THE TOYOSU TOWER Part15

>>973 新入りオーナーさん
ようこそ!トヨタワへ!
私的には震度3で、あっ揺れてるなって感覚ですかね。震度1～2は、ほぼ感じないです。
3.11の震災時も入居していましたが、地震のとき私は不在でしたが、帰ってみるとテーブル上のぬいぐるみが１つ床に落ちていたぐらいでした。参考までに

>>974 住民板ユーザーさん7さん

そうなんですね！安心しました。
トヨタワって呼ぶんですね！

>>974 住民板ユーザーさん7さん

お隣のシンボルさんは、かなり揺れてきしみ音が凄かったって書き込みあります。怖いでしょうねー。
マンションによって、かなり差がありますね。

ワンルームを借りている位の月額になりました。資産価値大丈夫かな。鍵の交換や駐車場の改造なんてやっている場合じゃないと思うのだけれど。

>>977 マンション住民さん
大丈夫ではありません。ここの理事会の暴走行為は目に余るものあります。金集めに奔走し、自分達がやっていることは正義だと思い込んでいる輩のようです。近隣のタワマンの管理費は250円/㎡以下で確りと管理運営をやっていますよ。
自分が住んでいるマンションの評判・価値を貶めるような行為を平然とやる神経が理解できません。

当マンションの購入希望者です。当マンションの機械式駐車場の管理について教えてください。車幅が1860の車でも車幅が1850のパレットに収まれば駐車可能でしょうか。それとも車検証で厳密にチェックされてしまうのでしょうか。実際の運用を教えてください。

コンビニの検討されてますが、無くても良く無いですか？ライブラリーやカフェとして余裕ある空間設計した方が資産価値にはプラスと思います。昨年、豊洲の他マンションと迷って購入しましたが、パークシティ、パークホームズ、スカイズの共用部を意識した方がいいです。1階に一般のコンビニなんか作ったら、確実に価値は落ちる方向に向かいます。
管理費は最高ランクにしたんだから、よ?く考えて、じっくりやって欲しいです！

ここ２年の理事は困ったものです。
意識高い系の暴走なのか、自分の勤めている会社では扱えない額の管理費・積立金を前にして「使う」魔力に取りつかれたのか・・・。
託児所等の喧騒に疲れた住民が静かなのをいいことに、やりたい放題。
自身の利得狙いが目的ではない（？）だけに厄介です。

今回管理費を値上げした約8000万円ほとんど今年度使ってしまうようですね。呆れました。981さんの言うとおり、超暴走してますね。
何でも賛成の意識低い系の住民が多いからですよ。そんな住民のマンションには、そのレベルの理事会が出て来るのですかね。
更に収入増を画策してますので、それもまたジャブジャブ使うのでしょう。
自分達がやっていることは正しいと思い込んでいる連中のようなので、困りましたね。どうしたら良いものやら。

>>983 マンション住民さん
マンション評論家のSがYouTubeで動画あげています。

情報開示には消極的なのに白紙委任状回収は上から目線で積極的。本当は何か利益誘導かあるんじゃないのかと疑いたくなりますね。

あまり気にしてませんでしたが何で3月から管理費がこんなに上がったんでしょうか？投資用の部屋を賃貸で貸していますが、不動産屋からはランニング高いので本体価格抑えないと売れないと言われました。余計な施設が無く管理費が抑えられている事が魅力だっただけに残念です。次回は管理費下げに動く理事会であって欲しいです。

なんだか、やりたい放題ですね。

>>986 住民の人に質問したいさん
好き放題に金を使いたい理事会が値上げを提案し、それに賛成した愚かな住民が多いからです。どうしようもないマンションです。

>>986 住民の人に質問したいさん
今年度の理事会の半数が残留しますので、全く期待できませんよ。管理費を5割近く値上げし、更にその他の料金の値上げの提案をしています。幾ら住民から金を巻き上げて幾ら使いたいのか。際限がないね。
不動産屋の言うとおり売るのは難しいですよ。パークシティ、シンボル、ツインより売買件数も減っているし、売出価格も低くなっていますよ。オーナーチェンジだと更に苦しいよね。
理事会の面々も自分の部屋の資産価値が低下しているのを分かっているのかな。天唾ものだよ。気が付いた時では遅いだけど、気が付かないだろうね。
総会での理事会提案には、皆が真剣に考えて、NOと投票することですね。
近隣のマンションの中では最低のマンションですよ。
良識あるマンションになって欲しいです。悲しい限りです。

>>989 マンション住民さん

本当だ。確かに1年前の坪単価370万円よりは下がっていますね!でもこれは43階の売買が続いたから一種のバグですよね。

一方で３年前と比較すると坪単価300万円台から350万円台まで「上がっている」とも言えますね。１年のショートではなく３年のミドル期間で他の近隣マンション相場と比較して見るとトヨタワは3年間でむしろ別格に値上がりしてきた事がわかります。

少なくともデータで見る限りは近隣マンションより一段下だったというか最低レベルだった坪単価が同じくらいになってきた＝資産価値を上げてきたと言えます。なので資産価値という点では悲しくなる必要はまったくないと思いますよ。
管理費は安いほうがイイですが、居住者の立場からすればサービスレベル下げるかと言われると微妙なところですよね。

あと売出し物件が減ったとしても別段仲介手数料で稼いでいる不動産屋さんじゃない現在の居住者にも賃貸オーナーにも何ら痛痒ないと思うんですが、不思議な投稿内容だなって感じました。でも改めていいマンションだと気づけたので、投稿に感謝します!

983さんのおっしゃる通りです。

読みました。ありえないです。
無駄使いが多いですね。管理費上げて使いたい放題です。
値上げした今年度の8000万分を全部使ってしまうとは…どうしてこんなことになってしまったのか。
深刻な状況です。
ひとりでも多くの方が、よく読んで提出することを切に願います。

>>991 住民板ユーザーさん1さん
今年度の予算が組めないと言って、管理費を値上げしました。そうではありませんでした。賛成した住民は、見事に嵌められました。

あれだ、これだと色々屁理屈を付けて、不要不急なことに支出しようとしています。値上げした分を見事に全部支出しようとしています。コスト削減し、管理費を抑える努力をしたものは何かありましたか。これが現理事会の経営姿勢のようですね。
どこの管理組合でもコスト意識をもって、管理費の抑制に努力しています。

更に駐輪場使用料等を値上げして今度は何に使うのか。
住民から集めた公金ですので、誰が見てもおかしくないように常識と節度をもって使ってもらいたいものです。
ブレーキの無い自動車のように動きだして止まらないようです。

ほんと、常識では考えられない様な事がおきてますね。まさかここで起きるとは。。

外部の人も利用できるコンビニ転用のための改装費用は２年目以降は発生しないわけなので、家賃が発生する２年目以降を考えれば、これがようやく管理費を上げて可能になったのを、１年で溶かしていると主張するのは少し視点が短期的過ぎませんかねぇ。

994さん、コンビニ改修費用は管理費とは別の話で、修繕積立からの支出ですよ。

>>990 住民板ユーザーさん5さん
長文ですいません。
「マンションレビュー」のデータを用いて3年前より格別に値上がりしたので資産価値が上がったと言ってるようです。事実3年というスパンでは江東区のマンション、豊洲地区のマンション、このマンションも上がっているようです。しかし、直近１年間を見ると、近隣のタワマンは上がっていますが、豊洲地区のタワマンでは、当マンションだけが下がっています。何故でしょうか。（１年間のデータを確認ください。）　
　
　誤解されているようですが、このデータは、成約価格ではなく売出価格（売主の売却希望価格）です。売出価格が上（下）がる＝資産価値が上（下）がったことにはなりません。　
　成約価格はこれより低い額ですが、この金額≒資産価値ではないでしょうか。比較するならば成約価格ですべきです。なお、４３Ｆはデータでは昨年7月頃３件程売りに出たようですが、現在のレインズのデータでは１件だけ売りがあります。更に、ここ1~２年は成約がありません。

　実際レインズで取引事例価格を見ますと、このマンションは、昨年6~11月と12~5月を比較すると後者の方が若干ですが下がっています。他方、シンボル、ツインは成約件数等諸条件が違うので一概に比較できませんが、成約件数も多く、両物件ともこの一年間順調に上げ基調で成約価格も当マンションより高くなっているようです。

　購入者は、マンションを購入する場合は、価格のみならず、毎月のランニングコスト（管理費・修繕積立金）、適正な長期修繕計画書の有無、修繕積立金の現在高、理事会の経営な運営、毎月のローン返済額等を総合的に勘案して購入決定しますので、管理費の大幅な負担額は売り手側には大きなマイナス要素です。
　また、オーナーチェンジにとっては、管理費の値上げは売却に大きな影響を及ぼします。例えば、管理費が年額10万円上がったとすれば、実利回り4％/年の物件の場合、理論値して250万円値下げしないと購入者は利回り４％を確保できませんので、価格の下げ圧力となります。不動産屋が言っていたのは、このことです。

>>996 マンション住民さん

なるほど、レインズでの取引事例で比較しないと資産価値はわからないといけないのですね。ただ同条件で比較すればマンションレビューでも十分比較検討材料になると思いますし、マンションレビューは見やすいので私はそれでいいと思います。

それよりも3年前より上がっていれば問題ないのでは？という肝心の趣旨はスルーされているようです。

もう一度書きますが、THE TOYOSU TOWERはもともとが周囲のマンションに比べて安い坪単価だったのが、この3年間で周辺マンションに近い307万円前後から350万円前後まで上げてきました。確かに直近1年間で周囲のマンションは上げ基調のようです。THE TOYOSU TOWERはそうした意味では急激な上昇局面を経て、いまは一服した調整期間状況とも見えます。

996さんが参考とすべきというレインズで、この3年間のデータを出してこのあたりご説明、ご教示いただけますでしょうか。そうでないと議論が成り立ちません。

なお私自身は管理費の上げ下げについての議論はしておりません。少しくらい上がっても今の水準のサービスが維持されるほうが良いと思うからです。

仮に賃貸オーナーで管理費が少々あがった程度で利回りが悪くなって都合が悪いという程度の懐具合なら、さっさと売却してもっとも旨味のある物件に切り替えていけばいいだけだと私なら思います。

ちょうど今金融資産価格を評価する仕事をやってます。今の金利環境では、近隣２つビルをベンチマークとして計算すると、管理費が１００００円ほど高いと、資産価値に
２５０ー４５０万円の損になる。住民の皆さん、自分の資産を守りましょう。

仕事で失敗やミスをしたときに読みたい言葉
・成功する人は、失敗から学び、別な方法でやり直す。
・失敗の最たるものは、失敗したことを自覚しないことである。
・ミスをしない人間は、何もしない人間だけだ。
・誰でも間違いをすることはある。しかし、間違いに固執するのは馬鹿以外にはない。

>>989
今年度の理事会の半数が残留って本当ですか?
規約上できないのでは。
しかし、何か裏の目的があるとしか思えませんね。
こんな時期に管理会社の支払いアップを認めたり・・・。妙な管理士を連れてきたりと・・・。
適当な意見書を付けて住民を欺くつもりでしょうか。

逆に市況の動きを一旦無視し、今買って管理費下げを提案できたら、250-450万円のCapital Gainになる。。（論理的に）

少ない情報で緊急理事会を開いたり、立候補を締め切って自分たちの体制を確保した後に多額の出費の議事案を出してきたりと、確信犯でやっていますね。
まだかつての託児所推進案やマンション内wifi設置案の時の方が事前アンケートやら含めて隠蔽体質でないだけ良かった。

>>997 さん
少し気になりました。
　消費増税、物騰等で管理費が上がるのは止むを得ませんし、ある程度値上げしないと施設の適正な維持・管理に支障をきたす恐れがあるかもしれません。しかし、今回の５割近くの管理費の値上げは、９９７さんにとっては「少し」なのかもしれませんが、一般的な住民感覚では「少し」ではないと思います。　支出についても、このスレで皆さんが指摘しているように、とにかく使ってしまおうと言う姿勢で、適正な使い方か疑問を抱かざるを得ないものが散見されます。管理費を5割上げることイコール維持・管理が適正に行われる、現行水準のサービスが維持・向上する訳ではありません。
また、値上げした分を全部使ってしまったら、管理組合財政の改善・健全化を図ったことにもなりません。単に、散財しただけです。
　
賃貸オーナーの方に９９7さんが言うところの管理費が「少し」上がったくらいで困る懐具合ならば、さっさと売って他物件に切り替えろとのことですが、これは「泣き言を言ってんじゃないよ。嫌なら安く叩き売って他のマンションを買えよ」と言うところでしょうか。管理費が大幅に上がって「さっさと」売るには価格を相当下げなければ売ることが困難になってしまったのです。お気の毒に。
この問題は、賃貸オーナーのみならず、全ての住民が同じことに直面することになります。買換えその他の事由等で売却しようとした時、期待する近隣マンションと同水準の価格で売れなくなり、９９８さんも指摘しているとおり、資産価値の低下につながって行くと思います。現に売却活動をしている住民の方はかなり苦戦しているのではないでしょうか。
このような状況下で3年前より価格が上がったと喜べますか。

>>1002 マンション住民さん
相当悪質です。管理組合を私物化しています。３億円以上の金を自分が中小企業オーナーになった気分で自由に金を動かして自己陶酔しているのでしょうか。
一介の会社員が思いのままに金を集め、使う立場を手に入れて、抑制がきかなくなったのか。危機的状況です。執行機関をチェックする監事も同じ穴の貉。

>>990
ちょっと違うかな。先の上昇傾向を続けるべきだったし、この下降傾向が続けば他物件より落ち込む可能性がありますよ。
部屋を別に一つ借りているような今の状況はボディーブローのように、各世帯の生活や資産価値に効いてきますよ。

全体主義をやってるのでしょうか。よく分かりませんが、将来住民に大きなつけを支払わせるような事態にならないといいのですが。

もうとっくに督促とかも終わりかけてからここに書いてもって気がする

>>1003 マンション住民さん

何回も3年前より価格が上がって喜んでいると書いていますよ。一組合員としては投資と居住を天秤にかけるなら、短期の投資で収益をあげられる構造が優先されるのではなく、居住を第一に考えて資産価値を維持する管理をしてほしいと思います。

管理費を下げるために管理会社を独立系に変えて委託費を下げるとか、フィットネスを閉鎖するとか、共用部が壊れたままでも放置するとか、植栽も手を入れないとか、グレードダウンした管理をすれば管理費は安くなり、あなたのおっしゃる通り売却優先の方や賃貸オーナーの中には喜ぶひともいるかもしれないですね。

でも居住者にとって満足な生活にはならないと思いますし、売却物件を検討する購入検討者もそんなグレードダウンしたマンションを買いたいと思いますかね。

共用部でも専有部でもハイグレードなものを維持するには維持費も修繕費もかかりますし、経年によりそうした費用は増加するのではないでしょうか。とはいえこのあたりは価値観の違いであって、理解しあうことはないでしょう。

もし現行施策を変えたければこんな掲示板に書き込むのではなく、理事に立候補して根気よく理事会と組合員を説得する説明会や意見交換会を行ってはどうでしょう。多数の支持を集めて管理費なり修繕積立金なりを下げる議案でもおつくりになって組合員たちから過半数の支持を得てはいかがですか？
その時の主張は「将来と目先の売却益確保のために管理費と修繕積立金を下げて、マンション全体のグレードを落としましょう」という滑稽なものでしょうかね。

あなたの主張は短期的な収益を上げることに拘泥しすぎてマンションの資産価値を長期的に維持することとは矛盾しているように私には見えますよ。私はそんな短期で収益あげる必要性がないからこう言えるのかもしれませんけどね。

>>1004 マンション住民さん

3億円を動かすのってそんなに凄いことでしょうか？
会社員やってると、ある程度の事業規模のサラリーマンでしたら日常的な範囲だと思います。

管理組合を批判していらっしゃるようですが、
「3億円以上のお金を動かして中小企業のオーナーになった気分で自己陶酔」
「思うのままに金を集め、抑制がきかなくなった」
という、1004さん個人の感想は、名誉毀損にあたるのではないでしょうか？

また、理事会の議事録は明確に課題と論点が整理されており、わかりやすく住民にきちんと展開されていると私は判断しています。

この仕組みの中で、これまでの議案が起案→実行されてきたわけで、それに対して居住者が賛成もしくは委任している以上、1004さん（と思われるそれ以前の書き込みも）は、私にとっては、我々このマンションの大半の住民を批判していることと同じように感じました。

この案って以前の理事会でも検討されて廃案になってるんですよね。多額の投資をするだけの確約がない、と。2年目以降にずっと家賃が発生するという視点が長短以前に緩すぎるのではないかと。

>1007
確かに。管理会社にお金払って土日、夜討ち朝駆けさせた甲斐あり、承認の白紙委任状、必要数そろいました。

>1010ある程度の事業規模のサラリーマンであれば、あのような資料は100万円も使えないことを理解していると思いますが。課題の前に自身の現状認識ができていないからこのようなことになっているわけです。
ただ、それを許しているのは意識の低い多くの住民なので、ある意味書かれていることは正しいですよね。

>1009
あれ？元々全員入れ替え制だったのが、継続で2名くらいになったんじゃなかったでしたか？立候補数も制限があったと思うので、半数も残るなんてやっぱり無理ですよね。
それ許したら独裁が続いてしまいますよ。

>1014

過去どうだったかではなく、規約にどう定めがあるかが優先です。

重任でも立候補には違いがないので、再任を例えば年数で制限する
（４年やったらいっぺん理事会を抜けろなど）とか
重任そのものを禁止する（直近ではパークシティ豊洲の規約がそうです）
とか規定しない限りは、過去どうであったかには関係なく、規約規定が優先です。

うちのマンションほどの規模になれば、そもそも２年任期半数改選になっている
のが普通ですね。　全員入れ替えでは何年もかかる大規模修繕など継続性のある
テーマを検討できないと思いますし。

>>1012 マンション住民さん

白紙委任状というのは、誰に委任するかを明確にしていないものをいいます。
議長に委任するのは、理事会への信任票と同じですから、白紙委任状とは
呼びませんね。　この規模のマンションでは、議決権行使＋委任状の併用は
ごく普通ですし、代理人を指定できることは、規約上（区分法の強行規定です）
明確化されているわけですから、”委任状を使うこと”　を批判するのはいかが
なもんでしょう。

私自身も全議案賛成の場合、委任状を多用していますので。その意志表明が
意味がないかのように書かれるのは愉快ではありません。

>>1013 マンション住民さん
あなたの日本語が下手すぎて意味がわからない。まずは自身の日本語能力の現状認識を改めてヒトに意味を伝えられる文章でカキコミをお願いします。

私にも　1013 さんの書き込みは全く理解できなかったです。
いきなり１００万円とかでてきて何を意味するのが意味不明でそこから
ついていけなくなります。

大規模修繕など継続性のある、かつ高額の議論こそ、一部の人間が白紙委任状片手にやることではないと思います。多くの住民は「自分と同じように最低限の良識があるだろう」と思っているのではないでしょうか。
実態は大規模マンションの人さまから集めたお金を扱うには相応しくないレベルだということなんですね。
当人達に目覚めてほしいところですが、残念ながら無理でしょう。いつまで居座るつもりかじっくり見ていきましょう。

>1015
4年は長いだろ（笑）。せめて2年だよ。
ここのところの浪費癖は一昨年あたりからか。既に長くやってる人がいそうだな。
何がそこまで駆り立てるんだ。ただのマンション理事なんて言う日直当番まがいに（笑）。

>>1019 入居済みさん

白紙委任状の扱いについては、最近の標準管理規約改定でも、かなり前に議論になったところですが、「委任先」を明らかにしていないもののみです。

そもそも委任状という言葉は、区分法にも規約にも表れないのが普通です。総会に欠席する人が代理人を指定できるにすぎません。代理人を総会で指定できるのは区分法３９条２項に定められていて規約留保などはないので、指定を認めない（委任状は認めない）という規約を作ることはできません。

白紙委任状といっておられる方はもうすこし組合ー理事会の仕組みをお勉強されたほうがよいかもです。知らなくても生活するには困りませんが、この手の文句を書き込んでいて知らないのは批判されても仕方ない。

代理人を指定する書面は添付するのも、自作させるのでも自由ですが、議長＝理事長を指名する権利はきちんと保証しないといけませんし、代理人を受けた議長（理事会の代表者としての理事長）がそれを反対に使うなどということは許されないと思います。

私は、総会には参加できませんが、理事会への信任という意味合いで委任状を提出しています。もともと極力議決権行使でやってくれとずっと理事会は言ってきていて、総会に参加する議決権数の９割近くは議決権行使ですよね。

反対なら3/4以下の反対で否決させればよく、総会そのものの（委任状なども含めた）正統性に疑義を唱えるというのには、強い違和感を感じるわけです。

はじまったね・・・

全議案可決成立とのこと。