この契約形態っておかしくないでしょうか？

言葉の使い方だから人によって違うのかもしれないけど、
私(素人)がこれまでの不動産屋とのやり取りで感じたのは、
建築条件付の土地売買の時、「売り建て」って言葉が使用されてました。

第三者の意見として当たり前のことを言わせてもらうと・・

スレ主さんは「一般的には」このような契約はあるのか？と疑問をもたれているように感じました。言うまでもなく、「一般的にこうなっているから・・・この契約は正しい or おかしい」という判断はなく、スレ主さんが、納得するかしないかだけの判断になりますので、納得できなければ納得できる内容に修正するまでは契約してはいけません。

30年以上の実績〜略、業者を信頼している〜略、・・だから契約が納得できなくてもサインしちゃうかも・・・とも読めるのですが、そんなことは絶対ダメですよ。

つなぎ不要は大きなメリット。買う側は土地の決裁が遅ければ遅い方が良いに決まっている。宅建業法的に違法かどうかは分かりませんが・・・。

要はポイントは建物の契約のタイミング。納得した仕様と間取りで考えていた予算で納まるかどうか。
建物契約後の変更の不可・追加費用の考え方・白紙にする場合どうなるのか、ですかね。
土地は打合せしても形は変わりませんが建物は違います。その会社の仕様を良く見て決めましょう。
ちなみに他人の土地に確認申請出すのは建築基準法上問題ありません。

建物の打ち合わせをして、合意にいたらなければ、
土地を含めて、全ての契約解除できれば良いのではないでしょうか。

おはようございます、スレ主です。さっそく色々ありがとうございます。

＞02様
私も当初、建築条件付＝売り建てだと思ってましたし、ネットなどでもそう書いているのを
多くみかけますが、厳密には違うようです。
・建築請負契約を結んだ時点以降の流れが注文住宅と同じようになるのが、建築条件付。
・確認申請取得後に土地・建物の契約の一本化（建売相当）を行なうのが、売り建て。
というように、一部では使い分けがされているようです。

＞03様
業者の言っていること（お客さんは損しないからいいでしょ）もわかるんですが、
本来は土地の決済をして私の物にしてから確認申請⇒着工、という手順を踏むとばかり思って
いましたので、そこが不安なのです。
確かにお客にとってもなにかと都合の良い（つなぎ融資不要）取引のようにも見えますが、
そこに違法な点があればやっぱり不安だな、と思って聞いてみた次第です。

＞04様
＞他人の土地に確認申請出すのは建築基準法上問題ありません。
私が最も気にしていたのは、ここなんです！問題無いんですか？
本来は土地の決済をして私の物にしてから確認申請⇒着工、という手順を踏むとばかり思って
ましたので、そこが不安だったんです。
（注文住宅について調べていくとそのように書いてあるものがありましたので、、、）

ちなみに、建物の契約は土地と同時でなくても良いですよとは言われてますので、
04様の仰るポイントについては、通常の建築条件付のような内容で契約出来ると思います。

＞05様
もちろん最終的にはその通りなんですが、そもそも内容が違法であったり等根本的な問題が
ある場合はちょっと、、、と思い、ここで質問させて頂いた次第です。
諸事情があり、まったくの無駄な時間を割かれるのもちょっと、、、という思いもあります。

なんか色々気にし過ぎ。
そんなに気になるんならそんな所には建てず、普通に建築条件無しの物件探して注文で建てた方が良いよ。

ウン、普通の人は何が問題なのか？と思うかも。
そもそもこだわる人は条件付きはあわないんじゃないのかな？
性格的に向いていないような気がする。

手頃だから、フリープランの建売を買うような気持ちか、
その工務店の建物が気にいってるとかじゃないと、
建物でも色々不満がでてきそう。
注文住宅と言っても、限界があるから、イージーオーダーみたいなもんかな。

私は、今、スレ主さんと同じ方法で家を建てています。

①土地を仮押
②プランの設計（２ヶ月弱）
③プランに納得の上契約の意向表示
④ローン審査
⑤土地契約
⑥建物請負契約
⑦着工

という感じです。今、フリープランの条件付建物の場合、
最初から建物と土地の同時契約か、このような二本立て契約
が殆どだと思います。

私の場合、自己資金が少なくて、建物と土地を一本化して引渡し後に
ローンを開始できる、というほうが助かる（つなぎ融資なし）ので
むしろ、ありがたいと思っています。

私の場合は、甘いのかもしれませんが、
その工務店を信用できるかどうか、そこの仕様が気に入るかどうか、
という点を重視して決めました。

難しいことはわかりませんが
スレ主さんにどんな損害があるのか
具体的にわかりません。

このまま契約が進むと何が問題なのでしょうか
それによりどんな被害を被るのでしょうか。

土地だけ安く買って、違うＨＭで建てたいんじゃないの？

売主からすると難しい客だね。
売り手側はその条件で売りたいのであって、どうたら言うのならお引取り下さって結構、なんて気持ちになってるかもよ。

スレ主です。

＞08様、09様
当方の条件として、数十戸程度の分譲地を考えておりまして、
現在探しているエリアでは、条件付物件でないとなかなかそういう売り地が無いのです。
あまり建物に拘って大手HMなどに依頼する気も資金も元々ありませんし。

＞10様
当方の検討物件の段取りは、10様のものとはちょっと異なってます。
業者の説明では ⑤⑥同時⇒④⇒②⇒⑦ となり、契約前の建築プラン検討はありません。
私が調べた限りではこの点が最もトラブルの原因になると言われていますが、
これについては申し出たところ ⑤⇒②⇒③⇒⑥⇒④⇒⑦ の段取りでも構わないとのこと。
ただし10様のように仮押さえ状態でプラン検討は出来ません。
そうしたやり方をさせて頂けるなら大変親切な業者様という印象を受けますね。

それとローンに関しては、上記④では仮審査となります。
俗に言う『売り建て』と違い、のちのちのローン一本化（建売契約化）は行ないませんが、
支払い自体は10様と同様に竣工後になるようなんです。これはこれで助かりますが。

＞11様
ご指摘ごもっともです。
実は私としましても具体的にどのような損害を被る可能性があるか理解してないのですが、
先に書きましたとおり、『私のものでない土地に、私の依頼で、私の建物を建てる』という
ことが法的に正しいのかどうかが一番の不安でした。

＞12様
14でも書きましたとおり、『分譲地』という条件で探して行き着いただけであって、
予算的にもわざわざ条件外しを交渉するつもりはありません。
あくまで『契約形態』に疑問を抱いてスレを立てたつもりだったのですが、、、

＞13様
そうですね、、、
顧客のこういった疑問に対しては業者側にも説明責任はあると思うのですが、それにしても
私の理解の至らなさがゆえに営業さんにも不快な思いをさせてしまったかもしれません。
ここは申し訳なく思っています。
ただ、契約の一本化云々やら自分の土地でないところに云々のくだりはさておいたとしても、
業者側のはじめの契約内容説明の『土地＋建物の同時契約』というところで不安感を抱き、
色々と疑心暗鬼になってしまっていたのは解って頂きたいです。

11です。

どちらにお住まいかわかりませんが
１．弁護士さん（市で無料でやっている）に相談する。（横浜なら有料もある）
２．他の不動産に同じことを聞いてみる
３．城南建設（住宅情報館）に行く

それぞれの欠点
1.アポとるの時間がかかると思います。
2．売るために嘘言うかも
3.自社物件を売るために必死しで他物件の荒さがしをします。
　たまに勉強になることも言いますが、書いておきながら
　言うのも申し訳ないのですがあまり薦めません。

時間がないならギャンブルで３
時間があるならば確実な1を選んでください。

あとは本屋に行けばいろいろな本があるので
それを読んでくださいとしか言いようがないです。

恐らくは初めての大きな買い物。疑心暗鬼になり心配になるのは普通の人なら至極当然の事。
業者からの視点で。
①土地だけローンを組む（組ませる）のは難しい
②仮審査だけでも受けさせたい（本当にこの人ローン組めるの？）
③つなぎを使わせない方が有利でしょ
④土地の条件付きは白紙撤回出来ちゃうから建物契約をして逃げられないように
って感じですかね。相手も商売ですから業者側も不安なんです。
気に入った物件で業者が信頼できるのならばお任せしても良いと思いますよ。
ただ、条件付きはあくまでも建物でもめるケースが圧倒的に多いです。
ですから建物をよく考えてください。

スレ主です。

＞16＝12様
とんでもないです。こちらこそ皆様から見たらピントの外れたところで悩んでいたようで
誤解させてしまい大変申し訳ありません。

＞17様
当方まさに神奈川なので、城南建設行こうと思えば行けますが＾＾；
とりあえずNPO法人等には問合せてみましたが、ここで皆様が言われているのと同様に、
停止条項（白紙撤回）がしっかり入っていれば問題は無さそうとの見解を頂きました。
当方の取り越し苦労が大きかったみたいです。
売り建てに関しては悪いことが本・ネット等で書かれていますので警戒し過ぎてたかも
しれません。

＞18＝4様
業者様視点からのご意見大変参考になります。

実は、②（④もかな？）に関しては、まさにそこの営業マンが同じこと言ってました。
『ローン仮審査通ったのと通ってないのとでは設計士のやる気も違う』とか、
『確実に建ててくれるかどうかでこちらとしても気の入れようが違う』とか。
（すみません文面だけ見るとカナリ極端ですが、これに類することを言ってたのは事実です）
これをあけっぴろげに口にするあたり、ある意味正直な人で逆に信じられるかな〜
と思ってたりもしますが＾＾；

そうは言っても土地と建物の契約を同時でなくしてもらえるとのことでしたので、
あとは、建築設計のところできちんと細部まで詰めてから契約することだけ気を付ければ、
さほど問題無いのかな、と理解しました。


＞皆様
私の取り越し苦労によりご迷惑をおかけして大変申し訳ありませんでした。
貴重なご意見ありがとうございました。

業者からみれば
土地代金だけでも先にローン組まして代金をもらえるほうが美味しいに決まってる。
それをしないのは、顧客に親切じゃないか？

これは違法です。
建築条件付きは、３ヶ月以内に指定の業者と建物について協議し、建築請負契約を結べなければ白紙撤回可能なのですが、スレ主さんの場合は土地の購入と、建築請負契約を同時に行われています。そうすると、業者のプランが気に入らなかったり、営業マンが気に入らなくてけんか別れしても土地の購入代金は全額帰ってきません。建築請負契約をしているので、そちらの違約金も発生します。
まずは、土地の仮契約を行い引き続きプランニングを行って、希望のプランニングが出来れば建築請負契約とするのが正式な手順です。3ヶ月でゼロから希望の間取りと内装にもっていくのはまず不可能と思われます。オプション工事の連続となる可能性があります。施工業者が気に入れば、条件を外してもらうのも一つの手であると思います。それならば、３ヶ月以上かけてプランを練ることが可能です。

11 17です。

神奈川県でしたか
私も同じくNPO法人に相談（別件ですが）していたのを忘れていました。
すいません。
神奈川でのトラブル相談なら

1.消費者センター
2.無料弁護士
3.全日本不動産協会

順が良いと思います。
とりあえず、電話代以外は何もかからないので・・・

スレ主です。

＞21様
このスレで皆様から聞いた話しから総合的に考えると、私もそう感じます。
⇒だからこそ余計に、なにか裏があるんじゃないか、と思ってしまう部分があったのですが、、、
取り越し苦労ですかねぇ。

＞22様
>>14や>>20などでも書かせて頂きましたが、
この業者の売主物件に関してはすべて基本的にその違法？な取引形態にはなってはいますが、
こちらが希望すれば通常の建築条件付売り地と同様の条件での取引もしてもらえるそうです。
ですので、元々の営業形態としては問題あるかもしれませんが、
少なくともこの点におけるトラブルについては防止できそうだと言えそうです。

＞23＝17＝11様
色々とご親切にありがとうございます。
まだ契約前であり、とりあえずいまのところトラブルに陥っているわけではありませんので、
これまでに得た知識を総動員して色々と検討してみることとします。
それでもし先に進めてなにか問題が起きたときには参考にさせて頂きたいと思います＾＾

ちなみに、NPO法人についてはたまたま両親が見つけてくれたので相談してみたのですが、
特に費用も掛かることなく、相談を聞いてくれアドバイス等も頂けましたので、
不動産に関して全くの素人である私にとってはそういう話が出来たことだけでも貴重でした。
ああいう団体ってぜひ長く存続していて欲しいですね。

スレ主様

私も同じような形での契約を進められています。
仲介を通している場合は、建物の手数料を取るためにこのような事をするらしいですが、
売主なので不思議に思っていました。
私の場合は細かい仕様をすべて聞いてくれそうなので、契約しようと思っています。
（土地が気に入っているし・・・）

ところで、そのＮＰＯ団体を教えてもらえませんか？
ちなみに私も神奈川です。（湘南地域）

よろしくお願いします。

スレ主です。

＞26様

私が相談したNPO法人は、家づくり援護会（http://www.iengo.ne.jp/index.html）です。
法律相談所とか宅建協会とかではないのであまりこみいった話は難しいと思いますが、
HPから問い合わせたところすぐに連絡を頂き、相談に乗って頂けました。

あとは、各都道府県の宅建指導課（←名称曖昧です…）でも相談出来るらしいですよ。


当方もその後も色々調べてみましたが、
売主直売であれば、この契約形態そのものは必要以上に警戒しなくても良さそうです。

ただ、後々のトラブル防止の為、土地売買契約と建築請負契約を同時に締結することだけは
避けたほうが無難かと思いますよ。
契約前の営業マンの話や、その会社の標準仕様書・モデルハウス等を眺めているだけでは
必ずしも本当に希望の建物が建てられるとは限りませんからね、
そのための猶予期間（ex. 3ヶ月）が設定されているのが本来の『建築条件付き』であって、
土地の売買にあたり建築施工会社を売主が指定するという「独占禁止法に違反する行為」に対し
この猶予期間と白紙撤回条項を設けることで限定して容認されている取引形態です。
（従って、土地売買と建築請負契約の同時締結は違法なはずです）

でも、つなぎ融資不要は、買い側にもメリットあるよね？

＞28様
つなぎ融資不要であることは、確かに、購入者側にとってはメリットはあると思います。
（私はそこに対して過剰に警戒しておりましたが、、、）

しかし、私が27で書いたのはそのことではなく、建築請負契約のタイミングについてです。
「土地売買契約」と「建築請負契約」を同時にすることに問題があると考えてます。
※この場合の土地売買契約はあくまで契約のみであって、決済のことを指してはいません。

納得のいくプランが出来上がるまで、土地をキープしてもらえるのならば、
その業者のフシギ契約でもいいと思います。
その業者が、スレ主さん以外には売ろうとしてないことを信用できる
かどうかですね。

＞30様
私の検討していた物件は、>>14、>>20、>>24などにも書きましたとおり、
「土地売買契約＆建築請負契約を同時」あるいは「土地売買契約⇒（3ヶ月以内）⇒建築請負契約」
という手順のいずれかで契約をします。
土地の契約をせずにキープというのはさすがに対応してくれません。
（1週間程度の売り止めはもちろんやってくれますが）
ただ、白紙撤回条項もちゃんと入りますので、一旦土地の契約をしておいてプラン作りをする、
期限（3ヶ月）内にプランがまとまらない場合は白紙撤回・手付け返却、、、というように
いわゆる建築条件付売り地物件のスタンダードな進め方になりますので、問題は無さそうです。

おまけに、着工前の土地決済不要（竣工後に土地・建物まとめて決済）でありつなぎ融資が不要
なので、実は大変良心的な業者と言えるのかもしれませんね。


ただ、他の理由で、今回は一旦見送ることにしました。
このスレで色々と教えて下さった皆様、大変ありがとうございました。勉強になりました。

>>27

スレ主様
いろいろと教えていただき、ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20060919A/

同時契約を迫られている！！
土地と建物は一緒にご契約頂くのが決まりですので。
　　そんな決まり誰がつくったんや。勝手に決めるな。
すでに確認申請は提出しています。すくに変更手続きはしますので。
　　確認申請が下りなかったら、広告もだされへんもんな。
最初に、建築条件付き宅地の説明をしない。曖昧にする。
　　そんな説明して、お客さんに知恵がついたらマズイ、マズイ。
建築の請負契約が出来ないと、手付け金などが損になります。という説明。
　　なんでやねん。
ほかにも欲しいというお客さんがいます。
いま、土地の売買契約と建物の請負契約をしないとそのお客さんに取られてしまいますょ。
　　ほんまかもわからん。うそかもわからん。もっとも多いセールストークですね。
　　この土地売れてません。そんなこと言う営業マンおらんもんな。
建物の請負契約は後でいくらでも増減見積を提出しますから。 はやく、契約しましょう。
　　はよ契約したら、なんかええことあるんか。ええことあるのあんたとこだけやろ。
　　客はもう逃げられへんようになるものな。
土地と建物の契約をしないと融資が先に進みません。
　　その銀行つぶれかけとるのとちゃうか。

　不動産業者はほとんどがこのような手口で、土地と建物の同時契約を迫ります。でも同時に契約をしなければならない法的な根拠はどこにもありません。
　もちろん、同時に契約をすること自体が違法なのではありません。
　曖昧な間取り、曖昧な仕様や価格で建物の計画が曖昧なまま、契約をしてしまい、後で失敗した。と思っても、手付け金も払っていれば、もう解約をすることには躊躇しますね。

　途中解約を言い出せば、当然違約金２０％を払って頂かないと解約できません・・・・ と、業者有利の立場になってしまいます。
　業者有利の契約をしない。そのために建築確認が下りている建売住宅ではない限り、同時契約は絶対してはならないことなのです。


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土地と建物の同時契約が可能なのは、すでに建築確認が下りた、間取り変更のできないいわゆる「建売住宅」だけです。http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20060919A/


建築条件付土地売買のときの媒介手数料は？
関連記事:土地購入不動産売買手続き建築条件付き土地
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「建築条件付土地の売買契約」 と 「建物の建築工事請負契約」 とを同じ相手と締結したときに、買主から媒介手数料を多く取ろうとする不動産業者があるようです。


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不動産業者へ支払う手数料について教えてください。３か月ほど前にＡ社との間で 「建築条件付土地売買契約」 を締結し、後日、同じＡ社と 「建築工事請負契約」 を締結しました。土地売買契約は約3,600万円で、請負契約は約2,100万円です。ところがその土地を仲介した不動産業者から、ふたつの契約を一本化して、建売住宅の形式の売買契約書にするから、約5,700万円の売買価格に対する手数料を支払ってくれ、というようなことを言われました。まだそれに対する返事をしていませんが、このようなことは普通なんでしょうか？
（埼玉県　匿名）


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土地の売買契約を締結した後、一定期間内に建物の建築工事請負契約を締結することを条件とする 「建築条件付土地売買契約」 ですが、その媒介手数料を増やそうとして、ご質問のように契約書を差し替える例がときどきあるようです。

土地の売買契約だけだと （ご質問のケースで） 3,600万円の契約に対する媒介手数料の上限額が1,197,000円なのに対して、5,700万円 （消費税を100万円含むと仮定） の土地建物売買契約に差し替えれば、媒介手数料の上限額が1,827,000円にまで増えてしまいますね。


売買なのか請負なのかを明確にすることが大切。後で差し替えることには法的な問題もある。
しかし、このようなやり方は （特殊要因を考慮しなければ） 違法であり、契約を媒介した不動産業者から契約書差し替えの依頼や、増額した媒介手数料の請求を受けても、それらに応じる義務はありません。ところが、この時点で契約をやめるわけにもいかず、毅然と拒否することもできずに、渋々と不動産業者からの要求に応じてしまう買主もいるようです。

売買契約と請負契約の相手方当事者がそれぞれ違うのであれば、契約書を一本化する余地はあまりないのですが・・・。とはいえ契約の相手方が違っても一本化する方法はあるので安心してはいけません。

十数年前にはこのような契約書差し替えパターンも多かったのですが、宅地建物取引業法に違反するものだとして不動産業者が業務停止処分を受ける事例もあったことから、近年ではだいぶ少なくなっているものと考えられます。でもご質問のような例もありますから、当時のやり方をいまだに引き継いでいる不動産業者もあるのでしょう。

では、具体的にどのような問題点があるのかを考えてみることにします。≪契約書の差し替えと媒介手数料の問題点・・・次ページへ≫


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