越後湯沢のリゾートマンション

いま、テレビ朝日のワイドスクランブルで湯沢町取り上げられていますね！

とにかく湯沢方面も中国人の旺盛な購買欲で取引は活発化してきた。
新築マンションでは外国人の所有を自主的に３割以下になるように業界が考えていると
いうが法的に問題がなければ現法律では拒否ができない。
ただ管理費、修繕積立金等を滞納した場合、取立てはどうするのか？
本当なら日本人に購入して貰いたい。

どうも湯沢には社会の底辺のアレな人ばかり集まって来る様な気がするけど：



【FULL】 所さん！大変ですよ 動画
売れすぎてビックリ　謎の中古マンション 2015年4月9日

[番組内容]
バブル崩壊から20年以上経った今、なぜか苗場のリゾートマンションが売れている。購­入した理由を尋ねるスタッフの前に、さまざまな事情を抱えた個性的な住人が次々登場。

[出演者]
所ジョージ 久保田祐佳 徳永圭一 澤口俊之 牛窪恵 モーリー・ロバートソン 吉田鋼太郎

↑苗場でしょ
テレビで取り上げられている
訳ありの人たちが住む
格安マンション苗場ですよね？

うちは、越後湯沢の駅近ですが
駐車場も高級車多いし
そんな感じではないですが。
こういう取り上げられかたされると
優雅に楽しく湯沢ライフしていても
少し複雑な気持ちになりますね。

>>344
リゾート地としては越後湯沢より苗場の方が遥かに格上だし、今は廃墟と言われている古ヴィラも竣工当時は最高の立地の高級リゾートマンションですからね。

越後湯沢はまともな温泉も無いのに、如何にも温泉地の如く売り出したのが現在のこういう結果をもたらしたんですね。

優雅なリゾート堪能派と、安い住居を求めて移住してきた生活困窮派が混在してるという感じですか。

最近の新ビジネス「管理費滞納問題を即解決」
管理費インシュア株式会社
株式会社マンション管理費機構
株式会社　東京管理
一般社団法人マンション管理業協会「管理費等保証制度」
などなど

>優雅なリゾート堪能派と、安い住居を求めて移住してきた生活困窮派が混在してるという感じですか。


その優雅なリゾート堪能派自体が軽井沢や蓼科・八ヶ岳やニセコのリゾートが高過ぎて買えない社会の底辺層なんですよね。

湯沢、苗場方面はシーズンの冬場が気候が厳しいので永住は少ないでしょうが
伊豆方面などのリゾマンで永住がどんどん増えているのが問題になってます。長期滞在を
制限してるマンションも有りますが通常は永住についての制限はありません。
当然、永住者はリタイア後の高齢者が多いのですが温泉浴場などの私物化、倒れたり健康面での不安。
温泉以外のリゾート施設の不必要発言など。自分の所でも問題が表面化している。
手頃な物件価格と維持費で老人ホーム化しつつあるわけです。危惧するのはこの問題と
中国人が購入し、家族のみならず知人、友人が大挙来訪し館内でルール無視で大騒ぎする危険が
ある事でしょう。売りたい人と仲介業者は誰でも売れればいいので。

>>350

湯沢の事を悪く言われたくないのは良くわかりますけど、ここで問題になっているのは

日本のリゾートマンションの中で何故 湯沢のだけが叩き売りされてテレビまで賑わせているかという問題です。

バブルの後遺症と言っても、それは日本中同じですからね。

越後湯沢は川端康成の雪国で有名に成り過ぎたんでしょう。

その当時の文学者はあの辺りで温泉と言えば、伊香保、水上温泉や法師温泉くらいしか知らなかったんですね。

そもそも川端康成の雪国というのは、名も無い場末の田舎町で生きる貧しい芸者との情痴小説

川端康成自体、雪国が売れて儲けた金で軽井沢に別荘を建てた位ですから、越後湯沢はその程度の所だとしか認識していなかったのですね。

３５０さんは羨ましいです。時間がたくさんあってね。
年始に年末までの予定が分かる様だと３５０さんのような過ごし方ができません。
自分は伊豆と軽井沢で３ヶ所ですが３代も前から出かけてるので思い出と郷愁もあります。
たぶん、３５０さんのつまらないと列挙されたところでもそれぞれ思い入れが有るので
皆さん、別荘やマンションをお持ちなのでしょう。別荘を持つと違う楽しみ方になりますから。
３５０さんは旅館、ホテル宿泊向きと思います。
３４０さんの話は有名リゾート地で現実に問題になってる事です。ただ湯沢、苗場は
中国人から見たら異常に安く感じるのでしょう。だから中国人でも資金の豊富な人が
購入しているわけではないようです。伊豆方面の１０分の１から１００分の１ですからね。

もともと苗場にプリンスを建てた西武の包さんの考えで、リゾート開発を狙ったもの。
その延長線で大磯にもプリンスを建てている。
西武の作戦は、地元西武線沿線の駅前に分譲住宅地を作ることで町作りによって電鉄の利用者を増やそうというものだった。
苗場という当時は不便な地でスキーリゾートを謳って開発を続け、ビラ苗場などの分譲マンションも建てた。
それに刺激された他業者もバブル期に、負けるなとばかりに湯沢町にリゾートマンションを建てた。
後は皆も知る通りで、バブル崩壊とスキーブームの下火によって人気は急激に下降。
スキーブームを煽っていた企業も業績の不振で撤収。
確か当時のスキーブームに踊った地元民も投機目的で多数購入、価格の下落で大慌てで売りに出したが買い手なし、
スキーブームの終焉で収入も激減、管理費負担にただただ泣いたということだ。

>>350
なんでそんなに攻撃的に反応されるのか、理解に苦しみます。
妄想と妙な自慢？でわけがわかりません。お怒りのようですが、勢い余って他リゾート地を貶める内容になってしまっているのは残念です。共感は得られないでしょうね。

客観的に判断すると


スキーをやりたいならニセコか白馬

風光明媚な所なら蓼科・八ヶ岳か軽井沢・菅平

温泉地なら北海道の川湯温泉かニセコ

食べ物が美味しい所なら北海道

海が見たいなら伊豆か沖縄

東京に近い所なら熱海か箱根



湯沢に人気が無いのは

温泉最悪、風景全然ダメ、街並みのセンス最悪、雪質平凡、食べ物平凡

でマンション価格が安い以外にはいい所が一つも無いんですね

私の準拠枠

温泉：可もなく不可もなく。決して最低レベルとは思わない。風情が良い。
　　　※温泉ではない地下水利用のマンション大浴場が意外と穴場（温まる）
風景：案外大好き。山が近い。河がある。自然と接する身近な施設（公園など）、四季を通して楽しめるスポット多い。
街並み：寂れた感じと、決して垢抜けることのない黄昏ムードに癒される。でも、たまには六日町。
雪質：関東平野に比べたら、良い。子供と泥だらけにならず雪遊びが出来る。
食べ物：廃れた中に隠れた名店の数々。少年時代の探検心をくすぐる。
マンション価格が安い：但し、湯沢近郊のリフォーム工事業者は価格が非常に高い。

湯沢に人気が無いのは、マンション管理規約に「個人の居住用または法人の保養所として利用するものとする」という
文言をいつまでも付けているから。ボランティアなどの非営利活動拠点にもベンチャービジネス起業拠点にも建物を利用
出来ない。保守的。

事実上、通年利用が出来ない所ですからね。
スキーをやる人にはいい所と思いますよ。格安ですし。購入者として
中国の人が登場したのも流通につながれば朗報でしょう。

>事実上、通年利用が出来ない所ですからね。


苗場には温泉もあるし、昔はゴルフ場もあったし、夏も涼しく避暑には最適なんですけどね。

要するに魅力が無いというだけでしょうね。

777は苗場に一度も行った事ないだろ

リゾート地としては越後湯沢より苗場の方が遥かに格上とか
苗場には温泉もあるとか
実際に苗場のリゾートマンション群に一度でも足を運んだことがある人だったら普通は書けない文言

色々なご意見があり、楽しく読ませていただいています。私は、退職後、何回か不動産屋通いをして、岩原のマンションを手に入れました。条件は、新幹線でも電車でも行ける、2LDK,洗濯機置き場がある、ガスコンロが2つある、お風呂付、管理費が3万円以内。すぐには見つかりませんでしたが、3回目で見つかりました。湯沢は新幹線で東京から1時間足らず。ジパングを使うと石打までにして（200キロ)3割引き。湯沢インターから車で5分。中里、岩原から東京に通勤している人もいますよ。ちなみに我が家は、岩原スキー場駅から徒歩5分です。スーパーマーケットのバスが週3回回ってきます。他に地域のバスがあります。5月の連休には、桜も咲くでしょう。山菜取りもできます。雪が消えたら、中央運動場でテニスをやるつもりです。住んでいる人に聞くのが一番でしょう。

追記。最近、地震が多いですよね。原発も心配。東南海トラフ地震や、富士山が煙を吐き出したら上越新幹線で逃げろ！と言っている人がいます。また、湯沢は刈羽原発からも30キロ以上離れています。

>苗場には温泉もあるとか


越後湯沢や六日市にはこんなにいい温泉は一つもないよ：


苗場温泉 雪ささの湯
http://www.kin611.com/yukisasa.html
http://kin611.blog106.fc2.com/

苗場スキー場から国道353号を進んだ所に有った三国スキー場は雪質最高、近くの湯之沢は良質な硫黄泉

もし国道353号の三国-中之条間が開通していれば苗場から四万温泉まですぐなので、苗場もリゾート地として人気になっていた。

新潟県は開発方針を間違えたんだね。 湯越後沢には先が見えないアホしか居なかったという事かな




三国スキー場跡
http://hoshino.yukimizake.net/2012ski/mikuni/mikuni.htm


三国スキー場 - 廃墟検索地図
http://haikyo.crap.jp/s/7682.html


国道353号は、群馬県桐生市を起点とし新潟県柏崎市を終点とする一般国道である。

群馬県桐生市広沢町の国道50号との交点を起点に赤城山南斜面を通り、新潟県柏崎市柳橋町の国道8号との交点へと至る路線である。途中の群馬県吾妻郡中之条町四万と新潟県南魚沼郡湯沢町三国との群馬・新潟県境が不通となっている。

>>363
パッと地図見て目の前にスキー場と温泉があると思っている感じですね

実際に行った事ある人は知ってるけど意外と遠いんだよ

スキー場目の前だと思って買ったら歩いて行くには遠くて
スキー場に行くのでさえ結局は車かバス利用

スキー場として評価が高いのは苗場よりお隣のかぐらの方で
かぐらに行くには苗場から行くより湯沢から行く方が便利とか
７７７さんはきっと知らないでしょう

巷で言われている事は
プリンスホテルのすぐ横にマンション群立てていたら
ここまで値崩れする事は無かっただろうと言われているんですよ

古ヴィラは玄関のすぐ前に白樺平スキー場のリフト乗り場が有って、上の方は浅貝スキー場と繋がってたんですよ

古ヴィラが廃墟にならなければ白樺平スキー場も存続してましたからね

昔の苗場スキー場は何時でも込んでいて簡単には滑れないから、古ヴィラ住民の為にわざわざ別のゲレンデを用意していたんですね：


苗場スキー場白樺平ゲレンデ リフト配置
http://old-skier.seesaa.net/upload/detail/image/naeshiDSC_0145-thumbna...





苗場白樺平ゲレンデ2013

西武ヴィラ苗場リゾートマンション住民専用雰囲気の白樺平ゲレンデが全面的に営業中止­となった今シーズンもすでに3月、間もなくスキーシーズン終了です。


苗場スキー場白樺平ゲレンデ（新潟県湯沢町） 追憶のゲレンデ
http://old-skier.seesaa.net/article/338960570.html

>>366
７７７さんいわくリゾート地として遥かに湯沢より格上で
湯沢より上質の温泉があるにもかかわらず
なぜ廃墟になったのか？

リゾート利用している人から７７７さんの書き込みを読むと支離滅裂で
実際に行った事無いだろうという印象しかありません

苗場と同じぐらいリゾートマンションが乱立している岩原は
苗場ほどの廃墟感も値崩れもしていない

苗場スキー場に比べ岩原スキー場はかなり見劣りするし
７７７さんの大好きな温泉も苗場に比べると見劣りする

なのになぜ岩原の方が上かと言えばＪＲの駅が近くにあるこの一点に尽きます
言い換えると７７７さんの大嫌いな湯沢へのアクセスが優れているからです

実際の物件相場や売れ残り件数を見ていたら分かる事ですが
湯沢近郊では生活の利便性が最も求められており
次点でスキー場へのアクセスと物件のグレードでしょう
７７７さんの大好きな温泉の泉質などほとんど重要視されていないのです

苗場に関しては
生活の利便性が他の地域と比べどうにもならない壁があるから
１０万円物件の羅列になっているんです

それを実際に現地へ行った事無いような
ネットから拾ってきただけのコピペを長々貼り付け
さも知っているような書き込みをしているから
実際の利用者から反発が出るのでしょう

現地の人やリゾート利用者から見ると
見当違いの落書きばかりに見えますよ

それは、湯沢は不動産会社が必死でリゾマンを売ろうとしてるので、批判すると関係者から反発されますよね。

僕は別に湯沢が嫌いなんじゃなくて、何故湯沢のマンションだけが叩き売られてるかを考えているだけですけどね。

駅に近いのがいいのなら高崎や前橋の方が上ですしね。

>>369
私が不動産会社関係者なら「ババ抜きのババ」だとか「１０万円の羅列」だどか書き込みしません
そういう思わせぶりな書き込みをして現状打破しようとするのもどうかと思います

ちなみに湯沢の不動産会社から必死さは微塵も感じませんね

３社とも内見に何度か行きましたが
その後に勧誘の電話は一切かかってきません
東急から物件案内の封書が年１通届くぐらい

３社ともワンルーム投資の勧誘電話みたいな必死な営業はしていないそうです
湯沢の不動産会社のどこが必死なのかさっぱり分かりません


>>何故湯沢のマンションだけが叩き売られてるか

それは供給過多の一言に尽きる
人口９０００人で１５０００戸のリゾートマンションはいくらなんでも数が多すぎる

ひまわりだと売り物の総数が５００戸弱
３社合計でも各社掲載で被る物件がほとんどだから総数６００～７００戸ぐらいだろう

これは逆の見方をすれば
１万４千数百戸は保有意思を持ち続けていて売り物は物件総数の約５％
そこら辺のマンションで２０戸中１戸の売り物があっても
何も思わないレベルの売り物比率でしかない

しかも７７７さんの大嫌いな湯沢駅周辺の売り物件はひまわりで現在たった３２戸
私は将来の定住まで視野によりグレードの高い物件に買い替えようと数年売り物を見つづけているが
湯沢駅界隈のハイグレード物件は値上がりする一方で物件数も半分ぐらいに減って
買い替え断念しようかと思っているぐらい

これが現状なのに行った事も無い批判したいだけの人が苗場などと混同して
壮大な見当違いを根拠に批判いるから私みたいな反論を食らうのです

７７７さんは湯沢の何を恨んでいるのか知りませんが
批判するにしてももう少し的を得た批判をしてほしいですね

>それは供給過多の一言に尽きる


不動産屋も既に湯沢のマンションを買ってしまった人も利害は共通ですから、ひまわりがどうこうという話ではないですけどね。


このスレの趣旨は

何故湯沢の様な辺鄙な所にそんなにリゾートマンションが大量に建てられたかですよね。


まずはデータから。1988年に全国で売り出されたリゾートマンションの総戸数は11,564戸、その1/3以上の3,912戸が湯沢町に集中したのです。その突出した建設ラッシュは80年代に入ってから猛烈振りを発揮します。
http://matome.naver.jp/odai/2136137267121868501




業者が常識では考えられない滅茶苦茶をやったから、現在の滅茶苦茶なリゾートマンション価格の暴落が有る。

そういう反省を一切しないで、湯沢はいい所だと礼賛し続け、他の人にも推薦する人しかこのスレにはいない。

湯沢のどこがそんなに良いのか聞いても何も答えられない。

僕の好き嫌いとは関係ないですね：

>>371
私は当時の建設業者じゃないので反省求められてもね
反省を求めるなら当時の建設会社にでもしてください

賞賛、推薦し続ける人が多いのは
実際住んだ印象なり経験から書き込んでいるからでしょう
それを行った事も無い人にあーだこーだ言われる筋合いは無い
しかも見当違いの批判には反論が沸き起こるのも当然

ちなみに私は欠点も忌憚なく書き込んでいるつもりです
温泉は塩素臭いだとか
苗場についてもあまりいい事は書き込んでいないですよ



湯沢のいいところはたくさんあります


・物件の安さ
定価や高値で買った人には大変申し訳ないけど
バブルによる無茶苦茶な建設ラッシュのおかげで今この安さで購入できるのです
これを私みたいに好機と捉え購入まで踏み切るか
７７７さんみたいにネガティブな事ばっかり考えて批判の対象とするのかは人それぞれ

苗場は生活困窮者に売れているらしいと前に書き込んだが
苗場は生活の利便性が非常に悪いとは言っても
年金頼りで賃貸ボロアパートで一生を過ごすよりは
同じ負担で持家のリゾマ暮らしの方がいくらかまともな生活が送れる

本当の廃墟になるぐらいなら生活困窮者の受け皿としての役割を担った方が
現利用者にとってもいいと個人的には考えている


・スキー場十数か所が選び放題
それぞれシャトルバスでほとんど無料（苗場、かぐらは有料）で送ってくれる
近いところは数分から一番遠い苗場でも１時間弱で行ける
これだけ恵まれたスキー場へのアクセス環境は全国でも他にはない


・適度な自然環境
必要な生活の利便性を確保しつつ周囲の自然環境が満ちているところ
町過ぎない、田舎過ぎないちょうどいいバランス

今シーズンはつい１週間前まで滞在していて
帰省前にふきのとうをお土産に摘んで持ち帰った

今年は残雪が多くまだちょっと山菜取りには早かったみたいだったが
それでも小１時間ぐらい山を散策しつつたくさんのふきのとうが取れた

私はそれほどトレッキング等に興味は無いが
トレッキングが好きな人には最高の環境に思える


・普通の旅館並の温泉大浴場が毎日無料で入れる
何かと言えば管理費が高い等言われるリゾートマンションだが
私のマンションの場合は水道代込
内風呂沸かして入る光熱費の負担を考えれば全然高くない


このような利点を
たった車１台分の購入費と維持費で満喫できるのですから間違いなく破格の安さ
車１台分の金銭的余裕があって興味のある人にはお勧めできますね

湯沢のリゾートマンションの将来の姿を予想すると


築50年経って外壁はボロボロ、内部はスラム化しており


居住者の 30% は生活保護世帯

居住者の 50% は中国人で、1部屋に5～10人鮨詰めで暮らしている。

残りの20%は定年退職後の湯沢への定住者、環境に嫌気が差して売ろうと八方手を尽くしたが、誰も買い手が付かず、月当たり3万5000円の管理費と固定資産税を払い続ける暗い余生を送っている。

　バイクで越後湯沢駅までの通勤風景
　大雪だったこの冬も、急速な雪解けでようやく湯沢にも春が訪れてきました。至る所にふきのとうが顔を出し、天ぷらや蕗味噌と食卓に彩りを添えています。岩原のグランド周辺の桜が見頃を迎えています。中央公園では、名物の枝垂れ桜が咲き始めました。ＧＷ前半が見頃で、残雪をバックに楽しめるのではないでしょうか。魚野川では渓流釣りをする人の姿も見られるようになりました。
　片道２時間ほど掛けて通勤していますが、湯沢の自然と温泉に癒され、この町に住んだことを後悔したことはありません。ベランダがあり、陽当たりが良く、風通しが良く、洗濯機置き場や調理に適した台所があれば、快適に居住できます。たいした泉質ではないかもしれませんが、いつでも入れる温泉はありがたいです。草津・箱根・熱川にマンションを持っている方が頻繁に訪れて温泉を楽しんでいます。湯沢も捨てた物ではないと思います。

湯沢がこれからどう推移するかなんて、予想もできない。
第一、東京のマンションブームは１９７０年代からで、都内には数万棟のマンションがあるのです。
東京でも７０年代に買った者も今では高齢者で、まあ生活保護はマンション持ってると難しいと思うけど
年金生活者は多いと思う。別段、湯沢のマンションが異質という訳ではないでしょ。
部屋はバブル期に買い手がいたことで、ほとんど埋まっています。
最近の管理費未納戸を見てみると中国系の不動産会社があったり、投機目的らしい怪しい会社が多い。
なにより部屋はほとんど埋まってますよw　管理費は足りているのです。
普段は住民はいないが、盆と正月には賑やかです。普段電灯がついてないからといっても持ち主は皆、余裕のある人たちですよw
普段は東京あたりに住んでいて安く買った者が多いので、東京とは違う環境を低価格で楽しんでいます。
今安く売り出しているものは、多分安く買って、飽きたから転売しようという人じゃないですか。
別段、湯沢がどうというより、車で行ける別世界が多いので、群馬、長野、福島と遊びに行ってます。
最近は、きっとマンションを見た事も無かった人達が騒いでいるだけですw

>今安く売り出しているものは、多分安く買って、飽きたから転売しようという人じゃないですか。


湯沢にマンションが乱立したバブルの時代は1億総中流で今の格差社会とは全然違いますからね。

そもそも最近は金がかかるスキーなんか誰もやらなくなりましたから。

スキーをやってた人も60代になったらスキーを止めるので湯沢の唯一の取り得もなくなったという事でしょうね。

そして別荘をギリギリ持てた中間層が没落、貧困層が増えて日本の内需も壊滅状態なので、管理費を払えなくなった転落層が投売りしてるんですよ。

苗場は西武のホームグラウンドだったので他のデベは湯沢などで開発するしかなかった。
でも固定資産税｛地方税｝が大幅に見込めるので町はインフラをしてまで確認を増発したのでしょう。
増収もあるし、地主も土地が高く売れる。それでも湯沢に関わらず日本中どこでも売れましたからね。
仮にバブルが続いていたら湯沢の物件はあれでも足りなかったでしょう。そもそも固定資産税が
地方税であるのは建築確認作業までに役所側に首長も含めて反対が出ないような仕組みのような
気もします。また当時は用途地域が無指定なので巨大なものをスケールメリットで売り出すことが
可能でしたが現在は無指定に制約が係り、既存建築物の同規模際建築が既存の敷地では確認取得が
不可能なところばかりです。とにかく苗場と湯沢の関係は西武ＶＳ他のゼネ、デベの戦いという事です。
需要と供給は時代背景が大きく、当時はあれでも過多ではない。とにかく７７７さんの言うように
スキー人口は大幅に減っている。スキーをやらずに湯沢方面を購入する人は少ないでしょう。
安くても買わないと思います。中国人も現実にはただ驚くほど安いと感じて購入する人が多いでしょう。
また売り出してる人も転売なんて余裕がなくて処分に近い感覚でしょう。わざとい管理費、修繕積立金を
収めず管理組合の差し押さえを誘発する人もいるといいますから。７７７さんの最後の二行が哀しいかな
現実を表していると思いますね。塩漬けの株を仕方なく処分する心境ではないでしょうか。

337,339です。なんかよくわからない。

1. ひまわりのＨＰで出てる「管理費」は、管理費＋修繕積立金　でいいんでしょうか？
2. 修繕積立金はだんだん上がっていくので、例えば20年後にはさらに上がっている(337の例だと7-8万？）わけですよね。
3. 築30年のマンションを買って20年使う（それくらいは使いたいと思っています）とすると、築50年のマンションで管理費等7-8万(＋固定資産税)、これ買う人いますか？
4. 借地権マンションでない限り、50年とか70年で取り壊しておしまい、ということにはなりませんよね。50年以上経って老朽化し管理費も高く売れないマンション、でも需要がなければもちろん（都内のように）建て替え、という方法もどう考えても無理ですよね。どうなってしまうんでしょう？

今はイニシャルコストも安くて素敵なリゾートライフが楽しめる、それはわかりますが、上記のような将来的なことを考えると躊躇してしまうんですが。。。

再度お聞きします。皆さんは「出口戦略」はどうお考えですか？

それも事実でしょうが、今はもう少し進んでいます。
管理組合は弁護士を雇って処分を初めています。
この物件が個人所有より投機目的だった企業所有が多いのです。
個人では割と狭い物件が多いので、時間がかかっても売れてます。
企業の所有の豪華な部屋はなかなか売れません。
それで新たな問題も出てきています。
デフレ脱却を計算に入れた底値買いの投機です。
最近どこも、入れ墨の客の入浴が目立っています。

数年間続けて物件を見ていない人は分からないでしょうが
物件価格の下落、売り物件数共に一昨年ぐらいに底を打ちました

ちなみにスキー人口の減少も湯沢含め全国的に同時期に底打ち

今年など円安の影響からか湯沢の外国人観光客は倍増
実際に外国人を見かけない日は無いぐらい増え方が半端なかった
東京からのアクセスの良さからニセコ化する可能性すら否定できない

少し前に北陸新幹線が開業したら湯沢は潰れるなどと言われてたが大嘘
今年は湯沢駅など昨年とは明らかに違うと体感できるレベルで観光客が増えていました

どの角度から見ても今が底打ち反転模様なのは間違いなく
実需で購入を迷っているなら今が買いだと私は思いますが
バブルの不動産神話の真逆でいつまで経っても下げ続けると思い込んでいる人はいるようです


>>378
管理費現状５万、将来７，８万で迷うぐらいなら貴殿は買わない方が良い
１０万ぐらい余裕の人が購入を迷う物件
背伸びして買うような人がいるから将来滞納したり投げ売りしたりするようになるんです

関東から移転してきた外国人家族が何組かいました。
マンションの温泉も立ち寄り湯も刺青なんかみたことないけど。

>>380

答えになってない。

再度お訊きします。
越後湯沢のリゾートマンションオーナーの皆さん、「出口戦略」をどうお考えですか？
378の内容を理解してご教示いただけると幸いです。

スキーシーズンは、ファンションタトゥーを入れている若者をよく見かけました。大浴場で古参の住民おばさんからは、ガン見で睨まれていたそうです（嫁談）　今の時代、男性より女性が多いようですね。

今のご時世、法律で反社会的勢力の人たちは、マンションを購入できません。もし、購入しても手続きを踏めば、強制的に退去してもらうことは可能です。警察も民事不介入と言わなくなって、協力的になってくれています。

首都圏で築４０年以上のマンションをいくつか保有していますが、理事会が機能していて修繕積立金と公的補助金を上手く使えこなし定期的な修繕工事を行っていれば、たがたが５０数余年で廃墟にはなりません。バブル時代のお金をかけた部材で建築されたマンションなら、最新のリノベーション工事を行えば、現在売り出し中の最新分譲マンションと見劣りしないレベルまで修繕可能です。

不動産の出口戦略とは、大きく分けると下記の通りのセオリーがあります。
「売却：購入したリゾートマンションを、目的とした利用期間使用して売りはらうこと」
「保持：リゾートマンションを死ぬまで保持続けること」
「建替：戦略的なリノベーションによる物件価値の維持・向上」

でもね、不動産の出口戦略は、オーナー自身の属性や、マンションの立地、管理状況などの個別案件で判断されないと失敗するよ。だから、越後湯沢のリゾートマンションオーナーぞれぞれの「出口戦略」のベクトルは、同じでは無いと思いますが･･･

なんだかやっぱりよくわからない。

具体的に言いましょう。
378の 3,4の質問に根拠のあるお答えをいただけるとありがたいんですが。

具体的なマンション名と部屋のタイプを教えていただけるのなら、「根拠」ある回答が出来ますが、如何いたしましょうか？

もしかして、新潟県南魚沼市姥島新田字原７９５番地の物件？

>>388

ありがとうございます。378は特に物件を限定したつもりはありませんが、ひまわりの一押し物件は確かにそれですね。最上階だそうです。
ではこの部屋について、20年使ったあと（築41年になるのかな）、売却しようとしたときに買ってくれる人はいますか？
また、さらに使い続けるとしたらその後はどうなっていくのでしょう？建て替えはありえないと思うのですが。

物件を特定した上で回答します※物件を特定しないでの回答は山師にしかできません（笑）

１．20年使ったあと、売却しようとしたときに買ってくれる人はいますか？
→これ以上、管理費（修繕積立金除く）の値上げがあると売却にかなり苦労すると思います（まず無理）。
このマンションには、「物言う」理事が少ないため、管理費が高い傾向になっています。現状維持か値下げの交渉は必須です。
マンションの建物レベルは高い方ですが、しょせん新井組の施工、佐藤工業のプラージュには負けています。シャトルバスもなく、舞子リゾートスキー場お抱えのリゾートマンションに特化してしまっており、岩原などのマンションに比べマイナス要因が多いです。
高速出口から近い利便性はあり、敷地も広くガスもありペット可能なのはプラスですが、立地が不便なため車の利用が必須になってしまっているのが課題です。車が無くてもセカンドハウスとして便利に利用できるようにすれば、２０年後の売却も少し楽になると思います。
出口戦力を２０年後の「売却」と考えるのなら、あの部屋は指値３００万円台で購入が妥当（ラーニングコストが、１００万円／年オーバー）。
２０年後綺麗に使用して禁煙に励んで、理事会＞管理会社の関係を築ければ、半値ぐらいで売れると思いますよ。（今の景気が続いたとしてね）
ビジネスとしては対象外物件だと思います。２０年でマイナス約２，２００万円オーバーですよ。

２．さらに使い続けるとしたらその後はどうなっていくのでしょう？
→毎年のラーニングコスト　１００万円／年オーバーに耐えられて、物件を愛し続けることが出来て、理事会にも積極的に参画できるのならば、人生における　お金以外の価値を生み出すでしょう。
それが出来ないと、ブラックオーナーとなりマンションの害虫として、他のオーナーから疎まれます。

３．建て替えはありえないと思うのですが。
→私もリゾートマンションの建て替えは、現状の社会情勢や法律からも簡単にできないと思います。
そうなると、廃墟となるか、使用可能な限りリノベーションして使い続けるかのいずれかだと思います。

>>382
同じ一押し物件でもすぐ下のライオンズ第3の物件だったら
20年後の売却も多分困る事は無い

物件によっても出口の回答は変わってくるし
出口も人それぞれ

将来の相続まで考えたら売るに売れない物件は購入すべきじゃないし
相続を考える必要が無く死ぬまで使い潰せる人は売る事は考えなくていい

大体マンションの出口問題は湯沢に限らず
どこのマンションにも付きまとう本質的問題で回答がそもそも難しい

それを湯沢のリゾートマンションと絡めて
立地の悪い舞子の管理費の高い物件の出口を聞いてくる辺り
困らせようとする意図が見え隠れする質問としか思えませんね

ついつい書き込みしてしまいました
自分はなかなか連休をとれない仕事をしていて
いつも出かける時には休みの前日に素泊まりの宿をさがして仕事が終わってから出かけてました
段々それが面倒になりそんな時に湯沢の物件を知り 自分はバブル時代のスキー場が大嫌いで（リフト待ち，板を踏まれる，食堂も混んでる）湯沢の物件には興味がなかったのだが 今はスキー場がガラガラ春には山菜採り夏には川遊びマンションのプール秋には紅葉があり魅力的な場所と思いマンションを購入しました
自分としては休みの前の日に宿をさがす手間がなくなり好きな時に行けるのが魅力です
確かに色々な場所に行きたい方にはマンションや別荘はよくないと思いますが
自分のお金で管理費が払えて納得いくなら購入しても損はないと思いますよ
確かにバブル前に購入した方でガクンと値落ちしてしまってショックな方もいると思いますがこれから購入を考えてる方なら自分でよいと思えばそれでいいと思います
今月２９日は湯沢のさくら祭りですね
後 湯沢はイベントが多いのも決め手にしました
少し走れば塩沢や十日町もイベントが沢山ありますしね

>>390
ありがとうございます。なんとなくわかってきました。
物件を選ぶということですね。

>>391

>それを湯沢のリゾートマンションと絡めて 立地の悪い舞子の管理費の高い物件の出口を聞いてくる辺り 困らせようとする意図が見え隠れする質問としか思えませんね

よく知らないので、ひまわり湯沢店の一押し物件、これならいい物件だろうと思ったわけですが。。。
ひまわり湯沢店は「不良物件を一押し物件と称して売りつけようとしている悪質業者」である、ということでしょうか。

>>394
一押し物件と掘り出し物物件が違うのは当たり前
掘り出し物はほっておいても売れる
自社物件だから力入れて売りたいんじゃないの？

勧誘されたわけでもなかろうに
これで悪徳業者のレッテル貼られてたら
ひまわりさん気の毒

築年数、大規模修繕の時期などご自分で調べることも知らないなら、あまり不動産業者を悪く言うのは止めた方がいい
でしょう。出口なんてリゾートマンションに限らず、都会のマンションでも同じです。ヨーロッパなら築１００年
２００年のビルに普通に住んでいたりしますが、日本では耐久性はあっても、パイプスペースなどが建物内部にあった
りして、古くなると修繕費が膨大になって、住民が居なくなり廃墟になることもしばしばです。湯沢のマンションが
そうなるとは言いませんが、マンションの終焉なんてどこも似たようなものでしょう。例えば一戸建ての住宅でも３０
年前と今では随分外観が違っています。つまり戸建てでも建て替えてる人が多いのでしょうね。どうしても出口が心配
なら個人会社でも設立して、所有を移すという手もあります。株式会社なら法人になりますし、会社倒産なら所有責任
も個人には及ばず、誰かが処理してくれますw　まあ乱暴なやり方ですが、掲示板で誰かに教えてもらおうなんてレベ
ルなら、軽井沢あたりで戸建て別荘でも買われた方がいいでしょうね。

湯沢にマンション持ってます。
出口問題は考えておかなければならないことです。

賛否あると思いますが、私の考えを述べておきます。
１つの考え方として参考までに。

私の出口感としてはマンション自体の解体、組合の解散と考えています。
実際、後、20年も経てば現状のオーナー様の大多数はこの世には居ないと思います。
今後はますます売却も難しくなり、継承した方の管理費などの不払いが多重化し、廃墟になる確率は非常に高いと思われます。
一部のマンションを除き、継続困難になるということです。

ではどのようにして解体、解散に持ち込むか
これは管理組合内で十二分に時期や保障など協議する必要があります。

今のうちから解体、解散の時期や理由などを明確に示し、同時に長期計画（解体に募る費用の捻出計画、解散後の余剰金の分配、居住を希望するオーナーの対策など）を示し大多数のオーナーの理解を得ることが大切です。理由がはっきりしていて、先が見えていえば反対するオーナーは少ないと思いますが・・・


大切なのは
・組合が正直な運営が出来ていること。(透明性）
・場当たり的にではなく今のうちから十分な話し合いが出来ていること。(計画のぶれを無くす、解体後の保障など）
・人任せにせず自分が進んで理事となる。

反対住民が一人でも居たらマンションの取り壊しは絶対に出来ないですけどね。

３９８さん
３９７です。
ご指摘ありがとうございます。
訂正します。「大多数のオーナーではなく全オーナー」ですね。

その通です。全員の同意が必要です。だからこそ長期計画が必要なのです。
楽観的な考え方ですが、10年、20年のスパンの中では区分所有法も変更されることでしょう。と私は考えます。甘いですか？

>>395
>>396

何か勘違いされているようですね。
私は業者を悪徳扱いする気などさらさらありませんよ。394を普通に読めばわかりますよね。

391さんのコメントで、私が意図的に「条件の悪い物件を出してきた」かのように言われてしまったので、やんわりとそういう根拠のない誹謗中傷はよくないとお諌めしただけです。
391さんのコメントを素直に解釈すれば、ひまわり湯沢店は「条件の悪い物件を一押しとＨＰ上でアピールした」と受け取れます。つまり、391さん、ひまわり湯沢店を悪質な業者扱いしているのは他ならぬあなただと思いますよ。

>>396

>出口なんてリゾートマンションに限らず、都会のマンションでも同じです。

これははっきり誤りですね。
利便性の高い都市部ではある程度古くなっても賃貸需要なども旺盛ですし、なにより老朽化したら建て替えが行われるのが普通です。土地代の高い都市部では十分高値で新たに分譲できますのでね。
実際、近い将来に建て替えが見込まれるマンションは、高い管理費等にもかかわらずけっこうな高値で取り引きされるのが普通です。
私は都心に複数のマンションを所有していますが、それに関しては全く心配していません。

350です(^-^)/

777以外の気分を害された方、失礼しました。m(_ _)mごめんなさいm(_ _)m。
何に価値を見出すかは個々の自由であることは十分承知しております。

最後の4行と^_−☆←ウインクで気づいて頂ける方も多いと思いますが、あれは777があまりにも幼稚でおマヌケさんだから、からかったんです。
ほぼ妄想の文章ですが、777なら単純に引っかかり興奮して支離滅裂な文章を書くだろうと思ったのですV(^_^)V

思った以上に、777が反応して楽しかったです(^^)
また、わたくしだけが777に反論しても効果が期待出来ないので、350の文章をお読みになって罠に気づいた他の方が反論して下ることを期待しました。反論して下さった方、ありがとうございます。さすがです。では、嘘は恥ずかしいので350を消しますね(^^;;

ほぼ妄想ですがあちこち遊び周るのは定年したら主人と楽しもうと二人で計画しています(^^)

777さん、インターネットで石と宝が有ると石ばかり拾ってしまう、あなたの書き込みは嘘だらけで何の役にも立ちませんので、ここから退室して仲間が多い2チャンネルに行って下さい。お仲間さんが多いので楽しいはずですよ。

たびたびすみません
このスレって途中からズレてませんか!?
百万以外の物件のスレで
途中は物件をもってる人とこれから購入を検討する人のスレで楽しく読ませてもらってました
今ではこのスレって湯沢を批判する人と保守的な人との討論になってませんか？
酔っ払いながらスレ上げてすみません

むしろ本来のスレ趣旨に戻ったといえるのでは？
検討者にとっていろいろな懸念事項があるのは事実なので、そこは所有者との見解の相違は生じるかもしれませんね。

>>350
>777さん、インターネットで石と宝が有ると石ばかり拾ってしまう、あなたの書き込みは嘘だらけで何の役にも立ちませんので


>>350さんの事はすっかり忘れていました。

僕の投稿で何が石か逐一指摘して頂けると嬉しいのですが。

402さん
あなたもかなり幼稚です。と思ったのは私だけでしょうか。

↑同意。一番ひどい。所有はしてない方でしょ・・・？

マンションの将来を心配するのは当然ですよね。
(^^)

将来、建て替えをしようとした時にどうしようΣ（ﾟдﾟlll）と思ったら、マンションの建替えの円滑化等に関する法律を調べて下さい。一人でも反対したら建て替えが出来ないというのは嘘です。古い情報です。

賢い組合は、組合組織を変更して将来の建て替えに備えています。マンション組合新聞というのが有りまして、組合同士が情報交換をしていますので他のマンションのことも解って来ます。

これからマンションを買われる方にヒントをば。
（活発な議論の為に答えは質問が有ったものだけにしていました。）

1.不動産を買う時は昭和60年以降の物件にする。
⇨昭和50年代に耐震基準が変更されました。

2.管理費に含まれる修繕積立金の比率は多ければ多い方が良い。
⇨少ないと修繕の際に追加で数十万請求されることが有る。

3.修繕積立金の残額といつ大規模修繕をしたか確認する。
⇨最近大規模修繕をしたのに修繕積立金が数億残してある組合は安心です。

4.不動産会社がおすすめする物件は不動産会社が売りたい物件であり、客が欲しい物件ではないことが多い。
⇨商売ですから、あなたが本気かどうかさぐっています。担当者を怒らせないようにしながら欲しい物件情報を引き出しましょう。

5.マンションの建築単価は地盤や解体費用によって変わりますが、だいたい1坪80万円です。
⇨これをベースに修繕積立金を考えましょう。あなたのマンション全体の延べ床面積で計算すると良いです。

これらは、一般の不動産購入でもほぼ同じですのでご参考にして頂ければ幸いです(^-^)/

>一人でも反対したら建て替えが出来ないというのは嘘です。


確かに規約では建替えは 4/5以上の賛成があればできるけど、実際問題として生活困窮者を追い出すのは無理でしょうね。

350.408を書いた者です。

406さん、きっと多くの皆さん幼稚だと思ったと思います。777のレベルまで下げた文章にしましたから(^^)
わたくしも、
まだまだ若いな〜(o^^o)人生は一生勉強ですから、もっと大人になれるように頑張ります。

407さん、ハズレです。残念ですが所有していますσ^_^;。来週も行きます。

そうですね、楽しいスレに戻したいですね。私も楽しく読んでいたんですよ。乱してごめんなさい。でも、怪しげな文章にだまされる方々がいらつましゃるかもしれないので・・・・・つい。

そうそう、湯沢駅前の魚屋さんの近くに有る和菓子屋さんは季節替わりの和菓子も有って美味しいですよ(^^)
先月はいちご大福と道明寺を買いました。こちらは和菓子を皇室に献上しているお店です。
一般的なお土産なら越後湯沢駅の中がおすすめです。年々種類が増えていて楽しいですよ。米粉入りのバターたっぷりの焼き菓子が美味かったです。奥の吊るし雛も一見の価値が有ります。

では湯沢ライフを楽しみましょう(^^)

↑ の人はひまわりの関係者？

何も知らない人が騙されて湯沢のリゾートマンションを買わされて後で困らない様にこれも転記しておきます：



建替えできるマンションの条件 2013年 11月22日


どのようなマンションにもいつかは寿命が来て、建替えを検討する時がやってくる。

しかし現実には、マンションの建替えをしようと思っても様々な障壁があるため思いのほか事例は少なく、これまでに行われたマンションの建替えは2013年4月1日時点で実施準備中のものまで含めて218例に過ぎない。

マンションの建替えを実現するためには当然、解体費や建設費などを捻出しなければならないが、所有者全員が足並みをそろえて費用を出すというのはなかなか容易ではない。

建替え事例の多くは“等価交換方式”に基づくもの。等価交換方式とは、居住者が所有している土地を出資し、その土地にマンションデベロッパーが建物を建設、建物完成後に、居住者と不動産会社それぞれの出資比率に応じた割合で土地建物を取得するといった手法だ。この等価交換といった手法は、建替えをしたら今より建物が大きくなるのが前提で、その余剰分を販売することによって、所有者の建替え資金を捻出できるというメリットがある。

マンション建替えの実施状況（平成25年4月１日現在）／国土交通省
マンション建替えの実施状況（平成25年4月１日現在）／国土交通省



阻害となる要因


つまりこれまでに建てえが可能だったマンションは、容積率が余っていたために以前より大きな建物を建てることができ、それを売却することによって資金を捻出できたから建替えができたというわけだ。むろん、マンションデベロッパーがリスクをとって事業を行えるという前提があって初めて成立する手法でもあるゆえ、例えば立地的に販売が難しいとデベロッパーが判断すれば実現しない。

さらには、世の中には多くの“既存不適格マンション”が存在する。既存不適格マンションとは簡単にいえば“建設当時は適法だったが、後の法改正で不適格となったもの”を指す。具体的には“建設時には容積率200パーセントだったものが、現在は100パーセントになっている”など。建替えすることで建物の大きさが小さくなってしまうのでは実現は到底不可能だ。

マンションの建替えには、他にも様々な阻害要因がある。区分所有法では、5分の4が賛成すればマンションの建替え決議は可能だということになっている。反対する人の権利を買い取る（売り渡し請求）こともできる。しかし現実問題として、実際の現場では、買い取り価格を吊り上げられてしまったり、「ここで一生を終える」とおっしゃる高齢の方や、建替え費用が捻出できない方がいたり、建物の老朽化を賃貸契約解消の正当事由としない借地借家法が立ちはだかり賃貸人がなかなか出ていかない、などの様々な理由からマンションの建替えがうまく進まないのだ。

このような状況を受けて、安倍政権の規制改革会議（議長＝岡素之・住友商事相談役）がまとめた答申の最終案に、老朽化したマンションの建替えを促すための施策の検討などが盛り込まれているが、結論を言えば、これでも円滑なマンション建替えは不可能だろう。これは具体的には「建替えの決議用件をさらに緩和する法整備をしよう」「建替え費用が捻出できるよう、容積率を緩和しよう」ということのようだが、実際には法務省の強い反対があり、思惑どおりには進まなかった。

マンションの“建替え問題”を前提とすること、つまり、建替えしか選択肢がないかのような論の立て方に疑問を感じる向きも少なくない。そもそも、容積率をUPさせるなどのボーナスを与えて、全てのマンションが建替えられることになったら、人口・世帯数減少がはっきりしている我が国において、いったいどれだけの住宅が余ってしまうのか。日本の住宅数はすでに飽和に達し、都市部においてすらむしろ空き家対策に本腰を入れなければならない局面にこれから差し掛かるというのに建替えを促進したらどうなるのか、というわけだ。

これはもっともな意見だといえる。いったんマンションが建った場所に、永遠にマンションが建替えられ続ける必要もなく、別の用途に転換される可能性を残すほうがむしろ自然だ。だから“マンションの建替え問題”などと表現をして、いかにもそれしか選択肢がないかのような前提をやめ、別の選択肢もつくればいいのだ。

建替えのみを前提とするから話が難しくなる。必ずしもすべてのマンションが建替える必要などない。

.
建替えじゃない選択肢


アメリカ・イギリスは、特別決議による「区分所有権の解消制度」がある。フランス・ドイツは、建て替えはもちろん、 区分所有解消を多数決で行うという概念そのものがない。

他国の状況を踏まえ日本では、区分所有法にある“建て替え決議要件”のほかに“区分所有をまとめて売却する要件”を設けるのが良い。建て替え決議同様、一定の賛成があれば全員が区分所有権をまとめて売却するという選択肢をつけておくことは、日本の住宅市場の現状と未来を見越せば、むしろバランスの取れた状況を生み出すのではないか。

現実的には、空き家対策、コンパクトシティ政策とセットで、駅に近いなど一部のマンションのみに容積率のボーナスが与えられ建替えが可能となり、その他のマンションは前述したようにマンション管理組合を“解散”することによって決着を着けることになると筆者は予想している。

“老朽化マンション対策会議”(椎名武雄会長=日本アイ・ビー・エム名誉相談役)は「区分所有権の解消制度創設」を提言している。これは簡単にいえば「建物解体して、土地を売り、お金を山分けして解散」。行政処分の範疇で行うため“違法性があるか”だけが焦点となり、ゴネることが無意味に。わずかなお金を渡されて終わり、となるケースも出そうだ。
http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00025/

老朽マンションの「建て替え」はほぼ不可能という現実 2013.12.15


建て替えづらい特性を持つ分譲マンション。中古の購入時には注意が必要


　私は日常業務として、マンション購入に関するさまざまな相談にのっている。都心の古い中古マンションの購入を検討されている方から「建て替えも視野に入れています」という言葉をよく聞く。

　昨今、老朽マンションを建て替えるという話題が多くなったため、それを期待するのだろう。しかし、古くなったからといって「建て替えられる」と考えるのは大きな間違いだ。今の法制度ではほぼ不可能と言っていい。

　国土交通省の統計では、今年４月１日現在、全国で建て替えられたマンションは、準備中の事例を含めても２１８件しかない。これに対して、建て替えを視野に入れなければならない１９８１年以前の旧耐震基準の物件は、全国に３万８０００棟以上ある。つまり、今まで０・５％程度しか建て替えが実現していない。そして、今後もこの数字がハネ上がるとは思えない。

　建て替えが実現するマンションには共通点がある。それは、誰もが住みたくなるような場所にあって、なおかつ容積率が大幅に余っているということ。

　建て替えて住戸数を増やし、それを分譲することで建築費とデベロッパーの利益が出る場合に可能となる。各区分所有者の負担額がゼロでないと、建て替えは不可能と考えていい。そういう条件を備えた老朽マンションは、おそらく全体の２％未満だろう。

　法制面で言えば、全区分所有者の５分の４が賛成すれば、建て替えができることになっている。しかし、容積率が余っていないマンションだと、建築費は１００％自己負担になる。

　建築費は、デベロッパーの発注ベースで１戸当たり２０００万円前後。全区分所有者の８割がそれを負担できる物件は、どれだけあるだろうか。

　結局、全体の９８％以上のマンションは、事実上建て替えが不可能なのだ。多くの人は、この条件を知らずに都心の老朽物件の購入を考えている。何とも危うい。

　しかし、建て替え計画のある老朽マンションを購入すると、何年か後に自己負担ゼロで同じくらいの広さの新築住戸を手に入れることができるかもしれない。もしそうなれば、とてつもなくラッキーだ。

　実は、そういう“お宝”を見分ける方法もある。やり方は簡単。中古マンションを検討する際、仲介業者に「管理組合の総会議事録を過去３年分送ってください」と依頼すればいい。

　建て替えというのは、通常なら１０年くらいの準備期間がある。その間、管理組合の主要な議題となるので、必ず総会議事録にそれが出ている。総会議事録をくまなく読めば、建て替えが実現するか否かも、おおよそ予測できる。

　もっとも、そういう物件はあまり売りには出ない。また、実現できないマンションよりも価格が高いケースが多い。根気よく探すしかない。
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20131215/ecn131215073100...

>>408様 399です。
ここ半年くらいで法律が改正されていたとすればごめんなさいですが、私の知る範囲では昨年の6月頃の改正が最新と思います。

私の出口感としては解体のみです。建て替えはありません。
解体のみの場合は改正がないため現行通り全員の同意が必要という認識です。
但し被災マンションは4/5の同意でもOKみたいです。

マンション老朽化の波　建て替え阻む「反対」の壁

５分の４以上の賛成が必要

[日本経済新聞朝刊2014年11月12日付]



　親から相続した築40年超のマンションに住む30代のＤ男さんは近い将来の建て替えを望んでいる。しかし、マンション住人の多くは高齢層で、建て替えに反対している人も少なくない。管理組合などの場で話し合ってはみたいが、どうすれば建て替えを決められるのだろうか。

　老朽マンションは全国的に増えており、Ｄ男さんのような悩みを持つ人は多いようです。国土交通省の推計によると、建築から30年以上が経過したマンションの戸数は2014年に140万あります。これが５年後には200万、20年後には466万に増えます。




　建て替えを進めるにあたっての法的知識は重要になっています。まずマンションに関わる決議事項について整理しましょう。金額が管理規約に明示されていない管理費の値上げなど、比較的簡易なものは原則、マンション全体の過半数が賛成すれば成立します。「普通決議」といいます。

　一方、重要度が高いためにマンション全体の４分の３以上の賛成を必要とする「特別決議」もあります。例えば階段を壊してエレベーターを設置するといった場合です。共有スペースを改築する場合、これに該当することが一般的です。

　マンション全体とは「区分所有者と議決権それぞれ」を意味します。複数戸を持つ人がいると、所有者の数と議決権の数が一致しなくなります。議決には両方の基準でみて一定以上の賛成が必要ということです。

　建て替えは特別決議に含まれ、法律では特に５分の４以上の賛成が求められます。これだけの同意を得るのは決して簡単ではありません。マンション法務に詳しい篠原みち子弁護士は「計画が持ち上がった後、10～20年かかることも珍しくない」と言います。

　仮に決議がいったん成立したとしても、一部の住民があくまで反対し、退去を拒むことも考えられます。そうした場合、一定の手続きを経て反対者の所有権を買い取る「区分所有権売渡請求」という方法もありますが、こじれて裁判に至る場合も多いそうです。

　所有者から部屋を借りて住んでいる人が居座ったりすると話はさらに複雑です。建て替え決議をしても「借家権」をもつ賃借人を強制的に立ち退かせることは原則できないと考えられているからです。

　マンションの建て替えは、みなが納得するまで話し合いを続けることが前提になります。老朽化が深刻になる前、早めに対策を議論する場を設けることが大切になります。篠原氏は「建て替え以外にも、修繕計画の見直し、敷地売却など複数の選択肢を挙げ、それぞれの利点や必要な費用を丁寧に検証していくとよい」と助言しています。

　ちなみに老朽化したマンションを丸ごと売却するという選択肢もあります。法改正により今年12月から、耐震性が不足する場合、５分の４以上の賛成で建物・敷地を売却できるようになります。従来、売却には全員の賛成が必要でした。建て替えが実現しない場合の最終的な手段という位置づけです。
http://www.nikkei.com/money/features/37.aspx?g=DGXMZO79552660111120149...

売れない・立て替えできないリスクについて議論されてますが、そういうリスクが嫌なら賃貸にすればいいだけです。

我が家もリスクは取りたくない、飽きたらさっさと次に行きたいのもあって賃貸です。
今はライオンズ第2の2DKの物件ですが、家賃は月6.5万円ですが、管理費等込なので実質家賃は3万円程度です。
買うと500万円程度の部屋なので、リスク云々を抜きにしても賃貸のほうがお得な状態になってます。

リスクを取りたくない人は賃貸を検討してみてはどうでしょう。
春から夏に掛けては不動産屋が扱っている物件だけでも、かなり賃貸物件が豊富の揃ってますよ。

苗場と湯沢の駅そばのマンションで約３５年。その他なら約２５年。
東京の多くのマンションも４０年過ぎでもかなり健在で立ってますよ。
特に９０年前後に建った物件は基準が新しい分丈夫です。
今４０歳前後の方なら２０年後の心配ですね。
今７０歳前後なら、９０歳まで居られるかなw
マンションの処分に困っているのは３５年ローンなどで買った人などは深刻ですが、
安く買えた人なら、また安くなら売れますよ。
減ったといっても若いスキースノボマニアはまだ居ますから。
スキーシーズンにはマンション内に若い人もいっぱいいますし、若い子連れファミリーもいます。
出口はその人の都合で決めればいい。
不動産屋に売却をたのんでも、売れるまでは自由に使えます。

>>417
今後は安くても売れない物件が増えてくる可能性は高いと思いますよ。
苗場の物件ですと、今でも売値は10万円だけど買ってくれたらリフォームします、という実質マイナス価格の物件が出ています。

もしかしたら将来的にも０円なら買い手が現れるのかもしれないですが、少なくとも私はそんな博打は打ちたくないので賃貸を選択しています。

>>418

今後はではなく、今まで安くても売れない状態です。苗場のヴィラなどは１０万でも売れてないですね。
不便だし、夏には店も開いてない状態では、永住しようという事も難しい。
でも湯沢や土樽あたりなら、まだ生活はできます病院もあります。
車があれば、日帰りで遠くまで出かけることもできます。
スキーができなくなっても、四季の変化を感じながらのんびり暮らすこともできます。
安く買って賃貸でいくらかの収入も得ることはできますよ。

最近やっとわかりましたが、湯沢のリゾートマンションは車の運転が出来ない人だけを対象にしていたんですね。

シャトルバスが無いとスキー場に行けないとか、駅に近くないと不便だとか、もう湯沢の住人だけの発想ですね。

言ってる意味が不明です。
マンションには駐車場があり、駐車無料のマンションも多いです。
なにより、敷地内の駐車スペースは管理組合の管轄で、住人によって運営されています。

年取ると車の雪下ろしとか大変なので基本的に車は無理なんでしょうね

車の雪下ろしなんて１０分程度、それも面倒なら有料で室内駐車スペースもありますよw
かなり、遠い場所の方なんですね、全く実情を語っていませんね。

とにかくこのスレに投稿している人が車を持って居ない人ばかりなのは確かですね

>>424
そう言い切る根拠は？

以前、ヴィラ苗場の２～３フロアすべて買い取ってサ高住にする計画が、根回しが足りなく拒否されとん挫した。
オーナーも含め、廃墟にならないビジョンをもって建物の有効活用に前向きになって欲しい。

>>424
私は少なくとも車で湯沢に行ってますよ。
子供が小さい（下がまだ1歳）ので車で移動したほうが、いろんな面で楽です。

昨年の冬は苗場に部屋を借りてましたが、ゲレンデ隣接ではない、買い物が不便なので去年の夏からは湯沢のライオンズ第２を借りてます。
夏はアルプの里やプールで遊べますし、冬も目の前がゲレンデ、部屋からは新幹線、ロープウェイが見えて子供も飽きないので、暫くは借り続けようと思ってます。

私も車と新幹線とどちらの移動も楽な駅近くを選びました。
スキーは苗場でなくてはといった偏った拘りもないので、利便性を優先。
あくまで趣味だからね。必死こいて不便なところに長時間かけて行く必要性を感じない。
マンションだと置きっ放しに出来るし、宿とったりする手間も省け、その日の気分で仕事終わりにさっと行けるからね。
友人も連れて来やすい。
シャトルバスがあるマンションでも、利用者のほとんどが車所有してると思うよ。

７７７さんは何も知らないのでそんな妄想を思い浮かべるのでしょうけど
少々お金が余分にかかっても新幹線で来る人は多い

それにスキー場へは車で行くよりシャトルバス使ったほうが便利で楽
駐車場が混んでいたら車を止めた場所から結構な距離歩かなきゃならないとか
駐車料金取るところもあるとか
一度も行ったことないから全く知らないんでしょう

マンションによって状況は異なるでしょうけど
うちの場合は車持っている人もスキー場へはシャトルバスで行っている人がほとんどです

こんにちは(*^_^*)
主人は毎週末来ていましたが私はしばらく東京で用事が続き一カ月ぶりの週末ゆざわです♪

雪はすっかりとけて寂しかったですがこれからはキラキラの新緑の季節ですね！
うちのマンションはおかげさまで眺望が良いので今度は窓一面に広がる緑のコントラストが楽しみです。

車持ちですが地下駐車場なので雪おろしとか考えたことなかったですが皆さんの投稿見て夫婦ともマメじゃないので良かった〜と思いました。

今日はお弁当持って桜吹雪の中、お花見ランチです。お酒飲みたいので行き帰り はタクシー(*^_^*)お天気良くて気持ちいい！
主人は明日、神立にスキー行くそうです。私はリビングで映画鑑賞かな。

スキーは地元でお友達になった方に聞いて8スキー場共通券を購入して色々行きます。金額も一番お得です。
苗場は入ってないので行きたい時には通常リフト券買います。苗場は雪解けしたので犬連れてボードウォークに行きますよ。良いところですよね♪

皆さんの投稿拝見して
前にもお話したと思いますが、
駅近辺に歩いて飲みに行けて眺望が良くリゾート感有りで部屋キレイ、２ＬＤＫ以上の広いマンション、犬OKが条件で探して10部屋程内覧しましたがほぼ希望のマンションを購入できて我が家は本当に幸せだったんだなぁと思いました。

我が家に洗濯機置き場があるのとか浴室乾燥とかセントラルヒーティング冷暖房完備は普通だと思っていましたが、たまたま完備していたのですねぇ。東京と変わらない暮らしが出来るのでそれも良かったです。

ちなみに、うちは金曜夜〜月曜朝までのセカンドハウスという位置づけで使っています。
主人が車で先に行ってても自宅も東京駅近くなので新幹線で1時間で追いかけられるので我が家にとっては本当に便利な湯沢です。あと、犬だけで子供がいないから将来のことも気が楽だなぁと２人の環境にも感謝しております。

月に一度は湯沢以外の
場所に旅行に行きます。
あとは、平日仕事頑張って湯沢でリフレッシュ。マンション購入してから心豊かになりました♡

午前中内覧来てる方がいましたがうちのマンションは普段いる方みんな挨拶出来る良い方ばかりそれも居心地良い一つなので新しい方もそういう方だといいな。

これでまたしばらく投稿出来ないと思うので長文を大変失礼いたしました。

また〜(*^_^*)

1. 

ガラッと話題変えてかぐらスキー場
来年からスノーマット敷き詰めてサマーゲレンデを始めるみたいです

ガーラのサマーゲレンデよりかなり規模が大きく
サマーゲレンデとしては世界一の規模になるらしい

また営業期間もガーラより長く
結果スキーシーズンとサマーゲレンデでほぼ通年営業する事になるようです

また11月下旬から12月上旬にかけての雪不足の時期は
バスを使ってかぐらエリアまで行っていた苦労が
バスの区間をスノーマットを滑れるようになるためこれも解消されるそうです

スキースノボ命の人にはこれ以上ない朗報だと言えます

持ってる人は出口戦略なんて誰も考えてないよ
そんなの真面目に考えてたらそもそも買わないから

あるとすれば（あるんかい！）転売を見込める
数十万じゃなく数百万の物件を買うことくらいかな

湯沢のマンション価格は底を打った？
そんなもん短期で見ればそうかもしれないけど
10年、20年で見たら下がる一方でしょ、
需給バランスと修繕積立金の増加傾向を考えたら

というアラフォーの自分も出口戦略なんてほとんど考えず買いました
人生短いんだしなるようになるさ、ってことで
子供らに迷惑かけないように自分の代でかたをつけなきゃとは思ってますけどね

ただ、月々数万の管理費なんて痛くも痒くもない、くらいの収入がないならやめといた方がいい
その元をとってやろうと必死に通おうとするぐらいなら旅行に使った方がいいですよ絶対に！

苗場には高級な一戸建て別荘が沢山あるけど湯沢には一軒も(?)無い。

リゾートホテルや旅館に泊まる人は眺望絶景とか名湯にしか行かない。

つまり、湯沢のリゾートマンションを買っている人はサマーゲレンデに喜んで行くとか、普通の旅行好きや別荘暮らしが好きな人とは全く違う性向の持ち主みたいですね。

そこら辺に湯沢凋落の原因が有りそうです。

一番の原因は供給過多だよ

それが根本的な原因なら
苗場の凋落っぷりが越後湯沢以上であることの説明がつかない

湯沢がスキー場の数と東京からのアクセス以外なんにつけても二流であることは認めます
同じく二流の自分はそんな湯沢が大のお気に入りですが...

>苗場の凋落っぷりが越後湯沢以上であることの説明がつかない


苗場の物価は悪名高い西武のボッタクリ価格で店が開いていても高くて買えないからでしょうね

湯沢は（いい意味でも悪い意味でも）中途半端な田舎だし避暑にもならないから別荘なんて建てないでしょ

でも凋落ぶりが激しいのは明らかに苗場で、それは夏に両方を訪れてみれば一目瞭然
たまには苗場経由で帰ろうと寄ってみたとき、あの憧れの苗場プリンスの廃墟ぶりを目にしたときは
愕然のあまり小泉チルドレンの井脇ノブ子議員ばりに膝から崩れ落ちたものです

もちろん苗場は夏涼しいしセールスポイントもいろいろあると思います
湯沢マンション購入者ですが、新参で気に入ってるけど思い入れのない自分から見たらどっちもどっちかな

話をすると友人が自分も買いたい！とよく言ってきますが、
サラリーマンなら高給取りでもやめとけと言いますね
たまに週末に来るぐらいならお金も時間ももっといい使い道があると思うので

でも湯沢だろうが苗場だろうが、発売当時に購入された方々は本当にご立派だと思いますよ
一流の皆さんが当時バンバン買ってくれたから二流の自分がおこぼれに預かれているわけで...
777さんがその1人かどうかはわかりませんが、毎晩バブリーなみなさんに感謝してから寝ています

苗場は西武の凋落とともに廃れたね。あそこは西武が開発したんだもの。
あそこは西武の個人的なエリアみたいなものだ。
西武がだめになったから廃れたんだよ。
リゾマンと言えば湯沢のが上だ。苗場はスキー場だけのイメージだけだ。
苗場プリンスに宿泊する事が３０年前はステータスだった。

関越道を通って湯沢まで来る方は、ご存知かと思いますが谷川岳PAで天然水が無料でくめます。

知らない方は、慌てて車内の捨てる予定のペットボトルに入れて、他にペットボトルは無いかと同乗者に聞いている光景を良く見かけます。

上・下PAのどちらにも有りますが、下りは9月まで建て替えの為、仮に学校の水道のような味気ない水道から頂けます(^^)

マンションや帰ってから料理やお茶などに使っています。

苗場は地元の住民も減っています。三国小学校も湯沢学園に移行で閉校。
夏場はフジロック以外収入源がありません。
プリンスの西武そのものが傾いたことで、集客力が無くなったのが原因です。
苗場そのものは別に何も変化してませんが、苗場がリッチな人々が集う高級リゾートだという
イメージが消えてしまったのです。確かに８０年代はユーミンの曲に誘われて、
苗場行きのバスに乗っていても、外国の高級リゾート地に行くようなワクワク感がありました。
苗場スキー場の入り口ゲートなんて、もう別世界に到着したような興奮を覚えましたが、
今はなんだか廃墟寸前のゴーストタウンの雰囲気まで漂っています。
多分地元が、観光に無関心なので西武衰退後のフォローを何もしていないからでしょう。
まあ湯沢の周辺も同じなのですが、景気が回復して大手が乗り込んでくるまではこのままでしょうね。
駅前に再開発で５０万平方メートルぐらいのレジャー施設でも作る計画があればいいんですがね。

777さん

だから、断言する根拠は？
何がどうして『確か』と言い切る？
いつも根拠無く断言する癖どうにかならない？
そんなんで社会に適応できてるの？
逃げてないでちゃんと説明しろよ。
説明出来ないならもう来ないでね。

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