GREEN PARK 巣鴨

巣鴨駅徒歩4分で、白山通りと線路からも距離があり、便利で静かな場所。
南西側は用途地域が変わるし、道幅の広いので日照の不安は無い。
山手線内側のブランド力あり。
2LDKと3LDKなのでカップル・ファミリーの居住用が中心になるので、安心感もある。
デベやゼネコンがマイナーなのは難点。その分価格が安くなれば吉。

駅から近いというのはうれしいです。２LDKでも十分くつろげそうです

それぞれの部屋にバルコニーがあるから開放的ですね

最寄り駅まで、徒歩4分というのは魅力。
間取り図で見る限り、クローゼットや物入れなど、収納も多いところが良い。
5畳未満の部屋は、狭くて、使いづらそう。

立地はホテル街の裏側になるのでしょうか？

小規模マンションでワンフロアに３世帯（３プランのみ？）ですかね。
駅近を考えると価格が高そう･･･

ワンフロア2戸では。Cタイプは最上階のみではないかと。
ラブホテルは近くではありませんよ。

http://www.city.toshima.lg.jp/bosai/010305.html
豊島区　洪水ハザードマップ
（高台でも窪地には水が溜まります。）
この地域は全然問題ありませんね。

壁は乾式？湿式？

間取り図をみる限り戸境はコンクリート。

ここは、徳川慶喜の巣鴨屋敷跡なんですね。

駅からのアプローチにパチンコ屋があったりはするけど、
駅近で、大通り・線路から離れた静かな場所。
価格いくらかな。坪200万円台中盤に収まれば素晴らしいが。

坪300から400万位と予想。

坪400万円だと文京区でもトップクラスなので流石に無いでしょう。

参考物件としては、山手線外側だけど、3年前に販売されたブリリア巣鴨は、
徒歩5分で最終的に平均単価は坪300万円くらい。

ブリリア巣鴨に比べて、山手線内側であることはプラス、中小デベであることはマイナス、
コンパクトマンションで(おそらく)仕様が劣るのはマイナス、
その他、立地面ではブリリアは南側が学校で環境が優れていたことから考えて、
強気ならば坪300万円強くらい、早期売却を目指すなら坪270から280万円くらいでは。

>坪300から400万位と予想。
平均単価ではなく、下の階300、最上階400の意味です。

駒込駅7分　GREEN PARK 駒込染井坂　が
54.36m2～77.31m2
4600万円台～7300万円台 でした。

>14
それは高いと思うよ。
大和郷に接している巣鴨一丁目ならともかく大塚寄りで平均300万円台中盤はどうかと。
13の言う通りブリリア巣鴨くらいが目安では。

4800から8900万円と予想

昨年の路線価
　ここ50万/㎡
　ブリリア巣鴨40万/㎡
　駒込染井坂33万/㎡

ここの路線価結構高いよ。

>ここは、徳川慶喜の巣鴨屋敷跡なんですね。

そうだったんですね..
でも、現地を見る限りそんな面影はありません。残念ですね。
道路の舗装状況もあんまりよくない気がしました。
文京区と豊島区で差が出てしまうのでしょうか？
マンション建設とともに、インターロックされた歩道などができると
素晴らしいですけどね。

現地を見学していると、近くからカンカンとかジャラガラという叩く音や金属音が
聞こえていました。
結構大きな音で、探してみましたがよく解りませんでした。
書き込みの中に、用途地域が変わる云々とありましたが、準工など含まれているのでしょうか？
金属加工業とか、小さな工場とか近くにある立地でしょうか？
ご存知の方がいましたらお教えください。

>書き込みの中に、用途地域が変わる云々とありましたが、準工など含まれているのでしょうか？
どのスレのこと？

道路隔てて、用途地域が変わるという事？
それとも文京区に入るところから用途が変わる？

近所の騒音はいつもの音なのか？その日だけだったのか？
それは、何度か通って見極める必要ありですね。

豊島区地域地区図等（用途地域等）の紹介
http://www.city.toshima.lg.jp/toshikeikaku/tiikitikuzu/index.html

文京区
http://asp.netmap.jp/cgi-bin/bunkyo-youto/symap.cgi?code=99999&LOC...

準工業地域に変わると思います？

>ここは、徳川慶喜の巣鴨屋敷跡なんですね。
ちょっとハズレてる？
http://blogs.yahoo.co.jp/lunatic_rosier/60029652.html

デベの現地案内図、公園と橋の位置関係が間違っている。

＞21
参考になりました！有難う。
この辺りは準工地域は無いのですね。
このマンションが建つ商業地域のほかは、住宅地系の用途地域という事で一安心。
　
けれど、町工場見合いな音は何だったのでしょうね？
毎日とか頻繁だと考え物なので、自分の足で良く調べたいと思います。

マンションの前の道も車の抜け道みたいですね。
歩道が取れていないと危ない気がします。
この点は、営業さんに聞いてみたほうが良いかもしれませんね。

＞17

それはすごく高いですね。
一戸建てが視野に入る感じ。中古のほうが得になるかな？

価格の予想をしてもあまり意味はないけど、
ここで坪400万円近くなら手は出ないね。
同じ巣鴨1丁目でも大和郷に面しているあたりなら、
坪300万円台中盤以降でも理解はできるけど‥

築10年過ぎれば中古価格は落ちてくるよね。
本駒込6丁目でも築12年3LDKが6000万円台で出ていた。
2005年築のプラウド駒込もそろそろ中古価格が落ちてくる頃かな。

ここはこれといった欠点はないようだから
しばらくは価格の予想でもりあがってもいいんじゃない。
2005年に比べる毎年価格が高くなっている。

ところで
パチンコ屋の隣の新賃貸マンションが募集していますね。
賃料（7.7+0.8万円）が安いと思ったら21.71㎡しかなかった。
豊島区は30㎡未満のワンルームは建設不可ではなかったでしたっけ？

単純な事ですが、
GREENPARKシリーズと言うのは老舗ですか？
マンション販売や管理の傾向（特徴）とかありますでしょうか？

また管理規約での楽器や音のことについての条件は統一されているのでしょうか？
管理規約の中でも一番気になるところなので、GREENPARKシリーズに詳しい方いましたら
参考までに教えてくださいネ。

>豊島区は30㎡未満のワンルームは建設不可ではなかったでしたっけ？

狭小住戸集合住宅税(ワンルームマンション税)１戸当たり５０万を払えばＯＫのようです。
詳しくは
http://www.city.toshima.lg.jp/zei/zeikin/houteigaizei/001777.html

>GREENPARKシリーズと言うのは老舗ですか？
まだ、創立100年たっていないので老舗ではありません。

>また管理規約での楽器や音のことについての条件は統一されているのでしょうか？
老舗デベでも物件によって規約はことなりませので
ショールーム開設後、営業にお尋ねください。

もし規約に楽器可があってもドラム演奏はご遠慮ください。

条件なしの「楽器可」というのが困るんですよね。

近隣に配慮とか、防音対策をとるとか、近隣の合意を得られたらとかの条件が有ればいいのですが、
毎日ピアノの音を聞かされても、それは生活音の範囲内とか言われない常識的なマンションに住みたいのです。

あと、ベランダプールとかベランダ遊び場、そしてベランダ喫煙はしっかり規約で縛ってほしい..
マンショントラブルの上位の迷惑行為だからこそ、入居してから要らぬ迷惑やトラブルの元が無い方が
心地よく住めるに違いないですもの。

地域からしても、建物デザインも分別のある大人のマンションでしょうから尚の事、ソフト面の充実を図ってほしいです！

結婚して巣鴨に住み始めて3年半ですが、本当に住み易い街です。
街に一通り揃っていますし、地蔵通り商店街という他の街には無い特色がありますし、
山手線・三田線2線利用でき、フラットな高台で安全性と利便性も兼ね備えている。

日常的な買い物は巣鴨駅前や商店街で済ませ、
休日は大塚で本屋や料飲店（日本酒の名店揃い）を巡る機会の多い私にとっては、
巣鴨駅から5分程度で、大塚に徒歩10分圏内の巣鴨1丁目と3丁目が理想的な立地です。
勿論ブランド力では文京区には適いませんが、利便性と閑静さは中々と思います。

現存するマンションで最も立地を気に入っているのはBrillia巣鴨で、
巣鴨に住むのが1年早ければきっと新築で買っていたと思われ、悔やまれます。

このGREEN PARKも理想に近い立地ですので、
Brillia巣鴨の中古を探しつつ、条件次第で並行して検討しようと考えています。

近くのディアナコートはどう思われます？
最寄駅は、千石ですが..。

我が家はそこも良いのでは？と思っていますが、大人二人暮らしなので
その辺がファミリー向けと思われるディアナよりは、こちらかな？と言う感じです。

ディアナも間取りは良いようです。（個人的な好み）
金額を聞いてみると、もう少し安くしてもらえないとと言う値付けではありますが＾＾

32です。
ディアナコートは良い物件と思いますよ。
かなり静かな環境ですし、ディスポーザー等の設備面も優れています。
千石三丁目というのもブランド立地でいいですよね。

ただ、私は巣鴨駅近で大塚にも10分以内に歩いていける環境に拘りたいです。
そうなると巣鴨1丁目か3丁目になり、千石三丁目は検討対象外です。
自転車を使えばすぐではないか、という考えもあると思いますが、
徒歩で数分と、自転車で数分では大分違いがあります。

12階建ですが、隣りの14階建と同じ高さになるんでしょうか？

隣のビルよりは低いと思います。
ＨＰにもそんなイラストがありましたし。

それより、うち廊下なんですかね？
廊下壁とドアが同レベルの玄関は避けたいけどどうなのでしょう？
（せめて少しはくぼんでいてほしい、玄関の広さもせまそうなので）
ドアは木目かな？

内廊下かどうかはわからないけれど
間取り図を見る限り　Aタイプはエレベーターとメーターボックスに挟まれ
Bタイプは半分壁一、Cタイプはなんと言おうか。
１フロアー２部屋だから気にならないのでは？

21世帯だと管理組合の理事当番（理事長・副理事・会計・監査）が
5年に１回廻って来そうですね。
世帯数が少ないから副理事は無しかな？
無しだと７年に１回。

理事当番ってボイコットする人も出てきたりするのですか？
理事当番の仕事って、やりたくないほど大変なんでしょうか？

初めからの規約が、よくある迷惑行為を阻止できるもので渡してもらえないと、
理事をするのも意見を取り入れて貰うのもすごく大変になりそうですね。
騒音やマナーの問題の有るマンションなら買いたくないし、買っても長く住め無さそう。
出て行くにも、問題があるとそのマンションの価値を軽く見られそう。

>理事当番ってボイコットする人も出てきたりするのですか？
部屋を購入しても賃貸の部屋にしていると購入者は居住していないということで
賃貸の家主は理事当番の対象にならない場合が多いようです。
ボイコットするかどうかは住民によります。

>理事当番の仕事って、やりたくないほど大変なんでしょうか？
住民の質やその時の突発事項によるのではないでしょうか。
通常は多少めんどくさい程度ではないでしょうか。

>騒音やマナーの問題の有るマンションなら買いたくないし、買っても長く住め無さそう。
周りの環境は事前に確認できますが、住民の騒音やマナーについては事前にはわかりません。

>>40さん
マンションの理事会は、すべての組合員の大切な共通財産であるマンションを
維持管理して快適に過ごせる様にすることです。マンションの理事会がしっかりしていると、マンションも
いい状態で維持できて資産価値が保てるらしいです。
たとえば、マンションの管理会社を変えようとしたりするのも理事会の役目。
やはり自分の住んでいるマンションは快適に過ごしたいですから積極的に参加する人が多いマンションだと
いいですね。

他の坂入産業のマンションに住んでますが、管理会社は厳しくないです。
自転車置き場に指定外の自転車が置いてあっても、直ぐに対応しないですし、廊下はベビーカー、子供用の自転車、傘、宅配の段ボールなどが置きっ放しでも、全く対応なしです。
以前のマンションは直ぐに注意してくれたり、掲示板で注意喚起してくれたのですが、大手と異なりノウハウがないかもしれません。

管理会社に指示をしない管理組合（住民）が悪いのではないですか。

No44さんの仰る通りですね。
法令等に違反していないか、管理規約で定められたことは守られているか。を含めて管理会社に委託していると思ってましたが、管理組合として指示していかないと改善されないのですね。
ありがとうございました。

規約違反していても、管理組合が管理会社（管理人）にその都度指示しないとやってくれないとは..
理事になるのも大変そうですね。
理事長が管理人をやったほうが早そう。

例えば、マンションのエントランスに住人の友人が来たからと車を止めさせていたり
（ママ友たちの都合の良い駐車場になっている）
前出の方が書いている、共用部に私物を平然と出しているとか、
共用部で騒ぐ、部屋で運動会や大声で窓全開で奇声を出しても窓を閉めてくれないとか、
楽器の問題やら..

もしこれらのことを平然とやるご家族や住民が来たら、もう一緒には住めないし
その都度都度、規約を守っているほうが訴えなきゃいけないというのも疲れて果ててしまいそうです。

規約には厳しく（トラブル防止や結果資産価値にもつながるので）快適な生活の手伝いができる
管理会社があってほしいですね。
よく本に書いてある、マンションは管理を買えというのは、この辺のことも含まれるのでしょうね。

>>46
あなたを理事長に推薦します。
１期目にしっかりやれば、いいマンションになりますよ。

価格は出ましたか？

理事なんてしたくありません。
おなじ思いの人がいない限り、他の方の意見を読むと
実現させるのは一人の力では何にもなりません。
無用な気苦労を負わされるだけです。

基本的なその辺の負担をしてくれる管理会社が欲しいのです。

>>43
　　坂入産業のマンションにお住まいで管理会社が厳しくないとのこと？

　　これは心配ですね。　現在、駅近くの大手開発のマンションに住んで

　　おり今回住み替えを検討中ですが、ここの管理人は出入りする人に必ず

　　挨拶（声掛け）し、不審者の侵入防止や玄関周辺の整理整頓、ゴミ出し

　　のマナー維持まで気配りしてくれていて、住民として大変助かっています。

　　大手商社を退職したＯＢの方ですが、物腰は低いですが結構びしびし言って

　　下さいます。

　　　大手開発か否かも大切であるが、要はそこに住む住民が気持ち良く集団

　　生活しようとする気構えとモラルがあるかどうかが肝心だと思います。

　　　しかしながら、その気持ちとマナーは時として緩みがちであるので、

　　止むを得ず、第三者である管理人に指導役をお願いせざるを得ません。

　　坂入産業さん、皆さんの意見を参考にしてしっかりとした管理体制

　（採用と教育）の再構築をお願いします。

　　マンションの玄関廻り（ママチャリの整理整頓、ゴミ置き場、生花の有無、

　　掲示板、郵便箱周辺、店屋物のどんぶりの有無等）を観察すればその

　　マンションのステータスは一目瞭然ですね。

　　中古なら判断できますが、新築ですとその善し悪しは区別つきませんので。

　　　　　

上記意見を読んでいて...
新築マンションのエントランスに、そこの住人の客が乗ってきたと思われる自転車や
ママチャリが止めてるのを見ると、このマンションはダメだなと思ってしまう。
このマンションをやっぱり買わなくて良かったと思う瞬間はこんなところから何だと思う。

管理会社が嫌であれば、総会で管理会社変更の可決とればいいのでは。
我が家のマンションは変更しましたよ。
上記に記載された苦情などをあまりにも解決せず放っておかれた事もそうですが、管理費が高すぎて…
ちなみに某財閥グループの管理会社です。
変えてからもあまりサービスは変わりませんが…

こちらのマンションは巣鴨4分と魅力を感じてます。
早く価格が知りたいです。
隣の大きいマンションが気になりますが、午後からは陽が入るかな。

賃貸の21世帯だと荒れるでしょうが
分譲の21世帯なら大丈夫じゃないですか。
早く価格が知りたいですね。

つくり手も売り手も一緒なのに、なぜザックリ価格も解らないのだろう。
近隣他物件との比較をできなくしているのでしょうか？
価格解らずして、検討のしようがないので予定金額(あくまで予定）だけでも
好評してほしいです。

　内覧会エントリーしました。将来、隣人になるかもしれない客層はどうかな？

　地域的に期待できないかもね？　子沢山が上の階だとノー・サンキュウ、即撤退します。

＞55
内覧会行かれたのですね。
55さんは70平米のお部屋狙いですか？
うちも子供持ち家庭が多い場合は見合わせます。

子供持ちに限らず、マナーやエチケットを守れそうに
無い方が集まらなければいいですが、
抽象的な「許し合う」より、もっと基本は互いが互いの静穏な生活のために
気配りが出来る人が集まれば安心して買えるのに。

規約は見せてもらえるのでしょうかね。
管理規約にも興味があります。

　＞＞56さんへ

　内覧会？これからですよ。

　そうですね。「管理規約」見せてもらうのは良いことだと思います。

　用意されていなければ系列マンションのそれを参考にさせてもらい、気になる点があれば

　今のうちから意見･要望を出しておきましょう。

＞地域的に期待できないかもね？

あまり客層に期待できないですかね？

小金持ちの年寄りがたくさん集まってくるから
静かですよたぶん。

地域的に高齢の方の購入が多そうな感じでしょうか？
そうなると、ファミリー（小学生くらいまでのお子さんがいる家庭）には住みにくそうなマンションに成りそうですね。

週末行ってきます。これまでの寄書きを読んで、価格、内装は勿論、客層、管理規約、日照･騒音等環境に

　チューンして見てきます。

ファミリーなら西巣鴨のパークタワー滝野川を選ぶかも
あそこはキッズスペースがあるし、敷地が広いので子どもを敷地内で遊ばせることもできそう
小学校も近い

　＞＞62
　同感！！　是非そうして。

＞61
早速見学へ行くのですね。
言える範囲で情報お待ちしています。
よろしくお願いします。

何故かホームページにはまだ出ていないけど、
新大塚駅前にモデルルームがオープンしていますね。
たまたま通りかかったら偶然見つけました。
看板もあったので既に中を見られるのでは？

この土日に公開されているんですね。
行った方、客層（ファミリー、や年齢層）はどのようでしたでしょうか？
ザックリ価格、管理費も出ていますか。
価格がわからないと、行きにくいですもの。

価格がでてから行くといい部屋は抑えられていますよ。
まづはスタートダッシュが大事。

Aタイプ（70.61㎡）、
2〜5階が5000万後半、
6〜8階で6000万前半、
9〜11階で6000万後半、とのことです。
ちなみに12階のCタイプは7000万円台、BタイプはAタイプからマイナス1000万といったところ。

べら安！　びっくり。
抽選率高そうですね。

　建設工事現場とＭＲに行ってきました。

　建設予定地の東側に1ルームマンション14階建てがあって日照難あり。

　町並みは電線地中化も未実施の商店街の路地裏という感じ？？

　近くには連込みホテルは気がつかなかった。

　ＭＲへの訪問客は一組は子連れでした。ファミリーがおおそうかなぁ。

　価格帯はＮＯ.68さんのとおり、管理運営費は現在検討中とのこと。

現地も見ていますが、思ったより高い値付けという印象です。
設備や総合的に..ちょっと高いなぁ残念だなぁという印象でしょうか。

スタートダッシュが大切な客層と、スタートダッシュで買うと、
買う家に資産を感じえなくなる場合の層がいます。

少し遅れて買う方が、隣や上下が分かり良いことも有ります。

最上階を買えば問題なし。

　なるほどね！！　ゆとりも場合によったら必要ですね。

＞75
それだけの資金がある人は良いけれど、そういえる人はごく少ない。
月々の支払、管理費などランニングコストを考えると、
55平米の部屋たちしか視野に入らない。しかもそれの最上階なんで無理です。
買うほうにとってはシビアな問題なんです。
（家賃支払いが現在より高くなるのは、現在の経済状態を見ても不安です。）

　＞77
　　御意にござる。
　　

立地環境は悪いし、文京区でもないのに、高過ぎでしょう
なぜそんなに強気？
確かに北大塚のタワーの方がいいかも

間取りを見たら、玄関ドアと玄関ドア同士が近くない？

坂下でいい人は北大塚でいいんじゃないですか。

営業妨害で訴えられますよ。

残りものが好きな人は最後の一部屋
1304 2LDK 56.80m2 4700万円
はいかが？　
上下の環境はすぐわかります。
間取りに難ありですが。

そんなに悪そうなマンションではなさそうですけどね。
山手線が4分で坂がないのは魅力です。

プラネスーペリアさんと値段を比較して、じっくり考えたいと思います。

当方文京区でも豊島区でもかまいません。
希望は山手線駅近がベストです！

狭い部屋でも、最上階は残り物にはならないでしょう。

全く手が届かない価格。。。
諦めよう。

これで手が届かないならこの辺で新築は無理でしょ。背伸びせずに郊外か中古にしたら。

この立地でこのデベでこの価格？？？ありえん。

90
駒込の下駅へどうぞ。

>>そんなとこに行かなくても、三井のタワマンが充分買える。

タワマンって言っても北区の西巣鴨で大通り沿いだよ？安くて当たり前。絶対住みたくない。

滝野川の三井タワーは、なんであんなところにタワー建てなきゃならないの？って感じの立地ですね。

>この立地でこのデベでこの価格？？？ありえん。

もう少し立地について勉強しましょうね。
（高台・駅近・山手線内側・スーパー近接・線路/幹線道路よりやや離れている、神の手諸井整骨院そば）

他の大手デベならさらに1千万円以上高いでしょう。

なんとかかんとか言っても、買い手は自分の予算があるから仕方ないのかも。
デフレで、この世界的経済状況。低金利と言っても、こんな時代はローンを抱える
のは得策とは言えない時期でもありますし..
ちゃんと将来を考えている人ほど、シビアになる筈です。

価格やイメージつけは、売り手の特権なのでそれをどうのこうの言っても
変えない限り変わらないと思うけど、買い手が諦めるか躊躇するのは致し方ない。

ローンのほか、いろんな諸費用がマンション（持家には）掛かってくる。
ローンを返済しても、税金はじめ管理費他、ランニングコストもかかる。

我が家も、一生懸命考えて、この掲示板を一部参考にしながら勉強しようと思います。

売り手も顧客の顔を見ながら
引き合いが少なければ多少値段を下げるでしょうが
そこそこ引き合いがあればこの値段で販売するでしょう。

竣工後売れ残りがあれば値引きするでしょが
竣工前完売でしょうね。
（特に年寄には魅力的な地域）

年寄って、何歳くらいの方々に受けているのですか？

表記法は「ご年配」のほうが良いと思います。