新築分譲マンションの初代理事長に就任

武士は食わねど高楊枝というけど。

管理侍はナイスガイである。

管理侍は実情に疎いガイである。

うちは３月に引渡しだったけど、２月末決算です。
３月引渡しなら、日割りにするなどで端数は出るはずですが、３月から諸費用が発生するので、
２月末決算とするのが合理的です。
会計期間は３月１日から翌年２月末日。

うちの理事長は臨時総会である議案の質疑応答で組合員から猛烈な反発を食らったので、決議の時に反対票に回ってしまった。
ところが過半数以上の議決権行使書の賛成票が効いて議案は賛成決議された。
でも理事長は明らかに理事会に対する背信行為をしたことになる。

管理侍の言う、「3月末引渡し」が３月３１日２３時５９分５９秒９９９時点なら端数は出ないが。。。。

ちなみに０時と２４時の違い
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1213504387

＞724

得意の成り済まし投稿は止めなさい。

私も春（３～４月）の竣工が多いだろうっと感覚的には思う。
なので、総会開催が５～６月に多いだろうっというのも理解できる。

だけど、竣工はともかく、総会が集中して困るのは管理会社だし、うまくずらしてるんじゃないかなっとも思う。
ちなみにうちは、
　１０月竣工
　１1～1２月引渡
組合の決算月は１０月末。
以前は１２月に総会してたけど、慌ただしい頃なので、１月に定期総会が定着した。

総会開くには、
　・会場の確保
　・会計の決算
　・議案の事前説明会や最終化
　・理事会内のもろもろの準備
など、かなり労力要するので、理事や組合員の都合もある程度考慮した日程のほうが良いだろう。

＞７３０匿.名さん

私も投稿を休憩して二ヶ月近く経ちます。
結構真剣に意見交換できた以前のスレッドが懐かしいです。その節は色々ご教授頂き有難うございます。
このスレは、レスカウントが進むので時々見てはいますが…
所詮匿名板ですから、想像やら妄想やら当てずっぽうやらでレスされる方もいる事は仕方がありません。
「成り済まし」の件は否定された事をもって済んだ事にされたら？（きっと返答はありません）

＞７１０管理侍さん

懐かしいＨＮですが、私のよく知っている方？
又、是非とも意見交換をしたいものですが、
下記センテンスから、？？、同名の別人かとも思って反応しませんでした（話題の内容も…）

＞デベか管理会社に勤務してないと知らないのも無理は無いですねどね。

前期高齢はただのboke老人ｗ
管理侍はナイスガイだ

管理侍は台湾にいるの？

>732
前期高齢管理士さん

ご無沙汰です。
管理侍本人ですよ。

本当にどうでもよいことだったのですが、なんとなくレスしました。
しかも文末で入力ミスがあり、恥ずかしいですね。

むしろこんなどうでもよい話題だからレスしたのかも。
ここで管理の本質や理想を語ったり、議論することは無意味であることを学びましたから。

最近はここへの興味もすっかり薄れてしまってました。
Facebookでもやってるほうが余程有意義です。

押忍！

>最近はここへの興味もすっかり薄れてしまってました。 Facebookでもやってるほうが余程有意義です。

へー、ヘースブックでも侍でやってるの。大したもんだへー。

＞私も投稿を休憩して二ヶ月近く経ちます。

そのままどうぞお休み下さい。

＞ここで管理の本質や理想を語ったり、議論することは無意味であることを学びましたから。 最近はここへの興味もすっかり薄れてしまってました。

お陰で質が良くなってましたがね。

４３点以下のマンカン合格者は信用できないよねｗ

スレ主です。
だいぶ要領も分かってきて(規約も理解できたので)、
住民の皆さんからのお問合せ、管理会社からの相談も無難に
こなせるようになってきました。
皆さんのおかげです。

ところで色んな取り決めをする場合のプロセスの件ですが、
理事会のみでOKのパターンと総会での決議がいるパターンと
色々あって少しややこしいですね。

後は役員の選任方法が立候補＋輪番制とはいえ結局は輪番でしょうから、
過去の理事経験者で組織された相談役みたいな役職があれば困った時に
聞きにく窓口にはなるかも。理事会にもオブザーバーとして出席できたり
とか。

輪番制は部屋番号の順に選んでいるだけで、先輩、後輩の関係ではありません。
従前のやり方が適正かどうか不明であり、前任者の意見に従っていたら、
悪習が慣習になってしまう恐れがあります。

>>ところで色んな取り決めをする場合のプロセスの件ですが、
>>理事会のみでOKのパターンと総会での決議がいるパターンと
>>色々あって少しややこしいですね。
総会で特定案件について理事会一任を決議している場合を除き、
理事会決議が区分所有者を拘束することはありません。

補足ですが、輪番制の場合は区分所有者全員が、初回の理事就任のとき、自分が初代であるという気概を持つべきでしょう。

バカか、過去の経緯を知っておくのは大事なことだ。

>理事会のみでOKのパターンと総会での決議がいるパターンと 色々あって少しややこしいですね。

管理規約を見れば分かる筈です。特に標準管理規約と区分所有法を参考にすべきです。
理事会だけで出来るのは理事長が規約で管理者と規定されている場合は区分所有法により保守（補修）行為は管理者の義務であり権利でもあるのですから総会で決議された補修費予算および管理費予備費の範囲内で管理者一存でもできますが内容、金額次第では理事会で事前決議するか決議しない場合でも理事会での報告は必要となります。
後は規約、細則の事務手続きは理事長が行い、滞納者への対応策は訴訟を含め理事会の権限と責任が大きい事に注意すべきです。時効が生じさせた場合には理事長の善管注意義務違反で損害賠償の責めが生じましょう。

スレ主です。
ご意見ありがとうございます。
>>742さん
相談役の件はそういう意味で言ったわけではなく諮問機関みたいなイメージです。
勿論影響を限定的にするために理事会の下部機関とし、理事会の出席もオブザーバー
(発言権のない)と言う発想です。
結局は困った時にフロントに相談するしかないのが現状なので>>744さんの仰る通り、
過去の経緯とその解決策のアイデアを貰うイメージです。

それから、
決議の件ですが、維持管理もしくは緊急性を要することも理事会決議として有効ですよね。
維持管理なのか緊急性を要するかを検討するのにややこしさがあったりしないかと
思ったわけです。他には規約違反者への注意も一部理事会決議だけでもいけるらしいです。

>>745さん
詳しいご説明ありがとうございます。
勉強になりました。

>>ところで色んな取り決めをする場合のプロセスの件ですが、

an agreement　だと思ったんですよ。

agree on...　なら７４６のスレ主のとおり

とりきめ 【取り決め】
（協定）an agreement;（手はず）(an) arrangement;（約束）a promise;（決定）(a) decision.　取り決めを守る[破る]　obey [break] the ag ...


とりきめる 【取り決める】
（日取りなどを定める）fix;（打ち合わせる）arrange;（合意の上決定する）agree on...;（締結する）conclude.　次の会の時間と場所を取り決める　fix [arrange, agr ...

>維持管理なのか緊急性を要するかを検討するのにややこしさがあったりしないかと

緊急性は管理委任には関係ありません、飽くまでも保守の範疇に入るか否かです。

緊急性で原則を曲げられると考える事自体理事長の資格はない。
その為に収支予算書には予備費を設けてあるのだからね。
それ以外は臨時総会はいつでも召集出来るように管理規約に規定されている。

スレ主です。
おはようございます。
聞くところによると理事メンバーには役員報酬みたいな
ものを支給してるマンションもあるようですね。

私は勿論別にいらないのですが、報酬の設定ってどうやって規定したんですかね。
大規模マンションで業務が大変なので支給をするとしたのか、
理事のなり手がいなくて報酬を支給することにしたのか。

皆さんのところはどうですか？

下記の通り特約までしてお金を欲しがるのは余程お金に執着心の強い人がリーダーグループにいたのでしょう。
（受任者の報酬）
第六百四十八条 　受任者は、特約がなければ、委任者に対して報酬を請求することができない。
２ 　受任者は、報酬を受けるべき場合には、委任事務を履行した後でなければ、これを請求することができない。ただし、期間によって報酬を定めたときは、第六百二十四条第二項の規定を準用する。
３ 　委任が受任者の責めに帰することができない事由によって履行の中途で終了したときは、受任者は、既にした履行の割合に応じて報酬を請求することができる。

報酬をもらうと「ボランティアである」という言い訳ができなくなります。
自分に厳しい人でなければ、報酬など受け取れないでしょう。
ちなみに私は、輪番で理事になっただけであり、現時点では報酬規定のことは考えておりません。

報酬以前に、従来の衆愚「政治」を脱却させ、マンカン資格取得者（但し４４問正解以上）等による「統治」を実現することが命題です。

>自分に厳しい人でなければ、報酬など受け取れないでしょう。

自分に厳しい人は、報酬など受け取れないでしょう。

＞報酬以前に、従来の衆愚「政治」を脱却させ、マンカン資格取得者（但し４４問正解以上）等による「統治」を実現することが命題です。

教祖様みたいですね。

うちも理事会で「役員報酬を規定したらどうか？」の議論があった。
でも「オマイら報酬もらうだけの仕事してんのか！」と一括したら、
以降はこの話題は出なくなったよ。

結果、衆愚政治となろうw

>>756
理事会に皆勤で出ても「休まず送れず働かず」の理事には金払う必要はないと思う。
報酬は労働対価だろう。

管理組合の役員は報酬がないのが原則で、規約で非居住者が役員になれる時は理事会、総会などへの交通費範囲が常識である。

原則ではないよ。
管理規約で「・・・報酬を受けることが出来る」と規定されてる規約は多い。

自主管理マンションならいざしらず、管理会社に全面委託してる管理組合は役員報酬なんていらない。

>>752
報酬を受け取っていてもいなくても、理事としての責任は変わりませんよ。

ボランティアだから→面倒なことはやらない。

お金を受け取っているわけではないから→理事会費用で飲み食いとかは当然。

まさに衆愚政治だけど。

管理組合の役員はボランティアではないよ。
役員として働けば働くほどマンションの資産価値が維持・向上される。
従って、「資産価値の維持・向上」という形で利益還元（見返り）されるからボランティアではない。

>管理規約で「・・・報酬を受けることが出来る」と規定されてる規約は多い。

予想は基準ではありません。

＞自主管理マンションならいざしらず、管理会社に全面委託してる管理組合は役員報酬なんていらない。

常識的な人の意見ですね。

＞管理組合の役員はボランティアではないよ。

少しは勉強しましょうよ。
（受任者の報酬）
第六百四十八条 　受任者は、特約がなければ、委任者に対して報酬を請求することができない。

平成24年5月23日 国土交通省
マンション管理業者への全国一斉立入検査結果(平成23年度)の概要について
国土交通省の各地方整備局及び北海道開発局並びに内閣府沖縄総合事務局において、 全国のマンション管理業者のうち148社(昨年度138社)を任意抽出し、平成23 年10月から概ね3ヶ月の間に、事務所等への立入検査を実施しました。

以下、適正化法の各条項ごとの指摘該当者数(重複該当あり)を示します。
【適正化法条項】　　　　　　　　　　　　　　　【指摘該当社数】
管理業務主任者の設置(法第56条関係)　　　　　　　 4社( 4社)
重要事項の説明等(法第72条関係)　　　　　　　　　59社(35社)
契約の成立時の書面の交付(法第73条関係) 　　　　　30社(26社)
財産の分別管理(法第76条関係)　　　　　　　　　　30社( 1社)
管理事務の報告(法第77条関係)　　　　　　　　　　 16社(16社)
※( )書きは省令改正に係る違反を除いた場合の数

これら違反のあった業者に対しては、違反状態の是正をするように指導を行ったところですが、制度改正にまだ十分対応出来ていない状況も踏まえ、引き続き、立入検 査等による法令遵守の指導を行うとともに、悪質な適正化法違反に対しては、適正化 法に基づき厳正かつ適正に対処して参ります。

管理外社名は公表されるのですか？

1 処分年月日 平成24年2月28日
2 処分を受けたマンション管理業者に関する事項
(1)商号または名称
株式会社あなぶきセザールサポート
(2)主たる事務所の所在地
香川県高松市紺屋町3-6
(3)代表者氏名
代表取締役 平山 俊一
(4)登録番号
国土交通大臣(1)第083797号

3 処分の内容
○指示処分
1 今回の違反行為の再発を防ぐため、少なくとも、以下の事項について必要な措置を講ずること。
(1)今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容等について、役員及び マンション管理業の従事者すべてに速やかに周知徹底すること。
(2)法の規定の遵守を社内で徹底するとともに、社内研修・教育の計画を 作成し、社員に対し継続的にこれを実施すること。
(3)日常の業務運営に関しての調査・点検を行うとともに、社内の業務管理 体制の整備に努めること。
(4)管理員業務・フロント業務・会計業務従事者について、今回の事案を踏 まえた業務従事状況の調査・点検を実施するとともに、再発防止にむけた 取り組みとして再発防止策の策定、社内教育等を継続的に実施すること。
2 前項各号について講じた措置(前項に係る措置以外に講じた措置がある 場合はこれを含む。)を速やかに文書をもって報告すること。

4 処分理由
被処分者が事業承継した株式会社セザールサポート(旧商号ジャパンコミュニティ株式会社)が管理業務を受託していた管理組合において、株式会社セザ ールサポート(旧商号ジャパンコミュニティ株式会社)の元社員が管理組合財 産を着服し、当該管理組合に損害を与えたことは、マンションの管理の適正化 の推進に関する法律第81条第1号に該当する。

とにかく初代理事長は主体性をもって管理組合業務を仕切ることだ。
何も分りませんでは管理会社の思うつぼ、管理会社に主導権を握られる。
何事も最初が肝心だ。

何も知りませんで理事長を引受けること事態が間違いだ。

出来れば過去に役員経験してたほうがいい。
そうでなければ入居までに網勉強することだ。
まずは建物・設備わ理解し、管理規約・使用細則を徹底的に理解することだ。

それは違うね、民法の特別法である区分所有法を勉強すれば自ずと規約も分かるというものです。
経験等は不要です。

>>773
アンタは役員経験ないね。本ばかり読まないで役員やってみることだ。
現実の管理組合は対人関係が大きくからむ。感情が入り込む。

残念だね。管理組合は対物管理で町会の様な対人とは全く違う事を勉強しなさいね。

>>775
理屈はそうでも実際は違うよ。

人の住む住宅を管理するのに、物だけ管理などあり得ない。

>>775
私は774じゃないけど、そんなこと言ってるからここで頓珍漢なアドバイス
ばかりして毎度皆さんから苦笑されるんだよ。

ルールのためのルールに走るのは対人折衝能力無い証拠。
そもそも誰の何のために規約があるかを真剣に考えてみることだ。

775
管理運営の主体は人であり、選任規定や意思決定手続、規則類も人や生活について定めるもの。対物管理の仕方を定めているのが管理規約です。
あなたの考え方は、実際に管理運営経験があれば出てこようのない発想です。

管理組合運営は、政治ではなく統治であることが望ましい。

統治って支配のことですか？

治者（マンカン理事長等の識者を中心とした理事会）が被治者（区分所有者）を秩序づけること。

とうち【統治 government】

特定の少数者が権力を背景として集団に一定の秩序を付与しようとすること。政治とほぼ同義に用いられることが多いが，厳密に解すれば，統治は少数の治者と多数の被治者との分化を前提とし，治者が被治者を秩序づけることを意味するのに対して，政治は，少なくとも，対等者間の相互行為によって秩序が形成されることを理想としている。こうした差異を端的に示しているのは，政治と統治の言語としての差異であろう。すなわち，〈統治〉は〈統治する〉という他動詞の名詞形であるが，〈政治〉には同様の他動詞が対応していない。・・・

>管理運営の主体は人であり、選任規定や意思決定手続、
それは法人や権利能力なき社団の最低条件の組織のシステムに過ぎない
＞規則類も人や生活について定めるもの。
規制されるのは組合員だけ、その他の住民は組合員を通じてのみ。
＞対物管理の仕方を定めているのが管理規約です。
主体は共用部分の管理と使用法で、人間性を無視した団体的拘束を受けるのは組合員だけ。

多くの管理組合では、管理会社による事実上の統治が行われている。

＞＞規制されるのは組合員だけ、その他の住民は組合員を通じてのみ。
これは違いますね。勉強不足です。
「使用」に関しては占有者も同じですよ。

＞人の住む住宅を管理するのに、物だけ管理などあり得ない。

住宅は物そのもの、区分所有法を勉強してから参加しましょう。

＞「使用」に関しては占有者も同じですよ。

徒然、住民の範疇に入る。

組合員を通じてのみじゃないんだよ。
理事長が直接文句言える。

時と場合だよ。管理規約を読みましょう。

使用について、規制されるのは組合員だけじゃないんだよ！

だから何でしょうか？
組合員の規約で、不法者には組合、管理者として当然だよ。

(義務違反者に対する措置)
第66条 区分所有者又は占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、区分所有法第57条から第60条までの規定に基づき必要な措置をとることができる。

＞使用について、規制されるのは組合員だけじゃないんだよ！

入居の資格の規制は全く有りません。

とりあえずどうでいいやり取りが続いてるけど、
マニアによる規約解釈合戦は他所でやってくれないかな。

それ用のスレを作りましょうか？

君は何にも知らないの？
初代理事長が押さえておくべき大切な事項だよ。
町会長にでもなったかの様な錯覚に陥って自治会費や町会費を集める暴挙はこの辺から生じているのだよ。

町内会費は普通管理費と一緒に引き落とすでしょ。
もっとも>>795さんのようなプロ住民からの依頼があれば
その方は別枠対応とさせていただきますよ。

色んな思想・信条の方がいますからね。

新築分譲の場合は町会強制が条件の販売だから購入者の合意がとれてる。
後付で町会費を徴収する場合は別途徴収が原則。支払先が違う。

>>798
そういうこと。
但し法的根拠云々とかあるかもだから「思想的にマズイ人は言って下さい」
的なニュアンスにしてる。とりあえず入居始まって数ヶ月まだ誰も言ってこないけど。

>町内会費は普通管理費と一緒に引き落とすでしょ。

この様な管理組合は悲劇そのものです。
町内会はPTAと同じで入りたい人が入り、いやならいつでも退会ができる任意団体です。
これに対し管理組合は区分所有者は強制的に団体の拘束を受けるものです。
これを混同する役員も役員なら組合員もこの矛盾に唯々諾々と従っている無知には飽きれます。

＞＞入居の資格の規制は全く有りません。
暴力団の入居を規制する規約は実在します。
世間知らずｗ

＞世間知らずｗ
知らずが正解じゃないかな。
そんな規約がある物件や地域から離れているほうが賢明。

マンカン理事長さんは、マン管士の資格と理事長の経験がある方ですよね？
程度の低い煽り投稿は非常に残念です。

現職です！

管理侍はナイスガイだよ！

>暴力団の入居を規制する規約は実在します。

暴力団の売買契約は認められていません。
従って、規約に無くても暴力団員と判明すれば組合員とは認められませんので、組合は退去を指示する事が出来るのです。

＞＞暴力団の売買契約は認められていません。
何の法律で?ごく最近の条例の話ではないのか？
ごく最近っていうのは島田しんすけの事件あたりのことで
マンションっていうのは大昔からあるんだよｗ

>>806
最近新築買ったけど規約には明確に記載されてるよ。
昔の規約は知らないけど。

さっきから規約だって言ってるんだよ。

築５年だけどうちの規約には入居制限の条項はない。

昔からあるのは大阪だろう。
大阪は他府県とは明らかに違う。
特に大国町、動物園前、天王寺から南側は日本ではなくて大阪民国といったほうがいいと思う。

もっとも、本来、日本といえるのは奈良県と東大阪だけなのだが。
東北、北海道、九州、沖縄は日本とはいえないと思う。

邪馬台国のマンションは？

「東京都暴力団排除条例」の制定について
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/sotai/haijo_seitei.htm

何もなく静かに済んでいれば暴力団かどうか分からない。
入居データには書いてない。

外国人お断りの管理規約を作っても、日本では合法だよ。
民間の分譲マンションでは外国人を規制すべきだと思う。

人種差別はいくない。人類みな兄弟。

↑このような浅はかな博愛主義により生活保護が食い物にされている。もらってるのはほとんど外国人と帰化した在日。

外国人に不動産の所有権を認めない等の規制は、主権を守るための正当な規制である。
そのうち対馬は韓国に実効支配されるだろう。

女性専用分譲マンションは実在するらしいｗ

>外国人に不動産の所有権を認めない等の規制は、主権を守るための正当な規制である。

すぐにバレる様なウソは書かない事。
分譲マンションに外国人が幾らでもいるし、かっては英文の標準管理規約さえあったのだぞ。