台の擁壁の仕上げ」なんて誰も気にしてないと言ってるの

目にも入らんよ

市民の望みみたいな書き方やめてくれるかな

一私企業のただの開発分譲地に

行政が開発してるわけでもない

擁壁の仕上げがどうだろうが、長尾の山並みが変わるわけでもない

>>53

それは何も隠蔽でもないだろ
売るにあたって綺麗にしたほうがとなっただけだろ
一私企業の経済合理性に基づく判断だろ

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-02_hibarig...

道路に面する擁壁は、自然素材を生かすなど景観に配慮した
仕上げとし、周辺環境と調和したものとするよう努めること。
また、道路に面しない擁壁であっても、道路から見える部分に
あっては、これと同様とする。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-04_nigawat...

道路に面する擁壁は、自然素材を生かすなど景観に配慮した仕上げ
とし、周辺環境と調和したものとするよう努めること。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-12_nigawat...

道路に面する擁壁は、石積みなどの自然素材を生かすなど景観に配慮し
た構造又は仕上げとし、周辺環境と調和したものとすること。
ただし、やむを得ずコンクリート擁壁等の圧迫感を与える垂直擁壁を施
工する場合は、道路から後退するなどし、植栽をすること。
なお、後退することができない場合は、擁壁面に緑化すること。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-10_nogami_...

道路に面する擁壁は、自然素材を生かすなど景観に配慮した仕上げと
し、周辺環境と調和したものとすること。
ただし、やむを得ずコンクリート擁壁等圧迫感を与える垂直擁壁を施工
する場合は、道路境界から後退し、植栽帯を設けること。
なお、擁壁等を後退することができない場合は、擁壁面に緑化すること。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-11_shinjyu...

道路に面する擁壁は、石積みなどの自然素材を生かすなど景観に配慮し
た構造又は仕上げとし、周辺環境と調和したものとすること。
ただし、やむを得ずコンクリート擁壁等の圧迫感を与える垂直擁壁を施
工する場合は、道路から後退するなどし、植栽をすること。
なお、後退することができない場合は、擁壁面に緑化をすること。

山手台のを書けよｗ

早く調べてみろよｗ

そもそもコンプラがあるのに
阪急がまちづくりルールを無視すると思うか？

ルールが無いから無視されてるのさ。
所詮その程度。

馬鹿だねぇ。

市民や市民の代表である議員や地元の複数の自治会や行政に「市民の財産である山並みを破壊するかわりに、市民に寄与するどこよりも緑豊かで美しい街に再生する」と主張して、市民の代表である議会に承認させて、本来開発禁止区域で景観保全対象の山を、市街化調整区域から市街化区域に変更させた。

市民が関係無えわけねぇだろｗ

今や関係ない。断言してもいい。アタマの上の擁壁を気にしているのはキミだけだ。皆日本の格下げや他の事を気にするならしている。

で、山手台のまちづくりルールはあったのか？

他の住宅地の必死で書きこんで何の意味があるんだ。

大体、市議会、行政に働きかけるなり、事業者に圧力かけるなり、何のコネもリキもない君が

ひたすら阪急への恨みつらみを掲示板に書き続けることに一体何の意味があるんだ？

挙げ句、市民がーーー、とか、他の住宅地のルールがこうでーーーー、とか、大丈夫か？

実際、君の行為で、阪急が、自発的に、北部の擁壁への仕様に配慮を行うとでも思うか？

実際、君の行為で、山手台のプレゼンスが、少しでも上がったとでも思うか？

実際、君の行為で、山手台のウィークポイントが無駄に衆目に触れることになり、街はおろか
その住民イメージまでも悪くなっってしまったとは感じはしないか？

一体、君は、何のために、ここに書きこんでいるのか。目的があったのではないのか？達成されたか？

これって瓦かスレートかの議論なの？
メンテナンスフリーか
塗り直しが必要かだよね。
何をもめてるんだろ。よくわからん。

>>６４

議論じゃないんですよ。
山手台北部の擁壁を何の権限もない人間がああしろこうしろと騒いでるだけです。
コンクリのままだってコーティングしてれば綺麗なままだし仰るようにメンテもある。
結局そこに住む住民のレベルの問題に過ぎないのに、何を履き違えたか狂ったように
我田引水の発言で掲示板を埋め尽くしている。揚句隔離スレに移されてこの有様です。
他の高級住宅地と呼ばれるところでこんな低次元なやり取りよもやしてないでしょう。

もう雑談スレで良いかと。貴重なスレッドがもったいないよ。

来週日曜日ついにビューノ街区予約見学会行きます♪楽しみです♫

誰も擁壁の見た目なんて気にしていないなら、全ての分譲地が手抜きローコストのコンクリ剥き出しになっているはずだし、土木関係の資材を扱う全ての会社が景観に配慮した擁壁を提供している事の理由がつかないですよね。

現実社会において、地方でもド田舎でも殆どの道路工事や宅地開発は、ちゃんと景観に配慮した擁壁を採用していて、確実に醜くなるコンクリ剥き出しは圧倒的に少数。

つまりコンクリ剥き出しが問題視されている事に他ならない。

山手台でもっとも売れたのは、山手台４丁目。

石垣かどうかなんて、多くの検討者は気にしていない。

優先順位はずーーーと下。

山手台でもっとも売れたのは、山手台西４丁目。

石垣かどうかなんて、多くの検討者は気にしていない。

優先順位はずーーーと下。

手抜きの醜いコンクリでも買う人間がいるなんてなんの正当性の根拠にもならいですよね。

違法な偽ブランド品や粗悪商品でも買う人はいますから。

山手台は、地元や市民に、どこよりも美しい緑豊かな街をつくるとコミットして、開発が禁止されていた景観保全区域の開発可能な区域に変更させて開発した場所です。

約束を守るというのは、社会の公器である企業に課せられた当たり前の義務です。

訂正

開発が禁止されていた景観保全区域を、従前以上の美しい景観にするとして開発可能な区域に変更させて開発した場所です。

×石垣かどうかなんて、多くの検討者は気にしていない。

○コンクリ打ちっぱなしでも買うような客は知識が無く擁壁が十数年もすれば醜く汚れてまちなみが台無しになる事を認識していない

○景観やまちなみの重要性を認識しているまともな検討者は、そももそもコンクリ打ちっぱなしの分譲地は避ける

http://farm8.static.flickr.com/7040/7130929141_5e14b5629e_o.jpg
http://farm8.static.flickr.com/7105/7141501663_373e6c4290_o.jpg


ストレートに言うと無知な消費者がいる事を利用して将来の景観や街の価値を無視した売り逃げ商法

そもそも街の相対的価値を維持する為には景観が何よりも重要だといって、斜面地における擁壁の景観の重要をお客さんに説いて自然石による化粧を施した分譲地を販売してきたのは阪急自身ですからねぇ。

その阪急が手のひら返して、擁壁の見た目なんてどうでもいいというのは無理がありすぎますよｗ

西４丁目はすでに４００世帯近くの方が快適にお住まいです。
擁壁の不満など聞いたこともないですし話題にも出ません。

ここで延々繰り返されている擁壁うんぬんの答えは、

『石垣なしの西４丁目が山手台史上最も好評でよく売れた』

という事実に集約されますね。

売れた売れないなんてなんの意味も無い。

市民や地元に約束していた理念を守るかどうかが焦点。

安売りしたら買う人がいるなんて当たり前の事でしょ。

駅前に百貨店（デパート）をつくると市民にいっていた開発業者が、利用する人がいる（需要がある）からといって百円均一ショップやパチンコ屋や風俗店やサラ金に変更して許されるわけないでしょ。

将来醜いまちなみをもたらすコンクリむきだし擁壁でも買ってしまう知識が浅い住民が集まってる地域で、まだコンクリが醜く汚れていない段階で擁壁への不満や美観の話題があまり出ないのは当たり前。

もっともその中でも一部の知識あるまともな住民は、自分で擁壁の仕上げ（タイル貼りなど）をしたりして近所の住民を啓発しようと頑張ってますけどね。

そもそも山手台住民は、ちゃんと景観に配慮されているから購入した人々ですからねぇ。

山手台のメイン街区（１～３丁目）でコンクリむきだしでも買ってたなんて住民なんて皆無ですよ（笑）

確かに売れただのどうだのなんて議論の本質とは何の関係もありませんよね。
阪急が地元や市民に謳っていた公約を守るかどうかという事案ですから。

施工から10年弱経過したコンクリ擁壁。
言うまでも無くコンクリむきだし分譲地は、20～30年経過すればこれとは比較にならないぐらい
醜くなった擁壁で埋め尽くされておぞましいまちなみになる。

>81

その件は、阪急は「守っていない」ということで既に結論が出ています。
次をどうするか考えることこそ、議論すべきことだと思うのですが、ここで業者批判を延々繰り返されている方は何故か、そこには踏み込みたがらないのですよね。

>82
また写真を張り付けられていますが、写り込んでいる家の住人の方にはちゃんと了解をもらっているんでしょうね？
あなたの家なら問題ないでしょうが(笑)。

えっ、許可がいるんですか？

法律的にはセーフでも、「汚い擁壁」の例として勝手にネット上にアップされて、住人の方が見たら不快な思いをされるのは間違いないでしょう。
事前に了解をもらうのがマナーでしょうね。

擁壁の外観が悪化してきた時にメンテナンスしなければいけない美観維持（汚れる前に仕上げをするかコンクリートを定期的に高圧洗浄して保護塗料を塗る）規定が盛り込まれているならともかく、そういった仕組み無しのコンクリ打ちっぱなし分譲を肯定するのは詭弁もいい所だよな。現実において、コンクリ擁壁で分譲された場所は手遅れの景観になるまで放置されているのだから、コンクリでも将来の景観は住民しだいという詭弁は非現実的な妄想にすぎない。一軒だけなら施主の意思で綺麗にしたり汚れてきた時に回復させる事はできても、街全体では不可能であり、景観を担保するには仕組みが必要不可欠。

人物の場合は肖像権はありますが（ただし、通行人がうつっている写真をまちの風景として公開するのは全く問題ありません）、まちなみに肖像権なんてありませんよ。

あったらグーグルストリートビューなんて存在しえないです。公道から見える景色は、公共のものです。

>88

「公道から見える景色は公共のもの」

正論ですし、自分の家が荒れ果てることは街にとってもマイナスになるから、自分の家の景観には責任を持つ必要があると思います。

ただ、だからといって他人の家が写った写真を勝手にアップすることを全て正当化するのはダメでしょう。
ケースバイケースでしょうが、「庭の植木がきれいなので」写真をアップするのと、「美しくない景観の例」としてアップするのでは、載せられた側の心証は大分違うと思う。少なくとも>82の写真をアップした人の近所には住みたくない。(笑)

＞31さん、条件同じです！

同じ価格で徒歩圏の南部があいてたら、そっちの方が良かったけど、オアシスに近いのは便利ですよね。

お金を派手に使う人は重厚感のある自然石を好むそうです。
落ち着いた町並みで、ゆったりと優雅な人生を味わいたい。

お金を使わない人(使えない)は、自然石では落ち着かず、打ちっぱなしが落ち着くそうです。

なぜなら、高級住宅っぽいと、お付き合いがしんどそうだと感じるとか。


阪急は、色んな所得層を集めようと思えば、打ちっぱなしの区画も必要だと判断したのですかね。

しかし、初期に買った南部住民は、まさか山手台に色んな所得層が南部より沢山集まるなんて思ってもいなかったでしょう。

土地は割高に売り出され、そこそこ高い所得層の価値観の似通った住民が集まり、治安もよく優雅に生活が出来ると思っていたのでしょうね。

夜中にうるさく走りまわるバイクが山手台住民に現れるようになれば、その時こそ山手台の価値は大暴落します。

西４丁目ってそんなにたくさん売れたんですか
って言うか
そんなに民　度が落っこちちゃったのですか・・

以前と違って、土地を購入しても地価上昇による資産増加はまず期待できないから、収入に余裕はあっても、不動産は安く取得して、浮いたお金を他のことにまわしたいと思っている人は多いと思う。
既存の住宅地で中古物件を買うのがいちばん損が少なく、利便性もより高い賢明な選択だし、本来そうあるべきだと思うけど、古い街はイヤ、でもリーズナブルに買いたい、って人達が山手台を選ぶんだろう。
安いといっても、誰でもローンを組んで買えるような価格ではないから、どこぞの公営団地のような住民層にはならないと思うけど。それでも、1億で家を買えた人達から見れば、じゅうぶんにレベルが低いんだろうな。

西４丁目購入者⇒既存街区を見て判断
今後の購入者⇒西４丁目と既存街区の両方を見ながら判断

開発ポリシーの劣化も目の当たりとすることになる

93
うーん
１億出せる人の民　度が必ず高いかと言うとそうでもないけど浮いたお金とか新しさとかには
借家でなく自分の家を選ぶときの判断基準の優先度的には違和感ありますな
資産価値は将来的にどうなるかわかりませんが一応期待出来ないと考えるべきでしょうし
ロケーション・環境の優先度は相対的に増す気がします
町並み・外観は環境の構成要素の中では重要なものだと私は思います

94が強ちハズレてないとすると
西４が売れたのは既存街区が打ち放しで構成された景観ではなかったからとも言えるな

>>82

これは法に抵触してるな。家が特定できかねないからな。
ちんけな不動産屋の社員はコンプライアンスもわからないか。
グーグルのストリートビューだって個別の訴訟では負けるから写真ボカしてるんだぞ
グーグルでさえそうなのにちんけな不動産屋の社員の独断行動は会社は把握しているのかね

これはいよいよクレーム入れたほうがよさそうかな

このお宅知っています！悪しき例として無断でアップされていることをお伝えしようと思います。

お宅をぼかしておいたら良かったのに。

打ちっぱなしの劣化は悲しいほどよく分かりました。

１億出せる人の民　度が必ず高いかと言うとそうでもないけど　

確かに西２丁目とか競売で見かけるもんな、自営業(産廃、医者、風俗、工場〉の
おっさんとかが住む感じでしょう。

１億を家にかけるのはサラリーマンでは超一流企業勤務でもほぼ無理でしょう。

住人の質という意味では２丁目は確かに低い人が多いだろう

でも金は持ってるよ！！