変動金利は怖くない？？　　その41

超低金利時代の住宅ローンは固定が定石。
金利が低い時は固定。高い時は変動が常。

国債暴落⇒日本売り⇒トリプル安（円安・株安・債権安）⇒長期金利急騰⇒短期金利もやがて急上昇
短期金利は政策金利ですが長期金利が暴騰すれば国家（日銀）も抗え切れずに確実に上昇しますよ。
間違いありません。
日本の財政状況（総借金）を考えれば国債価格の低下は間もなくですよ。
金利は下がる時はジワジワですが騰がるときは急激な場合が多いです。

私は２５年間固定１．４％（団信込）で借りてます。
余力のない『ギリギリ変動』の方は正気の沙汰とは思えない。

>>974
あなたの描いたシナリオで
固定が１．４％のままだと信じ込んでいる、その自信が
正気の沙汰とは思えないんですけどね。

しかしまだ居るんですね、変動危険・固定安心説を唱えている人が
なんか＊＊＊＊みたいで、笑えます。

えっ？固定金利って、変動するの？

＞長期金利が暴騰すれば国家（日銀）も抗え切れずに確実に上昇しますよ。

国債が暴落してるシナリオでしょ？

銀行の多くが破綻している（か、しかけている）状況で
固定金利が固定されている根拠がない。

国の破綻が見えているのに、金利のギャップは誰が保証してくれるんでしょうかね？

変動はコワイ
http://www.jl.jpn.org/news/detaile_20120223.html

恐れるに足らず
http://www.jl.jpn.org/news/detaile_20120301.html

相変わらず国債暴落するから固定か。
銀行が潰れるような世の中になれば、多くの企業も倒産するよ。
変動だけじゃなく固定組も無傷で済む訳ない。
固定君がいつそのシナリオを想定しているか知りたいものだ。
直近なのか35年後なのか。

>>フラット35でも金利上がるの？？

変動の人は上にあるような状況（国債暴落）になったら
住宅ローンはおろか、日本に住むほとんどの人が日々の生活にも困るぐらいの
ことになると考えているから、そうなる前に出来るだけ残債を減らそうとしているのに
固定の人は固定だったらそんな状況下でも固定だったら大丈夫だと考える。

どっちが危機管理を考えているかは一目瞭然だと思うけど。

危機管理を考えるならまずは借り入れ金額を減らすべきでは？
固定でも返済余裕！となって変動で勝負って感じでは？

>>983
本当に危機管理を考えるなら、借りないことこそが１番の危機管理だろうけど
ここ見てる人はだいたい借りてるだろうから、ハイパーインフレを考えた場合
固定よりも変動＋ヘッジの方がいいと思う。

どちらにしても返済に余裕の無い人はまず助からない。

横から失礼します。
金融機関で一時ローン組成等を担当しておりました。

固定が変動するとおっしゃる根拠が分かりかねます。
仮に国債が暴落するとして、それをもって固定金利でローンを借りている人間に影響が出るという状況があるとすれば、順序を追って教えていただけますか？

住宅ローンを出す(貸す)場合、最初の時点で焦げ付きリスクを考慮してすでにすべてのヘッジは完了しているため、その後国が破綻しようがハイパーインフレが起ころうが、金融機関はもちろん、住宅金融支援機構でさえ、その住宅ローン取引におけるリスクを負うことはありません。

それなのに、フラット35の貸し手である住宅金融支援機構は、すでにローン債務者に対して債権を保有している状態であり、貸し倒れリスクが上昇するという状況でもないのに、貸し剥がし、もしくは固定金利の変更を一方的に通達するということですよね？

顧客(債権者)から集めた年金を固定金利で運用している者(債務者)が、運用利回りの低下に悩んでやむを得ず、金利変更を年金積立者に対して通達する、という状況とは大きく異なると考えますが、もしかしてこの状況と混同されているのでは？

これと同じ状況を住宅ローンに無理やり当てはめるとすれば、それは運用者=ローン債務者が、資金繰りに困って銀行(債権者)に対して住宅ローンの金利低減措置を申請する、という状況かと。

ちなみに、>980のおっしゃるような国の破綻的状況が起こったとして、国がまずすべきは住宅ローン債務者からの貸し剥がしや金利の引き上げではなく、それら債権の譲渡（つまり住宅ローンを担保とした債券を発行するなど）によるアップフロント収益の確保、これを国の債務補填に当てることです。
それを待たずに貸し剥がしを行うと、ローン債務者の大半はこの一括返済に耐えられずに債務放棄（つまり破産宣告)し、事態は悪化するだけに終わります。

国が財政破綻する前に金融機関の破綻が連鎖で起こる状況になるんじゃないかな。
固定だ、変動だの状況じゃないでしょ。

しかし国債暴落議論好きだねー。

>986
いえ、あくまで固定金利の金利が国債暴落によって変動しうるかどうかの話に興味があったもので。
たしかに財政破綻の前には金融機関の破綻もありえますが、
国が破綻しても太陽は東から昇るように、起こりうることと起こりえないことを分けて考えたかったのです。

＞987
その答えは出ないんじゃないかな。
それに国家破綻寸前の時の固定金利の話をしても有益とも思えない。

そもそも国家が破綻するような状況であれば財産没収ですら
有り得ないことではないのに、固定金利が変動化することなんて
それと比べたら大した問題では無いと思います。

逆に考えれば、固定金利がどんな状態でも固定特約が解除されて
変動化しないのであれば、固定ローンの
債券はあらゆる債券の中でもっとも堅固なことになります。

とりあえず日銀が大量に円を刷って破綻を回避するんじゃないかな。
国の信用はガタ落ちで事実上デフォルトっぽくなるけど。
それで貨幣価値が下がるし国債が売られるから凄いインフレーションが発生して
長期金利や短期金利が動く。

つまり、日本国債暴落時のフラット35のリスクとは、金利が上がったり一括返済を求められるのではなく、銀行や企業がバタバタ逝く中で自分の会社もどうなるか分からず、毎月の支払いができるかなんて誰にも分からない。
↓
無職になっても当面（数年）の支払い・生活ができる預貯金があれば問題ない、という認識で良いかな？？
だってそうなったら賃貸の人だって蓄えなければ払えないわけだからー。
やっぱ一番危ないのは変動？？

>989
国が破綻して財産没収がありうる、という想定であれば、どうやら「ありえない」の定義が違ったようですね。
私が議論をする相手を間違えたようです。失礼いたしました。
ご放念ください。

ちなみに、すべての債券にはデフォルトリスクという概念がありますので、
固定金利の住宅ローンを担保にした債券があらゆる債券の中で最も堅固という認識は、
どんなありえない想定の中でもありえないという点だけ、指摘しておきますね。

フラットはシステム的には金利は変わらないからね。
そういう意味ではそうでしょう。

凄まじいインフレが発生すればフラットなら金利は変わらないのに
借金が事実上目減りしていくから(貨幣価値が下がるから)返せる人は
さっさと返したら楽かと。

但し貯金も事実上目減りするからどうしたらいいのかな。

>993
単純な話、インフレってのはかならず相対的な資産があるから
(昨日100円だったガソリンが今日150円になっているとすれば、インフレしている対象はガソリン)、
貯金を取り崩してその相対的な資産(この例で言えば原油関連株など)に投資すればよいのでは？

国も住宅ローン証券買ってる投資家も破綻しそうな時にフラットだから安全？では一体誰がそのリスクを負ってくれるの？

フラットの金利が保証されるのはリスクを取ってくれる人がいるから。それが国であり投資家。その２つがダメになれば当然借り手がリスクを負う事になる。

＞凄まじいインフレが発生すればフラットなら金利は変わらないのに
この認識がそもそも間違っている。ハイパーインフレが起きれば
フラットでも変動化しますよ。

>>995
いや、残念ながらフラットは金利は変わらんよ。
投資家が破綻しようが何しようが借手には関係ない話。

例えば100円で仕入れた商品を金利を乗せて120円で売却し、
決まった支払額を毎月払ってるだけ。
それでその債券を投資家がリスク商品として買ってるだけ。

投資家が困ったとしても別の問題でむしろ投資家を保護して
既に販売済みの商品の価格を上げる理論上の根拠がない。

>991
国債暴落した際に金融機関が潰れずに不景気にも関わらず政策金利を日銀が上げたら、残債の多い変動は危険だろうね。
しかしこの想定は色んな矛盾を抱えている。
財政破綻していても不景気時に政策金利を上げる金融政策にメリットはない。資金繰りに困る企業は潰れれば銀行も連鎖倒産する。

>>997
投資家が困るだけならそうだけど、フラットのRMBSがデフォルトすれば
困るのは金融機関であり政府だから。国債が破綻した場合もそうなのと同じで。

国内で国債がはけなくなってきましたから、そろそろ頭の片すみにはおいとかないと。最近、TVもエコノミストの様な雑誌も国債バブルの限界が近づきつつあるといった内容が多くなってきましたから。根拠があやしい自信より、経済評論家の言葉を信じるのは素直な反応と思います。

>1000
消費税増税派だろうね。財政破綻しちゃうと大変だから増税仕方なしの世論誘導だ。
日本は外貨準備高世界第2位だよ。

財政破綻近づいてるなら借金せずに金や外貨買うべきだろうね。

そもそも国債暴落を言ってる人って怪しい人しかいないじゃん。どうしてそういう人が信じられるのかむしろ不思議。

だって固定さんがそういうんだもん・・・

例えば今回の日銀の金融緩和の発表で長期金利下がったよね。市場参加者は低金利の長期化に繋がるとの思惑が働いたから下がった。市場の結果だけ見ると国債暴落の可能性はゼロにちかい。これは身銭切って市場で取引している投資家の総意として国債暴落は無いと答えている。

なんかよく分からない経済評論家だかエコノミストだか知らないけど予想が外れてもなんの責任もない人の発言をよく鵜呑みに出来るよね。

これがノーベル経済学賞取った学者だとか、ソロスが言ってるならまだしも。

ま、ソロスが本気で思ってるなら絶対に言わないだろうけど。

結局ある程度権威のある人物や機関の発言でないと誰も相手にしないって事。そして誰も相手にしてないから今現在国債価格は高値安定している。

でも世の中ワイドショーや週刊誌に書いてある○○に詳しい○○さんみたいな専門家気取りの怪しい記事を鵜呑みにして大騒ぎする輩が必ずいる。

それってメディアの思う坪だって事に早く気づいたほうがいいよ。

国債暴落を煽る人ってただ、他に金利が上がる要素が無いから仕方無くネタにしてるだけですよね？

まさか本気で固定にしとけば安心とか思ってないでしょう。

こんな話題しか出て来ない間はまだまだ金利は低いままなのか。

ここで変動を推してらっしゃる方は、いくらぐらいの変動金利で借りてるんですか？

当方、今月実行予定のフラット35S1%優遇で、当初10年間0.83%、残り10年が1.83%です。
SBIですが、新築なので手数料が物件価格の1.0%、団信ナシ、火災保険は20年一括で1万5千円ぐらいです。

10年以内に完済目指してますが、これよりも変動金利の方が良い＝つまり変動金利は未だ下がる余地アリアリってこと？

三井住友も受かったのですが、変動で1.17%ぐらいって言われて、変動のメリットがあまり分からないのですが。。。

>1006
手数料高いんじゃないですか？
自分は変動0.775%ですが初期費用同じくらいでその条件なら迷ったかもしれないですね。

でもフラット金利こそある意味ギャンブルですよね。
1%引き下げのプレミアムない人もいるし。

>>1006

良い条件ですね。私もそれなら迷ったと思います。

逆に聞きますがもし、フラットが今の0.5%優遇しか適用されなく、半年後の実行だったとしても変動と迷いませんか？

それと、団信ナシとは、保険に入らないって事ですか？

手数料高い？ 2%ぐらいだと思ったが、安いとこってどの位なんですか？

変動1.17%って高くない？

属性大丈夫なの？

手数料安い所は数万とかあるけどだいたい金利も高い。金利低い所は手数料高いところが多いし、団信別なんでフラットは単純に金利だけで選ぶと痛い目に合うよ。

私は三井住友で1.6％優遇で0.875％の変動でついこの間仮審査ＯＫでした。

デベの営業さんいわくここ１０年の変動率は一番高くても優待引いて1.25％だそうです。
だったら固定じゃなくていいかなと思ったのですが・・・

借入額約3000万で0.1％金利が上がったら約1,500円の増加になるのでその分だけ
繰り上げ返済すれば最終の未払利息も発生しないと教えて頂いたのですが。

変動ってそんなに怖いもんなんでしょうか？
勉強不足だったらすみません。。。

>1007
SBIの手数料が高いんですか？
SMBCの方はSBIの2倍強だったのでSBIにより魅力を感じたのですが、ここら辺は交渉しだいなのかな？
フラットがギャンブルとは、つまり変動金利が0.8%を下回って、それこそ0.0%近辺ぐらいまで下がる可能性があるのがリスクってことですか？

1.0%優遇に間に合わなかったら、現在は当初5年間0.7%優遇でしたっけ？
それでも1.13%でSMBCよりも安いのですが、それでも変動の方がお奨めですか？
もし見落としている部分があればご指摘いただきたいのですが、この水準でも変動をお奨めされるポイントは？
3月末実行なので、まだやり直し出来ます。

>1008
もちろんぎりぎりまで迷いましたよ。今回も。3月の変動と固定を比較した上での結果論です。
（ちなみに0.5%ってどの数字でしたっけ？)
優遇幅を勘案した上で半年後、仮にフラットは今と同じ0.83%、変動金利が0.5%ぐらいだったら変動も大いに検討します。
逆に、フラットが現状維持、変動が今より高かったら現在の決断と変わらないでしょうね。
団信ナシとは、保険入らないってことです。
保険の金額分を貯蓄に回して、かつ有事の現金は今すでに用意してあるので、あまり必要ないかな、と笑

>1012
すみません、説明の仕方が悪かったですね。
当方優遇幅は1.50%、ただし手数料分を金利にまぶして0.2%上乗せ、よって1.175だったと思います。
ので、手数料を最初に払うならば0.975ですね。
ただし、繰上げ返済アリアリの考え方だったので、0.2%は金利上乗せしたのでした。
一方、SBIの方は金利にまぶすことが出来ないため、最初に一括払いで1%分です。
内容をフェアに整理するなら、

手数料はSMBCが2%強、SBIが1%
変動金利はSMBCが0.975%、SBIが0.83%
もし向こう10年も過去10年と同じ動きをするとすれば、変動は最高で1.20%まで上昇し、固定は0.83%のまま。
もちろん、金利が下落すると固定は不利ですが、現状維持でも0.15%ぐらい固定の方が有利。

そこで、固定金利のリスクについて詳しい方ご教授いただけたらと思います。

ＳＢＩは審査期間がやたらと長いのが弱点ですが、
あらゆる金融機関の中で総合的に最もお得な金融機関の一つです。

万が一、将来的にＳＢＩが経営破綻し債権譲渡が行われることがあっても、
（現時点でそのような可能性が高いという意味ではありません、念のため。）
法的に後から固定利率による返済条件が変更されることはありませんので、
>>1006さんは非常に良い借入ができたのではないでしょうか。

ちなみに、私も変動で35年0.775％です。

フラット金利で本当に0.83%なら良い条件ですね。団信別なのでしょうけど、実行月の金利に感謝して迷う事はないと思うよ。

>>1013

今のフラットSは優遇0.5、しかも5年間だけですよ。

昨年9月末までに申込を完了しており尚且つ一定の条件を満たした物件であれば、
フラット35Sは20年以下なら当初10年0.83、それ以上なら1.13が3月実行の最低金利です。

低金利固定であれば、リスクは所得減少くらいですかね？
デフレ下ではこのリスクが一番高いので変動・固定共に
気を付けないといけないところですね。

しかし今となっては狭き門ですが、良い金利で組みましたね。
おめでとうございます。

http://www.bloomberg.co.jp/news/123-M08NZ41A1I4H01.html
日銀が2001年３月の量的緩和の一環として長期国債の購入を始めて10数年経つ。購入額
は当初、月4000億円、年4.8兆円にすぎなかったが、現在は月3.3兆円、年40兆円に膨れ
上がっている。内海氏は「日銀は緊急措置として非伝統的な政策の先鞭（せんべん）を
つけたが、かくも長く続けたため、やめることができなくなった」と語る。
さらに「中央銀行が長期金利に介入して長期金利が低く抑えられると、金融機関にとって
収益の源泉であるスプレッド（金利差）が縮小するので、金融機関には非伝統的な手段は
早くやめてもらいたいという気持ちがあったと思う」と指摘。しかし「ここまで来ると
日銀が買い入れをやめると国債が下落して膨大な評価損が発生するので、続けられても
地獄、やめられても地獄という状態になっている」という。

>>1020

なんで2006年に量的緩和解除で国債購入をその後二年間やってなかった事に触れてないんだろうね？
当時国債は下落して長期金利は2%にまで上がったけどそれ以上に景気が良かったので特に問題なかったけど。

しかも元財務官僚って、もろ「だから増税しなきゃダメですよ」っていう事に繋げたいのが見え見えで明らかに胡散臭い。

同じ元財務官僚でも小泉政権時代の竹中経済財政政策担当大臣の補佐官だった高橋洋一は全く逆の事言ってる。

日本の貿易収支が赤字転落で本当に国債は暴落するのか

http://diamond.jp/articles/-/16266

危機説を煽る人々の狙い

　ここまではいいが、ここから、財務省やそれをサポートする人による財政再建キャンペーン、つまり増税指向が入りこむと話がややこしくなる。

　あるエコノミストの勉強会で、今後日本の経常収支が赤字に転落して、赤字国債を国内貯蓄でまかなえなくなって、金利上昇が起こり国債が暴落するというシナリオが話題だった。

　前述の説明で分かるように、経常収支赤字は、国内貯蓄で国内投資が賄えない状態で、海外からの資金流入が必要になる。ここまでは正しいが、ここで財政赤字を海外にファイナンスしてもらうと、金利が上がったりして経済が大変になると、世の中のエコノミストたちは財政危機を煽ってくる。

　もちろんこの背景には、財務省が一般庶民に対して、消費税増税をやむを得ないと思うように世論誘導していることがある。こうした話を持ち出してくるのは、財務省からの天下りが幹部になっている金融機関系シンクタンクの人々だったりする。そういう人たちが中心になって、日本は経常収支が赤字になると、金利が高くなって国債が暴落するという。だから今のうちに消費税増税で財政再建しておくべきだという意見が、マスコミやテレビで氾濫して、一般人は洗脳されるわけだ。

　それにしても、最近は国債暴落という話が多い。2月2日付けの朝日新聞で三菱東京ＵＦＪ銀行による「日本国債暴落シミュレーション」といわれるものがある。2016年にも10年物の長期国債の利回りが現在の1％から3.5％になって、国債の暴落が始まるというものだ。これが衝撃的なシミュレーションというが、かつて財務局理財部長や金融庁顧問をしていた私には、どこが衝撃的なのかさっぱりわからない。

　金融機関ならどこでも、この程度のリスク分析を行っており、金融庁もそうしたものを以前から求めている。これが、他の金融機関ではやっておらず、三菱東京ＵＦＪ銀行でも、あたかも初めてであるかのように報道するのはどうか。

　それに内容としても、三菱東京ＵＦＪ銀行は約200兆円の資産のうち2割程度を国債で保有しており、その平均的な償還年限は3年程度であることは公開資料からわかる。1％から3.5％への金利上昇であれば、国債の価格低下は8％程度であり、全体資産からみれば2％程度なので、潰れるようなことにはならない。

　たいした話でないことを大げさにいうので、財務省から財政危機を煽るためにリークされたのではないかといわれている。もっとも、財務省はこうした金融知識（資産負債総合管理、ALM:＝ASSET LIABILITY MANAGEMENT)がない。そのため、かつて私が財投システムのためにALMシステムを構築したものだ。金融知識がないからこそ、この程度の話で財政危機を煽れると思うわけだ。

総資産200兆×2%＝4兆円の含み損か。

たいしたことない。。。？

>>1022

3年持ってれば償還されて元本戻って来るんだぜ？