マンション購入と賃貸の違いは不動産投資するかしないかの違いだけ？

自分の住んでいる付近では、築5～6年位までの築浅は高いけど、それを超えると築10年も築20年も
中古価格にあまり差がないです。それを超えて、築40年を超える1970年代～80年代前半物件は大幅
に安いという価格形成です。

そのせいか、近所では60平米程度の駅近の分譲(2LDK/3LDK)を売る代わりに賃貸に出して
75平米前後の新築または築浅に住む方が結構いるように感じます。家賃でローンを支払う感じですね。

それでも駅近は人気が高いみたいで、４年以上待っていたり、知人友人を通した紹介が無いと
ほとんど出回らないみたい。



本当は駅近で、それなりの広さの一軒家がコスト的にも一番いいのだが、そんな物件があったら
とっくにマンションになってる。

スレの流れとは関係ない質問ですが、同一物件で「現在賃貸中」という物件が大幅に安く
出ていたことがあるのですが、何か問題があるという事でしょうか？

同じ位の広さで階もそれほど違わずに、一方はリフォーム済みで4880万円、
他方は「現在賃貸中」で3800万円(端数は忘れました）というのは普通でしょうか？

中古の値付けは売り主さんが自由に決められるので差がつくことありますよ。
中古は値段が叩かれることが多いのでそれを見越して初めは高めに設定することが多いそうです。

素朴な疑問。スレ主は近々マンション買う予定あるの？なんだか蓋然性の話ばかりで本人属性が一向に見えないのだが。
人生いろいろ、万人に正解な不動産なんてないだろ。結婚するかもしれない子供作るかもしれない失職するかもしれない早世するかもしれない、
それ全部にフル対応して、しかも金銭面でそれ以外の選択より得する話、なんてないと思うが。
シミュレーションばっかりで買えない人になりませんように、老婆心ながら。

>50
>何と言うか分譲マンションに限らず戸建てにも通じることを書いていますね。
>当然戸建ても劣化しますしそれなりのレベルを維持しようとなるとかなりのお金を必要とします。

十分な賃貸住宅が供給されている場合で、部屋を自分好みに改装したい欲求が小さい場合は賃貸のほうが金銭的には有利ですね。

>49にとっては住むなら賃貸以外ありえないのでしょうね。
確かに金銭的には賃貸有利ですが、高性能な分譲マンションと保有することに憧れがある感じですね。
ありえないことはないです、分譲と賃貸の違いを勉強しているところです

>51
>自分の住んでいる付近では、築5～6年位までの築浅は高いけど、それを超えると築10年も築20年も
>中古価格にあまり差がないです。それを超えて、築40年を超える1970年代～80年代前半物件は大幅
>に安いという価格形成です。

地価が高いので建物の償却がマンション価格にあまり影響を与えないんですかね
４０年超えについては建物の劣化以外に施設がいまの時代に合わなくなっているんですかね

>そのせいか、近所では60平米程度の駅近の分譲(2LDK/3LDK)を売る代わりに賃貸に出して
>75平米前後の新築または築浅に住む方が結構いるように感じます。家賃でローンを支払う感じですね。

教えてほしいのですがどうして売却せずに賃貸に出すのでしょうか？
建物価値の低下と管理費等と税金を考えると売ってしまったほうが得な気がしますが・・・
税金対策ですかね

>それでも駅近は人気が高いみたいで、４年以上待っていたり、知人友人を通した紹介が無いと
>ほとんど出回らないみたい。

人気の土地だといい物件は賃貸では出回ってないんですね

>本当は駅近で、それなりの広さの一軒家がコスト的にも一番いいのだが、そんな物件があったら
>とっくにマンションになってる。
コスト的にいいのはなぜなんですか？
駅近に戸建ては土地のコストが高いなぁと感じますが

>52

>スレの流れとは関係ない質問ですが、同一物件で「現在賃貸中」という物件が大幅に安く
>出ていたことがあるのですが、何か問題があるという事でしょうか？

>同じ位の広さで階もそれほど違わずに、一方はリフォーム済みで4880万円、
>他方は「現在賃貸中」で3800万円(端数は忘れました）というのは普通でしょうか？

私も気になります
確か、住居用のマンションを一度でも賃貸で貸し出しすると収益物件になり…
例えば
　住居用の価値　…　月額賃料の２００カ月
　賃貸用の価値　…　月額賃料の１２０カ月
程度になると聞いたことがあります。

なんでなんですかね？？

>54

>素朴な疑問。スレ主は近々マンション買う予定あるの？なんだか蓋然性の話ばかりで本人属性が一向に見えないのだが。
>人生いろいろ、万人に正解な不動産なんてないだろ。結婚するかもしれない子供作るかもしれない失職するかもしれない早世するかもしれない、
>それ全部にフル対応して、しかも金銭面でそれ以外の選択より得する話、なんてないと思うが。

・・・その前提ですと賃貸が有利（賃貸は変化に強いですからね）
しかし、分譲マンションがほしいなと思ってこのとぴをたてています。

>シミュレーションばっかりで買えない人になりませんように、老婆心ながら。
ちなみに54さまはどのくらいシミュレーションされてから買われましたか？
おっしゃる通り購入は勢いも大切・・・というか勢いないと買えないとあ思いますが…

ちなみに私が買おうと思い準備していることは…
　１．マンション管理士、管理業務主任者、宅建の資格を取得（または同等の知識を保有）
　２．マンションの構造について人に営業できるくらいの知識を持つ
　３．物件価格の３割を準備
１と２は年内に完了しそうですが、３は時間がかかりそうです。

家族の人数が確定した後にすぐに購入できるように準備しておきたいなって感じです。

長いの書きすぎ・・・

（競売スレにも同じことが言えるが）原理原則に忠実すぎるタイプは実戦には向かない。


以上

>58
>長いの書きすぎ・・・
ごめんね、まとめ下手で

>59
>（競売スレにも同じことが言えるが）原理原則に忠実すぎるタイプは実戦には向かない。

原理原則を十分学び、臨機横柄にその知識を使いこなせるようになってから実戦に行くのでは？
あなたさまはどのようにして実戦に向かったの？

臨機応変だと思いますがそういうものはある程度の知識を得た後に現場で実践しないと身につかないですね。

なんだか赤本（過去問題集）全問正解できるまで入試受けない受験生みたいだな(笑)。
最初は法学部、経済もいいかも、商学部は…ってその都度、対策練り直す作業に振り回されてズルズル浪人延長タイプっぽい。

限りないから消えるけど、模試（シミュレーション）で満点取れても実際の試験で不測の事態が起こったら意味ないよ。不測の予測が希望って気持ちは解るが。
大学合格がゴールじゃなくスタートってのと同様に、マンションも買ってからがスタートだから。
シミュレーションはいくらでも自由だけど、不動産も買い時があるしローン組むにも適正年齢がある。
最終決断は自分で下すしかないから、他人の意見宛にし過ぎず話半分で頑張ってください

>61
>臨機応変だと思いますがそういうものはある程度の知識を得た後に現場で実践しないと身につかないですね。
臨機応変…ですね、失礼しました。
やはり知識を得てから実践というやり方がよいですよね

>62
>なんだか赤本（過去問題集）全問正解できるまで入試受けない受験生みたいだな(笑)。
全問正解レベルを目指すよりも、バランス良くマンションのことを勉強したほうがいいですよ
物件だけ、立地だけ、内装だけ、設備だけ、管理組合だけ、ローンだけ…を完璧に理解するよりも
全般をまんべんなく学ぶべきだよ

>最初は法学部、経済もいいかも、商学部は…ってその都度、対策練り直す作業に振り回されてズルズル浪人延長タイプっぽい。

？

>限りないから消えるけど、模試（シミュレーション）で満点取れても実際の試験で不測の事態が起こったら意味ないよ。不測の予測が希望って気持ちは解るが。

まずは模試で満点を目指すべきだよ
実際の試験では不慮の事態が起きるのに、模試すら赤点だと話にならないからね
不測の予測に勝手な楽観主義はひどいめにあうからその立場だとマンションを競売で取られちゃうから
気をつけてね
まあ気をつけて慎重になりすぎても購入ができないから、こだわりすぎるのも問題だけどね

>大学合格がゴールじゃなくスタートってのと同様に、マンションも買ってからがスタートだから。
そう勘違いする人が多いんだけど、そういう人が債務超過になってマンションを売るに売れなくなるんだろうね

確かにマンションの管理組合を中心にマンションを維持管理していくことは大切だけど、まず度のマンションを購入するか、
債務超過とならないように頭金を準備できるかなど買ったあとでは手遅れなことを事前にちゃんと学ぶべきだよ
マンションを購入することを決めるだけなら簡単だけど、ローンを払うのはあなた自身だからね

>シミュレーションはいくらでも自由だけど、不動産も買い時があるしローン組むにも適正年齢がある。
適正年齢かぁ、まあローンが組める上限はあるからそれは気をつけたほうがいいよね

>最終決断は自分で下すしかないから、他人の意見宛にし過ぎず話半分で頑張ってください
正解
判断は自分で、ここでは知識、考え方を学ぶことが重要だね

こういうスレが読みたかったです。
独身の友人が老後のためにマンションを買っておきたいと貯金していますが、マンション購入が本当に将来の安心に繋がるのか密かに疑問でした。
私はいろいろな土地に暮らしてみたいという好奇心が強く不動産への欲も無いので賃貸向きだろうと思いつつ、賃貸より購入した方がお得なのかと気になっていました。
損得だけで考えるとそれほどの差は無いという感じでしょうか。
オーナーの皆さんが良い物件をなるべく安く貸して下さるとありがたいです。

冷や水だけど

>オーナーの皆さんが良い物件をなるべく安く貸して下さるとありがたいです。

良い物件でなくても、あるならなおさら高く貸そうと考えるのが所有者です
（その分、高く払ってるわけだから）

>57
一昨年その３つの資格をトリプル合格しました。
宅建は簡単でしたが、管業とマン管は宅建とは似て否なるもの、
かなり難しかったです。勉強時間はハンパじゃなかったですが。

マン管や管業の勉強しちゃうと、マンションのマイナス面が強く認識され
購入意欲が削がれちゃいますから、ご注意を。

マイナス面とはどのような？

住まい選びは結婚などに似たようなところがあると思う。
あまり考えすぎると結婚できない。
でも、最悪を考えすぎてずっと独身で可もなく不可もなくと
できちゃった結婚でも結婚してみるのとどっちが幸せか、
人にもよると思う。

ちなみに自分は離婚したが、結婚経験や子供がいることには
幸せを感じている。
ひょっとして独身で全てを仕事に注げばかなり上に行ったかも
しれないが。

あと１０年以上死なない予定であれば現金で買える範囲でマンション１戸買っても損はしないよね。

>64
>こういうスレが読みたかったです。
ありがとうございます、トピたてたかいがありました。

>独身の友人が老後のためにマンションを買っておきたいと貯金していますが、マンション購入が本当に将来の安心に繋がるのか密かに疑問でした。
ケースバイケースとは思いますがお金の件だけで考えると分譲はそんなことが多そうです。

>66
>一昨年その３つの資格をトリプル合格しました。
>宅建は簡単でしたが、管業とマン管は宅建とは似て否なるもの、
>かなり難しかったです。勉強時間はハンパじゃなかったですが。

尊敬します、１年でトリプルも可能なんですね。
合格率どれも１０％以下なのに…
合格された後どんなことにその資格は利用されていますか？

>マン管や管業の勉強しちゃうと、マンションのマイナス面が強く認識され
>購入意欲が削がれちゃいますから、ご注意を。
勉強すればするほど物件に対する希望が上がっていき、どの新築マンションを見ても悪い点がすぐ見えるので
衝動買いは難しいです・・・。

>68
>住まい選びは結婚などに似たようなところがあると思う。

面白いたとえですね

賃貸　→　事実婚
分譲　→　結婚

って感じですね。

一緒に生活して家族になることは一緒ですが、書類上でつながっているかつながっていないか…が違う

>あまり考えすぎると結婚できない。
本人がいいなら事実婚（賃貸）でも問題なさげですね

>ちなみに自分は離婚したが、結婚経験や子供がいることには
>幸せを感じている。
これは”今”も子どもがいるから感じるのでしょうから
分譲を買って売却した場合はその幸せは感じれなさそうですね

>69
あと１０年以上死なない予定であれば現金で買える範囲でマンション１戸買っても損はしないよね。
１０年だと手数料うんぬんで賃貸のほうが金銭的に得なケースが多いと思いますが、なぜ損しないですか？？

転勤により新天地に越して2年。主人の勤務地もどうやらこの地に落ち着きそうです。
現在は賃貸暮らしですが、賃貸を続けるべきか、分譲を購入すべきか迷ってます。
問題は資金の面で不安がある事(主人の会社はボーナス・退職金なしなんです(涙))と、
将来何かあった時に売却できるかがネックとなっています。
こちらで皆さんの書き込みを参考にさせていただきますね。

>72
転勤の確率が低くなると家を買いたくなりますね

よければ資産の何割を不動産資産として保有されようとされているか教えていただけませんか？

どうなんだろう…
四年以内に直下型大地震来ると
東大地震研究所の先生に断言されちゅうと
四年待ってから購入したほうが良いような…

いまから未来４年と１０年後から４年間とどちらの方が地震が来る可能性が高いですか？

こんな地震活動期なら家なんて購入する気がおきない。
賃貸がいいな

四年以内に70％…。

何だか、確実に四年以内に来ると断言できない感じ。
断言するなら、100％は人智としては無理だと思うから、99.9999…％と言い出すのでは。
但し、個人的には巨大地震は必ず来ると思うので、明日にでも全く想定していない所に来る可能性はあると思う。

今朝の河口湖の昨年以来二度目の地震は富士山のそばなので、想定している東海地震とは全く違うタイプ？

地震の影響がないそれなりの賃貸でないとダメなんだろうね
安かろう悪かろうにしか住めない人は
倒壊の危険と隣り合わせ
それなりの賃貸だとマンション買って
ローンを払った方がいいのか？と考えて悩むね
新しい方が地震には強いだろうし

余裕のある人なら質のいい分譲賃貸に住んで
貯金もしっかりしつつ
地震が落ち着いてから買うのがいいかも

30年以内に何％って話なんだから、４年で来なければ５年目以降の確率が上がるだけでは。待ってるうちにローン組める年齢上限接近。

新しいの買っても地震一発で資産価値低落必至（湾岸に顕著）、何年まで旧耐震基準と同様に築何年以上は○○震災経過と警戒対象になる予感。

倒れない程度には質のいいボロマンション（旧耐震）買って、修繕に大金かけるより建て替えに賭け→売却した持ち分原資に分譲賃貸、巨大地震が終息したら再購入。でど？

>待ってるうちにローン組める年齢上限接近

そうなんだよな～
キャッシュで買えるか
頭金相当貯めないと…

ローン返済分の資金を賃貸料で返済で失うのだから引っ張りすぎると老後にキャッシュで（買える）買うしかなくなる。
でも老後の短い期間だけ快適な暮らしをするのと人生の半分をそうするかの差は大きいよ。（賃貸でも快適であれば差はないが）
老後にキャッシュで買うくらいなら賃貸生活を続けて、マンションを買うつもりで貯めたお金で贅沢な生活をした方が幸せになれる気がする。

老後に賃貸生活を続けようと思っても、大家さんは年金だけで他の収入がない家庭には拒否するケースが多いです。

実体験ですが、義理の両親（年金暮らし）を東京に迎えようとして不動産屋にいったのですが、当初お金を出せばすぐ借りれると思っていましたが、借りるのが私達夫婦でないとわかると　６０代以上の方OKの物件はほとんどなく（OKはだいたい老朽化物件）、何とか大家さんに私達が家賃を払うからと不動産屋から説得してもらい交渉で借りれました。

現実は甘くなく、もし私が大家でもいつ死んでもおかしくない、また収入がない不安定な方々には貸さないと思います。

年が行くと、どちらかが足が不自由になったりする場合もありますので、その時にEV付バリアフリーマンションや１Fアパートを借りようと思っても高齢者OK物件は特に競争率が高く、私たちは苦労しました。

今買うか買わないかは別として、高齢者で持ち家がないのはかなりやばいですよ。覚悟が必要かと。

インフレになっても払えるだけの預金を集めておき、建て替えなどの何らかの理由で追い出されたときにも対処できる余裕が欲しいですよね。結局、子供が泣くことになりますよ。

それか割り切って都営マンションの抽選を毎回受け、移り住むかですね。

高齢化が進んで、年をとっても貸してくれる物件が出てくるとは思うけど
大家にとっては「死んだらどうするか？」がついてくるから、
子供のいない人とかいても交流が乏しいと、なかなか難しそう。

大地震来たら、住宅ローン返済免除してくれないかなぁ

昨年、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」ができたので、徐々に「高齢者が賃貸を借りにくい」という状況は改善されると思います。契約切れの時に高齢であるがために更新が出来ない現状がありますが、終生契約なども出来る賃貸住居も増えるみたいですよ。

>終生契約なども出来る賃貸住居

不人気物件だから出来る（受ける）わけだよね、現実的には。人気物件だったらそこまでしなくても貸せるし。

入居した時点で老朽物件、そこで死ぬまで住めますと言われても
好立地だったら有り得る建て替え退去で一時金ゲット、って選択肢もなく
ろくに手の入れられてない物件ともども死期を待つのみ、みたいな話に思えてならない。

いや、この高齢者優良賃貸マンションのセミナーに、出た事あるんだけど
来てた人の多くが病院関係者。
今後は経営苦しい民間病院が、高齢者賃貸マンションを併設する事例が増えそうだよ。
但し郊外。

病院関係で住むところを提供するなら
それなりの設備があるイメージだけど
そうすると高そうだね

療養型病棟が廃止になるから、その穴埋めみたいなもんだろうね。看護師を揃えるなどの施設基準がないから、ヘルパーだけいればいいなら安く運営できるし。

施設基準はキッチリあるはず。
介護関係もやるんでしょうから当然入居者数に応じて看護士人数も決ってるでしょう。

看護師をそろえる基準はないはずですが。
高齢者向け優良賃貸住宅の制度は廃止になってますが、同様の仕組みが「地域優良賃貸住宅」制度として各自治体の判断において運営されています。
ようは高齢者が安全に安心して居住できるように、「バリアフリー化」され、「緊急時対応サービス」の利用が可能な賃貸住宅であって　良質な賃貸住宅を、民間活力を活用して供給促進するための制度　というのがたてまえで、税優遇や助成がでるものです。
看護師をそろえる基準はありません。老健や特養ではありませんから看護師や医師はいる必要ありません。。グループホームがその制度を利用しているケースは多いと思いますからヘルパーはいますが、いざという時（医療が必要なとき）はあんまり役にたちません。病院としては作るんであれば普通老人保健施設（老健）建てますよね。
言葉悪くいえば、介護が必要な老人をいれる箱ですね。

不動産仲介の世界はいわば早い者勝ちであることはよくわかります。
しかし建物を一定程度見極めないと、
建物は個別に品質のバラつきが大きいがゆえ、
たまたま大きな問題がなければよいものの、
一定の確率で課題のある物件も出まわっている｢ ロシアンルーレット市場 ｣
であることもご理解ください。
「売れ筋物件は早い者勝ち」で失敗する不動産投資」 http://bit.ly/wQrH6B

不動産投資について学びたいならココがオススメ♪
http://www3.hp-ez.com/hp/hudousantoushi/page1

ロシアンルーレット市場って怖いですね。何度も住み替えできる予算が無い者には当たったら最悪です。そうならないためにも勉強が必要というわけですね。一生の暮らしがかかっているわけですし。度胸のない者は賃貸で気楽に暮らすのが良いのでしょうか。