仲介業者にお願いする必要性について

03＜
金額だけを見て「ボッタクリ」だとは短絡すぎます。
まずは不動産仲介の仕組みを理解されてから検討された方が良いですよ。

「仲介手数料無料の不動産屋は、どうやって利益を出しているのか？」

ぐらいは調べてからでないと、業者の良いカモです。


→「新築であれば売主から直接買えないか交渉する」

その新築物件を見つける「情報」はどこから手に入れるのですか？
ネット環境が整備されるに連れて意識が希薄になっていますが、
重要な「情報」はタダで手に入るものではありません。

どのようなタイプの家を購入しようとされているかにもよりますが、新築建売住宅であれば仲介業者を介さずに購入できるケースは多くあります。売主が積極的に販売活動をしている場合もありますし、積極的に販売活動をしていなくても、直接交渉に持ち込むことが可能な場合もあります。
http://www.tateurinavi.com/experience/savemoney.html

そもそもレインズ（不動産業者専用網）を一般公開すれば、業者が売主の物件の仲介手数料は節約できます。
国は一般公開の方向でいるのですが、不動産仲介業者の猛反対で実現できないだけです。自分の利権を守るため必死なのは天下り官僚と同じです。

少なくとも売主が業者の仲介手数料が節約できるようになれば、消費者はその分を別なことに使えますので景気も良くなると思うのですが。

買主の仲介手数料は、値切らせた分の成功報酬でしょう？

仲介業者の肩を持つつもりは全くないけど、仲介業者を通さない取引はそれなりに危険を伴いますよ。
不動産業者どおしの売買取引でさえ、仲介会社に手数料を払って行うのが通常です。
仲介業者に依頼しない場合は、重要事項説明書に記載するべき事項を全部自分で調べて、不動産に隠れた瑕疵があった場合の処理をどうするかとかの取決めや、境界その他後日トラブルになりやすい事項の事前回避を全部素人の売主・買主がやらなければなりません。

もちろん、このような調査やきちんとした契約書を作成しなくても売買はできます。
しかし、契約後にトラブルがあった場合は全部自分で処理する覚悟が必要です。

>>3
仲介手数料撤廃推進派って、あなたは仲介業者はカスミを食って生きろとでも仰るんですか？

売主側だけ仲介手数料を負担すればいいってのもおかしい。買主側の仲介業者はタダで働けって事？
それじゃあ、買主をみつけようって頑張る業者はいないよね。

長年甘い汁をすすってとか、理不尽極まりない仲介手数料とか、何を根拠にそう言い切るのですか？

あなたが何の仕事をされているか分かりませんが、もしも自分の仕事に対して他人からそのような評価をされたらどういう気持ちになりますか？

取引を成約させるための営業マンの給料や交通費、チラシ作成・配布の費用は全部仲介会社の負担です。成約しなければ一円にもならない、それどころか大赤字です。そういった事情をご承知の上で書き込みをしたのならば、理不尽極まりないというのはまさしくあなたのことです。
また、ご存じなかったとしたら、今後発言される際にはもう少し慎重にとお願いしたいです。

以前、売り主から直接物件を購入する契約を結んだ事がありました。ところが、手付金支払い後に異動が告示されトラブルとなりました。その時のいざこざは別のスレでご紹介しております。「解約」をキーワードに検索していただいたら出てきます。

その後、別の物件を見つけて購入しましたが、その時はトラブルの経験もあるため工務店さんからの助言で、工務店さんが信用をおいている不動産業者にあえて仲介してもらいました。確かに仲介手数料は安くなかったのですが、土地に関するトラブルやその後建物を建てた後のトラブルの際に仲介業者が間に入る事が出来るようにする保険と考えました。
良心的な不動産業者は購入主の立場になっていろいろ考えてくれますよ。今回の業者さんからは仲介手数料の分値引きを出来なかった事をお詫びされてしまいました。
古くから地元で営業していて、決して派手な事をしていない業者さんなら信用できるとおもいます。ちなみに不動産免許の番号で()の中に書いてある数字が大きいほど長年営業している業者さんです。

業者の売主が、買主に有利なように事をはこんでくれるのかな？

今は悪徳業者も少なくなったけど、昔は原野商法などで売主業者と直接取引をしてだまされた人が多かったよね？
１１さんがおっしゃるように、保険の意味でも、売主が業者の場合も自分の仲介業者を選定した方がいいと思うよ。不動産取引に詳しい人でも仲介業者に依頼するもの。

ただ、仲介手数料が惜しいという気持ちも分かる。売主の業者が絶対信頼できるところであれば直接の取引でもいいのかな。

それと、０５さんが指摘されたように、格安な（無料も含め）仲介手数料を謳うには裏があるよ。新聞沙汰になったやばい（危険な）会社もあるのでご注意。
１０さんがおっしゃるように、仲介業務も結構経費がかかるので、手数料を半額にしたら経営がなりたつわけないと思う。

私も今のシステムが良いとも思えませんが、
「不動産業者＝悪」というイメージが先行している為か、乱暴な意見がありますね。

→「レインズ」の一般公開は、家を売ろうとしている事を、あまり知られたくない人に
してみれば抵抗があるかもしれません。

→業界団体としては、自己の利益を守る為の働きかけは当然行うものでしょう。
それが「天下り官僚」と同じなら、会社に対して賃上げ要求を行う「労働組合」も同列です。

→単純に仲介手数料の総額が「半分」になれば、売買高の絶対数が変わらない限り、
多くの仲介業者が倒産します。その事が景気に与える影響とどちらが大きいでしょう？


個人的には「手数料」の金額について、業者間でもっと競争があってもいいと思いますけど・・・
「売主」「買主」双方の希望がありますから難しいのでしょうね。

沢山あるなかで仲介業者選びは、存続期間が長い会社の方が信用・安心できるのでは？
それにしても、仲介会社はたくさんある。　なんでこんなにたくさんあるのか？
不必要なほどにたくさんある。

仲介業者なんていらんでしょ

自社で営業かかえられないとこの家を買わなきゃいいだけ

ネット時代前ならいざ知らず、結局利権の世界かなと。不動産屋が淘汰されてないでしょ。手数料は高くても1.5%が限界。全く甘いよ。

まあね

いろんな売主にも聞いたが、仲介とおさないほうが手数料二重払いしなくてすむから、価格融通できるそうだ


仲介屋なんて知識ないし通す意味ないよ

私は、家を建てるための土地を個人売買で手に入れました。
登記も自分でしてきたので、数十万円単位の手数料を浮かすことができました。
もちろん、トラブルも全くなし。

ただし、トラブルを避けるためには法律（民法、不動産登記法）の勉強は必須です。
これらの勉強をしたくない、お手軽にトラブルを避けたいというのであれば、業者にお金を渡すのも一つの方法だと思います。

　高齢者社会ですので、日本の不動産資産の所有者は、未だ６０歳以上が
半数以上を占めています。　また、６０歳未満でも、諸事情により他人に
頼らざる負えない人達もおります。したがって、仲介業者はそのような人
の為には必要とされます。
　また、購入者は高齢者のお金持ちも多いですが、直接取引には、安全を期して
仲介業者を入れるようです。

　健常者で頭がいい人ならば、仲介業者はいらないかもしれません。

土地売買で仲介業者を通さずにやる場合のリスク。

・土地に解体物や土管など埋まっていて、家を建てる時に
　初めて知るケース。撤去費用が半端でない場合が多い。
　特に多いのは木材、伐採した木を埋めるケース。

・境界線で後で、もめるケース。

・市街化調整区域では家が建てられない(10年特例の人除く）
　ということは皆さん知ってると思うが、土器や文化財が発掘
　される場所もダメ。

・登記して自分のものと安心していたら、第三者が出現し
　土地取得時効が成立したので、その土地は私のものと言わ
　れるケース。このケース稀だけど・・・。
　この法律も変な法律で第三者が自分の土地と信じて公然と
　10年間占有したらその占有した人のものになる。また自分の
　土地でないと知っても20年間公然と占有した場合もその人の
　ものになる。土地取得時効前に登記してもダメなんです。
　土地取得時効後に登記したものなら勝てるけど・・・。

・仲介業者を通すと上下水道の配管、道路関係調べてくれるが
　個人だと2ｍ公道に接してなくて家が建てられないとか。
　アパートは6ｍ。
　上下水道引くのにお金がかさむとか、浄化槽が必要に
　なったりとか。土地は安いが設備でお金がかかるケース。

・傾斜地では建てられる土地面積が狭くなるので、素人は
　思わぬ落とし穴にひっかかってしまう。

そのほか色々あると思うけど仲介業者は、それなりに調べるんだよ。
仲介手数料3％は正確に言うなら売買代金400万円超えたら３％＋６万円
（土地の場合は消費税がかからないが、家はかかる）が仲介手数料の上限。

私は仲介業者は通しませんでした。
仲介手数料を払いたく無かったからです。

やり方は、どんな土地や建売物件にはオーナーさんがいます。目星い物件の住所を控えてネットで検索しオーナーさんを探します。それに合わせて法務局に行き、登記を見ます。

オーナーさんに連絡して買いたい旨を伝えます。

例え、3%でも3,000万円だと諸経費入れたら100万円。自分ですれば、10万円も掛かりません。
前スレに書かれたリスクはあります。

ですが、土地や物件を買う前に法務局に行ったりして、登記の勉強をしておけば、後々登記の変更に司法書士さんに無駄な料金を払うことがありません。

仲介業者を通さずに土地購入する場合。

・自分で探した土地の地図を持って法務局に行きブルーブック
　がもしあれば、それで地番を知ることができる。
　法務局で地番調べてくれる？かな。
　その地番の謄本と公図を多分１部千円位で入手できる。
　地主の住所が記載されているから、そこに行って地主と交渉。
　たまに古い住所だと分からない場合もあり、また移転して
　住所の変更してない場合も地主の居場所はわからないから必ず
　地主の居場所が把握できるとは限らないので注意。

・地主も仲介手数料を払わずに済むので、売りたい人は話にのって
　くる。
　現金売買が原則だろうね。
　地主が本人でなく息子や娘、親戚という場合もあるので、免許証
　提示で確認は必要。そのコピーを貰う。
　印鑑証明した実印で契約し、印鑑証明は貰っておく。
　稀に認知症で判断能力のない地主と契約して、後で無効となるので
　そのことも注意。これも法律の変なところなんだけど非成年後見人
　がもらったお金をギャンブルで使って手元にお金がない場合、返済
　する必要がないから十分に注意してください。

・土地の瑕疵については、地主は業者じゃないので法律での追及は緩い
　ので瑕疵による損害賠償は取れない場合もある。

・できれば公図売買ではなく、実測売買でやった方が境界で後でもめる
　ことがない。（実測は、お金かかるけどね）
　公図売買の場合、関係者立ち合いで境界の杭などで確認し、了解を
　取っていればいいかもしれない。境界は親戚同士でももめるからね。
　妹と兄が、数センチの境界で言い争っているのを実際見てるから
　欲ってなんかすごい。

・抹消登記は自分でもやったこと2回あるけど、取得の登記の仕方も
　法務局で教えてくれるのかな？

・土地に関しては、周辺の住民に聞いて廻るのをお勧めする。
　近所の人は、その土地のことよく知ってるからね。
　よくあるのが、昔処刑場であったり、池だったり（地盤強化にお金かかる）
　不動産業者は、必ずこれやってる。

以上の注意や行動をすれば、安価に土地を購入できる。自分のミスで詐欺に
ひっかかった場合、法律は守ってくれない。騙される方が悪いって日本独特。
２重譲渡とかもあるから、登記は早く！！

仲介業者を通さずに土地購入する場合その他。

・固定資産税は地主が払ってるから、土地代金に残った月数分
　乗せるが、農家の地主は知らないかも。（1月1日の地主に課税）
　相続で取得し（取得費０）売った土地譲渡益に20％の税金が
　かかることも知らないかも。（長期譲渡の場合　所得税15％、
　住民税5％　５年以内の短期は税金がもっと高い）
　このリスクを売主に仲介業者は説明するが、個人売買の場合　
　多分ないから、後で初めて売った地主からは恨まれる可能性あり。
　1千万円で売っても手残り8百万円だからね。

・土地価格はスーモとかネットで近辺の価格を調べて交渉すると
　いいかも。土地は地形が影響するので、それで値引き交渉したり
　周辺環境も値引きの対象。またその逆。
　あと二項道路だと家を建てる時セットバックするから、買うときは
　その辺も知っておくこと。

・最後に地主はよい土地は残すが、売りたい土地は地主にとって魅力ない
　土地。早く売りたがっている時は、要注意。
　買う方としては、相続の最中が一番いい土地を手に入れやすい。
　（相続の際は、兄弟間で現金を要求するから、しぶしぶ現金化する）