新築分譲マンションの初代理事長に就任

>因みに何か住民間でトラブル(音やマナー)があって管理組合に問合せがあった場合、 皆さんはどこまで関わってるんでしょうか？

全ては管理規約です。
理事長は仲裁屋ではないし、それを行う権利もありません。
義務には忠実にして思い上がるのは止めた方が良いです。

＞そのために、「車の屋根の上で遊んではいけません」なんていう啓蒙までするんですか？
注意と啓蒙はケースバイケースです。
一律にどうだ！っと言うつもりは毛頭ありません。

うちのマンションでは、新車の上に子供が乗るという事例はありません(笑)が、
敷地内での共用部にペットの粗相が似たような問題事例としてありました。
粗相対策（ペットが匂い付けしない対策）もいくつか行いましたが、
公開空地もあるため部外者への注意を促すために、粗相が頻繁に起こる場所には一定期間の間、
注意の張り紙をします。
場合によっては防犯カメラから特定し、ペットクラブを通じて口頭やお手紙による注意もしましたよ。

管理規約では、実務の詳細や手法については規定されていませんので、
個々の対応は管理組合や理事会の考え方で異なることもあるでしょうね。

スレ主です。
参考になるかわかりませんが、
以前住んでたマンションは開放平面駐車場だったので近所の子供がマンション内の
住民の子供と一緒にボール遊びをしていたようです。
それで管理組合の総会で少し話には上がっていまして注意喚起のチラシを
配布したら親が気付いてやめさせたみたいです。

今回の物件はセキュリティ的に外部から駐車場への侵入は不可能なのでそういう
問題はおきにくいのかもしれませんけどそうなった時どうするか考えておく必要は
ありますね。

知合いの居住する大規模マンションなんかを例に出すと、
遊びに行くとエントランスホールで誰でも見れる場所に、
「深夜のオーディオがうるさいと苦情が来てます」
「敷地内で子供を遊ばせてると報告が来てます」
「未だに布団は手摺に干してあります。やめましょう。」
とか一杯張り紙があって問題の多いマンションなのかなと来訪者としても
少しドン引きしてしまう時もありました。

掲示や注意喚起の仕方も含めて考えていかなければいけないですね。

スレ主です。
例えばこういうケースだと理事の皆さんはどうされますか？
・エントランスホールで深夜に度々住民の高校生の息子とそのツレがたむろっている。
・うるさい時もあり、怖がる住民も。住民の中から苦情が管理組合に上がってくる。
・管理会社からチラシを配布して貰ったが効果は無し。
・警察に相談したが事件性がないので相手にされず。

とした場合、住民から管理組合としてもなんとかしてくれと再々来ていますが、
1これ以上は管理組合としては何もしない。(出来ない)
2理事会として直接自らが注意しにいく。
3管理人や管理会社の担当者に注意してもらう。
4その他

よろしければご意見を伺わせて下さい。

直接注意して子供たちを脅します。

>>117
＞＞親権者の子供に対する「管理」責任じゃないんですか？

＞＞それを「強行に突っぱね事実を認めません」なんて、


立会いだけで管理組合からの意見はありません。加害者の親が事実を認めず、被害者が怒りました。
親が管理責任を認めていません。加害の事実を被害者に認めず加害者の親がとぼけたのです。
あなたは、子供ですか？マンション内では、何でもありますよ。
精神疾患の居住者がお酒を飲みながら薬を飲み錯乱し、包丁を振り回した事件がありました。

124に対する回答がないってことは
いつもの理事長さんたちもはっきりした
答えがわからないのかもね。

シチュエーションとしてはありそうな感じ
だけどね。

>124
うちは4.ですね。
見かけた理事が挨拶（声掛け）することになってます。
住民にも同じことを呼びかけてます。

今のところ、これでも居座る事態は起こってません。
これで居座られたら、もう少し強硬手段を考えるかもしれません。

エントランスの見張りをつける
交代制でガキが煙たがる団塊の世代にはりばん要請

眼力がある組合員さんに追い払ってもらえばよし

結局128さん以外は答えがわからないようです。
つまり規則はあってもこういうシチュエーションで
アタフタする組合ばかりということの裏返しという
ことかも。

１）まず最初に共用施設の利用方法の制限をかける（管理規約の利用細則の変更）
　　「23時以降は面談でのロビーご利用はご遠慮ください」「夜間の5分以上の面会は自室で」など、
　　共用施設での深夜長時間の話し声が、ロビー近隣住居の安眠を妨げると言う理由にするのが良いと思う。
２）それでもルールを守らない居住者に対しては、24時間有人管理であれば管理人から注意。
　　24時間有人でなければ、管理会社との契約による。
　　夜間にALSOKとかSECOMの見回りが入るので有れば、その警備員から注意させる。
３）理事長名でロビーの利用方法を守るように注意文書を掲示
４）それでも改善されないとき、ルールを守らない居住者と同居する組合員に対し、
　　理事長名で改善要求文書発行
　　　　

131に一票！
リアリティない

134さんの答えはかなり具体的で説得力ある。
警備会社を上手く利用するのはとても現実的。
最後の改善文書での改善が見込めない場合は
最終的には退去勧告ということなのかな。

リアリティないって言ってる人は勉強になった
のでは。

136さんの意見も一理ある。
とりあえず見回りをして居づらくさせるのが
最も簡単でスピーディーな対応かもしれない。

但し理事会メンバーが小心者や怖がりばかりなら
見回りしないかもしれないけど。理事長に頼んでも
「違法性や事件性が無いから行く必要はない。
リアリティ無い話しをされても困る。」と
断られたらどうしようかね。

134です。

137さん、同意いただき有難うございます。

私のマンションは24時間有人管理のため、深夜の問題にも管理員さんが対応してくれるので、
日勤管理のマンションの場合の対応は、想像で申し上げているので、実際の管理組合の
対応として相応しいかは判りませんが、
・ロビーに不審者かも知れない集団がいるのと警備会社に通報する
・管理会社の24時間対応のコールセンターに連絡し、管理会社にスタッフを派遣するよう依頼する
のいずれか何では無いでしょうか。

単にたむろしているだけで器物破損行為などを行っていない場合では、管理組合役員による
注意でも良いかも知れませんが、器物破損行為を行っていたり、管理組合役員に危険が
及ぶ様な可能性が少しでも有ると理事長が判断した場合に、どれだけ迅速に警備会社や
管理会社が駆け付けの対応をするかと言うのは、そのマンションのセキュリティが安心できるか
の目安になるのでは無いでしょうか。

134は理事経験ないと思うよ。
理事どころか分譲の購入経験もないと思う。

なんか携帯で一生懸命煽る人が出てきたし、内容がスレタイから外れてきたので、このスレも終了ですね。

134です。

>>138さん
毎日警備会社呼びつけては、いけないのでしょうか？
警備会社とは1出動あたり緊急出動費○○万円、と言うような契約になっていれば、
むやみやたらに出動要請できないと言うのも判りますが、必要な時に緊急出動の
費用が気になって、要請をあきらめると言うのでは、何のための警備会社かと
思ってしまいますが、いかがでしょうか。

134です。

>>140さん
残念ながら、管理組合の理事長経験もありますよ。
前にも述べましたが、私もマンションは24時間有人管理のため、
そういった場合の対応は、すべて管理員が行いますので、
日勤管理の管理組合役員の方の感覚とは違うのかも知れませんね。

悪しからず。

141さん
仰るように最近のマンションは警備会社と契約
してるので呼ぶのは当然かと思います。
特に注意を促した上でもしつこい場合は住民からの
要請もありますし尚更でしょうね。

特別に料金掛かってもその住民の親に請求出来たり
するもんなのかな。

>>144さん
うちは日勤のグランドマネージャーと、夕方から朝まで勤めているアシスタントマネージャー
が交代で24時間勤務していまして、管理会社との契約書にも「24時間有人管理方式」と
記載してありますよ。

ちなみに財閥系分譲マンション、財閥系管理会社なので、管理費は高めだと思います。

>>146
だから最初に書いたけど、管理規約の利用細則変更で、深夜のエントランスロビーでの
面談について制限を掛ける、としましたよね。
それを臨時総会で議決してしまえば、深夜に長時間エントランスロビーで面談する行為は
共用部の利用方法違反となります。

なので居住者であっても、


「共用施設の利用細則を遵守しない者又は団体は、以後共用施設の使用を承認しない
場合があり、また使用中であっても不適当な場合は使用を中止できるものとする」

と言う使用細則に則って、管理会社経由で使用をお断りするだけだと思うんですが。
管理会社が対応できない時間は、それを警備会社の方に行っていただくと言う考えです。

もし管理規約の使用細則に、上記の使用中止を命令できる条文がなければ合わせて
追加する必要はありますが。

放って置けばよし

このスレッドもう終わりました。

スレ主です。
貴重なご意見ありがとうございます。
やはり134さんの意見のまずは警備会社を利用するのが無難なのかもしれませんね。
と言うのも私の時はいいのですが、女性理事長だと注意と言っても難しい気もします。

ところで理事会では各種収支報告やクレーム・トラブル案件、大規模修繕関連以外に
毎月どんなことを話合われてるのですか？

規約を読みましょう。
理亊会は理事長が招集し議案を決議する機関です。
毎月ではありません。必要な時に招集されるものです。

普通は毎月必要ですけどね。

規約を読むでからね。

憲法から勉強すべきである。

管理組合は総務省、消費者庁の管轄にすべきである。

自治会は行政組織に組み込んで、自治会役員は特別職の公務員にすべきだ。

150
初年度ということならアフター対応
時間に限りがあるからな

156
憲法を勉強するとどんなマンション管理に役立ちますか

人権の理解なしでマンション管理など不可能である。

わが国の憲法の最重要条文は２１条である。

マンション管理は統治行為である。

国政もそうだが、いまマンション管理に必要なのは「ハシズム」だろう。

管理組合に必要なのは「決断」である。

枝葉末節、片言節句にこだわるマンカン士には到底、理解できないだろうが、それは憲法を理解していないからである。

管理規約は空で言えるような人ばかりでも
こないだのように個別の案件について聞いたら
答えられた人は僅か数人だけ。

管理規約の暗記だけでは現場対応の限界を垣間見た。
恋愛本をいくら熟読してても彼女と上手くいかないのと同じか。

管理組合の運営には柔軟な発想と応用力が求められているのだろう。

ってか、マンションに憲法を持ち出す時点で、マンションに牛刀を使う状態

↑こういう発想だから、管理組合は日本の民主主義の掃き溜めとなる。

>>ってか、マンションに憲法を持ち出す時点で、マンションに牛刀を使う状態

鶏(にわとり)を割(さ)くにいずくんぞ牛刀(ぎゅうとう)を用(もち)いん

《「論語」陽貨から》小事を処理するのに、大人物に頼んだり大げさな方法を用いる必要はないというたとえ。

なるほど。確かにここのマンカン士レベルで十分かもしれぬｗ

崇高な理念が浸透していなければ、直接民主制は衆愚政治に陥るだけだろう。

以下、引用
http://blogs.yahoo.co.jp/icbm2629/27219968.html

何と、現行の地方自治法９４条には、町村は、議会を置かずに町村「総会」
という住民集会で条例を決めても良いと規定されている。

住民自身による議会の開催＝直接民主制＝である。

実際に、東京都の八丈小島では、１９６９年に無人島になるまで議会がなく、
２０歳以上の住民による「総会」で条例を決めていた！！

６００人ぐらいまでの集会なら、集会として機能するらしいので、
成人の人口が６００人ぐらい、全部で１０００人ぐらいの人口毎に
基礎的自治体をつくり、住民による「総会」で基礎的自治体だけでなく、
その上の市とか県レベルの条例も住民が直接決めれば、地方議員は
必要なくなり、その分、福祉や教育に資金を投入したり、
地方税を安くすることもできる。

この基礎的自治体の住民総会で、国の法律も審議すれば、より完全な
民主主義が実現するだろう。

意識だけで生きるの？　公金も必要なのよ！
八丈小島とは失礼な、八丈島ですがその時代は物々交換で頼母子講で公金不要の時代だよ。

１９６９年って昭和４４年ですよ。大阪万博の前年で、公共事業やまほどやってたとおもうが。

初代理事長とは無関係だな

修繕積立金の運用は皆さんどうしてんの？
普通預金とすまいる債ぐらいしか思いつかんのだが。

定期、定額もあるよ。

アグレッシブな運用してるところも
あるのかな？

うちは国債を買ってるよ。
勿論銀行の定期預金、スマイル債もね。

155以降から急速にクソスレになりましたね。
最初は結構ためになるスレッドだったのに。

残念です。

↑ナチスの台頭あたりから勉強してください。

180さん確かにそうかもしれませんね。
いつものマンカンさんや理事経験者さんが具体的な
想定事案の回答に軒並みつまずいてから、スレを終了
させようとしたり意味不明投稿を繰り返す等少し
暴走をし始めちゃった感はあります。

彼らにはまた気を取り直して頑張ってレスして
もらいたいところですが。

>>182
誰もつまずいてないと思いますし、
有用なアドバイスがいろいろ出ていたと思いますよ。
理解できなかったのなら残念ですが。

155以降を見ればわかりますが、
クソみたいなレスばっかりです。
私はそれが残念だと言っているだけです。

管理組合運営は統治行為。

スレ主です。
修繕積立金の運用について色々お話しが出てますが、
可能性としては極めて低いものの国債も暴落する可能性も
ゼロではないでしょうし、スマイル債も住宅金融支援機構に万一あれば元本割れ
の可能性もゼロではないですよね。(優先弁済権があるので危険度は
更に低いでしょうけど)。
積立型の保険も保険会社の倒産で目減りしたりしますよね。

いずれにしてもリスク商品を利用して修繕積立金を運用した場合、
目減りした際の責任の所在についてトラブルになったりしないのでしょうか。
また、その商品の安全性のチェックは毎年理事会が行うのでしょうか？

スレ主です。
訂正なんですが、国債が暴落しても国が破綻しない限りは確実に
償還されましたよね。失礼しました。

うちは全額決済性預金ですね。

普通預金や定期を分散するにも限度があるし、運用が難しい。
１口座横領されれば１千万円失うのだから、増やせば増やすほど
管理が難しくなってリスクが増す。

すまいる債は比較的リスクが低いけど、少しずつしか積立出来ないし
残った分をどうするかという問題は別に残る。

利子なんて年間数万円にも満たないので、リスクある運用をするまえに
支出の経費削減に取り組んだ方がいいと思う。うちは年間数百万円の削減効果があったから
すでに利子収入なんかどうでもよくなるくらい財政には余裕があるよ。

個人的にはこのまま決済性のままでもよいと思っている。

経費削減は一過性のもの。

スレ主です。
>>187
確かにそうですね。ただ元本が保証されていない以上は減らすことが決して
許されない性質の修繕用の積立金ですから今は何となく抵抗感はあるのはありますね。

>>188
削減で資金余裕を実現されたんですね。
私もいくらかペイオフ絡みで数本の定期と後は決済性預金かなあと漠然と
思っていました。

因みに同じぐらいの規模のマンションでも各戸の修繕積立金の当初の設定が異様に
安い金額で売りに出されてるとこもあったりしますので、そういうところは修繕金の
値上がりカーブが急な右肩上がりに設定されてるんでしょうかね？
どう見ても相当上げないと足りなくなりそうに見えるマンションも結構あるように
も言えますけど。。

>> すまいる債は比較的リスクが低いけど、少しずつしか積立出来ないし

普通なら積立金の残高全額購入できますよ、うちは税引きで１％弱でまわつてる。

一人で自問自答しているようであるｗ

そのパターン多そう。
売りやすくするためローコストデベとか
修繕積立金は思いっきり安く設定してる感じ。

194は192さんへです。

初年度にやることはそんな細かいことじゃなくて、独裁体制を確立するためのスキーム作りだろう。

管理組合運営は統治行為。

統治さえできれば、問題などおきない。

とうち【統治 government】

特定の少数者が権力を背景として集団に一定の秩序を付与しようとすること。政治とほぼ同義に用いられることが多いが，厳密に解すれば，統治は少数の治者と多数の被治者との分化を前提とし，治者が被治者を秩序づけることを意味するのに対して，政治は，少なくとも，対等者間の相互行為によって秩序が形成されることを理想としている。こうした差異を端的に示しているのは，政治と統治の言語としての差異であろう。すなわち，〈統治〉は〈統治する〉という他動詞の名詞形であるが，〈政治〉には同様の他動詞が対応していない。・・・

管理組合は「政治」でなく、「統治」が望ましい。

政治とは、輪番制のこと。
統治とは、立候補制のこと、だと考えてよい。

＞管理組合運営は統治行為。

間違い。管理組合の運営は共有財産の管理組織に過ぎない。
それ故に役員を輪番にしたら不適任者に共有財産は毀損されることになる。

直接民主主義だから統治したらダメ
みんなが管理組合の活動を理解して
建設的な意見を出し合う環境が作れればいい

資金計画はスマイル債買うなら早くやった方がいい
条件は財閥系なら修繕積立基金もあるからクリアしてるはず
国債よりスマイル債の方がマンションでは向いてると思うよ

なぜ、すまいるがいいの

すまいるは一年で換金≒買い戻し請求できて元本割れしません
国債は市場で売らないといけないので元本割れするリスクはあるし手数料かかる

超大規模で使い道無いから国債買うというやり方もあるだろうけどインフレ対応できないので劣るんです

うちもスマイル債を毎年2000万買ってる。

ブラウザ変えたら匿名になってた…
追記で

両方ともデフォルトリスクがありますので考え方次第だと思います

＞＞みんなが管理組合の活動を理解して
＞＞建設的な意見を出し合う環境が作れればいい

政治をやりたいようだが、対立が起きるだけである。

ほんと。理想論だけは立派だけど、
現実を知らない意見だね。

不毛な意見の応酬になるのが関の山。
それくらいだったら出席者が少ない
シャンシャン総会の方がずっとマシだわ。

＞＞２０９
やっと理解するひとが現れたか。。。

管理組合は「政治」でなく、「統治」が望ましい。

政治とは、輪番制のこと。
統治とは、立候補制のこと、だと考えてよい。

とうち【統治 government】

特定の少数者が権力を背景として集団に一定の秩序を付与しようとすること。政治とほぼ同義に用いられることが多いが，厳密に解すれば，統治は少数の治者と多数の被治者との分化を前提とし，治者が被治者を秩序づけることを意味するのに対して，政治は，少なくとも，対等者間の相互行為によって秩序が形成されることを理想としている。こうした差異を端的に示しているのは，政治と統治の言語としての差異であろう。すなわち，〈統治〉は〈統治する〉という他動詞の名詞形であるが，〈政治〉には同様の他動詞が対応していない。・・・

>政治とは、輪番制のこと。
>統治とは、立候補制のこと、だと考えてよい。


万人が理解不能な定義だな

↑お宅の頭が悪いだけじゃないのｗ

とりあえず210さんの例えは今一つ。
レス後半の文言の説明コピペもくどくて今一つ。

誰でもわかると思っているの

なにが現場を知らない意見だ
単に現場でコントロールできない人の泣き言

スレ主です、おはようございます。
皆さん貴重なご意見ありがとうございます。

>>205
そうですね。
しかもリスク商品を避けて全額預金としても、
国債が暴落してしまえばハイパーインフレが起こるので
事実上その預金の価値も暴落するので預金だから完全に安全とは言えないですね。
すまいる債もこれからの新規は平均利回りが低いので戸数も少ないウチは
利子としての受取は僅かですし・・・
少し考えてみます。

>>215
たとえ現場をコントロール出来る能力があったとしても、無用の苦労を背負いこまないのがリスク管理というもの。

現場は思い通りにはいかない。
謙虚になりなさい。

アンカー
>>216
だった。訂正しとく。

週刊ダイヤモンドにたまに載ってるよね。
億ションと３０００万くらいの部屋が混在してると
共用部の施設拡充で意見対立が起きる。
かねもちは多少の負担は気にしないからね。
総会で億ションのひとは３０００万くらいの部屋の棟の人間に
「このビンボー棟！」って野次るって書いてあったよ。