第三者管理方式について

国交省がやっと問題に気がついて動き始めたんですかね？単なるガス抜きならガッカリ

>>1260 匿名さん
利益相反に違反した場合、実際にはそんな低レベルの単純な問題ではありません。

>>1256 匿名さん
理事会が機能しておらず、管理会社主導で開催され、理事は実質的な業務を実施していないような管理組合が、第三者管理者方式を採用することは、管理会社の収益増大に貢献するだけなので避けるべきでしょう。しかし、実際には、このような管理組合が、管理会社の押し付けによって採用している例が多いのは云われるとおり確かだと思われます。
>>1255に記載したのは、このような管理組合ではなく、理事会は機能しているが理事の業務負担が過大と考えて、自発的判断の下に理事会業務自体を委託するような管理組合を想定しています。
この場合の管理組合は、委託すれば当然、高くつくことを承知の上で理事会業務を委託することになるので、不要な水増し工事等は問題であっても、多少の利益相反取引は、それが想定される許容範囲であれば大きな問題にならないと思われます。また、第三者管理者がマンション管理士であっても、工事等をすべて競争発注にして業務を円滑に遂行できるとも思われません。
それよりも重要なことは、管理者に問題が生じた場合に、管理組合が管理者を迅速に解任できる体制を維持することで、そのためには管理組合の代表権は、区分所有者側が保持する必要があります。
つまり、第三者管理者を第三者理事長にしてはいけないということで、このことは理事会が維持されている場合でも、第三者管理者がマンション管理士である場合でも同じです。

平成１３年（２００１年）通達に書いてあるように、管理業者の管理者以外に、区分所有者の管理者を選任するべきではないかな？ＷＧ資料にも、同じようなことが書いてあるから、ガイドラインはそういう方向かも？

マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について
平成１３年７月３１日
https://www.mlit.go.jp/common/000116788.pdf

ロ）マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第６項第２号に定める保管口座及び同項第３号に定める収納・保管口座においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。
　ただし、本法の趣旨にかんがみれば、管理業者等が管理組合の管理者であり、管理組合が法人化している場合は管理組合名義、法人化されておらず管理業者以外の者も管理者に選任されている場合は当該者の名義とすることが望ましいこと。

外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ
■第1回（開催：令和5年10月26日）
・資料５ 管理業者が管理者となる場合のマンション管理適正化法に係る解釈・運用について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706947.pdf

○ マンション管理業者が管理者である場合であっても、マンション管理業者以外に管理者に選任された者が存在する場合には、当該マンション管理業者以外の管理者に対しても重要事項説明が必要であり、管理事務報告を実施することが望ましい。

まだまだ問題山積で現時点で管理会社を管理者とさせてはダメですね

>>1263 匿名さん
国土交通省の外部専門家活用ガイドラインには、「理事会廃止せよ」などとはどこにも書かれていない。ガイドラインに書かれた三つのパターンのうちの一つに過ぎない。それにもかかわらず、悪徳管理会社は第三者管理方式導入においては必然的に理事会廃止が伴うと国土交通省が言っているかのように区分所有者たちに信じ込ませようとする。

第三者管理方式を導入しても理事会は絶対に廃止すべきではない。とりわけ管理者のポストを外部専門家に委ねる場合には何重にも監視体制を構築し、―理事会、管理組合、監事、行政との連携など、ー出来れば管理組合を法人化して、外部専門家が背任行為を行った場合に相応の賠償と法的責任、重い法的制裁と社会制裁を受けるような仕組みを作らねばならない。理事長のポストを外部専門家に委ねた場合に生じる最大のリスクは、管理組合が第三者管理者に対して訴訟を起こそうとした場合、訴訟主体が不在・不明となり、訴訟を起こせずに泣き寝入りとなる危険性だと思う。
管理組合が訴訟を起こす場合、まず訴訟費用が最大のハードルとなる。安易な第三者管理方式への移行と理事会廃止は避けるべきだ。

＞多少の利益相反取引は、それが想定される許容範囲であれば大きな問題にならないと思われます。

このような曖昧さを残せば、第三者管理方式はおそらくいずれあきらかになることだろうが、マンション居住者のみならず、社会にとっても有害なものにしかなりえない。管理者のすべての利益相反行為は背任行為とみなされる欧米並みの厳格さが第三者管理方式の導入には求められる。

>>1266 匿名さん
第三者管理方式において、理事会を残すべきかどうかに考えの相違はあるでしょうが、理事会方式の管理組合運営において、マンション管理士等の外部専門家を活用するなら、業務執行権のある理事にする必要はなくアドバイザー又は特定業務（管理規約策定等）の支援者に留めるのが賢明と考えます。もちろん、外部専門家ではない管理会社はそのような役割には不適です。
第三者管理方式を管理会社の都合でなく、実際に管理組合側のニーズにより導入する場合は、むしろ管理組合業務の執行機関である管理者とその監視機関を分離する方が、管理組合が第三者管理者をコントロールし易くなると考えています。
区分所有法が規定する管理者は管理組合の代表者ではなく区分所有者の代理人なので、代表者は当然、監視機関の方に置きます。第三者管理者に対する訴訟が必要になる場合は、監視機関の代表者が管理組合側の当事者となります。 >>1255 では、そのような監視機関として監事会の設置を提案しています。
利益相反取引については、これを完全に排除すれば、管理会社による第三者管理者方式はそもそも成立せず、管理会社による同方式を禁止することと同等と思われます。それも一つの見識ですが。
なお、管理組合法人方式は、管理組合が主体的で自立した運営を行うにはよい方式ですが、同法人に管理者は存在せず、理事は代表者なので第三者管理方式とは馴染みにくい方式です。
理事の1人を代表理事にして、他の理事として外部専門家を入れることは考えられますが、そもそも管理組合法人にする管理組合が、外部専門家をアドバイザーに用いることはあっても、第三者管理方式を採用しようとは考えないでしょう。

法制審で委員から提案された「第三者を管理者とする場合の監事の選任」は区分所有法改正の答申には入りそうもないが、パブコメの意見、有識者委員の意見は参考になるかもしれない。

法務省：法制審議会 区分所有法制部会 第１２回会議（令和５年１０月１７日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00217.html

● 部会資料２１ 区分所有法制の改正に関する要綱案の取りまとめに向けた検討（２）
https://www.moj.go.jp/content/001404344.pdf
36 of 51（３６ページ）～
９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任
法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けないことで、どうか。

● 参考資料１２ 「区分所有法制の改正に関する中間試案」に対して寄せられた意見の概要
https://www.moj.go.jp/content/001404345.pdf
56 of 131（５２ページ）～
９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任

【積極的に検討することに賛成】～
【引き続き検討することに賛成】～
【慎重に検討することに賛成】～
【反対】～
【その他の意見】～

● 議事録（ＰＤＦ版）
https://www.moj.go.jp/content/001407291.pdf
25 of 42（２４ページ）～
○小林委員 ～私は９、第三者を管理者とする場合の監事の選任のところなのですけれども、～
○下村幹事 ～監事の選任も含めまして、いわゆる第三者管理者方式につきましては～
○齊藤委員 ～９に関しましての意見、第三者を管理者とする場合の監事の選任ということでございますが、～
○大桐委員 ９の第三者管理についての意見なのですけれども、～
○紺野委員 今、大桐委員からも出ていますけれども、～
○佐久間部会長 誰のどういう利益を守るためなのですかね。つまり、～
○鎌野委員 ～今の議論、９のところはなかなか難しいことだろうと思いますけれども、～
39 of 42（３８ページ）～
○村上委員 ～９に関しましては、～

>>1267 匿名さん
＞第三者管理方式を管理会社の都合でなく、実際に管理組合側のニーズにより導入する場合は、むしろ管理組合業務の執行機関である管理者とその監視機関を分離する方が、管理組合が第三者管理者をコントロールし易くなると考えています。

マンション管理の主体はもちろん区分所有者からなる管理組合であって、管理会社ではない。管理組合業務の執行機関である管理者とその監視機関を分離することは当然のことである。そうしなければ、監視の意味がない。

＞利益相反取引については、これを完全に排除すれば、管理会社による第三者管理者方式はそもそも成立せず、管理会社による同方式を禁止することと同等と思われます。

欧米では利益相反取引は完全排除されねばならないというのが、基本的スタンスであるが、「これを完全に排除すれば、管理会社による第三者管理者方式はそもそも成立しない」というのであれば、管理会社が管理者となる第三者管理方式については、管理組合は避けるべき選択肢であるというほかない。マンション管理士ならば、監視体制を確立させなければならないのは同じだが、利益相反問題は生じない。

欧米ならば、管理組合の利益は訴訟保険によって法の力で守ることが出来るが、
日本では訴訟保険という制度そのものが未発達であり、たとえ監事が不正を発見しようと、管理会社に対して管理組合は対抗する力を持たない。たとえ専門家の監事設置が義務付けられても、管理会社に対して管理組合は不正を指摘することは出来ても、多くの管理組合は、損害賠償請求のための訴訟を起こすことは出来ないのではないかと危惧する。

＞理事の1人を代表理事にして、他の理事として外部専門家を入れることは考えられますが、そもそも管理組合法人にする管理組合が、外部専門家をアドバイザーに用いることはあっても、第三者管理方式を採用しようとは考えないでしょう。

管理組合を法人化するのは背任罪の適用を簡単にするため、会社法に基づく監事の厳格な監視を可能にするためであり、第三者管理方式に適合しているように思える。

あまりに特殊日本的な管理会社主体の第三者管理方式を確立してしまうと、外国投資家たちが逃げてしまうかもね。

>>1269 匿名さん
＞管理会社が管理者となる第三者管理方式については、管理組合は避けるべき選択肢である
第三者管理者方式における利益相反取引を全く許容できない管理組合は、委任先として管理会社をもとより選択しないでしょう。ただし、それは管理組合の選択であって、云われるような欧米流の法規制を導入せよという主張であればどうなのかと思います。
また、マンション管理士であれば利益相反取引と無縁であるとは、言いきれないと考えています。

＞管理組合を法人化するのは背任罪の適用を簡単にするため、会社法に基づく監事の厳格な監視を可能にするためであり、第三者管理方式に適合している
欧米の管理組合を念頭にした記載でしょうが、区分所有法に規定される管理組合法人は会社法の適用対象ではなく、そのような目的で法人化しようとすれば同法の改正が必要になります。

>>1270 匿名さん
御存知ないのかもしれませんが、法人化の目的は様々でしょうが、すでにマンション管理組合法人は　多数存在します。　

区分所有法に規定される管理組合法人は会社法の適用対象ではなく、そのような目的で法人化しようとすれば同法の改正が必要になります。

管理組合法人が会社法の適用対象ではないなどという話は初めて聞きました。
法改正など必要ないと思いますが、どういう意図でそのようなことをおっしゃわれているのか理解できません。

あなたは管理組合ではなく、管理会社主体の第三者管理方式の導入に賛成なようですから、もうひとつマンション管理組合を法人化する最大の利点をここであげておきましょう。法人化すると、マンション管理組合に法律上の人格が認められます。すると、口座開設に使用されるのは個人名ではなく法人名である「管理組合法人」になります。
　多くの場合、管理組合員に対して説明不足のまま、管理会社によって第三者管理方式が導入されてしまいます。事前に手渡される資料などに全く記載されない重要な隠された事実があります。それは、管理会社が管理者になった場合、口座名義が管理会社社長になってしまうことです。

一方で、マンション管理組合が法人化して法律上の人格が認められると、口座開設に使用されるのは個人名ではなく法人名（「管理組合法人」）になります。これは重要なポイントです。

欧米流の法規制を導入せよという主張は行っていません。日本の民法108条の規定に従って、最高裁がどのような判決を下すか楽しみです。しかし、そこまで徹底的に利益相反をめぐって悪徳管理会社と戦おうとする管理組合などおそらくあらわれないでしょう。
区分所有法とそこから分離された単なる規約モデルに過ぎない標準管理規約ー欧米には見られないこの奇異な二分法が今後も統一されることはないでしょうし、部分改正が根本的問題を解決するとも思えません。

しかし、説明不十分なまま、管理会社によって第三者管理方式に移行させられ、理事会まで廃止させられた管理組合を救済するために、「理由を挙げることなく、管理組合はいつでも管理者との契約を打ち切ることが出来る」ことを保証する法律は必要だと思います。（欧米のいくつかの国の法律には、近年の改正後に同文の規定が明記されるようになりました。）この一文があれば、無力な管理組合も少しは管理会社に対して優位は取り戻せるかなと思います。（総会を開くのに全員の印鑑証明が必要だなどという勝手なルールを作る管理会社があるそうですが、管理組合の意思決定を妨害するなど言語道断です。）

また、マンション管理士であれば利益相反取引と無縁であるとは、言いきれないと考えています。

工事会社や修繕会社を経営しているマンション管理士をわざわざ探して第三者管理の管理者のポストを与えれば、もちろん管理会社と同じく利益相反取引の問題が生じるでしょうが、そんなマンション管理士って逆に珍しくないですか。
第三者管理方式をやりたがる管理会社はほとんどの場合、管理組合側が相見積もりをとることを阻止したいからですよね。

自分の主張は唯一つだけです。マンション管理の主体は管理組合以外にないということです。あと、つくづく感じるのは、このような日本の脆弱な法体制の中では、管理組合＝区分所有者の権利を真に守ることは非常に難しいということです。

分譲マンションの管理組合 理事長 自らが、専有部分の雨漏りを確認し、防水業者と打合せした質問と回答が、興味深い。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13290036503

>>1270 匿名さん
すみません。引用の赤字変化が上手く行かなかったので貼り直しです。

御存知ないのかもしれませんが、法人化の目的は様々でしょうが、すでにマンション管理組合法人は　多数存在します。　

＞区分所有法に規定される管理組合法人は会社法の適用対象ではなく、そのような目的で法人化しようとすれば同法の改正が必要になります。

管理組合法人が会社法の適用対象ではないなどという話は初めて聞きました。
法改正など必要ないと思いますが、どういう意図でそのようなことをおっしゃわれているのか理解できません。

あなたは管理組合主体ではなく、管理会社主体の第三者管理方式の導入に賛成なようですから、もうひとつマンション管理組合を法人化する最大の利点をここであげておきましょう。法人化すると、マンション管理組合に法律上の人格が認められます。すると、口座開設に使用されるのは個人名ではなく法人名である「管理組合法人」になります。
　多くの場合、管理組合員に対して説明不足のまま、管理会社によって第三者管理方式が導入されてしまいます。事前に手渡される資料などに全く記載されない重要な隠された事実があります。それは、管理会社が管理者になった場合、口座名義が管理会社社長になってしまうことです。

一方で、マンション管理組合が法人化して法律上の人格が認められると、口座開設に使用されるのは個人名ではなく法人名（「管理組合法人」）になります。これは重要なポイントです。

欧米流の法規制を導入せよという主張は行っていません。日本の民法108条の規定に従って、最高裁がどのような判決を下すか楽しみです。しかし、そこまで徹底的に利益相反をめぐって悪徳管理会社と戦おうとする管理組合などおそらくあらわれないでしょう。
区分所有法とそこから分離された単なる規約モデルに過ぎない標準管理規約ー欧米には見られないこの奇異な二分法が今後も統一されることはないでしょうし、部分改正が根本的問題を解決するとも思えません。

しかし、説明不十分なまま、管理会社によって第三者管理方式に移行させられ、理事会まで廃止させられた管理組合を救済するために、「理由を挙げることなく、管理組合はいつでも管理者との契約を打ち切ることが出来る」ことを保証する法律は必要だと思います。（欧米のいくつかの国の法律には、近年の改正後に同文の規定が明記されるようになりました。）この一文があれば、無力な管理組合も少しは管理会社に対して優位は取り戻せるかなと思います。（総会を開くのに全員の印鑑証明が必要だなどという勝手なルールを作る管理会社があるそうですが、管理組合の意思決定を妨害するなど言語道断です。）

＞また、マンション管理士であれば利益相反取引と無縁であるとは、言いきれないと考えています。

工事会社や修繕会社を経営しているマンション管理士をわざわざ探して第三者管理の管理者のポストを与えれば、もちろん管理会社と同じく利益相反取引の問題が生じるでしょうが、そんなマンション管理士って逆に珍しくないですか。
第三者管理方式をやりたがる管理会社はほとんどの場合、管理組合側が相見積もりをとることを阻止したいからですよね。

自分の主張は唯一つだけです。マンション管理の主体は管理組合以外にないということです。あと、つくづく感じるのは、このような日本の脆弱な法体制の中では、管理組合＝区分所有者の権利を真に守ることは非常に難しいということです。

>>1273 匿名さん
実のところ、欧米の規制などを持ち出して煙に巻くような議論をされるので、>>1273さんはG関係者のなりすましでないかと疑っていました。>>1271の記載を読む限りそうではないのかもしれません。ただし、失礼ながら法令にはそれほど詳しくはなさそうですね。
＞管理組合法人が会社法の適用対象ではないなどという話は初めて聞きました
管理組合（第3条団体）と営利団体である会社とでは、法人登記の段階で異なります。管理組合の法人登記は組合等登記令（ https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=339CO0000000029 ）に基づき行います。
登記令に基づく法人登記が適用される団体は、登記令自体に規定されており、法人としての組織体制は別の法令（管理組合法人の場合、区分所有法）で定められています。一方、会社の法人登記は商業登記法（ https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=338AC0000000125 ）に基づき行います。
そして会社法（ https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=417AC0000000086 ）は、会社に関わる商法の一部や監査等に係る特例を体系化して法律にしたものであり、対象はあくまで営利団体である会社であって管理組合法人などの非営利団体は元々対象ではないのです。
どうしても、会社法の規定を管理組合法人に適用したいのであれば、区分所有法を改正し準用規定をを設けることは可能かもしれませんが、適用できるようにするためには管理組合法人の組織体制自体も変える必要があると考えられます。
なお、刑法247条の背任罪「他人のためにその事務を処理する者が、自己もしくは第三者の利益を図りまたは本人に損害を加える目的で、その任務に背く行為をし、本人に財産上の損害を加えたとき」は、理論的には管理組合法人の理事に対しても適用可能かもしれません。
また、管理組合の法人化の利点として、個人名義でない口座開設を挙げられていますが、権利能力なき社団名義の口座開設を禁止する法的な決まりはなく、金融機関さえ認めるのであれば、法人でなくても権利能力なき社団名義の口座開設は可能です。
権利能力のある法人でなければできないことの例としては、不動産登記があり、非法人の管理組合は駐車場の拡充等のために土地を購入しようとしても理事長等の個人名義とするしかなく、このような場合は後のトラブルを避けるためにも法人化は必須でしょう。
＞あなたは管理組合ではなく、管理会社主体の第三者管理方式の導入に賛成
「管理組合ではなく」の意味が分かりませんが、当方は、管理会社による第三者管理方式の導入に賛成しているわけではなく、理事会を維持できるリソースが管理組合にあるなら、管理会社によるものであれマンション管理士によるものであれ第三者管理方式の導入など考えるべきではないという立場です。マンション管理士などの外部専門家を役員ではなくアドバイザー等としての活用することは否定しませんが。
現在の第三者管理に係る問題は、いわゆる悪徳管理会社の存在もあるでしょうが、理事会自体は存在しても管理組合業務の主体的な執行機関としての機能を喪失し、管理会社提案の単なる判断機関（若しくは追認機関）となっている理事会が多い（たぶん）ことが根底にあると考えています。
第三者管理とは理事会業務を委託することなので、理事会が維持できるなら組合役員は主体的に自ら業務を執行すべきであって、第三者管理により判断行為まで丸投げすべきではありません。
しかし、第三者管理を採用するのはこのような管理組合が往々にして多数と想像されます。
このような管理組合には、仮に第三者管理を採用するとしても、管理組合の管理体制を定める管理規約は管理組合自ら策定すべきものという発想はおそらくなく、管理会社ニーズに沿った管理規約を採用することになると考えられます。
このように理事会を維持できる管理組合は、基本的には第三者管理を採用すべきではありませんが、その採用を正当化できる管理組合があるとしたら、第三者管理による理事会業務からの開放と管理コストの増加を勘案し、自らの判断で理事会業務からの開放に価値を置く管理組合と考えられます。
そして、自らの判断で、第三者管理を選択できる管理組合であれば、管理者に対する監視機能は手放さず自ら実施する選択をすると考えられます。さらに、管理規約を自ら策定することで、管理組合ニーズに沿った管理体制を構築し、管理者の委任は、業務内容や義務を明確に規定した書面による契約を行うことになるでしょう。
逆に言えば、ここまでできる管理組合でないと、第三者管理は採用してはいけないということです。
そして、そのような管理組合が採用する管理体制は、異論はあるかもしれませんが、管理業務執行機関である理事会（一部は監視機関でもありますが）はむしろ不適で、管理業務執行機関である管理者と管理組合の代表権を有する監視機関を明確に分離した上で、監視機関が管理者からの業務執行状況の報告を適宜受けながら、管理者をコントロールする体制が望ましいと考えています。
管理組合が自らのニーズに沿った管理体制を構築する上で、受任者として管理会社とマンション管理士のいずれを選択するかという問題は、管理組合がその業務遂行能力等を勘案し、よりニーズに沿うと考える方を選択するという管理組合側の判断の問題でしかありません。
管理組合と管理会社は本来、利害が相反する関係なので、管理組合からすれば管理会社は信用できる相手とは言えませんが、マンション管理士が信頼できる相手とも言えないと考えています。
マンション管理士はビジネスモデルとして成立しているとは思えず、本業は不動産業者や設計コンサル等で公告塔的意味合いでマンション管理士をしている例も多いと考えています。もちろん、真に管理組合のため尽力するマンション管理士の存在を否定するものではありませんが、そのようなマンション管理士であるほどビジネスとしては成り立たず、ボランティア的な考えでないと務まらないと思えます。
マンション管理士制度は、管理組合員が自ら試験に挑戦することで管理能力向上を図るにはよい制度と思えますが、名称独占資格であることもあってビジネスとして成り立つ資格の創設には失敗していると思えます。

>>1274 匿名さん
既に管理会社が管理者で理事会も監査も無い第三者管理方式はどうしたらいいかってステージなんです既に

>>1275 マンション掲示板さん
やめたければ、解約すればいい
もちろん、そのまえに総会を開いて、問題点について議論しなればいけないけど

管理会社を解約するには、総会の決議が必要です。

>>1277 匿名さん
そんな当たり前のこと書かれても（苦笑）
みんなそれくらい知ってるでしょ

国交省が、管理業者が管理者に選任された場合は、修繕積立金の保管口座の名義人を管理業者名義としても差し支えないと平成13年に通達しているが、管理業者が倒産した場合には、破産財団の財産に帰属する可能性があることを説明義務にするべき。

・第145回国会　衆議院　予算委員会　第10号
平成11年2月4日

○細川政府委員　一般論としてお答え申し上げますが、御指摘のような場合に、積立金が管理組合と管理代行会社のいずれに帰属するかという問題につきましては、預金名義のほかに、預金通帳及び届け出印鑑の管理状況、それから管理組合と代行会社との管理委託契約の内容がどうなっているかというようなことが考慮されまして、最終的に裁判所で判断されるわけでございます。

　したがいまして、場合によっては、そのような名義になっておりましても、これは代行会社の預金である、こういう判断がされる可能性があるわけでございまして、そのような場合には、倒産した場合には、その預金は管理代行会社の破産財団の構成する財産に帰属する、こういうことに考えられるわけでございます。

>>1278 匿名さん
総会で解約決議する事がいかに大変か知ってる人は少ない