クレヴィア巣鴨ってどうでしょう

同感です！伊藤忠さんですから、信頼度もある程度高いと思います。じっくり考えるのも大切ですが、決断も必要かと。最近思うようになりました。

>297
流石に計画道路みたいな重要な点を隠して販売しようとしたら大問題ですよ。

ここは、地盤がしっかりしてる所に建つから安心かな。海抜約２６ｍだから、見晴らしもいいかもね。

構造的に不安があったら地盤が強くても意味なくね

構造的に不安なんですか？

どこがですか？

＞302
当たり前です。そういうことを言っているんではなくて、２９７さんは、いいところだけでなくマイナスであろうポイントも臆することなく説明を受けたことについての営業の姿勢を言っているのだと思いますよ。

巣鴨からこの物件に向けて白山通りを歩いていると、
白山通り拡幅の計画道路に接してきっちり建っている老朽化した建物が見受けられるね。
建築面積以外の敷地がほとんど無いようなものが多く、
建築時は計画道路部分も敷地面積に算入していたのだろうけど、
計画道路の実行により既存不適格になってしまっている。
建替えると大分低くなってしまうので、建替えるに建替えず老朽化が進んでいく感じかな。

ここも同様に将来は、大金払って小さく建替えることが出来ずに、
補修に補修を続けて老朽化していく可能性があるってことですね。

タワー型マンションの建て替えって事例も少なく、未知なる将来といったところでしょうか。
現在築２０年以上の先行タワーマンションの行く末がモデルとなるでしょう。

ここはいずれにしても７０年後とかでしょ。

70年後だと購入者は誰も生きていないですね。

快適で安全に気持ち良く過ごせるかどうか。

いいマンションの判断は人それぞれです。
書き込むみんなの立ち位置はそれぞれ違います。

参考にするのはいいですが、振り回されないよう。。。

同感です！

我が家は住みかえや売却の前提がありません。
購入後に、資産価値が上がった下がったというのは机上の話でしかなく、売却しなければ何の影響もありません。

むしろ売るつもりも無いのに上がってしまっても固定資産税が高くなってしまいデメリットとすら思えます。

確かに各々の環境や立ち位置で考え方ってそれぞれ違いますね。

７０年後だ、っていうのも机上の話です。
それまでにガタがきてしまえば、もっと短くなります。
長持ちするように、日々の管理に特にお金を掛けるわけではないでしょう？

＞構造的に不安があったら地盤が強くても意味なくね

ここを買う人はマンションの構造的な事なんて気にしてないでしょ。

永住を予定しているから資産価値は気にしないという話はよく聞くが、
意図せざる理由により売却をすることもあるだろう。
分譲マンションでも、10年間で当初から20%前後の住民の入れ替わりがあるのが通常と言われる。
本当に資産価値を気にしないなら、割高な新築マンションを購入するのではなく、
築10年くらいの中古マンションをリフォームして最新設備に変えるか、
分譲仕様の賃貸マンションに住む方が相当得だと思う。

営業マンが計画道路についてきちんと説明するのは当然のこと。
この手の事案で最も多いトラブルは「言った言わない」。
重説にきっちり記載して署名・押印をもらったとしても、問題が起こると「聞いてない」「計画道路が実行されることは無いと説明を受けた」とか言ってくる輩もいる。
そのため、本件については営業マンは胸を張って積極的に説明するのだろうし、そうするよう指導も受けていると思う。
それでも「言った言わない」の類の問題は避けられないものだが‥

敷地の半分が計画道路というのは、分譲マンションとしては相当異例だと思う。
しかも、その半分の計画道路分も含めて容積率をフルで使うというのは流石にアグレッシブ過ぎないか？
デベ側も行政に確認し、計画道路の実行可能性が低いことを確認しているのだろうし実際に可能性は低いと思うが、実行された場合の影響があまりにも大き過ぎるので、ここまでやらないのが良識あるデベの対応と思うが･･
しかも、デベが旧所有者から購入する際の価格は、容積をフルで使うことを前提とした価格にはせず、もっと余裕のあるプランを前提にして価格を算定している筈なので、デベ側は丸儲けだね。

同感です。
中古で売るときも、次の買い手に積極的に計画道路を説明し、
詳しく記載した重説に署名捺印を貰わなければいけません。
それ以前に、中古広告に詳しく記載しなければいけないでしょうけど。

なんかよほどここに恨みがあるようですね。
同じ議論をグルグルしているようです。
ご近所の方ですかねぇ。

恨みじゃなくて、ここが特殊だからでしょう。
議論したくなる計画道路ネタがあり。

私はこの物件に特に関係は無いですが、この物件の特殊性から注目して見ています。

計画道路が敷地の約半分である点や、この細長い構造がお客さんにどのように評価されていくのか気になっています。

白山通りの騒音や排ガスは上層階でもそれなりに影響があるものなのでしょうか。

特に音は障害となるものがないと抜けて聞こえると聞いたことがあるのですが。
横だけに拡散せずに上にも抜けてしまいますかね。

音は上に抜けますよ。排ガスはどうか不明ですが、でも、幹線道路沿いなので影響はあると思いますよ。

音は高層階の方がかえって聞こえます。遮蔽物がありませんので。
しかもかなり遠くの場所からの音も聞こえます。
このマンションですと白山通りからの騒音のみならず、おそらく西巣鴨の高速の高架からの音も聞こえる可能性があるのでは。

あと、高層階であると風の音が激しいのでこれはキツイです。
このせいでテレビの音が聞こえなくなるというのはよくある話です。

風の音は、建物のデキ次第ですよ。
中古のタワマンを内覧すると、風の音がスゴい物件もあれば音が殆どしない物件もあります。

ここのマンションの出来はどうなんでしょうね？
実際、建ってからではないと判断できないですね。

建ってからの判断は難しいかもしれないですね。誰の情報を信頼なさいますか？お知り合いの方がご入居されば、別ですが…。信用ならない情報たくさんありますからね。お気をつけ下さい。

白山通りに限らず、幹線道路沿いにはたくさんのマンションが立ち並んでいますが、やはり居住者の皆さんは大変な思いや不便さを感じながら生活しているのでしょうか。

↑そうだっぺ

蒸気機関車が横を通るほどは困っていません。

いまどき蒸気機関車はないでしょ（笑）
たとえが下手ですね。
幹線道路沿いは買わないでしょ！子供がいたらなおさらですよ！
喘息になる可能性が高くなりますよ！

地元だけど、明治通りに比べれば、実は白山通りの交通量は騒ぐほどではないよ。西巣鴨の信号の待ち時間をみれば明らか。

ま、もちろん幹線道路沿いが気になる人はウェリスかな。

私も、営業マンからは、明治通りの方がうるさいと聞いてますよ。

高層階の方がかえって音が聞こえやすいが低層階は空気が気になるといったところでしょうか。

滝野川の三井さんのマンションは首都高も絡んでくるのでやっかいですね。
（階数で行くと６階あたりかな）

なるほど。

すいません、３３１さんの返答でした。

白山も明治も幹線道路ですよ。
要点があやふやになってますね。
営業は売る側ですので、明治の方が交通量多いといいますよね。
その根拠は示してもらいましたか？根拠の無い大丈夫は大丈夫では無いですよ。
主観じゃなく、客観的に判断するべきですよ。

白山通りの方が交通量多いんじゃないの？
西巣鴨では明治通りと車線の数が違いすぎるでしょ。

将来、敷地の一部が道路になれば、
影響は更に大きくなるでしょうね。

>337
車線の数から常識的に考えると、当然そうだよね。

もう、どっちでもいいよ。くだらないね～。

検討するための検討スレなのに、
どっちでもいいと言うなんて…

だって明治通りの物件と比べているわけではないので。

３３１さんは地元民の感想として、明治通りの方が白山通りより交通量が多いと言っているだけでは？
ただ、３３６さんの言っていることもごもっともです。説明を受けたのであれば実際に現地へ行けばわかることです。
営業の話の中で出たこととはいえ、明らかに分かるような嘘は付かないとは思いますけどね。

車線の数は客観的事実ですが、交通量（＝車の通る数）は別でしょう。
狭い道路でひっきりなしに車が通る道路もあれば、こんなに広いのにガラガラなんてのも普通にあります。

交通量は実際に見にいって許容できる量なのか個人が判断すればいいんじゃないでしょうか。

都電新庚申塚の巣鴨寄りから西巣鴨の交差点まで渋滞してる日が多いのに、ガラガラってことはないでしょう。
明治通りの方が交通量はかなり少ないと思いますね。

大通り沿い立地でなければ
こんなに話し合わないですんだのにね。

地蔵通り商店街は和菓子店とか観光客向けのお店が多いイメージですが、日常生活に必要なお店って揃ってるんでしょうかね

商店街のサイトがあるから
ご自分で揃っているか確認なされば。

巣鴨に長年居住しています。

近年巣鴨にもたくさんの立派なマンションが林立です。

駒込辺りや六義園近くは、ブランドも価格もそれなりに。

大塚や西巣鴨辺りは、やや庶民的、少しお安くと言うとこでしょうか。

本日巣鴨駅前で熱心にクレビア巣鴨のパンフレットを配っていました。

結構立派なものです。｢巣鴨ＳＫＹ」等と、書かれると、赤パンツの街

には似合わず、思わず苦笑です。

所で、パンフレットには小さな文字で、｢本物件の敷地には都市計画道路

の予定地が含まれて降ります」と書いています。

その中に、括弧書きでこれまた小さく、補助８１号線／昭和２１年計画

決定と書いています。

どうやら戦後の復興計画の一部として、計画されものですね。

まず、ほとんどの方が、こんな文字見落とすでしょう。

次に、これがどんな問題を引き起こす可能性があるか、全く書いていません。

伊藤忠にすれば、パンフレットに事実をキチンと記載しており、コンプライアンス

違反も法令違反もしてないし、購入希望者には、説明するとか何とか言うでしょうね。

しかし、企業は説明するさい、｢これが一体将来どういう問題を引き起こす可能性があるか」

説明することまで求められてないとして、説明することはないでしょう。

何かあった時、もうそこには伊藤忠はいません。

こうした販売方法は、いささか｢詐欺的商法｣とも言えるものです。

御堂筋に本店を構えていた伊藤忠ともあろう大商社にしては、いささかせこいやり方です。

企業は利益を上げるために存在するといえども、利益のあげ方がいささか｢えげつない」とは

感じますね。

>348
私は敷地の半分を計画道路とし、しかも容積をフルに使う本物件の計画には非常に懐疑的ですが、ご指摘のチラシの文字が小さいというご批判には賛同しかねます。
チラシだけで販売活動をする訳ではなく、モデルルームに行けばより詳しい資料の提示があり、計画道路の件は営業の方からも説明があります。チラシは所詮「取っ掛かり」にすぎないので、チラシにおける計画道路に関する文字が小さい等と批判することは、まさに針小棒大ではないでしょうか。

それ以前に、そもそもこの敷地の半分が計画道路という物件を販売しようとしていることについては、デベの姿勢として疑問があります。財閥系や野村・東京建物・東急といった良識ある大手デベではこんな極端なことはしないと思いますが。

348さんは、再登場の方ですかね。

伊藤忠＝大阪商魂丸出し
ということですか

パンフレットの文字の大きさとか、たかがチラシとおっしゃる方がいますが、
的外れです。

あそこに伊藤忠の販売にあたっての姿勢が現れているという一例として、
書いているだけの事です。

マンションの買い手は様々です。
この道の専門家もおられれば、全くの素人というか、問題に気づかない方、
問題がある事を知らない方、様々です。

人生で２度とないかも知れない、大事業です。
買う方はそれこそ｢必死の思い」です。

購入した後、重い住宅ローンを支払うために、何十年も働かなくては、なりません。

法令違反はしてない。
コンプライアンスに違反してない。
どこかで最近嫌になるほど聞いた言葉と同じ考えです。
これだけで済ませるなら、｢東京電力」と同様です。

｢想定可能な事態」を利益第一で｢想定外」とした結果がどうなったか、僅か１年前の事。

都市計画の線引きによる不動産の問題など、伊藤忠は百も承知の専門家のはずです。
土地を安く買いたたき、一般市民に高く売りつけ、利益をがっぽり。

金にさえなれば、利益さえ上げればと言う姿勢でしょうか。
だとすれば、すさまじいモラルハザードです。

ついでに申し上げますが、私は通りすがりの｢初めての人」です。
どなたかが指摘しているような人ではありません。
念のため。

これが最後です。

初めての人。

スナックに行くと
今日は処Oよと言われる。

３５４－３５６は同一人物ですかな？。

マンコミお宅の暇人ですな。

＞近江商人と言えば、『売り手よし、買い手よし、世間よしの三方よし』で有名です。

あら、ここの売り方に照らすと、伊藤忠はどれにも当てはまりませんね

巣鴨駅前でちらしをもらった方、おられました。
あれ私ももらったというか、押しつけられたというか、もらいました。
すごいんです。今も持っています。
頭金なしと書いてあるから、１００パーセント借り入れ可能と言うことなんでしょうか？。
本当に頭金なしで、全額借り入れ可能かどうか知りませんが、１００パーセント借り入れで
返済例を載せています。
月額返済額を１１万円台と書いています。賞与返済額はなしです。
細かく言うと月額１１９，３７３円です。１２万円まで後６２７円です。
思わず、笑ってしまいました。
ウソではないと言われれば、そうなんですが、少しでも金利が上がれば、大変です。
とにかく、このチラシおもしろいというかすごいんです。
｢自分の資産になる」。払いきった頃には、おばあちゃんというより、痴呆症です。
｢売れる・貸せる」。皆さん欠陥といわれているのに、本当に売れるんでしょうか？。
｢思い通りにリフォーム出来る」。いくら何でも、言い過ぎと思っちゃいます。
設備豊富に写真を載せています。
この通りなら、悪いマンションではないように思うんですが、このスレ読んじゃうと、
近寄らない方が良いのかなと思っちゃいました。

リフォームするには管理組合の許可が必要だから、思い通りにはできないと思われます。

359様も通りすがりの初めての人かな？

それしか言う事ないのか笑

チラシはあまり本気で見たことありません。
本当に必要な大事なことは書いていないか目につかないほど小さく目立たなく書いてあったりするものです。
興味があってどうしても知りたければお問合せを、ということになるのでしょう。
あとはお気軽にモデルルームへとか、景品目当てに遊びに来てくださいとか。
行ってみたい気もするのですが、商談に突入されると引くに引けないのでお気軽には行けません。
巣鴨だとやはりお爺ちゃんお婆ちゃん向けのマンションが多いのでしょうか？

お爺ちゃんお婆ちゃんで、お金を住宅購入に使う人は少ないんじゃないかなあ。
老人ホームならともかく。

365とは別人だけど
マジで、現金で買おうかと迷ったが、
道路問題で止めました。

巣鴨の居住者は老人比が多いということは無いと思います。
観光客としての老人が多いだけで、住民の年齢構成は至って普通ではないでしょうか。
新築マンションを見ていても区分所有者は30～40代が中心です。

計画道路の実現可能性は決して高く無いと思いますが、
人生で最大級の買い物でこのようなリスクを冒すのは賢い選択とは思えません。
まあ購入者の自己責任なのですが。

マンション敷地に計画道路が入っていることはよくある話ですが、
本物件のように敷地の半分近くが計画道路であったり、計画道路部分もフルで容積を使うようなことは非常に稀です。財閥系や野村・東急クラスであればまずやらないと思います。
この近くでは、六義園の丸紅も計画道路部分の容積を使って建築しようとしていますね。商社系はカルチャーの違いがあるのかもしれません。

>>359さん
マンションのちらしでよくあるパターンですね。頭金0円と書いてあると人間的心理で
自分でもマイホームがもてるかもと思ってしまいますよね。でもそこはかなりの落とし穴です。
友人がこの謳い文句に他のマンションではありましたがモデルルームへ行ったそうです。
そうしたら頭金0円では無理ですと。諸経費などももちろんありますからね。

元中小マンションデベで働いていた者です。
頭金0円はモデルルーム(ＭＲ)にお客を呼ぶための手段のひとつです。
そもそも来客がないと商談になりませんから。
ＭＲに呼んでからは営業力の見せ所となります。ＭＲまたは実物を見せれば、客の気持ちは高ぶりますから。
ただ、残戸数がわずかになったら本当に頭金0円とまでは行きませんが頭金１０万はありますよ。
諸経費と物件価格の５～１０％値引(値引分を頭金とする)とか、諸経費ローンとか。

思いのままにカキコしたので読みにくいかも知れませんがご了承くださいm(_ _)m

収納が少ない感じ。
変形の間取りが多いので、
家具の配置などに苦労しそうです。

インテリア好きな人はその魂が熱くなれそうな間取り多くないですか。
この個性的な形をどう自在に生かしてやろうかみたいな見方も楽しいと思いますよ。

自分の見解ではこれらの形だと生活の中で普通にデッドスペースができると思うんで、そこを収納としてどう生かすか、ある意味デッドスペースを生かし切れたら全く無駄のない住まいになるんじゃないかって見てます。

普通は、デッドスペースは
観葉植物などを置いて場所を埋めます。

斜めの壁や少ない収納、そして計画道路問題。
ネガティブな事項が目立つよね。
問題が多くても価格が安ければ良いのだが、
この地域で普通の水準の価格だから値ごろ感も無い。
考え方は人それぞれだけど、どうもこの物件を選択する理由が浮かばない。

掃除ロボットも悩みそうなデットスペース。

カウンター部分もあるし。

巣鴨はおじいちゃん、おばあちゃん連想しがちですが、
若者の街でもあります。
お地蔵さんも案外若いカップルが手に手を取ってお参りです。
お参りと言うより、デートと言った方が良いかもしれません。

このマンションは初めて住宅を取得しようと言う、若い家族
向けの企画だろうと推測します。

このご家族が、ローンを返済するのは繰り上げ返済をしても、
やはり１０年、２０年必要と思います。

そのとき、都市計画に基づき道路建設が決定したら、どうなる
のでしょうか？

マンションを購入する時から、都市計画道路の事はわかって
います。
誰もが承知で購入したはずです。

しかし、購入者は全てそんな事は、これまで同様、起こるはずは
ないと考えているかも知れません。

悪夢が正夢になった時、｢伊藤忠商事」はどこにもいません。

たとえ、ねじ込んでも、入居者に全て説明済み。入居者はそれを
承知で購入したと開き直ります。

承知して購入したのに
計画が実行されたらデベにねじ込むって
どういう購入者よ。はずかしい。

都市計画道路がある関係でマンションの前は何も建てられないと言う事は、逆を返せば、日当たりの面でいい事かも知れないんですかね。

道路がもし出来れば、
交差点にギリギリ面したマンションになってしまうんですけど。

どうも豊島区内のマンションはあちこち問題が勃発というか、
叩かれているようですね。

千石付近の中小デベマンションも連れ込みホテルやパチンコ屋
隣接と言う事で、苦戦の様です。

池袋の連れ込みホテル街のど真ん中の高層マンションも当然
売れ行き芳しくないようです。

ただこのマンションの場合、都市計画道路が難点の様です。
昭和２１年に計画された戦後復興の幻の様な計画です。

この都市計画が実現するかどうかは、分からないと言うのが、
実情なんでしょう。

ただ、道路計画が現実のものになった時、住民は反対運動
出来るのでしょうか？？？

反対できないとしたら、将来の住民は立て替えが事実上不可能
ということになるのでしょうか？

意味がわかりませんが、反対運動をすること自体は住民の権利だから出来るのでは

ここ自体、
はマンション建築反対運動が無かったのですか？

近隣の方が反対しています。

また、豊島区議会がマンション建設反対の決議をされたとお聞きしています。

仮に議会が反対決議をしたとして、それなのに伊藤忠が販売を止めないとすれば議会は何をやってるのでしょうか。
井戸端会議での噂レベルの情報なのでは？

>井戸端会議での噂レベルの情報なのでは？

いいえ、正式に議会で可決されました。

ただし、悲しいかな法的拘束力がないんですよ。あほな豊島区議会。

伊藤忠商事は立派な上場企業。
建前上「コンプライアンス」を遵守すると宣言です。
子会社も当然「コンプライアンス遵守」義務があります。

確かに豊島区議会の決議は法的拘束力はないのでしょうが、
将来問題になると分かっているマンションを建設することが
良い事がどうかは誰でも分かる事です。

購入者の自己責任は当然ですが、伊藤忠にも責任は大いに
あるだろうと、直接無関係の住民としても思いますね。

将来マンションを購入することがあるとしても、伊藤忠の
マンションだけは、購入しないことは確かです。

商社ですからあたりまえ。

「巣鴨」と名前を付けていますが、巣鴨駅からは結構離れています。

最寄り駅は都営三田線「西巣鴨」とすべきと思います。

住所が巣鴨だから、名前は問題なし。

全部特徴的で選択が難しいですけど
東南向きワイドスパンのＢは僕の中じゃ目を引きます
和室も窓側だとベストだったんだけどなぁ
畳が焼けるからこれでいいのかな

洋室2なんてデスクワークに最適な魅力を感じますね
映画や音楽を嗜むのもいいかも
もちろん外の景色を拝みながら

明るい話題ありがとうございます。ここのスレは、ネガティブな情報ばかりでしたからね～。都電の駅が近いので、下町を散策するのにも、便利な所ですよね。

Ｂは４タイプで唯一、角ではないタイプですね。

＞＞３９４　そういえばそうですね。これも好み分かれるでしょうか。他の３タイプは全て角だけに二面採光、これ、室内気温がＢよりも上がりやすいかもしれません。大体見当がつくことなのですが、角はメリットもありデメリットもありといった体験を持っています、でも明るさはやはり優秀ですよね、長い時間の日当たりも望めば角かなと。

本日巣鴨駅前で、暑い最中宣伝用の団扇を配っていました。
余程売れないのでしょう。

既存不適格が原因による「資産性ゼロ」という点を問題にしなければ、

悪い物件ではない。

確かに、他のマンションの中にもよく注意すれば，「都市計画道路予定地」が

物件概要に書かれている例はれっきとした超大手デベ物件のなかにもあります。

しかし、敷地の半分。将来同じものが建てられない可能性が極めて高い土地です。

普通企業経営の観点からすると、極めてリスクの大きい土地です。

そのリスクは永遠に顕在化しないかも知れないが、逆に明日にも顕在化する可能性

もあります。

さしずめ東京オリンビックが決定すれば、具体化する可能性はあります。

そうなれば、居住者は一挙に「伊藤忠商事」にも押しかける危険性はあります。

そうしたリスクを背負ってまで、伊藤忠としてやらなければならない理由でもあるのかと

関係のない他人ながら、思ってしまいます。

その点さえなかったら、変形間取りの利用法は工夫が必要だけど、良いマンションでは

ないかと思うんですがね。

販売もこれほど苦労はしなかったでしょう。

買う人は承知で買うんでしょう？
押しかけるのは？

東京オリンピックで具体化？マンションの裏側の民家の方はどうなるのでしょうか。意味が良くわかりません。すみません。

３９９さん。

計画が具体化する1つの可能性を申し上げているだけです。

昭和21年に戦後復興事業として計画され、現在までこのあたりは

具体化していません。

しかし、その必要性が全くないかどうかは、別問題だし、何かを

きっかけに具体化する事もあり得ます。

現実に具体化している訳ではありません。