越後湯沢のリゾートマンション

>>396

>出口なんてリゾートマンションに限らず、都会のマンションでも同じです。

これははっきり誤りですね。
利便性の高い都市部ではある程度古くなっても賃貸需要なども旺盛ですし、なにより老朽化したら建て替えが行われるのが普通です。土地代の高い都市部では十分高値で新たに分譲できますのでね。
実際、近い将来に建て替えが見込まれるマンションは、高い管理費等にもかかわらずけっこうな高値で取り引きされるのが普通です。
私は都心に複数のマンションを所有していますが、それに関しては全く心配していません。

350です(^-^)/

777以外の気分を害された方、失礼しました。m(_ _)mごめんなさいm(_ _)m。
何に価値を見出すかは個々の自由であることは十分承知しております。

最後の4行と^_−☆←ウインクで気づいて頂ける方も多いと思いますが、あれは777があまりにも幼稚でおマヌケさんだから、からかったんです。
ほぼ妄想の文章ですが、777なら単純に引っかかり興奮して支離滅裂な文章を書くだろうと思ったのですV(^_^)V

思った以上に、777が反応して楽しかったです(^^)
また、わたくしだけが777に反論しても効果が期待出来ないので、350の文章をお読みになって罠に気づいた他の方が反論して下ることを期待しました。反論して下さった方、ありがとうございます。さすがです。では、嘘は恥ずかしいので350を消しますね(^^;;

ほぼ妄想ですがあちこち遊び周るのは定年したら主人と楽しもうと二人で計画しています(^^)

777さん、インターネットで石と宝が有ると石ばかり拾ってしまう、あなたの書き込みは嘘だらけで何の役にも立ちませんので、ここから退室して仲間が多い2チャンネルに行って下さい。お仲間さんが多いので楽しいはずですよ。

たびたびすみません
このスレって途中からズレてませんか!?
百万以外の物件のスレで
途中は物件をもってる人とこれから購入を検討する人のスレで楽しく読ませてもらってました
今ではこのスレって湯沢を批判する人と保守的な人との討論になってませんか？
酔っ払いながらスレ上げてすみません

むしろ本来のスレ趣旨に戻ったといえるのでは？
検討者にとっていろいろな懸念事項があるのは事実なので、そこは所有者との見解の相違は生じるかもしれませんね。

>>350
>777さん、インターネットで石と宝が有ると石ばかり拾ってしまう、あなたの書き込みは嘘だらけで何の役にも立ちませんので


>>350さんの事はすっかり忘れていました。

僕の投稿で何が石か逐一指摘して頂けると嬉しいのですが。

402さん
あなたもかなり幼稚です。と思ったのは私だけでしょうか。

↑同意。一番ひどい。所有はしてない方でしょ・・・？

マンションの将来を心配するのは当然ですよね。
(^^)

将来、建て替えをしようとした時にどうしようΣ（ﾟдﾟlll）と思ったら、マンションの建替えの円滑化等に関する法律を調べて下さい。一人でも反対したら建て替えが出来ないというのは嘘です。古い情報です。

賢い組合は、組合組織を変更して将来の建て替えに備えています。マンション組合新聞というのが有りまして、組合同士が情報交換をしていますので他のマンションのことも解って来ます。

これからマンションを買われる方にヒントをば。
（活発な議論の為に答えは質問が有ったものだけにしていました。）

1.不動産を買う時は昭和60年以降の物件にする。
⇨昭和50年代に耐震基準が変更されました。

2.管理費に含まれる修繕積立金の比率は多ければ多い方が良い。
⇨少ないと修繕の際に追加で数十万請求されることが有る。

3.修繕積立金の残額といつ大規模修繕をしたか確認する。
⇨最近大規模修繕をしたのに修繕積立金が数億残してある組合は安心です。

4.不動産会社がおすすめする物件は不動産会社が売りたい物件であり、客が欲しい物件ではないことが多い。
⇨商売ですから、あなたが本気かどうかさぐっています。担当者を怒らせないようにしながら欲しい物件情報を引き出しましょう。

5.マンションの建築単価は地盤や解体費用によって変わりますが、だいたい1坪80万円です。
⇨これをベースに修繕積立金を考えましょう。あなたのマンション全体の延べ床面積で計算すると良いです。

これらは、一般の不動産購入でもほぼ同じですのでご参考にして頂ければ幸いです(^-^)/

>一人でも反対したら建て替えが出来ないというのは嘘です。


確かに規約では建替えは 4/5以上の賛成があればできるけど、実際問題として生活困窮者を追い出すのは無理でしょうね。

350.408を書いた者です。

406さん、きっと多くの皆さん幼稚だと思ったと思います。777のレベルまで下げた文章にしましたから(^^)
わたくしも、
まだまだ若いな〜(o^^o)人生は一生勉強ですから、もっと大人になれるように頑張ります。

407さん、ハズレです。残念ですが所有していますσ^_^;。来週も行きます。

そうですね、楽しいスレに戻したいですね。私も楽しく読んでいたんですよ。乱してごめんなさい。でも、怪しげな文章にだまされる方々がいらつましゃるかもしれないので・・・・・つい。

そうそう、湯沢駅前の魚屋さんの近くに有る和菓子屋さんは季節替わりの和菓子も有って美味しいですよ(^^)
先月はいちご大福と道明寺を買いました。こちらは和菓子を皇室に献上しているお店です。
一般的なお土産なら越後湯沢駅の中がおすすめです。年々種類が増えていて楽しいですよ。米粉入りのバターたっぷりの焼き菓子が美味かったです。奥の吊るし雛も一見の価値が有ります。

では湯沢ライフを楽しみましょう(^^)

↑ の人はひまわりの関係者？

何も知らない人が騙されて湯沢のリゾートマンションを買わされて後で困らない様にこれも転記しておきます：



建替えできるマンションの条件 2013年 11月22日


どのようなマンションにもいつかは寿命が来て、建替えを検討する時がやってくる。

しかし現実には、マンションの建替えをしようと思っても様々な障壁があるため思いのほか事例は少なく、これまでに行われたマンションの建替えは2013年4月1日時点で実施準備中のものまで含めて218例に過ぎない。

マンションの建替えを実現するためには当然、解体費や建設費などを捻出しなければならないが、所有者全員が足並みをそろえて費用を出すというのはなかなか容易ではない。

建替え事例の多くは“等価交換方式”に基づくもの。等価交換方式とは、居住者が所有している土地を出資し、その土地にマンションデベロッパーが建物を建設、建物完成後に、居住者と不動産会社それぞれの出資比率に応じた割合で土地建物を取得するといった手法だ。この等価交換といった手法は、建替えをしたら今より建物が大きくなるのが前提で、その余剰分を販売することによって、所有者の建替え資金を捻出できるというメリットがある。

マンション建替えの実施状況（平成25年4月１日現在）／国土交通省
マンション建替えの実施状況（平成25年4月１日現在）／国土交通省



阻害となる要因


つまりこれまでに建てえが可能だったマンションは、容積率が余っていたために以前より大きな建物を建てることができ、それを売却することによって資金を捻出できたから建替えができたというわけだ。むろん、マンションデベロッパーがリスクをとって事業を行えるという前提があって初めて成立する手法でもあるゆえ、例えば立地的に販売が難しいとデベロッパーが判断すれば実現しない。

さらには、世の中には多くの“既存不適格マンション”が存在する。既存不適格マンションとは簡単にいえば“建設当時は適法だったが、後の法改正で不適格となったもの”を指す。具体的には“建設時には容積率200パーセントだったものが、現在は100パーセントになっている”など。建替えすることで建物の大きさが小さくなってしまうのでは実現は到底不可能だ。

マンションの建替えには、他にも様々な阻害要因がある。区分所有法では、5分の4が賛成すればマンションの建替え決議は可能だということになっている。反対する人の権利を買い取る（売り渡し請求）こともできる。しかし現実問題として、実際の現場では、買い取り価格を吊り上げられてしまったり、「ここで一生を終える」とおっしゃる高齢の方や、建替え費用が捻出できない方がいたり、建物の老朽化を賃貸契約解消の正当事由としない借地借家法が立ちはだかり賃貸人がなかなか出ていかない、などの様々な理由からマンションの建替えがうまく進まないのだ。

このような状況を受けて、安倍政権の規制改革会議（議長＝岡素之・住友商事相談役）がまとめた答申の最終案に、老朽化したマンションの建替えを促すための施策の検討などが盛り込まれているが、結論を言えば、これでも円滑なマンション建替えは不可能だろう。これは具体的には「建替えの決議用件をさらに緩和する法整備をしよう」「建替え費用が捻出できるよう、容積率を緩和しよう」ということのようだが、実際には法務省の強い反対があり、思惑どおりには進まなかった。

マンションの“建替え問題”を前提とすること、つまり、建替えしか選択肢がないかのような論の立て方に疑問を感じる向きも少なくない。そもそも、容積率をUPさせるなどのボーナスを与えて、全てのマンションが建替えられることになったら、人口・世帯数減少がはっきりしている我が国において、いったいどれだけの住宅が余ってしまうのか。日本の住宅数はすでに飽和に達し、都市部においてすらむしろ空き家対策に本腰を入れなければならない局面にこれから差し掛かるというのに建替えを促進したらどうなるのか、というわけだ。

これはもっともな意見だといえる。いったんマンションが建った場所に、永遠にマンションが建替えられ続ける必要もなく、別の用途に転換される可能性を残すほうがむしろ自然だ。だから“マンションの建替え問題”などと表現をして、いかにもそれしか選択肢がないかのような前提をやめ、別の選択肢もつくればいいのだ。

建替えのみを前提とするから話が難しくなる。必ずしもすべてのマンションが建替える必要などない。

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建替えじゃない選択肢


アメリカ・イギリスは、特別決議による「区分所有権の解消制度」がある。フランス・ドイツは、建て替えはもちろん、 区分所有解消を多数決で行うという概念そのものがない。

他国の状況を踏まえ日本では、区分所有法にある“建て替え決議要件”のほかに“区分所有をまとめて売却する要件”を設けるのが良い。建て替え決議同様、一定の賛成があれば全員が区分所有権をまとめて売却するという選択肢をつけておくことは、日本の住宅市場の現状と未来を見越せば、むしろバランスの取れた状況を生み出すのではないか。

現実的には、空き家対策、コンパクトシティ政策とセットで、駅に近いなど一部のマンションのみに容積率のボーナスが与えられ建替えが可能となり、その他のマンションは前述したようにマンション管理組合を“解散”することによって決着を着けることになると筆者は予想している。

“老朽化マンション対策会議”(椎名武雄会長=日本アイ・ビー・エム名誉相談役)は「区分所有権の解消制度創設」を提言している。これは簡単にいえば「建物解体して、土地を売り、お金を山分けして解散」。行政処分の範疇で行うため“違法性があるか”だけが焦点となり、ゴネることが無意味に。わずかなお金を渡されて終わり、となるケースも出そうだ。
http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00025/

老朽マンションの「建て替え」はほぼ不可能という現実 2013.12.15


建て替えづらい特性を持つ分譲マンション。中古の購入時には注意が必要


　私は日常業務として、マンション購入に関するさまざまな相談にのっている。都心の古い中古マンションの購入を検討されている方から「建て替えも視野に入れています」という言葉をよく聞く。

　昨今、老朽マンションを建て替えるという話題が多くなったため、それを期待するのだろう。しかし、古くなったからといって「建て替えられる」と考えるのは大きな間違いだ。今の法制度ではほぼ不可能と言っていい。

　国土交通省の統計では、今年４月１日現在、全国で建て替えられたマンションは、準備中の事例を含めても２１８件しかない。これに対して、建て替えを視野に入れなければならない１９８１年以前の旧耐震基準の物件は、全国に３万８０００棟以上ある。つまり、今まで０・５％程度しか建て替えが実現していない。そして、今後もこの数字がハネ上がるとは思えない。

　建て替えが実現するマンションには共通点がある。それは、誰もが住みたくなるような場所にあって、なおかつ容積率が大幅に余っているということ。

　建て替えて住戸数を増やし、それを分譲することで建築費とデベロッパーの利益が出る場合に可能となる。各区分所有者の負担額がゼロでないと、建て替えは不可能と考えていい。そういう条件を備えた老朽マンションは、おそらく全体の２％未満だろう。

　法制面で言えば、全区分所有者の５分の４が賛成すれば、建て替えができることになっている。しかし、容積率が余っていないマンションだと、建築費は１００％自己負担になる。

　建築費は、デベロッパーの発注ベースで１戸当たり２０００万円前後。全区分所有者の８割がそれを負担できる物件は、どれだけあるだろうか。

　結局、全体の９８％以上のマンションは、事実上建て替えが不可能なのだ。多くの人は、この条件を知らずに都心の老朽物件の購入を考えている。何とも危うい。

　しかし、建て替え計画のある老朽マンションを購入すると、何年か後に自己負担ゼロで同じくらいの広さの新築住戸を手に入れることができるかもしれない。もしそうなれば、とてつもなくラッキーだ。

　実は、そういう“お宝”を見分ける方法もある。やり方は簡単。中古マンションを検討する際、仲介業者に「管理組合の総会議事録を過去３年分送ってください」と依頼すればいい。

　建て替えというのは、通常なら１０年くらいの準備期間がある。その間、管理組合の主要な議題となるので、必ず総会議事録にそれが出ている。総会議事録をくまなく読めば、建て替えが実現するか否かも、おおよそ予測できる。

　もっとも、そういう物件はあまり売りには出ない。また、実現できないマンションよりも価格が高いケースが多い。根気よく探すしかない。
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20131215/ecn131215073100...

>>408様 399です。
ここ半年くらいで法律が改正されていたとすればごめんなさいですが、私の知る範囲では昨年の6月頃の改正が最新と思います。

私の出口感としては解体のみです。建て替えはありません。
解体のみの場合は改正がないため現行通り全員の同意が必要という認識です。
但し被災マンションは4/5の同意でもOKみたいです。

マンション老朽化の波　建て替え阻む「反対」の壁

５分の４以上の賛成が必要

[日本経済新聞朝刊2014年11月12日付]



　親から相続した築40年超のマンションに住む30代のＤ男さんは近い将来の建て替えを望んでいる。しかし、マンション住人の多くは高齢層で、建て替えに反対している人も少なくない。管理組合などの場で話し合ってはみたいが、どうすれば建て替えを決められるのだろうか。

　老朽マンションは全国的に増えており、Ｄ男さんのような悩みを持つ人は多いようです。国土交通省の推計によると、建築から30年以上が経過したマンションの戸数は2014年に140万あります。これが５年後には200万、20年後には466万に増えます。




　建て替えを進めるにあたっての法的知識は重要になっています。まずマンションに関わる決議事項について整理しましょう。金額が管理規約に明示されていない管理費の値上げなど、比較的簡易なものは原則、マンション全体の過半数が賛成すれば成立します。「普通決議」といいます。

　一方、重要度が高いためにマンション全体の４分の３以上の賛成を必要とする「特別決議」もあります。例えば階段を壊してエレベーターを設置するといった場合です。共有スペースを改築する場合、これに該当することが一般的です。

　マンション全体とは「区分所有者と議決権それぞれ」を意味します。複数戸を持つ人がいると、所有者の数と議決権の数が一致しなくなります。議決には両方の基準でみて一定以上の賛成が必要ということです。

　建て替えは特別決議に含まれ、法律では特に５分の４以上の賛成が求められます。これだけの同意を得るのは決して簡単ではありません。マンション法務に詳しい篠原みち子弁護士は「計画が持ち上がった後、10～20年かかることも珍しくない」と言います。

　仮に決議がいったん成立したとしても、一部の住民があくまで反対し、退去を拒むことも考えられます。そうした場合、一定の手続きを経て反対者の所有権を買い取る「区分所有権売渡請求」という方法もありますが、こじれて裁判に至る場合も多いそうです。

　所有者から部屋を借りて住んでいる人が居座ったりすると話はさらに複雑です。建て替え決議をしても「借家権」をもつ賃借人を強制的に立ち退かせることは原則できないと考えられているからです。

　マンションの建て替えは、みなが納得するまで話し合いを続けることが前提になります。老朽化が深刻になる前、早めに対策を議論する場を設けることが大切になります。篠原氏は「建て替え以外にも、修繕計画の見直し、敷地売却など複数の選択肢を挙げ、それぞれの利点や必要な費用を丁寧に検証していくとよい」と助言しています。

　ちなみに老朽化したマンションを丸ごと売却するという選択肢もあります。法改正により今年12月から、耐震性が不足する場合、５分の４以上の賛成で建物・敷地を売却できるようになります。従来、売却には全員の賛成が必要でした。建て替えが実現しない場合の最終的な手段という位置づけです。
http://www.nikkei.com/money/features/37.aspx?g=DGXMZO79552660111120149...

売れない・立て替えできないリスクについて議論されてますが、そういうリスクが嫌なら賃貸にすればいいだけです。

我が家もリスクは取りたくない、飽きたらさっさと次に行きたいのもあって賃貸です。
今はライオンズ第2の2DKの物件ですが、家賃は月6.5万円ですが、管理費等込なので実質家賃は3万円程度です。
買うと500万円程度の部屋なので、リスク云々を抜きにしても賃貸のほうがお得な状態になってます。

リスクを取りたくない人は賃貸を検討してみてはどうでしょう。
春から夏に掛けては不動産屋が扱っている物件だけでも、かなり賃貸物件が豊富の揃ってますよ。

苗場と湯沢の駅そばのマンションで約３５年。その他なら約２５年。
東京の多くのマンションも４０年過ぎでもかなり健在で立ってますよ。
特に９０年前後に建った物件は基準が新しい分丈夫です。
今４０歳前後の方なら２０年後の心配ですね。
今７０歳前後なら、９０歳まで居られるかなw
マンションの処分に困っているのは３５年ローンなどで買った人などは深刻ですが、
安く買えた人なら、また安くなら売れますよ。
減ったといっても若いスキースノボマニアはまだ居ますから。
スキーシーズンにはマンション内に若い人もいっぱいいますし、若い子連れファミリーもいます。
出口はその人の都合で決めればいい。
不動産屋に売却をたのんでも、売れるまでは自由に使えます。

>>417
今後は安くても売れない物件が増えてくる可能性は高いと思いますよ。
苗場の物件ですと、今でも売値は10万円だけど買ってくれたらリフォームします、という実質マイナス価格の物件が出ています。

もしかしたら将来的にも０円なら買い手が現れるのかもしれないですが、少なくとも私はそんな博打は打ちたくないので賃貸を選択しています。

>>418

今後はではなく、今まで安くても売れない状態です。苗場のヴィラなどは１０万でも売れてないですね。
不便だし、夏には店も開いてない状態では、永住しようという事も難しい。
でも湯沢や土樽あたりなら、まだ生活はできます病院もあります。
車があれば、日帰りで遠くまで出かけることもできます。
スキーができなくなっても、四季の変化を感じながらのんびり暮らすこともできます。
安く買って賃貸でいくらかの収入も得ることはできますよ。

最近やっとわかりましたが、湯沢のリゾートマンションは車の運転が出来ない人だけを対象にしていたんですね。

シャトルバスが無いとスキー場に行けないとか、駅に近くないと不便だとか、もう湯沢の住人だけの発想ですね。