第三者管理方式について

いいえ、「Part３」のスレ主（宮爺）です。

>>1239 匿名さん
税金を官僚や政治家が
そりゃー怖い方式だとわかるな！

>>1235 匿名さん
検討会とWGの委員は異なるので、これらの発言は同一の委員のものではないのだろうが、管理業界と利害関係を有する委員が、法令を都合よく解釈し、所有権を有することなく賃貸オーナーの立場で管理会社がマンションを管理したいという願望を表明しているものに思える。このことを表すのが「所有者」と「代表者」という言葉へのこだわりである。
まず、区分所有法の「管理所有」は、管理規約に区分所有者又は管理者を共用部分の所有者と規定することで、規定された区分所有者又は管理者に、規定された共用部分の管理（重大変更を除く）義務と当該共用部分を共有する区分所有者への管理費用請求権を授与する制度である。つまり管理を実施する者を指定する目的で便宜上「所有者」と規定するだけであって、実際に所有権があるわけではなく、そもそも共用部分に所有権などの権利の登記はできないのである。
区分所有法制定当時、どのような状況への対応を想定してこの制度が設けられたのか分からないが、一般的なマンションでは特定の区分所有者に共用部分を管理させるニーズは低いだろうから、管理所有者に規定するとすれば管理者ということになるだろうが、管理所有の目的が総会決議を経ずに管理（重大変更を除く）を迅速に実施することにあるなら、管理規約に別段の定めをすれば共用部分だけでなく敷地・附属施設に対しても法的には同じことが可能であり、あえて管理所有を持ち出す必要性はないと考えられる。
この委員が「管理所有」を持ち出し、管理所有者に指定された管理者を「完全管理者」と定義する目的は、所有という言葉を利用し、管理者が共用部分の実際の所有者として第三者管理者管理を実施するイメージを与えることにあると推察される。
なお、総会決議を経ずに管理（重大変更を除く）を実施したとしても、年1回の総会招集と総会における事務報告は管理者の義務なので、管理者は総会を招集することなく管理ができるわけではないし、重大変更等の区分所有法で総会決議が義務付けられる議案は、当然、総会招集が必要になる。
つぎに、「代表者」であるが、この委員は区分所有法では区分所有者の代理人と規定される管理者を、管理組合の代表者にしたくてたまらないようである。
第2回検討会追加意見では「管理者と区分所有法第3条の団体のみから構成されるパターンでは、管理組合が存在しないため代表者が存在しない」と意味不明な主張がされているが、おそらく「代表者が存在せず権利能力なき社団の要件を満足しない第3条団体は管理組合ではないので、このような団体では管理者が代表者の立場で管理を行う必要がある」と主張したいのだろう。
しかし、第3条団体のうち権利能力なき社団の要件を満足するものが管理組合であるといった法的な定義は存在せず、管理組合は一般的には第3条団体と同一視されている。管理者を代理人として組織上、成立させるには、管理組合に代表者が必要とするなら、管理者自身を代表者としなくても、特定の区分所有者を監事等として代表者にすればよいし、そもそも、代表者がないと代理人としての管理者は成立しないという主張には根拠がない。
第三者管理者を管理組合の代表者にして代表権を授与することは、第三者管理者を当該マンションの賃貸オーナーにして決定権を委ねることに等しく、区分所有者にとって危険な選択である。
特にG社の第三者管理者方式では、理事会及び監事を廃止した上で、代表権を有する第三者理事長による管理が行われているとされ、この委員のいう「完全管理者」方式を超えて区分所有者には「納税者感覚で管理者の行動をチェックする監査の仕組み」も存在しない管理方式が構築されているのかもしれない。

>>1243 匿名さん
最後の「かもしれない」は「されています」だと思います
総会は開催されますが管理者は管理会社とされており会計は報告であり監査役はいません

いかにも第三者管理方式が中立的俯瞰的立場で住民の財産守れるか主張する所が多くなりました
このながれに巻き込まれる前にガイドライン出して貰わないと手遅れになりそうです

「お墨付き」でもあるガイドラインが整備され利益相反等の問題が解決されれば、導入する管理会社が増えるでしょう。理事長・理事会支援業務がなくなれば、経費削減（主にフロントマンの人件費）で利益（株主配当）を増やせる。

第三者管理者方式を推進する、ある管理会社の業績は、令和03年03月期（2020年度）以降、１戸当たり、月額平均の売上高が約１００円ずつ増加、営業利益が約４００円ずつ増加。令和05年03月期（2022年度）は、営業利益率が約３０％にも達している。
（従業員全員がマンション管理部門ということから、他の事業の営業利益がないと仮定。）

＜参考資料＞
株式会社●●｜一般社団法人マンション管理業協会
https://www.kanrikyo.or.jp/member/data/198411001.html

・従業員数　5,037名　(内、マンション管理部門　5,037名)

管理実績
令和05年03月 ／ 令和04年03月 ／ 令和03年03月
・戸数
233,222 ／ 229,708 ／ 223,043

財務状況(単位:千円)
・(内、マンション管理部門売上高)
17,423,377 ／ 16,871,652 ／ 16,136,588

・営業損益
5,330,672 ／ 4,174,730 ／ 3,011,316
------------------------------

＜計算値＞
令和05年03月 ／ 令和04年03月 ／ 令和03年03月

・売上高の１戸当たり、月額平均（単位：円）
（＝マンション管理部門売上高×１,０００÷戸数÷１２）
6,226 ／ 6,121 ／ 6,029

・営業利益の１戸当たり、月額平均（単位：円）
（＝営業損益×１,０００÷戸数÷１２）
1,905 ／ 1,515 ／ 1,125

・営業利益率
（＝営業損益÷マンション管理部門売上高）
30.6％ ／ 24.7％ ／ 18.7％

第三者管理を依頼するとしたら、管理会社が一番
多いのかな。
次はマンション管理士。

>>1245 匿名さん
ガイドラインに法的効力はなく、G社のように法令の規制すら回避しようする管理会社に対しては、その行動に対する牽制効果はほとんどないと考えている。実効的な牽制には、やはり制度的措置（法令改正）が必要となるが、そこに至るにはさらに多くの管理組合の犠牲のもとに問題が公知になる必要があるかもしれない。

>>1246 匿名さん
この管理会社はG社であり、同社は以前から「第三者管理者管理により、夜間・休日の理事会対応等がなくなれば管理会社にもメリットがある」と主張しているが、実のところＧ社の第三者管理者管理は同社にしかメリットのないものと考えている。
G社は従来より人的効率の極大化を図っており、フロントは他社以上の管理組合（数十？）を担当させられ担当組合の訪問などまともにはできない状態にあるとされる。そのような状態にあっては第三者管理者方式を採用しても管理組合当たりの人員削減は困難で、組合向け文書作成量の低減等の効果はあるかもしれないが人件費の削減は、たかが知れていると考えられる。
第三者管理者管理採用の増加と供にG社の営業利益率が増加しているとすれば、同方式により工事等の受注が容易になり、工事等の受注量とその中抜き額を増加できる効果以外には考え難い。
したがって、他社が第三者管理者方式を採用しても、G社のような割り切った運用ができなければ、営業利益率を増加させられるのか不明である。
G社の第三者管理者管理を採用しようとする管理組合の場合、理事会自体が機能しておらず、理事は実質的な業務をほとんど行わずにG社主導の下に管理組合を運営しているケースがほとんどと想像される。逆に云えば、この場合、G社は、第三者管理者方式を採用しても理事会の業務を代替して行う必要がなく追加コストは発生しない。G社は管理者業務の受任費用を請求する気は起きないかもしれないが、工事等の受注による収益増大の機会を自由に得ることができる。
一方、Ｇ社のような管理会社からの強要ではなく、管理組合が、理事会を機能させるための理事の負担は、第三者管理者管理採用に伴う負担増と比較しても釣り合わないと考えて、管理会社の第三者管理者管理を採用する場合は、委任契約により管理者の業務内容と委任報酬の他、監査等による利益相反取引抑制の仕組みについても規定するだろうから、工事等の受注による収益は限定されると考えられる。

今年度に入って第三者管理方式の新築物件を2件購入検討しました
ひとつは外部監査もいて最初から第三者管理方式を売りにしていましたがもうひとつは管理会社が管理者で監査も無いもので契約寸前で判明しました
これからは管理会社も早めにチェックする必要があると思います

>>1248 匿名さん

>第三者管理者管理採用の増加と供にG社の営業利益率が増加しているとすれば、同方式により工事等の受注が容易になり、工事等の受注量とその中抜き額を増加できる効果以外には考え難い。

　工事等、仲介手数料収入の増加は、売上に計上される（はず）。１戸当たり営業利益の月額平均が約４００円増、売上が約１００円増。残り約３００円は、経費削減による寄与が大きい考えられる。

　売上－経費＝利益

フロント人件費以外の経費削減は、「管理仕様の見直しによる支出の削減」が考えられる。例えば、管理員業務や日常清掃業務を大幅に減らす等、サービスカットが第三者管理者方式で、やりやすくなる。

　この管理会社の場合、１戸当たり月額売上高、約６,０００円から営業利益、約２,０００円を引いた残りの経費が約４,０００円。受託組合数から１組合当たりの戸数平均が約５２戸。よって、１組合当たりの経費、月額平均が約２０数万円。

約２０数万円なら、管理員業務費（通勤方式）の目安金額、２７万円（消費税別）にも足りないが、巡回方式に見直せば、９万円に減らせる。
（１名当たり週４日・３時間勤務。清掃を主な目的とし、ゴミ収集日時に合わせて出勤。）

＜参考資料＞
図表４３ 管理委託費の項目別の目安金額（消費税別）
https://dol.ismcdn.jp/mwimgs/e/0/600/img_e067df7dff57c8db159922c68e7cd...

>>3877 匿名さん
ヒント：　合人社エンジニアリング

>>1250 匿名さん
第三者管理者管理に伴うG社の営業利益率増加は、人件費削減の寄与が大きいとする主張の真偽はともかく、それほど容易に人件費を削減できるとしたらフロントの担当組合数がさらに増えるということだろうから、それはそれでG社のブラック体質を示すものに思えるし、適正化法の事務所毎の専任の管業主任者の設置基準（30組合毎に１人）に対応できるのだろうかと思わざるを得ない。
それはともかく >>1246 の計算に用いられた次の仮定は、
G社HP（ https://www.gojin.co.jp/kessan/ ）にある決算資料（損益計算書）をみると無理があると考えられる。
>従業員全員がマンション管理部門ということから、他の事業の営業利益がないと仮定
R５年度を例とすると、計算では営業損益5,331百万円は同社のマンション管理部門の売上高17,773百万円に対するものと仮定しているが、決算資料をみるとこの営業損益は同社の営業収益28,448百万円から営業費用23,117百万円を差し引いたものである。
つまり、この営業損益にはマンション管理部門以外の売上高（10,675百万円）に対応する額も含まれているということであり、この営業損益をマンション管理部門売上高で除して営業利益率とするのは無理ではないだろうか。
したがって、G社の正しい営業利益率（=営業損益／営業収益（売上高））は次のとおりとなる。
　G社　　　　　R5年度　　 R4年度　　R3年度
　営業利益率　　18.7%　／　15.8%　／　11.9％
ところで、G社は企業グループの構成企業の一つであり、グループとしての損益はG社だけの損益計算書を見ても分からない。G社受注の工事の売上は、まずグループ企業のG社エンジニアリング（実態は、G社と一体の企業とされるが）の売上として計上されると想像される。 >>1251 さんはこのことを注意喚起されているのではないだろうか。
そこで、G社HPにあるG社エンジニアリングの損益計算書から、管理戸数１戸あたりの月平均売上高と営業利益率の推移を算出してみる。
　G社エンジニアリング　　　　R5年度　　　 R4年度　　　R3年度
　月平均売上高（１戸あたり）　7,031円　／　 5,935円　／　5,535円
　営業利益率　　　　　　　　　　2.7%　 ／　　2.8%　　／　　2.7％
この売上が、全て管理マンションの工事に依るものかどうかは分からないが、G社エンジニアリングの管理戸数1戸あたりの月平均売上高は、順調に増加していることが見て取れる。
一方、その営業利益率は、3%以下の低い値に値に留まっており、おそらくその経費をG社の売上に振り替えることで、G社に利益を移転しているものと想像される。
実際にそのようなことが行われているかどうか、また、経費振替の名目が仲介手数料かどうかも分からないが、その振替先がマンション管理部門売上高ではなく、マンション管理部門以外の売上高に振り替えられているとすると、マンション管理部門の売上高増加以上に工事受注に伴うG社の利益を増加できる一応の説明にはなる。

>>1252 匿名さん
外部に公表しているようなデータを基にして、G社全体のカネの流れを把握しようとすること自体、ムリがあるのでは？？？
やはり検察レベルの介入がないと、正直言って難しい。

管理会社が管理者に就任する第三者管理方式で監事廃止に固執するのは
自分が知る限り、G社とG社のやり方をまねたA社だけである。
その他の管理会社はいずれも理事会廃止は大前提だが監事は廃止しない。
これは国土交通省のガイドラインやいくつかの管理評価制度の基準に対応している。
H社は修理修繕の際に区分所有者側からの相見積もりの提案に従うという話も聞いた。（しかし、そうであるならば、理事会廃止は不要なはずだ）
やむを得ぬ事情で第三者管理方式を選択する場合も、理事会は廃止せずに形式だけでも温存し、（これは悪徳管理会社のやり方を知り尽くしたあるマンション管理士が授けてくれた知恵である。）
外部専門家に管理者や理事長の地位を与えることを避け、副理事長や監事くらいの地位を与えるという賢明な方法もある。マンション管理組合NPO団体など複数の団体に相談すべきで、管理会社の言いなりになって安易に理事会を絶対に廃止してはいけない。管理会社の内通者を見抜くことは非常にたやすい。管理会社が管理者になる第三者管理方式を総会決議に持ち込もうと、躍起になる人物である。

残念ながら新規物件で最初から理事会無し監査無しの管理会社Gが管理者のものが出ています
総会はありますがおそらく機能しないでしょう

>>1253 匿名さん
>>1250さん（おそらくG関係者？）の主張の疑問点を、G社開示データを用いて指摘しているだけであって、「Ｇ社全体のカネの流れを把握」しようとしているわけではない。Ｇ社はそのようなことが可能なデータの開示をそもそもしてはいない。

管理会社による第三者管理者方式は、それが管理会社からの採用提案（強要）の場合、管理会社自身のメリットのための提案であろうから、管理組合は基本的には受けるべきではないと考える。
そうではなく、管理組合側のニーズ、例えば「物理的に理事会に出席できる組合員がほとんどいない」とか「理事の業務量は、時給の高い組合員が無償又はわずかの報酬で行うには多すぎる」等の理由での採用は考えられる。ただし、管理組合側のニーズで採用する場合、管理組合にはそのためのコストが当然に発生すると考えるべきである。
管理会社の場合、利益相反取引の問題が生じ易いが、マンション管理士等の外部専門家による第三者管理者方式の方がよいかどうかは、結局のところ、受任者の信頼性の問題となるので何とも言えない。
重要なのは、管理組合が管理者の業務執行を適切に監視できる体制を構築することである。
その場合、理事会を廃止せずに残しておけば、管理者に対する監視機関として機能するかと云えば、理事会は標準管理規約では管理組合の業務執行機関とされており、監視機関とするにはその役割を定義し直す必要がある。
理事会を残して、第三者管理者を理事長にすることは、管理組合の代表権を第三者管理者に授与することであり、管理会社をオーナーとする賃貸住宅化に等しい論外な選択であるが、第三者管理者ではなく第三者役員として副理事長や監事にすればよいとも云えない。特に監事は理事会メンバーではなく、理事会の業務執行を監視する立場であり、管理会社が監事に就く場合は、間接的には自身を監視する立場に就くということになり同様にあり得ない選択である。
理事長以外の理事に第三者役員が就く場合は、外部専門家の立場から適切な管理組合の運営を助言する役割が主に期待されることになるが、管理会社は外部専門家ではなく、直接の利害関係者でもあるのでそのような役割を担うのは適切ではない。
また、理事会に第三者役員を入れる選択は、管理組合の第三者管理導入ニーズが理事会運営の適正化にある場合であって、そのニーズが理事会業務自体の委託にあるなら、理事会の温存は、そもそも選択肢にならない。
第三者管理者の監視を、標準管理規約の「外部管理者総会監督型」の記載のように、総会が行うことは現実的でないので、別途、監視機関を構築する必要があるが、理事会の業務執行の監視はもともと監事の役割なので、監事の機能を強化し複数の監事からなる監事会を設置することが考えられる。さらに管理組合の代表者には、監事会を構成する監事の1人が代表監事として就くことにする。
監事は区分所有者とするが、監事に就ける組合員も不足する場合は、コストを要しても委任契約書の作成支援等も考慮しマンション管理士等の外部専門家を監事会に入れるのもよいかもしれない。ただし、代表監事には、区分所有者が就くべきである。
また、現行の標準管理規約にも管理組合の業務執行および財産状況に不正がある場合の監事の臨時総会招集権が規定されているが、監視の実効性を高めるため第三者管理者の業務執行に不正を認める場合の、臨時総会招集権および解任決議提出権について管理規約に規定しておく必要がある。
一方、第三者管理者の就任は、総会における選任決議だけでなく、管理組合との書面による委任契約に基づいて行われる必要がある。区分所有法に規定される管理者は、管理組合の代表者ではなく区分所有者の代理人であり、第三者管理者は委任契約に基づき代理人の立場で、管理組合の業務を執行することになる。
委任契約には、管理者の業務内容、監事会への業務執行状況の適宜の報告義務等以外に、監査等による利益相反取引の抑制についても規定しておく必要がある。管理会社の場合、利益相反取引の完全な排除は難しいだろうが。また、委任業務量に見合う適正な委任報酬を規定しておくことは、委任業務を工事受注等による収益を得るための手段にしないためにも必要なことと考える。

>>1255 匿名さん
管理会社が管理者になる第三者管理方式がここではメインに論じられているだけで、管理者その他の外部専門家はマンション管理士（弁護士や税理士も可能ではあるが一般的ではない。）がなることももちろん可能なので、このスレを読まれる方は誤解なきようにお願いいたします。管理会社が管理士などになることは利益相反の問題が発生するので避けるべきだと自分は思う。管理会社の場合、委任契約における利益相反取引の抑制は形骸化する危険性が高いので、要注意。
1255が書いている内容が正当であるのは、管理組合員のほとんどが相当知能が高くて学習能力がなければ難しい。実際に第三者管理方式を導入するマンションの管理組合員の現実は真逆だと思う。

第三者管理方式を導入してしまったら、管理会社と下請けの関係を完全透明化する方法などないと思う。公正化するには、やはり管理組合側で相見積もりを取ることが重要である。しかし、理事会廃止してしまうと、それが不可能になる。

国土交通省はもともと管理者（＝外部専門家）としてマンション管理士を想定していたのであり、管理会社を想定していたのではなかった。法的整備の未熟さを悪用して、悪徳管理会社が第三者管理方式ビジネスに参入してきたから、利益相反の問題が浮上してきた。天下り先を確保したい役人たちや大手デベロッパーや新興独立系の顧問ポストを狙っている○○士業のみなさん、利益相反の問題をうやむやにすると、先に見えてくるのは、全国規模のマンション崩壊しかない。実際に第三者管理を導入しているマンションのほとんどが管理会社に管理委託しているマンションだという事実といかに向き合うのか。

1258だが、現在ようやく各地の管理不全を起こしたマンションの実態調査結果がネットのあちこちで読める。驚くべき事実は、管理不全を起こしたマンションのほとんどが、自主管理などではなく管理会社と委託契約を長年結んできたマンションであるという事実である。（もちろん管理組合すら存在しなかったようなマンションは除く。）
欧米のマンション管理に関わる法律では、利益相反問題を最重視している。そして管理組合や理事会（またはマンション内部の諮問委員会）も訴訟保険に加入しており、法によって守られている。

国際比較すると、日本の管理組合員＝区分所有者たちは、権利が十分に守られておらず、まさに弱者である。

管理会社が利益相反行為を犯した場合、区分所有者は修繕費や工事費を支払う義務があるだろうか。（民法108条の”同意”とはいかようにも解釈できる非常に曖昧な概念だ。第三者管理方式に移行し、理事会廃止してぼったくられたマンション管理組合側はいくら訴訟を起こしても管理会社と結んだ契約書があるかぎり、それがボッタクリに対する”同意”がなされていたと、みなされる危険性があるのではないか。）
第三者管理方式の是非をめぐる問題において、日本のマンション管理がずっと抱え続けてきた闇の部分や隠匿され続けてきた矛盾があらわになった気がする。

工事を行えば、その工事か理不尽だろうが高かろうが
支払う必要があります。

国交省がやっと問題に気がついて動き始めたんですかね？単なるガス抜きならガッカリ

>>1260 匿名さん
利益相反に違反した場合、実際にはそんな低レベルの単純な問題ではありません。

>>1256 匿名さん
理事会が機能しておらず、管理会社主導で開催され、理事は実質的な業務を実施していないような管理組合が、第三者管理者方式を採用することは、管理会社の収益増大に貢献するだけなので避けるべきでしょう。しかし、実際には、このような管理組合が、管理会社の押し付けによって採用している例が多いのは云われるとおり確かだと思われます。
>>1255に記載したのは、このような管理組合ではなく、理事会は機能しているが理事の業務負担が過大と考えて、自発的判断の下に理事会業務自体を委託するような管理組合を想定しています。
この場合の管理組合は、委託すれば当然、高くつくことを承知の上で理事会業務を委託することになるので、不要な水増し工事等は問題であっても、多少の利益相反取引は、それが想定される許容範囲であれば大きな問題にならないと思われます。また、第三者管理者がマンション管理士であっても、工事等をすべて競争発注にして業務を円滑に遂行できるとも思われません。
それよりも重要なことは、管理者に問題が生じた場合に、管理組合が管理者を迅速に解任できる体制を維持することで、そのためには管理組合の代表権は、区分所有者側が保持する必要があります。
つまり、第三者管理者を第三者理事長にしてはいけないということで、このことは理事会が維持されている場合でも、第三者管理者がマンション管理士である場合でも同じです。

平成１３年（２００１年）通達に書いてあるように、管理業者の管理者以外に、区分所有者の管理者を選任するべきではないかな？ＷＧ資料にも、同じようなことが書いてあるから、ガイドラインはそういう方向かも？

マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について
平成１３年７月３１日
https://www.mlit.go.jp/common/000116788.pdf

ロ）マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第６項第２号に定める保管口座及び同項第３号に定める収納・保管口座においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。
　ただし、本法の趣旨にかんがみれば、管理業者等が管理組合の管理者であり、管理組合が法人化している場合は管理組合名義、法人化されておらず管理業者以外の者も管理者に選任されている場合は当該者の名義とすることが望ましいこと。

外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ
■第1回（開催：令和5年10月26日）
・資料５ 管理業者が管理者となる場合のマンション管理適正化法に係る解釈・運用について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706947.pdf

○ マンション管理業者が管理者である場合であっても、マンション管理業者以外に管理者に選任された者が存在する場合には、当該マンション管理業者以外の管理者に対しても重要事項説明が必要であり、管理事務報告を実施することが望ましい。

まだまだ問題山積で現時点で管理会社を管理者とさせてはダメですね

>>1263 匿名さん
国土交通省の外部専門家活用ガイドラインには、「理事会廃止せよ」などとはどこにも書かれていない。ガイドラインに書かれた三つのパターンのうちの一つに過ぎない。それにもかかわらず、悪徳管理会社は第三者管理方式導入においては必然的に理事会廃止が伴うと国土交通省が言っているかのように区分所有者たちに信じ込ませようとする。

第三者管理方式を導入しても理事会は絶対に廃止すべきではない。とりわけ管理者のポストを外部専門家に委ねる場合には何重にも監視体制を構築し、―理事会、管理組合、監事、行政との連携など、ー出来れば管理組合を法人化して、外部専門家が背任行為を行った場合に相応の賠償と法的責任、重い法的制裁と社会制裁を受けるような仕組みを作らねばならない。理事長のポストを外部専門家に委ねた場合に生じる最大のリスクは、管理組合が第三者管理者に対して訴訟を起こそうとした場合、訴訟主体が不在・不明となり、訴訟を起こせずに泣き寝入りとなる危険性だと思う。
管理組合が訴訟を起こす場合、まず訴訟費用が最大のハードルとなる。安易な第三者管理方式への移行と理事会廃止は避けるべきだ。

＞多少の利益相反取引は、それが想定される許容範囲であれば大きな問題にならないと思われます。

このような曖昧さを残せば、第三者管理方式はおそらくいずれあきらかになることだろうが、マンション居住者のみならず、社会にとっても有害なものにしかなりえない。管理者のすべての利益相反行為は背任行為とみなされる欧米並みの厳格さが第三者管理方式の導入には求められる。

>>1266 匿名さん
第三者管理方式において、理事会を残すべきかどうかに考えの相違はあるでしょうが、理事会方式の管理組合運営において、マンション管理士等の外部専門家を活用するなら、業務執行権のある理事にする必要はなくアドバイザー又は特定業務（管理規約策定等）の支援者に留めるのが賢明と考えます。もちろん、外部専門家ではない管理会社はそのような役割には不適です。
第三者管理方式を管理会社の都合でなく、実際に管理組合側のニーズにより導入する場合は、むしろ管理組合業務の執行機関である管理者とその監視機関を分離する方が、管理組合が第三者管理者をコントロールし易くなると考えています。
区分所有法が規定する管理者は管理組合の代表者ではなく区分所有者の代理人なので、代表者は当然、監視機関の方に置きます。第三者管理者に対する訴訟が必要になる場合は、監視機関の代表者が管理組合側の当事者となります。 >>1255 では、そのような監視機関として監事会の設置を提案しています。
利益相反取引については、これを完全に排除すれば、管理会社による第三者管理者方式はそもそも成立せず、管理会社による同方式を禁止することと同等と思われます。それも一つの見識ですが。
なお、管理組合法人方式は、管理組合が主体的で自立した運営を行うにはよい方式ですが、同法人に管理者は存在せず、理事は代表者なので第三者管理方式とは馴染みにくい方式です。
理事の1人を代表理事にして、他の理事として外部専門家を入れることは考えられますが、そもそも管理組合法人にする管理組合が、外部専門家をアドバイザーに用いることはあっても、第三者管理方式を採用しようとは考えないでしょう。

法制審で委員から提案された「第三者を管理者とする場合の監事の選任」は区分所有法改正の答申には入りそうもないが、パブコメの意見、有識者委員の意見は参考になるかもしれない。

法務省：法制審議会 区分所有法制部会 第１２回会議（令和５年１０月１７日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00217.html

● 部会資料２１ 区分所有法制の改正に関する要綱案の取りまとめに向けた検討（２）
https://www.moj.go.jp/content/001404344.pdf
36 of 51（３６ページ）～
９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任
法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けないことで、どうか。

● 参考資料１２ 「区分所有法制の改正に関する中間試案」に対して寄せられた意見の概要
https://www.moj.go.jp/content/001404345.pdf
56 of 131（５２ページ）～
９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任

【積極的に検討することに賛成】～
【引き続き検討することに賛成】～
【慎重に検討することに賛成】～
【反対】～
【その他の意見】～

● 議事録（ＰＤＦ版）
https://www.moj.go.jp/content/001407291.pdf
25 of 42（２４ページ）～
○小林委員 ～私は９、第三者を管理者とする場合の監事の選任のところなのですけれども、～
○下村幹事 ～監事の選任も含めまして、いわゆる第三者管理者方式につきましては～
○齊藤委員 ～９に関しましての意見、第三者を管理者とする場合の監事の選任ということでございますが、～
○大桐委員 ９の第三者管理についての意見なのですけれども、～
○紺野委員 今、大桐委員からも出ていますけれども、～
○佐久間部会長 誰のどういう利益を守るためなのですかね。つまり、～
○鎌野委員 ～今の議論、９のところはなかなか難しいことだろうと思いますけれども、～
39 of 42（３８ページ）～
○村上委員 ～９に関しましては、～

>>1267 匿名さん
＞第三者管理方式を管理会社の都合でなく、実際に管理組合側のニーズにより導入する場合は、むしろ管理組合業務の執行機関である管理者とその監視機関を分離する方が、管理組合が第三者管理者をコントロールし易くなると考えています。

マンション管理の主体はもちろん区分所有者からなる管理組合であって、管理会社ではない。管理組合業務の執行機関である管理者とその監視機関を分離することは当然のことである。そうしなければ、監視の意味がない。

＞利益相反取引については、これを完全に排除すれば、管理会社による第三者管理者方式はそもそも成立せず、管理会社による同方式を禁止することと同等と思われます。

欧米では利益相反取引は完全排除されねばならないというのが、基本的スタンスであるが、「これを完全に排除すれば、管理会社による第三者管理者方式はそもそも成立しない」というのであれば、管理会社が管理者となる第三者管理方式については、管理組合は避けるべき選択肢であるというほかない。マンション管理士ならば、監視体制を確立させなければならないのは同じだが、利益相反問題は生じない。

欧米ならば、管理組合の利益は訴訟保険によって法の力で守ることが出来るが、
日本では訴訟保険という制度そのものが未発達であり、たとえ監事が不正を発見しようと、管理会社に対して管理組合は対抗する力を持たない。たとえ専門家の監事設置が義務付けられても、管理会社に対して管理組合は不正を指摘することは出来ても、多くの管理組合は、損害賠償請求のための訴訟を起こすことは出来ないのではないかと危惧する。

＞理事の1人を代表理事にして、他の理事として外部専門家を入れることは考えられますが、そもそも管理組合法人にする管理組合が、外部専門家をアドバイザーに用いることはあっても、第三者管理方式を採用しようとは考えないでしょう。

管理組合を法人化するのは背任罪の適用を簡単にするため、会社法に基づく監事の厳格な監視を可能にするためであり、第三者管理方式に適合しているように思える。

あまりに特殊日本的な管理会社主体の第三者管理方式を確立してしまうと、外国投資家たちが逃げてしまうかもね。

>>1269 匿名さん
＞管理会社が管理者となる第三者管理方式については、管理組合は避けるべき選択肢である
第三者管理者方式における利益相反取引を全く許容できない管理組合は、委任先として管理会社をもとより選択しないでしょう。ただし、それは管理組合の選択であって、云われるような欧米流の法規制を導入せよという主張であればどうなのかと思います。
また、マンション管理士であれば利益相反取引と無縁であるとは、言いきれないと考えています。

＞管理組合を法人化するのは背任罪の適用を簡単にするため、会社法に基づく監事の厳格な監視を可能にするためであり、第三者管理方式に適合している
欧米の管理組合を念頭にした記載でしょうが、区分所有法に規定される管理組合法人は会社法の適用対象ではなく、そのような目的で法人化しようとすれば同法の改正が必要になります。

>>1270 匿名さん
御存知ないのかもしれませんが、法人化の目的は様々でしょうが、すでにマンション管理組合法人は　多数存在します。　

区分所有法に規定される管理組合法人は会社法の適用対象ではなく、そのような目的で法人化しようとすれば同法の改正が必要になります。

管理組合法人が会社法の適用対象ではないなどという話は初めて聞きました。
法改正など必要ないと思いますが、どういう意図でそのようなことをおっしゃわれているのか理解できません。

あなたは管理組合ではなく、管理会社主体の第三者管理方式の導入に賛成なようですから、もうひとつマンション管理組合を法人化する最大の利点をここであげておきましょう。法人化すると、マンション管理組合に法律上の人格が認められます。すると、口座開設に使用されるのは個人名ではなく法人名である「管理組合法人」になります。
　多くの場合、管理組合員に対して説明不足のまま、管理会社によって第三者管理方式が導入されてしまいます。事前に手渡される資料などに全く記載されない重要な隠された事実があります。それは、管理会社が管理者になった場合、口座名義が管理会社社長になってしまうことです。

一方で、マンション管理組合が法人化して法律上の人格が認められると、口座開設に使用されるのは個人名ではなく法人名（「管理組合法人」）になります。これは重要なポイントです。

欧米流の法規制を導入せよという主張は行っていません。日本の民法108条の規定に従って、最高裁がどのような判決を下すか楽しみです。しかし、そこまで徹底的に利益相反をめぐって悪徳管理会社と戦おうとする管理組合などおそらくあらわれないでしょう。
区分所有法とそこから分離された単なる規約モデルに過ぎない標準管理規約ー欧米には見られないこの奇異な二分法が今後も統一されることはないでしょうし、部分改正が根本的問題を解決するとも思えません。

しかし、説明不十分なまま、管理会社によって第三者管理方式に移行させられ、理事会まで廃止させられた管理組合を救済するために、「理由を挙げることなく、管理組合はいつでも管理者との契約を打ち切ることが出来る」ことを保証する法律は必要だと思います。（欧米のいくつかの国の法律には、近年の改正後に同文の規定が明記されるようになりました。）この一文があれば、無力な管理組合も少しは管理会社に対して優位は取り戻せるかなと思います。（総会を開くのに全員の印鑑証明が必要だなどという勝手なルールを作る管理会社があるそうですが、管理組合の意思決定を妨害するなど言語道断です。）

また、マンション管理士であれば利益相反取引と無縁であるとは、言いきれないと考えています。

工事会社や修繕会社を経営しているマンション管理士をわざわざ探して第三者管理の管理者のポストを与えれば、もちろん管理会社と同じく利益相反取引の問題が生じるでしょうが、そんなマンション管理士って逆に珍しくないですか。
第三者管理方式をやりたがる管理会社はほとんどの場合、管理組合側が相見積もりをとることを阻止したいからですよね。

自分の主張は唯一つだけです。マンション管理の主体は管理組合以外にないということです。あと、つくづく感じるのは、このような日本の脆弱な法体制の中では、管理組合＝区分所有者の権利を真に守ることは非常に難しいということです。

分譲マンションの管理組合 理事長 自らが、専有部分の雨漏りを確認し、防水業者と打合せした質問と回答が、興味深い。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13290036503

>>1270 匿名さん
すみません。引用の赤字変化が上手く行かなかったので貼り直しです。

御存知ないのかもしれませんが、法人化の目的は様々でしょうが、すでにマンション管理組合法人は　多数存在します。　

＞区分所有法に規定される管理組合法人は会社法の適用対象ではなく、そのような目的で法人化しようとすれば同法の改正が必要になります。

管理組合法人が会社法の適用対象ではないなどという話は初めて聞きました。
法改正など必要ないと思いますが、どういう意図でそのようなことをおっしゃわれているのか理解できません。

あなたは管理組合主体ではなく、管理会社主体の第三者管理方式の導入に賛成なようですから、もうひとつマンション管理組合を法人化する最大の利点をここであげておきましょう。法人化すると、マンション管理組合に法律上の人格が認められます。すると、口座開設に使用されるのは個人名ではなく法人名である「管理組合法人」になります。
　多くの場合、管理組合員に対して説明不足のまま、管理会社によって第三者管理方式が導入されてしまいます。事前に手渡される資料などに全く記載されない重要な隠された事実があります。それは、管理会社が管理者になった場合、口座名義が管理会社社長になってしまうことです。

一方で、マンション管理組合が法人化して法律上の人格が認められると、口座開設に使用されるのは個人名ではなく法人名（「管理組合法人」）になります。これは重要なポイントです。

欧米流の法規制を導入せよという主張は行っていません。日本の民法108条の規定に従って、最高裁がどのような判決を下すか楽しみです。しかし、そこまで徹底的に利益相反をめぐって悪徳管理会社と戦おうとする管理組合などおそらくあらわれないでしょう。
区分所有法とそこから分離された単なる規約モデルに過ぎない標準管理規約ー欧米には見られないこの奇異な二分法が今後も統一されることはないでしょうし、部分改正が根本的問題を解決するとも思えません。

しかし、説明不十分なまま、管理会社によって第三者管理方式に移行させられ、理事会まで廃止させられた管理組合を救済するために、「理由を挙げることなく、管理組合はいつでも管理者との契約を打ち切ることが出来る」ことを保証する法律は必要だと思います。（欧米のいくつかの国の法律には、近年の改正後に同文の規定が明記されるようになりました。）この一文があれば、無力な管理組合も少しは管理会社に対して優位は取り戻せるかなと思います。（総会を開くのに全員の印鑑証明が必要だなどという勝手なルールを作る管理会社があるそうですが、管理組合の意思決定を妨害するなど言語道断です。）

＞また、マンション管理士であれば利益相反取引と無縁であるとは、言いきれないと考えています。

工事会社や修繕会社を経営しているマンション管理士をわざわざ探して第三者管理の管理者のポストを与えれば、もちろん管理会社と同じく利益相反取引の問題が生じるでしょうが、そんなマンション管理士って逆に珍しくないですか。
第三者管理方式をやりたがる管理会社はほとんどの場合、管理組合側が相見積もりをとることを阻止したいからですよね。

自分の主張は唯一つだけです。マンション管理の主体は管理組合以外にないということです。あと、つくづく感じるのは、このような日本の脆弱な法体制の中では、管理組合＝区分所有者の権利を真に守ることは非常に難しいということです。

>>1273 匿名さん
実のところ、欧米の規制などを持ち出して煙に巻くような議論をされるので、>>1273さんはG関係者のなりすましでないかと疑っていました。>>1271の記載を読む限りそうではないのかもしれません。ただし、失礼ながら法令にはそれほど詳しくはなさそうですね。
＞管理組合法人が会社法の適用対象ではないなどという話は初めて聞きました
管理組合（第3条団体）と営利団体である会社とでは、法人登記の段階で異なります。管理組合の法人登記は組合等登記令（ https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=339CO0000000029 ）に基づき行います。
登記令に基づく法人登記が適用される団体は、登記令自体に規定されており、法人としての組織体制は別の法令（管理組合法人の場合、区分所有法）で定められています。一方、会社の法人登記は商業登記法（ https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=338AC0000000125 ）に基づき行います。
そして会社法（ https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=417AC0000000086 ）は、会社に関わる商法の一部や監査等に係る特例を体系化して法律にしたものであり、対象はあくまで営利団体である会社であって管理組合法人などの非営利団体は元々対象ではないのです。
どうしても、会社法の規定を管理組合法人に適用したいのであれば、区分所有法を改正し準用規定をを設けることは可能かもしれませんが、適用できるようにするためには管理組合法人の組織体制自体も変える必要があると考えられます。
なお、刑法247条の背任罪「他人のためにその事務を処理する者が、自己もしくは第三者の利益を図りまたは本人に損害を加える目的で、その任務に背く行為をし、本人に財産上の損害を加えたとき」は、理論的には管理組合法人の理事に対しても適用可能かもしれません。
また、管理組合の法人化の利点として、個人名義でない口座開設を挙げられていますが、権利能力なき社団名義の口座開設を禁止する法的な決まりはなく、金融機関さえ認めるのであれば、法人でなくても権利能力なき社団名義の口座開設は可能です。
権利能力のある法人でなければできないことの例としては、不動産登記があり、非法人の管理組合は駐車場の拡充等のために土地を購入しようとしても理事長等の個人名義とするしかなく、このような場合は後のトラブルを避けるためにも法人化は必須でしょう。
＞あなたは管理組合ではなく、管理会社主体の第三者管理方式の導入に賛成
「管理組合ではなく」の意味が分かりませんが、当方は、管理会社による第三者管理方式の導入に賛成しているわけではなく、理事会を維持できるリソースが管理組合にあるなら、管理会社によるものであれマンション管理士によるものであれ第三者管理方式の導入など考えるべきではないという立場です。マンション管理士などの外部専門家を役員ではなくアドバイザー等としての活用することは否定しませんが。
現在の第三者管理に係る問題は、いわゆる悪徳管理会社の存在もあるでしょうが、理事会自体は存在しても管理組合業務の主体的な執行機関としての機能を喪失し、管理会社提案の単なる判断機関（若しくは追認機関）となっている理事会が多い（たぶん）ことが根底にあると考えています。
第三者管理とは理事会業務を委託することなので、理事会が維持できるなら組合役員は主体的に自ら業務を執行すべきであって、第三者管理により判断行為まで丸投げすべきではありません。
しかし、第三者管理を採用するのはこのような管理組合が往々にして多数と想像されます。
このような管理組合には、仮に第三者管理を採用するとしても、管理組合の管理体制を定める管理規約は管理組合自ら策定すべきものという発想はおそらくなく、管理会社ニーズに沿った管理規約を採用することになると考えられます。
このように理事会を維持できる管理組合は、基本的には第三者管理を採用すべきではありませんが、その採用を正当化できる管理組合があるとしたら、第三者管理による理事会業務からの開放と管理コストの増加を勘案し、自らの判断で理事会業務からの開放に価値を置く管理組合と考えられます。
そして、自らの判断で、第三者管理を選択できる管理組合であれば、管理者に対する監視機能は手放さず自ら実施する選択をすると考えられます。さらに、管理規約を自ら策定することで、管理組合ニーズに沿った管理体制を構築し、管理者の委任は、業務内容や義務を明確に規定した書面による契約を行うことになるでしょう。
逆に言えば、ここまでできる管理組合でないと、第三者管理は採用してはいけないということです。
そして、そのような管理組合が採用する管理体制は、異論はあるかもしれませんが、管理業務執行機関である理事会（一部は監視機関でもありますが）はむしろ不適で、管理業務執行機関である管理者と管理組合の代表権を有する監視機関を明確に分離した上で、監視機関が管理者からの業務執行状況の報告を適宜受けながら、管理者をコントロールする体制が望ましいと考えています。
管理組合が自らのニーズに沿った管理体制を構築する上で、受任者として管理会社とマンション管理士のいずれを選択するかという問題は、管理組合がその業務遂行能力等を勘案し、よりニーズに沿うと考える方を選択するという管理組合側の判断の問題でしかありません。
管理組合と管理会社は本来、利害が相反する関係なので、管理組合からすれば管理会社は信用できる相手とは言えませんが、マンション管理士が信頼できる相手とも言えないと考えています。
マンション管理士はビジネスモデルとして成立しているとは思えず、本業は不動産業者や設計コンサル等で公告塔的意味合いでマンション管理士をしている例も多いと考えています。もちろん、真に管理組合のため尽力するマンション管理士の存在を否定するものではありませんが、そのようなマンション管理士であるほどビジネスとしては成り立たず、ボランティア的な考えでないと務まらないと思えます。
マンション管理士制度は、管理組合員が自ら試験に挑戦することで管理能力向上を図るにはよい制度と思えますが、名称独占資格であることもあってビジネスとして成り立つ資格の創設には失敗していると思えます。

>>1274 匿名さん
既に管理会社が管理者で理事会も監査も無い第三者管理方式はどうしたらいいかってステージなんです既に

>>1275 マンション掲示板さん
やめたければ、解約すればいい
もちろん、そのまえに総会を開いて、問題点について議論しなればいけないけど

管理会社を解約するには、総会の決議が必要です。

>>1277 匿名さん
そんな当たり前のこと書かれても（苦笑）
みんなそれくらい知ってるでしょ

国交省が、管理業者が管理者に選任された場合は、修繕積立金の保管口座の名義人を管理業者名義としても差し支えないと平成13年に通達しているが、管理業者が倒産した場合には、破産財団の財産に帰属する可能性があることを説明義務にするべき。

・第145回国会　衆議院　予算委員会　第10号
平成11年2月4日

○細川政府委員　一般論としてお答え申し上げますが、御指摘のような場合に、積立金が管理組合と管理代行会社のいずれに帰属するかという問題につきましては、預金名義のほかに、預金通帳及び届け出印鑑の管理状況、それから管理組合と代行会社との管理委託契約の内容がどうなっているかというようなことが考慮されまして、最終的に裁判所で判断されるわけでございます。

　したがいまして、場合によっては、そのような名義になっておりましても、これは代行会社の預金である、こういう判断がされる可能性があるわけでございまして、そのような場合には、倒産した場合には、その預金は管理代行会社の破産財団の構成する財産に帰属する、こういうことに考えられるわけでございます。

>>1278 匿名さん
総会で解約決議する事がいかに大変か知ってる人は少ない

>>1280 口コミ知りたいさん
どんな修羅場が展開されたか教えていただけますでしょうか。

>>1275 マンション掲示板さん
管理会社が管理者で理事会も監査もない状況で第三者管理が行われているとして、その状況を当該管理組合の議決権の3/4以上を有する3/4以上の区分所有者が問題と考えてまとまるなら、それらの区分所有者は、区分所有法に基づき自ら総会を招集し、管理規約の管理者の選解任に係る規定がどのようなものであれ、管理者の解任ができるよう管理規約を改正することで管理会社を解約することができます。
管理会社の第三者管理者（第三者理事長）が自己契約で自社と締結する管理委託契約であっても、それが適正化法に適合する契約であるなら、解約条項はあるはずですが管理者を解任しないと、実質的な契約解除にはなりません。
ところで、その状況を可能にしている管理規約は、そもそも管理組合自身が採択したものであることは考えなければいけません。
管理規約とは区分所有者間の規律を区分所有者自身が規定するものなので、いくら管理会社からの押し付けがあるといっても、区分所有者でもない管理会社に有利で、区分所有者には一方的に不利益でしかない管理規約を採択するのであれば、その段階でそのような管理組合はある意味、管理不全の状態にあると言えます。
そして、そのような管理組合の区分所有者の大勢は、管理組合が多額の債務を負うなど管理不全の状況が一層深刻化してはじめて、その状況の問題を認識することになると想像されます。
管理組合の自発的な対応に任せておいたのでは、管理会社の第三者管理により管理不全に陥る管理組合が多いということであるなら、やはり、国の制度的措置（法令改正）を望むしかないように思われます。法的効力のないガイドラインの策定では、実効的な効果は期待できません。
さらに法令改正といっても、私法（民法）の特別法として区分所有者間の権利義務を規律する区分所有法の改正では、区分所有者ではない管理会社への対応には限界があります。
例えば、NPOの提案のように、区分所有者以外の者が管理者に就く場合に限り、監事設置を義務付ける規定を設けることは可能であっても、管理者の資格を制限するような改正はできないと考えられます。
一方、基本的には管理会社を規制する管理業法である適正化法であれば、管理会社が管理者に就く場合の要件を規定する改正を行うことも可能と考えられ、法改正の実効性を高めるには同法の改正を合わせて行う必要があるでしょう。
要件としては、管理者への就任は、管理組合の区分所有者である代表者との書面による委任契約によること、利益相反取引を行う場合は代表者の承認を得ること及び代表者への定期の業務報告等を義務づけることが考えられます。
このような要件を義務付ければ、管理組合には区分所有者の代表者が存在するため、管理会社は、管理組合の代表権を有する理事長にはなれず、区分所有法に規定する区分所有者の代理人としての管理者の立場で受任業務を遂行することになります。
区分所有法側で監事の設置を義務づければ、代表者には通常、監事が就くことになるでしょう。
さらに、管理会社の社内体制（業務監査・会計監査体制等）に一定の認定基準を設けることも考えられます。

>>1282 匿名さん
みなさん、悪徳管理会社の口車に乗って理事会廃止してしまうことだけはやめましょうね。やむを得ない事情で第三者管理方式に移行するのであっても、理事会を絶対に廃止してはいけません。最少人数の理事会を温存しておきましょう。

第三者管理方式を導入したがる管理会社の目的は利益相反行為をやりまくることにあると言っても過言でないのに、監事設置を法的に義務化しても、それが区分所有者の権利と利益を守るためにどれだけ役立つのか懐疑的です。悪徳管理会社ならば、監事をあらゆる手段で手懐けようとすることでしょう。たとえ監事が義務を果たして管理会社の不正を見つけても、訴訟コストがかかるために、管理会社を訴える管理組合などほとんどいないのではないでしょうか。第三者管理方式を導入するのであれば、最少人数であっても（可能ならば、少数精鋭主義的な）区分所有者の民主主義的代表に他ならない理事会の監視機能が最も重要だと思います。年三回の理事会開催でも構わないから、理事会は絶対に廃止せずに残しておくべきです。

理事会を解散して第三者に丸投げしてはだめですね。
理事会の中に第三者、顧問とかをいれて監理していけば
いいでしょう。

顧問を導入するなら、?管理士、建築士、弁護士、医者の
中でどれが一番いいんだろう。

>>1283 匿名さん
なぜか当方を悪徳管理会社にしたいようですが、理事会廃止を切り口に当方の主張を全否定したいとの思惑でしょうか。そうであれば、やはり>>1283さんはG関係者なのかもしれません。
＞やむを得ない事情で第三者管理方式に移行するのであっても、理事会を絶対に廃止してはいけません
当方は、第三者管理方式においては理事会を廃止すべきという主張は、一切していません。
理事会を維持できる管理組合であれば、第三者管理方式など考えるべきでなく理事会を廃止する必要性自体ないと主張しているのです。
どういう状況を「やむを得ない事情」と想定されるのか分かりませんが、経年化が進んだマンションであっても、一般的な分譲マンションであれば理事会を維持する人的リソースは、管理組合に存在するはずです。その理事会が、理事会としての本来業務を実施しておらず、単なる管理会社提案の判断機関であったとしても、管理会社ニーズに沿った提案を否定する権限があるだけ、第三者管理方式よりも管理組合にとってましな選択のはずです。
理事会が判断能力に欠けるというなら、第三者管理方式ではなく信頼できるマンション管理士等をアドバイザーにして助言を得ればよいのです。もちろん管理会社をアドバイザーにして、管理会社ニーズに沿った助言をさせることなどありえません。
＞第三者管理方式を導入したがる管理会社の目的は利益相反行為をやりまくることにあると言っても過言でない
もちろん、管理会社が第三者管理方式を提案する目的は、その方が自社の収益向上にかなうと考えるからで、管理組合の利便向上といった視点からではないでしょう。
実際、第三者管理方式での受注を増やしているG社の工事受注関係会社の管理戸数当たりの月間売上高は、>>1252の記載のとおり年を追って増加しているようです。
管理組合は自身に同方式を採用するニーズがないのであれば、管理会社ニーズに沿った採用提案を承諾し、管理会社の収益向上に貢献すべきではありません。管理組合は、第三者管理方式は当然にコスト増加を伴う理事会業務の委託なので、管理会社が仮に「採用に伴う報酬はありません」と説明しても「別項目で頂きます」という意味であることを理解すべきです。
では、同方式が管理組合側のニーズに合致する状況として、どのような場合があるのかを想定してみると、該当する状況はほとんどないように思われます。
管理組合に理事会を物理的に維持するリソースがない状況としては、一部の投資用マンションが考えられるかもしれません。このような管理組合では理事会どころか監事要員もいないのかもしれませんが、投資にはリスクが付きものですし、問題があれば売却すことも容易なので、第三者管理方式は合理的で大きな問題はないのかもしれません。
理事会を維持することができてもなお、第三者管理方式を合理的と判断できる管理組合があるとしたら、同方式が理事会業務の委託であり管理コストの増加を伴うことを充分認識した上で、俗な言い方では「カネよりも時間を重視する」ことのできる管理組合ぐらいでしょう。
＞監事設置を法的に義務化しても、それが区分所有者の権利と利益を守るためにどれだけ役立つのか懐疑的
>>1283さんが主張する最小人数の理事会を維持する第三者管理方式では、監事は存在するのでしょうか。また、第三者管理者はその理事会のどういうポジションに就くのでしょうか。それとも、その理事会は記載のように監視機能に特化した機関で、第三者管理者は理事会の外にいて理事会の監視を受けるイメージでしょうか。
「監事設置を法的に義務化しても…」という記載からは、監事は設置せず、第三者管理者が理事会の理事長として、管理業務を遂行する管理体制を想定されているように見受けられます。
当方は第三者管理方式を採用する場合には、その管理体制として管理組合が絶対に採用しなければいけないことが二つあると考えています。
一つは第三者管理者に対する監視機関は、区分所有者自身が担うことです。もちろん、監視機能強化のために外部監査機関を追加して活用することは考えられます。
二つ目は、管理組合の代表者には区分所有者が就くことです。
区分所有法に規定される管理者は区分所有者の代理人であり、委任により管理組合に使われる立場です。第三者管理者を標準管理規約では管理組合の代表者と規定される理事長にして、使う立場を兼ねさせる必要はありません。
>>1283さんの想定される第三者管理体制が、上記のとおりの体制であるなら、理事会が存在するとしても、管理組合の代表権を第三者管理者に授与することの危険性は、理事会、監事なしの第三者理事長体制とほとんど変わるところはないと考えます。
標準管理規約に規定される理事会の職務には、確かに「理事の職務執行の監督」という監視機能もありますが、基本的には管理組合の業務執行機関として規定されています。業務執行の監視機関として規定されるのは監事です。
第三者管理体制においても、区分所有者は業務執行権を保持すべきということであるなら、第三者管理者は理事会の外におき、区分所有者が理事長に就く理事会は、主に第三者管理者では利益相反取引に当たる業務を中心に、第三者管理者と分担して執行するという体制も考えられるかもしれません。しかし、このような複雑な体制が維持できるなら、端から第三者管理方式など採用する必要はないでしょう。
監事について「監事が義務を果たして管理会社の不正を見つけても、訴訟コストがかかるために、管理会社を訴える管理組合などほとんどいないのではないでしょうか」と奇妙な論理で、監事設置の必要性はないとするような主張をされていますが、管理会社を訴える管理組合があるかどうかはともかく、監事が第三者管理者の不正を見つけた場合は、まず、当該第三者管理者を速やかに解任する必要があるでしょう。
速やかな解任は、管理規約に監事が総会を招集し、解任決議を提出できるように規定することで可能であると考えますが、その際は、第三者管理者が代表者であるよりも監事が代表者であることが望ましいと思われます。
理事会の監視機能に拘られているようですが、業務執行機能の方には拘りがないなら、理事会の替わりに、本来の業務執行監視機関である監事を機能強化して代表権を有する監事会を設置する方がより適切であるとは考えませんか。
監事会ももちろん定期開催はできるし、第三者管理者に義務付ける定期の業務実施状況報告を通じて、管理組合ニーズに沿った方向に業務執行を誘導することは可能です。

>>1286 匿名さん
＞監事について「監事が義務を果たして管理会社の不正を見つけても、訴訟コストがかかるために、管理会社を訴える管理組合などほとんどいないのではないでしょうか」と奇妙な論理で、監事設置の必要性はないとするような主張をされていますが、管理会社を訴える管理組合があるかどうかはともかく、監事が第三者管理者の不正を見つけた場合は、まず、当該第三者管理者を速やかに解任する必要があるでしょう。

それは奇妙な誤解です。（苦笑）
自分は監事の設置は必要ないなど、全く主張しておりません。
もちろん、監事の設置を法的に義務付けることの重要性は認識しています。
ただ、それだけで十分だとは思えないのです。
また管理組合にとって、管理者の速やかな解任は当たり前ですが、
損害賠償請求がいかになされうるのかという管理組合にとって最も重大な問題が見過ごされてはならないはずです。

自分の考えでは、第三者管理方式の導入においては【重層的な相互監視体制】が必要だということです。専門資格を持つ監事による監視、―出来れば、行政やNPO団体と連携している専門家、区分所有者の代表である理事長と理事会による監視、そして、経済的余裕があれば、理事会にもう一人専門家の参加を求める、すなわち、専門家二人を相互監視させるという体制が、ー第三者管理者には絶対に理事長のポストを与えずにー、完ぺきな抑止策からほど遠くてもまあまあ公正に機能してくれるかなと個人的に考えています。

しかし、管理組合を法人化すれば、法人の弁護士保険に加入できるのですが、日本ではまだ信用度の高い大手の保険会社が弁護士保険という商品をほとんどあつかっていませんし、既存のものは保険内容があまりにしょぼすぎて話にならないレベルです。
管理組合が法人化しなくとも加入できる訴訟や損害賠償のための新しい保険商品があらわれて欲しいところです。

こちらが主張していないことを主張したと勝手に誤解して、架空の議論を仕掛けるというのは議論能力の劣る人間がよく使う手ですが、不毛でみっともないやり方ですから、やめられたほうがいいと思います。

管理組合を法人化しても殆どメリットはありません。
管理組合の監事は理事会の役員の１つのポストにすぎないという
考えで設置されています。
ゆえに権限もありませんし、あってもそれを活用する者はまず
いません。
輪番制の理事の中の一人として選定されているだけです。
その中で優秀な者は、理事長とか副理事長、会計担当理事となり
それ以外は、理事とか監事に振り分けられます。

>>1288 宮爺さん

内容がグダグダですよ。

書き込み内容がグダグダですか。
管理組合法人のメリットで検索してください。
よくわかると思いますので。