GREEN PARK 巣鴨

巣鴨駅徒歩4分で、白山通りと線路からも距離があり、便利で静かな場所。
南西側は用途地域が変わるし、道幅の広いので日照の不安は無い。
山手線内側のブランド力あり。
2LDKと3LDKなのでカップル・ファミリーの居住用が中心になるので、安心感もある。
デベやゼネコンがマイナーなのは難点。その分価格が安くなれば吉。

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駅から近いというのはうれしいです。２LDKでも十分くつろげそうです

それぞれの部屋にバルコニーがあるから開放的ですね

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最寄り駅まで、徒歩4分というのは魅力。
間取り図で見る限り、クローゼットや物入れなど、収納も多いところが良い。
5畳未満の部屋は、狭くて、使いづらそう。

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立地はホテル街の裏側になるのでしょうか？

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小規模マンションでワンフロアに３世帯（３プランのみ？）ですかね。
駅近を考えると価格が高そう･･･

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ワンフロア2戸では。Cタイプは最上階のみではないかと。
ラブホテルは近くではありませんよ。

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http://www.city.toshima.lg.jp/bosai/010305.html
豊島区　洪水ハザードマップ
（高台でも窪地には水が溜まります。）
この地域は全然問題ありませんね。

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壁は乾式？湿式？

間取り図をみる限り戸境はコンクリート。

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ここは、徳川慶喜の巣鴨屋敷跡なんですね。

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駅からのアプローチにパチンコ屋があったりはするけど、
駅近で、大通り・線路から離れた静かな場所。
価格いくらかな。坪200万円台中盤に収まれば素晴らしいが。

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坪300から400万位と予想。

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坪400万円だと文京区でもトップクラスなので流石に無いでしょう。

参考物件としては、山手線外側だけど、3年前に販売されたブリリア巣鴨は、
徒歩5分で最終的に平均単価は坪300万円くらい。

ブリリア巣鴨に比べて、山手線内側であることはプラス、中小デベであることはマイナス、
コンパクトマンションで(おそらく)仕様が劣るのはマイナス、
その他、立地面ではブリリアは南側が学校で環境が優れていたことから考えて、
強気ならば坪300万円強くらい、早期売却を目指すなら坪270から280万円くらいでは。

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>坪300から400万位と予想。
平均単価ではなく、下の階300、最上階400の意味です。

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駒込駅7分　GREEN PARK 駒込染井坂　が
54.36m2～77.31m2
4600万円台～7300万円台 でした。

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>14
それは高いと思うよ。
大和郷に接している巣鴨一丁目ならともかく大塚寄りで平均300万円台中盤はどうかと。
13の言う通りブリリア巣鴨くらいが目安では。

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4800から8900万円と予想

昨年の路線価
　ここ50万/㎡
　ブリリア巣鴨40万/㎡
　駒込染井坂33万/㎡

ここの路線価結構高いよ。

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>ここは、徳川慶喜の巣鴨屋敷跡なんですね。

そうだったんですね..
でも、現地を見る限りそんな面影はありません。残念ですね。
道路の舗装状況もあんまりよくない気がしました。
文京区と豊島区で差が出てしまうのでしょうか？
マンション建設とともに、インターロックされた歩道などができると
素晴らしいですけどね。

現地を見学していると、近くからカンカンとかジャラガラという叩く音や金属音が
聞こえていました。
結構大きな音で、探してみましたがよく解りませんでした。
書き込みの中に、用途地域が変わる云々とありましたが、準工など含まれているのでしょうか？
金属加工業とか、小さな工場とか近くにある立地でしょうか？
ご存知の方がいましたらお教えください。

>書き込みの中に、用途地域が変わる云々とありましたが、準工など含まれているのでしょうか？
どのスレのこと？

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道路隔てて、用途地域が変わるという事？
それとも文京区に入るところから用途が変わる？

近所の騒音はいつもの音なのか？その日だけだったのか？
それは、何度か通って見極める必要ありですね。

豊島区地域地区図等（用途地域等）の紹介
http://www.city.toshima.lg.jp/toshikeikaku/tiikitikuzu/index.html

文京区
http://asp.netmap.jp/cgi-bin/bunkyo-youto/symap.cgi?code=99999&LOC...

準工業地域に変わると思います？

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>ここは、徳川慶喜の巣鴨屋敷跡なんですね。
ちょっとハズレてる？
http://blogs.yahoo.co.jp/lunatic_rosier/60029652.html

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デベの現地案内図、公園と橋の位置関係が間違っている。

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＞21
参考になりました！有難う。
この辺りは準工地域は無いのですね。
このマンションが建つ商業地域のほかは、住宅地系の用途地域という事で一安心。
　
けれど、町工場見合いな音は何だったのでしょうね？
毎日とか頻繁だと考え物なので、自分の足で良く調べたいと思います。

マンションの前の道も車の抜け道みたいですね。
歩道が取れていないと危ない気がします。
この点は、営業さんに聞いてみたほうが良いかもしれませんね。

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＞17

それはすごく高いですね。
一戸建てが視野に入る感じ。中古のほうが得になるかな？

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価格の予想をしてもあまり意味はないけど、
ここで坪400万円近くなら手は出ないね。
同じ巣鴨1丁目でも大和郷に面しているあたりなら、
坪300万円台中盤以降でも理解はできるけど‥

築10年過ぎれば中古価格は落ちてくるよね。
本駒込6丁目でも築12年3LDKが6000万円台で出ていた。
2005年築のプラウド駒込もそろそろ中古価格が落ちてくる頃かな。

ここはこれといった欠点はないようだから
しばらくは価格の予想でもりあがってもいいんじゃない。
2005年に比べる毎年価格が高くなっている。

ところで
パチンコ屋の隣の新賃貸マンションが募集していますね。
賃料（7.7+0.8万円）が安いと思ったら21.71㎡しかなかった。
豊島区は30㎡未満のワンルームは建設不可ではなかったでしたっけ？

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単純な事ですが、
GREENPARKシリーズと言うのは老舗ですか？
マンション販売や管理の傾向（特徴）とかありますでしょうか？

また管理規約での楽器や音のことについての条件は統一されているのでしょうか？
管理規約の中でも一番気になるところなので、GREENPARKシリーズに詳しい方いましたら
参考までに教えてくださいネ。

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>豊島区は30㎡未満のワンルームは建設不可ではなかったでしたっけ？

狭小住戸集合住宅税(ワンルームマンション税)１戸当たり５０万を払えばＯＫのようです。
詳しくは
http://www.city.toshima.lg.jp/zei/zeikin/houteigaizei/001777.html

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>GREENPARKシリーズと言うのは老舗ですか？
まだ、創立100年たっていないので老舗ではありません。

>また管理規約での楽器や音のことについての条件は統一されているのでしょうか？
老舗デベでも物件によって規約はことなりませので
ショールーム開設後、営業にお尋ねください。

もし規約に楽器可があってもドラム演奏はご遠慮ください。

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条件なしの「楽器可」というのが困るんですよね。

近隣に配慮とか、防音対策をとるとか、近隣の合意を得られたらとかの条件が有ればいいのですが、
毎日ピアノの音を聞かされても、それは生活音の範囲内とか言われない常識的なマンションに住みたいのです。

あと、ベランダプールとかベランダ遊び場、そしてベランダ喫煙はしっかり規約で縛ってほしい..
マンショントラブルの上位の迷惑行為だからこそ、入居してから要らぬ迷惑やトラブルの元が無い方が
心地よく住めるに違いないですもの。

地域からしても、建物デザインも分別のある大人のマンションでしょうから尚の事、ソフト面の充実を図ってほしいです！

結婚して巣鴨に住み始めて3年半ですが、本当に住み易い街です。
街に一通り揃っていますし、地蔵通り商店街という他の街には無い特色がありますし、
山手線・三田線2線利用でき、フラットな高台で安全性と利便性も兼ね備えている。

日常的な買い物は巣鴨駅前や商店街で済ませ、
休日は大塚で本屋や料飲店（日本酒の名店揃い）を巡る機会の多い私にとっては、
巣鴨駅から5分程度で、大塚に徒歩10分圏内の巣鴨1丁目と3丁目が理想的な立地です。
勿論ブランド力では文京区には適いませんが、利便性と閑静さは中々と思います。

現存するマンションで最も立地を気に入っているのはBrillia巣鴨で、
巣鴨に住むのが1年早ければきっと新築で買っていたと思われ、悔やまれます。

このGREEN PARKも理想に近い立地ですので、
Brillia巣鴨の中古を探しつつ、条件次第で並行して検討しようと考えています。

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近くのディアナコートはどう思われます？
最寄駅は、千石ですが..。

我が家はそこも良いのでは？と思っていますが、大人二人暮らしなので
その辺がファミリー向けと思われるディアナよりは、こちらかな？と言う感じです。

ディアナも間取りは良いようです。（個人的な好み）
金額を聞いてみると、もう少し安くしてもらえないとと言う値付けではありますが＾＾

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32です。
ディアナコートは良い物件と思いますよ。
かなり静かな環境ですし、ディスポーザー等の設備面も優れています。
千石三丁目というのもブランド立地でいいですよね。

ただ、私は巣鴨駅近で大塚にも10分以内に歩いていける環境に拘りたいです。
そうなると巣鴨1丁目か3丁目になり、千石三丁目は検討対象外です。
自転車を使えばすぐではないか、という考えもあると思いますが、
徒歩で数分と、自転車で数分では大分違いがあります。

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12階建ですが、隣りの14階建と同じ高さになるんでしょうか？

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隣のビルよりは低いと思います。
ＨＰにもそんなイラストがありましたし。

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それより、うち廊下なんですかね？
廊下壁とドアが同レベルの玄関は避けたいけどどうなのでしょう？
（せめて少しはくぼんでいてほしい、玄関の広さもせまそうなので）
ドアは木目かな？

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内廊下かどうかはわからないけれど
間取り図を見る限り　Aタイプはエレベーターとメーターボックスに挟まれ
Bタイプは半分壁一、Cタイプはなんと言おうか。
１フロアー２部屋だから気にならないのでは？

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21世帯だと管理組合の理事当番（理事長・副理事・会計・監査）が
5年に１回廻って来そうですね。
世帯数が少ないから副理事は無しかな？
無しだと７年に１回。

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理事当番ってボイコットする人も出てきたりするのですか？
理事当番の仕事って、やりたくないほど大変なんでしょうか？

初めからの規約が、よくある迷惑行為を阻止できるもので渡してもらえないと、
理事をするのも意見を取り入れて貰うのもすごく大変になりそうですね。
騒音やマナーの問題の有るマンションなら買いたくないし、買っても長く住め無さそう。
出て行くにも、問題があるとそのマンションの価値を軽く見られそう。

>理事当番ってボイコットする人も出てきたりするのですか？
部屋を購入しても賃貸の部屋にしていると購入者は居住していないということで
賃貸の家主は理事当番の対象にならない場合が多いようです。
ボイコットするかどうかは住民によります。

>理事当番の仕事って、やりたくないほど大変なんでしょうか？
住民の質やその時の突発事項によるのではないでしょうか。
通常は多少めんどくさい程度ではないでしょうか。

>騒音やマナーの問題の有るマンションなら買いたくないし、買っても長く住め無さそう。
周りの環境は事前に確認できますが、住民の騒音やマナーについては事前にはわかりません。

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>>40さん
マンションの理事会は、すべての組合員の大切な共通財産であるマンションを
維持管理して快適に過ごせる様にすることです。マンションの理事会がしっかりしていると、マンションも
いい状態で維持できて資産価値が保てるらしいです。
たとえば、マンションの管理会社を変えようとしたりするのも理事会の役目。
やはり自分の住んでいるマンションは快適に過ごしたいですから積極的に参加する人が多いマンションだと
いいですね。

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他の坂入産業のマンションに住んでますが、管理会社は厳しくないです。
自転車置き場に指定外の自転車が置いてあっても、直ぐに対応しないですし、廊下はベビーカー、子供用の自転車、傘、宅配の段ボールなどが置きっ放しでも、全く対応なしです。
以前のマンションは直ぐに注意してくれたり、掲示板で注意喚起してくれたのですが、大手と異なりノウハウがないかもしれません。

管理会社に指示をしない管理組合（住民）が悪いのではないですか。

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No44さんの仰る通りですね。
法令等に違反していないか、管理規約で定められたことは守られているか。を含めて管理会社に委託していると思ってましたが、管理組合として指示していかないと改善されないのですね。
ありがとうございました。

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規約違反していても、管理組合が管理会社（管理人）にその都度指示しないとやってくれないとは..
理事になるのも大変そうですね。
理事長が管理人をやったほうが早そう。

例えば、マンションのエントランスに住人の友人が来たからと車を止めさせていたり
（ママ友たちの都合の良い駐車場になっている）
前出の方が書いている、共用部に私物を平然と出しているとか、
共用部で騒ぐ、部屋で運動会や大声で窓全開で奇声を出しても窓を閉めてくれないとか、
楽器の問題やら..

もしこれらのことを平然とやるご家族や住民が来たら、もう一緒には住めないし
その都度都度、規約を守っているほうが訴えなきゃいけないというのも疲れて果ててしまいそうです。

規約には厳しく（トラブル防止や結果資産価値にもつながるので）快適な生活の手伝いができる
管理会社があってほしいですね。
よく本に書いてある、マンションは管理を買えというのは、この辺のことも含まれるのでしょうね。

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>>46
あなたを理事長に推薦します。
１期目にしっかりやれば、いいマンションになりますよ。

価格は出ましたか？

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理事なんてしたくありません。
おなじ思いの人がいない限り、他の方の意見を読むと
実現させるのは一人の力では何にもなりません。
無用な気苦労を負わされるだけです。

基本的なその辺の負担をしてくれる管理会社が欲しいのです。

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>>43
　　坂入産業のマンションにお住まいで管理会社が厳しくないとのこと？

　　これは心配ですね。　現在、駅近くの大手開発のマンションに住んで

　　おり今回住み替えを検討中ですが、ここの管理人は出入りする人に必ず

　　挨拶（声掛け）し、不審者の侵入防止や玄関周辺の整理整頓、ゴミ出し

　　のマナー維持まで気配りしてくれていて、住民として大変助かっています。

　　大手商社を退職したＯＢの方ですが、物腰は低いですが結構びしびし言って

　　下さいます。

　　　大手開発か否かも大切であるが、要はそこに住む住民が気持ち良く集団

　　生活しようとする気構えとモラルがあるかどうかが肝心だと思います。

　　　しかしながら、その気持ちとマナーは時として緩みがちであるので、

　　止むを得ず、第三者である管理人に指導役をお願いせざるを得ません。

　　坂入産業さん、皆さんの意見を参考にしてしっかりとした管理体制

　（採用と教育）の再構築をお願いします。

　　マンションの玄関廻り（ママチャリの整理整頓、ゴミ置き場、生花の有無、

　　掲示板、郵便箱周辺、店屋物のどんぶりの有無等）を観察すればその

　　マンションのステータスは一目瞭然ですね。

　　中古なら判断できますが、新築ですとその善し悪しは区別つきませんので。

　　　　　

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