シティタワー有明ってどうですか？その16

昨年は中止だったから、今年初めての人もいるだろう。
有明の物件の
　①トップラウンジ（FIX）
　②最上階のプール（FIX）
　③屋上
　④北西向け中層ベランダ
から見たことあるけど、④が一番良かったよ。
②も独特の充実感はあったけど、やっぱ音は重要だし、気軽に飲食しながら見るのが格別。
CTAの場合、距離とダイレクトウィンドが不利なので、友人呼ぶときは要注意。
付近（敷地内？）から外で見れる場所を確保しておくことをお勧めする。
室内は、天候に左右されないのがメリット。

都内どころか、豊洲・晴海・芝浦・お台場・etcなど付近にたくさんありますが・・・
有明では、一番距離あるわけだし、不利といえば不利。

一期で総務担当で防火管理者になってた人って、自衛隊勤務って聞きましたが、
この人って、住民板と検討板両方に毎晩出没しては、言論を誘導しようとしてるね。
何考えてんだか。。。

一期に震災で専門家に来て貰おうってなったら、
「あたしが借りた体育館を使わないで欲しい！」
「セミナーやるなら、全住民を会議室に呼べばいいんだよ！」
と散々吠えてたな･･･。

路上に停車中のタクシーにも喧嘩売りに行ってたしな～
「車内でもタバコは吸うな！」って公道上のドライバーに向かって吠えてたな･･･。

コンビニ店主とも犬猿の仲だし、あそこまでいくと精神的異常なんだろう。だから3回も住宅購入に失敗するんだろな。
一般企業勤めならなかなか3回も融資通らないけど、国家公務員だから融資してもらえたんだろうな

報酬出た後もしばらく無許可で役員やってたんで下の法律にも違反だな

●一般職
国家公務員法第104条（他の事業又は事務の関与制限）
　「職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する」


●特別職
自衛隊法
（他の職又は事業の関与制限）
第六十三条 　隊員は、報酬を受けて、第六十条第二項に規定する国家機関、特定独立行政法人及び地方公共団体の機関の職並びに前条第一項の地位以外の職又は地位に就き、あるいは営利企業以外の事業を行う場合には、防衛省令で定める基準に従い行う防衛大臣の承認を受けなければならない。

（懲戒処分）
第四十六条 　隊員が次の各号のいずれかに該当する場合には、これに対し懲戒処分として、免職、降任、停職、減給又は戒告の処分をすることができる。
一 　職務上の義務に違反し、又は職務を怠つた場合
二 　隊員たるにふさわしくない行為のあつた場合
三 　その他この法律若しくは自衛隊員倫理法 （平成十一年法律第百三十号）又はこれらの法律に基づく命令に違反した場合


（懲戒の効果）
第四十七条 　懲戒処分としての降任は、階級又は職務の級の一級又は二級だけ下位の階級又は職務の級にくだすものとする。
２ 　停職の期間は、一年以内とする。停職者は、隊員としての身分を保有するが、特に命ぜられた場合を除いては、職務に従事することを停止される。
３ 　停職者には、法令で別段の定をする場合を除き、給与を支給しない。
４ 　減給は、一年以内の期間、俸給の五分の一以下を減ずるものとする。

CTA買うと、こういう方とも「ご近所」になるんで、規模が大きいと隣人の質は選べないから慎重に考えた方がいいかもね。

648は、かなり不気味。
ストーカー？？？
なぜそこまで詳しいのか知らんけど、匿名掲示板に晒すくらいだから、いずれは刑事被告人になるだろう。
その時の決め台詞．．．「そんなつもりはなかった！」

マンションを買う時いろんな物件の掲示板を見ては、比較して、色々検討をする必要があります。

ただ、検討材料は主にマンション販売業者からの資料が中心になるので、真実が語られる事はほとんどありません。資産価値が高いマンションかどうか、漠然と「資産価値」を語っている人が多いように思います。

資産価値とは、いかに竣工初期から問題を洗い出して、改善に目を向ける事ができたかどうかが、本当の分かれ目になる。
幾ら販売業者が語る「未来像」を聞いたとしても、その未来像が無事成立する要件として、「最初から組合できちんと管理されていた場合に限る」わけで、最も重要なその事が欠けてきた組合は実に多い。けれどCTA理事会だけは、いち早く管理業者の不合理な管理に気が付き、是正を努力している最中である。是正は当然より良くしていく為の努力であり、安心して暮らせるようにする為のものです。

これに気づけた物件と、そうじゃない物件とでは、将来、相当に資産価値に差が生まれます。いち早く気づいて是正した組こそが「勝組」であり、放置をしたまま気づいた時は既に末期の物件は「負組」です。

そう考えると、CTAは「勝組」物件であろう。少なくとも、この時期に気づけたわけです。一方近隣例ではガレリアグランデ管理組合がこの事に気づいた時期は竣工後から大分年数が経った後の事でした。いきなり修繕積立金を月額約2万円アップしなければ破綻となる為であった。総会は荒れに荒れた。しかし結果徴収額を上げなければ建物をもはや維持できない所まで、放置してきたので、上げる事は止むを得ない為決議されたのです。この事は、マンションの専門家からも頻繁に癌と同じように例えられます。初期なら手術も簡単で入院すら不要な場合もあったが、ステージ４で気づけたとしても、助かる可能性は極めて低く、残念ながら、治療をしても痛みを取る「緩和ケア」程度しか残されていない。既存の住友物件や今後登場予定の住友物件らと比較しても、CTAの管理はそれらの物件より抜きん出ているということでしょう。

日々の健康管理・預金残額・を気にしてかかりつけの医師とも同居して生きるいる人と、
日々の体調変化にも無関心で、預金にも計画性がなく若い時に浪費ばかりを繰り返している人とでは、
どちらが長生きできるのでしょうか？
この事と全く同じ事なのです。
マンションを買う為の判断材料の一つに、その組合がそれらにも気づけているかどうかは非常に重要なファクターです。
「単に新築だから安心」というのでは、盲目過ぎます。どの新築も一年経てば即中古です。気づけた組と気づけない組とでは、そこから、差はぐんぐん広がるのです。

少なくとも、CTAはこの重要性に気づいているばかりでなく、真に合理的に資産価値を保つ為に、
専門家とも一緒に考えていこうとしています。（多くの物件は相談相手が管理会社しかいない中では希少）
専門家のレベルにも細心の注意を払って選んだ人材です。

瀬下マンション管理士は、我が国の全マンション管理士の「次期総理」に当る人物で、国交省から相談役にも任命されています。このカードを手に入れる為、氏が顧問中の別の管理組合との契約の解除までお願いをして、CTAに来て頂いたのです。
結果、CTAは最高ランクの名医を手に入れたわけです。

桃尾弁護士は、マンション管理士の資格も取った希少な弁護士です。区分所有法に強い弁護士は、弁護士会にもほとんどいませんでした。管理組合の味方につけました。

都甲一級建築士は、震災で売主や保険会社と紛糾している仙台の組合の為に、精力的にボランティア活動をしています。保険会社から「一部損」と認定され1900万しか受け取れなく路頭に迷っていた住民らに味方し、タイルを剥して東京地裁が認定している「半損」基準を保険会社に認定させました。その結果住民らの受取額が10倍になり、1億9000万円も下りました。こういう仕事ができる先生は、ほとんど居ません。管理組合の味方につけました。

当然、改善すべき課題は↓たくさんあります。
http://www.geocities.jp/cta_no_kadai/index.html
課題は当然複数あるが、むしろそれすら気づけていない物件も多いのです。
気づけたからこそ、明確な目標もできるわけです。それ故一致団結もし易いのです。
ところが、ほとんどの購入者は、売主の知名度、立地、環境、間取り、売値ばかりに目が行くが、肝心の「買ってしまった後の事」にはほとんど関心がない。管理会社にさえ任せておけば心配無用とでも思っているのだろうが、財政が破綻したマンションの話は、他人の話であって、自分の買った物件には有り得ないとでも希望的観測を持っているようだが、現実は、ハッキリ言って、「厳しい」。

だからこそ、買った後の事も含めて、その組合の意識レベルも含めて、本来は検討すべきであろう。
そういう点では、CTAは日本中のマンションの中でも、相当に秀でている物件であろう。
管理会社の好き放題にさせていない極めて健全な管理がされているマンションである。
昨年、住友建物サービスは全管理物件の年間業務量の7割をCTAに割いたのです。今後は我が国有数の専門家を交えた
更なる経営の健全化がなされる物件です。周辺物件と比較しても、堅牢な財務状況と管理体制を確立していく事で、
一層の差別化を図り、有明地域でのNO.1マンションであるだけでなく、全すみふ物件内でもNO.1物件を目指す所存です。

こういった組合側の姿勢は、売値に反映こそされていないが、買った後で組合員になってからの「資産」としては、間違いなく、良い影響があるものと考えられます。こういった点を含めて、どこを「最適な棲家」にするべきか、本投稿がその一助になれれば幸いです。

ここは確か検討スレのはずだが・・・656さんは熱く語ってますね。

CTAはワールドシティタワーと同じベイ支店が担当してます。震災修理代は高すぎじゃないか！とH支店長に抗議した際、
「嫌、組合さんはこれが高いとお感じのようですが、よそはこんなもんじゃ全然済みませんでした。」

「ワールドだろ？」

「･･･具体名は言えませんが･･･有明さんの修理金額は正直、よそと比べて、相当安いと言う事だけお伝えします」

売主が隠れてアフター範囲内で、組合のお金を使わないで、事前にゼネコンに修理させた額は当然組合に知らされません。
売主はまだ分譲中だからこそ、自費でもイメージ払拭の為にすぐ直しますが、完売後で、２年目アフターも切れた後は、
組合の資金力だけで自助努力しないといけなくなります。
ここが大変なわけです。想定外の地震被害ですから、大修繕のお金に手をつけることになります。
そうすると、大修繕工事費が不足し、人で言えば、「人身事故起こして示談金を払うのに、母親が家のリフォームの為にしていた定期預金を解約する仕組み」と同じです。マンションとは、急な出費への対応が実に難しいのです。
だからこそ、免震が良いわけです。

確認審査機関の大臣審査の中でも、免震の審査は最高レベルの確認審査になります。
区役所でやれる建築許可とは雲泥の差です。それだけ免震の構造計算は難しいのです（by免震協会）

どんなタワーでも、中高層でもいいけど、買うなら免震が安心なのは、地震大国では当然の選択です。
耐震や制振はどちらもほぼ同じ効果ですが、正直、3.11が後２回来たら、湾岸の非免震タワーらは、たちまち財政危機に陥るか、または、半壊状態で住みつづけるしかありません。

それでも、我慢して住んでいる分にはいいのですが、
問題は、売ろうとした時の「出口戦略」です。
売る時、正直、まったく値段が付かないのです。