越後湯沢のリゾートマンション

ラヴィ住人さんが２月に書いてますね。

1904、1908さんの書き込みも気になります。

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>>1915

ラヴィ修繕積立金十倍だそうです。

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らび、もともとの積み立て費がかなり安いけど、10倍は一気にあげ過ぎじゃ・・・

何年か前に積み立て費を一気にあげた湯沢の某マンションは、
管理会社が頑張ってくれたみたいで、修繕積み立て上がるタイミングで管理費がぐぐっと下がった。
だから、あわせて2割弱の値上げで済んだけど、、、

らび、どーなっちゃうんだろね

詳しい人ヨロシク!!

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>>2361 匿名さん

へー、よくこんなこと許したね。
監事は何をやってるの？監事が無能だといる意味ないのでは？

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>>1904
>>1908
これもガチならこわいね

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まぁ、ほとんどの住人は普段は管理に興味も関心もなくて、管理組合に投げっぱなしだからな。
役員なんか誰もやろうとしないから少人数でぐるぐる回している。

そして問題が起きて初めてガタガタ文句言うだけ。いい気なもんだ。

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>>2366 匿名さん

役員になりたくないのは東京のマンションでも一緒でしょう。
常識の範疇なら誰も文句は言わないのでは?
重要事項はせめて文章でオーナーに知らせるべきだと思うけど。
東京のマンションならそうしてるはずだけど。

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常識が通じない役員でも無関心で放置していたツケでしかないんじゃないかね。
つか、そもそも役員がどんなヤツなのかにも興味がなかったんだろう。
それであとになって「まさかこうなるとは」とか言ったって遅いだけ。

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老朽マンションは最後にどうなる

今後大量に顕在化する老朽マンションはどうなるのか、もしかしたら湯沢は東京の近未来なのかもしれない。

多摩ニュータウンなど高度成長期に建設されたニュータウンは、住民の高齢化でオールドタウンになりつつある。

山を切り開いたような不便な場所にあるので子供たちは通勤に便利な場所に住んでいる。



残った老人ばかりになったニュータウンは、都市近郊でありながら限界＊＊になっている。

都市部でも高度成長期からバブル期に建てたマンションが老朽化し、今後耐用年数を迎える。

実際には補修や修繕を適切に行えば50年はおろか100年でも使えるのだが、そうできない事情がある。


入居者が一定以下に減ると修繕積立金はおろか管理費も集まらなくなり、日常的な保守費用も出なくなる。

すると管理や清掃が行き届かなくなりさらに入居者が減り、最後は家賃も払えない高齢の滞納者だけになる。

一足先にそうなっていると言われているのが新潟県越後湯沢のリゾートマンション群です。


湯沢では1990年台前半のバブル期に無数のリゾートマンションが建設されたが、バブル崩壊で需要がなくなりました。

数百万から数千万円で売り出された物件は、現在では10万円以下のものが常に数十件売りに出されています。

中古価格が10万円以下になったマンションでは、平穏な生活を営むのが難しくなる。


湯沢リゾートマンションの最後

最初リゾートマンションとして分譲されたが価格が下がると高齢者が購入し、現在は高齢化率が40％を超えている。

そういう人がつぎつぎになくなるので”事故物件”が増えてますます中古価格が安くなっている。

湯沢マンションは分譲なので家賃はないが、管理費と積立金で4万円以上かかる事が多い。


管理費を滞納すると差し押さえられて競売に掛けられるが、競売の基準額（開始価格）は1万円になっている。

管理組合は自分で競売にかけた物件を自分で入札し、1万円から数十万円で落札している。

これにはコストがかかるがそんな面倒な事をする理由は第一に、競売に掛けることで管理費滞納者を追い出せる。


第二に「反社会組織」に落札されると面倒なことになるため、自分で落札したうえで不動産屋を介して購入者を募集する。

その手の組織に購入されて占拠されると、管理組合を乗っ取られて組合が集めた積立金を横取りされてしまう。

数百戸ものリゾートマンションの修繕積立金は数億円もなっているので、組織はこの金を狙って乗っ取りを仕掛けるのです。


ここまで住民の質が低下すると再建は困難だが、安い住居が欲しい人は居るので一定の需要がある。

首都圏の老朽マンションや限界ニュータウンも、最後はこんな状況になるかも知れない。

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コピペか自説かは知らないが、首都圏の老朽マンションは湯沢より古い物が多数あるはず。多摩ニュータウンあたりは60年代からだから、まあ向こうのようにならない方策を考えるのが湯沢のマンションだね。80年代後半に建った物件がほとんどだから建物さえ管理できてれば、リゾートの強みで入居者は常に変わる。若い世代への繋ぎをスムーズにすればいいわけで、湯沢町は要介護老人が一人で住み続けられるほど生活環境は良くないからね。

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多摩ニュータウンは建て替えでうまくいきつつあるようだ。
敷地に余裕があるので戸数を倍増できる。若い世代の需要もあるよう。ブリリア多摩ニュータウンなどは成功例のようだ。
湯沢のリゾマンは建て替えて新築にしたところで需要があるのだろうか？

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2369は著作権者に許可を取ったうえで転載しているのでしょうか？
ほぼ全文で引用の範囲を超えているように見えます。引用元も明示されていないし
このスレは他に比べて著作権無視の無許可転載が行われる割合が高いですね。

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>>2372
湯沢に都合の悪い事が書かれると、すぐに不動産関係者(?)が しゃしゃり出て来て嫌がらせするというのが何かなー

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>>2373
なんで>>2372さんが不動産関係者だとわかったのですか??
私には全くわかりませんでした!
私も物件購入時に不動産屋には不快な思いをさせられたので、なぜわかったのか書いてくださると嬉しいです

もし、>>2372さんが不動産関係者ではない場合、>>2373さんはごめんなさいしようね

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>>2373 匿名さん
湯沢について良いことが書かれると、すぐにろくに知りもしない人(?)がしゃしゃり出て来て嫌がらせするというのが何かなー

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まあ不動産関係というと地元の不動産業のことでしょうが、それは我々にも分かりません。書いていけないわけじゃないから深く知っていることを書いてもらうと有りがたい面もあるかもね。今のところ業者風に感じる書き込みは見ませんけど。多分、どこそこのマンションにはコレコレこういう人が居るとか、どこのマンションはこんな問題があるだとか、細かなことを知ってると思いますがまあ書かないでしょうね。それより空想を断定形として書く人を私は信じませんし、人格まで疑ってしまいます。

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>>2376
>それより空想を断定形として書く人を私は信じませんし


>>2376 さんは要するに

東大教授が言ってる事なら無条件に信じる
NHK や日経新聞に書いてある事は無条件に信じる

学歴や地位の無い人の言う事は一切信用しない

という価値観なんだね。

>>2376 さんに

東大には御用学者が沢山いて、意図的にデマや嘘を垂れ流してるとか言っても絶対に信じないんだろうな
NHK や日経新聞には在日朝鮮人や中国の工作員が沢山いて、移民受け入れとか規制緩和を煽っている

と言っても絶対に信じないんだろうな

幸せな人だね。

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>>2377

空想を断定形で語るのは、そのへんで止めてたほうがよくないですか。
妄想まで始まるとほんと危ないですよ。

ちなみに私についての見解は全て外れていますw

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私も湯沢は残念な観光地だと思うけど、
残念なだけなのに、腐臭漂うスラム！みたいに大げさに書かれたら
そこは否定したくなっちゃうよ。

湯沢はスキーシーズン以外は残念だけどいい所が何も無いわけではないし、マンションも物件によっては綺麗で管理もちゃんとされてるよ。
私みたいな庶民でも購入できる金額になってくれたおかげで　無理なく購入できて楽しく過ごせてるわけだから、価格下落は悲しい事だけど感謝もしてるｗ

価格下落の原因は、バブルの崩壊とスキーブームの終了と供給過剰が主な理由だと思うけど
町がショボいのも原因の一つではあるかなぁとおもう。町がちゃんと観光地してたら物件価格１．５倍とか2倍くらいかなぁ・・・
新築価格の10分の1が8分の一になる程度の違いだけど　湯沢の観光地レベルはもう少し上がって欲しい。
箱根や熱海や草津レベルの観光地になれ！なんて贅沢は言わない。水上程度でいいよ。
水上も寂びれた観光地だけど、ちゃんと観光地の雰囲気があって偉いと思う！

湯沢は駅中が立派で心が弾んでからのあの駅前だから・・・悲しいよ。
初めて湯沢に来た人は切ない気持ちで「バ、バス乗り場はこっちでいいのかな？」ってなるんでしょ？残念だわ・・・

湯沢にはスキーとフジロック以外にもいい所はあるんだよ
生かせてないだけで。見せかたを工夫したり整備すれば素敵な観光地になるよね。

でもコマコは観光資源にならないから金かけなくていいｗさむい

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>2379さん

その通りです！

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水上では蒸気機関車を走らせたり、

冬のスキー以外にも

キャニオニング・シャワークライミング(沢登り)、ラフティングやカヌー下り、パラグライダー等のアウトドアスポーツで客を呼んでるからね。

湯沢や西武のアホ経営者とは真剣さが全然違うよ

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水上は湯沢から車でたったの３０分。

湯沢に来て近辺であそぶ、その「近辺」の感覚です
行政区分にこだわってあっちがいいこっちがいいじゃなく湯沢に来て水上であそべばよいのです。同じ山の前と後ろだし。

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>湯沢に来て水上であそべばよいのです

遊んだ後は食事してすぐに温泉に入りたいだろ

湯沢にはまともな温泉も無いし、水上で遊んだら水上に泊まりたいにきまってるだろ

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>2383
>湯沢にはまともな温泉も無いし、水上で遊んだら水上に泊まりたいにきまってるだろ

リゾートマンションオーナーの話してんだよ。
あったまわりーな！

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それなら水上のリゾートマンション買うだろ

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十日町にも信濃川でのキャニオニングやラフティングをしている業者がいくつかありますね。

湯沢からだと小一時間かかるので水上へ出るほうがはやいかもしれませんが。

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湯沢はゴーストタウン！ゴーストタウン!

と主張する人がいるけど、水上は駅前に廃墟ホテルがあるんだよｗ
温泉街にも廃墟旅館が何件かあったような記憶ｗ

温泉の質も水上と湯沢はそんなに変わらない。可もなく不可もなくって感じの温泉

湯沢も水上も夏は暑い。
湯沢はジメジメ暑くて、水上は狭い範囲を物凄く山に囲まれてるから空気が通り抜けなくて暑い。

雪はそんなに変わらないかな。スキー派スノボ派あとはスキー場の好みの問題だと思うｗ

新幹線を使いたいなら湯沢だし、少しでも観光地感があるほうに買いたいなら水上かなー。
自分好みのいい物件があるかどうかも大事だねー
どっちでもいーんじゃないのかなー。

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湯沢程度で谷川岳一ノ倉沢や宝川温泉のある世界的観光地の水上に敵う筈もないんだけどね

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>>2384 匿名さん
ゴメン。
思わず吹いてしまった。

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>>2385 匿名さん

思わず吹いてしまった者だけど、
水上はスキー場に近い物件は無いんだよ。
新幹線で行くのも不便だし。。。
そういうことも含めて湯沢を買ったんだよ。
あと、君の性格が悪いという事は当たっていると思うけど?

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水上、猿ケ京、草津などのある群馬は、温泉地というか観光に関してはそれなりに洗練されてる。交通に関してかなり不利なはずだけどつぼを知ってる印象だな。湯沢町は角栄さんが駅作ったのか知らないが１万人も住人のいない町にしては新幹線が停まるって物凄い優遇だと思うけど、あまり活かしてないし、成田闘争風な迷惑ルサンチマンの声も聴こえて、ほんとおかしな町だと思う。駅前商店街が新幹線なんて知りません顔だもんな。珍しい町には違いないね。

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>>2390
>水上はスキー場に近い物件は無いんだよ。

群馬のスキー場は東北以南では雪質が一番いいんだよ：



スキー場で雪質の良いところって首都圏から行けるところは群馬2017/02/19
http://yorezo.xyz/3649.html

スキーやスノボで滑りに行っても、カチンコチンのアイスバーンだったり、ザラメ雪だったりすると、がっかりですよね。せっかく行くのなら雪質の良いスキー場に行きたいし。首都圏から行けるところってなると、どのあたりでしょうか。群馬県が意外といいって聞いたけど。っていう貴方にお伝えします。



スキー場で雪質の良いところって首都圏からだと？

雪質が良いスキー場って言っても、パウダースノーのことなのか、それとも、歩くとキュキュって音がする雪なのかによって若干違ってきますよね。

それに時期にもよるし。基本的にいわゆる「雪がいい」っていうのは、１月ですよね。１２月の後半でもいいけど、去年や今年みたいに雪が遅いとそもそもスキー場がオープンしてないし。

寒いのは２月っていうイメージですが、やはり厳冬期ってことになると、１月の大寒から立春まで。ですから、寒冷地のこちらでも、２月に入ると少しずつ寒さの厳しが和らいできます。

ってこともあって、１月に滑りに行くのか３月に滑りに行くのかで、同じスキー場でも違ってきますが、まあ、１月とか２月に滑りに行く場合に、雪質がいいってところですよね。

もちろん北海道まで行けば、ホント雪が違いますね。根雪になっているところから違うから、その上に雪が積もっても、いわゆる「エッジが噛む」っていうところばかりで、北海道で滑ると他のところに行く気がしないっていうもの分かります。

が、まあ、首都圏から日帰りなり１泊２日なりで行く場合に、雪質がいいってどこ？って聞かれたので、今回は首都圏近郊で考えてみましょう。

で、滑りに行く時期について書きましたが、もう一つ基本的なこととして、内陸側の方が雪質が良いっていうのがあります。

というのも、例えば新潟って豪雪のところが多いですよね。でも、海に近いっていうか、海に面している県ですからね。そうすると、雪自体は多いんですけど、水分の多い雪だから、ベチャってしているんです。

これが内陸になると、だいたい周りに山がありますよね。ですから、その水分の多い雪が山に当たって、そこで乾いた雪になるので、山を越えてやって来る雪雲による降雪があるところは、サラサラの雪。いわゆるパウダースノーになるって訳です。

そういう意味では、谷川岳に雪雲が当たって水分の少なくなる雪になる群馬県の沼田エリアとかが雪質いいです。湯沢だとイマイチなのに、逆に首都圏に近い方が雪質がいいっていうのも皮肉なものですね。

同じように長野県も海なし県だから、雪質が良さそうですよね。確かに雪質が良いところもあります。

が、例えば白馬なんかは、実は日本海まで５０キロって標識出ていて、長野県と言ってもかなり上の方。あっ、上って地図上での話。いわゆる北ということ。

ですから、沼田で滑っている人が白馬に行くと、結構雪質が悪いっていいます。ただし、長野県って縦に長い県ですからね。いわゆる中信とか南信でも北よりの地域だと、雪質は最高です。

志賀高原も標高が高いから雪質は悪くないけど、結構北信っていうか、海が遠くないから、雪が良い雪が良いって聞いてる割には、アレ？っていうカンジもあります。

やはり内陸に行かないとね。とは言っても、内陸でも雪自体が少ないところっていうのもあります。

そういうところだと、今度は寒いんだけど雪が降らない、たまには降るけど、それが凍るから、アイスバーンになる。ってことで、内陸でも降雪自体が少ないところは、これまた雪質はよくないんですね。

ってことで、中々難しいところですが、上に書いたようなことを満たす沼田エリアについて具体的なスキー場を紹介しますね。

スキー場で雪質の良いところは群馬では？

ってことで、首都圏から手軽に行けて、雪質がいいのが群馬県の沼田エリア。高速が混んでなければ、沼田インターまで約２時間。インター降りて、３０分から１時間で到着するゲレンデばかりです。

じゃあ、実際どこのスキー場がいいの？ってことなると、そりゃーもうなんたって丸沼高原スキー場ですな。

っていうのも、標高が違います。ベースで１５００メートルありますからねえ。ゲレンデトップは２０００メートルです。

ってことで、沼田エリアでは一番早くオープンするし、クローズも一番遅いです。沼田インターからは一番遠いし、奥だからちょっと敬遠する人も多かったけど、今は椎坂峠の下がトンネルになりましたからね。

クネクネ道も走らなくていいし。時間も短縮されました。雪質に拘るなら丸沼高原スキー場ですな。

隣と言うか、沼田エリアの奥には尾瀬戸倉スノーパークっていうのもあって、特にボーダーに人気のスキー場です。

ここも沼田エリアだから雪質はいいんですが、この尾瀬戸倉スノーパークのゲレンデトップと、丸沼高原のベースが一緒ぐらいの標高。

ってことは、どんだけ丸沼の方が雪質がいいか想像できますよね。丸沼高原の広告にも、「北海道並みのパウダースノー」って言う表現がありますが、決して誇大広告じゃなくて、行ってみると実感できると思いますよ。

他にも尾瀬戸倉じゃないけど、沼田エリアにはたくさんスキー場があるから、いろいろと滑り比べてもいいんじゃないでしょうか。

特に関越道で湯沢まで行って滑ったことがある人は、一度沼田エリアで滑るとわざわざ渋滞するのに湯沢に行く気にはなれなくなると思いますけどね。

そうそう、沼田エリアっていうと、ほとんどはその丸沼とか尾瀬戸倉方面に向かって１２０号線を走って行くのですが、一つだけインター出たら逆方向に行くスキー場があります。

その名も「たんばらスキーパーク」っていうんですけど、ここもなぜか雪質はいいですね。

ファミリースキー場のイメージが高いから、ファミリーとかカップルに人気ですが、雪質と言う意味では、丸沼とほぼ同じぐらいと実感しています。

東急グループが運営していることもあって、レストハウスとかも綺麗ですから、小さいお子さんがいるファミリーとか、カップルで、ラブラブスノボっていう場合はたんばらの方がいいかもしれません。

あと、北向き斜面ってことで、川場スキー場も雪質と言う面では丸沼やたんばらに引けを取りません。

が、川場は風が強いんです。私の様に世間からの風当たりが強いっていう人じゃなくても風が強いから、よくリフトが止まるんですね。

そこだけ注意です。それが気にならない人は、結構川場スキー場のリピーターになっている人も多いから、一度は行ってみてください。






スキー場で雪質の良いところの宿泊は？

そんな訳で、スノボ・スキーオタクの人なら、ああ沼田エリアね。近いけど雪質がいいから、雪質に拘る人はいいんじゃないの？って言われると思います。

じゃあ、今シーズンは泊りで行っちゃおっていう人から、スキー場に近いホテルとか知りたいって言われてしまいました。

丸沼高原スキー場だと、スキー場内にあるシャレ－丸沼が便利ですね。

シャレー丸沼
https://travel.rakuten.co.jp/HOTEL/70695/70695.html?cid=tr_af_1632&...


たんばらスキーパークだと、ペンション村が隣にあるから、よりどりみどりです。ペンション　バン・デ・ルージュ なんかはスキー場の真ん前ですけどね。


たんばら高原　料理とワインが自慢の宿　ペンション　バン・デ・ルージュ
https://travel.rakuten.co.jp/HOTEL/70695/70695.html?cid=tr_af_1632&...


川場スキー場は、基本的に周りにはなんにもなくて、結構下ってこないといけないのですが、そうすると川場温泉ってことで、和風の民宿とかはたくさんありますよ。ホテルＳＬはＳＬが敷地内を走っているし、そもそも料理がおいしくて有名。もちろん温泉です。


ホテル田園プラザ（旧：ホテルＳＬ）
https://travel.rakuten.co.jp/HOTEL/137976/137976.html?cid=tr_af_1632&a...






yorezoの戯言

スノボを初めて２～３年は、私も雪質に拘っていて、３月過ぎたら滑りに行かなかったし、ずっと沼田で滑っていて、初めて白馬行ったときは、白馬って言っても意外と雪は良くないなあと思ったりしていました。

が、その白馬で出会った師匠が、『楽しく滑るには、どんな雪質やどんなバーンでも滑れるようになることが必要ですよ』と言われ、春のざぶざぶ雪とか、カチンコチンのアイスバーンとかのゲレンデにも行くようになったから、今は雪質っていうのは拘らくなりましたけどね。

はいはい、拘らないんじゃなくて、そもそも休憩の合間の滑走ですからね。「今日はちょっと硬いねえ」とか、「ザブンザブンだとこけても痛くないねえ。人生もこういうのだったらいいのにな」とかしか言ってませんでした。失礼、失礼。

ってことで、雪質がいいのにこしたことはないけど、いろんな雪質で滑れるようになると、シーズンもながーくなりますからね。では、良い雪質を。
http://yorezo.xyz/3649.html

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>>2388 匿名さん
水上にも海外からの観光客が増えているのは知っているけど、世界的観光地?ということは知りませんでしたよ。
数年前からJRのガーラや湯沢のインバウンド対策が増えているのは知っているけどね。
最も湯沢のマンションオーナーとしてはその辺は否定的かも、、、だけど。

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コピペきた！！！
そーいやむかし777さんというコピペしまくって削除されまくった人がいましたね。

同じ人かな??

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雪質についてはスキースノボやる人なら当然知ってるでしょ。だから北海道や岩手なんかも人気になった。湯沢町のスキー場は学生や会社の同僚が休みを利用して遊びに来るのと、家族が子供と一緒に雪を楽しむのが多い。東京から気軽に来れて、初級から上級まで楽しめる。プロ級の人でも拠点としてマンション持ってて各地に出かけてる場合もある。

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>>2392 匿名さん
沼田エリア含めて群馬県や長野県、福島県のスキー場もよく行っていました。でも湯沢エリアでも神楽、田代、三俣辺りは比較的雪質は良いですね。
それに雪質と言っても今じゃ非圧雪の新雪を滑ることはほぼ無いので湯沢の雪質で満足してますよ。
確かに少し重いけどね。
ちなみに私は北海道育ちですけどね。。。

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ダラダラと的外れなコピペされてもつまらないだけだしなぁ。
あ、あと「北海道以南」を「東北以南」にしれっと変えたようだけど、
「東北以南」だと東北も含まれるってわかってる？
結局、日本語不自由なんだなw
だからコピペに頼るしかないのかww

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>>2397
どうでもいい事で必死だね
そこまでして湯沢の悪口言わせたくないの？

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このスレには不動産業者が常住して、湯沢に都合の悪い事を言われない様に常に監視しているというのが問題なんだ

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>>2399
これ、私の体験談なんだけど、
20代の頃に過酷な仕事に就いて凄く疲れてた時期があったんだ。
でも、その頃の私は自分が疲れているという事に気がつかなかった。
しんどくてキツイのが当たり前になっていたから、疲れてる自分に気がつかなかったんだよね。

たぶん、2399さんも疲れているのだと思う。
疲れてるとき特有のものが出てる。
自分で疲れに気付ける状態かもしれないし、気がつけない状態かもしれないし、
とにかく、このままだと不健康だから
一度、疲れに詳しい専門家にお話聞いてもらって、
疲れやストレスがどこから来るもので、環境等の改善点があるか等のアドバイス貰ったほうがいいと思う。
そんな大げさな事じゃないからね！アメリカ映画でカウンセラーがよく出てくるでしょ?夫婦喧嘩の相談等の小さい事でも。
そんな軽いノリでいいから行ってみて！

辛さに気付かずずっと溜め込んで、ある日職場等で爆発したら大変だよ。
健康がいいよ！

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>>2398 匿名さん
悪口という認識はあるんだな。
それこそ必死でカキコしてるんだね。
なんか哀れだな。。。

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確かに>2398, >2399（おそらく同一人物）はちょっと病的なにおいがするね。
悪口ではなく妄想が入っている感じだ。

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>>2399 匿名さん
別に不動産関係者がいてもいいんじゃないかな?
どこに問題があるのかな?
常に監視しているのは君の方だし。
可哀想に君には本当に何も無いんだね。。。

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魚野川が来月から禁漁です。
今シーズン最後の月を楽しみます。

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>>2403
>別に不動産関係者がいてもいいんじゃないかな?
どこに問題があるのかな?


このスレは

噂の東京マガジンで放映されてましたが
1989年から1992年まで建設が続き計50棟以上のリゾートマンションが町に建ち並ぶことになりました。
あれから、20年。今、湯沢町は大きな転機に差し掛かっています。

について探求するスレだから、湯沢の問題について考えないといけない

湯沢の楽しい話を老人会でやるスレじゃないからね。

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世の中では湯沢のリゾマンの未来について何度も取り上げられているのに、このスレの住人だけがそういう問題をすべて無視して、同人会みたいな楽しい話だけやってる方が異常なんだよ：



1戸1万円!? 越後湯沢発、リゾートマンション価格暴落という大問題
松浦 新 2018/06/02

　スキーと温泉で人気を博したリゾートマンションが今、社会問題となっている。なぜ売却が進まないのか。住居の維持に力を入れる管理組合の取り組みを紹介しながら、問題の根深さを朝日新聞記者の松浦新氏が解説する。 （出典：文藝春秋オピニオン　2018年の論点100）


バブル崩壊後、マンション住民が高齢者に変化　


　新潟県湯沢町は1985年に上越新幹線が上野に乗り入れ、関越自動車道も全線開通し、年間1000万人を集める観光地になった。首都圏から気楽に行けて、スキーと温泉が楽しめる。バブル景気に乗って、リゾートマンションは93年までに58棟、計約1万5000戸も造られた。不動産情報会社の東京カンテイによると、全国のリゾートマンションは約8万戸なので、2割近い。しかし、スキーブームは去り、供給過剰で価格は暴落した。


スキーブームに沸いた越後湯沢 ©杉山拓也／文藝春秋© 文春オンラインスキーブームに沸いた越後湯沢 ©杉山拓也／文藝春秋
　バブルから約30年。マンションの利用者も大きく変わった。町によると、2016年4月時点の町民8000人余りのうち、1000人余りがマンションに住民票を置いていた。町民の12.4％を占める。バブル景気のリゾートブームで買った人たちが定年を迎えるなどして移り住み、地元の人も、高齢で冬の雪下ろしが負担などの理由で移住しているという。マンションの高齢化率は43％超と、町全体より8ポイントも高い。


要介護者が大浴場を汚すことも　


　自らも定住している管理組合の理事長は、実態をこう話す。

「数10万円なので、借金なしでも買える。管理費は高いが、大浴場が使えるので、光熱水費は安い。一方、介護が必要な人もいて、大浴場が汚物で汚れることもあります。亡くなって連絡しても、遺体も部屋もいらないという遺族もいます。相続放棄はこれから増えるでしょう」

　それだけに、価格の下落は深刻だ。17年9月、新潟地裁長岡支部で湯沢町のマンション9戸が借金の担保として入札で売られる競売にかけられた。88年から90年までのバブル期に建てられた約23～88平米だが、裁判所がつけた基準額はいずれも1万円だった。

　こんなに低いのは、いずれも管理費や修繕積立金の滞納があるためだ。競売で落札した人は、前の持ち主の滞納でも原則として引き継いで払わなければならない。滞納額が建物の評価額を上回ってマイナスなのだが、マイナス価格を認めると、「落札者」はお金がもらえることになる。それはできないので、裁判所は便宜上、1万円の基準額をつけているのだ。

　この入札の結果、3戸は1万円で落札されたが、6戸には20万円前後の値段がついた。実は、リゾートマンションを競売にかけるのは、ほとんどが管理組合だ。通常の競売は住宅ローンを貸している銀行がかけることが多いが、リゾートマンションは価格が低すぎて、競売でつく価格は経費にもならないことが多い。しかし、管理組合は滞納を放置すると他の所有者にもモラルハザードが広がる恐れがあり、それを止めるために競売をすることがある。湯沢のマンションはこのケースが多く、毎月数件は競売がある。


競売も落札も管理組合が行う理由


　落札するのも、多くの場合は管理組合だ。滞納で実質マイナスなので、一般の入札は期待しづらいためだが、このところ、第三者が入札するケースも出てきた。

　あるマンションでは16年3月と4月に競売で売れた2部屋が、沖縄の宗教法人の名義で登記された。屋内プールやジャグジー付きの大浴場も備えた豪華マンションで、1室は、11、12階にまたがるメゾネットタイプの77平米だが、2800万円余りの滞納があり、裁判所の基準額は1万円。宗教法人はこれを33万円で落札したが、過去の滞納管理費を払わずに入居と同時に滞納を始めた。さらに、入れ墨をした人たちが部屋に出入りして共同の大浴場も使う。管理人が、入れ墨の人は風呂を使わないよう注意してもやめないという。マンションの管理組合は、仕方なく、2部屋の競売手続きを改めて進めている。

　こうした落札者がいるため、湯沢のリゾートマンションの管理組合は自ら落札する時でも、高めの入札をするところがでている。先述の9月の競売でも、ある管理組合は20万円前後で2部屋を自ら落札したが、別の応札者があり、高めの入札が功を奏したとみている。

　別のマンションの理事長は心配する。

「マンションは安くなると様々な人が買って入ってくる。マンションが戸建てと違うのは、管理組合に億円単位の修繕積立金があることです。嫌気がさして出ていく住民が増え、管理組合が乗っ取られたら大変なことになる」


マンションは値下がりしたのに固定資産税は高止まりとは


　価格が暴落したリゾートマンション定住者の間で負担感が高まっているのが、固定資産税だ。17年8月、町内のリゾートマンションの理事長ら30人が町の担当者と意見交換をする「連絡会議」が開かれた。席上、理事長から町の固定資産税に対する不満が出た。

「総務省の規定で、固定資産税は時価が下がれば減額するはずだ。リゾートマンションがこれだけ値下がりしたのに固定資産税が高止まりするのはおかしい」

　固定資産税を計算するもとになる建物の評価額は、同じ建物を建てるのにいくらかかるかを、所管する総務省の基準で積算し（再建築価格）、経年劣化分の減額をする。そのため、マンションの評価額は、同じ建物であれば場所に関係なく同じになる。ところが、リゾートマンションの不動産広告を見ると、70平米以上の物件が10万円で、年間の固定資産税額がそれに近いようなケースもある。

　固定資産評価の原則は時価だが、町は「検討する」というだけで動きは鈍い。それは、町税収入の八割が30億円弱の固定資産税だからだ。そのうち、マンションは約8億9000万円と3割を占める。町を支えてきたスキー場やホテルが斜陽化して法人税が減っても、人口の高齢化で住民税を払える人が減っても、建物などがある限り、固定資産税は集められる。「最後の砦」ともいえる安定財源なのだ。

　湯沢では、マンション管理組合が自分たちの資産の価値を必死で支えている状態だが、人口減の日本で、マンションの供給が需要を大幅に上回る状況は、リゾートだけの問題ではない。湯沢で起きていることを他人事と考えず、資産の有効活用ができる対策を打つ必要がある。
https://www.msn.com/ja-jp/money/news/1%E6%88%B81%E4%B8%87%E5%86%86-%E8...

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それ６月にここでやった記事だろ、備忘録ならぬ認知症かな。
やっぱ医者に行ったほうがいい。

>>2102

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>2405
>について探求するスレだから、湯沢の問題について考えないといけない

妄想にとらわれコピペを繰り返すだけじゃなくて、強迫神経症の症状も垣間見える。
まじめに一度病院にかかったほうがいい。

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>>2405 匿名さん

>>2405
>>2406
(なんだろう?この人は頭悪いのかな?)
君は湯沢の問題について考えてはいないよね。
一部のマンションは確かに問題があるんだろうけど、しっかりと管理されたマンションも多いんだよ。
要介護者が浴場を汚す?
そんな事は湯沢だけじゃない、全国的にある話。

湯沢のリゾマンの未来について君自身は何も知らないよね。
価格が下がっていることは誰でも知っている。
熱海も草津も君の好きな水上も価格は暴落してるね。
だから若いオーナーも増えているのマンションだってある。

たまに湯沢のリゾマンを外から見てもほとんど電気のついていないゴーストマンションだと言う人もいるけど。。。
当たり前だよね、連休や長期休暇でもなければ来る人は限られているよ。
軽井沢でも八ヶ岳の別荘地でも同じこと。
普段はほとんど人がいない。
リゾート暮らしをしたことがない人達は常に人が来ているものと勘違いしているんだよね。

湯沢は軽井沢などの観光地とは確かに違う。
アウトレットモールやちょっとオシャレなお店で過ごすと言うより、どちらかと言うとアウトドア的な楽しさを自分で見つけて楽しめる人向きだと思う。

同人会のどこが異常なんだろう?
湯沢に興味のない人や関わりのない人がこのスレに来るわけないでしょ。
(やっぱり頭悪いのかな？)

相変わらずコピペで文春の記事を流用してるけど。。。
文春???
(本当に頭悪そうだな?)

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固定資産税は実勢価格と乖離して高いの？

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