GREEN PARK 巣鴨

週末行ってきます。これまでの寄書きを読んで、価格、内装は勿論、客層、管理規約、日照･騒音等環境に

　チューンして見てきます。

ファミリーなら西巣鴨のパークタワー滝野川を選ぶかも
あそこはキッズスペースがあるし、敷地が広いので子どもを敷地内で遊ばせることもできそう
小学校も近い

　＞＞62
　同感！！　是非そうして。

＞61
早速見学へ行くのですね。
言える範囲で情報お待ちしています。
よろしくお願いします。

何故かホームページにはまだ出ていないけど、
新大塚駅前にモデルルームがオープンしていますね。
たまたま通りかかったら偶然見つけました。
看板もあったので既に中を見られるのでは？

この土日に公開されているんですね。
行った方、客層（ファミリー、や年齢層）はどのようでしたでしょうか？
ザックリ価格、管理費も出ていますか。
価格がわからないと、行きにくいですもの。

価格がでてから行くといい部屋は抑えられていますよ。
まづはスタートダッシュが大事。

Aタイプ（70.61㎡）、
2〜5階が5000万後半、
6〜8階で6000万前半、
9〜11階で6000万後半、とのことです。
ちなみに12階のCタイプは7000万円台、BタイプはAタイプからマイナス1000万といったところ。

べら安！　びっくり。
抽選率高そうですね。

　建設工事現場とＭＲに行ってきました。

　建設予定地の東側に1ルームマンション14階建てがあって日照難あり。

　町並みは電線地中化も未実施の商店街の路地裏という感じ？？

　近くには連込みホテルは気がつかなかった。

　ＭＲへの訪問客は一組は子連れでした。ファミリーがおおそうかなぁ。

　価格帯はＮＯ.68さんのとおり、管理運営費は現在検討中とのこと。

現地も見ていますが、思ったより高い値付けという印象です。
設備や総合的に..ちょっと高いなぁ残念だなぁという印象でしょうか。

スタートダッシュが大切な客層と、スタートダッシュで買うと、
買う家に資産を感じえなくなる場合の層がいます。

少し遅れて買う方が、隣や上下が分かり良いことも有ります。

最上階を買えば問題なし。

　なるほどね！！　ゆとりも場合によったら必要ですね。

＞75
それだけの資金がある人は良いけれど、そういえる人はごく少ない。
月々の支払、管理費などランニングコストを考えると、
55平米の部屋たちしか視野に入らない。しかもそれの最上階なんで無理です。
買うほうにとってはシビアな問題なんです。
（家賃支払いが現在より高くなるのは、現在の経済状態を見ても不安です。）

　＞77
　　御意にござる。
　　

立地環境は悪いし、文京区でもないのに、高過ぎでしょう
なぜそんなに強気？
確かに北大塚のタワーの方がいいかも

間取りを見たら、玄関ドアと玄関ドア同士が近くない？

坂下でいい人は北大塚でいいんじゃないですか。

営業妨害で訴えられますよ。

残りものが好きな人は最後の一部屋
1304 2LDK 56.80m2 4700万円
はいかが？　
上下の環境はすぐわかります。
間取りに難ありですが。

そんなに悪そうなマンションではなさそうですけどね。
山手線が4分で坂がないのは魅力です。

プラネスーペリアさんと値段を比較して、じっくり考えたいと思います。

当方文京区でも豊島区でもかまいません。
希望は山手線駅近がベストです！

狭い部屋でも、最上階は残り物にはならないでしょう。

全く手が届かない価格。。。
諦めよう。

これで手が届かないならこの辺で新築は無理でしょ。背伸びせずに郊外か中古にしたら。

この立地でこのデベでこの価格？？？ありえん。

90
駒込の下駅へどうぞ。

>>そんなとこに行かなくても、三井のタワマンが充分買える。

タワマンって言っても北区の西巣鴨で大通り沿いだよ？安くて当たり前。絶対住みたくない。

滝野川の三井タワーは、なんであんなところにタワー建てなきゃならないの？って感じの立地ですね。

>この立地でこのデベでこの価格？？？ありえん。

もう少し立地について勉強しましょうね。
（高台・駅近・山手線内側・スーパー近接・線路/幹線道路よりやや離れている、神の手諸井整骨院そば）

他の大手デベならさらに1千万円以上高いでしょう。

なんとかかんとか言っても、買い手は自分の予算があるから仕方ないのかも。
デフレで、この世界的経済状況。低金利と言っても、こんな時代はローンを抱える
のは得策とは言えない時期でもありますし..
ちゃんと将来を考えている人ほど、シビアになる筈です。

価格やイメージつけは、売り手の特権なのでそれをどうのこうの言っても
変えない限り変わらないと思うけど、買い手が諦めるか躊躇するのは致し方ない。

ローンのほか、いろんな諸費用がマンション（持家には）掛かってくる。
ローンを返済しても、税金はじめ管理費他、ランニングコストもかかる。

我が家も、一生懸命考えて、この掲示板を一部参考にしながら勉強しようと思います。

売り手も顧客の顔を見ながら
引き合いが少なければ多少値段を下げるでしょうが
そこそこ引き合いがあればこの値段で販売するでしょう。

竣工後売れ残りがあれば値引きするでしょが
竣工前完売でしょうね。
（特に年寄には魅力的な地域）

年寄って、何歳くらいの方々に受けているのですか？

表記法は「ご年配」のほうが良いと思います。

ブランズ巣鴨
価格：4,700万円間取：2LDK専有面積：56.80m2
坪単価270万円

>99
ブリリア巣鴨（巣鴨3丁目、2010年竣工、徒歩5分）は平均坪300万円
ブランズ巣鴨（巣鴨4丁目、2012年竣工、徒歩7分）は平均坪260万円

ここ5年くらいでJR巣鴨駅徒歩10分以内の「巣鴨」アドレス、大手デベ物件はこの2物件だけかな。
徒歩10分を超えるとクレヴィアとかも出てくるけど、ここまで駅から離れると比較対象ではないでしょう。
何を見て言っているのかさっぱりわからないけど、「せいぜい坪250がいいとこ」は見当違いもいいところだと思う。

ブリリアよりも駅に近く、山手線内側であることからしても、ブリリアと同水準をつけてもおかしくは無いと思う。

↑私も同意

しかも、ここ数年っていったら、2008年辺りも含める？

逆に、山手線駅近で、巣鴨で、坪250万以下のマンションなんかあったかよ？

ここ二三年の低仕様低価格時期にだって無いだろうに

大手デベじゃないから＠２６０くらいでいいんじゃない？
ブリリアもいま売り出しなら＠２８０がいいとこでしょ。
＠３００の立地・仕様じゃないよ。

>＠３００の立地・仕様じゃないよ。
と思うならば、他の物件を探せばいいんじゃない。
3.11以降、京浜東北線西側は値上がり傾向です。

坪250万円でどこが買えるか調べてみましょう！

このスレ面白いですね。
売り出し前なのに高値誘導しようとしてて。
わざわざ高く買いたい人がいるわけないから営業か近隣物件住人かな？
狭小敷地の細長小規模マンションで高額だったら売れるわけないのにね。

金もないのに山手線駅近を検討するなよ。

中小デベであることや、ラブホが近い等の立地面は好き嫌いあると思いますが、
仕様は意外に悪くないのでは。
太陽光発電・Low-Eガラス・蓄電池・ミストサウナ・全室エアコン付・湿式壁250mm・床厚250mmあたりは、近年の低仕様化傾向の折、大手デベでも中々見られないとは思いますけどね。

いずれにせよ巣鴨駅近の物件で平均坪250万円というのは中々見たことはありませんね。

>>112さん
例えばブランズ巣鴨は3LDKが坪230万から260万のレンジでしたね。
山手線からは徒歩7分でしたが、都営三田線駅からは徒歩5分で、
近くに利便施設が一通り揃っている上、大手デベロッパーで
総個数も51戸とそこそこです。
幹線道路沿いとはいえ開放感もあり、周辺の風紀も含めると、
立地は向こうの方が上でしょう。（これはおっしゃるように好きずきありますが。）
仕様が良いのは分かりますが、仕様なんかいくら上げても
坪単価で10万違うかどうかです。
この内容で坪300万を「安い」と煽るのは、いくらなんでも営業熱心すぎるでしょう笑。

山手線から徒歩7分と3分では
５０万位差があってもおかしくはないでしょう。

三田線の5分と較べても意味がない。

まあ、あとは市場が判断するから、もういいって。

しかも徒歩4分を3分にサバ読むなよw

ここに坪300出すなら大塚のタワマンの方がいいですね。
大手だし管理もしっかりしてそうだし。

来週見に行く予定です。
みなさん、価格予想熱心ですねw

この会社が建ててる他のマンションの掲示板もチェックしてみたけど、
笑っちゃうくらい盛り上がってないね。（違う意味で盛り上がってるとこもあったけど）

営業さん（というかこの会社の人）、この掲示板知らないんじゃない？ってくらい何も書いてないw
ここだけステマってのも考えにくい感じを受けたけど、どうなんだろ？

仕様は確かに気を使ってる感じですね。他のも同じような仕様でした。
>113さんが言うように、仕様あげてもそんなに原価は変わらないだろうから、
場所なんでしょうね、『内か外か』みたいな。
（エアコン全室つけただけでも10万UPになりそうだし、もうちょい原価掛かってるんだろうけど）


やっぱり安いにこしたことはないから、坪300とかは勘弁して欲しいですね。
「坪300」が安いという人はどうしたいの？って正直思うけど、これも個人の感覚だからね。
「自分の予想より低ければ安い」逆なら「高い」ってことなんでしょう。

ちなみに、売れ残ってるブランズ巣鴨も見に行ったけど、7分以上歩いた感覚。
大通りも私はNGでしたし、個人的には立地はこっちですね。
みんな基準が違うんだから、ここで討論しても意味ないですよ。
クレビア巣鴨の営業さんが「1～10くらいの優先順位リスト作って、7割超えたら買う方向で考えないと買えなくなる」って言ってました。
それやったら、クレビアは5割いかなかったけど（笑）


今後の検討は、こことプラネスーペリアとディアナコートの予定です。

長文だから内容の濃い書き込みかと思ったら、無意味な書き込みでしかなかった

>>118
発売前から高くないと困る人って、利害関係者以外いないですよね。
しかも、山手線スレに執拗な巣鴨押し、この物件の紹介などが書き込まれており、
私はそうとう怪しいと睨んでいますが。管理人さんはちゃんと削除して欲しい。

駅に行くのに白山通りを渡るので
信号に引っかかると
徒歩5・6分は掛かるな。

>120
坪300と書かれることを何でそんなに目の仇にしているの？
ここで坪250が妥当と書いておけばデベが値下げをするとでも思っているのかな？
なので坪300と書かれると貴方にとって不都合ということ？
Brillia巣鴨がリーマン後で坪300で完売したのだから、
ここも坪300前後と想定するのは、そんなに懸け離れた考えではないと思うけどね。
山手線内側でより駅にも近くなるわけだし。

住まいのサーフィンの沖式新築価格だと坪284万円くらいだね。

すねに傷を持つ（悪い物件）営業以外
この掲示板には登場しませんよ。
登場してばれたら不利益になる場合が多いから自覚しているはず。

このスレに限らず、自分の意見と合わないと　営業　と連呼する人大杉。

>123
同意。営業でも無いだろうし、削除するような内容でもない。

坪300万は安いとは思わないが、近隣物件比高過ぎる訳でもない。
大塚のタワーやブリリアが坪300万強であるし、
これらの物件と比べても山手線内側/巣鴨駅5分以内/幹線道路・線路からの距離等の立地面の強みはある。
日当たりについても、南・西側からはかなり期待できるのは。
仕様面についても確かに水準は高いと思う。
ラブホやパチンコ屋等が近くにあるのはマイナスだけど、別に大きな支障になるようなものでもない。
大和郷や駒込4丁目にも入り口付近にラブホや風俗店はあるし、
これを気にしていたらこの周辺に家なんて買えないし、価格を下げる大きな要因にはならないと思う。
一方で、中小デベであることは確実にマイナス。

立地面の優位性と、中小デベであることのマイナス点を足し引きし、
ブリリア等と同水準の坪300万円でてきれば捌きたいというのがデベの心理でしょう。

まだモデルルームオープン直後であり、強気の価格を示して反響を見ているところなので、
正式価格は下がる可能性は十分あると思う。
>122で挙げている住まいのサーフィン価格くらいが落ち着きどころかな。
ただ、戸数も少ないし、巣鴨駅近マンションを探している人は結構多いので、意外にあっさり売れてしまうかもしれない。

ブランズはかなりいい物件だし、価格設定は割安だったという印象はあるけど、
駅距離/山手線外側/幹線道路沿いであることを考えると、立地面では流石に劣後するのでは。
なのでブランズと同水準まで下がること期待するのは難しいのでは。

あまりウリの無い物件って山手線内側とかしかセールスポイントないのかね？
ここは山手線内外より白山通りで区別すべき場所でしょ。

我が家もそうだけど、こことディアナとプラネスーペリアで迷っている人が多そう。
最近のディアナの停滞も、理由はそこかなと思ってしまいます。

ここは、駅近だけど目の前中華屋、ラブホ至近の狭い細長マンション、巣鴨の裏通り。
ディアナは、駅からやや遠いのが難点だけど、閑静な住宅街、敷地の広い低層マンション、千石ブランド。
デベの事情で、周辺よりかなり安い分譲価格になっている。つまり、ディアナの資産価値は販売価格以上。
それに対して、ここは高すぎるとは言わないまでも目一杯高値をつけている印象。
それで3LDKで同程度の価格だから迷ってしまう。
ここの魅力はいわば駅近のみだが、そこをどう評価するか…。
もちろん駅近が何よりも勝るという人がいるのも当然。

あとは、やはり千石ブランドのプラネスーペリアがどうなのか、比較してもう少し検討します。

ここが坪300万円なら数戸しか売れないのでは？

はっきりいって無名デベ、しかも総戸数21戸のマンションスレにしては不思議な盛り上がりですね。
狭小敷地のワンフロア2戸の細長マンションなのに、>>17のブリリアより路線価が高いから
4800から8900万円と予想・・・には驚きました。
モデルルーム訪問したりはするけど、たぶんマンション購入に縁のない方ではないかと想像します。

ここ、最上階は良いね。安かったら買いたいが。

この物件は山手線の内側で巣鴨の駅近ということで今まであまり出てない
好立地の物件ではないでしょうか？
これだけいろいろと注目されているので価格発表が楽しみですね。

売主がグループ入れて４０名程度の同族会社の無名デベか。。。
管理会社もグループ内の無名会社。

何十年も付き合っていくには勇気がいりますね。
ここの管理会社の質ってどうなんでしょうかね？

やっぱりマンションを買うなら駅近に限る。

徒歩１０分もかかるようなマンションに資産価値は無い
戸建でも買いなさいと言いたい。

坂入産業の物件がこんなに盛り上がるのは後にも先にも無いだろうね。


坪270-280万円くらいが妥当な気がするけど、戸数が少ないからすぐに売れてしまう気もするな。特に3LDKは。

　ディアナコート文京千石(Ｄ)と本物件(Ｇ)の現地、ＭＲを見学しての個人的な見解(3ＤＫ)
　今週末、プラネスーペリアに行って決定予定。

　　　アクセス　子育て環境　日　照　　設備･仕様　　客　層　　　運営管理　　資産価値　　　　価　格
　Ｄ）　　△　　◎(学会？)　△～◎　◎(安全性)　　ファミリー　　？　　　　〇　　　　　　　　△(高い)
　Ｇ）　　◎　　△(ホテル)　　〇　　　〇(竹床)　　小金もち　　系列が心配　△（住民次第）　　△(高い)

　　両者ともペット可能であるが、できれば静穏に時を過ごしたい。

↑典型的な見解ですね。
◎が多い(D)にすれば宜しいのでは。

私の個人的見解は値段が安い方です。

駒込4丁目に
未入居の中古物件が出てるよ。

それはどこですか。見つける方法を知らないので。すみませんが教えてくれませんか。

タカラレーベンの物件だよね。
Yahoo不動産とか、色々なホームページに掲載されています。

ここだね。
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/120I3019/

そこはコンクリートが・・・・。

突貫コンクリート。

>>143
お気に召さなかったみたいですね。

ここの3LDKは良さそうですね。収納が多いし、設備や仕様は意外に充実。
風呂に窓があるのも高評価です。正式価格次第では考えたいと思います。

ディアナやプラネスーペリアも比較対象ではありますが、
実のところブランズ巣鴨のモデルルームタイプの3LDKが中古で出てこないかなと思っています。
（売れ残りの2LDKは眼中にないですが）
両面ダブルバルコニーは使い易そうでしたし、
あのタイプはブランズの中でも１７号から最も離れているので、音や排気ガスの心配も少なそうでした。
価格も低層階で坪２３０万円、高層でも２６０万円と抑えられていました。
商店街近くで買い物が非常に便利なのがうらやましいです。
今売るならそれなりに含み益が出ているのでしょうね。
震災直後で踏み切れなかった自分を悔やむばかりです。

>149
中古について、欲しい物件・間取り・フロアの部屋と出会うのは運次第。
居住者が売りたいと思わないと始まらない。
また、条件の良い物件はインターネットやレインズにも登録されず、
専任媒介を受けた業者で処理されてしまうことも。
できることとしては、有力そうな不動産業者2～3社にターゲット物件と予算を明確に伝え、
また、資金力とその物件の購入意欲をアピールしておく。
業者からすれば手間をかけずに確実に買ってくれる人が良いお客さん。
定期的に連絡を取ったりしてアピールするのも吉。あとは神頼み。

ブランズのモデルルームタイプは確かに良かったよね。
まあ残念ながら竣工直後だし当面は出物は無いのでは？

ダブルバルコニーなら、新大塚のサンウッド開運坂上が中古で出ていたよ。
坂が嫌でなければ、閑静で高級感があって中々良いと思います。

現地案内図の公園の位置が正しく補正されましたね。
最上階（居住用）と下の２軒（来客寝泊まり用）を買えば、静かだろうな。

↑
　下の２軒（来客寝泊まり用）って何ですか？　ゲスト用の専用室があるの？

普通に考えて　最上階の12階とその下の11階を買うということでしょ？
階下の音にも悩まされない。

10階の人にも迷惑を掛けない奥ゆかしい人。

近隣ボード紹介、全員必読!! 学ぶこと多し。

　デベ）「どうよ、この立地でこの仕様。価値あるだろ。欲しかったら黙って予定価格で買えよ。」
　　客）「何これ？意味不明に強気な設定。これなら他で買うよ。誰も申し込まないだろうし放置するか。。。」
　デベ）「やべぇ、要望書全然出てこない。提携ローンの審査も少ないし、引き合い悪すぎ。価格引き下げなきゃ
竣工まで売れ残る～！」
(中略)
客) つまり”待っているだけ”で値段が下がると言うことだな。
確かにプラウド茗荷谷も全くの不調のようだ。
この掲示板は非常に参考になるな。
デベ?) プラウド茗荷谷を見たら坪280のようだ

151
全戸購入してしまえば思うがままだよ。
i

　失礼ですが坂入産業㈱さんって上場されていますか? 管理運営は系列会社だから大丈夫とのこと?
系列だからこそ内部牽制が働かず「仲良しクラブ」なり勝ちでかえって心配です。
　どなたか以前指摘されていますが、「ベランダプール」とか「ベランダ遊び場」そして「ベランダ喫煙」
　夜間の楽器演奏等については、　きっちり規約で規制されているでしょうか?
　入居者で互いに話し合いながら管理規定を作成して下さい、では困ります。
　これまでの経験から管理運営のノウハウを結集した管理規定を準備して欲しい。
　これによってセールスポイントの駅から４分のマンションの「資産価値」が真に決定されます。
　坂入さんのマンションに入居されている方、評判をお聞かせ下さい。

チラシ来たけれど
価格は末定のままだった。

管理会社を気にするのであれば、納得出来る管理会社のマンションを買えば良いのでは？
それでも管理会社が気に入らなくてもマンションが良いと判断されるのであれば、管理会社を変えるか管理組合で賛成多数を獲るかでしょう。

私の実家は某財閥マンションの管理会社でしたが、＞157さんがおっしゃる共用部分の内容に関しては皆無で、各々管理組合で決めましたよ。

自分仕様のマンションなんてそもそもそうはありませんし、何を我慢し、我慢する以上に気に入るかが、購入の近道ではないかと私は思います。

あ、ちなみにグリーンパークマンションの回し者ではありませんので、悪しからず。

個人的にはアフターサービスを延長している点などは評価の一つに感じており、価格次第では前向きに私は検討しております。
ディアナコートさんのような仕様で、価格が落ち着くのであれば、尚更良いですね。

２LDKの間取りですが、キッチンが窓際にあるのはどうでしょう？
あまり見たことがないので、気になるのですが・・・。