阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について

いらっしゃいませ。

有意義な検討の場になるといいですが、多分、、、

ちなみに、本物の山手台住民の方は、もし自分の財布が痛まないなら、擁壁北部も南部と同じような擁壁仕上げにしてほしいですか？
街路樹の下も、南部と同じように植栽を植えてほしいですか？


私は擁壁仕上げをしてほしいですし、植栽もしてほしい。
さらに出来れば、公園にもう少し遊びやすい遊具も設置してほしいですね。

住民なりすましは、おやめくださいね。

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本当の検討者なら僅か十数年でこんなに醜くなるコンクリートむきだし擁壁（上段）をわざわざ希望するわけないですよね

誰だっていつまでも美しいまちに住みたいです

確かに擁壁に石を貼ってくれればそれに越したことは無いが、それは期待出来ない。
利幅を阪急が減らして擁壁に石を張るに必要な条件は
①売れない
②売れない理由は擁壁に石を張らないことが最大要因
③次回街区からは石張りに変更

このサイクルが一番効果的だが、実際は売れてるから
中々厳しいかな？

既に購入済みの街区は更に厳しいでしょう。

自分で張るしか無いね。唯一は阪急に業者を紹介してもらって希望者が一括注文してボリュームディスカウントさせるとか、そんな方法なら可能性あるかもね。

遊具は確かに欲しいね。でかいすべり台とかね。ただ既に宝塚市の管轄だろうから宝塚市に言うしかないかもね。

石をはらなくても、購入者はいますよね。

何たって、大阪通勤圏ですから。

あちらの板で、南部の坪単価は昔は100万で今は30万だと言われていますが、北部の中古が出たら、もっと坪単価は下がりますよね。

中古同士比べられた時に、打ちっぱなしでは景観が今イチで、どうしても不利だと思うのです。

でも、売れるのだから仕方ないですよね。

＞阪急に業者を紹介してもらって希望者が一括注文してボリュームディスカウントさせる
↑住民的にはやりたい人は何割位いるでしょう？
ローンがあったりすると、中々乗り気な方は少ないかもしれませんね。

まとめて安く仕上げられるなら、うちはやりたいですけど。南部のように統一された擁壁はきれいです。

公園は市に言うのですね。

4丁目の自治会が出来たら、公園の事なども話し合えたらいいですね。

大阪通勤圏がどうのこうのとか、購入者がいるとかいないとか、関係ありませんよ。

重要なのは、阪急（と幸和不動産＝幸福銀行）が当初に地元や市民に約束しお客さん
（現在の山手台住民）に対してもずっと謳ってきた
「まちなみの美しさや景観への配慮や緑の豊かさ（緑視率）において非凡なまちづくり」
をちゃんと責任を持って最後までやり遂げるかどうかが重要な所ですからね。

＞中古同士比べられた時に、打ちっぱなしでは景観が今イチで、どうしても不利だと思うのです。

不利どころではありませんよ。
だって宝塚市内のバス便ニュータウンでも、コンクリートむきだしの分譲地なんて殆どありませんからね。
中古になって、醜く汚れたコンクリート擁壁だらけになれば、誰も住みたいとは思わなくなります。

家が不足している時代ならいざ知らず、これからはどんどんファミリー向けの家が余りますから、
不動産市仲介場では、買い手が優位となり街を選ぶ時代が到来します。

そんな時にバス便ニュータウンなのにまちなみが汚い街は、需要が無く価値が暴落するのは
明らかですよね。

暴落するときは南も一緒にしてるよ。現に今既にしてるじゃないか。後になって北のせいにとかしない方が良い。潔くないよ。擁壁の問題を資産価値と絡めるのはまず無理がある。今擁壁があっても南の資産価値は決して褒められて高くないのだから。下落幅で言えばNT最大級。そもそも街自体の問題だよ。そうすると通勤の問題や学区の問題が影響するのは当然だろう。そこから逃げて擁壁擁壁、揚句隔離スレまで設けられても恥も外聞もなく擁壁「だけ」に拘る感性、センスがどうかしていると思わないか。

不動産市仲介場では、買い手が優位となり街を選ぶ時代が到来します。


既になってますよね。もし仲介の人間なら余計にわかるでしょう。
山手台が現に客に選ばれていますか？中古市場で取引が活発ですか？

山手台南部は宝塚市の中学校区ごとの調査でも、居住満足度がトップクラスに高いというデータが出ていました。
中古物件の供給じたいが、他の分譲地と比べるとまだ少なくあまり出ないですよね。
中山台や逆瀬台の同時期に建てられた中古物件よりは確実に高値で取引されていますので、今の所南部に関しては他の宝塚市内のバス便ニュータウンより相対的に優位な状況になっています。これはこだわりの景観面が大きいです。

>>6さん

その通りです。山手台北部がコンクリ打ちっぱなしになり、景観面のアドバンテージが無い街になれば今以上に家が余る時代に中古同士の比較になった際に、中山台以下になるのは明らかです。
中山台は以下の点で山手台北部（打ちっぱなしになった場合）より優れていますからね。

・公共施設、生活＆金融機関が充実している
・擁壁が間地石で落ち着いている　30年以上経過してもまちなみはさほど悪化していない
・今年からバス便がJR中山寺に乗り入れる
・阪急中山周辺（ダイエー周辺）やJR中山寺周辺は、山本駅周辺より充実しており買物便利

平日の朝7時30分発

JR中山寺～大阪　　　23分　乗り換え0回（無し）
JR中山寺～淀屋橋　　34分　乗り換え1回（梅田）
JR中山寺～本町　　　36分　乗り換え1回（梅田）
JR中山寺～新大阪　　35分　乗り換え1回（川西池田）

阪急山本～梅田　　　35分　乗り換え0回（無し）
阪急山本～淀屋橋　　47分　乗り換え1回（梅田）　
阪急山本～本町　　　49分　乗り換え1回（梅田）　
阪急山本～新大阪　　50分　乗り換え1回（梅田）


山手台北部は、景観や環境面で他のバス便分譲地より明確に秀でたまちでもつくらない限り、暴落は避けられません。

嘘ですね。相対的優位に中古取引等一切されてません。我田引水の虚偽はやめるように。

【ウイル不動産販売】が売買成約価格データも公表してます。他の仲介にも聞いてみればよい。

分譲価格が当時相対的に高かっただけで、下落幅で言えば文句なくトップレベルです。

売り出しが少ないとかの情報もいい加減極まりないですね。あなたこそインチキ情報ですね。

　大　体　Ｊ　Ｒ　中　山　寺　に　乗　り　入　れ　て　な　ど　い　な　い　で　し　ょ　う

　一か所だけ上の方にバス停が出来ただけで、それこそ南には一切関係ない

　不動産屋が物件概要でそんなこと書いたら不当景品表示法で罰せられます

　インチキ不動産屋以外は

山手台は、駅前に何にもない山本駅に坂を歩くか自転車で延々と降りるしか術がないＮＴです。

山本からは当然座れませんし各停で通勤時間もかかります。帰りは登りなのでもっと大変です。

だから市場でも不人気で取引が少ないのです。検討する側からすれば至極当然のことでしょう。

阪急宝塚線の各駅評価です。

宝塚：いわずとしれたターミナル、御殿山や川面の後背住宅地は評価が高い
清荒神：山本に劣らぬマイナー駅だが寺の知名度と宝塚駅まで実質歩ける距離で勝る、座れる
売布神社：学区が良い、駅近の南斜面は閑静で便利、山手はミニバスだけで不便、ほぼ座れる
中山：ＪＲとのダブルアクセス、商業繁華性が高い、座れることもある
山本：マイナー、駅前施設無し、座れないの三重苦
雲雀丘花屋敷：駅前何もないが古くからの高級住宅街、始発列車あり
川西能勢口：商業繁華性が極めて高い、ＪＲとのダブルアクセス、ターミナル駅

山本からバス便どころかバスもろくに来ないＮＴが市場で人気が出るわけがないでしょう。

山手台の南部は暴落していませんよ。
中山台や逆瀬台の時価の10%増しぐらいで分譲されましたが、現在の土地価値は20%増し（建物の残存価値から土地価値を評価）ぐらいです。宝塚市内の多くのバス便エリアは、同一駅の駅徒歩数分の土地に対して坪単価が45～50%程度になっていますが、山手台南部は55～60%ぐらいを保っています。
約2年前に2丁目の南向きの220㎡前後の更地がハウスメーカーの建築条件付でも坪50万ジャストで成約しましたしね。
宝塚の他のバス便ニュータウンでは、この値段では絶対に売れません。

あなた二年前の成約価格持ち出してきて一体何言ってるの？それでも仲介なの？
しかもハウスメーカー案件でしょう。古家付きなんかそんな値段で買う人居ないよ。

じゃあその後の成約価格レインズで拾ってきなよ

ちなみに逆瀬台や中山台は土地65坪程度の場合、築浅（10年未満）の中古でも3500万～4200万円程度でなければ売れませんが、山手台は同一条件で5000万円以上の成約事例が複数あります。

だから取引時点は？2年前とか眠たいこと言わずに。あんた客にそんな提案してんの？

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01010102000000-kekka4.pdf

山手台中学校区の居住満足度（定住意向）は市内でもトップだったんですね。
中古の売物件の件数が、他の分譲地よりも明らかに少ないのも満足されている方が多いからでしょうね。

ほら逃げた。卑怯者。

売れないから売りにも出さないのさ。購入時の価格との開きがダントツに大きいから当然だ。
そんなことみんなわかってるんだから誤魔化すなよ。誤魔化そうとするから否定されるのさ。