第三者管理方式について

>>1150 匿名さん
学習能力や記憶力が衰えてないかどうかのチェックも必要です。

>>1143 匿名さん
法令に基づく規制すら回避しようと策を巡らすG社にとって、法的効力のないガイドライン、標準管理規約など端から存在しないも同然です。
内通者の自主管理によって、適正化法の規制が合法的に回避できるなら、G社にとっては極めて合理的な方策であり実施する充分な動機があります。
>>1135 さんは「第三者管理となる物件は、早く言えばお荷物物件」と記していますが、実際のところはG社にとって第三者管理物件は組合財産を食い尽くすまではおいしい餌であり、逆にG社にとってお荷物物件は、組合員による管理組合運営が適正に実施されG社が収益を得にくい物件であろうと想像されます。

>>1152 匿名さん
うちのマンションにも内通者の元理事長たちがいるけど、
自分たちの資産が食い荒らされているってことに
ようやく気づいたらしく（苦笑）、リプレイスについて
語り始めているけど、自分たちに火の粉がかからないように
何とか工作しようとしてしておかしい。
マンション管理会社と癒着の証拠はいくつもあるが、
リプレイス完了後に総会で明らかにして公開裁判する予定である。
責任逃れは絶対にさせない。

管理業者が管理者となる場合を含めた外部専門家の活用のあり方等、意見募集が行われているようです。


住宅：今後のマンション政策のあり方に関する検討会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

検討会とりまとめに関する意見募集

　令和５年９月８日（金）より「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」のとりまとめに関する「意見応募フォーム」を開設し、令和５年１２月まで意見等を募集します！とりまとめに関するご意見、検討会をきっかけに新たに管理組合で取り組んだ内容、ＷＥＢ説明会を踏まえた感想など、ご自由にお寄せください。


○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめ（本文）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001624179.pdf

○ とりわけ「今後の施策の方向性」に示した事項のうち、検討方針を明らかにした次の事項については、本年秋頃を目途に、検討会の下にワーキンググループを設置し、施策の具体化に向けた検討を開始する。

　・ 管理計画認定制度の認定基準の見直しに関する検討
　・ マンション標準管理規約の見直しに関する検討
　・ 管理業者が管理者となる場合を含めた外部専門家の活用のあり方に関する検討

>>1154 匿名さん
日本のマンション政策が、本来ならばその主体であるべき管理組合と区分所有者の権利を無視して、管理会社中心主義への方向へ流れて行こうとしているのを黙ってみているわけにはいかない。―建て替え問題も区分所有者目線ではなく、建設業界へのインセンティブとしか映らない。行政側とマンション学会が利益相反に対していかに疎いかが検討会を通じてよくわかった気がする。

>>1155 匿名さん
それでもマンションは売りに売れている。
それが嫌なら買わないか住まないかにすれば解決する。
土地の有効活用と資本主義の原理で水は川上から川下へ流れる。
ますます区分所有者は不利にる。
嫌なら区分所有権でなく所有権を手にすればいいよ。

>>1155 匿名さん
区分所有法は理事会なんか想定してないからね。
長老制度にするのもいいよね。
管理者は最年長の区分所有者が務めるとか。
多数決原理は対立を生み分派につながるから日本共産党の意思決定は実は合理的。維新も以前は代表選をやらなかったからまとまっていたんだ。形式的に前回代表選やったら東とおるが出ようとして松井が一喝して馬場に一本化。管理組合に必要なのは志位とか松井だね

マンションの長寿命化（＝修繕工事）や円滑な再生（＝建替え）を進めるため、区分所有者以外の者によるマンションの管理（＝第三者管理方式）は、岸田政権が掲げる新しい資本主義（成長と分配の好循環）実現会議の成長戦略の一つ。


・新しい資本主義実現本部／新しい資本主義実現会議｜内閣官房ホームページ
https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/atarashii_sihonsyugi/index.html

新しい資本主義のグランドデザイン及び実行計画2023改訂版・成長戦略等のフォローアップ

＜閣議決定（令和５年６月１６日）＞

成長戦略等のフォローアップ
https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/atarashii_sihonsyugi/pdf/fu2023.pdf

Ⅳ．「経済社会の多極化」関連のフォローアップ
１．「デジタル田園都市国家構想の推進」関連

（都市の競争力向上）

・マンションの長寿命化や円滑な再生を更に進めるため、区分所有者以外の者によるマンションの管理を円滑に進めること等について検討し、2023 年夏頃に結論を得て、マンション標準管理規約の改定等を行う。

>>1156 匿名さん
最初から第三者管理方式の高層マンションは駅近でも
敬遠されているという記事が現代ビジネスに掲載されていた。
売れに売れているという状況ではなかろう。
あなたの貼ったリンクのどこにも第三者管理方式とか外部専門家の活用についての言及はない。張ったりを効かせてもすぐバレる。大爆笑

>>1158 匿名さん
2023年夏頃の結論とは「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ」のことだろうが、本とりまとめにおける第三者管理方式（とりわけ管理業者が管理者に選任される場合）の記載は、下記のとおり、これを成長戦略として積極的に進めようとするものではなく、むしろ現状の問題点を指摘し、ガイドライン策定、管理規約改定等による改善効果が見られなければ制度的措置（法令改正）の必要性についても検討を行うと結論付けている。

【現状】
○ 近年、管理組合役員の担い手不足などを背景として、管理業務を受託している管理業者が、当該マンションの管理者として選任されている事例が増加している
○ 国土交通省の調査によると、管理業者が管理者に選任されているケースでは次の実態がある
　・半数程度の管理業者は、管理組合との委任契約を締結することなく管理者となっている
　・管理業者が大規模修繕工事を受注することがあるとされている
　・多くの場合において、管理組合保管口座の通帳と印鑑を同一の社で保管している
○ 2016年のマンション標準管理規約の改正では、利益相反取引の防止に係る規定を設けるとともに、外部専門家を活用した場合の留意点等を示したガイドラインを策定したものの、これらの措置は、管理業者が管理者となる場合を念頭に置いていない
○ また、マンション管理業者が管理者等に選任された場合においてもマンション管理適正化法が適用されるが、法が適用される具体的なケースが周知徹底されていない
【今後の施策の方向性】
○ 管理業者が管理者となる場合に適用されるマンション管理適正化法に係る解釈・運用について明確化し周知徹底する
〇 管理業者等が管理者となる場合の実態等の把握を進め、マンション管理業の所管部署とも連携する形で、留意事項等を示したガイドラインの整備や、監事の設置など望ましい体制整備についてマンション標準管理規約等における手当ての検討を行う
〇 これらの措置の効果等を見極めつつ、管理業者が管理者となる場合の制度的措置の必要性についても検討を行う

>>1157 上位さん
国土交通省大臣は連立内閣だと常に草加せんべい系だけど
それも共産党の方は御存知ない？　大爆笑

>>1160 匿名さん
マンション管理士が管理者になるケースと
マンション管理会社が管理者になるケースを同等に論じてはいけない。
前者では利益相反問題は生じないが、後者はまさに利益相反である。
マンション管理会社が管理者になるのは禁止すべきか
管理者になったら絶対に自社グループやその下請けとは修繕修理などの契約を結んではならないとすべきだと思う。
欧米など先進国の視線から見れば、日本のマンション管理制度は謎だらけだね。

そもそも「理事長のなり手がいない」というのが前提ですが、
理事長のなり手を増やせば、第3者管理方式など不要
だと考えます。

>>1163 匿名さん
たとえ有能な外部専門家を招くにしても
理事長は区分所有者で外部専門家は副理事長か監事が妥当だと思うけどね。

>>1162 匿名さん
管理会社が管理者に就くケースについての「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ」の記載内容を示しているだけで、特に論じているわけではない。
本スレの一部投稿者さんは、管理会社が第三者管理を実施する場合を含めて、国が第三者管理を推進している印象を与えようとしているように見えるが、第三者管理が標準管理規約に導入された2016年の標準管理規約改正においても、管理会社は第三者管理を担う外部専門家とはされていないし（同規約コメント（第33条及び第34条関係）に外部専門家として記載なし）、改正前の検討会においても管理会社が、管理者に就くことには利益相反、組合財産保全に係る課題があるとされていた。
標準管理規約への第三者管理導入は、「組合役員の担い手不足」といった表向きの理由の他に、制度創設したマンション管理士の活用促進という意図もあったかもしれないが、おそらく国の意図に反して管理会社が管理者に就く事例を増加させる結果となっている。
今回の検討会とりまとめでは、「国土交通省の調査」により国が認識したその弊害を是正するための措置（管理会社が管理者となる場合に留意したガイドライン整備、標準管理規約改定等）の効果が見られなければ、法令改正による規制強化の必要性を検討するとしている。
このような国の動きはG社に対しては、内通者による自主管理を推進する動機を強めるだけかもしれないが。

第三者管理はやむおえないマンションもあるだろうが、
管理会社を第三者にしてはだめだね。
利益相反だしね。

>>1165 匿名さん
管理会社の内通者による自主管理という意味がよくわからない。
自主管理というのは通常は管理会社に管理を委託しないということではないのか？
内通者ならばうちのマンションにも数名いるけど、
自分たちの財産が食い荒らされていることに気が付かない
おバカな人たちのことだろうけどね。

>>1167 匿名さん
＞自主管理というのは通常は管理会社に管理を委託しない

「自主管理」の定義がまちまちで、総会、理事会を自力で行い、他の業務は、管理会社等に「一部委託」する「自主管理」が多いのでは？

「一部委託」というのが、適正化法（２条６号）の基幹事務（３業務）の全部を含まない、１つか２つを委託することなら、登録を受けた「マンション管理業者」である必要がないと思う。

●基幹事務
（１）管理組合の会計の収入及び支出の調定
（２）出納
（３）マンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

●「住宅宿泊事業法の施行に伴う自主管理組合を対象とするマンショアンケート調査報告書」より。
平成３０年２月 全国マンション管理組合連合会
https://www.zenkanren.org/pdf/2018/20180316.pdf

自主管理の概念は、変化してきている。住民自らすべての分野で、管理運営する自主管理は、稀になった。

窓口、会計、清掃などの業務は、管理会社などに一部委託するが、大規模修繕の時期、工事内容、規模等の企画立案は理事会、専門委員会で決める。

総会、理事会の議事運営、議事録作成は理事自ら担当する、といった管理が今流の、自主管理といえる。


自主管理の定義が管理組合でまちまちなので、～

>>1167 匿名さん
＞内通者による自主管理
>>1134に記載しているとおり、管理会社が区分所有者となり、そのマンションの管理事務を実施する場合、その管理会社は適正化法のマンション管理業の定義「管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）」から外れるため管理会社による自主管理？となり適正化法は適用されません。
>>1133さん記載の「内通者メインの自主管理」について、>>1134で「管理会社が区分所有者になるスキームを進めて内通者にトンネル会社を作らせて管理事務を受託させ、管理会社はそのトンネル会社から再受託する意味か」と問いかけたところ、>>1135さんは否定されていません。
調べたところG社管理に変更後、さらに自主管理に変更されている物件が確認できるので、実際にそのようなことが行われていると考えています

「内通者による自主管理」といっているのは、（「マンション管理業者」としてではない）管理会社などに一部委託の「自主管理」ではないかな？

>>1169 匿名さん
G社の第三者管理方式の場合、（ゴリ押しで）理事会廃止で管理会社が管理者になる。
区分所有者にはマンションの1室を取得しなければなれない。「管理会社が区分所有者になる」という表現がよくわからない。あの手この手を使うG社でもまさかマンションの１室を購入して区分所有者になりすますことまではやらないと思うが、まさかやるのか？

>>1170 匿名さん
「内通者メインの自主管理」と最初に投稿したのは、G関係者と推測される >>1133さんであり、その実態には不明な点もあります。
しかし、内通者という以上、G社から何らかの利益供与を受け、G社のために自主管理を行っている意味と推定されるので、一般的な区分所有者が自主管理を行う上で集金・出納等の一部管理事務を管理会社に委託するようなものとは異なり、その主導権はG社にあると考えられます。
そして、G社のためにする自主管理の目的は、適正化法の規制回避以外には考えられません。

>>1171 匿名さん
管理会社が、区分所有者になりすますまでもなく自社名でマンションの1室を購入し、管理事務を受託すれば、適正化法の規制を回避できるわけですが、購入に伴う投資のリスクと適正化法の規制回避のメリットを比較した場合、マンションの規模等によっては充分ペイする場合もあるかもしれませんが、一般的には難しいかもしれません。
今の場合はG社が自ら購入するのではなく、既に区分所有者である内通者に形だけの管理会社を作らせ、G社はそこから再受託するスキームなので、このスキームに従う内通者とマンション管理に無関心な他の区分所有者のいるマンションであれば、G社は投資することなく同様に適正化法の規制を回避できるので、G社にとって充分試みる価値があると思われます。

>>1173 匿名さん
>>区分所有者である内通者に形だけの管理会社を作らせ、G社はそこから再受託する
本当にそこまでやるか？実例が知りたいなあ。実際に存在するなら見学会でも開催して欲しいよ。法人登記だって数十万円かかるのにね。社名も教えて欲しい。
それはG社の第三者管理導入を前提としてなのか否か。区分所有者がつくった会社でも利益相反にかわりない。区分所有者である内通者に形だけの管理会社をつくらせても調べればすぐにだれが経営者かわかるだろうに。奇妙すぎる。

>>1133 >>1135匿名さん
>>1174 さんが「内通者メインの自主管理」の実態を詳しく知りたいようなので説明してあげてください。

第三者管理者方式への変更のアンケートが届きました。多数決では負けてしまう可能性があるのですが、どうしたら否決させることができるでしょうか？ちなみに理事ではありません。

現状では総会をやっても普通決議なので簡単に承認されてしまうでしょう。
それに総会ではなく、理事会でやられるとのことですので尚更難しいですね。
やれるとしたら、管理会社方式への切り替えをするには、細則を決めなければ
ならないということで総会の開催を要求してはいかがですか。
総会に提案すればいろいろ問題点もでてくると思いますので。

以前行われた通常総会の資料を再確認すると、臨時総会が今月行われる予定となっておりました。もしかしたら、前回の総会時には第三者管理者方式への変更を予定していて、アンケート後に議論する余地を与えず、臨時総会で決議しようとしているのかもしれません。マンション組合員に知り合いもおらず、1人でどうすればいいか…。

>>1179 匿名さん
なぜ臨時でやるんでしょうね。慌てる必要全くないのに。
既に理事会は傀儡状態ですね。

総会に出席して第三者管理の問題点を指摘して理事長に全責任を取れるか確認、委任票を反対にまわさせるしかないと思います。
あなたのマンションで提案されている第三者管理がどんなパターンか分かりませんが、通帳、印鑑を管理会社が預かるなら着服して計画倒産されたら損害賠償を理事長にすると言ってみたり。。。
あとは役所に相談してマンション管理士に総会に出席してもらい問題点をしてきしてもらうか。理事会に総会に部外者を出席させていいか許可は必要ですけど。

私のマンションの組合員はあまりマンション自治に興味がないらしく、総会であってもほぼ委任状参加で総会出席者はあまりいません。管理会社がコロナを理由に委任状にするよう出欠希望の用紙に記載しているからかもしれません。
来週自治体が主催のマンション管理士相談会があるようなので、相談してみたいと思います。

良くも悪くも、主に、管理業者が管理者となる理事会がない場合の第三者管理者方式についてのガイドライン整備の検討が国土交通省で始まったばかりで、急ぐ理由は何もないと思う。

管理業者にはあるのかもしれないが？

第三者管理＝電通に総理大臣を任せるようなもの。

自分の会社のために管理費を上げ放題。絶対ダメでしょ。

第三者管理は利益相反の恐れがあるのではなく、利益相反ができるから第三者管理を会社が受け持つんだよ。

>>1181 匿名さん
管理会社はG人社ですか？

■第三者管理イラネ！

7月上旬の大雨で、専有部分に雨漏りが発生しました。

現地調査と対策（防水業者との打ち合わせ）、雨漏りの被害者（賃借人）への謝罪、保険会社との打ち合わせ等は全て、理事長である当方が行いました。

管理会社へ依頼したのは、他の理事への『原因と対策』の資料配布のみです。

>>1186 匿名さん
専有部分のことなのでその居住者の問題ではないんですか。
原因調査は管理組合がやりますけど、その原因が専有部分なら
管理組合のマターではないですからね。

>>1185 匿名さん
G人社です。ここの書き込みをみて、第三者管理者方式の恐ろしさを知りました。マンション住民の方にも見てほしい。。。

そんなに合人社の悪口を書き込むものではないですよ。

>>1187 匿名さん

共用部である外壁から、雨水が室内（専有部分）に浸入しました。

雨漏りの原因が専有部分というのは、あり得ないと考えます。

>>1190 匿名さん

「Part3」のスレ主によるいつものガラクタ投稿です。
スルーしましょう。

1181です。
自治体が主催のマンション管理士相談会に行ってまいりました。結論として、引っ越しを勧められました。私の住むマンションは区分所有者の意識がなさすぎるそうで、すでに管理不全マンションだそうです。できる限り住民の皆様の意識を持ってもらえるようしたいと思いますが、理事でもない区分所有者にできることは皆無でしょうか？

>>1192 匿名さん
私は具体的な状況は分かりませんが、自治体に雇われたマンション管理士が言うならまぁ手遅れなんでしょうね。

可能性は低いですが理事会に出席して直接第三者完了はだめだと言うか、理事長に直接言うかですね。
ただ、フロントは本当にレベルの低い人がいて、嫌がらせをされたりする可能性がありますので玄関や集合ポストに防犯カメラを付けたり準備をしたほうがいいかもですね。

総会への出席者の少なさを問題とされてました。管理会社からコロナ禍なので可能な限り委任状でお願いします、と案内に記載があるのも原因かと思うのですが…。
理事長に説明し、臨時理事会を開いてもらえないかお願いしてみます。担当のフロントの方はレスポンスも早く、丁寧に対応してくださるいい人ですが、気をつけようと思います。

>>1194 匿名さん
出席者の数はたしかに指標になりますね。オンラインを提案せず委任で済ませるあたり無関心を進めたい思惑もあるかもしれませんね。

あなた以外にマンション管理に関心を持つ人が他にもいればいいのですが…

>>1194 匿名さん
総会に出席しないのなら、せめて議決権行使書で参加してほしいですね。
委任状での出席は丸投げそのもので、いかに関心がないかを物語っています。

1195様、1196様
気にかけてくださり、ありがとうございます。悪あがきにしかならないかもしれませんが、少し頑張ってみます。

>>1197 匿名さん
もうすでに第三者管理方式の危険性（特にG）を指摘する新聞記事やインターネット記事などありますので、コピーして各戸配布されたらいかがですか。
日経記事などは許可がいると思いますが、専門家によって書かれた各批判的記事の部分引用を集めたものならば大丈夫ではないでしょうか。

第三者管理方式にいったん移行してしまうと、理事会方式に戻すのが困難になりますから、頑張ってください。

一旦第三者管理方式にしたらもとに戻すのは大変です。
第三者はそれをはずされたら仕事が減りますからね。
実験を握っていますから簡単にはその座は明け渡しませんよ。

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

これを個人情報というんですよ。
よそのマンションの理事等が努力して勝ち得た権利を無償で簡単に
開放することはないですよ。

自分たちのマンションの情報をよそのマンションの住民が
みれるというのは問題あり。

第三者管理方式をしなければならないマンションは
もう先がみえている。
工事や点検もままならないのでは？

第三者管理方式では理事会も開催されるのかな。

第三者管理方式自体は住民の負担を減らせるのだから悪いものじゃないと思う。
それにつけ込み悪用するものがいるだけ。アパート経営の感覚で管理者が自分の所有物と思い対応してくれるのであれば、いい管理方式。利益にタカる者を規制できればなー

>>1203 匿名さん
何も勉強してないみたいですね。
管理会社が提案する第三者管理方式では、理事会廃止が前提です。
合人社は監事廃止にも強い執着を持っています。

ガイドラインが出ても既に第三者管理方式の物件は何も変えられないのではないでしょうか
ガイドラインから外れていても罰則なければスルーしそうです

>>1206 マンション検討中さん
反社に支配された大型マンションの
組合員は一流管理会社を外されたので
それならば一流管理会社による第三者
管理方式の方が良かったが大勢を占め
ている。

>>1207 匿名さん
一流管理会社とは？

第三者管理方式でも監査がしっかりしているなら安心な気がします

監査をするのは、素人の監事と管理会社のフロントでやってるからね。
しっかりしてるといわれても、分からない者同志だから。

標準管理規約が想定している監事の役割を完全に果たしている監事などほとんどいない。

>>1210 匿名さん
まさにその通りだと思います。
輪番制で仕方なくなった役員ですから、力もやる気もない
連中ですから。
輪番制でも、力のある者は理事長とか会計担当の理事を
しますからね。

>>1192 匿名さん
マンション管理士会の
マンション管理士がそんな分別のない
言動を発するとは疑問に思う。
私はマンション管理士有資格者だけど
そんな言動は慎みます。

名ばかりだから理事や監事廃止となってもいいのでしょうか
それこそ管理者となった管理会社のやりたい放題になりませんか？

>>1212 匿名さん
ではあなたならどんなアドバイスをされるのでしょうか？

マンション管理士なら、少なくともガイドラインの整備を待つようにアドバイスすべきと思うが？

〇外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...

■第1回（開催：令和5年10月26日）
・資料６　ワーキンググループにおける検討の方向性について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706948.pdf
＜抜粋＞

主として、「第三者管理者方式」のうち、管理業者が管理者となる場合について検討を行う

主に①新築マンション、②既存マンションを念頭に置いた検討を行う。
③管理不全マンション、④投資用・リゾート用の新築マンション、⑤投資用・リゾート用の既存マンションが第三者管理者を採用する際についても、①及び②の検討内容が基本的には参考になるものと考えられる。

論点(案)

① 既存マンションにおいて第三者管理者方式を導入するプロセス
② 新築マンションにおいて第三者管理者方式が導入されている場合の説明のあり方
③ 管理組合運営のあり方（管理者権限の範囲等）
④ 第三者管理者方式における、通帳・印鑑の望ましい保管のあり方
⑤ 管理業者が管理者の地位を離れる場合のプロセス
⑥ 日常の管理での利益相反取引等におけるプロセスや情報開示のあり方
⑦ 大規模修繕工事等におけるプロセスや情報開示のあり方
⑧ 監事の設置と監査のあり方

理事会が無くても総会があるから大丈夫との見解もありますが性善説の考え方すぎると思います
修繕積立金がどんどん支出されたり管理費が値上げされたり
それこそど素人で何の権限もない居住者にどう抵抗できるでしょうか
大規模改修前、まだ積立金の残金が安心できるうちに売り払うくらいしか逃げ場がなくなりますよ

>>1214 通りがかりさん
組合員の管理意識の希薄さで総会の
出席率が悪いくらいでそのマンショ
ンを引っ越しを進めるマンション管
理士はいないと思うが、
アドバイスとしてはあなたが組合の
理事になり組合から管理についての
話題を啓蒙するしかないでしょう。
私のマンションもお宅と同じように
組合員は管理については希薄です。
困ったもんだ( ´艸｀)

あなたはマンション管理に詳しいのですか。
資格は何をもっているんですか。

マンションに少なくともマンション管理士の有資格者がいればいいんだが。
理事会で資格試験にチャレンジする者を募集して、合格者には奨励金を出す
とかの対応策を講じればいいんだけどね。
もし、合格しなくてもそれなりの実力は身につくと思う。

やはり理事をする者は、少なくとも管理規約や各種細則、
管理会社との委託契約の名用は把握しておく必要あり。
それに、大規模修繕工事の進め方の勉強もしておくべきでしょう。

>>1220 匿名さん
標準管理規約と標準管理委託契約書もね。

1192です。アンケートに第三者管理方式の問題点について記載し、理事長に提出致しました。直接お会いすることはできませんでしたが…。
最悪、第三者管理方式が採用された時は監事を残してもらい、私が立候補しようと思います。そのためにマンション管理士のテキストを購入し読んで見ているのですが、難しすぎて資格取得には時間がかかりりそうです。苦笑

>>1222 匿名さん
監事がいるという事が防波堤になります
お飾りだから無しでいいってのが相手の思う壺ですよ
せめてガイドラインが提示されるまで抵抗しましょう

そもそものお話なのですが、第三者管理方式が提案された時に理事長に立候補すれば阻止は可能ですか？？

>>1224 匿名さん
必ずしも阻止ができる訳ではないです。多数決で第三者管理がいい！となれば理事長一人の反対では対抗できません。

っていうのが一般論ですが、日本人は役職に弱いので多分阻止できます。

>>1225 匿名さん
申し訳ありません。私の書き方が悪かったです。
第三者管理方式を採用したい理由が、だれもなり手がいないことだとしたら、誰かが理事長に立候補すれば阻止できるのかな？と素朴に思ったのです。

>>1226 名無しさん
なり手がいない事の根本原因が無関心にあるなら無理です。先送りになるだけで理事長が変わればそこで第三者管理に切り替えられるでしょう。
もし原因がそれ以外であるならまだ手の打ちようはあるかもしれませんが…

どのくらいの搾取までなら我慢できるか
金出しても面倒を避けたいなら第三者管理方式は渡りに船なわけだし
投資で買ってる人や10～15年くらいで買い替え予定派には積み立て金目減りはたいしたデメリットでは無い

大手管理業者による第三者管理者方式は問題がなく、中小管理業者が要注意なのでしょうか？
そんな気もするが、違うような気もする。


第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要
＜抜粋＞

（委員）

・印鑑と通帳の同時保管について、大手管理業者であれば部署を分けて保管していることもあるが、同じことを中小管理業者ができるとは限らないし、もっと悪い場合だと中小で事故が起きる可能性もある。体制的な観点で考えるのであれば、大手を念頭においてできるとするのではなく、中小を見て決めないといけない。

大手管理業者が管理者を務めるのは問題が起きるとは考えていないが、それが中小にまで広がって、あらぬ事故を起こす可能性があるということは念頭においてほしい。


・たしかに小規模の管理業者の管理者方式には注意を要する。

しかし、管理業者の規模により、第三者管理者方式のルール作りをするのは行き過ぎではないか。そもそも管理者方式のメリットは、区分所有者が区分所有建物にいなくても区分所有建物の管理が出来るというところにある。判断能力が衰えて、区分所有者の過半数の者が要後見状態になった場合、後見人が付いていなければ如何なる意思表示（議決権行使）もできないので、マンション管理が止まってしまう。

>>1229 匿名さん
>・印鑑と通帳の同時保管について、大手管理業者であれば部署を分けて保管していることもある
この議論をしている時点でズレてますよね。
社長が印鑑と通帳を持って来いって言われて断われるのでしょうか？ビッグモーター等と同様、縦社会の管理会社がほとんどです。

利益しか考えない管理会社に任せるにはまだまだ信頼できません。上手く管理できている管理組合をモデリングし、それに沿った管理を義務付けたり、厳しく規制しないと骨の髄まで吸い付くされます。

印鑑と通帳の同時保管よりも、そもそも、修繕積立金を預ける保管口座を管理業者名義としても差し支えないとしている（するしかない）ことに問題がある。

・資料 第三者管理者方式の各論点に関する検討
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708895.pdf
＜抜粋＞

【参考②】平成11年２月４日衆議院予算委員会法務省民事局長答弁概要

一般論として、修繕積立金が「○○管理組合代行○○管理会社名義」で預金されている場合には、預金名義のほかに、預金通帳及び届出印鑑の管理状況、管理組合と管理代行会社との管理委託契約の内容等が考慮され、場合によっては管理代行会社の預金であると裁判所が判断する可能性がある。

この場合に管理代行会社が破産したときは、その預金は管理代行会社の破産財団の構成する財産に帰属することになると考えられる。

・第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708794.pdf
＜抜粋＞

（委員）

・ （資料 4 P1）「管理業者が管理者になる方式」について、管理組合内に理事長（代表）がいないためマンション管理適正化法上の管理組合ではあるが、権利能力なき社団たる管理組合ではないと解される。

そのため、管理組合名での銀行口座の開設ができないし、契約の主体にはなれないということになる（実際に、そのようなマンションはある）。

新築が第三者管理方式をむしろ売りにしてる場合もあるので注意した方がいいですね
トラブル保険とか出来そう

第1回WG議事概要P4
「区分所有法の管理構造からすると、団体管理方式（管理組合法人）だと管理者はおらず（役員に管理者の規定が準用されているだけ）、代表の行なった行為の効力は代表形式で団体を通じ構成員たる区分所有者に及ぶ。逆に管理者方式だと、団体（法的主体たりうる）がなく、管理者は区分所有者の代理人であるので、管理者の行なった行為の効力は代理形式で区分所有者に直接及ぶ。しかし、同じく団体管理方式であっても、区分所有法に規定のない「権利能力なき社団方式」の場合は、理事長が管理者でもあり代表でもあるため、代表形式と代理形式との二重適用になっていて非常にわかりにくい。管理者は３条団体の代表ではないから３条団体を権利能力なき社団化にするためには、管理者を選任するだけでは足らず代表を別に選任せざるをえないが、その代表は区分所有法上の管理者ではないので、代表の招集する総会が区分所有法上の集会となり、代表に一年に一回の集会招集義務を尽くさせるためには、代表を管理者にもしておく必要がある（管理者には区分所有者が就任するのが原則という発想もこのような構造と無関係ではない）。」

この委員発言における「区分所有法に規定される管理者は、区分所有者の代理人である一方、理事長は管理者であると同時に管理組合の代表者と（管理規約で）されている」という主張はそのとおりであるが、「代表者の招集する総会が区分所有法上の集会であり、年１回の総会招集義務を尽くすためには代表者を管理者にもしておく必要がある」という主張には首を傾げざるを得ない。
区分所有法には管理組合法人でなければ代表者の規定はなく、毎年１回の集会招集は管理者に課せられた義務である。
それはともかく、管理者は区分所有者の代理人なので、代表者の行為を排除して代理人であることを徹底し、区分所有法に規定される代理権の範囲を逸脱せず濫用もできない体制にすれば第三者管理者方式も成立しないこともないのかもしれない。
すなわち、例として次のようにすることが考えられる。
・管理者以外に区分所有者を含む複数の監事の設置を義務づけ、代表者は区分所有者である監事とする。
・管理者は区分所有法に規定される代理権として、規約に定めた行為、総会の決議を実施するが、総会の議案および臨時総会招集は、監事の事前の承諾を義務づける。規約に定めた行為の実施も、当然、監事の本来業務として監事が監視する。
・管理者が行う契約は、代理人としての代理契約以外は認めない。

もっとも、監事が機能しなければ、この方式でも管理者への牽制は果たせないが、あってはならない本質的に利害を異にする管理会社への代表権授与は避けることができる。

最初から第三者管理方式採用なので仕方ないんですよ
10年くらい住んでみてチェックしダメだと判断したら売却しようかと思っています

昨年の検討会でも意見が出されていた、共用部分の（重大変更を除く）修繕のための請負契約等について、管理者が区分所有者の代理人としてではなく自己の名において契約することができるという「管理所有」は、現行の区分所有法（第２７条）で導入可能と思われるが、既に導入しているマンションがあるのだろうか？

●第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要
2023年10月26日

・ 管理者についての議論はこれまであまりされておらず、その延長である「管理所有」については議論が皆無である。

区分所有法とマンション管理適正化法が規律するマンション管理の構図にはズレがあり、最初に整理した方が良いのではないか。

＜昨年＞
●第２回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨
2022年11月21日

・ 第三者管理に関連してだが、たとえば、管理会社が共用部分を「管理所有」して管理する、第三者管理を超えた完全な管理者方式を採用すれば、定期修繕について集会の決議を不要とすることも可能である。

管理者が専門家として工事内容と費用を決定した上で区分所有者に費用を請求するという管理方式のもとで、区分所有者は費用を負担する者として、いわば納税者感覚で管理者の行動をチェックする「監査」を担う仕組みもありうるのではないか。

管理組合活動の担い手不足や必要な決議が得られないため管理不全に陥る危険性があることが管理組合方式の弱点であるが、完全管理者方式のような仕組みは、不在者や所有不明、要後見状態等の者が一定割合存在することで団体的意思決定が妨げられ適正管理が進まないといった事態を避けられる。

●第３回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会
2022年12月23日
配布資料 第２回検討会追加意見

・ 第三者管理の方式に関して、管理者と区分所有法第３条の団体のみから構成されるパターンも考えられるのではないか。このパターンでは、管理組合が存在しないため代表者が存在しない。

このような場合、管理者が共用部分を所有することで、修繕について総会決議を経ずに管理者のみで決められるようになると考える。

高い金払って賃貸に住んでるようなものじゃないですか

分譲マンション管理会社・・闇の部分が垣間見れる、ヤフー知恵袋の質問と回答が、興味深い。。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11289082591

第三者管理方式の管理会社が本当に信用できるならいいんだがね
ボランティアじゃあるまいし儲けがあるからやるんだし
ならば監視体制は必要なんだよ

管理会社に丸投げでいいんじゃないの。
自分たちが納めている修繕積立金といっても直接は
あまり関心がないんでは。
税金を官僚や政治家が使うのと同じ。

>>1239 匿名さん
管理会社の方ですか？（大爆笑）

いいえ、「Part３」のスレ主（宮爺）です。

>>1239 匿名さん
税金を官僚や政治家が
そりゃー怖い方式だとわかるな！

>>1235 匿名さん
検討会とWGの委員は異なるので、これらの発言は同一の委員のものではないのだろうが、管理業界と利害関係を有する委員が、法令を都合よく解釈し、所有権を有することなく賃貸オーナーの立場で管理会社がマンションを管理したいという願望を表明しているものに思える。このことを表すのが「所有者」と「代表者」という言葉へのこだわりである。
まず、区分所有法の「管理所有」は、管理規約に区分所有者又は管理者を共用部分の所有者と規定することで、規定された区分所有者又は管理者に、規定された共用部分の管理（重大変更を除く）義務と当該共用部分を共有する区分所有者への管理費用請求権を授与する制度である。つまり管理を実施する者を指定する目的で便宜上「所有者」と規定するだけであって、実際に所有権があるわけではなく、そもそも共用部分に所有権などの権利の登記はできないのである。
区分所有法制定当時、どのような状況への対応を想定してこの制度が設けられたのか分からないが、一般的なマンションでは特定の区分所有者に共用部分を管理させるニーズは低いだろうから、管理所有者に規定するとすれば管理者ということになるだろうが、管理所有の目的が総会決議を経ずに管理（重大変更を除く）を迅速に実施することにあるなら、管理規約に別段の定めをすれば共用部分だけでなく敷地・附属施設に対しても法的には同じことが可能であり、あえて管理所有を持ち出す必要性はないと考えられる。
この委員が「管理所有」を持ち出し、管理所有者に指定された管理者を「完全管理者」と定義する目的は、所有という言葉を利用し、管理者が共用部分の実際の所有者として第三者管理者管理を実施するイメージを与えることにあると推察される。
なお、総会決議を経ずに管理（重大変更を除く）を実施したとしても、年1回の総会招集と総会における事務報告は管理者の義務なので、管理者は総会を招集することなく管理ができるわけではないし、重大変更等の区分所有法で総会決議が義務付けられる議案は、当然、総会招集が必要になる。
つぎに、「代表者」であるが、この委員は区分所有法では区分所有者の代理人と規定される管理者を、管理組合の代表者にしたくてたまらないようである。
第2回検討会追加意見では「管理者と区分所有法第3条の団体のみから構成されるパターンでは、管理組合が存在しないため代表者が存在しない」と意味不明な主張がされているが、おそらく「代表者が存在せず権利能力なき社団の要件を満足しない第3条団体は管理組合ではないので、このような団体では管理者が代表者の立場で管理を行う必要がある」と主張したいのだろう。
しかし、第3条団体のうち権利能力なき社団の要件を満足するものが管理組合であるといった法的な定義は存在せず、管理組合は一般的には第3条団体と同一視されている。管理者を代理人として組織上、成立させるには、管理組合に代表者が必要とするなら、管理者自身を代表者としなくても、特定の区分所有者を監事等として代表者にすればよいし、そもそも、代表者がないと代理人としての管理者は成立しないという主張には根拠がない。
第三者管理者を管理組合の代表者にして代表権を授与することは、第三者管理者を当該マンションの賃貸オーナーにして決定権を委ねることに等しく、区分所有者にとって危険な選択である。
特にG社の第三者管理者方式では、理事会及び監事を廃止した上で、代表権を有する第三者理事長による管理が行われているとされ、この委員のいう「完全管理者」方式を超えて区分所有者には「納税者感覚で管理者の行動をチェックする監査の仕組み」も存在しない管理方式が構築されているのかもしれない。

>>1243 匿名さん
最後の「かもしれない」は「されています」だと思います
総会は開催されますが管理者は管理会社とされており会計は報告であり監査役はいません

いかにも第三者管理方式が中立的俯瞰的立場で住民の財産守れるか主張する所が多くなりました
このながれに巻き込まれる前にガイドライン出して貰わないと手遅れになりそうです

「お墨付き」でもあるガイドラインが整備され利益相反等の問題が解決されれば、導入する管理会社が増えるでしょう。理事長・理事会支援業務がなくなれば、経費削減（主にフロントマンの人件費）で利益（株主配当）を増やせる。

第三者管理者方式を推進する、ある管理会社の業績は、令和03年03月期（2020年度）以降、１戸当たり、月額平均の売上高が約１００円ずつ増加、営業利益が約４００円ずつ増加。令和05年03月期（2022年度）は、営業利益率が約３０％にも達している。
（従業員全員がマンション管理部門ということから、他の事業の営業利益がないと仮定。）

＜参考資料＞
株式会社●●｜一般社団法人マンション管理業協会
https://www.kanrikyo.or.jp/member/data/198411001.html

・従業員数　5,037名　(内、マンション管理部門　5,037名)

管理実績
令和05年03月 ／ 令和04年03月 ／ 令和03年03月
・戸数
233,222 ／ 229,708 ／ 223,043

財務状況(単位:千円)
・(内、マンション管理部門売上高)
17,423,377 ／ 16,871,652 ／ 16,136,588

・営業損益
5,330,672 ／ 4,174,730 ／ 3,011,316
------------------------------

＜計算値＞
令和05年03月 ／ 令和04年03月 ／ 令和03年03月

・売上高の１戸当たり、月額平均（単位：円）
（＝マンション管理部門売上高×１,０００÷戸数÷１２）
6,226 ／ 6,121 ／ 6,029

・営業利益の１戸当たり、月額平均（単位：円）
（＝営業損益×１,０００÷戸数÷１２）
1,905 ／ 1,515 ／ 1,125

・営業利益率
（＝営業損益÷マンション管理部門売上高）
30.6％ ／ 24.7％ ／ 18.7％

第三者管理を依頼するとしたら、管理会社が一番
多いのかな。
次はマンション管理士。

>>1245 匿名さん
ガイドラインに法的効力はなく、G社のように法令の規制すら回避しようする管理会社に対しては、その行動に対する牽制効果はほとんどないと考えている。実効的な牽制には、やはり制度的措置（法令改正）が必要となるが、そこに至るにはさらに多くの管理組合の犠牲のもとに問題が公知になる必要があるかもしれない。

>>1246 匿名さん
この管理会社はG社であり、同社は以前から「第三者管理者管理により、夜間・休日の理事会対応等がなくなれば管理会社にもメリットがある」と主張しているが、実のところＧ社の第三者管理者管理は同社にしかメリットのないものと考えている。
G社は従来より人的効率の極大化を図っており、フロントは他社以上の管理組合（数十？）を担当させられ担当組合の訪問などまともにはできない状態にあるとされる。そのような状態にあっては第三者管理者方式を採用しても管理組合当たりの人員削減は困難で、組合向け文書作成量の低減等の効果はあるかもしれないが人件費の削減は、たかが知れていると考えられる。
第三者管理者管理採用の増加と供にG社の営業利益率が増加しているとすれば、同方式により工事等の受注が容易になり、工事等の受注量とその中抜き額を増加できる効果以外には考え難い。
したがって、他社が第三者管理者方式を採用しても、G社のような割り切った運用ができなければ、営業利益率を増加させられるのか不明である。
G社の第三者管理者管理を採用しようとする管理組合の場合、理事会自体が機能しておらず、理事は実質的な業務をほとんど行わずにG社主導の下に管理組合を運営しているケースがほとんどと想像される。逆に云えば、この場合、G社は、第三者管理者方式を採用しても理事会の業務を代替して行う必要がなく追加コストは発生しない。G社は管理者業務の受任費用を請求する気は起きないかもしれないが、工事等の受注による収益増大の機会を自由に得ることができる。
一方、Ｇ社のような管理会社からの強要ではなく、管理組合が、理事会を機能させるための理事の負担は、第三者管理者管理採用に伴う負担増と比較しても釣り合わないと考えて、管理会社の第三者管理者管理を採用する場合は、委任契約により管理者の業務内容と委任報酬の他、監査等による利益相反取引抑制の仕組みについても規定するだろうから、工事等の受注による収益は限定されると考えられる。

今年度に入って第三者管理方式の新築物件を2件購入検討しました
ひとつは外部監査もいて最初から第三者管理方式を売りにしていましたがもうひとつは管理会社が管理者で監査も無いもので契約寸前で判明しました
これからは管理会社も早めにチェックする必要があると思います

>>1248 匿名さん

>第三者管理者管理採用の増加と供にG社の営業利益率が増加しているとすれば、同方式により工事等の受注が容易になり、工事等の受注量とその中抜き額を増加できる効果以外には考え難い。

　工事等、仲介手数料収入の増加は、売上に計上される（はず）。１戸当たり営業利益の月額平均が約４００円増、売上が約１００円増。残り約３００円は、経費削減による寄与が大きい考えられる。

　売上－経費＝利益

フロント人件費以外の経費削減は、「管理仕様の見直しによる支出の削減」が考えられる。例えば、管理員業務や日常清掃業務を大幅に減らす等、サービスカットが第三者管理者方式で、やりやすくなる。

　この管理会社の場合、１戸当たり月額売上高、約６,０００円から営業利益、約２,０００円を引いた残りの経費が約４,０００円。受託組合数から１組合当たりの戸数平均が約５２戸。よって、１組合当たりの経費、月額平均が約２０数万円。

約２０数万円なら、管理員業務費（通勤方式）の目安金額、２７万円（消費税別）にも足りないが、巡回方式に見直せば、９万円に減らせる。
（１名当たり週４日・３時間勤務。清掃を主な目的とし、ゴミ収集日時に合わせて出勤。）

＜参考資料＞
図表４３ 管理委託費の項目別の目安金額（消費税別）
https://dol.ismcdn.jp/mwimgs/e/0/600/img_e067df7dff57c8db159922c68e7cd...