４３８０万円の家　現金購入かローンを組むか

居住目的と賃貸経営目的では、金利が違うはず。

確かにそうだが、利回り7%って条件付きだから金利の利率は関係無いですよ。

反応ないので、具体的に数値化します。

4380万の自己資金があります。

まず、アパート等の収益物件(ワンルームなどの区分所有権では無く、土地付きの物件が望ましい)の総額6000万円とする。
自己資金物件価格の40%・・・2400万
融資金額(残り)・・・3600万
融資条件として、金利1.5% 20年返済とする。
月々の返済額・・・約175000円(年間210万円)・・・①

収益物件の収入額
条件として、サブリース7%以上(俗にいう家賃保証付)
6000万×7%＝420万・・・②

②ー①＝210万の利ざやとなります。・・・A

次に実需(お住まいになる住宅)です。
希望購入金額4380万
自己資金・・・1980万(4380万ー2400万)
融資金額・・・残りの2400万

融資条件として、金利1%、20年返済とする。
月々の返済額・・・約110000円(年間132万)・・・B

まとめ
AーB＝78万 (収益物件の利ざや210万ー住宅ローン返済金額132万、共に年間の金額)

よって、年間780000円のプラスで、固定資産税、その他費用に回す様にして、資産を増やしてください。

収益物件を1つ持つと、おのずとして銀行関係者は今後、融資を受け易くしてくれますよ。

詳細または反論等、受け付けておりますので、お気軽にどうぞ！

かわいそうですね

>16
投資や先物で運用すれば運用するほど損がでるのが確かに
逆ザヤですが、あえてお金を借りる話でつかっているので、
住宅ローンを長く借りれば借りるほど利益が出る状態を
逆ザヤと呼ぶのは問題ないと思います。

>>26
仰るとおりです。

「さや」とは差のことをいい、これだけでは利益か損失かを問いません。

そして、住宅ローンの場合は債務者に利息分の損失が生じるのが当然であり、
損が出る状態こそ「順ざや」と言えます。

それなのに、住宅ローン控除が利息を上回るため
債務者に益が出てしまうのであれば、その状態は
「逆ざや」と言って差し支えありません。

だだし、必ずしも一般的な言い方とは言えませんけどね。

>23
＞詳細または反論等、受け付けておりますので、お気軽にどうぞ！

スレ主氏は4000万程度の建売を買おうとしているのに、まずは収益アパート１棟買え、というのは有益なアドバイスでしょうか？

当然です。
スレ主さんは、其れなりの自己資金を持っているので、「お金がお金を生む」仕組みを作り上げることが先決です。
(ちなみに、自宅の購入もする内容ですが、、、。)
「4000万の建売を買おうという人」よりも、「4000万の自己資金を持っている人」なのですよ。

不動産経営を簡単に考えすぎ
種銭があれば大丈夫、でないことは儲かってないREITが沢山あることから分かるはず
金融商品より見かけの利回りが高いのはそれだけリスクがあるから

東京スター銀行なんかでローンを組み金利を払わないで減税を受けるのがお勧め
不動産価格も下げ止まってないのに借金して投資物件買うのは自殺行為

№30
「投資」とは一言も言ってませんが、、、。
ましてや投資の時代は、とうに終わってますよ。

「お金がお金を生む知恵」をつけなければならない時代ですよ。

ましてや、あなたの考えでは、住宅を購入すること自体を否定しているに等しいですよ。

>>30に同意
＞「投資」とは一言も言ってませんが、、、。

これを投資と呼ばずになんと呼ぶの？？？？？？？


「お金にお金を生ませる」
には当然リスクが伴う。
低リスク高リターンな投資なんて無いんだよ。
あったらスレ主よりはるかに資産も知識もある投資家や企業がとっくにやってるわ。
彼らがやらないのは、リターンも得られるがリスクも付きまとうことを知っているため。

ローン組むと、その登記なんかで諸経費が膨らむよ。
現金がお勧め。

まぁ精々ガンバってくれ！

>>30さん
どの辺がリスクが伴うと思いますか?
ご存知無いのか知りませんが、お金持ちの方は
アパートなど、不動産で、其れなりに資産形成されてますよ！
私が提案しているのは、区分所有権の不動産では有りませんし、最終的に土地の財産が残ります。
万一、ローン期間の20年の間にリスクがあるというのなら、指摘して見て下さい。
頭ごなしに「裏が有る！」と否定的にならず、どこが疑問かを指摘して下さい。

ついでに、リスクの事をいうなれば、会社起業の方がはるかに大リスクです。

私がスレ主の立場なら、実需の住宅は買いません。
賃貸にしますが、、、。

>>35
その手の話で、よく携帯にマンション屋さんから携帯に勝手に電話かかってくるわ。
それを信じて、手を出していた後輩は、３．１１以後どうなったことやら。

確かに、資金に余裕のある人で、不動産投資している人は多いね。
だからといって、中小企業の経営者で、4380万を出せるかどうかの人に不動産投資をすすめるんだ。
どうせ、投資するんなら、本業の方に投資することを薦めるね。

副業で、賢く投資して、本業以上の利益を挙げる？
みんな考えるんだけどねぇ。最終的な成功者は何％いることやら。

>>36
具体的な指摘ができないのですね。
批判だけなら、誰にでも出来ますよ。

因みに、当方、本業はサラリーマンです。
副業のストレスは感じたことは有りません。
全記載の条件ですから。

私なら、３０００万円頭金に入れて、
７０００万円位で、土地＋注文住宅を建てる。

４０００万円のローンが残るが、
預金も１５００万円ほど有り、当面は心配ないだろう。

子供が３人も居れば、直ぐに建売りは狭くなるよ。
１０年以内に買い換える確立は極めて高いと思う。
できるだけ、広めの家を建てておいた方がいいのでは。

>>38
最悪なパターンだな

>>35
リスクについて特に大きなものは、
①流動性リスク、
②地価下落リスク、
③地震など天災によるリスク（原発事故などの人災も含まれるね）、
④（変動であれば）金利上昇リスク、



＞ご存知無いのか知りませんが、お金持ちの方は
＞アパートなど、不動産で、其れなりに資産形成されてますよ！

不動産投資で資産形成している金持ちの多くはポートフォリオの基本から外れていないから問題無い。
（不動産以外にも資産があるから）
だがスレ主の場合はポートフォリオの基本から大きく外れることになる。
（資産のほとんどを不動産に集めるため）

だから金持ちが不動産投資する場合は分散効果によりむしろリスクを下げることになるが、
スレ主の場合はリスクを上げることになる。